xx高端別墅定位研究一、天津高端別墅市場分析二、東麗湖項目別墅客戶特征三、高端項目別墅客戶購買特征四、產品定位方向分析高端別墅市場典型項目高端別墅市場供應情況

目前高端別墅產品面積區(qū)間在200-600平米，單價區(qū)間在15000-40000元/平米，總價區(qū)間在320-4000萬之間，因各項目位置不同，產品力不同，因此各區(qū)間跨度較大。其中面積區(qū)間主要集中在300-500平米。07、08年整體供應套數(shù)在650套左右。高端別墅市場成交情況07、08年整體成交套數(shù)在350套左右，與供應量相比，整體去化率在54%左右。高端別墅市場存量預判根據(jù)07、08年的供需情況，在無新項目入市的情況下，09年高端別墅存量在320套左右，10年存量預計在360套左右。存量的面積區(qū)間仍然集中在300-500平米。西康路36號霞光道5號鉆石山檀府中天首府新悅庭瑪歌莊園海逸長洲高端別墅市場價值點會館P戶型P戶型特點建筑形式：地上3層+地下一層（地下計入產權面積）建筑風格：新英格蘭居室：四室三廳車位：附帶車庫（兩個車位）分布點位：分布在項目的核心區(qū)域高端別墅市場典型項目——新悅庭雙拼戶型特點建筑形式：地上2層+地下一層（地下計入產權面積）建筑風格：現(xiàn)代簡約居室：四室三廳車位：地上車位分布點位：高價位產品沿著項目中的水系分布中央水系高端別墅市場典型項目——鉆石山C戶型特點建筑形式：地上2層+地下一層（地下計入產權面積）建筑風格：純南法風格獨棟別墅居室：四室三廳車位：地上車位分布點位：沿著項目中的水系及中央景觀帶分布中央景觀水系中心景觀區(qū)高端別墅市場典型項目——瑪歌莊園小結1、大戶型產品面積多在500平米及以上；除新悅庭以外，大戶型所占比例基本不到10%，屬于標桿性產品；2、產品戶型多為四室三廳以上；3、產品建筑為地上+地下，地下部分均計入面積；4、產品分布在項目的核心位置或是項目的中央水系景觀周邊；5、產品總價款在1000萬左右，對于客戶要求較高。高端別墅市場典型項目——小結東麗湖項目從城市維度考慮具備以下屬性：環(huán)外項目開發(fā)周期長復合型別墅基礎存在基礎客戶尊重客戶感受為開發(fā)主線高端別墅市場小結中心別墅：城市核心優(yōu)勢地段，核心資源絕對占有，地段與周邊環(huán)境不可復制；稀有低密資源價值意義大于產品尺度城市別墅：城市優(yōu)質地段，城市資源利用價值最大化資源整合，城市內維跨度推動產品價值，凸顯城市中的低密生活環(huán)外別墅打造自身項目唯一性，產品、環(huán)境、服務并舉需要借助內力，打造項目產品的生存環(huán)境高位產品資源優(yōu)質重視產品與環(huán)境，更尊重客戶的精神與物理等屬性感受市場表現(xiàn)：高端產品“價量平穩(wěn)”，高端產品價值表現(xiàn)穩(wěn)健城市核心區(qū)域的高端別墅項目，精神層面的高端屬性大于產品自身物理屬性環(huán)外別墅項目對于綜合產品力要求程度較高，突出綜合實力一、天津高端別墅市場分析二、東麗湖項目別墅客戶特征三、高端項目別墅客戶購買特征四、產品定位方向分析家庭結構年齡從家庭結構和年齡情況看：55%購買高端產品的客戶主要為45-55歲的三口之家，孩子年齡在12-25歲之間25%的客戶為三代同居15%的客戶為兩口之家，年齡在30-35歲，也有極少的25-35歲人群5%的客戶為其他情況，例如單身客戶、四代及以上共同居住等。這部分人群年齡跨度較大。東麗湖別墅市場客群分析置業(yè)目的從置業(yè)目的看：85%的客戶為二次改善或多次置業(yè)，這部分客戶年齡段在45歲-55歲之間，屬于高經(jīng)濟收入人群，年收入均在500萬以上，家庭、收入處于高峰、穩(wěn)定階段，購買高端產品主要為了改善居住環(huán)境和彰顯自身價值。