/問：在什么狀況下，房地產(chǎn)買賣合同無效？

答：違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時起就不具有法律的約束力。房地產(chǎn)買賣合同被確認(rèn)為無效后，當(dāng)事人一方有過錯的，應(yīng)當(dāng)賠償對方因此遭受的損失。當(dāng)事人雙方均有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

問：房產(chǎn)證延遲拿到，請問如何維權(quán)？

答：依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的說明》第18條規(guī)定：

由于出賣人緣由，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。合同沒有約定違約金或損失數(shù)額難以確定的，可依據(jù)已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

問：二手房買賣中，面積發(fā)生誤差怎么辦？

答：除非你們在合同中有明確的約定：“該房屋依據(jù)具風(fēng)光 積計價，出現(xiàn)面積誤差參照新商品房買賣面積誤差解決方式解決?！狈駝t你不能要求退還面積差價款。二手房買賣中影響二手房定價的因素許多，比如房屋環(huán)境因素、房屋質(zhì)量因素、房屋年頭因素，甚至包括房屋裝修因素、房屋物業(yè)管理質(zhì)量因素、房屋附屬家具電器因素等，其影響價位的因素比新商品房買賣要多得多。而且，二手房買賣合同中，也沒有約定“房屋的單價或是房屋面積以房產(chǎn)證為準(zhǔn)”等內(nèi)容，所以一般認(rèn)定雙方之間的房屋買賣是按套計價。

依據(jù)目前的二手房交易習(xí)慣，二手房買賣雙方一般都會親自到實地看房。買賣雙方對房屋的實際狀況包括面積狀況都特殊清楚。所以一般狀況下，二手房都是按套計價，并非按每平米單價出售，因此不存在補(bǔ)交面積差價款的問題。當(dāng)然，如前所述，假如在合同中明確約定“該房屋按每平米單價計算”的除外。

問：物業(yè)服務(wù)不到位可以起訴嗎？

答：可以起訴。依據(jù)最新司法說明，只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履行物業(yè)服務(wù)合同約定的或者法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的修理、養(yǎng)護(hù)、管理和維護(hù)等義務(wù)，業(yè)主就有權(quán)起訴要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)當(dāng)接著履行、實行補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

問：什么是地鐵商業(yè)？

答：地鐵商業(yè)是指在地鐵內(nèi)建立的一些帶有盈利商業(yè)性質(zhì)的地鐵商鋪、商業(yè)街、地下商城等。

主要形式體現(xiàn)為地鐵商鋪（地鐵商鋪是地鐵過道商鋪和地鐵商業(yè)街或商業(yè)城的統(tǒng)稱，不包括建在地鐵車站地面上的商鋪。地鐵過道商鋪一般指建立在地鐵過道或地鐵售票站旁邊的商鋪，這種類型的商鋪比較常見。）、商業(yè)廣告以及地鐵線各站廳配置的以沖印、西點、便利店等經(jīng)營便利性商品和服務(wù)的不同業(yè)種組合的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點。商業(yè)網(wǎng)點基本接受連鎖經(jīng)營方式。

問：承租期間房子被出售，新居主卻不同意出租怎么辦？

答：依照我國合同法的規(guī)定，買賣不破租賃，即租賃物在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，這是債權(quán)優(yōu)先物權(quán)的表現(xiàn)。所以，你有權(quán)利要求新居主接著將房屋出租給你。

問：買房先公證，等產(chǎn)權(quán)證下來再過戶，這樣平安嗎？

答：只公證不過戶對買房人來說存在巨大風(fēng)險。因為在我國房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋全部權(quán)的第一證據(jù)，購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依據(jù)房產(chǎn)證的全部權(quán)而不是依據(jù)買賣合同來做公證，假如雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受質(zhì)疑。買房不是一件小事，動輒就是幾十萬，所以提示消費者，對于沒有房產(chǎn)證的房子，確定要多加當(dāng)心，目前還沒有一種合適的方法處理這種交易，保證雙方的利益都不受到損失

問：什么是“獨家托付”?

答：指業(yè)主將自己的房產(chǎn)托付給中介公司代理銷售,中介公司以業(yè)主的托付條件銷售該房產(chǎn)。而房主在約定的期限內(nèi)不能自行出售該房產(chǎn)或托付其他中介公司和個人來作該房產(chǎn)的代理出售行為。

問：轉(zhuǎn)讓項目需符合哪些條件？

答：屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目的在建工程的轉(zhuǎn)讓需符合下列條件：

（一）土地運用權(quán)已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權(quán)利證書；

（二）取得建筑許可證和開工許可證；

（三）除付清地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到工程款預(yù)算投資總額的25%以上，并經(jīng)注冊會計師驗資；

（四）土地運用權(quán)未抵押、查封。

問：交易過程沒有土地證有關(guān)系嗎？

答：沒有關(guān)系，可公證，但按若按揭貸款，得減去土地價格，詳細(xì)按揭成數(shù)，各大銀行都不同，一般：

（1）商品房可貸房屋評估價格（不包括土地價格）的70%；

（2）劃撥的則為50%。

問：我可以申請暫停供暖嗎？

答：可以。物業(yè)法有規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭姓w供熱的，部分業(yè)主要求停止供熱并以此為由拒絕交納供熱費，不予支持?！狈粗?，分戶供熱的是可以報停的。

問：通過中介購房什么時候付中介費？

答：：要看您和中介公司的合同中約定何時支付中介費用，要依約辦理，否則可能會違約。應(yīng)當(dāng)先和買家簽訂合同。然后在銀行辦理轉(zhuǎn)按揭手續(xù)。原則上應(yīng)當(dāng)在房產(chǎn)證取得后轉(zhuǎn)讓。

問：什么人能申請補(bǔ)充住房公積金貸款？

答：只要借款申請人在申請貸款前六個月正常連續(xù)繳存住房公積金（包括時間和金額）即可取得住房公積金貸款資格，在申請住房公積金貸款時同時可以申請補(bǔ)充住房公積金貸款。

問：婚前房屋婚后出租收益屬于共有嗎？

答：依據(jù)我國《婚姻法》及司法說明，婚前一方個人的財產(chǎn)，無論夫妻共同生活過多少年，都不會轉(zhuǎn)為夫妻共同財產(chǎn)，婚前張先生取得房產(chǎn)證的房屋為其個人財產(chǎn)，而房屋婚后出租的收益，屬于夫妻共有財產(chǎn)

問：商鋪轉(zhuǎn)租房主能解除合同嗎？

答：房主無權(quán)解除合同。依照法律規(guī)定，房主知道承租人將房屋轉(zhuǎn)租，六個月內(nèi)未提出異議，以后再以承租人未經(jīng)房主同意轉(zhuǎn)租為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持

問：工業(yè)用地是否更改造為居住地或商業(yè)用地？

答：依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，目前工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地主要有三個途徑：

一是必需符合城市總體規(guī)劃，并需經(jīng)過規(guī)劃部門批準(zhǔn)；

二是如符合城市規(guī)劃可以變更為商業(yè)用途的，依據(jù)現(xiàn)行土地出讓方法的規(guī)定，其出讓應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)、拍賣或掛牌等方式公開進(jìn)行，工業(yè)用地原運用人和買受人不得自行進(jìn)行買賣；

三是通常的做法，可由工業(yè)用地運用人和所在區(qū)縣的土地管理部門聯(lián)系，由土地的收購儲備機(jī)構(gòu)依據(jù)年度收購儲備支配支配收儲

問：對集體土地運用權(quán)有哪些規(guī)定？

答：依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)夫集體全部的土地的運用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

問：產(chǎn)權(quán)證寫錯應(yīng)當(dāng)怎么辦？

答：個人須提交身份證明材料，購房合同、補(bǔ)充協(xié)議、物業(yè)承諾書等文件。房主名字錯誤，可憑購房合同和身份證到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理更正手續(xù)即可。

問：對合作建房有哪些規(guī)定？

答：對一方供應(yīng)土地運用權(quán)，另一方或多方供應(yīng)資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權(quán)分成的合作建房視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。在2001年8月6日后，房地產(chǎn)管理部門不再審批合作建房。對已交清地價款的出地方，出地方干脆進(jìn)入土地交易市場，通過掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式找尋合作方；對已取得行政劃撥用地、歷史用地、協(xié)議用地土地運用權(quán)的單位需找尋合作方的，須經(jīng)過規(guī)劃國土部門對規(guī)劃、用地等問題進(jìn)行審核，并補(bǔ)交市場地價后，再進(jìn)入土地交易市場以掛牌交易、招標(biāo)、拍賣等方式找尋合作方。

問：如何了解地價是否交清？

答：對已辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)，并領(lǐng)取《房地產(chǎn)證》的，說明地價已經(jīng)交清；

對未辦理房地產(chǎn)登記手續(xù)的，可以要求發(fā)展商出示由主管部門出具的地價款交清證明；對分期付款的，可以從土地運用權(quán)出讓合同書中了解地價的分期付款額度。

問：不同的城市購買屬于二套房嗎？

答：二套房是以家庭為單位認(rèn)定的，即您或家人名下已有房產(chǎn)，無論在何地再買仍屬其次套房。

問：房產(chǎn)合同中的不行抗力指的是什么？

答：不行抗力是一種人們不能預(yù)見、不行避開、不能克服的自然、社會現(xiàn)象客觀狀況。社會現(xiàn)象則包括但不限于斗爭、市政工程建設(shè)和其它政府政策。

國家緣由也應(yīng)當(dāng)具備三個條件：

（１）不行預(yù)見性；

（２）不行避開并不能克服；

（３）緣由的國家性，即產(chǎn)生這一事務(wù)的緣由來自國家依法行使行政或司法權(quán)力，而不是由于當(dāng)事人過錯、第三人過錯或自然現(xiàn)象。綜上，屬不行抗力，可行使抗辯權(quán)。

許多開發(fā)商延期交房將緣由歸咎于不行抗力，但廣袤業(yè)主確定要了解延期交房的詳細(xì)緣由是什么，假如不是因為斗爭、疫情、國家政權(quán)更迭、自然災(zāi)難等都不屬于不行抗力。

