EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.時(shí)代天驕海誼華廈裙樓商場(chǎng)策劃意念綱要目錄TOC\o"1-1"\h\zHYPERLINK\l"_Toc507210063"1項(xiàng)目概況1HYPERLINK\l"_Toc507210064"2項(xiàng)目商圈分析2HYPERLINK\l"_Toc507210065"3項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)3HYPERLINK\l"_Toc507210066"4項(xiàng)目定位4HYPERLINK\l"_Toc507210067"5鋪位間隔及裝修7HYPERLINK\l"_Toc507210068"6租金回報(bào)7HYPERLINK\l"_Toc507210069"7建立品牌7附件：二層平面示意圖項(xiàng)目概況本項(xiàng)目位于廣州市東山區(qū)東華西路，項(xiàng)目所處地段為東山區(qū)的一個(gè)傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳舊，項(xiàng)目附近有中華廣場(chǎng)、流行前線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場(chǎng)為代表的該商業(yè)圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個(gè)新興的商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時(shí)尚、前衛(wèi)等特色吸引了越來越多的年輕一代消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目所處的整個(gè)中山三路商圈形成一個(gè)以經(jīng)營時(shí)尚潮流精品為主的商業(yè)圈。而項(xiàng)目所處的東華西路由于地段、交通等因素制約，現(xiàn)時(shí)還沒有形成中山三路一級(jí)商圈的商業(yè)氣氛，現(xiàn)時(shí)周邊的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來支撐。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)筆樓層馳面積候（平方米）甲首層走1903掠二層陣2292構(gòu)三層紫2292項(xiàng)目商圈分析商圈特性傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通訊產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通訊產(chǎn)品（以手機(jī)為主）交易的集中區(qū)域，其中摩托車配件原先以較場(chǎng)西路為主要分布，自從中華廣場(chǎng)開業(yè)后，大部分商家都被遷到中華廣場(chǎng)負(fù)一層進(jìn)行經(jīng)營，但經(jīng)營效果一般，再加上現(xiàn)時(shí)在郊區(qū)也興起了多間摩配專業(yè)市場(chǎng)（如羅沖圍、廣源路等地），對(duì)較場(chǎng)西摩配市場(chǎng)帶來了很大的沖擊，使現(xiàn)時(shí)的較場(chǎng)西的摩配商家面臨慘淡經(jīng)營的局面。而通訊產(chǎn)品市場(chǎng)則在廣州市有很高的知名度，提起買手機(jī)廣州市民通常都會(huì)首先想到“陵園西手機(jī)一條街”，再加上金蒂濠通訊產(chǎn)品交易廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)以及國訊等共同組成了中山三路商圈的較具規(guī)模的通訊產(chǎn)品中心。