廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告第1頁(yè)/共53頁(yè)2目錄一、廊坊市城市發(fā)展概況二、廊坊市市總體發(fā)展規(guī)劃三、廊坊房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r四、廣陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)板塊特征第2頁(yè)/共53頁(yè)一、廊坊市城市發(fā)展概況第3頁(yè)/共53頁(yè)

廊坊市位于河北省中部偏東，北臨京都，東與津門(mén)交界，地處京津兩大城市之間，環(huán)渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之稱?，F(xiàn)轄廣陽(yáng)、安次兩個(gè)區(qū)，三河、霸州兩個(gè)縣級(jí)市，大廠、香河、永清、固安、文安、大城六個(gè)縣。幅員面積6429平方公里。1.區(qū)位優(yōu)勢(shì)第4頁(yè)/共53頁(yè)

在以100公里為半徑的范圍內(nèi)，擁有兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)（首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)、天津國(guó)際機(jī)場(chǎng)）、一個(gè)特大貨運(yùn)港口（天津新港）、三條高速公路、五條國(guó)家級(jí)公路、四十多條省級(jí)公路。正在規(guī)劃中的京津間兩條高速公路：京滬高速鐵路和京津塘城際高速鐵路，將使廊坊對(duì)外交通更加便捷。2.交通便捷第5頁(yè)/共53頁(yè)3.城市榮譽(yù)中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)中國(guó)最佳金融生態(tài)城市中國(guó)優(yōu)秀旅游城市全國(guó)雙擁模范城市全國(guó)文明城市創(chuàng)建先進(jìn)城市保護(hù)臭氧層示范城市首批中國(guó)最具魅力金融生態(tài)城市全國(guó)投資環(huán)境誠(chéng)信安全區(qū)ISO14000國(guó)家示范區(qū)國(guó)家園林城市國(guó)家環(huán)保模范城市國(guó)家節(jié)水型城市全國(guó)綠化模范城市全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市科技強(qiáng)警示范城市中國(guó)十二佳投資區(qū)第6頁(yè)/共53頁(yè)4.規(guī)劃前景京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心廊坊正在以潮白河沿線為核心，實(shí)施北三縣經(jīng)濟(jì)一體化，打造高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)帶；中部依托廊坊開(kāi)發(fā)區(qū)和龍河、固安、永清工業(yè)園區(qū)，建設(shè)114平方公里的永定信息產(chǎn)業(yè)基地，南部霸州、文安、大城打造先進(jìn)制造業(yè)基地。廊坊的現(xiàn)代物流、會(huì)展旅游、文化創(chuàng)意、健康服務(wù)等休閑商務(wù)產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，特別是旅游方面，立足于京津冀旅游一體化發(fā)展，制定了《廊坊市旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》和《京南溫泉產(chǎn)業(yè)帶發(fā)展規(guī)劃》，形成了高爾夫—溫泉—會(huì)展—購(gòu)物休閑—鄉(xiāng)村旅游精品線。第7頁(yè)/共53頁(yè)二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況廊坊市經(jīng)濟(jì)處于平穩(wěn)增長(zhǎng)階段，2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值實(shí)現(xiàn)1331.1億元，增長(zhǎng)12.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值157.4億元，增長(zhǎng)2.2%；第二產(chǎn)業(yè)增加值712.3億元，增長(zhǎng)13.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值461.4億元，增長(zhǎng)14.0%。1.國(guó)民生產(chǎn)總值【2006-2010國(guó)民生產(chǎn)總值增長(zhǎng)情況】第8頁(yè)/共53頁(yè)二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況2005-2009年廊坊人均GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，增長(zhǎng)率在10%左右。2009年末，廊坊總?cè)丝?13.3萬(wàn)人。在北京周邊人群廊坊置業(yè)潮的帶動(dòng)之下，區(qū)域凈增人口呈快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。2.人均國(guó)民生產(chǎn)總值【2006-2009人均GDP及人口增長(zhǎng)情況】第9頁(yè)/共53頁(yè)3.人均可支配收入【2006-2010人均可支配收入增長(zhǎng)情況】【2006-2010人均消費(fèi)支出增長(zhǎng)情況】2010年，廊坊市人均可支配收入位居河北省第一名，人均消費(fèi)支出位列河北省第二位，消費(fèi)力旺盛。二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況第10頁(yè)/共53頁(yè)【2005-2010固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況】【2007-2010房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)情況】4.固定資產(chǎn)投資狀況2005-2009年城市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)較快，2010年，增長(zhǎng)速度出現(xiàn)較大下調(diào)，區(qū)域地產(chǎn)投資受宏觀調(diào)控政策影響較大。二、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況第11頁(yè)/共53頁(yè)二、廊坊市城市發(fā)展總體規(guī)劃第12頁(yè)/共53頁(yè)【廊坊城市總體規(guī)劃（2007年-2020年）】第13頁(yè)/共53頁(yè)

