銀河灣臺(tái)地開發(fā)產(chǎn)品

理念說明

KVARS金豐潤地房地產(chǎn)顧問有限公司

2011年5月25日一、區(qū)域價(jià)值分析及市場需求研判區(qū)域價(jià)值分析項(xiàng)目位置：項(xiàng)目位于西安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（涇河工業(yè)園）陜汽大道1#。南面緊鄰渭河，為西安“西咸新區(qū)”東面之門戶。西咸新區(qū)：根據(jù)國務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的《關(guān)中-天水經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃》，為加快推進(jìn)西咸一體化建設(shè)，著力打造西安國際化大都市，陜西省政府決定設(shè)立西咸新區(qū)，確定范圍為西安和咸陽兩市接合部，以渭河為中軸線，西起規(guī)劃中的西咸環(huán)線，東至涇渭交匯口，東西橫貫50公里、南北擴(kuò)展5~10公里的整體板塊。西咸新區(qū)有望成為中國繼浦東新區(qū)、濱海新區(qū)、兩江新區(qū)之后的第四個(gè)副省級新區(qū)。其具體由西安灃渭新區(qū)、咸陽灃渭新區(qū)、咸陽涇渭新區(qū)3個(gè)擁有管委會(huì)的開發(fā)區(qū)實(shí)體組成。渭河將成西安的城中河渭河陜西段綜合整治概算總投資607億元，其中規(guī)劃整治工程投資248億元，另有河道水面景觀、灘區(qū)生態(tài)公園等359億元未列入本次規(guī)劃投資范圍

我省計(jì)劃利用5年時(shí)間對渭河陜西段進(jìn)行綜合整治?！?年之后，放眼渭河，清澈的河水，蜿蜒的堤防，如茵的河岸，秀美的河道，宛如一條斑斕的絲帶串起整個(gè)關(guān)中平原。”。

通過河灘整理、清障疏浚，建設(shè)河道水景觀、灘區(qū)濕地、綠地、休閑健身公園，形成自然河流景觀為主，人工景觀點(diǎn)綴，堤防沿線四季常綠、三季有花，人水和諧的渭河特色風(fēng)光帶。形成特色風(fēng)光帶，打造中國塞納河結(jié)論：銀河灣項(xiàng)目地塊位置優(yōu)越，前景看好。在創(chuàng)建國際化大都市，打造西咸新區(qū)的潮流中，必將受其映射，并高速發(fā)展。在城市發(fā)展建設(shè)的同時(shí)，面對高投入打造的渭河生態(tài)走廊，這里將成為大西安都市綠肺，一個(gè)不失繁華但又生態(tài)的宜居生活區(qū)投資607億打造渭河生態(tài)走廊今天區(qū)域配套建設(shè)的不足，代表明天更大的發(fā)展空間寬闊的視野，舒暢的心情不失便利的同時(shí)遠(yuǎn)離繁華的城市中心，河水、公園、濕地、樹林等，一個(gè)現(xiàn)代都市生態(tài)、生活區(qū)宜居樂居西安創(chuàng)建國際化大都市，打造西咸新區(qū)市場需求研判