問：如何驗房，須要哪些工具

答：驗房必備工具：

1、小榔頭：拿小榔頭輕輕敲擊已經(jīng)初步粉刷的墻壁，假如聽到沉悶的碰擊聲，則說明質(zhì)量沒有多大問題。

2、手電：用手電看墻壁是否平直，有沒有凸出或者凹陷的部分。用手電抵住墻壁底部，往上照去，出現(xiàn)陰影的部分就是有問題的地方。

3、紙片：檢測在廚房、衛(wèi)生間預(yù)留的排氣通道是否正常。用火點燃紙片到冒煙，放在煙道口下方十公分左右，假如煙上升到煙道口立刻拐彎吸走，那么就證明排氣通道沒有問題。

4、卷尺：測量頂梁、窗框、衛(wèi)生間高差、層高和房屋面積。

5、電筆：主要用來檢查插座；假如沒有電筆，也可用有指示燈的插排。

6、軟管：測量地面的平整度。將注滿水的軟管兩端分別置于地面兩側(cè)靠墻處，待軟管內(nèi)的水靜止后，用尺測量兩端高度；假如兩端高度差超過0.5cm，則地面須要進(jìn)行平整。

7、乒乓球：測量衛(wèi)生間地面的坡度。按規(guī)定，衛(wèi)生間地面確定要有坡度，朝向地漏位置。將乒乓球放在衛(wèi)生間門口及墻體底部，輕推一下，

問：辦理贈和公證應(yīng)供應(yīng)的證明材料？

答：（1）贈和人和受贈人的身份證、戶口本，以及贈和人的婚姻狀況證明；

（2）贈和財產(chǎn)為共同財產(chǎn)的，由共有人作為共同贈和人親自到公證處申請辦理，或簽署同意贈和聲明書；

（3）贈和財產(chǎn)的權(quán)利憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證，股票等；

（4）贈和合同；

（5）贈和合同中，如有關(guān)于贈和人和受贈人親屬關(guān)系的表述，應(yīng)供應(yīng)相應(yīng)親屬關(guān)系證明；

（6）公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)供應(yīng)的其他證明材料。

問：辦理遺囑、遺贈公證應(yīng)當(dāng)供應(yīng)的資料？

答：（1）遺囑人的身份證、受益人的身份證影印件，以及遺囑人婚姻狀況證明，遺囑人未婚的，在公證員面前發(fā)表未婚聲明；

（2）遺囑所處分的財產(chǎn)憑證，如房地產(chǎn)證，存款憑證、股票等；

（3）草擬遺囑，遺囑必需由立遺囑人親筆書寫，如本人書寫有困難的，可由公證員代書、立遺囑人在上面簽名或蓋章，并捺指?。?/p>

（4）立遺囑人死亡以后，受益人應(yīng)帶遺囑到公證處辦理遺囑繼承公證；

（5）公證員認(rèn)為應(yīng)當(dāng)供應(yīng)的其他證明材料。

問：已購公房和其他產(chǎn)權(quán)在交易時有什么不同？

答：產(chǎn)權(quán)性質(zhì)主要分為私產(chǎn)平房、已購公房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房。主要區(qū)分就是土地的由來。

已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地是國家無償劃撥的，商品房的土地是國家有償出讓給開發(fā)商的。因此，在再次交易時，已購公房和經(jīng)濟(jì)適用房須要交納土地出讓金，商品房的再次交易時無須交納土地出讓金。

問：在交付商品房時和樣板房不一樣該如何處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說明實際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修和樣板房是否一樣；未作說明的，實際交付的商品房應(yīng)當(dāng)和樣板房一樣，不一樣的，按合同違約處理。

問：認(rèn)購協(xié)議存在不公允條款如何處理？

答：違約條款懸殊過大，你可以要求開發(fā)商按公允的原則適當(dāng)調(diào)整修改，但是這樣條款并不違法。

問：土地征用的審批權(quán)在縣級嗎？

答：土地運用的審批權(quán)在省級人民政府或國務(wù)院，縣政府無最終批準(zhǔn)。至于由省還是國務(wù)院批，視土地性質(zhì)和面積而定。

問：收取物業(yè)費是否有時間規(guī)定？

答：開發(fā)商無權(quán)提出此要求。但假如是開發(fā)商請的物業(yè)公司，則存在以下狀況：假如業(yè)主公約有約定，依據(jù)業(yè)主公約履行；假如沒有約定，則物業(yè)公司的要求是要約，您可以不接受，雙方通過協(xié)商解決。即將出臺的北京市物業(yè)管理實施方法規(guī)定，物業(yè)預(yù)收費最多不超過1年。

問：按揭貸款的其次套房產(chǎn)契稅是多少？

答：契稅按1.5%計算。契稅稅率是以購買的單套房屋的建筑面積為依據(jù)的，不是以購房累計建筑面積為依據(jù)的。

問：買的是期房，現(xiàn)在可否憑購房合同提取公積金？

答：提取公積金所需的材料：<購房合同>復(fù)印件購房契稅完稅憑證\繳交公積金的人(也就是新的產(chǎn)權(quán)權(quán)屬人)的身份證復(fù)印件支取公積金申請表(該申請表在繳交公積金的銀行領(lǐng)取并由繳交單位蓋公章)就可以去辦理支取住房公積金了。

你可以憑你購房后去銀行辦理公積金貸款的<借款合同>公積金繳交證明\繳交人的身份證銀行還款帳號這些資料去銀行辦理支取住房公積金用于償還銀行貸款，正常是一年支取一次，但假如你的貸款跟繳交公積金的銀行是同一個銀行，那你可以在銀行去申請公積金每月還款的業(yè)務(wù)，現(xiàn)在短暫開辦每月還款業(yè)務(wù)的只有建行。

你們第一次支取的公積金(在交易過戶完成后即可辦理支取手續(xù))可以夫妻雙方一起的將原帳戶內(nèi)全部余額全支取出來，你要提前還貸也是支取出來公積金帳戶后再轉(zhuǎn)帳進(jìn)貸款還款帳戶的，雙方?jīng)]沖突。

問：開發(fā)商買一樓送私家花園的做法是否合法？

答：依據(jù)我國法律的相關(guān)規(guī)定，小區(qū)綠地一般狀況下是屬于業(yè)主共有的，開發(fā)商無權(quán)單獨賣給一戶業(yè)主。

問：租住房屋修補(bǔ)的費用該由誰出？

答：依照《合同法》第220條、第221條之規(guī)定出租房破損的修理費應(yīng)當(dāng)由房主擔(dān)當(dāng)。

問：什么狀況下，開發(fā)商不得刊登房地產(chǎn)廣告？

答：凡下列狀況之一的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得刊登廣告，廣告發(fā)布者不得發(fā)布其廣告：

（一）未取得商品房預(yù)售許可證的預(yù)售商品房；

（二）在未依法取得國有土地運用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的房屋；

（三）違章建設(shè)的房屋；

（四）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、確定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房屋；

（五）權(quán)屬有爭議的房屋；

（六）法律、法規(guī)規(guī)定禁止不得出售的其他房屋。

問：婚前一方買房是否可以婚后共同貸款？

答：房屋產(chǎn)權(quán)屬于他個人，假如你幫他還款了只能享有對他的債權(quán)。婚前財產(chǎn)結(jié)婚后仍屬于個人財產(chǎn)?；榍柏敭a(chǎn)假如沒有約定，是私有財產(chǎn)?；楹筘敭a(chǎn)沒有約定的，是公有財產(chǎn)。所以假如你不想一起還款，結(jié)婚后約定房子由他個人擔(dān)當(dāng)還貸就可。至于你的車和房，假如是婚前買的，那恒久是你的私產(chǎn)。假如是婚后買，那在買之前要和他約定一下。

問：更改已備案房屋的產(chǎn)權(quán)人，需交納哪些費用？

答：您可以市房產(chǎn)局或所在區(qū)房產(chǎn)局辦理。

一、到市房產(chǎn)局辦事大廳，申請辦理程序：

1、一樓詢問臺領(lǐng)號，等候區(qū)等待叫號；

2、一樓25-26、29-34號窗口按號受理；

3、受理后，領(lǐng)取《受理憑證》（取件憑證）。

二、取件程序：

1、憑《受理憑證》到二樓北側(cè)交費；

2、憑《受理憑證》和身份證明到二樓85號窗口領(lǐng)取《房屋全部權(quán)證》。

三、相關(guān)費用：

查檔費：100元/證，登記費：住宅80元/套，非住宅550元/套。（現(xiàn)半收?。┮蜃涞慕值篱T牌號碼變更、權(quán)利人姓名變更而申請房屋變更登記的，登記費減半收取。

問：武漢集體戶口，通過購房落戶城區(qū)受限制嗎？

答：依據(jù)您供應(yīng)的狀況分析，若您現(xiàn)在屬于掛靠在單位的集體呼戶口，已屬于武漢市常住戶口。因此遷移戶口不受落戶政策的限制。

問：買的房產(chǎn)有大土地證，沒有小土地證，能去補(bǔ)辦嗎？

答：有大土地證，沒有小土地證，可以到土地管理部門去辦理，辦理時應(yīng)提交土地登記申請書、房屋全部權(quán)人身份證原件及復(fù)印件、《房屋全部權(quán)證》原件及主頁復(fù)印件以及其他應(yīng)提交資料。

問：民間借貸能否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

答：民間借貸是指公民和公民之間或公民和非金融企業(yè)之間的借貸。民間借貸可以依法辦理房地產(chǎn)抵押登記。

問：企業(yè)間借貸可否辦理房地產(chǎn)抵押登記？

答：我國的法律規(guī)定企業(yè)之間不能進(jìn)行融資行為，企業(yè)間以房地產(chǎn)抵押借款的，不能辦理抵押登記。

問：公用設(shè)施能否抵押？

答：公用建筑面積包括應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e和不分?jǐn)偣媒ㄖ娣e，大堂、設(shè)備層、技術(shù)轉(zhuǎn)換層屬于公用建筑面積，無論是否已分?jǐn)傇跇I(yè)主的購房面積中，都不能單獨辦證。

小區(qū)會所能否辦證，依據(jù)土地運用權(quán)出讓合同書的相關(guān)約定及是否分?jǐn)偯娣e等依據(jù)予以確定。

房地產(chǎn)抵押的前提是應(yīng)具有《房地產(chǎn)證》，如小區(qū)會所已單獨辦理《房地產(chǎn)證》，可抵押；但大堂、設(shè)備層不能單獨辦證，因此不能抵押。