新興的商業(yè)中心區(qū)域添地鐵的開通帶拍旺了沿線的商烏用物業(yè)，中山叮三路商圈更是妙以其優(yōu)越的地顛理位置成為了關(guān)廣州市一個(gè)新瓦興的商業(yè)中心獵區(qū)域，隨著地霧鐵物業(yè)中華廣街場(chǎng)、流行前線差的開業(yè)，以其瑞時(shí)尚、潮流的建定位成為了除及北京路、上下縮九和天河城之右外又一消閑購壓物的好去處，態(tài)吸引了越來越酷多的消費(fèi)者（浩特別是年輕一搞代）。雞時(shí)尚潮流精品臟為主導(dǎo)行業(yè)鍛乒地處中山三路萌商圈的商場(chǎng)如藥金凱、流行前漿線、中華廣場(chǎng)攜等，雖然各自敢的定位、檔次手和經(jīng)營條件等溝方面都有一定豬的差異，但其加目標(biāo)消費(fèi)群體躁都是面向追趕像潮流的年輕一或族，因此在此奏商圈經(jīng)營的商乒家大多看中了球該商圈消費(fèi)特栗性，選擇在此虧經(jīng)營時(shí)尚潮流領(lǐng)精品（如服裝歸、飾物為主）省，由于該商圈其具有與北京路謊、上下九不同鏟的硬件條件，女如擁有足夠的時(shí)大廣場(chǎng)等，使炒之能夠經(jīng)常舉禽辦各種時(shí)尚文首化拍SHO冠W浮和各種活動(dòng)，注使該商圈形成呀了一種與其他營商圈不同的潮館流文化，這更盈為在該商圈經(jīng)綱營時(shí)尚潮流精均品奠定了堅(jiān)實(shí)依的基礎(chǔ)。商圈代表分析州從定位、消費(fèi)址客源層面、經(jīng)泳營特色等方面況分析中華廣場(chǎng)濁中華廣場(chǎng)是該千商圈最大型的井綜合性購物中跪心，是現(xiàn)時(shí)廣牌州市內(nèi)除天河獄城外經(jīng)營得較談為成功的地鐵農(nóng)物業(yè)，其經(jīng)營危定位是集衣、末食、住、玩為每一體的綜合性乳現(xiàn)代商城，是肥該商圈的標(biāo)志兼性物業(yè)，其規(guī)棚模和硬件條件來等困素決定其逐目標(biāo)消費(fèi)群較練廣，而且引入悟了施“嫌吉之體島都”嗓超市，為商城得吸引消費(fèi)者起抓到很大的作用澇。該商城在開蘆業(yè)后一段時(shí)間延由于經(jīng)營方面斃的原因?qū)е缕溱A在較長(zhǎng)一段時(shí)氧期內(nèi)都難以旺少場(chǎng)，但隨著地富鐵入口開通和譽(yù)經(jīng)營方式的轉(zhuǎn)嶼變，現(xiàn)時(shí)這種涌情況得到了較銀大的改觀，擺中華廣場(chǎng)資料信一覽表箏樓層錢租金替（聽元刊/蝴平方米）送面積騰范圍張實(shí)用率痰月管理費(fèi)含（熱元濃/透平方米幻）凡裝修度標(biāo)準(zhǔn)熄按金弦租賃零年限刃優(yōu)惠啄方式運(yùn)首層簡(jiǎn)55辟7肌—壇—貫1350注均冊(cè)價(jià)等738訊25.鏡0政—驟156.89岸45%索58包有天沒地美二個(gè)月租金咱一年至三年扶三層糞48啟4慣—軍—魯529漂均斤價(jià)帥507摟8.5悼2票—節(jié)48.72覽48%摟58議有天沒地劑二個(gè)月租金閥一年至三年塌四層級(jí)12且0涼—蓬—?dú)w150駱60.負(fù)2左—炭506.6皆48.5%縫58弦有天沒地襯二個(gè)月租金潑一年至三年悔免兩個(gè)月裝修凳租金流行前線瞎地鐵上蓋物棋業(yè)艇“卵流行前聰線描”削由于較準(zhǔn)確地慣將目標(biāo)消費(fèi)群突定在年青一族籃，加上選擇極民佳的開業(yè)時(shí)機(jī)柿（與廣大市民妨期待已久的地肝鐵開通時(shí)間一調(diào)致），有國際河著名品牌店的脖助陣蠶（蒜“疏麥當(dāng)券勞劃”繪的加盟），商潛場(chǎng)內(nèi)的商品組刷合也面向廣大鍛追趕潮流的年虎輕消費(fèi)者，因澇而使令茶到禿“販流行前衫線寺”謎一炮而紅，成怠為年輕人的新微的購物天堂。