京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心市，承接京津城市部分職能，以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城”的城市定位。在堅(jiān)持市區(qū)“小三點(diǎn)（主城區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)、萬(wàn)莊新城區(qū)）組團(tuán)”城市空間布局的基礎(chǔ)上，積極謀劃“大三點(diǎn)（市區(qū)、永清、固安）組團(tuán)”的城市群空間布局結(jié)構(gòu)。在突出中心城區(qū)示范帶動(dòng)作用的同時(shí)，加快構(gòu)筑“兩帶（環(huán)北京天津產(chǎn)業(yè)帶）一軸（中部特色產(chǎn)業(yè)軸）一中心（廊坊市區(qū)）”多園支撐、集群發(fā)展的產(chǎn)業(yè)格局。1.總體規(guī)劃第14頁(yè)/共53頁(yè)第15頁(yè)/共53頁(yè)城市功能空間主框架：一軸、一廊、兩環(huán)、八中心●一軸：城市南北綠色步行軸及核心區(qū)，旨在優(yōu)化區(qū)域資源配置，整合城市各類資源，提升個(gè)性?！褚焕龋杭锤哞F生態(tài)廊，將依托鐵路及兩側(cè)防護(hù)綠地構(gòu)成城市特殊的生態(tài)廊道?！駜森h(huán)：環(huán)城水系，打造水生態(tài)水文化；環(huán)城奧林匹克公園，塑造多功能城市空間。●八中心市民中心：生態(tài)高效商務(wù)中心：都市風(fēng)情會(huì)展中心：展示城市信息交流休閑中心：高品質(zhì)生活體育中心：充滿活力商業(yè)中心：城市客廳不夜城交通樞紐中心：城市門(mén)戶零換乘龍河次中心：配套城南【城市功能空間主框架】2.城市功能空間框架第16頁(yè)/共53頁(yè)年限

總?cè)丝冢ê瑫鹤∪丝冢┢渲兄鞒菂^(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)萬(wàn)莊2006年65.047.410.67.02010年856015102020年118682223【廊坊市人口規(guī)劃單位：萬(wàn)人】3.人口規(guī)劃第17頁(yè)/共53頁(yè)城市用地發(fā)展方向主城區(qū)：主要向東南，適度向北、向西，控制向東發(fā)展。開(kāi)發(fā)區(qū)：主要向西、向南，適度向北，控制向東發(fā)展。萬(wàn)莊區(qū)：主要向西、向東、向北發(fā)展，控制向南發(fā)展。城市職能主城區(qū)：政治、文化中心。開(kāi)發(fā)區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、教育科研、經(jīng)貿(mào)交流、會(huì)展。萬(wàn)莊區(qū)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、文化休閑、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。4.城市用地發(fā)展方向與城市職能第18頁(yè)/共53頁(yè)5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn)