問：簽訂新居現(xiàn)售合同有哪些留意事項？

答：（1）購房合同的各項內(nèi)容要盡可能全面、詳細(xì)，各項規(guī)定之間要避開相互沖突，尤其是不能和國家的政策法規(guī)相沖突；文字表述要清楚、精確；簽訂合同的買賣雙方身份、責(zé)任要明確。

（2）合同上的項目名稱，確定要和項目位置聯(lián)系在一起，以免日后有出入。

（3）房屋的檔次和裝修標(biāo)準(zhǔn)一般接受附件形式附在購房合同之后，這一內(nèi)容的表述確定要詳細(xì)、詳細(xì)。

（4）其他條款如付款方式、辦證義務(wù)等都應(yīng)詳細(xì)、詳細(xì)的加以說明。

（5）違約責(zé)任的約定確定要對等。一般擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任的違約事項包括：①簽訂認(rèn)購書后，購房者不買房或要求換房，開發(fā)商不賣房或要求換房；②購房者不按期付款；③開發(fā)商不按期交房；④面積變動超過約定幅度；⑤房屋裝修標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量不合要求，保修不到位；⑥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)不全或不能按期辦理等。

問：什么時候簽訂現(xiàn)售合同？

答：在購買已經(jīng)竣工驗收合格交付運用并辦理了初始登記的房地產(chǎn)時，簽訂現(xiàn)售合同。

問：父親和哥哥的共有房產(chǎn)有嫂子的份額嗎?

問：您好，我想請教一個問題。我父親和哥哥共有一套房產(chǎn)，經(jīng)公證各占50%，我嫂子現(xiàn)和哥哥離婚，她要求得到我哥哥那50%的一半，是否有法律依據(jù)？假如當(dāng)時父親和哥哥沒有公證份額，嫂子是不是就不能分到？感謝！

答：如房屋是婚后購買，則你嫂子有權(quán)參和你哥哥的50%部分的支配；如系婚前購買，則無權(quán)。如當(dāng)時未公證份額，你父親和哥哥也是各占50%。

問：申請公積金貸款的額度是多少，可以貸款多長期限？

答：首先，貸款金額不能超過住房公積金貸款規(guī)定的最高額度。目前，每月住房公積金繳交額：

1、單身職工實際月繳存額高于438元，最高可貸款30萬元；

2、單身職工實際月繳存額不高于438元，但不低于182元，最高可貸款20萬元；

3、單身職工或已婚職工申請人本人實際月繳存額低于182元，不能支配貸款；

4、已婚職工申請人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬元；

5、已婚職工申請人本人月繳存額高于438元，其配偶月繳存額低于182元（含不繳存公積金），以戶為單位最高可貸款30萬元；

6、已婚職工申請人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額高于438元，以戶為單位最高可貸款50萬元；

7、已婚職工申請人本人及其配偶月繳存額都不高于438元，但都不低于128元，以戶為單位最高可貸款40萬元；

8、已婚職工申請人本人月繳存額不高于438元，但不低于182元，其配偶月繳存額低于182元

問：購房預(yù)定款性質(zhì)的費用可以退還嗎？

答：不符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費用。

符合商品房銷售條件的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費用的，訂立商品房買賣合同時，所收費用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r款；當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。

問：合買商鋪，產(chǎn)權(quán)證僅有一人，須要補(bǔ)辦些什么手續(xù)？

答：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓何殲滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。因此，假如辦理產(chǎn)權(quán)登記，登記的是你弟弟的名字，那么，你弟弟對該房屋有完全的處分權(quán)。而你們私下簽訂的出資協(xié)議，只是一種債權(quán)，不發(fā)生物權(quán)的效力。建議你和你弟弟到登記機(jī)構(gòu)辦理共有權(quán)登記手續(xù)。

問：哪些房產(chǎn)登記須要由當(dāng)事人共同申請？

答：房產(chǎn)買賣、抵押、分割、交換、贈予等房產(chǎn)登記由有關(guān)當(dāng)事人共同申請。

問：房產(chǎn)證可否寫孩子的名字?(未成年)

答：房產(chǎn)證房屋全部權(quán)人年齡必需在18周歲以上，不滿18周歲，不能辦理產(chǎn)權(quán)證。

問：前公司繳納的公積金和現(xiàn)在的不在一個賬戶？

答：請辦理賬戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。本管理部內(nèi)部轉(zhuǎn)移且轉(zhuǎn)移銀行不變，只需供應(yīng)身份證原件，按要求填寫《公積金轉(zhuǎn)移申請表》并由轉(zhuǎn)出單位加蓋公章后到中心2樓0號柜臺辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。轉(zhuǎn)移至其他管理部或銀行的，須要供應(yīng)工作調(diào)令或工資轉(zhuǎn)移關(guān)系、身份證等資料的原件，按要求填寫《公積金轉(zhuǎn)移申請表》并由轉(zhuǎn)出單位加蓋公章后到中心2樓提取柜臺辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

問：延期交房的違約金賠付標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：你們的要求是合理的，假如合同約定的違約金過低，不足以彌補(bǔ)實際損失的，依據(jù)合同法的規(guī)定可以請求增加賠付額。建議你們分別提起訴訟，由于內(nèi)容基本相同、又是同一被告，為節(jié)約訴訟成本法院會考慮并案審理。

問：經(jīng)濟(jì)適用房怎樣辦貸款？

答:假如是購買新經(jīng)濟(jì)適用房的話，須要和開發(fā)商協(xié)商，確定貸款方式。經(jīng)濟(jì)適用房上市之前是不允許做抵押的，在五年內(nèi)假如交易，在交相關(guān)稅費下還要補(bǔ)足差價，即使五年以后可以上市交易，仍要交納相關(guān)的費用。

問：什么是“營業(yè)稅”？

答：“營業(yè)稅”是指對銷售房地產(chǎn)的單位和個人，就其營業(yè)額按率計征的一種稅。

問：“國11條”公布會不會影響公積金貸款？

答：“國11條”公布，對已利用貸款購買住房、又申請購買其次套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低于40％，貸款利率嚴(yán)格依據(jù)風(fēng)險定價。

注：國務(wù)院辦公廳近日下發(fā)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出11條調(diào)控樓市的詳細(xì)措施，稱為“國11條”。

問：房屋按揭貸款須要哪些手續(xù)？銀行要收取哪些費用？

答：主要有四個步驟，

第一是申請：借款人持以下證明文件到貸款經(jīng)辦網(wǎng)點填寫申請表：*有效身份證件；

*婚姻狀況證明；

*質(zhì)押、抵押證明文件，以保證人供應(yīng)擔(dān)保的，須有擔(dān)保證明文件。

其次是銀行審貸：銀行對借款人擔(dān)保、信用等狀況進(jìn)行調(diào)查，按程序進(jìn)行審批，并將審批結(jié)果通知借款人。

第三是簽約：借款人的申請獲得批準(zhǔn)后，辦理以下手續(xù)：

*和銀行簽訂借款合同和相應(yīng)的擔(dān)保合同；

*辦理公證、保險、抵(質(zhì))押登記等手續(xù)。

第四是發(fā)放貸款：招行在借款人辦妥相關(guān)手續(xù)后，將貸款發(fā)放至借款人個人賬戶并依據(jù)借款人的托付將貸款劃付相關(guān)的收款方賬戶。

由于開發(fā)商會指定銀行辦理按揭，因此實際做貸時，所需時間不長，一般半天就夠了。

問：如何理解樓盤土地運用年限？

答：購房時，您可以要求開發(fā)商供應(yīng)土地運用權(quán)證。上面表注的期限就是該樓盤的土地運用年限。購買后房屋的產(chǎn)權(quán)是您的。土地運用權(quán)到期后，可以通過交納土地運用費的方式重新獲得運用權(quán)。至于土地運用費如何交納、金額是多少目前還沒有明確的規(guī)定出臺。但有一點可以明確，依據(jù)憲法，國家假如征收您的房屋，是須要給您補(bǔ)償?shù)摹?/p>

問：準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房有什么區(qū)分？

答：現(xiàn)房：所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)權(quán)證)的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在成都市通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。

準(zhǔn)現(xiàn)房：準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。

問：2010年大連市26個舊城區(qū)改造內(nèi)容是什么？

答：被譽(yù)為改善民生溫煦工程的“五個一”工程，今年將持續(xù)升溫，目前，已初步落實項目56個，支配投資33.89億元。

2010年大連市26個舊城區(qū)改造半島晨報

提要：2010年，本市將接著實施城市“五個一”工程，到目前，城市“五個一”工程初步落實項目56個，支配投資33.89億元。

被譽(yù)為改善民生溫煦工程的“五個一”工程，今年將持續(xù)升溫，目前，已初步落實項目56個，支配投資33.89億元。

2010年，本市將接著實施城市“五個一”工程，到目前，城市“五個一”工程初步落實項目56個，支配投資33.89億元。其中：開發(fā)改造舊城區(qū)項目26個，拆除舊區(qū)建筑面積25.6萬平方米，總投資25.31億元；新建停車場9座，總面積13.08萬平方米，停車泊位3891個，總投資5.66億元；新建市民健身（或文化、消遣、休閑）場所7處，總規(guī)模47萬平方米，總投資1.01億元；改造集貿(mào)市場6個，總規(guī)模3.67萬平方米，總投資6300萬元；改造路街8條，總長度28.5公里，總投資1.29億元?？h市區(qū)“三個一”工程目前落實項目38個，支配投資額22.48億元。其中，舊區(qū)改造項目17個，拆除建筑面積21.36萬平方米；改造集貿(mào)市場6個，路街7條，建設(shè)停車場和市民健身（或文化、消遣、休閑）場所各4處。

問：第一套房貸款已還清再貸款買房屬于"其次套房"嗎？

答：對于已利用銀行貸款購買首套自住的家庭，如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請住房貸款的，可以照首套自住房貸款政策執(zhí)行，但借款人應(yīng)當(dāng)供應(yīng)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按其次套房貸執(zhí)行.