西安限購令的頒布從根本上限制了購房人群，將投資型置業(yè)群體拒之門外，在樓市銷量下滑的同時(shí)，偏小戶型的銷量也出現(xiàn)了明顯的下降。西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2011年1季度普通住宅銷售中，90-110平方米的成交面積段，占總成交套數(shù)的24.4%，該比例較上季度下降了4%；而110平方米以上的銷量比重卻呈現(xiàn)了上漲之勢。隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步凸顯，更多的置業(yè)者選擇了“一步到位”的購房計(jì)劃。預(yù)計(jì)隨著樓市的進(jìn)一步低迷，寬裕的兩室房源或者緊湊型的三室房源將成為市場的成交主力，但四室以上及高端物業(yè)交易受限購及成本因素，市場交易預(yù)計(jì)相對穩(wěn)定。二、地塊特點(diǎn)分析及建筑業(yè)態(tài)建議地塊特征別墅區(qū)待開發(fā)地塊待開發(fā)地塊整體地塊：91.83畝待開發(fā)地塊：70.42畝待開發(fā)地塊東西距離：約203米-233米待開發(fā)地塊南北距離：約216米地塊特點(diǎn)：此地塊為不規(guī)則形狀。同時(shí)北高南低，以階梯式從南向北依次抬高，形成臺(tái)地式地形。待開發(fā)地塊別墅區(qū)臺(tái)地，源于歐洲的文藝復(fù)興的宮廷風(fēng)格，與中國帝王居住傳統(tǒng)，從中國傳統(tǒng)宮殿建筑到西方古典建筑無不如此。臺(tái)地，是身份的象征，一種權(quán)利生活的理想意境，是貴族精神的建筑體現(xiàn)。如何利用臺(tái)地1、依地勢而建，順坡而上，多層、高層相結(jié)合，平頂與坡頂相交錯(cuò)，起伏自然2、利用其自然高差，擴(kuò)大每戶景觀軸線距離3、借助天然地勢，建造水景，水流順勢而下。4、多層景觀，步步有景。

通過對市場需求及此地塊特點(diǎn)利用的的分析，我司建議，從別墅區(qū)往北依次為多層花園洋房區(qū)、觀景高層住宅區(qū)。高層居住區(qū)花園洋房別墅區(qū)業(yè)態(tài)建議建筑形態(tài)——多層花園洋房

花園洋房源于上海，自19世紀(jì)中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產(chǎn)物。為什么在此建造多層花園洋房？——凸現(xiàn)臺(tái)地建筑的整體風(fēng)采花園洋房以多層為主，從建筑高度與地勢上分析，高于南面別墅低于北向高層，從遠(yuǎn)處看更可體現(xiàn)該項(xiàng)目臺(tái)地式社區(qū)的特點(diǎn)。為什么在此建造多層花園洋房？——使高層與別墅視覺上的完美過度此建筑南向面迎渭河，景觀視野開拓，必然為主要觀景點(diǎn)，同時(shí)配備空中花園。從遠(yuǎn)處看，花園與花園相接，形成一條綠色的腰帶，完美的將別墅與北向的高層分隔。為什踢么在室此建尊造多逆層花麥園洋冒房？——屋大于療高層月的經(jīng)肅濟(jì)回弱報(bào)20鼠11播年1勉季度糠西安洲市各弦大項(xiàng)五目的事花園仰洋房爐售價(jià)離大約宇在9底00顏0—幣11油00位0元森/㎡20升11燥年1植季度唉西安褲市各鄭大項(xiàng)偏目的輩普通恭高層羽住宅犁大約丟在6哈00雨0—牧—8破00珠0元辜/㎡如：要弗萊綁明戈趟、御蟲錦城泄、浐史灞半扯島等為什館么同守樣的突社區(qū)蛇，同功樣的漲配套噴，價(jià)格拘卻有筒著每源平米總30嫩％以捧上的勵(lì)差距，原吊因如年下：1、耳獨(dú)立走空中剖花園亦，離尊景最寬近的曬地方2、財(cái)高舒刃適多堅(jiān)層或羅小高演層，冒1梯盞兩戶斜，南創(chuàng)北通招透。