5.1工作任務(wù):2010年，預(yù)計(jì)總投資800億元（其中政府主導(dǎo)投資130億元，吸引社會(huì)資金670億元），謀劃實(shí)施10大工程、100個(gè)項(xiàng)，在城市發(fā)展、功能完善、民生保障、精品塑造、景觀提升、精細(xì)化管理等方面實(shí)現(xiàn)新突破，完善城鎮(zhèn)功能，優(yōu)化發(fā)展空間。全面啟動(dòng)城中村（舊城）改造工作，完成拆遷總面積300萬(wàn)平方米；其中，主城區(qū)完成拆遷面積200萬(wàn)平方米，各縣（市）完成拆遷面積100萬(wàn)平方米以上。第19頁(yè)/共53頁(yè)5.2片區(qū)改造工程●城中村改造○周各莊。完成25.4萬(wàn)平方米回遷安置樓、8萬(wàn)平方米商業(yè)樓的主體工程及配套公共設(shè)施建設(shè)?！鸲掖?。改造面積約505畝?！鹌渌褰帧?dòng)主城區(qū)小廊坊、翟各莊、南尖塔鎮(zhèn)北王莊、薛家營(yíng)等城中村改造，進(jìn)行拆遷、土地收儲(chǔ)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、回遷樓及配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?！窆饷髌瑓^(qū)改造○北昌區(qū)域改造。啟動(dòng)回遷區(qū)建設(shè)，總改造面積約1160畝?！鹬\劃啟動(dòng)光明商務(wù)區(qū)建設(shè)。●銀河新區(qū)。沿銀河南路兩側(cè)梯次推進(jìn)，實(shí)施市區(qū)南出口、北史家務(wù)村、麥洼村、前進(jìn)村等改造，改造面積1770畝?！胥y河大橋西側(cè)棚戶區(qū)。改造面積780畝，拆遷房屋40萬(wàn)平方米?！裰匾?jié)點(diǎn)及舊城改造。啟動(dòng)金光道與銀河路節(jié)點(diǎn)、第五大街北側(cè)等5個(gè)舊城改造項(xiàng)目，拆遷面積7.3萬(wàn)平方米。5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn)第20頁(yè)/共53頁(yè)5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn)5.3中心區(qū)提升工程

依據(jù)城市總體規(guī)劃，構(gòu)建現(xiàn)代服務(wù)業(yè)核心區(qū)域，整合中心區(qū)商業(yè)資源，優(yōu)化城市功能布局、提升城市綜合承載能力，為產(chǎn)業(yè)聚集和城市發(fā)展留足空間?！裆虡I(yè)中心區(qū)。啟動(dòng)商業(yè)中心區(qū)改造工程，提升商業(yè)中心區(qū)功能?！鸩捎檬袌?chǎng)化運(yùn)作模式，對(duì)商業(yè)中心區(qū)實(shí)施拆遷改造，新建60萬(wàn)平方米城市第四代綜合體項(xiàng)目?！鹦氯A路地下人防商業(yè)街（解放道——金光道），總建筑面積1.2萬(wàn)平方米?！窬哞F廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)。結(jié)合京滬高鐵站房建設(shè)，謀劃南北廣場(chǎng)商貿(mào)區(qū)建設(shè)?！駨V陽(yáng)商務(wù)樓。對(duì)位于金光道的廣陽(yáng)區(qū)商務(wù)局、廣陽(yáng)區(qū)招待所區(qū)域進(jìn)行整體改造，集中建設(shè)高品位的商務(wù)樓?！袢f(wàn)莊生態(tài)城。按照《萬(wàn)莊生態(tài)城總體規(guī)劃》，謀劃建設(shè)集商業(yè)中心、辦公中心及五星級(jí)酒店為一體的生態(tài)商務(wù)區(qū)；啟動(dòng)建設(shè)經(jīng)一路、緯二路、地?zé)峥睖y(cè)、市政管網(wǎng)和綠化亮化工程?！颀埡又行膮^(qū)。占地約1500畝，總建筑面積約108.7萬(wàn)平方米。2010年先期啟動(dòng)標(biāo)志性多功能建筑——?jiǎng)?chuàng)業(yè)大廈，總建筑面積約3.8萬(wàn)平方米?！裰锌评确豢萍脊?。占地約600畝，建筑面積約50萬(wàn)平方米，加快推進(jìn)中科院理化所基地、新奧潔凈煤等13個(gè)項(xiàng)目建設(shè)?！駮?huì)展中心提升改造。第21頁(yè)/共53頁(yè)5.4品位提升工程奧林匹克環(huán)城公園、阿爾卡迪亞國(guó)際酒店、廊坊大劇院。5.5交通暢通工程完善市區(qū)路網(wǎng)、市區(qū)出入口提升改造、光明高架橋、廣陽(yáng)道與廊萬(wàn)路交叉公路橋。5.6民生保障工程城鎮(zhèn)住房建設(shè)規(guī)劃、住房保障工程。5.2010年廊坊三年大變樣之城建要點(diǎn)第22頁(yè)/共53頁(yè)四、城市發(fā)展規(guī)劃6.重大交通發(fā)展規(guī)劃6.1京滬高鐵北京到廊坊只需20分鐘。6.2加快與北京交通對(duì)接廊滄、京臺(tái)、密涿支線、密涿（廊坊至北三縣段）等高速公路。6.3首都第二機(jī)場(chǎng)圍繞新機(jī)場(chǎng)將在固安、廣陽(yáng)區(qū)西部、大興區(qū)南部形成空港城。第23頁(yè)/共53頁(yè)三、廊坊市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r第24頁(yè)/共53頁(yè)1.房地產(chǎn)投資狀況房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比例不斷增加，但自2009年開(kāi)始，受金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整雙重壓力影響，房地產(chǎn)投資比重較上年有所減緩。第25頁(yè)/共53頁(yè)