15%的客戶為首次置業(yè)和其他類型客戶，這類客戶存在的原因較多，如：從事投資型工作（股票）的客戶，這部分客戶收入不穩(wěn)定，但有機會獲得高收益；還有部分是父母贈與孩子結婚用房等。東麗湖別墅市場客群分析工作情況從客戶工作情況看：45%的客戶為私營企業(yè)業(yè)主，這部分人大多從事工程、金融、飲食、制造業(yè)等傳統(tǒng)高經(jīng)濟收入行業(yè)，年收入均在500萬以上。25%的客戶為企業(yè)高管，一般分布在一些知名大型國有、合資企業(yè)和外企，職位在總經(jīng)理級別以上的高級管理人。25%的客戶為政府官員。5%的客戶為企事業(yè)單位工作的具有技術、特殊貢獻等突出業(yè)務體現(xiàn)的人員，如：醫(yī)院院長、社科院院士、高等學府教授等。東麗湖別墅市場客群分析到訪途徑從到訪途徑上看：55%的客戶從私人圈層了解到項目信息，例如名流會、招商銀行大客戶等，項目會在這個圈層中產生相互宣傳作用。25%的客戶通過報廣得到項目信息，一般集中在每日新報和今晚報。東麗湖別墅市場客群分析典型客戶案例1——房產情況：東麗湖萬科城雙拼別墅面積250平米270萬一次性購買7套客戶背景：高先生，48歲，碩士學歷,

高級工程師,

北方園林市政工程公司總經(jīng)理，天津北方創(chuàng)業(yè)集團董事長，集團總計注冊資金11900萬元。性格開朗豁達并理性細致；客戶愛人今年36歲，是第二任妻子，共有3個兒子，大兒子成年已婚，二兒子和小兒子年齡在8歲和1歲；該客戶并非需求型購房，購房時主要依據(jù)自己對房屋的喜愛和對后期發(fā)展的判斷?？蛻魫酆茫旱谝唬瑩碛凶约簩俑郀柗蚯驁?，在我項目附近目前正在建設。第二，擁有自己專屬的游艇，目前已經(jīng)購買；第三，自己錄制一份歌曲專輯，目前正在后期制作階段；第四，自己出版書籍，目前正在籌備；喜好旅游度假；置業(yè)要求：客戶比較看重房屋品質，比較關注房產的性價比和后期升值力，定房前很細致，確定購買后，辦理手續(xù)過程表現(xiàn)出非常隨意。溝通中偏愛講述自己的生活方式、工作環(huán)境與個人成就。該客戶對于社區(qū)品質、小區(qū)環(huán)境、居住密度要求非常高，目前在我項目購買別墅7套，購房主要為自己居住及親戚度假使用，同時考慮投資。東麗湖別墅市場客群分析典型客戶案例２——房產情況：東麗湖萬科城獨體別墅面積272平米600萬客戶背景：王女士，今年37歲，目前經(jīng)營天津市松正電動科技有限公司，是一家以科學技術為推動力的大型高科技民營企業(yè)，現(xiàn)有員工1200多名，注冊資金6600萬元?？蛻衄F(xiàn)住河東區(qū)太陽城橙翠園，居住面積150平米左右，家中至少有兩輛汽車，保時捷卡宴，沃爾沃。家中有兩個孩子，大女兒在國外念書，小兒子還在上幼兒園今年4歲，目前和父母一起居住。本人負責公司產品研發(fā)及海外市場拓展，丈夫是董事長。除了和丈夫經(jīng)營公司以外自己也投資基金，大概有幾千萬左右資金。據(jù)客戶自己描述，有今天的生活多數(shù)來自于自己和丈夫的運氣非常好，事業(yè)方面選對了行業(yè)?？蛻魫酆茫浩綍r喜歡和朋友聚會，體育運動居多，性格開朗，喜歡結交行業(yè)精英。而且號召力比較強，多數(shù)活動都是在她的鼓動下實施的。

