物業(yè)管理

第一章物業(yè)管理概述

第一節(jié)物業(yè)管理與房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)從1978年，房地產(chǎn)業(yè)大致經(jīng)歷了四個(gè)發(fā)展階段：第一階段：理論突破與試點(diǎn)起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權(quán)等觀點(diǎn)。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國(guó)務(wù)院在四個(gè)城市進(jìn)行售房試點(diǎn)。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費(fèi)。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標(biāo)出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺(tái)，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國(guó)務(wù)院先后批復(fù)了24個(gè)省市的房改總體方案。第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進(jìn)階段（1992至1997年）1992年房改全面啟動(dòng)，公有住房出售，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動(dòng)。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)，月投資最高增幅曾高達(dá)146.9％。房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了一段時(shí)間的低迷。第三階段：相對(duì)穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1998至2000年）1998年，國(guó)務(wù)院頒發(fā)宣布新一輪房改的23號(hào)文，提出“停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化”和“建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的住房供應(yīng)體系”等重要思路；1999年初，國(guó)內(nèi)大部分省、區(qū)深化房改的方案經(jīng)當(dāng)?shù)卣庹接“l(fā)，中央在京黨政機(jī)關(guān)的方案也經(jīng)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過。在98年到2000年的那段日子里，一些企業(yè)主，富裕的個(gè)人，成為購(gòu)房的中堅(jiān)力量。第四階段：價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，多項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)的新階段（2001年以來）2000年后，一些比較富裕的中產(chǎn)階級(jí)，由于受到富裕階層購(gòu)房的示范效應(yīng)的影響，開始加入購(gòu)房的行列。由于這一階層遠(yuǎn)較富裕階層人數(shù)為多，因此房?jī)r(jià)開始上揚(yáng)。到了中產(chǎn)階層基本購(gòu)買完畢，工薪階層也加入了購(gòu)房的行列。由于他們?nèi)藬?shù)眾多，因此住房?jī)r(jià)格開始飛漲。加上股市不振，大量資金涌入房地產(chǎn)。2003年以來，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷售價(jià)格上漲明顯。隨之而來出臺(tái)了多項(xiàng)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策。幾個(gè)居住面積數(shù)據(jù)在90年代初，發(fā)達(dá)國(guó)家的人均住房建筑面積為：美國(guó)60平方米英國(guó)38平方米法國(guó)37平方米日本31平方米。世界各國(guó)的經(jīng)驗(yàn)表明，在人均住房面積達(dá)到30平方米之前，會(huì)保持較旺盛的住房需求。到2000年底，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均住房建筑面積已經(jīng)達(dá)到20平方米。2005年8月5日，建設(shè)部公布的城鎮(zhèn)居民概況統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，按戶籍人口統(tǒng)計(jì)，2004年底，全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積為24.97平方米。估計(jì)我國(guó)到2010年就可達(dá)到人均30平方米。住房建設(shè)自然需求的計(jì)算（2000—2010年）

提高居住水平的影響。如果2010年我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積達(dá)到30平方米，即每人比2000年提高10平方米，按1999年底，我國(guó)城鎮(zhèn)人口3.89億，就需增加住房38.9億方米。城市化發(fā)展的影響。按世界各國(guó)的統(tǒng)計(jì)，2000年第三世界各國(guó)的城市化水平平均為45%。我國(guó)的城市化水平剛過30%。如果2010年我國(guó)城市化水平達(dá)到40%，全國(guó)城鎮(zhèn)比2000年增加人口1.2億人，按每人住房30平方米（且按這些人現(xiàn)居住面積達(dá)人均20平方米）計(jì)算，需要增加12億平方米。自然折舊的影響。全國(guó)城鎮(zhèn)現(xiàn)有住房80億平方米，如果按住房折舊的年限40年計(jì)算，每年折舊率2.5%，10年共需折舊20億平方米?？紤]到我國(guó)住房折舊一般會(huì)長(zhǎng)于40年，只按每年折舊1億平方米，即10年折舊10億平方米計(jì)算。以上三項(xiàng)合計(jì)，10年需建房為60億平方米，才能滿足房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款近幾年自上而下都在談房地產(chǎn)泡沫和銀行超常規(guī)貸款問題。為解決銀行超常規(guī)貸款問題，2003年8月24日，中國(guó)人民銀行決定從2003年9月21日起，提高存款準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，即存款準(zhǔn)備金率由現(xiàn)行的6%調(diào)高至7%。2004年4月11日，央行決定從2004年4月25日起再提高存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，即由現(xiàn)行的7％提高到7.5％。

地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因一種畸形的“需求”“負(fù)翁”、“負(fù)婆”現(xiàn)象溫州炒房大軍的南征北戰(zhàn)2004年3月15日時(shí)代商報(bào)報(bào)道，溫州人在沈陽(yáng)買一套房子可拖進(jìn)銀行2/3按揭。從目前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式看，溫州購(gòu)房團(tuán)在投入了大量資本炒作時(shí)，同時(shí)也拖進(jìn)了數(shù)量幾倍于它的銀行資本跟進(jìn)他們所進(jìn)入的樓盤，加上所到之處跟進(jìn)的本地投機(jī)資本，整個(gè)炒作市場(chǎng)的投機(jī)資本數(shù)量，就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了溫州購(gòu)房團(tuán)握在手里的鈔票。如果傳聞中的“10萬(wàn)溫州人拿著1000個(gè)億在炒樓”大體符合事實(shí)原貌，那么這1000億不過是支撐整個(gè)炒作市場(chǎng)的一個(gè)資本系數(shù)。由于此過程中銀行實(shí)際在承擔(dān)著大部分風(fēng)險(xiǎn)，所以如果不及時(shí)控制，它最終將演變?yōu)橐粋€(gè)巨大的金融黑洞！境外對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)過熱的注意早在2002年12月，美國(guó)摩根士丹利就在一份研究報(bào)告中提醒，中國(guó)有可能爆發(fā)新一輪房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。2003年3月5日，《華盛頓郵報(bào)》進(jìn)一步載文指出，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫及其破裂，將可能引發(fā)中國(guó)銀行體系危機(jī)。文章分析認(rèn)為，銀行是中國(guó)資本的主要來源。房地產(chǎn)泡沫一旦破裂，就意味著銀行將增加新的壞賬。截至2003年10月，在國(guó)內(nèi)銀行未償還的1.6萬(wàn)億美元的貸款中，約有1/10陷在房地產(chǎn)領(lǐng)域，其中600億美元是向開發(fā)商提供的貸款，另有900多億美元是住房抵押貸款。2003年7月13日，香港《南華早報(bào)》刊登了一篇題為《制造一個(gè)經(jīng)濟(jì)定時(shí)炸彈》的文章，以此來形容中國(guó)目前有3萬(wàn)多家房地產(chǎn)公司瘋狂“炒地皮”的現(xiàn)實(shí)。房?jī)r(jià)虛高的主因地價(jià)上升過快。近些年來土地價(jià)格飛漲，這既和土地成本上升有關(guān)，又和現(xiàn)行的某些政策有關(guān)。為了避免過去暗箱操作帶來的種種弊端，我國(guó)目前實(shí)行土地公開招標(biāo)拍賣。但隨這種做法產(chǎn)生的問題值得反思。在競(jìng)拍中，地價(jià)被炒得很高，一畝地甚至能賣到幾百、上千萬(wàn)元。各地出現(xiàn)了一批投資購(gòu)房者，哄抬房?jī)r(jià)。這些投資購(gòu)房者買了房子不是為了自用，而是通過出租或者二次出賣來賺取利潤(rùn)。這種“炒房”行為的直接結(jié)果，就是把地區(qū)的房?jī)r(jià)被人為地抬高了。2002年上半年，我國(guó)個(gè)人住房貸款余額已超過6630億元。中國(guó)人民銀行2005年8月15日發(fā)布的《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出，到2004年末，我國(guó)的房地產(chǎn)貸款已達(dá)2.6萬(wàn)億元，占到全部人民幣貸款的約15％，我國(guó)居民個(gè)人住房按揭貸款占ＧＤＰ的比例為11.7％。在《2004中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》中，中國(guó)人民銀行警告說，去年以來持續(xù)至今的房地產(chǎn)熱已經(jīng)為中國(guó)樓市帶來很大的金融風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)主要包括：房屋貶值開發(fā)商資金鏈斷裂“假按揭”難以收回出讓土地的收入被挪作他用2005年5月11日國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部門聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》。上海房?jī)r(jià)能否軟著陸【焦點(diǎn)訪談】：穩(wěn)定房?jī)r(jià)合民心

（一）房地產(chǎn)的涵義

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，是房屋與土地在經(jīng)濟(jì)方面的商品體現(xiàn)。房屋與土地反映物質(zhì)的屬性和形態(tài)，而房產(chǎn)與地產(chǎn)則體現(xiàn)商品形式的價(jià)格。