發(fā)展階段啟動(dòng)期發(fā)展期快速增長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展期人均GDP（美元）1000-30003000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型平穩(wěn)發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重快速發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型2009年全年廊坊市人均GDP為28076元（按當(dāng)前匯率計(jì)算約合4209美元）。廊坊市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處于快速增長(zhǎng)階段，發(fā)展快速平穩(wěn)，項(xiàng)目規(guī)模與產(chǎn)品品質(zhì)并重2、廊坊房地產(chǎn)發(fā)展階段【房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)】第26頁(yè)/共53頁(yè)3、土地市場(chǎng)

大廠縣基準(zhǔn)地價(jià)一覽表

級(jí)別

級(jí)別級(jí)別廊坊市城區(qū)（含廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)）土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

城鎮(zhèn)名稱用地類型級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)(元/㎡)(萬(wàn)元/畝)平均容積率設(shè)定開(kāi)發(fā)程度廊坊市

城

區(qū)商業(yè)Ⅰ37502501.3七通一平Ⅱ30002001.3Ⅲ22501501.0Ⅳ18001201.0四通一平Ⅴ130086.671.0住宅Ⅰ33002201.7七通一平Ⅱ27001801.7Ⅲ22501501.5Ⅳ18001201.5四通一平Ⅴ1200801.5工業(yè)Ⅰ75050-七通一平Ⅱ60040-Ⅲ45030-Ⅳ31020.67-四通一平Ⅴ27018-

第27頁(yè)/共53頁(yè)廣陽(yáng)區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表

城鎮(zhèn)名稱用地類型級(jí)

別基準(zhǔn)地價(jià)(元/㎡)(萬(wàn)元/畝)平均容積率設(shè)定開(kāi)發(fā)程度九州商業(yè)全域、不分級(jí)別360241.0五通一平住宅315211.0工業(yè)28519-四通一平白家務(wù)商業(yè)全域、不分級(jí)別315211.0住宅285191.0工業(yè)255173、土地市場(chǎng)

第28頁(yè)/共53頁(yè)城區(qū)樓面地價(jià)：集中區(qū)間：1400-1800元/平米最高價(jià)：2390元/平米（截止于2011年3月，廣陽(yáng)區(qū)永豐道2011-9地塊）