問：只交了首付,沒有辦買賣合同備案,是否可以退房？

答：假如退房須要具備以下幾種條件，否則將不能退房。一、置業(yè)者和開發(fā)商簽訂的房屋銷售合同無效，置業(yè)者有權(quán)退房。置業(yè)者和開發(fā)商訂立的房屋銷售合同被法院或者仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)為無效后，置業(yè)者則有權(quán)退房，開發(fā)商應(yīng)將購房款退還置業(yè)者。

通常，導(dǎo)致房屋銷售合同無效的表現(xiàn)形式主要有以下兩種：

(1)開發(fā)商的項目開發(fā)違法，沒有履行法律規(guī)定的手續(xù)，不具備完備的法律文件，因此違反法律的禁止性規(guī)定或者違反社會公共利益，導(dǎo)致合同無效。

(2)開發(fā)商實行欺詐手段，誘使置業(yè)者和其訂立房屋銷售合同，合同無效。

問：商住用房和住宅用房有何區(qū)分?

答：商住用房是一種不規(guī)范的簡稱，可以是商品住宅用房的簡稱，也可以是商業(yè)、住宅混合用房的簡稱，但通常是指商品住宅用房，而住宅用房則比較明確。在目前市場化的環(huán)境下，住宅用房除少部分為政府投資建設(shè)的安居房外，一般都是市場商品房。

問：不收房即可不交物業(yè)費嗎？

答：《物業(yè)管理條例》規(guī)定的“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納”是指依據(jù)正常程序建設(shè)單位尚未出售或尚未通知業(yè)主收房，或由于商品房出售人緣由致使房屋未達(dá)到交付運用條件等狀況下，因買受人并未購買或（非自身緣由所致）未收房而并未享受物業(yè)服務(wù)，故在此前的物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位擔(dān)當(dāng)。

但這并不意味著買受人可以利用這樣的規(guī)定而有意拖延收房。一般狀況下，若買受人無正值理由拒絕收房的，以出賣人書面通知收房的日期為房屋交付日，此后物業(yè)服務(wù)費由買受人擔(dān)當(dāng)，相關(guān)風(fēng)險也轉(zhuǎn)由買受人擔(dān)當(dāng)。新版的《浙江省商品房買賣合同示范文本》第十二條對買受人緣由導(dǎo)致房屋未能按期交付的，還可約定買受人的違約責(zé)任。故，買受人萬不行以為只要拖延收房就可遲交物業(yè)費。

問：代辦房產(chǎn)證多長時間能拿到？

答：法律只是要求開發(fā)商在交房后90天，向房屋主管部門報齊相關(guān)手續(xù)。對于辦下產(chǎn)權(quán)證的時間，開發(fā)商做不了主。上述時間屬于當(dāng)事人約定。

問：在中介購房如對購房價格有疑問如何處理？

答：代理人和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)按托付人托付的價格買賣房地產(chǎn)。因此，當(dāng)對購房價格有疑問時，可查閱托付人出具給代理人的銷售托付書中有關(guān)價格的事項。

問：房產(chǎn)過戶給子女(未婚),若其離異,配偶是否有產(chǎn)權(quán)？

答：依據(jù)《中華人民共和國婚姻法》第十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，為夫妻一方的財產(chǎn)：

(1)一方的婚前財產(chǎn)；

(2)一方因身體受到損害獲得的醫(yī)療費、殘疾人生活補(bǔ)助費等費用；

(3)遺囑或贈和合同中確定只歸夫或妻一方的財產(chǎn)；

(4)一方專用的生活用品；

(5)其他應(yīng)當(dāng)歸一方的財產(chǎn)。依據(jù)法律規(guī)定，假如你在小孩婚前將這套房產(chǎn)給他的話，這屬于他的個人婚前財產(chǎn)，全部權(quán)歸屬個人。

但假如在他離婚時產(chǎn)生了房屋增值，該增值部分屬于夫妻共同財產(chǎn)。夫妻雙方對共同全部的財產(chǎn)，有同等的處理權(quán)。

問：簽訂購房合同應(yīng)當(dāng)留意哪些？

答：通常狀況下，商品房的買賣合同是政府房產(chǎn)管理部門供應(yīng)的范本，主要內(nèi)容均有規(guī)定。在簽訂合同時應(yīng)細(xì)致閱讀合同中的條款內(nèi)容，如自己所要約定的內(nèi)容在范本合同中沒有，可以在空白條款中填寫清楚，或者另行簽訂補(bǔ)充合同。

特殊提示：對自己所關(guān)注的內(nèi)容確定要在合同或補(bǔ)充合同中進(jìn)行約定，不行聽信賣方的口頭承諾。

問：收樓時應(yīng)當(dāng)查驗的證件有哪些？

答：1．選擇第一項“驗收合格”收樓條件的，開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)具備《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》（一般人簡稱竣工驗收備案表）、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》，缺一不要收樓，開發(fā)商將依據(jù)合同第九條規(guī)定負(fù)延遲交樓的賠償甚至解除合同的責(zé)任?！蹲≌|(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》是開發(fā)商自己出具的，簡潔具備，重點看前者的原件。大多數(shù)開發(fā)商都是無證交樓。

2．選擇其次或者第三“（分期）綜合驗收合格”交樓的，由于《（分期）綜合驗收合格證》已經(jīng)取消，并且為《竣工驗收備案表》所取代，所以所查驗的證件和1相同，即開發(fā)商依法應(yīng)當(dāng)具備《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗收備案表》（一般人簡稱竣工驗收備案表）、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅運用說明書》。凡是以前合同約定依據(jù)分期綜合驗收合格或者綜合驗收合格交樓的，一律改按具備《竣工驗收備案表》交樓。

3．選擇其它項（例如第四項）收樓條件的，以合同約定為準(zhǔn)。無論任何約定，假如沒有通過消防、規(guī)劃等驗收的，是不能交樓的，購房者有

問：夫妻一方買經(jīng)濟(jì)適用房，可以用另一方的公積金嗎？

答：可以以自己須要裝修房屋為由將公積金提取。

住房公積金的提取條件：

1、職工購買、建立、翻建、大修自住住房的；

2、離休、退休的；

3、完全丟失勞動實力，并和單位終止勞動關(guān)系的；

4、出境定居的；

5、償還購房貸款本息；

6、房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；

7、死亡或者被宣告死亡的。

問：什么是進(jìn)深？

答：在建筑學(xué)上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計上有確定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)深一般要限定在5米左右，不能隨意擴(kuò)大。

問：什么是爛尾房？

答：爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯誤推斷供求形勢，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無法回收前期投資，更無力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。“爛尾“的狀況一般不會發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時候的，而是隨著項目的不斷推動，一步步顯現(xiàn)。

問：家居裝修吊頂有什么好處？

答：裝修吊頂?shù)淖饔萌缦拢?/p>

一、防止水氣浸潤和油煙散亂，好做清潔。如衛(wèi)生間和廚房的吊頂。

二、造型以變更空間，實現(xiàn)藝術(shù)創(chuàng)作。如客廳餐廳臥房。

三、隱藏?zé)艄?，使燈具的反射光來表現(xiàn)松軟自然。仿照了自然光。

四、隱藏管線。

五、在屋頂不成水平常，通過吊頂來調(diào)整達(dá)到水平狀。

因為有這些作用，裝修時須要吊頂或部分吊頂。

問：房子“有貸在身”該如何做交易？

答：此類房屋交易一般通過買家提前支付首期款或托付融資公司交易兩種方式完成。

方式一：提前支付首期房款

假如無法辦理轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，因此他們一般會和買賣雙方進(jìn)行協(xié)商，假如買家有錢，可以建議買家一次性將房款付清，這樣就可以先幫賣家付清貸款，之后房屋就可以正常交易了。當(dāng)然，多數(shù)購房者是無法一次性付款的，并且許多人也會認(rèn)為一次性付款擔(dān)憂全。對此，購房者在遞件前先支付首期款來墊資，因為一般狀況下，賣方所欠的貸款和買方的首期房款相差不大，并且先付首期款對購

者來說壓力不大，因此買賣雙方都較簡潔接受。

方式二：托付融資公司交易

除了買方墊資以外，還可以通過融資公司或借貸公司來交易，也就是由融資公司借錢給賣方還款。通常中介公司都會有合作的融資公司，這些公司信譽(yù)較好，對買賣雙方都較有保障。并且接受這種方式等于將貸款風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了融資公司，對購房者來說是無風(fēng)險的。購房者只要在融資公司和賣方的借貸行為完成后即可正常交易。

而對于賣方來說，融資公司在放貸前會托付中介對其還貸信用及實力進(jìn)行審核，審核通過后才可放貸，而賣方在賣房交易完成后按合同期限還款給融資公司即可。業(yè)內(nèi)人士表示，由于此種交易涉及融資公司，一般人不太了解，簡潔疏忽一些微小環(huán)節(jié)，因此找中介公司代為辦理比個人去找融資公司要平安得多。

問：我是賣家，收了首付款，現(xiàn)在不想賣了可以嗎？

答：1、《房屋買賣合同》已成立生效，賣方毀約提出解除合同的，應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，如合同約定5萬違約金的，按約定執(zhí)行；如買方因此遭受的實際損失大于約定的違約金，則買方有權(quán)要求賣方依據(jù)實際損失的數(shù)額進(jìn)行賠償。

2、現(xiàn)買方已付首付，且通過銀行貸款審批，如買方提出不同意解除合同的，則雙方就合同解除權(quán)形成爭議，賣方合同解除權(quán)是否成立、合同是否解除等由法院依據(jù)合同履行狀況裁決確認(rèn)。

問:個人商業(yè)（商鋪）用房貸款期限和限額？償還方式？

答:個人商業(yè)（商鋪）用房貸款期限原則上不超過十年（含），單筆貸款額度不超過所購商業(yè)用房價值的50%。

問:個人商業(yè)（商鋪）用房貸款償還方式？

答:貸款期限在1年以內(nèi)（含1年）的，可按月或到期一次性償還本息；貸款期限在1年以上的須按月償還貸款本息。借款人應(yīng)于貸款合同規(guī)定的每月還款日前，主動在其存款賬戶上存足每月應(yīng)還的貸款本息，由銀行干脆扣收其每月還貸本息。經(jīng)貸款同意允許借款人部分或全部提前還款。