在生活資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于財(cái)產(chǎn)范疇；在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)資料方面，房產(chǎn)與地產(chǎn)屬于資產(chǎn)范疇。房屋和土地不可移動(dòng)，因此一般稱之為不動(dòng)產(chǎn)。

不動(dòng)產(chǎn)的廣義概念還包括其他不能移動(dòng)的物體，如水壩、地下工程、港口等其它建筑。（二）城市房屋

按用途分，城市用房一般可以分為六大類：1.住宅。在現(xiàn)代城市中，住宅一般要占城市房屋總量的一半左右。2.生產(chǎn)用房。是指物質(zhì)生產(chǎn)部門作為基本生產(chǎn)要素使用的房屋。3.營(yíng)業(yè)用房。是指第三產(chǎn)業(yè)所使用的房屋。4.文教用房

5.行政用房

6.其他專用房

（三）城市土地

1.生活居住用地2.工業(yè)用地3.公共建筑用地4.公共綠地5.風(fēng)景游覽區(qū)用地6.道路廣場(chǎng)用地7.市政公用設(shè)施用地8.交通運(yùn)輸用地9.特殊用地10.其他用地

（四）房地產(chǎn)業(yè)

l.房地產(chǎn)業(yè)的概念一般是把產(chǎn)品用途相同、服務(wù)內(nèi)容相同和服務(wù)對(duì)象相同的企業(yè)，作為同一行業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，具體包括土地的開發(fā)經(jīng)營(yíng)、房屋的開發(fā)建設(shè)、買賣、租賃、信托、物業(yè)管理和以房地產(chǎn)為依托所進(jìn)行的多種經(jīng)營(yíng)管理等項(xiàng)工作。2.房臭地產(chǎn)業(yè)丹的運(yùn)行溜機(jī)制（1緒）生脹產(chǎn)環(huán)嶼節(jié)。生產(chǎn)芽環(huán)節(jié)促是指夾進(jìn)行土地開辣發(fā)、房亞屋建設(shè)等，從梅而獲得樂房地產(chǎn)五勞動(dòng)產(chǎn)扶品的過劑程。這派一環(huán)節(jié)眨的前提餃條件徑是獲秀得可尖供開緣瑞發(fā)的提土地。200蔬4年8錄月31液日以后碰，國(guó)內(nèi)員土地市劫場(chǎng)將不毫得再采孩用協(xié)議故方式出蘿讓經(jīng)營(yíng)胞性土地?cái)D使用權(quán)句，國(guó)有屢土地使階用權(quán)必歌須以公鹽開招標(biāo)估、拍賣手、掛牌或的方式朵出讓。（2）索流通環(huán)途節(jié)。流通環(huán)禮節(jié)是指獎(jiǎng)房地產(chǎn)珠作為商酒品進(jìn)入豆市場(chǎng)，堪進(jìn)行交易，以實(shí)下現(xiàn)其使吼用價(jià)值濁和價(jià)值濤的過程娘。房地智產(chǎn)市場(chǎng)哨活動(dòng)主酒要有房地腦產(chǎn)的基買賣參、租蔥賃和丑抵押三種形叨式?！綜敢CT傷V《匯中國(guó)譯財(cái)經(jīng)雷報(bào)道槍》：錘買房堆陷阱慚知多滲少】（3）宰消費(fèi)環(huán)畏節(jié)。在這子個(gè)環(huán)領(lǐng)節(jié)，房屋的激售后管擊理與服搜務(wù)工作顯得搞更加瞞迫切速和重跳要。二、米物吩業(yè)管果理的業(yè)產(chǎn)生懷和發(fā)迎展（一豎）物寸業(yè)管喊理的筒起源傳統(tǒng)意從義上的碼“物業(yè)狹管理”悲起源于難19世紀(jì)廣60凳年代顆的英南國(guó)，由于借工業(yè)革感命的發(fā)尚展使得思大量農(nóng)齒村人口冊(cè)涌入工如業(yè)城市奔，導(dǎo)致道了諸如賄房屋破慶損嚴(yán)重羅、居住艱環(huán)境日避趨惡化沫等“社郊會(huì)問題扶”。當(dāng)摧時(shí)有一墨位名叫胞奧克維態(tài)婭·希珍爾（O繩cta彎via習(xí)Hi售ll）弊的女土駕迫不得胃已為其乓名下出武租的物幸業(yè)制定鹿了一套性規(guī)范租蛛戶行為脈的管理浴辦法，騰出乎意膜料地收擾到了良肺好效果姐，招致筆當(dāng)?shù)厝丝凳考娂娋眯Х?，?fù)這可以賢說是最價(jià)早的“物業(yè)管萬(wàn)理”。真正現(xiàn)盾代意義醫(yī)上的物世業(yè)管理戰(zhàn)起源形避成于1壩9世紀(jì)榨末20渴世紀(jì)初耳的美國(guó)賊。當(dāng)時(shí)美念國(guó)高層桐大廈的厚建造蓬印勃興起齡，于是慶一種適最應(yīng)這種橡客觀要墻求的專喘業(yè)性物蠻業(yè)管理膜機(jī)構(gòu)便末應(yīng)運(yùn)而溝生，標(biāo)岡志著現(xiàn)糕代物業(yè)甚管理的兵誕生?，F(xiàn)代物躲業(yè)管理帆誕生的值另一個(gè)草標(biāo)志是湖物業(yè)管笨理行業(yè)番組織的電成立。190股8年，艇成立了停世界上從第一個(gè)少物業(yè)管款理組織物——芝精加哥建觀筑物管奧理人員掠組織（鉆Chi貨cag龜oB豬uil拐din遣gM省ana境ger桑sO念rga脹niz障ati爸on，勝CBM抽O）。僑此后，銹在CB偷MO推疤動(dòng)下，姿美國(guó)第暴一個(gè)全妄國(guó)性的責(zé)業(yè)主組飄織——趟“建筑喇物業(yè)主琴組織”花（Bu事ild險(xiǎn)ing虎Ow議ner乎sO痛rga雪niz欣ati妻on烈，BO桌O）也受宣告成貞立。在貴這兩個(gè)錄組織的臘基礎(chǔ)上被，最后忌又成立戲了“建代筑物業(yè)肆主與管繭理人員寶協(xié)會(huì)”糟（Bu沫ild計(jì)ing樹Ow谷ner番sa遭nd倦Man花age風(fēng)rs提Ass洲oci苗ati裂on，雁BOM姜A）。（二策）我奏國(guó)物幸業(yè)管丈理問蜜題的汁提出我國(guó)區(qū)自解例放以冒來，滔過多云強(qiáng)調(diào)北了房舊地產(chǎn)露的社會(huì)栽福利亭性而忽禍視了首它的商品屬夏性。長(zhǎng)期泉實(shí)行福利津制低富租金唯分配渴住房的政賤策。80敘年代勿初全層國(guó)直迷管公裝房失轉(zhuǎn)修失咱養(yǎng)率堡達(dá)到斧50細(xì)％以班上。城市必住房每箭m2使用鍬面積描年租暫金僅詢1.過56筒元，匪除去州管理某費(fèi)0污.6捆8元坊，1靠8％粥的稅穿金0睡.2談8元筋外，茅修理絲式費(fèi)只耐剩0咱.6項(xiàng)0元濾，僅浮為正貢常維發(fā)修保鞋養(yǎng)需豬要的士1／箱6，精房屋獲淘汰進(jìn)量逐闊年增膨加。偵19忙80沃年淘筐汰8諒00珠萬(wàn)m2，比1閥977肥年增加奶1.5銜倍；1煩982侄年淘汰誕131無(wú)1萬(wàn)m2，比1油980辭年增加滾64％傘；危房豬達(dá)30第00萬(wàn)哪m2。在房似地產(chǎn)腎綜合炭開發(fā)敘過程塘中，碑由于扣普遍殿存在勇著“重建設(shè)近、輕管授理”的民傾向篇。物業(yè)壘管理是我國(guó)線房地產(chǎn)燙業(yè)借鑒榮國(guó)外的少先進(jìn)經(jīng)筒驗(yàn)，學(xué)斗習(xí)和引謙進(jìn)的一液種行之慎有效的料房屋管具理方法難，也是我狂國(guó)房瘡地產(chǎn)規(guī)業(yè)發(fā)哈展到桐一定截程度麥的必規(guī)然產(chǎn)扛物。（三裹）物業(yè)璃管理綱在我械國(guó)的筐產(chǎn)生暴和發(fā)然展198堂1年3眉月深圳晉市物努業(yè)管值理公垮司成歷立。廣州于19騎81年錦開始在紋新建的東湖新育村試點(diǎn)繭實(shí)行集新型溪住宅感區(qū)管電理方召法。巴19欲84邊年末殃，廣兆州房績(jī)地產(chǎn)蘇經(jīng)濟(jì)旅研究吵會(huì)到援東湖鑒新村開進(jìn)行根考察裝，寫拌出論墓文《城市肆住宅管邁理要向蹲多層次洞的綜合砍服務(wù)與懶經(jīng)營(yíng)管輪理型發(fā)愿展》。這篇遺論文在坡提交中蚊國(guó)城市辭住宅研蘆究會(huì)1棉984巾年年會(huì)匙進(jìn)行交丙流時(shí)受舉到肯定讀。198啞5年底深圳做市房殼管局舟成立塞后，貝肯定六了物景業(yè)管堆理公唱司專氧業(yè)化瞧、社垃會(huì)化恩、企江業(yè)化溜的管芳理經(jīng)界驗(yàn)，竹在全乳市推功廣。19繪86陶年后，廣州蜘市政府時(shí)、市建猛委和房啄管部門奔把住宅雪區(qū)管理樂提到議并事日程徑。199虜4年3旋月，建慮設(shè)部寬頒布吊《城咽市新汁建住項(xiàng)宅小禍區(qū)管敲理辦喜法》紅，強(qiáng)燃調(diào)新披建小抬區(qū)必債須推友行物企業(yè)管遲理。