使但由源于臺(tái)“壺流行前聚線脊”寧受到經(jīng)營條件毯的限制，使其朽經(jīng)營環(huán)境相對(duì)百較差，商品組地合無序，經(jīng)營肥檔次較低。敢流行前線資料勸一覽表迅租賃將范圍柱租金楚（瓜元命/至平方米）聰面積清范圍閘實(shí)用率家月管理費(fèi)示(熟元三/歡平方融米搶)郵裝修擠標(biāo)準(zhǔn)息按金載建設(shè)費(fèi)抖（坐元螺/淘平方米）漲租賃亭年限熱二期演從顧18恥1稅到道43杰8冷，均料價(jià)匹342嚷3.霞9盼—爸48.5營70%槍租金內(nèi)含鏈有天沒地猴三個(gè)月租金羽約攜2500皆固定租期為五忠年旅金凱商業(yè)城（啊老鼠街）產(chǎn)金凱商業(yè)城是輛原來東濠涌邊犁舊鼠街的商戶周遷移組合而成勁，其特點(diǎn)是經(jīng)容營一些名牌服革飾、精品及化泛妝品墳的顏“雜水費(fèi)貨?！卑呛鸵恍n次較豆低但又迎合年摩輕一族的潮流串商品，由于其傷價(jià)格比一般商嶄場(chǎng)的正牌貨低媽得多，因而吸內(nèi)引了眾多追求歡時(shí)尚而又消費(fèi)月力不強(qiáng)的年輕言一族。邀海印運(yùn)動(dòng)名店屑城叢海印東川名店積運(yùn)動(dòng)城課是廣州市給規(guī)模最大、匯搬聚名店最多的立運(yùn)動(dòng)主題式商廢場(chǎng)，為黎消費(fèi)者炕提供一個(gè)休閑獎(jiǎng)、購物、運(yùn)動(dòng)恐、放松的極好脫場(chǎng)所。為將購槽物與運(yùn)動(dòng)休閑惜更好地結(jié)合，漢運(yùn)動(dòng)城投資興李建了門前廣場(chǎng)耍的各種運(yùn)動(dòng)場(chǎng)易地，為帶年輕蜘人提供了一個(gè)針戶外運(yùn)動(dòng)的好仙場(chǎng)所畫，并依靠經(jīng)常州組織各類體育朝活動(dòng)，吸引了同一大批愛好運(yùn)嶼動(dòng)的消費(fèi)者。地王廣場(chǎng)葛地王廣場(chǎng)和新燈英雄廣場(chǎng)及體死育公園直接相容連，為廣州最明大的地下商城蔽，共有地下三奇層，其中負(fù)二火層連通地鐵陵逮園西站臺(tái)，西鉛鄰中華廣場(chǎng)，銜北與流行前線翁相連，其經(jīng)營鴉定位與流行前膨線相仿，但其煎規(guī)劃檔次比流葵行前線更高。覽由于義資金駱方面的原因，報(bào)一再推遲開業(yè)販日期，預(yù)計(jì)明天年斬6統(tǒng)月開業(yè)告。訴項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)孝利用鄰近中山究三路商圈的優(yōu)乏勢(shì)，可為項(xiàng)目恭帶來相當(dāng)部分銅的消費(fèi)人流；諒東川路也是商蝶業(yè)氣氛較濃的耀地段，相信會(huì)夠?qū)卷?xiàng)目庭起一定作用；錯(cuò)項(xiàng)目周邊學(xué)校輸林立，相當(dāng)數(shù)挺量的學(xué)生是項(xiàng)個(gè)目可針對(duì)的重像要消費(fèi)群體；項(xiàng)目劣勢(shì)估項(xiàng)目占地面積熄較小，商業(yè)面江積相對(duì)不足；鋤項(xiàng)目與中山三噸路商圈有一段所距離，入口位揪處的東華西路香休閑購物人流降較少，對(duì)商業(yè)俯零售將帶來一遇定影響；項(xiàng)目定位定位理念班充分利用本項(xiàng)刺目所處地段的炎優(yōu)勢(shì)，最大限肅度地為本項(xiàng)目脫獲取較高的回耍報(bào)是項(xiàng)目定位燈的方向所在，紐為此，建議將眠本項(xiàng)目規(guī)劃為灣獨(dú)立性強(qiáng)、經(jīng)靠營主題新穎的獨(dú)主題商城，并澡采用靈活多變殺的經(jīng)營模式，住才能使商場(chǎng)在嗚激烈的競(jìng)爭(zhēng)中盤求生存。鑒于餅?zāi)贻p一族是項(xiàng)益目商圈消費(fèi)市海場(chǎng)的主力群體呀之一，而且他仿們?nèi)菀捉邮苄玛兪挛?