置業(yè)需求：客戶曾在2007年在東麗湖萬科城買過兩套高層產品一次性付款，目的只為投資考慮。2008年懷著對東麗湖的熱愛再次來到這里，想買套大一些的房子，看了一期的別墅非常喜歡大院子、親水，主要考慮和父母一起居住。東麗湖別墅市場客群分析家庭滴背景即：購買數(shù)別墅派居住以兩倆代之倡家為主殺，客鐵戶年繼齡多到在40歲以荷上，數(shù)家里2－虛3個域孩子。購買巖別墅懇前家飼庭主舅要的液活動浴在市遲區(qū)，截購買雀郊區(qū)僚的別夸墅考五慮大酷面積蠢，多為菌與父母同創(chuàng)住，孩喊子大緊學前好教育隆在本故地完勾成，省大學毀或大榆學后出多去獨國外泄留學痕。平全時家庭聚敲會和染出游葉比較唱多，管有大可家庭雄的榮送耀感坐，即錦使孩民子成竭人，孝依然定要?；殖旨彝ヌ钥偛扛桓拍睢嘟o每鑼個孩傲子留建一個激房間槍。事業(yè)幻玉特征差：擁有較高斃的學歐歷，文盆化素異質高齊，大攔中型等企業(yè)董事值長，企慈業(yè)注壤冊資據(jù)金達沿到50東00鳥萬以返上，事業(yè)家頂峰階段闖，擁準有３套以上渠房產上，在日市區(qū)襖居住滲的房絲式產均饅在15滅0平切米以羨上,語家里兆至少2輛炎車（高勤檔車箭），叼小孩論長大就會繼派續(xù)增薦加車閣輛數(shù)來。東麗卷湖別課墅市新場客中群分斥析置業(yè)終動機生活萍愛好他們臥的置鳳業(yè)有皮兩種逼動機嬸，第孤一是抄出于布對自配己的卻獎勵瞇——達身份耽的象盞征、蔑家庭居住穗環(huán)境轟的升步級，長期混居住扣、可轟傳承災家族磚產業(yè)扇（家晉族產債業(yè)的助締造中者）伍；第二狼是為茅子女臂買房急，考青慮未陸來孩音子成位家居葡住，短期級度假師長期濾投資；大多謙數(shù)人蒙置業(yè)搞主要突考慮播居住狐，主餓要是殃出于填對目筐前和貓未來觸居住科需求漲，有惑些也會寄作為提度假時投資芽，但診多數(shù)扯資金丸會更互多投監(jiān)往實見業(yè)。弦而且禍比較拋低調框，很匙少有彰夏顯式頸的購島房行謹為。喜愛商和朋哄友聚騙會，有頭熟悉蝴固有秩的朋用友圈謝；喜歡旅游，經(jīng)較常出而國。休閑鈴活動辭主要刪是高爾雖夫、豆球類運動什、種擱植、隔飼養(yǎng)牲寵物柔；看中沾孩子膽的教育，多鍋為在宣國外濕受教午育。東麗闖湖別具墅市薄場客界群分藥析東麗梢湖別渡墅市譯場客箱群分維析東麗具湖別僚墅客發(fā)戶具散備天長津高拖端客毫群的攤一定蛛特征謠：價格徒尺度像并不斃敏感嬌；對產晶品有飄一定貫自我況的評氏判力太；尊重第自我忙價值速觀與伐情感駛感受途；由于匯事業(yè)哪發(fā)展押穩(wěn)健宵，生云活作孫為人生的費第一卵位；選擇秘東麗匙湖主肚要被保自然泊環(huán)境組所感染；重視躺產品毀的保辯值增殖值潛耍力；希望園產品突細節(jié)競更能貍感動燦自己必備衰需求我特征1、剃意境你好；2、魂安全禿、私柏密性翼；3、飄高品英質會與所；4、抓有符菠號感疲的建綱筑風劣格；5、透精致儀的園孟林景讀觀（近水景島）；6、擋建筑揪功能驗舒適脆，足巡壽夠房昌間數(shù)誰。增值太需求茶特征1、混交通午便利孔，又榨希望猛“世竭外桃焦源”滋；2、擺強調搖大戶案傳統(tǒng)片，豪鄉(xiāng)豐氣、匠有面厘子、煤用材鏟實在純正飲；3、械追求傻居住轉生活凝圈的尊純粹割性；4、童高品卸質的忙服務垂管理務，有醋尊貴而感。一、另天津鑒高端畢別墅窯市場民分析二、舍東麗呼湖項儀目別湖墅客仍戶特偏征三、庭天津隔高端跳別墅況客戶污購買慣特征四、尿產品軌定位送方向街分析典型搞性高潮端別古墅客傾戶特填征描按摹客戶鑄案例森：—歸—新乎悅庭仗高端膊客戶桐深訪背景蝕：年齡部51蜓歲，獻購買包40鳳0平江米獨翼棟別送墅，琴從事哀特種竄涂料叨行業(yè)產，自浩身是肝行業(yè)坡特種嘴涂料倦發(fā)明寧人，沉后期駝組建裁企業(yè)叉推向別市場澆，工屆廠設伏在天耗津，尖主要姐以環(huán)叉渤?？吧舷雍Ｊ泄珗鰹閭}主，虹年營歌業(yè)額受在8安億左跳右，竄由于撥自身描產品爭成本何較低愧，所級以銷顛售利圍潤較艦高，探購買完高端襯房產秧主要槍資產霧占有棋、避造稅。撈子女脂都在尤國外姐，平念常喜杰歡打修高爾葡夫。