到19縮慧95浩年我國(guó)物并業(yè)管理罷的競(jìng)爭(zhēng)夜市場(chǎng)也際開始形問成。200砍0年1榨0月1填5日，中法國(guó)物震業(yè)管筐理協(xié)孩會(huì)在儲(chǔ)北京早成立嫩。到20軟02刮年底，上挨海、斃廣東母、山躺東、港遼寧遲等省驚市的脫物業(yè)猜管理涼的覆堆蓋面粘已達(dá)軟50幫％炮左右城，深楊圳市矩物業(yè)認(rèn)管理格的覆唉蓋面懼已超餓過9典5％腿。全釘國(guó)物勁業(yè)管植理企龜業(yè)已大有2員萬(wàn)多稻家，殲從業(yè)都人員寄超過萬(wàn)20誤0煉萬(wàn)，抄全國(guó)漢實(shí)行枝物業(yè)福管理劍的覆破蓋面戀已占豪物業(yè)綿總量綠的3柳0％會(huì)。20軍03頌?zāi)?柄月1射日起《物業(yè)違管理?xiàng)l益例》正式扭施行。目前企，物業(yè)管份理新體快制不僅在鉆新舊住碼宅區(qū)全沫面推廣蜜，而且已被工讀業(yè)區(qū)、勻?qū)W校、厭醫(yī)院、珠商店、貧辦公樓詠宇等各途類物業(yè)造采用。（四）蕉發(fā)展物房誠(chéng)業(yè)管理民的意義1.有指利于城隱市房地裂產(chǎn)業(yè)運(yùn)溪行體系喜的確立測(cè)與完善鞏。2.延役長(zhǎng)物業(yè)狐的使用麥壽命，拐充分發(fā)灣揮物業(yè)旋的使用耍價(jià)值。3.增巷強(qiáng)開發(fā)批商在房變地產(chǎn)市左場(chǎng)中的駱競(jìng)爭(zhēng)力柳，使物補(bǔ)業(yè)易于荷出租或溝出售。4.改堆善了人雙民群眾蓋的居住懸條件，板提高了鎖人民群句眾的居航住質(zhì)量互。5.維擊護(hù)了社肥區(qū)的安眨定團(tuán)結(jié)控。6.量有利撇于擴(kuò)威大就券業(yè)和銀實(shí)施桂再就編業(yè)工寨程。7.承刺激貴了城電鎮(zhèn)居呀民服魚務(wù)消立費(fèi)支誓出的錘增長(zhǎng)縮慧。8.推志動(dòng)了社藏區(qū)精神范文明建費(fèi)設(shè)。三、箏我國(guó)猶物業(yè)狡管理滋的現(xiàn)沫狀與索發(fā)展斥趨勢(shì)（一）源我國(guó)物錫業(yè)管理喊現(xiàn)狀（1）牲發(fā)展不混平衡（2腐）認(rèn)啞識(shí)不憐清（3）弟法制建戒設(shè)滯后倆，物業(yè)慕管理法畫律關(guān)系珍各主體賭間的權(quán)獅利義務(wù)尤關(guān)系不炊清（4縫)諒建設(shè)糠與管濁理職艱責(zé)不顫清（5）桑尚未形立成規(guī)范郵的市場(chǎng)尼機(jī)制，太物業(yè)管液理企業(yè)靈經(jīng)營(yíng)活猴動(dòng)不規(guī)鍛范（6)灶國(guó)有央大中型嗚企業(yè)、瞧事業(yè)單頑位物業(yè)欄管理推步進(jìn)緩慢（7）電物業(yè)管價(jià)理行業(yè)宗人員素先質(zhì)偏低籮，人才殊缺少（8）曲建管相杏脫節(jié)（9）糠管理水括平低（二）絞物業(yè)管池理的發(fā)這展趨勢(shì)1.物分業(yè)管理夠企業(yè)化企業(yè)化擋就要強(qiáng)只調(diào)規(guī)模叢經(jīng)濟(jì)。所謂榴規(guī)模休經(jīng)濟(jì)隨就是斥要求特企業(yè)溜在生笨產(chǎn)規(guī)葉模上朗要達(dá)插到經(jīng)共濟(jì)規(guī)畏模，疲此時(shí)轟產(chǎn)品持的單壓位成羨本最間低。企業(yè)輕化應(yīng)廈強(qiáng)調(diào)凈“一畫業(yè)為排主，告多種鹿經(jīng)營(yíng)麗”?？梢詫⒀澜?jīng)營(yíng)范刊圍擴(kuò)大縮慧到與物臉業(yè)有關(guān)弱的業(yè)務(wù)剝，如房箏屋咨詢痛、中介障、代理匪房屋買勁賣、估奏價(jià)，建闖筑裝飾鍬等項(xiàng)目腎；也可自向餐飲妨、商業(yè)肆、健身質(zhì)等方面享發(fā)展。2.均專業(yè)鍛服務(wù)許社會(huì)現(xiàn)化一是囑專業(yè)行化，是前搜提條件畢。社會(huì)炸生產(chǎn)服亭務(wù)的內(nèi)增容專業(yè)固化，服壁務(wù)水平網(wǎng)才會(huì)有柿很大的血提高。二是獵社會(huì)呀化。專嚇業(yè)化棒的生繪產(chǎn)服名務(wù)又請(qǐng)要求哭社會(huì)蜂上其風(fēng)他專酸業(yè)服羊務(wù)與叛它相劣配套矛，這挎樣才圍有充躺足的瓶市場(chǎng)柴。大陸款的物按業(yè)管參理是脾從香大港借裙鑒而筐來的在。在香港杰從事私辛人樓宇廢、商業(yè)筒大廈和梁公共屋釋村管理普的管理箭機(jī)構(gòu)人塌員組成覆都較少督，管理劫機(jī)構(gòu)將貍保安、逐清潔、鑄維修等豬工作都錄以合同醒形式發(fā)醒包給專粥業(yè)公司海、承包念商去做圾。3.等物業(yè)窗管理肌現(xiàn)代頁(yè)化。主余要體兇現(xiàn)在麥：（1）管理躺觀念駝現(xiàn)代爭(zhēng)化①信脅息觀建念②系統(tǒng)顧觀念③經(jīng)營(yíng)鋸觀念（2菌）管理組奮織網(wǎng)絡(luò)毅化（3從）管理標(biāo)穴準(zhǔn)規(guī)范?；?）管理夕方式夾程序喚化第二綠節(jié)據(jù)物鼓業(yè)管塔理的遙概念蛾和內(nèi)檔容一、物跪業(yè)（一）割物業(yè)的肉涵義房地掩產(chǎn)：難re存al柳e盟st剪at商e或度r灘ea乳l私pr伴op困er癢ty維?！皉存ea個(gè)l插e(cuò)s勞ta律te安”一憂詞具莖體是聰指土量地及納附著葉在土扯地上器的人艙工構(gòu)盆筑物系和房喊屋；“re億al堅(jiān)pro焰per膜ty”辮一詞具尋體是指鴉re疲al漫est巨ate新及其附分帶的各勵(lì)種權(quán)益托，包括分所有權(quán)江在內(nèi)的仆、以及躲與此相甩關(guān)的保隨有權(quán)、池享用權(quán)案、管理祖權(quán)、處孔分權(quán)等值。物業(yè)徑的涵勿義應(yīng)仰該是逝指r搜ea類l安Pr杜op鄙er最ty。物業(yè)概今念是：物業(yè)是守指已建鞏成并投扇入使用敲的各類隔房屋及閃其與之另相配套炕的設(shè)備泳、設(shè)施跌和場(chǎng)地王。一個(gè)項(xiàng)完整氧的物結(jié)業(yè)包箭括四頭個(gè)部鬼分：（1）燥建筑物。包怎括房城屋建移筑、晴構(gòu)筑替物（緊如橋盞梁、乳水塔蹦等）煎、道均路、徐碼頭爛等。（2柳）設(shè)剃備。指喘配套廈的專譜用機(jī)帝械、切電氣污等設(shè)拌備。線如電族梯、尺空調(diào)到、備參用電蝕源等莊。（3）浙設(shè)施。指燈配套周的公爆用管燥、線左、路錘。如孝上下群水管故、消泄防、敢強(qiáng)電林（供犁變電艷等）籌、弱伶電（客通訊臺(tái)、信遇號(hào)網(wǎng)啟絡(luò)等河）、向路燈罩，以琴及室緞外公雙建設(shè)你施（鏡如幼榆兒園貌、醫(yī)是院）點(diǎn)等。（4咸）場(chǎng)秀地。指流待建淺或露泄天堆聰放貨遺物之賢地，示包括易建筑冒地塊絹、庭蛛院、乞停車說場(chǎng)等毒。完整地槳把握物傷業(yè)的概切念，需提注意兩仙點(diǎn):第一，虎物業(yè)的糞主體是芳建筑物，輔助葬部分是頃配套的筑設(shè)備、帝設(shè)施與尸場(chǎng)地等甘。如果捉?jīng)]有建熊筑物，禽而是單毅獨(dú)的設(shè)扎備、設(shè)制施或是御單獨(dú)的粒場(chǎng)地（詞如空地遺），就耗不能稱志其為物轟業(yè)。第二染，物巨業(yè)管辨理中饅的物設(shè)業(yè)（勿適用棟于住偏宅小昌區(qū)）可主要合是物移業(yè)的舅共同舅部分軌：共同部慈位、共虜用設(shè)施議設(shè)備、膊物業(yè)規(guī)歌劃紅線步內(nèi)的市仍政設(shè)施帽和附屬傲建筑及覆附屬配刷套服務(wù)齊設(shè)施。業(yè)主自謝用物業(yè)林建筑物筐部分和須自用設(shè)嘉備通常屯不是物鏡業(yè)管理山的范疇戒。（二夜）物略業(yè)與燥房地紡產(chǎn)、葉不動(dòng)狗產(chǎn)的歡區(qū)別（1透）適仔用范頭圍不迷同物業(yè)神一般蓄多指銀一個(gè)教單項(xiàng)君的“令物業(yè)限”單白位；房地產(chǎn)止是指一幫個(gè)國(guó)家兩、地區(qū)羽或一個(gè)怎城市所培擁有的低房地產(chǎn)船。（2）倆稱謂的政領(lǐng)域不投同不動(dòng)產(chǎn)稼是民法餐通常使龜用的詞處匯；房地腰產(chǎn)是糞在經(jīng)砍濟(jì)法位和行接政法灑及商撞事實(shí)任務(wù)中李經(jīng)常校使用掘的詞廁匯；物業(yè)則園是指房紫地產(chǎn)領(lǐng)甲域中單囑元性的佳房地產(chǎn)傾概念的酸別稱。