而我朱們除成了以要上兩畫點(diǎn)之鄉(xiāng)豐外，魚我們延還具破備什靈么呢悄？坐在錘自家云私密粒的空畢中花奪園中女，通宅過適勵(lì)中距林離的葵景觀砍視野蘇，感雅受面籍前美賊麗的硬渭河斗風(fēng)情稅，將逢花園默洋房細(xì)的特殃點(diǎn)與狼價(jià)值遼完美哲展現(xiàn)華。所以翁，花園此洋房獎(jiǎng)，體模驗(yàn)渭濫河風(fēng)惠情的過超值震空間橫，突破赤常規(guī)合的3柴0％蛋！建筑某形態(tài)構(gòu)——長新中棍式風(fēng)川格高煙層與原有社區(qū)永風(fēng)格翅相結(jié)禍合，薯將新巧中式唯風(fēng)格旁繼續(xù)芹。打刮造區(qū)燃域內(nèi)胞獨(dú)有凳的“別三值仆”——桃——位置姓、價(jià)軍值、冬觀賞樂值為什惜么在綱此建理造高字層住差宅？——打造分涇渭課第一猶高度古代尋王侯狡俯視繁天下糟，無內(nèi)不將疊居所惑定于邀高位壯。由此砌可見舌，中蔥國帝麻王在箏宮殿殺建筑艙上不俊約而頃同的丑選擇驗(yàn)了臺(tái)辰地風(fēng)榨格，轟因?yàn)轲捤徊庞辛⒅塍w層罩次感恨，有睜利于啟俯視里，形橫成尊勿貴的破氣勢尾。隨歐著建茶筑的戲發(fā)展?fàn)詈蜌v顫史的陵沉淀暢，臺(tái)抱地高垃層建禽筑也夜成為血了居逐者身粗份的露象征出，一趴種權(quán)另貴生慶活的姐理想扔意境磚，是護(hù)貴族糟精神紹的建召筑體聯(lián)現(xiàn)。為什漂么在熊此建儀造高芬層住妄宅？——順應(yīng)公需求尺，實(shí)榜現(xiàn)區(qū)遼域高嗽速、濤高額汪利益幅最大介化47484950從我害們之腸前的釘47著、4訴8、造49諷、5媽0、變11甲#樓嫁的良缸好銷音售可雄以看陪出，捉此區(qū)敢域作碎為一青個(gè)城球北住偵宅價(jià)祥格洼茫地，躍各方阻購房貸者紛簡紛前舌來，怪我們氏利用收最短燈的時(shí)泛間、塔最高纏的價(jià)莫格實(shí)諒現(xiàn)了珍房源犯去化利，并針且達(dá)值到了撥供不議應(yīng)求浙的效附果。在此和情況廣下，修我們久何不雹以不奧變應(yīng)般萬變造，再剪次利酒用高映層房鑰源來毒繼續(xù)限這種獵涇渭貴的銷汪售奇缸跡呢狀？為什齡么在蛙此建族造高祖層住秋宅？——站在敞涇渭俊之上矩，欣齒賞無責(zé)垠景蹤蝶色47484950俗話網(wǎng)說站難得高帆看得拿遠(yuǎn)。盟在此嶄地塊北的最境高海迅拔處桐，我葡們：用休乞閑的極姿態(tài)認(rèn)欣賞顧渭河菠的風(fēng)期光用鄙敗視的胖眼光皇藐視下各大挺項(xiàng)目槍的人泡造景蕉觀用享干受的且方式緣瑞感受敘河畔風(fēng)生活用嘲得笑的礎(chǔ)口吻狂冷嘲箱市區(qū)織的生童活讓自舌己站傅在高迷地，朽展望技自己貝的未胖來三、連業(yè)態(tài)怒建造銀的具澤體建爹議樓位考布局砍建議高層側(cè)住宅脊區(qū)花園打洋房別墅捏區(qū)1、列建議柳前后身排樓斜體交雜錯(cuò)擺雷放，畫可使羽后排住停戶更超好的姻觀賞錯(cuò)河景俘。2、葛因?yàn)殚喪桥_(tái)查地地島形，侍所以壯建筑揪密度不易換過大遲，需她給社謙區(qū)道砍路充次足使崗用空間。3、斜所有偵高層錯(cuò)建議醒偏東肌南向茂旋轉(zhuǎn)紗15頂度更加狂適宜仔通風(fēng)幕采光遭。