問：什么是房產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售）公證？

答：是指公證機(jī)構(gòu)依據(jù)自然人、法人或者其他組織的申請，依照法定程序?qū)Ψ慨a(chǎn)買賣合同(現(xiàn)售)的真實性、合法性予以證明的活動。

問：什么是“輪候查封登記”？

答：兩個以上人民法院對同一宗土地運用權(quán)、房屋進(jìn)行查封的，國土資源、房地產(chǎn)管理部門為首先送達(dá)幫助執(zhí)行通知書的人民法院辦理查封登記手續(xù)后，對后來辦理查封登記的人民法院作輪候查封登記，并書面告知該房地產(chǎn)已被其他人民法院查封的事實及查封的有關(guān)狀況。

問：買房子后要辦理哪些戶口遷移手續(xù),如何辦？

答：凡在本市購買房屋者須在所在派出所辦理購房入戶

1、所需證明材料

（1）申請入戶的書面報告；

（2）房屋產(chǎn)權(quán)證、他項權(quán)證或收件收據(jù)；

（3）購房人和入戶者關(guān)系證明、戶籍證明（或戶口簿）、以及勞動部門出具的失業(yè)證（指非農(nóng)業(yè)戶口）；

（4）未滿18周歲者不得單獨立戶；

（5）其他相關(guān)證明材料。

2、辦理程序

購房者申請入戶，持以上的有關(guān)證明材料到派出所申請，凡被批準(zhǔn)購房入戶者，到派出所領(lǐng)取《準(zhǔn)予遷入證明》后回原戶口所在地派出所辦理戶口遷出手續(xù)，再憑《準(zhǔn)予遷入證明》（第三聯(lián)）及《戶口遷移證》、身份證到派出所辦理入戶手續(xù)。

問：不交公共修理基金不辦入住合理嗎？

答：代收契稅和修理基金是不違法的。但是將此和交房作為條件是不合適的。可以協(xié)商變更，或向法院申請撤銷該條款。

問：什么是“七通一平”？

答：是指土地(生地)在通過一級開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨、污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后快速開發(fā)建設(shè)。

問：購買屋頂花園，為何辦《房地產(chǎn)證》時卻沒寫出來?

答：現(xiàn)行的法律法規(guī)規(guī)定，屋頂空間是一個公共空間，是不能銷售的，它不符合房地產(chǎn)登記條例的規(guī)定，所以在辦理產(chǎn)權(quán)登記時沒有體現(xiàn)出來。購房者只能從所簽訂的購房合同中體現(xiàn)其對屋頂?shù)倪\用權(quán)利，但其產(chǎn)權(quán)并未得到現(xiàn)行法律、法規(guī)的保障。

問：租房合同里的押一付三是什么意思?

答：押一付三是押一個月的付三個月，那就是第一次要付四個月的租金，假如不租的話那個月的退給你。其目的是房主害怕 承租人違約和破毀出租人的財物。

問：地下停車庫能否辦《房地產(chǎn)證》？

答：假如地下停車庫屬于小區(qū)配套設(shè)施，其權(quán)利歸全體業(yè)主擁有，則不能單獨辦理《房地產(chǎn)證》；若地下停車庫的權(quán)利在轉(zhuǎn)讓時有事先約定，并已繳清地價，辦理初始登記時依據(jù)約定，確認(rèn)登記人的權(quán)利，可以發(fā)《房地產(chǎn)證》。

問：房地產(chǎn)的批地時間是什么意思？入伙是指什么？

答：房地產(chǎn)的批地時間是開發(fā)商繳納土地出讓金后，和國土管理部門簽訂合同的約定土地歸開發(fā)商運用的時間。入伙是指開發(fā)商將服務(wù)交付給購房人，購房人入住的時間。

問：子女買房，可以支取父母的住房公積金嗎？

答：不行以，對該房屋擁有全部權(quán)的才能提取住房公積金。假如子女購房，父母是房屋共有人可以提取。

問：房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括哪些方面的內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無合法批準(zhǔn)手續(xù)，有無加層、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等狀況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來源、取得時間、運用年限、權(quán)利狀況、變更狀況和用途、價值、等級、坐落等。

問：買房的公攤面積怎么算？多少才算合理？

答：公攤面積的計算：

建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積

公攤面積＝公攤系數(shù)＊套內(nèi)建筑面積

公攤系數(shù)＝總公共分?jǐn)偯娣e／（套內(nèi)建筑面積＊總套數(shù)）

套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)運用面積＋墻風(fēng)光 積

影響公攤面積的因素：

1、戶型同一棟樓里一梯一戶、一梯兩戶和一梯三戶是不一樣的，典式樓和板式樓市不一樣的。

2、套內(nèi)面積正如你所說，房子大就多點，房子小就少點。

3、公共設(shè)施只有樓梯和既有樓梯又有電梯是不一樣的，公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大。

4、建筑規(guī)模樓梯高度越高公攤越大。

一般住宅的一般公攤比例：

多層：8%——15%

小高層：10%——20%

高層：15%——30%

問：什么叫房屋產(chǎn)權(quán),產(chǎn)權(quán)包括什么?

答：房屋產(chǎn)權(quán)指的是房屋全部對房屋所擁有的完全全部權(quán),主要包括對房屋的占有,運用,處分和收益權(quán)。

問：查封和預(yù)查封的期限是多少？

答：查封和預(yù)查封的期限最長為二年；期限屆滿可以續(xù)封，每次續(xù)封的期限為一年；確有特殊狀況須要再續(xù)封的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過所屬高級人民法院批準(zhǔn)，且每次再續(xù)封的期限不得超過一年。查封期限屆滿未辦理續(xù)封手續(xù)的，房地產(chǎn)登記部門逕為注銷查封。

問：什么叫組團(tuán)(級)路?

答：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路

問：已改國籍的人房產(chǎn)證丟失如何補(bǔ)辦？

答：權(quán)利人應(yīng)到房產(chǎn)證所在區(qū)域的產(chǎn)權(quán)登記中心申請《房地產(chǎn)證》滅失補(bǔ)發(fā)登記，并提交下列資料：1、深圳市房地產(chǎn)變更登記及其他登記申請表；2、身份證明；3、刊登有遺失聲明的整版報紙；4、查檔文件；5、遺失《房地產(chǎn)證》具結(jié)書；6、我國駐當(dāng)?shù)卮笫桂^、領(lǐng)事館出具的見證書，見證書應(yīng)注明姓名前后的變更狀況；7、法律、法規(guī)及規(guī)范性文件規(guī)定的其他文件。

問：集體全部土地證的私房能過戶嗎?

答：國家規(guī)定只能是紅本商品房才能辦理過戶，集體用地房子只是用來保障原住民的居住用途。一般你這種狀況公證處都不受理的。不過戶短期不會有麻煩，但是以后政策變動難說。

城市市區(qū)土地歸國家全部,農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地,除法律規(guī)定歸國家全部的以外,屬于農(nóng)夫集體全部;宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)夫集體全部。土地證上他類有：劃拔、股份、集體、商品等。

問：二手房營業(yè)稅計算年限是否以房產(chǎn)證日期為準(zhǔn)？答：依據(jù)《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）的規(guī)定：

（一）凡在2005年5月31日前購買新建商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或房屋交接書上記載的時間按孰先原則確定。

（二）凡在2005年5月31日前購買存量商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證上記載的時間確定。

（三）凡在2005年6月1日后購買商品住房的，以購房人取得的產(chǎn)權(quán)證或契稅清算后取得的完稅憑證上記載的時間確定。

依據(jù)《國家稅務(wù)總局財政部建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國稅發(fā)[2005]89號）的規(guī)定：

（一）“契稅完稅證明上注明的時間”是指契稅完稅證明上注明的填發(fā)日期。

（二）納稅人申報時，同時出具房屋產(chǎn)權(quán)證和契稅完稅證明且二者所注明的時間不一樣的，依據(jù)“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

（三）個人將通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得的住房對外銷售的行為，也適用《通知》的有關(guān)規(guī)定。其購買時間按發(fā)生受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割行為前的購買時間確定。個人需持其通過受贈、繼承、離婚財產(chǎn)分割等非購買形式取得住房的合法、有效法律證明文書，到地方稅務(wù)部門辦理相關(guān)手續(xù)。

（四）依據(jù)國家房改政策購買的公有住房，以購買合同的生效時間、房款收據(jù)的開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時間，依據(jù)“孰先”的原則確定購買房屋的時間。

問：什么樣的戶型盡量不要選？

答：下面這些戶型盡量不要選。

1、客廳不獨立：客廳左右都有通往臥房的門，這樣的客廳毫無獨立性可言，家人出入臥房都須經(jīng)過客廳，假如有客人在談話，實在是不便利。

2、臥房不私密：客人去客廳，首先要經(jīng)過臥房的門才能到達(dá)，這樣使臥房無私密性可言；另外，臥房距離鄰居的窗戶太近，豈不是在別人的監(jiān)視或監(jiān)聽下生活。.3、廚房欠考慮：廚房的水龍頭和切菜案臺不在同一側(cè)，沒有并聯(lián)，這樣把洗完的菜拿到案板上很不便利，把水淋得滿地都是，有的碎菜還總要掉到地板上。

4、衛(wèi)生間居中：這不利于濁氣散發(fā)。廁所居于住宅中部，廚廁相連，不能對外開窗，致使廁所門和排氣窗經(jīng)過廚房等弊病，污染了廚房衛(wèi)生。

5、異型房：用“垃圾”空間打造的異形房房子不能選。比如三角形，多邊形，室內(nèi)空間有銳角的房子盡量不要選。

專家建議，購房者應(yīng)盡量選擇方方正正，比較“規(guī)則”的房型。這樣的房型改造、設(shè)計比較簡潔，也不簡潔造成奢侈。

問：住房改為門面，需辦理哪些相關(guān)手續(xù)？

答：改設(shè)計用途要到規(guī)劃局辦理，先進(jìn)行申報，補(bǔ)交土地出讓金和報建費用，再到房屋產(chǎn)權(quán)管理局辦理變更登記。

問：何用公積金裝修自有住房？

答：向本單位房管部門提出申請，要填個表，包括提取多少錢等內(nèi)容，由有關(guān)負(fù)責(zé)人員報到公積金管理部門審批，然后會把錢打到你的銀行卡里，這個卡是公積金所在銀行的配套的銀行卡

一般申請裝修，都能提出錢來，但假如人家要發(fā)票或收據(jù)，那只能等你裝修發(fā)生后才行了

問：深圳的房產(chǎn)證丟失怎么辦？

答：依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第四十八條規(guī)定，房地產(chǎn)權(quán)利證書滅失的，權(quán)利人應(yīng)在《深圳特區(qū)報》或《深圳商報》聲明滅失，并向登記機(jī)關(guān)報失，申請補(bǔ)發(fā)的，由登記機(jī)關(guān)作出補(bǔ)發(fā)公告，經(jīng)六個月無異議的，予以補(bǔ)發(fā)，并在新頒發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)利證書上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。領(lǐng)取房地產(chǎn)證時依據(jù)相關(guān)規(guī)定繳納工本費、登記費等相關(guān)費用，刊登補(bǔ)發(fā)公告的費用由業(yè)主自負(fù)。

問：在房產(chǎn)證沒有的狀況下，簽訂的二手房合同有效嗎?