（3蠅）概戚念外送延不旅同房地產(chǎn)滋概念的山外延包般括房地宵產(chǎn)的投鳥資、開糊發(fā)、建尾設(shè)、銷覆售、售功后管理屠等整個(gè)逗過程。物業(yè)有匠時(shí)可用密來指示廣某項(xiàng)具犧體的房照地產(chǎn)，哀然而，確它僅僅笛是指房咸地產(chǎn)的駝交易、傻售后服如務(wù)這一括使用階卵段或區(qū)爛域。（三羞）物挎業(yè)的狀分類居住潔物業(yè)。包榴括住懂宅小浮區(qū)、勞單體直住宅姥樓、寸公寓躁、別聾墅、鉤度假凱村等什；商業(yè)物站業(yè)。包偏括綜燒合樓應(yīng)、寫況字樓能、商疲業(yè)中允心、支酒店敞、賓曠館、殺康樂樸中心常等；工業(yè)物呆業(yè)。包內(nèi)括工木業(yè)廠亡房、均倉(cāng)庫(kù)宮等；其他擱用途葵物業(yè)。如車糟站、碼槐頭、醫(yī)墓院、學(xué)筋校等。（四凍）物錯(cuò)業(yè)的須特性1.位悔置固定觀性、地革區(qū)性建筑徑物由校于定揉著在定土地就上，患形成柏了其急不可邀移動(dòng)沙性和笨地區(qū)孟性。2.檢形式躲上的拌多樣贈(zèng)性每種物恩業(yè)都是捉單件產(chǎn)歡品，在極類別、勁品種、蛇規(guī)格、嶄結(jié)構(gòu)、帆式樣上奸都有區(qū)征別于它之宗物業(yè)匪的地方忙，沒有士?jī)勺谖锇貥I(yè)是完坦全相同組的。3.使摩用上的篩長(zhǎng)期性其一胞是構(gòu)稼成物候業(yè)基逆礎(chǔ)的悼土地霞具有售不可咐毀滅寨性；其二桃是地蘭上建候筑物叼使用歷期限薄可達(dá)大幾十世年乃慈至上晝百年位。土憤地使愉用權(quán)起出讓優(yōu)最高些年限雹按下暫列用鞠途確膏定：終居住魔用地菌70表年；歐工業(yè)歸用地糖50賺年；泄教育雨、科濟(jì)技、俗文化葬、衛(wèi)激生體涉育用歪地5狗0年息；商犬業(yè)、扎旅游誓、娛硬樂用于地4漸0年先；綜柳合或乞者其革他用餓地5昆0年含。4.開發(fā)勁建設(shè)周期性剛長(zhǎng)、投綿資量大物業(yè)開壺發(fā)建設(shè)拒周期比塵一般的鞏商品生秘產(chǎn)周期廚要長(zhǎng)得參多，同抱時(shí)需要備大量的摧投資。5.飾易受金政策疤限制物業(yè)揮受法貌令和脾政府維政策臂的影爛響較嚴(yán)重要披的有只兩項(xiàng)遺：一景是警稻察權(quán)傍（P頸ol哭ic扒e謊Po變we泡r）濤的行喇使。謎二是遍行政兄征用拜權(quán)，梯政府酸為滿和足社戲會(huì)公光共利近益的戚需要玩，可風(fēng)以對(duì)傳任何毛物業(yè)潮實(shí)行石強(qiáng)制療征收晶。6.受碑相關(guān)因蜻素影響時(shí)大物業(yè)的蠟價(jià)格往療往受其陡周圍其植他建筑井的影響南。7.曬保值園性與燦增值逗性房地直產(chǎn)的援價(jià)格鬼一般丹也會(huì)功不斷帆上漲繪，有術(shù)著保初值和漲增值恭的作細(xì)用。（五）遍物業(yè)的炭產(chǎn)權(quán)1.產(chǎn)兼權(quán)的概刑念產(chǎn)權(quán)幣就是妨財(cái)產(chǎn)業(yè)權(quán)利然，是緊指對(duì)徹財(cái)產(chǎn)潑的各攪種權(quán)陽(yáng)利的燙總稱同，包境括占您有權(quán)奮、使開用權(quán)遍、出宏租權(quán)沾、轉(zhuǎn)矩讓權(quán)魚、用靠盡權(quán)璃、消她費(fèi)權(quán)嫌及其悄他與哀財(cái)產(chǎn)本有關(guān)綿的權(quán)償利?？耙虼藸C，也羞可以織說產(chǎn)糖權(quán)是變一種樹權(quán)利毫束。合理有產(chǎn)效清晰轉(zhuǎn)的產(chǎn)權(quán)趴，可以思使人們吃各盡其箭能、各且守其責(zé)壤、各得后其利。2.物劣業(yè)的產(chǎn)農(nóng)權(quán)類型（1）光私有產(chǎn)今權(quán)是指關(guān)援于資源欄利用和魯所有的專權(quán)利。婚私有產(chǎn)救權(quán)的關(guān)渣鍵在于場(chǎng)對(duì)財(cái)產(chǎn)論所有權(quán)們利的行窯使的決廚策完全電是私人飾做出的柿。（2轟）社現(xiàn)團(tuán)產(chǎn)柏權(quán)是指李某個(gè)炮人對(duì)役一種首資源褲行使劃某權(quán)求力時(shí)頌，并馳不排湊斥他豪人對(duì)粥該資赴源行堪使同腐樣的譯權(quán)利郊，或倡者說學(xué)，這譜種產(chǎn)夫權(quán)是挎共同扭享有變的。爭(zhēng)如城黨市景霉觀和嬌市政資公用膨設(shè)施袖便屬南于社片團(tuán)產(chǎn)朋權(quán)。灣對(duì)于于社團(tuán)忙產(chǎn)權(quán)類來講駁，每牽個(gè)人荷對(duì)如金何行任使權(quán)綢利的僻決定姑是無(wú)信需事年先與濃他人個(gè)協(xié)商卵的。（3）危集體產(chǎn)小權(quán)一種產(chǎn)吃權(quán)如果歡是集體賓的，則堵關(guān)于如紀(jì)何行使擴(kuò)對(duì)資源質(zhì)的各種委權(quán)利的具決定就膜必須由創(chuàng)集體做爛出，由爹集體的歪決策機(jī)榨構(gòu)以民版主程序創(chuàng)對(duì)權(quán)利奪的行使姜作出規(guī)跑定和約耗束。（4扁）建惰筑物吹區(qū)分抽所有得權(quán)把多人渾共同擁錘有同一嚇建筑物絡(luò)的情況色界定為概建筑物校區(qū)分所獲有權(quán)。建筑物廁區(qū)分所牽有，是伴將一幢醉房屋特當(dāng)別是樓參房，按廚其本身隱結(jié)構(gòu)區(qū)召分為各董個(gè)獨(dú)立經(jīng)單元，李每一單豈元均構(gòu)先成一個(gè)桂相對(duì)獨(dú)尊立的所珍有權(quán)客塌體，由掀此在一概幢房屋問上形成匪兩個(gè)以益上的所依有權(quán)。建筑物理區(qū)分所抄有權(quán)具姓體是指流多個(gè)區(qū)例分所有山權(quán)人共努同擁有狼一棟建與筑物時(shí)厲，各區(qū)透分所有疼權(quán)人對(duì)繡建筑物迫專有部設(shè)分所享循有的專蓄有所有啟權(quán)與對(duì)包建筑物劣共用部小分所享斷有的持暮分權(quán)，旺以及因燭共同關(guān)百系所生喘的成員沖權(quán)之總稈稱。二、物范業(yè)管理舒的概念這樣武理解掀物業(yè)科管理普，對(duì)然不對(duì)斥？張某在栽和一些謝朋友聊鎮(zhèn)天時(shí)談絞到物業(yè)傲管理，絲式他說：串“物業(yè)揮管理就耀是房產(chǎn)傲管理，戚只不過拿房產(chǎn)管絲式理和物鹿業(yè)管理躬所處的干體制不剩一樣，艙名稱換獨(dú)了一下翠，其根怖本區(qū)別杏就是收等不收費(fèi)穿的問題濟(jì)。”他國(guó)的朋友噸也說：蛛“物業(yè)鄉(xiāng)豐管理就食是在原所來的房穗產(chǎn)管理押上增加慮點(diǎn)內(nèi)容感，比如探掃掃地難、澆澆厭花、看好看門而嘴已?！痹鲞@些看雄法對(duì)嗎看？廣義的下物業(yè)管燙理是由聚物業(yè)姨的涵拼義引致申出尼來的晨，它感泛指澤一切摟為了叫物業(yè)襲的正妙常使系用、飾經(jīng)營(yíng)其而對(duì)文物業(yè)橫本身疏及其似業(yè)主溝和用掏戶所堵進(jìn)行稀的管貨理和摔提供誼的服降務(wù)。今天我為們使用社的物業(yè)形管理概販念主要給是狹義尚的物業(yè)兔管理。狹義的豪物業(yè)管瞇理（孤Re框al權(quán)P彼ro呢pe煩rt匪y練Ma秒na許ge鬧me六nt漿或團(tuán)Pr旨o(jì)p葵er膀ty肝M敏an倚ag療em刷en練t）傭，是首指由格專門傷的機(jī)脂構(gòu)和銅人員且，依藏?fù)?jù)合好同和晨契約舒，對(duì)漏物業(yè)蛋及其子附屬月設(shè)施伴、周判圍環(huán)霜境等桿實(shí)施藥統(tǒng)一限的、易專業(yè)心化的表、綜限合性燈的經(jīng)弄營(yíng)管巴理，旋并向馳人們緩提供覽綜合嶄性的律有償當(dāng)服務(wù)次。物業(yè)管怠理的要況點(diǎn)：是一種創(chuàng)經(jīng)營(yíng)性琴的管理困方式是對(duì)質(zhì)物業(yè)近開發(fā)巡壽、租樣賃、露銷售駛和售班后服廉務(wù)等馬活動(dòng)成進(jìn)行楚全過劈燕程的全管理是一種架專業(yè)化士、綜合陡性的管調(diào)理是按哀合同晉或契淚約進(jìn)敗行法造制化扇規(guī)范約化管致理具有窯服務(wù)疾性三、物津業(yè)管理宗與傳統(tǒng)明房屋管臣理的區(qū)艷別項(xiàng)目及比較內(nèi)容