高層豪戶型陳建議面積區(qū)間所占比例套型備注90㎡以內(nèi)30％兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)分布于后排高層90-110㎡45％兩室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi)/兩衛(wèi)主力戶型110-143㎡20％三室、四室分布于第一排143㎡以上5％復(fù)式或躍層分布于頂層、首層順應(yīng)金市場登需求萍，以躁剛需滿首改連、客某戶認(rèn)單知度柴較高聰?shù)?禮0-巾11悅0㎡語為主裝力產(chǎn)喂品，央以小栗面積低總繪價(jià)，基置業(yè)企者最召易接猶受的受90編㎡以汽內(nèi)戶北型作社為第慰二主脂力產(chǎn)被品。哥同時(shí)贊輔以蓬大面總積高勇總價(jià)鑼的大戶歉型及夾躍層畝來為挑較小巴部分標(biāo)置業(yè)要者提竊供相臭應(yīng)的近選擇粘。高層忘樓層骨結(jié)構(gòu)仙建議倍——述一梯釋三戶第一吹排高殊層前坡方為奸多層夜花園航洋房銜及別軋墅區(qū)慎，景喜觀視事線相能對較葡好，柿戶型棍均以大面階積為戰(zhàn)主，畜舒適梨度相高對較禾高，費(fèi)所以軍建議及一梯驚三戶奮，戶阻戶朝裂南、續(xù)朝景忌，充倦分體薯現(xiàn)第一駐排高芽層的率優(yōu)勢術(shù)與價(jià)擔(dān)值。高層畏樓層桃結(jié)構(gòu)鵲建議毛——聞一梯夢四戶后排條高層圖以中否小型晃戶型今為主攪，建澤議品攝字形子一梯患四戶瓣，兩昆邊為菠南北必通透樣的較捐大戶型袍，中帶間為桶小面音積的音純南比戶型饅，整據(jù)體沒洗有北他向房譽(yù)，采殃光面志全部倚朝南診。12211221此戶兵型區(qū)碎間為擦11河0-括14恒3㎡疫，兩迎室、觀三室看，一街梯四劇戶，岡采光稿面均看在南灶面，港1#泄戶型想14記3㎡股南北遣通透嫌，2清#戶肌型1佩10撥㎡純誼南帶鑰入戶衛(wèi)花園陸。屬初于改川善型姻“一肌步到晴位”屈終極振置業(yè)努的經(jīng)緊典戶材型31221322此戶俯型區(qū)晝間為視86監(jiān)-1父15㎡，抱兩室踐、三池室，拼一梯卡四戶據(jù)，采惡光面困均在暑南面扶，1媽#戶灰型1寒11㎡南敗北通薄透全聞明小易三居通，2零#戶亂型8瞞6㎡途純南摧全明霧緊湊淹兩室蒸。3舒#戶纏型1果15㎡，規(guī)南北象通透都全明賠小三損居。高層亦樓層茶結(jié)構(gòu)牛建議痰——害一梯屬五戶個(gè)別肝樓棟先可采役取一際體五刪戶的遵設(shè)計(jì)佩，建量議參樸考以晝上樓盆層結(jié)棍構(gòu)，跡四戶怎朝南融，一療戶朝東奶北，鐘平層敗中可戶配有張大中裳小不呆同戶專型?；▓@就洋房般戶型框建議多層飄14乳0-宣20緣瑞0㎡職的花勝園洋睬房，織最小港三居桂，最含大為遭復(fù)式積或躍它層結(jié)粗構(gòu)，南向矛均帶題有超那大觀滲景陽他臺(tái)，連南北抱通透境，一贊梯兩毛戶，替配備每電梯妹。面積區(qū)間所占比例套型備注140-160㎡40％三室、四室分布于第二排160-180㎡40％四室、五室分布于第一排200㎡20％復(fù)式或躍層分布于頂層花園跡洋房匯戶型摧建議一梯煉兩戶除，南課北通蘋透，影南向?yàn)I帶有朋超大橫空中閑花園肉，主超臥、情書房信南向蘿采光錦，廚房怖、衛(wèi)厭生間網(wǎng)設(shè)在臟北向討，整達(dá)體布鍛局方紅正緊途湊，念簡約包明快老?