李先相生：購買漁目的縫：此客瞧戶在鵝北京奪天津世購置友多處喜高端匯物業(yè)謙，購皂買高扎端別旱墅主頑要看醋產品煎價值預度和謀環(huán)境賽，購歷買新刺悅庭泥產品溉主要偏認同侄產品盒形式叨與產才品內何部空爺間尺別度，促純獨置棟別怨墅社并區(qū)的拌純粹矮性，瓶而且鐮感覺澤此類侍產品霜價值索堅挺叢度較簽高，澡而且扔資源獨越來紫越少丸。產品亦要求釘：由于箏體驗希過純經(jīng)粹歐物美的蹄別墅爭產品蘇，對嫌于空椒間尺享度要釋求很次高。閃進門紐奉十字錯分區(qū)傘，空噸間寬甜度越險大越坦好，甚首層今具有串很強楚的意德識感秧，層笨數(shù)不惰宜過礎多，必整體字建筑傷要厚善重一井些；總主人形居室抗空間在要大吃，例案如更司衣室投、洗金手間啊功能筑空間只不也占不能慢太小產品質不足嶼點：走廊臘寬度堆太小若，不政能擺以放更猛多陳嚼設，震儀式馬感不區(qū)強；主臥英應該遞有雙策主衛(wèi)朽，根戒據(jù)男黎女主帝人的魚習慣研可后畜期改課造，舌尊重敬性別鏡習慣房屋名外綠亦植應懲作為伙周圍饑環(huán)境酬的屏拔障，壺這樣淹更安乖全、珠更私怎密。典型縮慧性高宏端別筑墅客神戶特隆征描座摹客戶霜案例剝：—奔—新光悅庭懸高端號客戶痕深訪背景就：年齡襯42競歲，逆35蜂歲開墨始創(chuàng)候業(yè)，嘗每年炕公司方業(yè)績架很好喘，工松作比辰較辛虜苦，留丈夫撓和子渴女不餓在身若邊，夾購置內房產詳是為勇了犒和勞自異己，肆并推公動自彎己更羊高的釋工作瓜目標沈，購步買高侵端物奶業(yè)多獵處，慚主要墓在天毒津和痕上海僵。平常擴可能盤不住孕，但閱長期礎需要沖人打茂理，華回家千后馬確上有犯一種聯(lián)昨天平曾住呆過的伙家的切感覺良，對童于安右全、優(yōu)舒適聞、服察務要慣求很濱高。超購買往42童0平肉米獨遇棟別準墅。陳女網(wǎng)士：購買懇目的孝：此客紫戶在什北京摘上海爸都購簽置高故端物職業(yè)，本購買暑高端萬別墅旺主要卸看私籃密、賣安全資、舒游適、鞭空間頭及個織人情懷感感繞受，法購買枯新悅妖庭產兼品主憲要認過同建儲筑形駁式的緒開間勝尺度醬較高謹，建中筑高界度沒奴有壓蹦迫感浩，別褲墅感傍覺比哨較純馬正。糖較大狡的院院落，蓋后期械改造暗空間敏基礎扮較好傾。產品離要求塘：需要錦空間染感，從對建期筑的士整體歪寬度該需求嬸要求絲式較高醉；首棄層挑蟻空不膀宜過悟高，慚不要匆四處助開窗誓，這偷樣給想予自送己的輸心理跳安全際感受亞較好毀。產品撥不足隨點：對現(xiàn)兔有衛(wèi)千生件悉尺度銹感覺寸不太蠅滿意悶，因害為有螺自己站做s劉pa撥，和弓在衛(wèi)晌生間烈休閑的習價慣，夠如果籍更開謊敞一千些更端好，鉆比如紐奉可以休泡澡閃時候盟后喝反紅酒店、聽壇音樂聽；院自落綠姐植較屆少，酒由于尊建筑省密度電大，兔綠化線不能帖完全蓮進行壤區(qū)隔換。典型遙性高津端別忽墅客方戶特葡征描階摹客戶胞案例婦：—薦—瑪帥歌莊西園高廢端客等戶深回訪背景粘：年齡驕48蝴歲，乳家住枕賓水賽西道贈，主煩要做跑鋼材河生意梢，生拔性上耳比較言保守系，主成要的犧資金廊都投漿于房讓產，肯購買黃瑪歌競莊園箏主要祝由于昆兒子吐去歐飼洲旅兔行，濱比較好喜歡皺南法間風格爬的產小品，結在孩盾子的電主導啦下，柜購買譜了瑪滅歌莊硬園一踩期水墓系邊閱的獨償棟別車墅。唐先懂生：購買堆目的黨：距離軋原來條生活弟的圈妙子不繩遠，喘而且威是現(xiàn)勺房呈敲現(xiàn)。延喜歡宏這種容風格味，現(xiàn)宏場園箏林與諸產品省的感創(chuàng)受程就度較毒高，具主要瀉看到?jīng)_現(xiàn)房綱后心依里比填較踏續(xù)實，礦項目尸水系礙與園鑰林建丹造的爆比較投實在倒；產品黃要求姜：產品瓦空間醉內部眠的分用割比值較多靜，居蜓室環(huán)密境較佳好，楊小開昆窗，炎內部習采光尋通風衰條件濃較好倚。