現(xiàn)代物業(yè)管理

傳統(tǒng)房屋管理

物業(yè)權(quán)屬

多元產(chǎn)權(quán)（私有、公有）

單一產(chǎn)權(quán)（國(guó)有、公有）

管理單位物業(yè)管理公司

政府、單位房管部門

管理單位性質(zhì)

企業(yè)

事業(yè)或企業(yè)性事業(yè)單位

管理手段

經(jīng)濟(jì)和法律手段

行政手段

管理行為

企業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)行為

非企業(yè)行為

管理性質(zhì)

有償服務(wù)

無(wú)償、低償服務(wù)

管理觀念

為業(yè)主、住戶服務(wù)

管住住戶

管理費(fèi)用

自籌、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等

低租金和大量補(bǔ)貼

管理形式

社會(huì)化、專業(yè)化統(tǒng)一管理

多頭分散管理管理內(nèi)容

全方位多層次的管理服務(wù)管房和養(yǎng)房

管理關(guān)系

代表業(yè)主，業(yè)主主導(dǎo)型

國(guó)家或單位主導(dǎo)型

管理模式

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理模式

計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理模式

【討論蜓】后勤頓服務(wù)勺集團(tuán)宴的服神務(wù)是兩不是迎就是卸物業(yè)虜管理褲？近幾年際，國(guó)家盜推行后闖勤管理德社會(huì)化怕，不少做高等學(xué)派校紛紛專建立自冰己的后礙勤服務(wù)房誠(chéng)集團(tuán)，熄為學(xué)校靜師生服透務(wù)。請(qǐng)?jiān)茊?，后迫勤服?wù)淺集團(tuán)的駝服務(wù)是罵不是就唯是物業(yè)蔽管理？后勤仿服務(wù)屢與物火業(yè)管債理的異不同項(xiàng)目后勤服務(wù)

物業(yè)管理

單位性質(zhì)學(xué)校等單位下屬的企業(yè)單位

一般是社會(huì)化的單位專業(yè)特長(zhǎng)主要是清潔、醫(yī)療、飲食、交通等

主要是保安、房屋及設(shè)備維修等

費(fèi)用收取通常比社會(huì)上的服務(wù)費(fèi)低

通常是市場(chǎng)化的收費(fèi)

業(yè)務(wù)來源主要是系統(tǒng)或單位內(nèi)部需求

主要到社會(huì)上去尋找

服務(wù)對(duì)象主要是面向單位的員工

社會(huì)各單位、各物業(yè)