；▓@同洋房襖戶型弄建議扎——梁頂層展復(fù)式四室龍兩廳淺三衛(wèi)今，建叉筑面睜積1驗(yàn)82玩㎡，你最大異贈(zèng)送菜面積漢84誦㎡?？身攲游怀蠓蛴^景趟露臺(tái)停，部券分陽臺(tái)?？筛南?yàn)槭覟閮?nèi)空固間，戴6米不挑高形客廳鴿，雙朝層雙簽主臥燒布局袖?；▓@味洋房呈戶型前建議引——另樓體滲兩側(cè)更戶型建筑呼面積榆17虹0㎡陰，四駁室兩登廳兩筆衛(wèi)通透淚設(shè)計(jì)待，戶坦型方坡正緊掀湊，黨采光通風(fēng)潮效果婚俱佳少，主冠臥帶慕有鉆魚石陽推臺(tái)27盛0°拐觀景攏。建筑超風(fēng)格運(yùn)形象績建議新中碑式風(fēng)胡格高憐層建練筑應(yīng)莖注意卻的要曬素：A、捉不是側(cè)復(fù)古軍的，嘆而是殼現(xiàn)代離的。B、翼不是活模仿透的，攔而是派創(chuàng)新慎的。C、綢順應(yīng)確時(shí)代飽變化懼，采界用適鉛合現(xiàn)座代生謀活方關(guān)式和蹦審美約趣味皆的高任層建惡筑形式損和內(nèi)尺部空識(shí)間格肝局。D、冊基于突對人多們內(nèi)指心不探變的伏中國降文化彼情結(jié)縮慧的深綠刻洞她察，蔥在建足筑外歐檐和園林惹景觀籌上適煌當(dāng)?shù)谋⑹褂糜酥兴蛧鴤骺捉y(tǒng)居魯住元起素，斧從而伯實(shí)現(xiàn)謹(jǐn)了中扣國傳走統(tǒng)文化載和生忍活方俯式在事現(xiàn)代綠城市太里的憶和諧藥回歸建筑辰外觀頓符合病社區(qū)舅整體坡環(huán)境饞，與對前期若高層喉、別奧墅風(fēng)奧格統(tǒng)階一，辮都以峽新中式僻為主袋，但嶺為了功凸現(xiàn)持臺(tái)地旋建筑全的價(jià)出值與型不同鴉，建鋸議在劃保持嶼新中耍式風(fēng)難格的同周時(shí)提例高外派立面杜效果智，加擔(dān)大外秩立面煙材料舉預(yù)算呼。四、壘社區(qū)廁生活癢配套籌建議社區(qū)吉配套巨建議社區(qū)狡生活成配套耕是體棵現(xiàn)項(xiàng)燃目價(jià)子值的宮重要豈因素械，也橡是現(xiàn)格代人熄居生謀活品練質(zhì)提高的犯保障況。我注們的尚臺(tái)地梅建筑降從外歸部形求態(tài)看播品質(zhì)油都高更于周哄邊住癢宅，缸但為趁了能更好密的提龍高溢籍價(jià)空比間，贏實(shí)現(xiàn)墊利益呼最大砌化，齒我們盾也要宴從建擔(dān)筑內(nèi)轉(zhuǎn)部入凈手，州加強(qiáng)人性腿化配齒套設(shè)矩施，須提高齊建筑克內(nèi)涵窯，使用我們阻的臺(tái)軋地建聚筑無脊論是嶄外在界還是風(fēng)內(nèi)涵其價(jià)發(fā)值都執(zhí)高于齡周邊克住宅邁。建議犁臺(tái)地長高層方、花牢園洋聾房區(qū)哈配套喂建議享：保證崇市政參集中牛供暖遍、地煎輔熱閣采暖防，保仗證溫傭泉入些戶等交社區(qū)雙原有羨配套旬。增液設(shè)如3瓜G網(wǎng)主絡(luò)覆誰蓋、屠廚房趁垃圾辛環(huán)保雖處理買系統(tǒng)辨、其旗中花剝園洋輝房建未議增巷設(shè)新柳風(fēng)系氧統(tǒng)使其乳品質(zhì)擋處于呢項(xiàng)目類最高慚位，椅品質(zhì)汁區(qū)別姐促進(jìn)云價(jià)格漏差異煤。保證燒原有款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