，并具有逐?qiáng)烈的消費(fèi)沖寨動(dòng)、消費(fèi)信息產(chǎn)傳播迅速等特谷點(diǎn)，因而備受稱商家的歡迎。避根據(jù)上述的情墊況，敝司建議荒本項(xiàng)目在整體派規(guī)劃定位上應(yīng)巾盡全力發(fā)掘項(xiàng)扯目的客觀優(yōu)勢(shì)陵，充分利用本極區(qū)域已成型的攻商業(yè)氛圍，面陽對(duì)市場(chǎng)消費(fèi)潛絮力巨大的年輕磚一族，針對(duì)鄰卡近商場(chǎng)的不足女，將本項(xiàng)目定牌位為以年輕族要群為目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)象，立足于怖引領(lǐng)時(shí)尚潮流從的地位，集購課物、娛樂、飲智食為一體的綜均合性購物商場(chǎng)些。駕經(jīng)營理念：秋經(jīng)營韓國、日烘本潮流特色精神品為主的活力稅商城扣因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)韓國嚷和日本前衛(wèi)文麗化對(duì)香港、澳嫌門乃至廣州的加年青人極具影鋒響力，形成一劑種形“斗香港追韓日潮杜流額—對(duì)—宿廣州追香港潮使流辭”香的潮流文化，向而本項(xiàng)目可利蛇用最新資訊將昂日本最流行的慨時(shí)裝、飾物、?；瘖y品等直接嫂引入，直接緊愉追韓日潮流，經(jīng)縮短潮流傳播意時(shí)間和途徑，黨以強(qiáng)烈的新鮮央感去迎合年青守一族追逐時(shí)尚庭的心態(tài)，從而故激發(fā)其購買欲賠望。各同時(shí)綜觀廣州膊市的消費(fèi)市場(chǎng)矩，經(jīng)營韓日潮這流特色精品的混商家有相當(dāng)多壯的數(shù)量，但分企布較散，零星恒分布在北京路饞、上下九、狀廟元坊、流行前椅線等地，還沒際有一個(gè)集中經(jīng)員營的地方，可欣見這是一個(gè)市像場(chǎng)空白點(diǎn)。因俗此，本項(xiàng)目如帖將經(jīng)營定位瞄涌準(zhǔn)這一龐大的趴市場(chǎng)，相信會(huì)需有很大的市場(chǎng)盲空間。經(jīng)營范圍定位行業(yè)選擇行業(yè)定位要廣州首個(gè)韓日欣潮流特色精品煎商城。形象定位況韓日精彩、活腳力展窗現(xiàn)收—糟—罰盡在東狀山敞“紛韓日放坊埋”勞西有潮憤流江“篩狀元待坊蹲”爆、東有動(dòng)鷹感賭“勻韓日鋸坊磁”選擇依據(jù)世利用中山三路婆商圈的優(yōu)勢(shì)，拿因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)中山稈三路商圈已成狼為廣州市一個(gè)芬代表著前衛(wèi)和剝潮流新商圈；務(wù)項(xiàng)目的目標(biāo)消嬌費(fèi)群體針校對(duì)武1替6饑—甩2守8艘歲的年輕消費(fèi)叫者，而這一年己齡段的消費(fèi)群憲體在各商業(yè)區(qū)俊域中所占的例增超過七成；涼韓日文化正通眾過各種媒體影章響著當(dāng)今的年條輕一代，而年泰輕一代也較熱飾衷于接受韓日次文化所帶來的瘦時(shí)尚和潮流的順感覺，購買和虹使用韓日特色營服飾和精品是證年輕人接受韓吹日文化的一個(gè)伸表現(xiàn)；經(jīng)營前景展望消費(fèi)潛力巨大燒現(xiàn)時(shí)廣州市經(jīng)藥營韓日特色精洪品最為集中的退地方在狀元坊最，狀元坊由于叔其商品種類繁淋多、款式新穎雕潮流、價(jià)格便尼宜，吸引了眾堤多的年輕一族灰，包括廣州市吩內(nèi)離狀元狀較嗎為偏遠(yuǎn)的天河預(yù)、東山區(qū)等地構(gòu)的消費(fèi)者，但膨由于狀元坊經(jīng)沸營場(chǎng)地有限，臣導(dǎo)致其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不棄能滿足消費(fèi)者哨進(jìn)行購物的要儉求，如果在廣粘州再設(shè)一個(gè)類韻似于狀元坊的溜集中經(jīng)營場(chǎng)所鋪（如在本項(xiàng)目寒所處的東山區(qū)摩），而且其購碰物環(huán)境比狀元迫坊更為舒適，欺可吸引鄰近東敬山區(qū)的年輕消裁費(fèi)者到本項(xiàng)目草消費(fèi)，再加上帖鄰近地鐵的優(yōu)圣勢(shì)，其市場(chǎng)空料間和市場(chǎng)潛力珠均十分巨大。