服務(wù)內(nèi)容針對(duì)性強(qiáng)，相對(duì)單一、層次雷同

針對(duì)性較弱，內(nèi)容多樣、層次不一四、物棕業(yè)管理裹的性質(zhì)男、類型柱和原則（一）伶物業(yè)管糾理的性亞質(zhì)【問題爹】房霸地產(chǎn)業(yè)界屬于第語(yǔ)幾產(chǎn)業(yè)永？物業(yè)仿管理呢斥？三次咸產(chǎn)業(yè)告分類宜的理恒論第一雖產(chǎn)業(yè)就是愚指那減些直齡接依杠賴于青自然鏡資源約的開奧發(fā)和不利用朽，并茂且只剖能在及自然軌資源匠所在賊地進(jìn)煮行生惡產(chǎn)過龍程的魔行業(yè)符。如墾農(nóng)業(yè)拍、畜滋牧業(yè)病、漁瓜業(yè)、舍林業(yè)猾和采誤礦業(yè)休。即危作為同廣義況的農(nóng)拒業(yè)；第二產(chǎn)盡業(yè)是對(duì)柏第一生產(chǎn)業(yè)永初級(jí)饒產(chǎn)品盒進(jìn)行聯(lián)再加坡工過舅程的笛行業(yè)寄，是愧第二崖層次讓上的濟(jì)生產(chǎn)特活動(dòng)孟，如教制造陜業(yè)、災(zāi)建筑堤業(yè)等諷，人藝們稱勺之為窗廣義罪的工族業(yè)；第三家產(chǎn)業(yè)是以第若一、第鼓二產(chǎn)業(yè)賽產(chǎn)品為采物質(zhì)條遇件，生凍產(chǎn)非實(shí)蛙物形態(tài)無(wú)產(chǎn)品的腐行業(yè)，芒如商業(yè)涂、旅游畏業(yè)、交較通、金侵融、保刪險(xiǎn)、郵信電、教脅育、文氏藝、房扎地產(chǎn)業(yè)神等。第飄三產(chǎn)業(yè)益意味著報(bào)提供服杠務(wù)的產(chǎn)治業(yè)，在博很多場(chǎng)冶合又稱榴之為服些務(wù)產(chǎn)業(yè)稅。房地產(chǎn)籮業(yè)是區(qū)聯(lián)別于建騙筑業(yè)的黨一個(gè)獨(dú)怒立行業(yè)建筑呢業(yè)：第二偶產(chǎn)業(yè)浩；房地避產(chǎn)業(yè)租：第三焦產(chǎn)業(yè)傳。在聯(lián)摧合國(guó)晨制定居的《末國(guó)際董標(biāo)準(zhǔn)零行業(yè)陰分類憶》中春，把洗經(jīng)濟(jì)板行業(yè)肝分為殲十大虎類，炕其中溜建筑唇業(yè)為襪第五癥類，幟房地樹產(chǎn)業(yè)府和經(jīng)步營(yíng)服臭務(wù)業(yè)茫為第證八類宰。200售2年國(guó)愿家統(tǒng)計(jì)蚊局頒布慌的《國(guó)瘋民經(jīng)濟(jì)夸行業(yè)分鈔類》(構(gòu)GB/勇T47鉛54-螞200釀2)，吵把我國(guó)獸經(jīng)濟(jì)行方業(yè)分為割：門類蝦20個(gè)桌，大類袋95個(gè)冶，中類工396扛?jìng)€(gè)，小保類91下3個(gè)，巡壽其中建筑業(yè)僚被列為碧第E門野類，房穩(wěn)地產(chǎn)為腐第K門沫類。總之，膊國(guó)際國(guó)售內(nèi)都把希建筑業(yè)抽和房地宵產(chǎn)業(yè)作宴為兩個(gè)鑼獨(dú)立的阻產(chǎn)業(yè)部遵門來對(duì)邀待。行業(yè)分己類與代倡碼物業(yè)菠管理欲的性雞質(zhì)物業(yè)料管理遷屬于爺?shù)谌府a(chǎn)業(yè)系，是素一種刃服務(wù)志性行曬業(yè)。其宗旨稈就是服耍務(wù)，寓顫管理、跨經(jīng)營(yíng)于揭服務(wù)之什中；其管擱理對(duì)緒象是卡物業(yè)染，服泉?jiǎng)?wù)對(duì)嫩象是松物業(yè)閉產(chǎn)權(quán)任人和良物業(yè)裙使用兩人；其經(jīng)賭營(yíng)方湯針是妙“保輔本微互利、染服務(wù)設(shè)社會(huì)姐”，悅不以懂牟取寧高額質(zhì)利潤(rùn)均為目隸的。明確物叮業(yè)管理疑的性質(zhì)伴的意義為制定球物業(yè)管鄭理的政逮策和法浴規(guī)提供駁理論依強(qiáng)據(jù)物業(yè)管扁理的政勢(shì)策法規(guī)拖是物業(yè)擁管理的勿宏觀環(huán)妖境，其湯科學(xué)性權(quán)如何是隙物業(yè)管罰理發(fā)展愧的關(guān)鍵車。有利于訓(xùn)物業(yè)管陡理的健險(xiǎn)康發(fā)展物業(yè)管飼理應(yīng)沿悔著其性笛質(zhì)所標(biāo)浸志的方喬向發(fā)展考，否則謝將會(huì)遇盤到難以突克服的示障礙。指出舟了物詳業(yè)管率理的谷宗旨物業(yè)銅管理谷的宗縱旨就閃是服聽務(wù)，巾通過掃服務(wù)姑實(shí)現(xiàn)膀社會(huì)英效益種、經(jīng)診濟(jì)效榴益和舅環(huán)境凱效益繳的統(tǒng)掙一。腔偏離追服務(wù)獻(xiàn)這個(gè)減宗旨欲，就家會(huì)使曉物業(yè)嘴管理學(xué)與社罵會(huì)和鉤公眾隙的利抱益相香背，齡最終騰削弱殊物業(yè)蜓管理臭的生乎命力捕。（二）伴物業(yè)管將理的類雖型委托服叛務(wù)型物散業(yè)管理房地鄉(xiāng)豐產(chǎn)開膽發(fā)商傅將開既發(fā)建典成的陰物業(yè)誼出售腫給用團(tuán)戶，帆一次婦性收碎回投以資并糕獲取魚利潤(rùn)胞，然采后委連托物謊業(yè)管嗽理企朗業(yè)對(duì)鴉物業(yè)槽進(jìn)行墾管理疾，完杰善其撕售后籃服務(wù)況。租賃淚經(jīng)營(yíng)挪型物敞業(yè)管俯理房地產(chǎn)胡開發(fā)商曉建成房池屋后并越不出售霜，而是孩交由屬濃下的物越業(yè)管理流公司進(jìn)濱行經(jīng)營(yíng)螺管理，總通過租嚷金收回刺投資，再獲得利狡潤(rùn)。（三怎）物宵業(yè)管趙理的怖主要順原則1.處物業(yè)膝所有嘗權(quán)與污經(jīng)營(yíng)聯(lián)權(quán)相訊分離且的原語(yǔ)則業(yè)主是搞物業(yè)的疲主人，巾享有物卸業(yè)所有市權(quán)。物出業(yè)管理萄企業(yè)在衛(wèi)接受業(yè)遺主或者塞業(yè)主委恩員會(huì)委夫托后，破就成為青物業(yè)的迫具體管志理者。強(qiáng)業(yè)主與妹物業(yè)管當(dāng)理企業(yè)梳是委托唱與被委雪托的關(guān)鎖系，而差這種關(guān)胡系正體途現(xiàn)了物券業(yè)所有芽權(quán)與經(jīng)鐵營(yíng)權(quán)的鄙相分離缺。2.公視平競(jìng)爭(zhēng)胡的原則“國(guó)家趴提倡業(yè)藏主通過圾公開、粒公平、驕公正的烏市場(chǎng)競(jìng)描爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)選擇物行業(yè)管理排企業(yè)”什（見《軍物業(yè)管池理?xiàng)l例刃》第三個(gè)條）。19質(zhì)94扁年1棍月，拴深圳懶市成忙功地輔組織梁了一示次蓮眠花北腹區(qū)新恐建小胸區(qū)物銀業(yè)管起理招險(xiǎn)標(biāo)，示此事峽開創(chuàng)擴(kuò)了我推國(guó)物繼業(yè)管云理引身入競(jìng)波爭(zhēng)機(jī)布制的恥先河享。3.統(tǒng)情一管理辛的原則物業(yè)伯管理私區(qū)域培內(nèi)的絨房屋碰建筑駱維護(hù)歸、修茂繕、之環(huán)境圣保護(hù)證、綠躍化美雁化、孔治安衣保衛(wèi)瓦、車添輛道質(zhì)路、山設(shè)備起修理?yè)频?，首?yīng)當(dāng)們統(tǒng)一御由一趕個(gè)物久業(yè)管盈理企慮業(yè)負(fù)勝責(zé)。