綠牲植密確度較液大，籃院落奸分割怒比較播清晰紋。產品爬不足叛點：房屋們內空蔑間尺也度都母不大米，裝輪修比統(tǒng)較麻合煩，獲后期驗有些丟空間丹肯定蠶利用火不大超；風燦格很個純粹消，但堪不符賢合生減活習肚慣，者后期碗需要敏改造僚，一暮定會懂把兩鑰個空赴間改估造成綠一個朝空間樓，裝呈修周溜期一在定很扔長；項目牢四面信比較?；臎鲋?，項肅目四忍周圍壁墻較祥低，施應該散用高學密高膠大的邊綠植靈進行尼分割面；項目飲物業(yè)具很成葡熟，膊進入暫園區(qū)滾內的阿車比伯較復親雜，上應該椅把非凳業(yè)主班的車氏及非媽業(yè)主輝的人輸員進軌行有筍效屏紡蔽和約區(qū)隔財；家庭聽背景膝：多是舞典型兩代梨家庭為主章，客艱戶年連齡多亞在40是-5郵0歲之偷間，牽原始蘇積累欲較早保，資勸產極脂為豐序厚，朗基本盤上以法兩代釣為主浩，家庭意主要天活動嗽在天蛇津。由于洞都有滔國外牌生活王經(jīng)歷宴，對于萄國外逐建筑蠶及人卡文等炮方面喂，有勉自己奔較高獵的認亮識。事業(yè)壇特征延：在天失津完盾成原惱始積娃累，耐自己看的產滅業(yè)都廳在以田天津旅為核訊心，生意寇的重擋心在勵天津，熟衛(wèi)絡的鐘關系乒網(wǎng)和震生意機圈也彎在天煌津，據(jù)和一序般天潔津人營一樣瀉具有瞞深厚掠的天津暢本土切情節(jié)。典型枝性高跑端別封墅客蕉戶特枕征描孝摹小溫結置業(yè)扶動機生活省愛好他們蓮的置認業(yè)有三種責動機，第捉一是集出于偶對自尺己的獎勵——懲身份矛的象秘征、救家庭般居住蜂環(huán)境舌的改慣善、譽；第衫二是紛有購溜置高座端物搬業(yè)的習慣——尋看見慨能夠濱打動煮自己畫的項改目，撕就會農產生唉購置槍欲望駝；第三壩是為群子女敵買房朽，作界為親情叮的體竹現(xiàn)，考呆慮未角來孩絲式子成兼家居針住；大多榜數(shù)人門置業(yè)看主要?？紤]嚇居住播，不會事浪費訪錢在攪房地冬產投墳資，而說主要詞是出拖于目完前和宿未來洪居住餐需求爽，有變資金抓會更惹多投盜往實蔑業(yè)。燒而且熔比較借低調授，很招少有惕彰顯懇式的根購房得行為不。商務腔活動龜和家倦庭活霜動嚴乓格分偵開，不陣會在帥住的附地方令進行棗商務曲活動兵；偏好食和家梁人一婚起的瞞活動扎，看中炭親情；有熟槳悉固塊有的聯(lián)朋友喊圈，歐聚會惡也多軍在圈李里進英行；休閑爽活動豆主要熟是高爾園夫、溜打牌瘦、球有類運動絲式；看中籍孩子圖的教育，子憶女都屋送往捧國外導讀書鋸。典型指性高頁端別蹤蝶墅客查戶特乖征描洲摹小量結高端飛別墅杰客戶濃特征“馬驢斯洛悄需求丘體系掌”中鹿，針聾對高誕端客徑戶需轎求尋物在以赴下顯競著特充征：購買應需求雅：追求挑天津拆高端挨別墅廣博寒的高邪端產翅品特濃征的氣比對調能力依，傳統(tǒng)駁居住聰觀念傘，對私宗有土睛地的甘多少怨；保值扇價值壁，生活惠中完絨全尊貓重自蒜我的南習慣威與選押擇；關注羽社區(qū)歌成熟誤度，昂物業(yè)村，安黃全。高端渡人群蕩共性1、爛價格滴敏感障度不匯高；2、蜘重視穴對自秧我價毯值觀購的尊殃重：安全喝私密傘性；舒適冒度信任設計環(huán)境凱地段高端筋別墅值客戶加對于揀產品煌要求差的筆菜錄總搞結安全晉性、弦私密中性：重視絹居住洗的安蜻全性銀，對觸于自搏身、親孩子挺，包猛括寵翠物的紙安全康都同箏樣重堅視；例如燙：管駝道維熔修設允備在燃室外阿或貼愈外墻壇，常槳規(guī)維痕修不寧要進添入室枯內；室外果綠植哥一定何安全扛，不昆含任存何有帳害化貌學物燈質，彈對人東和動煮物都咸無影種響自我袋的居讀住空欣間一撫定要坑絕對雁私密更，包爹括對擋于社撒區(qū)的尋人群貫要求轟也同勺樣需棗要層舟次統(tǒng)陪一，田非本新社區(qū)涼的人源員絕腎對不柿能進僚入；例如革：社純區(qū)專爬屬的壟保安尾可以燭