2009年至2010年，城區(qū)住宅用地樓面地價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)的平臺(tái)價(jià)格較2009年繼續(xù)提升；隨著開(kāi)發(fā)區(qū)的投資建設(shè)，樓面地價(jià)也出現(xiàn)了1300元/平米以上的價(jià)格，但土地交易市場(chǎng)尚處于起步階段；萬(wàn)莊新城的土地交易較為頻繁，2010年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較活躍。3、土地市場(chǎng)

第29頁(yè)/共53頁(yè)4、住宅供銷(xiāo)狀況2002-2006年，廊坊市商品住宅供需基本維持平衡；從2005年開(kāi)始，去化量大于竣工量，說(shuō)明市場(chǎng)需求量已經(jīng)大于現(xiàn)房的供應(yīng)量。第30頁(yè)/共53頁(yè)5、住宅均價(jià)

住宅成交價(jià)格快速上漲趨勢(shì)明顯，09年尤為凸現(xiàn)，漲幅達(dá)43%。目前市區(qū)廣陽(yáng)區(qū)普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)為7000-9000元/平米左右，在售別墅銷(xiāo)售均價(jià)為10000元/平米左右；安次區(qū)普通住宅銷(xiāo)售均價(jià)在6500-8000元/平米左右，別墅銷(xiāo)售均價(jià)為14000元/平米左右?！纠确簧唐纷≌山痪鶅r(jià)走勢(shì)（元/平米）（數(shù)據(jù)來(lái)源：廊坊房地產(chǎn)網(wǎng)）】第31頁(yè)/共53頁(yè)三大板塊：廣陽(yáng)區(qū)、安次區(qū)、開(kāi)發(fā)區(qū)板塊現(xiàn)狀消費(fèi)心態(tài)發(fā)展趨勢(shì)廣陽(yáng)區(qū)板塊地價(jià)高、售價(jià)高、依托行政中心區(qū)優(yōu)勢(shì)，市政配套完善，以小高層、高層為主。身份象征、居住交通便利、配套完善，商務(wù)核心區(qū)域安次區(qū)板塊是廊坊市的老城區(qū)，舊房建筑較多，環(huán)境相對(duì)較差，出現(xiàn)小高層建筑；投放市場(chǎng)的項(xiàng)目自身相對(duì)配套完善。居住場(chǎng)所交通便利、配套完善，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域，以舊城改造為主經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)板塊前期地產(chǎn)項(xiàng)目以別墅為主，由大北京概念帶來(lái)的置業(yè)熱潮，使小高層、高層住宅開(kāi)發(fā)量大增，但是周邊暫時(shí)無(wú)大型商業(yè)購(gòu)物廣場(chǎng)，市政配套不完善。投資升值、居住由于特殊區(qū)位，區(qū)域內(nèi)承辦展會(huì)等類似活動(dòng)較多，與之配套服務(wù)的酒店、會(huì)展中心等產(chǎn)品形式開(kāi)發(fā)力度較大，同時(shí)受京津客戶置業(yè)傾向影響，房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)以別墅、酒店類為主目前廊坊的房產(chǎn)尚未形成明晰的板塊，區(qū)域的研究主要以行政區(qū)劃為主要的分界。6、區(qū)域板塊及特征

第32頁(yè)/共53頁(yè)

城區(qū)各板塊產(chǎn)品特點(diǎn)板塊容積率建筑形態(tài)主力戶型廣陽(yáng)區(qū)1.7-2.1小高層、高層板樓、塔樓2居（80－90平米）3居（110-130平米）安次區(qū)1.5-2.0小高層、多層板樓2居（70-90平米）3居（90-120平米）6、區(qū)域板塊及特征

第33頁(yè)/共53頁(yè)7、客群特點(diǎn)7.1客群基本特點(diǎn)客戶接受總價(jià)區(qū)間：總價(jià)50-80萬(wàn)，二居三居為主?？蛻魜?lái)源：廊坊客戶為主占85%以上，其中項(xiàng)目區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客戶為主?？蛻粜枨螅焊纳疲ㄋ急壤^高）——子女教育房、家庭結(jié)構(gòu)變化購(gòu)房、舊換新升級(jí)購(gòu)房、拆遷戶購(gòu)房等；多次置業(yè)（所占比例較?。顿Y房、其它目的性購(gòu)房等；首置（所占比例較高）——婚房、高性價(jià)比房、外來(lái)人員定居房等?？蛻裟挲g結(jié)構(gòu)：以25-40歲客戶為主。其中包括23-28歲首置、27-45歲改善、以及少量32-50歲多次置業(yè)。