4.支專業(yè)誕和高厚效的竿原則物業(yè)管跑理企業(yè)帳應(yīng)當(dāng)根鍬據(jù)需要臥，通過電簽訂合例同的辦肢法，將蟲一些專填業(yè)性更功強(qiáng)的項(xiàng)婚目分包歐給各有慶關(guān)專業(yè)抖公司，覆如房屋寇修繕公戴司、清叔潔公司咱、綠化塑公司、要保安公匹司、市綿政公司濟(jì)等等。北京青祖年報(bào)：物業(yè)慎管理目能否頭打破辣黑箱做——如美林究香檳肢小鎮(zhèn)老首用三招投撲標(biāo)方銅式選胖拔專類業(yè)公黃司5.還經(jīng)濟(jì)顫合理誤的原金則物業(yè)追服務(wù)遇費(fèi)用澤的收學(xué)費(fèi)標(biāo)戚準(zhǔn)要抓公開縫，價(jià)痰格要格合理播，提昨供的蝕服務(wù)凝要讓駁業(yè)主卻和物暫業(yè)使碧用人北滿意充，并容感到冬質(zhì)價(jià)蓋相符跟。6.依銜法管理灘的原則業(yè)主舌委員聯(lián)會(huì)和董物業(yè)舌管理夠企業(yè)井的人激員，肌應(yīng)掌性握和紐奉熟悉泡有關(guān)傍物業(yè)駕管理猶方面攤的法歇律、唇法規(guī)即和政字策規(guī)極定，慌正確若地解美決和仿處理騰物業(yè)芽管理刪中出由現(xiàn)的爬各種調(diào)問題攤。7.核以業(yè)繡養(yǎng)業(yè)巾及基王金專寒用原蚊則應(yīng)根澇據(jù)“千以業(yè)爆養(yǎng)業(yè)乘”的例原則沙培養(yǎng)領(lǐng)物業(yè)招管理秩公司華的造侍血功廟能，優(yōu)在經(jīng)紀(jì)費(fèi)上介做到叛“維秧持平尚衡，敘略有呢結(jié)余安”。五、嘆物業(yè)管武理的內(nèi)撿容（一邪）物具業(yè)管眉理的斃基本喉內(nèi)容1.籍對(duì)物識(shí)業(yè)及茄其配斜套設(shè)科施的燒維護(hù)概和保盾養(yǎng)。2.僑做好田日常臨維修膛工作幫，確逼保物細(xì)業(yè)的際正常魄運(yùn)行壤，為侮業(yè)主討和租羞戶提歐供基看本的形使用濁保證陶。3.愧加強(qiáng)王保安猴和消煮防管約理，屆向業(yè)返主和揚(yáng)租戶咸提供獵生活并和辦羊公的毒安全它保障愈。4.磚搞好穩(wěn)物業(yè)額及周烏圍環(huán)火境的缺清潔寬。5.艇做好尋綠化該草地色和花售木的獅養(yǎng)護(hù)灰工作愧，努撓力營(yíng)臟造一弊個(gè)優(yōu)闖美宜傻人的天環(huán)境秧。6.加繁強(qiáng)車輛申管理，役防止車盈輛丟失杠、損壞究或釀成濫事故。7.搞勞好維修也基金的譜核收與挑管理，那為用戶鍋的長(zhǎng)遠(yuǎn)敢利益作心早期的揀籌劃。8.滔及時(shí)逐辦理咽物業(yè)里及附判屬設(shè)決備的抱財(cái)產(chǎn)違保險(xiǎn)來，避叉免由呼于自虹然災(zāi)醫(yī)害給弟業(yè)主慰造成灣巨大眉的財(cái)莖產(chǎn)損筐失。9.緊做好躲管理糖費(fèi)用前的核跳收和糖使用靈管理掩，保返證物戶業(yè)管落理工史作的肚健康檢順利揉進(jìn)行狐。10.躍搞好多伍種配套跪服務(wù)經(jīng)西營(yíng)，為趟業(yè)主和似租戶提蓬供盡可巨能全面急的服務(wù)脆。11.急搞好社短區(qū)管理坑，創(chuàng)造率健康文艱明的社識(shí)區(qū)文化制，為建身立友好高融洽的賊新型人寫際關(guān)系夫而盡心警盡力。12.鐮建立物麥業(yè)檔案禁，隨時(shí)嗓掌握產(chǎn)泡權(quán)變動(dòng)綱情況，陪維護(hù)物溉業(yè)的完梢整和統(tǒng)愉一管理屋。（二）秧物業(yè)管推理中的勺服務(wù)內(nèi)沾容常規(guī)合性的數(shù)公共紅服務(wù)是指楚物業(yè)斷管理壤中公顆共性趣的管港理和擺服務(wù)捎工作演，是安物業(yè)董管理擱企業(yè)畝面向土所有銳業(yè)主而、物敲業(yè)使兄用人成提供啦的最膛基本訓(xùn)的管靠理和傻服務(wù)貧。比斷如清頸潔衛(wèi)取生服儀務(wù)；閃治安膠保衛(wèi)超服務(wù)摧；維符護(hù)居序住區(qū)蘆環(huán)境揚(yáng)服務(wù)海等等奔。針對(duì)量性的尖專項(xiàng)歉服務(wù)是指物蹈業(yè)管理蠟企業(yè)面瓜向廣大蠻業(yè)主、怨物業(yè)使拘用人，末為滿足頸其中部拆分住戶濱、群體鼠和單位詢的一定還需要而嘴提供的癥各項(xiàng)服貌務(wù)工作芹。委托聰性的掀特約哈服務(wù)是指迷物業(yè)摟管理為企業(yè)善為了裳滿足宗業(yè)主豎、物胳業(yè)使添用人暴的個(gè)幣別需適求受仔其委冰托而央提供柜的服育務(wù)。想通常判是指害在物懲業(yè)服立務(wù)合干同中僵未約區(qū)定、虜物業(yè)確管理乒企業(yè)要在專秋項(xiàng)服習(xí)務(wù)中灰也未叮設(shè)立腎，而鄙業(yè)主佛、物杠業(yè)使蘆用人森又提呼出該裁方面晃需求因的服壓務(wù)項(xiàng)葉目。（三）雕物業(yè)管容理中的淹經(jīng)營(yíng)內(nèi)緊容經(jīng)營(yíng)是物業(yè)儀管理公扣司以管墻理區(qū)域蹦內(nèi)的條飽件為基雨礎(chǔ)、以持住戶為昆對(duì)象所富進(jìn)行的滴經(jīng)濟(jì)活驕動(dòng)?；径傅慕?jīng)豎營(yíng)項(xiàng)舉目主雞要包濱括下悟列四老個(gè)方很面：1.渣住宅步的租赴賃經(jīng)嗽營(yíng)；喝辦公壓樓宇茫的租羊賃經(jīng)堡營(yíng)；計(jì)酒店生、商考場(chǎng)及芳工業(yè)循樓宇修的租懇賃經(jīng)冷營(yíng)；稻停車爆場(chǎng)地忠、貨右倉(cāng)場(chǎng)哄地的馬租賃咽經(jīng)營(yíng)果等。2.房飼屋及附言屬設(shè)施館維修及礦改建工慘程施工病；室內(nèi)窩裝修設(shè)宵計(jì)及工捐程施工蔬；設(shè)備辰安裝；該經(jīng)營(yíng)建自材等。3.經(jīng)簡(jiǎn)營(yíng)商場(chǎng)常、餐飲槳、旅游割、游泳禾池、電撒影院等圖各種生吼活文化頁(yè)娛樂設(shè)零施等。4.不抹動(dòng)產(chǎn)投府資咨詢范、中介搶、拆遷賭、住房多置換等州。（四販）物拔業(yè)管短理中衛(wèi)的社股會(huì)管殲理內(nèi)脈容物業(yè)這管理貪公司杜要和矩各級(jí)靠政府漁、政甚法、屠公安哈、醫(yī)帥療等毀部門研加強(qiáng)卡聯(lián)系秧，隨訊時(shí)傳禾達(dá)新慕的政山策和饅法令闖，協(xié)插助開順展工證作。郵比如尊：當(dāng)某種雨傳染病跪開始流底行時(shí)，扭物業(yè)管旨理公司彩就應(yīng)當(dāng)愉迅速和袍醫(yī)療單誘位取得灑聯(lián)系，協(xié)通知并群組織住喂戶及時(shí)奸采取預(yù)來防措施農(nóng)，類似負(fù)還有諸劈燕如預(yù)防驅(qū)接種，握普及醫(yī)因療教育紙等等；此外像遞全民選聲舉、人晃口普查泄等，都盞可以由蓄物業(yè)管翅理公司壩來組織欄實(shí)施；由于憂物業(yè)銜管理蒙公司柜有詳譽(yù)細(xì)的糊業(yè)主揪檔案乖，且文對(duì)于黎所管梯物業(yè)房誠(chéng)居住腿、工語(yǔ)作的牲人員汪比較道熟悉芒，對(duì)免于偵盟察犯托罪也嬸會(huì)有既所幫炭助。（五致）不渣同用妖途的蛾物業(yè)費(fèi)的管弄理要姻點(diǎn)1.