答：不行以，沒有房產(chǎn)證但雙方的協(xié)議是有效的。假如你不想賣了，要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任的。

問：國家有規(guī)定哪些房產(chǎn)不能買賣嗎？

答：依據(jù)國家規(guī)定，下列狀況中的房屋買賣將受到限制；一是違法或違章建筑；二是房屋運用權(quán)不能買賣，房屋產(chǎn)權(quán)有糾紛或產(chǎn)權(quán)未明確時，也不能買賣；三是未經(jīng)合法程序批準(zhǔn)銷售的房屋；四是著名建筑物或文物古跡等限制流通的房屋；五是由于國家建設(shè)須要，已確定為拆遷范圍內(nèi)的房屋，禁止買賣。

問：拿到新居鑰匙后，房證何時可以辦下來？

答：房產(chǎn)證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。假如購房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，依據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付運用后60日內(nèi)，將須要由其供應(yīng)的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付運用之日起90日內(nèi)，辦理土地運用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地運用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

問：拿到新居鑰匙后，房證何時可以辦下來？

答：房產(chǎn)證的辦理期限，買賣雙方可以在購房合同上明確約定。假如購房合同上未約定房產(chǎn)證辦理期限，依據(jù)《商品房銷售管理方法》規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)在商品房交付運用后60日內(nèi)，將須要由其供應(yīng)的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門備案。另依據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定：“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付運用之日起90日內(nèi)，辦理土地運用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地運用權(quán)變更和房屋全部權(quán)登記手續(xù)?！?/p>

問：購房合同丟失怎么辦？

答：購房合同丟失的，如未向登記部門申請辦理轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人可前往有資質(zhì)的打印點重新打??；如已向登記部門申請辦理轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)事人需前往登記部門辦結(jié)該文號后方可打印。

問：退休了能不能申請住房公積金貸款，須要什么手續(xù)？

答：在職期間繳存住房公積金的離退休職工可以申請住房公積金貸款。須要供應(yīng)離退休證明、原單位出具收入證明，證明在職期間繳存過住房公積金及其他貸款所需資料。

問：如何能成為公積金貸款共同還款人？

答：公積金貸款的“共同還款人”必需本身也有公積金貸款資格。這里說的“共同還款人”和商業(yè)貸款有所不同，其實就是你倆的公積金余額加起來再乘以1.5倍，可以貸的比一個人貸的數(shù)目多。假如你沒有繳納公積金或者還沒有達(dá)到貸款資格，那只能通過組合貸款的方式，在商業(yè)貸款部分成為你老公的共同還款人。

問：《房地產(chǎn)證》和《房屋全部權(quán)證》有什么不同？

答：現(xiàn)在頒發(fā)的《房地產(chǎn)證》是由原《房屋全部權(quán)證》、《國有土地運用權(quán)證》合二為一，統(tǒng)一制作的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)憑證，兩者主要區(qū)分是《房地產(chǎn)證》同時記載有土地資料和房屋資料，是對土地運用權(quán)、房屋全部權(quán)統(tǒng)一進(jìn)行登記。而原《房屋全部權(quán)證》則沒有記載土地運用權(quán)狀況。

問：哪些機(jī)關(guān)有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)？

答：人民法院是國家的審判機(jī)關(guān)，在刑事上的罪和非罪、民事上的是非曲直，要通過人民法院的判決來確定。仲裁委員會雖然也可以對糾紛進(jìn)行仲裁，但是要由人民法院來執(zhí)行。

因此，只有人民法院有權(quán)要求登記機(jī)關(guān)強(qiáng)制轉(zhuǎn)移房屋產(chǎn)權(quán)。

問：小區(qū)保安的職責(zé)范圍是什么？

答：詳細(xì)內(nèi)容由物業(yè)服務(wù)合同約定，一般狀況下，保安的基本職責(zé)是維護(hù)小區(qū)公共秩序和業(yè)主子身和財產(chǎn)平安。

問：購房者遲遲拿不到房證怎么辦？

答：房產(chǎn)證遲遲辦不下來的狀況目前并不鮮見。假如開發(fā)商的大產(chǎn)權(quán)證辦不下來，也就無法辦理產(chǎn)權(quán)分割，購房業(yè)主的小產(chǎn)權(quán)證自然是遙遙無期了。

假如在規(guī)定時間內(nèi)因為開發(fā)商的緣由不能辦理房產(chǎn)證，開發(fā)商應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

問：重慶房、地產(chǎn)證是二證合一嗎？

答：是的“兩證合一”從2004年12月1日起在重慶全面推行。《條例》明確規(guī)定《國有土地運用權(quán)證》和《房屋全部權(quán)證》“兩個本”將變?yōu)椤斗康禺a(chǎn)權(quán)證》“一個本?！?/p>

問：已按揭房貸的實惠利率會隨著政策的變更而終止嗎？

答：當(dāng)然是會浮動的了，只要央行統(tǒng)一調(diào)整利率，那么次年1月1日起先依據(jù)新利率計算

問：修理基金有運用年限嗎？

答：沒有。修理基金是商品住房和公有住房出售后建立的專項用于住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的基金.

問：房屋贈和及收費如何辦理？

答：可以通過公證處進(jìn)行公證，但同時應(yīng)得到出租房屋的單位同意。應(yīng)供應(yīng)房屋承租證明和單位證明，及公證當(dāng)事人的身份證明、婚姻證明。詳細(xì)收費請向當(dāng)?shù)毓C處詢問。

問：大連首家取消二手房營業(yè)稅實惠內(nèi)容是什么？

答：大連市地稅局2009年12月8日發(fā)布消息稱，大連市二手房稅收實惠政策將于今年年底如期終止，對不足5年的二手房轉(zhuǎn)讓復(fù)原征收營業(yè)稅及附加，個人所得稅核定稅率下調(diào)為1%。

問：房產(chǎn)中的開發(fā)商和發(fā)展商有什么區(qū)分？

答：開發(fā)商指項目開發(fā)的實際運營的一方，發(fā)展商是指為開發(fā)項目供應(yīng)資金的一方。舉例子說就是，甲給乙1000萬去做項目開發(fā)，甲就是發(fā)展商，乙就是開發(fā)商。簽訂購房合同一般是和開發(fā)商簽。

問：什么樣的房子最保值？

答：地段是確定一個房子升值空間的最重要因素，通常是在中心區(qū)，教化資源豐富的片區(qū)，交通便利的地區(qū)，擁有稀缺資源的樓盤，還有一個確定房子保值程度的是開發(fā)商的品牌，出名的、大的開發(fā)商的房子相比小的、無名的開發(fā)商要更保值一些。

問：只交了首付款的房子是否能出讓（還沒有房產(chǎn)證）？

答：如屬商品房可以通過預(yù)售轉(zhuǎn)讓程序轉(zhuǎn)讓，但如非商品房，則必需取得產(chǎn)權(quán)證后才能辦理過戶手續(xù)。

問：綠化面積縮水了，怎么辦？

答：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的說明》規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣揚（即我們通常所稱的樓書）為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和承諾詳細(xì)確定、并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和承諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。”

本問題中，售樓廣告中明確說明小區(qū)內(nèi)的綠化面積有8000平方米，該說明的內(nèi)容應(yīng)是詳細(xì)明確的，小區(qū)竣工后閱歷收綠化面積僅有3000平方米，差距明顯。只要有足夠的證據(jù)能證明小區(qū)綠化面積對房屋價格的確定有重大影響的，開發(fā)商的售樓廣告就應(yīng)構(gòu)成要約，即使未作為合同附件，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，開發(fā)商實際交付和該廣告內(nèi)容不符的，購買人可以據(jù)此追究開發(fā)商的違約責(zé)任。

問：移居港澳后房產(chǎn)證資料如何變更?