熟記腎業(yè)主續(xù)車牌遼號，擠非業(yè)歇主車添牌就扒算公末安系棉統(tǒng)的掌車輛也不宇能進源入；舒適救度：尊重求主人裙的舒籍適細泳節(jié)，約尊重愁生活濱細節(jié)亮；例如但：開膠窗方菜式，耗開窗虹方向輛可以襯起到昆防風扮減噪狼的特光點；更衣燦室可翁以自沒然采縮慧光，利女士擾化妝飄不會乘形成腎色差降低慚在家文的心快理防勵線；例如魂：生狹活各趙空間拐都有收報警瞇系統(tǒng)捉，房半屋周迫邊可醋以設窩置監(jiān)凡控系高統(tǒng)，理高科重技設課施與保安奪雙重患保險板；信任皇：購買糾高端蠅產品院，重聞視“霉眼見煙為虛找、耳歐聽為澆實”樓；例如緣瑞：產勻品品靠質集團中在交示范毛區(qū)、蠶樣板不間，古客戶晶對此扁并不安感冒類，他言們更怖看重裝開放商品華牌與件實力兆，重慌視”口碑磨”；物業(yè)發(fā)管理耀需要門超出示預期喚，強相化客韻戶感逆受，舌尊重貼客戶秀價值遵觀；例如背：物儉業(yè)人廟員一歲主人居的身選份對游待業(yè)濫主，裝這樣策可以規(guī)真正盤做到諸像代粘理自寶己的肚家一樣打激理社狼區(qū)；全方過位親取力親西為的列為業(yè)搞主服呢務，伶例如頌業(yè)主菌的生滲日、屆結婚姿紀念抽日贈濃送禮痛物；高端好別墅爭客戶陪對于宏產品錦要求脈的筆濫錄總繼結設計規(guī)：購買鏡高端垮產品徒，重鼻視空旗間的筆儀式蜘感，最空間墨開間滋比較臘重視轎；例如口：入狂門的靠交通陰盒可綢以做帖成十撐字形嶄，通賴往不災同區(qū)書域；具備hi效s空間西和he平r空間截，男塵女主益人的舌會客奸廳、勿家庭愛廳、紀更衣兔間甚帆至衛(wèi)附生間衛(wèi)生援間具筋備多腸功能腳，可屆以聽款音樂攤、做sp歐a、喝盯咖啡技，完騎成自累我釋砍放的俱全部點動作空間黃打造環(huán)充分及尊重長男女恐主人攔，生袍活習炊慣更默加獨灑立；例如噴：具詢備hi腰s空間讀和he逢r空間董，男宇女主能人的括會客次廳、加家庭偉廳、沙更衣路間甚知至衛(wèi)桶生間頭；高端數(shù)人群加在家翻不愛宅工作市，書尖房空籮間更電加是所自我天休閑質和放垃松的輝地方殘；環(huán)境奧：對于昏項目電周邊爆環(huán)境之非城做市核印心資仰源區(qū)慎，如村果以防自然咱景觀停資源匪為主鼻，更鬧加考戒驗整匹體塑寒造的似能力逼；例如頭：建粥筑融色入到咽整體咬環(huán)境俊中，存色調腐可以副不要認太跳破躍，至產品耗具備扭感性蒼訴求詢；建筑讀層數(shù)蟻不易顆過高花，過蜘高會序形成輛對人勺的壓胸迫感酸；例如筑：做渡好不鞠要超好過三遍層，奪如有險下沉權庭院晶，地沖上兩宰層最久好，凡這樣臨更像升別墅忙；如果課建筑味之間約間距照更小朝，綠匯化空物間利輔用率半要高面，這樣樣每乳個建邁筑會躍顯得岸更加餓獨立塑；例如路：以較綠植鐮為圍歌墻，村周邊南道路帶以坡梳地園尤林為蔑主，梳曲徑懸通幽負的感煌受；高端中別墅惰客戶婦對于須產品糧要求努的筆裙錄總循結敏感凡度價值餅點高中低會所品牌慣保障交通隙便利物業(yè)掛服務豪氣生活悉圈層空間綠化層數(shù)習慣安全居住調純粹車位價格私密房間辟功能必備反價值乞需求增值年價值波需求其他殿價值峰需求情感癥價值鎖系統(tǒng)自我籌價值從觀實怎現(xiàn)精神齊屬性物理鋪屬性高端盟別墅偷客戶芒對于極產品鳥要求畢的價播值分閑析一、邁天津花高端擋別墅哥市場咱分析二、連東麗掘湖項棉目別慌墅客少戶特院征三、摧天津請高端膜別墅訊客戶遲購買漸特征四、駕產品根定位太方向猶分析產品減方向鍋設定福：做天衣津別雞墅立炭標性帥別墅產品促空間漲尺度通及價芹值高耐于以裝往前立期售慨出別模墅產筐品以客舒戶需恢求為誰導向右，對鏟于客訊戶的雷精神錄需求經(jīng)和物犁理需雖求為受方向否指導目標：存在溪基礎謝方向：大盤浸內的騰高端婆別墅把居住只區(qū)利用旨項目射內地版塊環(huán)僑境資價源最噴優(yōu)的公區(qū)域利用雜水系知和環(huán)顯境跳賴出整散體項臣目尊重喊需求凝為主塔要導央向優(yōu)勢肚（S率）1、悉大盤烈規(guī)劃柔，高默端產偵品基股礎較眼好，棒客戶冬認知噸度高趴；2、槽由萬更科地策產公悉司開超發(fā)，你品牌廟號召蠻力強倍大；3、爆整體落項目借最優(yōu)悄值的齡土地引地塊厭，雙美湖資技源之丟間，螺產品扎塑造塞質素茅較高利。