互寫字蓄樓管亂理：頑期望款甚高寫字配樓需盾有高姑標(biāo)準(zhǔn)屬高質(zhì)蝦量的部管理宋服務(wù)少，這蜻類樓兆宇都融有比晴較現(xiàn)轎代化向的設(shè)病備，格如自臥動(dòng)控濟(jì)制的黨高檔社電梯葉與升件降梯隸、由侄電腦詠控制擱的樓撇宇自膠動(dòng)化瘋系統(tǒng)各、中凈央空勁調(diào)設(shè)攻備、毅通風(fēng)摩設(shè)備送、?；卑脖O(jiān)鼠控設(shè)要備等顛等。暈這些輝設(shè)備犧需有所具備寸專門宜知識(shí)紡與技次術(shù)的霸人員激來操辣作與羞養(yǎng)護(hù)側(cè)。人們切對(duì)這概類樓仇宇，胃特別謹(jǐn)是出暗入口裕、大維堂、峰洗手健間、仰公共蕩通道糟的清儀潔衛(wèi)衛(wèi)生要體求很描高。庫(kù)為保世持樓關(guān)宇的杯外貌晉美觀理，樓下宇的蹄外墻販也需擁要定膽期清葛掃。2.住蔬宅管理墻：最受沖關(guān)切供水釘、供茂電、販供氣許、供狂暖等襯的狀全況如帥何是偽人們款最關(guān)懇切的互問題翠。住宅管器理的目梢的是為啦住戶提舉供舒適秘的生活番環(huán)境，嫌因此房茫屋及設(shè)垮施的維念修養(yǎng)護(hù)烈、保安渣、清潔籮、綠化濾、康樂蹄及多種償服務(wù)項(xiàng)慘目的管賀理就顯樸得較為團(tuán)重要。3.公荷共商業(yè)陽(yáng)樓宇管呀理：形鑰象第一良好的工物業(yè)管什理可以樂創(chuàng)造商輩場(chǎng)的美服好形象坐，從而丙吸引顧運(yùn)客，這餅是公共涉商業(yè)樓扇宇管理忍的最大誕要求。賞要做到紅這一點(diǎn)傘就必須頓注意這尊樣幾個(gè)炭方面：在適奸當(dāng)?shù)溺R地方蓋設(shè)置醒明顯歷的方慚向指評(píng)示牌危；商店球的招榴牌應(yīng)智妥善撐管理散；設(shè)施構(gòu)設(shè)備倡應(yīng)加漸強(qiáng)養(yǎng)智護(hù)，寨減少扶停機(jī)毯率；空氣皮調(diào)節(jié)束必須垃適宜熄；消防通穩(wěn)道必須狂保持暢移通無(wú)阻率；所有不固定椒裝置資、設(shè)凳備和弦裝飾口品，眉均須龍達(dá)到階高度追安全猶標(biāo)準(zhǔn)耽；管理好侄停車場(chǎng)佳，方便僵顧客的認(rèn)交通往貴來；積極組椒織宣傳谷和促銷尚活動(dòng)，斥吸引顧育客前來沙商場(chǎng)購(gòu)頭物。4.旅洽游賓館鳥管理：別優(yōu)質(zhì)服晶務(wù)服務(wù)役質(zhì)量硬是賓忠館的對(duì)生命眠，也贊是衡葬量其兆管理埋水平魯?shù)闹鞯∫獦?biāo)遲志。旅游賓滲館的優(yōu)攏質(zhì)服務(wù)爪所涉及雷的范圍額非常廣求泛：（1拆）從址客人跟需求疤看：秧賓館此是以芳提供研客房揚(yáng)、餐堂飲、攜商品抱、康麗樂活仗動(dòng)和鎖綜合鐮服務(wù)企項(xiàng)目撞來滿恐足客除人需懸求，換因而牲優(yōu)質(zhì)揚(yáng)服務(wù)黑必然英涉及維各部旋門、業(yè)各環(huán)各節(jié)、兔各崗劫位。帖而且材賓館溝各部諷門、刺各工亡作環(huán)拳節(jié)的籍優(yōu)質(zhì)贈(zèng)服務(wù)夾是互盆相聯(lián)列系的垃，它店們共伐同形魂成賓軍館的悠整體紐奉服務(wù)摔質(zhì)量腫。（2值）從弊服務(wù)蓬質(zhì)量有的內(nèi)籌容看傻：包速括設(shè)辰施設(shè)孕備質(zhì)煙量、耗產(chǎn)品龍質(zhì)量挽和勞囑務(wù)質(zhì)幟量三充個(gè)方規(guī)面。5.女工業(yè)牽廠房服管理刮：難臺(tái)度較誤大工業(yè)耕廠房壟是較蛾難管壘理的楚一種麥物業(yè)伙，因編為其控使用壟的特久殊性脆而導(dǎo)啄致矛續(xù)盾多躬，使絹得管腦理難址度大索。比峰如：廠房捉儲(chǔ)存找易燃獨(dú)貨物聚易造頃成火附警危舒險(xiǎn)；笨重的憤機(jī)器和熊存量過學(xué)多的貨慈物，使松重量超真出樓面吵結(jié)構(gòu)的豬負(fù)荷；機(jī)器著開動(dòng)燦時(shí)產(chǎn)瓜生震細(xì)蕩，芳使建窮筑損喪耗嚴(yán)臂重；由于使堪用功能好的特點(diǎn)眉，工業(yè)泊廠房難鉆于保持淚清潔。在工業(yè)句廠房管偉理中，竊主要是滔確保水川電等的演供應(yīng)不返受影響愉，以保記證生產(chǎn)冶順利進(jìn)預(yù)行；貨物吐運(yùn)輸籌必須選流暢舞，這白就使肝工廠獵貨物弊裝卸萄區(qū)的造設(shè)立魚和管素理成融為工扣業(yè)廠撥房管瞇理非漲常重命要的革一環(huán)于。六、物訴業(yè)管理俘的基本博環(huán)節(jié)（一）新物業(yè)管扭理的前祖期介入所謂前購(gòu)期介入拋，是指嗽物業(yè)管庸理公司掏在接管識(shí)物業(yè)以份前各個(gè)貸階段（考項(xiàng)目可撿研階段猾、規(guī)劃炎方案設(shè)戒計(jì)階段香、施工俯階段等尾）就參張與決策畝。制定山出物業(yè)章管理方帥案，并傳從管理士的角度蹈為開發(fā)蹤蝶商提出慣樓宇設(shè)鮮計(jì)、施法工監(jiān)管堪、設(shè)備倚選用、異功能規(guī)析劃、房師屋租賃臂、工程堵交接等西方面的劣建設(shè)性歲意見。這種暑前期暫介入灣并不獅意味責(zé)著物年業(yè)管笛理的絮具體俊工作挽的介怨入，芬而往販往是雄指物冶業(yè)管撈理人宜員向妥設(shè)計(jì)璃部門棟提供叮物業(yè)棟設(shè)計(jì)品方案裙的咨暢詢意駝見。（二畢）物烏業(yè)管戶理部判門的登成立物業(yè)在被竣工交帶付使用未前就應(yīng)抵該落實(shí)老管理單送位。如粒果準(zhǔn)備仿選聘專挺業(yè)物業(yè)挖管理公盜司，可閱以向社舅會(huì)上招乒標(biāo)，通怎過競(jìng)爭(zhēng)無(wú)選聘優(yōu)像秀的物懸業(yè)管理際公司；成如果開陶發(fā)商準(zhǔn)禁備自己駕管，就夜應(yīng)成立盛屬下的找物業(yè)管家理部門宗。物業(yè)訓(xùn)管理失公司核機(jī)構(gòu)辨一般汁有兩鼻種形好式：一是歪實(shí)體埋性的蜓物業(yè)珍管理例公司宮，內(nèi)薯部分頂為兩布個(gè)層柿次：醬即管看理層澤和作顫業(yè)層捆。二是逼純由饑管理疲人員像組成梢的物供業(yè)管霸理公液司，逐而無(wú)葡作業(yè)推層。足這類竭公司瘦不帶肉工人剖隊(duì)伍汗，而勾是通階過合富同形鏈?zhǔn)脚c陜社會(huì)野上各學(xué)類專參業(yè)服承務(wù)企并業(yè)形輛成松紋散型國(guó)的聯(lián)推合，越以合雅同的削方式佳將物儲(chǔ)業(yè)管謀理內(nèi)四容發(fā)注包給來相關(guān)地的服邁務(wù)企背業(yè)。（三其）物標(biāo)業(yè)管店理人鐵員的重選拔簡(jiǎn)和培略訓(xùn)根據(jù)期物業(yè)錯(cuò)管理鄙專業(yè)荷化和咳現(xiàn)代事化的憂要求耍，物皆業(yè)管遍理所領(lǐng)涉及鮮的各宣崗位厘工種翠人員誰(shuí)應(yīng)達(dá)絡(luò)到一糧定的備水平抹并對(duì)殼其上口崗資妖格進(jìn)編行確尊認(rèn)。人員復(fù)選擇多一般呼需要抱兩種筋類型堆：管增理類非型和跟工程攝技術(shù)聾類型黎。培訓(xùn)壇時(shí)間始應(yīng)選常在開短展管縫理工間作前數(shù)3～劃6個(gè)忠月為游佳；培訓(xùn)拳內(nèi)容甘應(yīng)根嫩據(jù)設(shè)房誠(chéng)置的未崗位展要求針考慮丘；培訓(xùn)目復(fù)的以能基勝任所葵擔(dān)負(fù)工漿作為基酬本點(diǎn)，香應(yīng)注意拋的是有卻些工種愁如電梯龜維