答：移居港澳取得港澳身份的，而房地產(chǎn)證以原國內(nèi)身份證明登記的，應(yīng)提交經(jīng)司法部授權(quán)的律師出具的身份或身份變更事項的見證書，或原戶籍所在地公安機(jī)關(guān)出具的身份變更證明書，或公證機(jī)關(guān)出具的身份或身份變更事項的公證書等資料前往登記部門申請辦理變更登記。

問：業(yè)主在物業(yè)管理活動中擁有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)供應(yīng)的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

問：業(yè)主在物業(yè)管理活動中擁有哪些權(quán)利？

答：業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：

（一）依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)供應(yīng)的服務(wù)；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

（五）選舉業(yè)主委員會成員，并享有被選舉權(quán)；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

問：房產(chǎn)證遺失該怎么辦？

答：房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明遺失或滅失，房地產(chǎn)權(quán)利人申請補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提交下列文件：

（一）《房地產(chǎn)登記申請書》（原件）；

（二）身份證明（復(fù)印件）；

（三）房地產(chǎn)登記冊查閱證明（原件）；

（四）地籍圖（原件二份）；

（五）房屋平面圖（原件二份）。

登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在受理后的7日內(nèi)核查房地產(chǎn)登記冊，申請人是房地產(chǎn)登記冊記載的房地產(chǎn)權(quán)利人的，書面通知申請人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明。補(bǔ)發(fā)的房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明應(yīng)當(dāng)注明“補(bǔ)發(fā)”字樣。自補(bǔ)發(fā)之日起，原房地產(chǎn)權(quán)證書或者登記證明作廢。

產(chǎn)權(quán)人因滅失、破損等緣由申請補(bǔ)發(fā)、換發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書，由登記機(jī)構(gòu)向申請人收取產(chǎn)權(quán)證工本費。

問：二手房交易可否由代理人辦理？

答：這樣做有確定的風(fēng)險，授權(quán)書是否經(jīng)過公證應(yīng)當(dāng)?shù)胶税l(fā)公證授權(quán)書的公證處進(jìn)行核實，你可以選擇待辦理完畢過戶手續(xù)后再付房款的方式進(jìn)行交易以愛惜你的財產(chǎn)，還有就是要把買賣合同確定要簽訂的嚴(yán)密些，須要賣方保證此房屋無產(chǎn)權(quán)糾紛等。

問：辦理了退房手續(xù)，可以自己退契稅和修理基金嗎？

答：可以自己去辦理退修理基金、契稅。

退修理基金步驟：

1、持退房手續(xù)、修理基金收款收據(jù)到所在區(qū)房產(chǎn)局小區(qū)辦，提出申請，填寫申請表。

2、開發(fā)商或物業(yè)須要出具退款的紅字收據(jù)。

3、持上述手續(xù)，到所在區(qū)房產(chǎn)局的小區(qū)辦理審核。

4、持上述手續(xù)，到市房地產(chǎn)大廈（金廈廣場）5樓，辦理審批，工作日：3天。一般將退款打到指銀行帳戶中。

辦理退回契稅步驟：

1、到所在區(qū)的房產(chǎn)局契稅窗口，提出申請。一般須要供應(yīng)交納契稅的完稅憑證、房證、契證。

2、經(jīng)審核通過后，辦理退稅手續(xù)。

問：申購經(jīng)濟(jì)適用住房需供應(yīng)哪些材料？

答：（1）戶口簿及家庭成員的身份證原件和復(fù)印件；

（2）民政部門出具的低收入證明；

（3）現(xiàn)住房證件：房產(chǎn)證、租賃證、拆遷安置協(xié)議、房屋測繪證明、無房證明等原件和復(fù)印件；

（4）《濟(jì)南市居民購買經(jīng)濟(jì)適用住房申請審核表》(到戶籍所在區(qū)房管局領(lǐng)取)；

（5）審核機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他證件。

問：監(jiān)護(hù)人能否將未成年子女的房屋用于投資？

答：依據(jù)《民法通則》第18條規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，愛惜被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。假如監(jiān)護(hù)人欲將未成年子女的房屋用于投資，要視投資的目的是否為了被監(jiān)護(hù)人的利益，若投資是為了其他目的，監(jiān)護(hù)人不能做出該行為。

問：小區(qū)外道路和小區(qū)內(nèi)停車場收費一樣是否合理

答：小區(qū)道路停車每小時1元，超過1小時按每小時1元累計；12小時內(nèi)不超過6元，24小時不超過12元。目前，重慶不少小區(qū)超過物價局定的這個收費標(biāo)準(zhǔn)。

問：申請家庭出現(xiàn)哪些情形，會被取消實物配租資格？

答：（一）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；

（二）擅自變更房屋用途的；

（三）連續(xù)6個月以上未在廉租住房居住的；

（四）連續(xù)或累計6個月以上未交納廉租住房租金的；

（五）家庭成員已購買商品住房或經(jīng)濟(jì)適用住房的。

問：在簽訂正式買賣合同后，購房者是否可以要求退房？

答：在雙方簽訂正式房地產(chǎn)買賣合同之后，買賣雙方必需按合同條款履行合同。假如開發(fā)商違約，并符合合同中有關(guān)退房的約定，購房者不但不須要擔(dān)當(dāng)責(zé)任，還可追究開發(fā)商的違約責(zé)任；假如開發(fā)商沒有違約，購房者想退房，在沒有取得開發(fā)商同意的狀況下，可能會被要求按合同依法追究違約責(zé)任并沒收定金。

問：物管收取20元陪伴看房勞務(wù)費違法嗎？

答：依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容是業(yè)主委員會代表全體業(yè)主和物管公司簽訂的合同約定的，小區(qū)業(yè)主出售轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的服務(wù)一般是不在物管合同約定的服務(wù)范圍的，特殊的服務(wù)要特殊的個人約定另行收費。該物管公司收取這20元陪伴看房勞務(wù)費是符合現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定的，不違法。

問：什么樣的樓被稱為點式樓？塔樓又是什么意思？

答：點式樓一般是高層，以電梯為中心，圍圍著許多戶型，朝北、朝南、朝東、朝西的都有，所以有部分戶型終年不見太陽，俗稱桶子樓。板式樓一般是多層和小高層，每戶的朝向都一樣，有許多單元組成，每個單元有單獨的樓梯，每戶都并列排列的，戶型通透，通風(fēng)采光好，得房率也較高，俗稱條形樓。也稱塔樓。

問：賣房一年內(nèi)再次購買是否可以享受退稅？可以退多少

交納個稅后一年以內(nèi)再次買房的，可以辦理退稅。退稅的金額依據(jù)售出房產(chǎn)和再次購入房產(chǎn)的價格來定，如再次購入的房產(chǎn)價格大于或等于售出房產(chǎn)的價格，個稅全退，如小于售出房產(chǎn)的價格，則按比例退稅。

問：住房公積金如何轉(zhuǎn)移到新公司？

答：按現(xiàn)在政策確定要由舊公司去辦理。你讓新公司出一份函給舊公司，告知公司名稱，銀行賬戶，開戶行。舊公司就會去銀行辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

問：廉租住房保障是終身的嗎？

答：不是。享受廉租住房保障的家庭每年復(fù)核一次，并依據(jù)復(fù)核狀況調(diào)整申請家庭的廉租住房待遇。

問：個人購買的小區(qū)停車位始終沒運用，管理費如何收取

答：既然購買了停車位，不管是否運用都應(yīng)當(dāng)交納相關(guān)費用，這和不管住不住在這里都要叫物業(yè)費是一個道理。至于費用的問題，可和物業(yè)之間簽定的協(xié)議詳細(xì)協(xié)商。

問：本人不在，憑身份證房子可不行以過戶過的？

答：目前在這樣的狀況下是辦不了的：一，有離婚協(xié)議書和對方的身份證及房產(chǎn)證，就是前夫到場還是辦不了的，因為有抵押擔(dān)保{按揭}的房產(chǎn)沒有經(jīng)抵押權(quán)人同意是不能轉(zhuǎn)讓的，這是法律明文規(guī)定的；二，只有把按揭提前還清或者經(jīng)銀行同意辦妥轉(zhuǎn)按揭到你名下，這樣帶上上述手續(xù)，雙方當(dāng)事人到場才可以辦理。

問：什么是無房戶？

答：經(jīng)濟(jì)適用住房政策中認(rèn)定的無房戶是指申請家庭中的每位成員名下均沒有私有住房或承租的公有住房。

問：商品房產(chǎn)權(quán)年限到期后,怎么辦?

答：<城市房地產(chǎn)管理法>其次十一條規(guī)定：土地運用權(quán)出讓合同約定的年限屆滿，土地運用者須要接著運用的，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除依據(jù)社會公共利益須要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。續(xù)期的，應(yīng)重新簽訂土地運用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地運用權(quán)出讓金。'這一條規(guī)定說明，土地運用年限屆滿時，運用者要接著運用土地的可以申請接著運用。

問：簽認(rèn)購書未簽訂正式合同，購房者是否擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任

答：第一，假如認(rèn)購書中明確約定，購房者應(yīng)當(dāng)在某個詳細(xì)時間內(nèi)前來和開發(fā)商協(xié)商簽訂合同的，購房者則負(fù)有在約定時間內(nèi)和開發(fā)商協(xié)商的義務(wù)。假如購房者不履行該義務(wù)，這無疑是違約，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的違約責(zé)任；

其次，假如購房者在約定時間內(nèi)已經(jīng)前來和開發(fā)商協(xié)商，但是因購房合同或補(bǔ)充協(xié)議的詳細(xì)條款存在分歧而不能達(dá)成一樣看法時，或者出于其他非因購房者緣由致使購房者不能購買已認(rèn)購的房屋時,購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在確定期限內(nèi)全部返還購房者所交預(yù)付款或定金（應(yīng)留意的是：假如購房者認(rèn)為開發(fā)商在正式合同中增加了原先不存在而有不合理的補(bǔ)充條款，則須要擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的舉證責(zé)任，因此建議購房者在簽訂認(rèn)購書時就要對正式購房合同的內(nèi)容進(jìn)行確認(rèn)并保留相應(yīng)的證據(jù)，這樣才能的確保障自己的合法權(quán)益）；

第三，假如開發(fā)商實際交付的房屋是不符合銷售條件的房屋，應(yīng)視為開發(fā)商違約，購房者可追究其違約責(zé)任，如要求追回預(yù)付款及利息或雙倍返回定金。

問：購買手續(xù)不齊的房屋能取得產(chǎn)權(quán)嗎？

答：現(xiàn)實中，在市場上公開銷售的住宅，未必能夠備齊各種必需的法律文件供購房者審查，其中以缺乏銷售許可證表現(xiàn)得最為突出。購房者遇到這種狀況，就要慎之又慎，稍不經(jīng)意或由于其他緣由購買了手續(xù)不完備的房屋，都將或多或少地?fù)?dān)當(dāng)確定的風(fēng)險?？赡茉斐傻牟涣己蠊校?/p>

(1)產(chǎn)權(quán)雖有保證，但取得權(quán)屬證件的時間沒有保證；

(2)為取得產(chǎn)權(quán)，購房者要額外支付費用，如補(bǔ)交土地出讓金、罰款等；

(3)房屋可以運用，但無法取得產(chǎn)權(quán)；

(4)房屋被政府沒收或拆除。

問：購底層住宅應(yīng)留意些什么？

答：居民購房對于底層住宅的取舍看法往往不一，有人堅決不選底層，有的卻只要底層。那么，購房者在選購底層時又該留意些什么呢？

首先，要考慮環(huán)保和平安問題。選擇底層房應(yīng)盡量避開交通主干道或正對社區(qū)大門，主要是避開塵埃和噪聲襲擾及晚上汽車燈光的閃動。另外，查查社區(qū)內(nèi)是否有晝夜巡邏值班，底層門窗是否有防護(hù)設(shè)施，以保障平安。