劣勢孕（W幟）1、購作為薄別墅襖項目碗，在降符合奔大盤恢中的糊純粹算意境常的樹傾立存租在一叢定難護度；2、洪項目臭土質寬鹽堿棉化，駁對綠忙植種悔植的育不良車影響翼；產品毫SW政OT傍分析機會蟻（O它）1、提升澆收藏訴屬性，樹揀立本挨區(qū)域礎別墅克產品脈/富舞貴產歇品的主標桿折，具仇有極厚強的膏不可服復制辨性，共在建忌筑之片外更置關注亂生活刑體驗光。改奇變客債戶對螞別墅翅的傳泛統(tǒng)認傷知；3、安全客與私服密。寶餅安富機貴階起層對當居住褲在本阿區(qū)域謝缺乏燃安全航感，培安全透和私灑密成厚為目欺標客筑戶關倍注的跪重要棟價值掙；4、敵品牌絡開發(fā)伐關注濱客戶情感返價值；威脅餅（T標）1、籮如果宜產品悠的精耳神屬編性及恥物理軍屬性適打造貪不到侍位，絕容易皺混為倆一般忘別墅餡物業(yè)賄類型穴；2、兄高端星豪宅頁不是異萬科吐最擅貸長的嚼產品親、高杯端別駐墅客騙戶不資是萬蜻科最阿熟悉泄的人熔群；是萬科旋的超敗豪宅暗物業(yè)嘉服務門質素摸及思拔維模吩式尚嗓有待擔提升擱。本產掠品初詞步定丹位—島—天津轟上東檢首席吊別墅負社區(qū)不可葡復制納的資參源景滋觀價值跪歸屬京的世善外桃喘源精神石家園杯的傳薄世府季邸關鍵跡詞：標桿聞別墅狠，大歡家望跨族，脂絕版沖環(huán)境昂，榮伐耀尊列邸，趁身份腿象征遵，世遙外桃蚊源，產品奇定位環(huán)境芒設計酸舒適鉗度愛設蠶備設鳥施岡配套嘆服務產品緒定位定位扣關鍵則詞：產品林特征宜：（1飾）城素市標蠻桿的笑高檔投別墅妻：自掌然建篩筑融懷合，惰享受拳精神伍和安月靜生鐮活；（2膝）萬侮科品鄉(xiāng)豐牌下哪的大糧宅風父范，恐天津液市的識首屈預一指善，財管富階膜層情涌感價值兌脫現(xiàn)；（3罩）功芝能：些保證油別墅枕的舒蓬適度越和生反活品磁質，籃建立婦生活散感受派新標準，避注重孔功能凡性；環(huán)境產品臭建議親水裝而建吩，建筑械與水腐系相互嵌入；庭院辮作為姑建筑榜整體頓的一柿部分客，親剖水進據(jù)而探漫水，但做以水為部主題的園故林設鎮(zhèn)計；環(huán)境可以央考慮加大煌產品備密度，增旅加親碎水別范墅個倡體資客源數(shù)沃量；利用綠植桂、內僅循環(huán)戴水系解決積間距杰空間喇較小班的問瘦題；產品璃建議環(huán)境產品師整體堅區(qū)域盈環(huán)境陽概念匹要脫穎屠而出，跳嗽出大倉盤；考慮懇到客延戶群太的尊斧貴身遭份，那以及塌建筑戀外形貪的風洲格特哨點，植景觀席設計恢可以宮融入仔歐洲納古典鞠園林乘的造馳景手幅法，拔使用脈對稱兆的布椅局、音厚重計的石威材、騎豐滿島的植溝物，禽提升孤整個遣社區(qū)詳?shù)馁F族市氣質。產品律建議環(huán)境產品浩建議區(qū)域印核心六內部瓣景觀卻，延筋續(xù)水系你主體棟題新古窯典主纖義景替觀，與呼建筑恩風格處呼應屢，最嚴大化榨社區(qū)云的尊尺貴不雖凡。設計產品拜建議滿足健高端營別墅饅功能芹集合辟的單織體面彩積，寧必須曬在4儲00怠—4落50羞平米這之間看，作絞為主克力產治品，如考車慮地館下室蛙設計疑，以酸2層債為主冊，無鄙地下六室設珠計，溫以3郊層為慣主單體澤戶型墊面積供屬于算中等教偏上嚴，總晃價控趴制在80饑0萬以文內建筑蜂層數(shù)濤以2—何3層為驢主，建弦筑整幣體面綢寬要涉大，競整體?？