客戶購(gòu)買(mǎi)方式：80%以上客戶均以貸款方式購(gòu)置，僅有少量客戶（多次置業(yè)者）全款支付?？蛻絷P(guān)注點(diǎn)：價(jià)格經(jīng)濟(jì)、品牌口碑、戶型實(shí)用、配套成熟、交通便利、景觀園林、居住舒適度、教育優(yōu)勢(shì)、物業(yè)品質(zhì)、社區(qū)品質(zhì)等。第34頁(yè)/共53頁(yè)7、客群特點(diǎn)

偏低收入人群中等收入人群高收入市場(chǎng)主力客群管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國(guó)企高管；私營(yíng)業(yè)主等；——年收入20萬(wàn)以上公司職員；普通工人；小商販等；——月收入3000元以下各公司管理人員；管道局職員；私營(yíng)小業(yè)主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職能部門(mén)公務(wù)員；部分公司職員等；——月收入3000-10000元7.2市場(chǎng)客群結(jié)構(gòu)第35頁(yè)/共53頁(yè)8、當(dāng)前調(diào)控下的營(yíng)銷(xiāo)政策法規(guī)

按照當(dāng)前地產(chǎn)調(diào)控政策，各個(gè)項(xiàng)目普遍貸款政策從緊，銀行的個(gè)貸渠道限制了以投資、投機(jī)為目的的購(gòu)買(mǎi)多套房產(chǎn)的客戶和外地炒房客戶。首套房置業(yè)，首付款比例不低于30%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的0.8倍；二套房置業(yè)，首付款比例不低于50%，貸款利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍；第三套房，不提供按揭。這其中，外地客戶（如北京）必須提供在廊坊本地一年以上的個(gè)人納稅證明或者當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)保險(xiǎn)繳納證明，否則無(wú)法做商業(yè)貸款。一次性付款不受限制。第36頁(yè)/共53頁(yè)9.房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)：房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速增長(zhǎng)期，市場(chǎng)需求量（剛需）旺盛，當(dāng)前受政策影響，市場(chǎng)觀望情緒較濃，但未來(lái)總體發(fā)展趨勢(shì)向好。土地交易活躍，土地價(jià)格不斷上升，項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)均衡。住宅市場(chǎng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，銷(xiāo)售價(jià)格增長(zhǎng)趨勢(shì)顯著。市場(chǎng)格局劃分明顯，存在明顯梯度。市場(chǎng)需求以客戶自助及改善型占絕對(duì)主流，少量投資，整體市場(chǎng)不存在過(guò)熱和泡沫風(fēng)險(xiǎn)?？腿阂员镜鼗癁橹?，地緣優(yōu)勢(shì)明顯給外部客群的導(dǎo)入留有空間。第37頁(yè)/共53頁(yè)四、廣陽(yáng)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析第38頁(yè)/共53頁(yè)1、住宅市場(chǎng)

1.1在售項(xiàng)目

第39頁(yè)/共53頁(yè)項(xiàng)目名稱項(xiàng)目區(qū)位產(chǎn)品類型項(xiàng)目規(guī)模在售戶型面積市場(chǎng)售價(jià)開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售狀況開(kāi)發(fā)商廊坊萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)新華路與永豐道交叉口西側(cè)城市綜合體占地13萬(wàn)㎡，總建面65萬(wàn)㎡公寓85-170㎡一期銷(xiāo)售均價(jià)8600元/㎡，二期近期入市預(yù)計(jì)價(jià)格9500元/㎡2011-2-13一期270套，目前已銷(xiāo)售97%，月均銷(xiāo)售135套萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旭輝十九城邦東方大學(xué)城四光道8號(hào)聯(lián)排別墅,多層,高層項(xiàng)目總占地348畝，分三期開(kāi)發(fā)。一期項(xiàng)目由47棟聯(lián)排別墅和8000㎡大型會(huì)所組成。別墅260-360㎡公寓43-56㎡別墅1萬(wàn)元/㎡精裝修公寓8500元/㎡2010-10-31