而消費(fèi)需求多樣醉化純由于本項(xiàng)目的速定位為經(jīng)營韓蘇日潮流特色精長(zhǎng)品，為滿足消胡費(fèi)者對(duì)韓日貨弱的多方面需求擊，商場(chǎng)的商品涂組合也應(yīng)迎合沙消費(fèi)者需求多互樣化的要求，營完善商場(chǎng)的功疼能規(guī)劃，與韓象日文化相關(guān)的姐精品、新潮玩盟物等力求包羅峽萬有，在廣州者市場(chǎng)上做到引椒領(lǐng)潮流，扯商鋪投資者青垮睞小面積商鋪管根據(jù)精品、服毯飾類的商品特侮性，以背及說“們狀元項(xiàng)坊季”利式的商家要求父，商鋪的間隔筍不宜過大，而擴(kuò)且小面積商鋪育的總價(jià)相對(duì)不扇高，無論對(duì)業(yè)勺主或租戶來說席都比較容易接?jì)屖?，?匯商鋪價(jià)格定位傘鳴熊價(jià)格顏樓層拐售價(jià)軍（炸元巷/丘平方米）磁租金釀（汪元恐/領(lǐng)平方米）樂首層扛40000拆550肥二層任30000般300沾三層廳22000掉120獨(dú)鋪位間隔及裝蕉修本商場(chǎng)內(nèi)部主要摘以柱位及消防柏分區(qū)作為間隔哈依據(jù)。具體見匯詳細(xì)的平面圖勇（二層）；跟樓航咸聯(lián)層物間括閉泊隔沙裝失訊休胡修永首層、夾層使整體不作間隔欺除必要的天花鏟、地面外，設(shè)注計(jì)高檔的屏風(fēng)深作為標(biāo)準(zhǔn)展位砍（滲約擊9朽平方米）的分船隔，以靈活機(jī)獨(dú)動(dòng)為原則盯二、三、四層梅四周靠墻的鋪敘位以不同顏色夜的地面材料或繼地磚線作為標(biāo)榜示，中圈部分允以柜位形式隔庸開，化以殃15-2俊0掠平方米為主久只做地面，不程做天花，整個(gè)道場(chǎng)用卷閘分隔沖成幾個(gè)大區(qū)，話拉起卷閘后整免場(chǎng)變得通透歸陡一，便于作為惜展館時(shí)靈活劃轟分。中圈部份仇的柜位可隨時(shí)拒拆設(shè)槽五層掛視承租商家要蜂求而定應(yīng)僅提供中央空棗調(diào)、消防噴淋貸等設(shè)施阿鋪位間隔要根冒據(jù)商場(chǎng)內(nèi)部的循柱位、電梯、紙步梯、通道等吃布局，加強(qiáng)商辣場(chǎng)內(nèi)的整體視著覺效果與商鋪違實(shí)用率，而且同各商鋪應(yīng)具備騾可以相互打通揀的可能性，靈謎活間隔，方便慈客戶使用；哪另外，在標(biāo)準(zhǔn)附層的平面布局桿中，將西面中踢部的三個(gè)設(shè)備級(jí)房及消防梯改庭為靠墻設(shè)計(jì)，絞使得整個(gè)平面絮形成一個(gè)通透案循環(huán)的布局（型具體見二層平殊面間隔示意圖奶）。租售方案完交易會(huì)期間，您本商場(chǎng)可作為方交易會(huì)的場(chǎng)外鑰館，接待各方弄商會(huì)團(tuán)體。例總?cè)纾勺鳛橥鏉簿?、工藝品專羞?chǎng)展示，亦可晨承攬某地區(qū)的牲商家作為地區(qū)凈專場(chǎng)。樹如交易會(huì)期間門供不應(yīng)求的工美藝品專場(chǎng)的價(jià)譜位約碰為京8數(shù)萬席元赴/動(dòng)展位（酷約慌9鉗平方米），但膠往往被市場(chǎng)炒它高保至些2染0鵝多萬，仍供不鍵應(yīng)求。周邊可窮供用于展覽的妹場(chǎng)地供應(yīng)量奇漫缺。建立品牌螺通過本項(xiàng)目投秩入市場(chǎng)后，應(yīng)