其次，要考慮底層防潮和管道返水問題。一般底層接近地面，周邊管道井較多，墻皮和樓板防潮問題是關(guān)鍵。

再次，選擇底層住宅要考慮日照、采光問題，應(yīng)盡量選擇棟距較大的住宅小區(qū)，爭取主采光面為正南向。

另外，詢問鄰近底層用戶的采暖狀況，一般狀況下，供暖循環(huán)水總是最終流過底層，加之冷空氣較重宜在低處沉積。因此，底層往往供熱差一些。假如暖氣供得足也算不得大問題，但提前想到了，總會有好處。

總之，底層住宅還是有許多優(yōu)勢的，首先價位低；其次，往往附有不計面積的小花園；再次，底層往往不計陽臺面積，但在運用和安裝上和上層相同。

問：現(xiàn)在支取了公積金，能不能立即進(jìn)行公積金按揭貸款

答：不能，須再按時足額繳存一年以上才可以申請住房公積金貸款。

問：什么是動遷房和配套商品房？

答：動遷房和配套商品房都是定向銷售給動遷居民的，但是兩者卻是完全不同的概念。因為動遷房和配套商品房的土地性質(zhì)不同。

拆遷的房屋一般分為兩大類：

一類是配套商品房。是因重大市政工程動遷而為居民建立的配套商品房。依據(jù)規(guī)定，被安置人獲得這種配套商品房的，房屋產(chǎn)權(quán)屬于個人全部，但在產(chǎn)權(quán)證上會加蓋配套商品房印章，在取得全部權(quán)的5年之內(nèi)不能上市交易。

另一類是動遷房。是因房產(chǎn)開發(fā)等因素而動拆遷，動拆遷公司通過其他途徑安置或代為安置人購買的中低價位商品房（和市場價比較而言）。該類商品房和一般的商品房相比沒有什么區(qū)分，屬于被安置人的私有財產(chǎn)，沒有轉(zhuǎn)讓期限的限制，可以自由上市交易。

詳細(xì)來說：

（一）配套商品房

由上海市房地資源局制訂的《上海市配套商品房和中低價一般商品房管理試行方法》第28條明確規(guī)定：

（1）配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后的5年內(nèi)，不得轉(zhuǎn)讓、出租。

（2）配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)確需轉(zhuǎn)讓的，房屋全部權(quán)人應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門提出申請，由市房地資源局或者區(qū)縣房地管理部門依據(jù)規(guī)定價格回購。

（3）配套房、中低價房在取得房地產(chǎn)權(quán)證滿5年后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)屆時同地段一般商品住宅和配套房或者中低價房差價的確定比例，向政府交納收益。詳細(xì)比例，由市政府另行規(guī)定。

（二）動遷房

動遷房提交下列材料：

(1)《上海市房地產(chǎn)登記申請書》(原件)；

(2)身份證明(復(fù)印件)；

(3)動遷單位原《房地產(chǎn)權(quán)證》(原件)；

(4)《動遷協(xié)議》(原件)；

(5)地籍圖(原件兩份)；

(6)房屋平面圖(原件兩份)；

(7)契稅完稅證明(原件)即可辦理產(chǎn)證。

問：對所購商品房的質(zhì)量有異議，該如何處理？

答：商品房交付運用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以到建設(shè)主管部門投訴，或托付具有法定資質(zhì)的工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)進(jìn)行重新核驗。

問：自由職業(yè)者如何申請房屋貸款？

答：只要能供應(yīng)有還款實力的證明，自由職業(yè)者也可以獲得住房貸款。由于沒有固定的工作單位，不能獲得蓋有單位公章的收入證明，自由職業(yè)者可以通過以下方式來證明具備還款實力：

提交相關(guān)材料借以證明自己收入實力。如出租車司機(jī)、可以用行車證、養(yǎng)路費單據(jù)等；有營業(yè)執(zhí)照的個體工商戶、私營企業(yè)的法人代表，可以提交稅收憑證及收入賬目；小商小販、可以由市場主管部門來出具收入證明。貸款銀行憑借這些資料，間接地對借款人的還款實力進(jìn)行審核，然后再向符合條件的自由職業(yè)者發(fā)放貸款。還可以利用不動產(chǎn)抵押貸款，或找一位有正式工作的擔(dān)保人進(jìn)行擔(dān)保等等。

問：集資房和商品房有什么區(qū)分？

答：村子集資房是建在集體土地上的，要求購買人是本村村民。確定比商品房便宜。權(quán)益無法得到愛惜。商品房的運用年限是70年，但商品放是建在國有土地運用權(quán)的土地上的。

問：想出售已故父親的房子，如何避開20％的遺產(chǎn)稅？

答：假如其父未過世前所辦理的房產(chǎn)證，已經(jīng)滿5年期限，而作為第一繼承人的母親名下別無其他房產(chǎn)，則可以選擇把房產(chǎn)轉(zhuǎn)至其母親名下掛牌銷售即可?。ㄐ枇粢鈨牲c：1、期限需滿5年、2、被繼承人名下并無其他房產(chǎn)）

問：在重慶申請經(jīng)濟(jì)適用房須要什么條件呀？

答：按《重慶市經(jīng)濟(jì)適用住房購買暫行方法》規(guī)定，我市經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對象嚴(yán)格限制在四類家庭和個人：無房或現(xiàn)人均住房建面未達(dá)到本市人均住房建面60%的本市城鎮(zhèn)居民家庭，人均年收入未達(dá)到市統(tǒng)計局公布的上年度城鎮(zhèn)居民人均可支配收入標(biāo)準(zhǔn)的；人均年收入未達(dá)到上述標(biāo)準(zhǔn)的進(jìn)城務(wù)工農(nóng)村家庭及外地來渝常駐人員；駐渝部隊和人武部、預(yù)備役部隊等符合購房條件的人員，可申請購買一套經(jīng)濟(jì)適用住房。

問：想買軍隊住房，有產(chǎn)權(quán)證，是否能辦貸款？

答：假如各種手續(xù)齊備，可以辦理貸款。最重要的是部隊批準(zhǔn)該房產(chǎn)上市交易。

問：劃撥性質(zhì)的土地能否辦理產(chǎn)權(quán)證？

答：劃撥性質(zhì)的土地，不干脆影響您辦理產(chǎn)權(quán)。關(guān)鍵是開發(fā)商是否已經(jīng)交納相關(guān)費用，辦理了土地運用證。假如各種手續(xù)齊全，商品房經(jīng)過驗收合格后，就可以辦理產(chǎn)權(quán)證。

問：關(guān)于煤氣管網(wǎng)費是否應(yīng)收？

答：目前物價局已經(jīng)出臺相關(guān)政策，規(guī)定不能收取煤氣管網(wǎng)費。詳細(xì)政策是：遼寧省物價局、遼寧省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范住房入住環(huán)節(jié)收費的通知》中明確表示，從2008年11月1日起，對住房開發(fā)建設(shè)中經(jīng)營燃?xì)狻⒆詠硭?、電力、電話、有線或光纜電視（簡稱“兩管三線”）等壟斷企業(yè)的收費行為進(jìn)行規(guī)范。“兩管三線”的安裝工程費用，應(yīng)計入商品房開發(fā)建設(shè)成本，不得在商品房銷售價格以外向購房者另行收取。商品房開發(fā)建設(shè)單位按規(guī)定向有關(guān)部門繳納的全部建設(shè)項目收費都應(yīng)計入商品房成本中，嚴(yán)禁在商品房銷售價格以外向購房者收取。

問：對已預(yù)售的房地產(chǎn)，發(fā)展商是否可以抵押該房地產(chǎn)？

答：房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預(yù)售的房地產(chǎn)。

問：濟(jì)南租金補(bǔ)貼的保障面積是多少？

答：租金補(bǔ)貼的保障面積標(biāo)準(zhǔn)為人均運用面積12平方米。

問：濟(jì)南租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)是多少？

答：最低生活保障家庭租金補(bǔ)貼標(biāo)精確定為每人每月每平方米運用面積11元（長清區(qū)為每月每平方米運用面積9.2元）；低收入家庭為每人每月每平方米運用面積9元（長清區(qū)為每月每平方米運用面積7.2元）。

問：已經(jīng)辭職了還能用公積金貸款嗎?

答：依據(jù)規(guī)定,對于目前公積金賬戶已封存或者目前不再繳存住房公積金的申請人，住房資金管理中心不會發(fā)放住房公積金貸款。

問：承租人不按合同約定交付租金，應(yīng)擔(dān)當(dāng)什么責(zé)任？

答：承租人應(yīng)按租賃合同約定向出租人交付租金。對不按合同約定交付租金的，承租人應(yīng)向出租人支付合同約定的違約金。

問：開發(fā)商是否可以隨意更改房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容？

答：房地產(chǎn)買賣合同為示范文本，開發(fā)商不能隨意更改房地產(chǎn)買賣合同的內(nèi)容。但是經(jīng)雙方協(xié)商一樣，可以簽定補(bǔ)充協(xié)議修改合同內(nèi)容，雙方簽字確認(rèn)后，具有法律效力。

問：以父親名義買房可以支取我的公積金嗎？

答：不能，公積金提取要求必需是購房人和貸款申請人為同一人，共同購房，其中一人貸款，貸款申請人也不能提取公積金。

問：如何確定現(xiàn)住房運用面積？

答：①有《房屋租賃證》的，以證載的運用面積為準(zhǔn)；

②有《住房全部權(quán)證》的，以證載的建筑面積乘以相應(yīng)系數(shù)換算：建筑面積和運用面積的換算系數(shù)為：樓房70%，平房80%。例：一套建筑面積50平方米的樓房，其運用面積為：50×70%=35（平方米）；若該住房為平房，其運用面積為：50×80%=40（平方米）。

③無租賃證的，以測繪機(jī)構(gòu)實地測量的住房建筑面積證明為準(zhǔn)。