交易網(wǎng)無(wú)記錄中石房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司宸陽(yáng)島廣陽(yáng)東安路東側(cè)板樓多層占地19376㎡

總建面34950㎡

90-130㎡住宅5600-8000元/㎡，商住樓8500元/㎡2011-01-28

預(yù)售房源為269套，目前銷(xiāo)售率為20%，月均銷(xiāo)售20套廊坊市天圓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

盛通國(guó)際小區(qū)廣陽(yáng)銀河路西側(cè)，金光道北側(cè)板樓多層高層小區(qū)占地面積27380㎡，總建面6萬(wàn)余㎡67-138㎡6800元/㎡2010-10-13預(yù)售房源為516套，目前銷(xiāo)售率為67%，月均銷(xiāo)售43套廊坊中油管道房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司銀河領(lǐng)域銀河北路與廣陽(yáng)道交口板樓小高層高層占地5.7萬(wàn)㎡，總建面15.7㎡50-170㎡8200元/㎡待定未正式銷(xiāo)售廊坊華遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司第40頁(yè)/共53頁(yè)項(xiàng)目位置廊坊市廣陽(yáng)區(qū)永興路與北外環(huán)南側(cè)交叉處西南側(cè)，永興路東,裕華路西?？傉嫉孛娣e14.67公頃，其中一期占地6.56公頃總建筑面積26萬(wàn)平方米，一期14.6萬(wàn)㎡類型/棟數(shù)/層數(shù)板樓、板塔，共39棟（含商業(yè)），5-11層戶型一居開(kāi)間35-60㎡，二居80多㎡，三居90-131㎡，少量復(fù)式五居200多㎡。主力戶型80多㎡二居總戶數(shù)一期22棟共1357戶精裝修無(wú)綠化率35.06%容積率1.8車(chē)位比1：0.7發(fā)展商河北東日房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)天津中怡建筑設(shè)計(jì)有限公司物管公司秦皇島市日東物業(yè)管理有限公司物業(yè)費(fèi)高層1.5元/平米/月，多層1元/平米/月開(kāi)盤(pán)時(shí)間2008年底開(kāi)盤(pán)均價(jià)6700元/㎡1.2典型項(xiàng)目——東日瑞景第41頁(yè)/共53頁(yè)