善@于方朋正設計產品預建議交通借核十字招分區(qū)，各級功能警區(qū)交袋通不紙交叉稠；雙客譜廳設濟計，充奸分體樓現(xiàn)高殲端氣撐質，士大尺清度的俱自由助空間洗分區(qū)繪。首層油示意產品徹位置鵝為北垃水南洽岸，四主功泰能區(qū)俯設置吐于南院向，圓休閑誦區(qū)設好置于高景觀卸較好啄的北堤向設計產品都建議三個魔臥室全部夏朝陽，各踏功能塔區(qū)交礦通不坐交叉局；雙客雀廳設秀計，充淡分體逐現(xiàn)高賠端氣怖質，梢大尺邊度的沃自由荷空間凝分區(qū)膀。二層哭示意設計產品熊建議休閑順私密侍空間束，可迫以開巾辟為sp可a區(qū)域誤、主人堅獨立繡休息湖區(qū)南向誓可作潛為主臥賺設計，頂薦層空釣間可晴謂純困粹，品主體階為主妄人服仔務。頂層臭示意舒適擊度產品兇建議1.動靜分區(qū)2.流線便捷３.南北通透4.采光充足南側懸庭院塘價值相提升揪的解鞠決方單式：調景觀駐庭院舒適冒度產品伸建議南側兵半地稠下躍埋層復淡式住欲宅，氏挖掘濟地下滅建筑睜面積嘩價值續(xù)潛力驢。舒適忘度產品修建議北側美住宅偉價值孔提升單的解掘決方講式：軋親水騎庭院舒適梅度產品穩(wěn)建議制冷特：中灘央空地調采暖砌：地抄采暖供電糕：雙蓬路供議電電視鴨：預矮留有胖線電鴨視及柏衛(wèi)星衰電視怎接口網(wǎng)絡鵲：寬瀉帶入粗戶，2-稱4個信騾息點熱水系：溫逃泉入激戶消防弄：自東動報只警系邊統(tǒng)，薯消火膝栓滅因火系列統(tǒng)，臉自動半噴淋厚系統(tǒng)安防棒：可您視對梯講門留禁系亂統(tǒng)，膀電子財巡更賠系統(tǒng)鉗，全機方面季閉路亂監(jiān)視惑系統(tǒng)蹈，地呀下車清庫智筑能化戚門禁管系統(tǒng)其他涼：新輸風系插統(tǒng)，LO押W-譽E玻璃核心月價值霜點：膀通過難放大澤某項筐功能朽，加掏強對資高科恒技的鑰應用歸，凸勻顯生扯活的但便利鴉處、蔬尊貴畜感本案按因外夫部條令件噪阿音干叛擾大殊空氣食質量敏較差濫，必繼須具適備新紙風系額統(tǒng)和耕LO祖W-螞E隔牌音玻群璃另外機安防貪設施旦的完趟備先燈進也駁是高逮端客畢群所購看重抵的建議貫可以海適當讀采用榮建筑賴無線菌上網(wǎng)豬系統(tǒng)桿，全級智能馬化系涌統(tǒng)設備保設施產品則建議恒溫智恒濕澡-天矩棚輻永射通過序向預目埋在劍樓板猛里的價水管期注入輝適宜風溫度誘的水煤，以返天棚愚輻射源的方鍬式，朝使室烘溫常撫年保評持在20辦-2識6攝氏蕉度，剃同時預完成竄采暖的和制騎冷。波輻射亡方式辰采暖零、制超冷效曉率高頌，不織占用浸室內脆空間席，無底風感鞋，無店噪聲搬，并涉與新畜風系劃統(tǒng)分添離設備跨設施產品冤建議置換固新風取自譯高空別的新陶鮮空旅氣，檔通過乒過濾崖、除院塵、餃除菌遺、加慮熱/降溫絲式、加吵濕/除濕兔等工旋序，置以每狀米0.喬3秒的輸風速厭，從唉房間銹底部側送風逗口不蠢停的殖送出碗，新控風經(jīng)拍過房舉間緩錄緩上區(qū)升，氣帶走此人身咳體的廉汗味虹及各坐種異儉味，紐奉最終賓從房處間頂哲部的鹽出風攏口排喪出，煌新、賠回風塔完全顏杜絕誼交叉統(tǒng)污染溝。設備懇設施產品確建議外維批護高黃標準構——西引入故節(jié)能竿環(huán)保秋先進工意識60都0m腥m厚外沒墻外異保溫辭結構貍，傳鈔熱系棉數(shù)僅棚為0.犯36待w/投m2驗k，為澆現(xiàn)行鍬北京尸節(jié)能論標準姨的65令%；Lo鉗w-闖E內中森空充經(jīng)氣玻判璃，原配隔皮熱鋁哪合金鋒窗框紙，傳葡熱系扯數(shù)不挎大于1.稍8w帽/m不2k。設備弱設施產品嘴建議練操艦房，蜓器械哲區(qū)免牢費提獅供給豬所有潛會員浪，每侍位業(yè)榴主均鋪享有下普通露會員叨資格配套部服務產品忠建議保齡固球、杜游泳涉池，寺SP