東日瑞景-分期開(kāi)發(fā)，規(guī)劃上將打造商業(yè)、公寓、住宅等為一體的綜合體二期盛世一期盛唐二期盛世一期盛唐15#2#1#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#5F6F6F6F6F6F6F6F6F14#11F11F11F15#11F11F11F一期盛唐規(guī)劃分期：總共分為二期一期為東區(qū)盛唐：一期總棟數(shù)22棟，15棟住宅樓（其中11號(hào)樓底三層為商業(yè)）、1棟商業(yè)、1棟公寓樓、1棟幼兒園、4棟停車(chē)場(chǎng)。一期15號(hào)樓為公寓樓，層高4.8米，可隔為二層使用，且為70年產(chǎn)權(quán)。一期商業(yè)100-200平米的小單元。一期5號(hào)樓為5層，1-4號(hào)、7號(hào)樓、12-14號(hào)樓為6層，其余都為11層樓。房屋套數(shù)1277套。二期為西區(qū)盛世：二期規(guī)劃為15棟住宅樓，分別為5層、6層和11層。第42頁(yè)/共53頁(yè)東日瑞景-建筑和園林設(shè)計(jì)皆為中式風(fēng)格，和諧統(tǒng)一，仿皇家園林的設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目的尊貴感小高層單體園林設(shè)計(jì)：園林風(fēng)格為中式（仿皇家園林設(shè)計(jì)）。在盛唐、盛世兩區(qū)的中心位置分別圍合成兩塊完整的集中綠地、長(zhǎng)安廣場(chǎng)和開(kāi)元廣場(chǎng)；區(qū)內(nèi)還將象征財(cái)富的龍河之水蜿蜒引入小區(qū)，貫穿小區(qū)東西兩端。盛唐主入口廣場(chǎng)分別以20米寬的盛唐大道延伸至長(zhǎng)安廣場(chǎng)，長(zhǎng)安廣場(chǎng)周?chē)刑鬃砭频袼?、兒童活?dòng)廣場(chǎng)、華清池、貴妃亭、太平廣場(chǎng)等景觀小品。第43頁(yè)/共53頁(yè)東日瑞景-主力戶型為80多平米二居，布局緊湊、南北通透、功能分區(qū)、附帶飄窗，舒適度較高。廚房37㎡1室1廳1衛(wèi)陽(yáng)臺(tái)飄窗廚房50㎡1室1廳1衛(wèi)85㎡2室2廳（15號(hào)樓）公寓層高4.8M，隔為兩層：底層大面積客廳，帶獨(dú)立衛(wèi)生間；上層為臥室，帶一個(gè)獨(dú)立衣帽間；底層、上層全為北向采光；非獨(dú)立廚房，與客廳一體。普宅層高2.8M：臥室?guī)舷颡?dú)立陽(yáng)臺(tái)；客廳帶南向飄窗；衛(wèi)生間為暗衛(wèi)；非獨(dú)立廚房，與客廳一體。主力戶型80多㎡

2居：主臥室?guī)舷颡?dú)立陽(yáng)臺(tái)；北向次臥帶飄窗；獨(dú)立廚房北向采光；大面寬客廳南向采光；暗衛(wèi)。第44頁(yè)/共53頁(yè)項(xiàng)目客戶情況：地緣性年輕客戶，剛需、改善自住為主，關(guān)注社區(qū)規(guī)模和配套。銷(xiāo)售良好?？蛻魜?lái)源：多數(shù)為本地人，來(lái)自廊坊主城區(qū)，占50%以上，也有小部分周邊縣、北京市的客戶?？蛻袈殬I(yè)：主力客戶為20多歲年輕人，有部分客戶年齡在30多歲，職業(yè)是廊坊的私企老板、生意人、中石油管道局員工，還有華為、富士康等企業(yè)員工，有車(chē)的居多。購(gòu)房目的：買(mǎi)二居的客戶多為剛性自住，買(mǎi)三居的客戶主要是改善型自住，純投資的客戶較少。貸款情況：貸款購(gòu)房比例占80-90%。第45頁(yè)/共53頁(yè)住宅市場(chǎng)小結(jié)：目前區(qū)域市場(chǎng)觀望情緒明顯，樓盤(pán)開(kāi)始放緩?fù)票P(pán)速度，。目前區(qū)域住宅售價(jià)在7000-9000元/平米左右，在售別墅銷(xiāo)售均價(jià)為

10000元/平米左右。區(qū)域市場(chǎng)成交量趨緩，但品牌項(xiàng)目如萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)依然火爆熱銷(xiāo)；市場(chǎng)剛性需求依然旺盛。第46頁(yè)/共53頁(yè)商業(yè)市場(chǎng)●集中商業(yè)●超市●臨街商業(yè)2、商業(yè)市場(chǎng)第47頁(yè)/共53頁(yè)項(xiàng)目名稱地理位置體量（㎡）綜合商業(yè)明珠大廈新華路43號(hào)33000天和購(gòu)物中心新華路南端36000新朝陽(yáng)購(gòu)物中心和平路西愛(ài)民道南70000服裝商廈銀河大廈銀河北路32號(hào)9500華聯(lián)商廈新華路32號(hào)8500華森商場(chǎng)建國(guó)道北側(cè)12000天彩服飾和平路3000電器城國(guó)美電器廊坊市愛(ài)民東道31號(hào)(西三門(mén))3000大中電器銀河北路4000