大型購物中心概念

一、前言

二、大型購物中心的定義及其特色

三、大型購物中心的發(fā)展起源及歷史沿革

四、大型購物中心在臺灣的發(fā)展起源及現(xiàn)況

五、大型購物中心之國外發(fā)展現(xiàn)狀

六、大型購物中心的設(shè)計演變及未來發(fā)展趨勢

七、結(jié)論與建議

AOL,上海安信商業(yè)管理有限公司

AMtN?tONC?OU?LlMITtO

本文摘要說明

大型購物中心概念旨在說明大型購物中心在國外及國內(nèi)之定

義及其異同，并解釋了大型購物中心八種不同的類型及其各自的

特性。從大型購物中心的定義，再延伸至其起源，及國內(nèi)外的發(fā)

展現(xiàn)況，并從而探討未來發(fā)展趨勢及形態(tài)。

、八、?

刖百

大型購物中心的產(chǎn)生與人類消費行為之演變有極為密切的牽連，而人類消費行為起因由來已久。廣義的說，消費行為的產(chǎn)生，是來自

于心理層面中'需求(needs),的趨使；因此可以說從人類由猿猴進化而成會思考，具有‘需求’的高等靈性生物后，消費行為就開始產(chǎn)生

To

根據(jù)‘需求'種類及先后次序的不同，消費行為的層次及順序也因而有所差異。以著名管理大師馬斯洛(Maslow)的'需求五階段'

理論來分析，人類最基本也是最初的需求，是為了存續(xù)生命而必備的種種生理層面需要，諸如食物、水、避寒的衣物、可以遮風避雨的居

住場所等?；鞠M行為的消費對象就是那些可以滿足食、衣、住、行等基本生理需求的各種物品；而消費行為則是以各種手段(主要是

交換的手段)去獲得這些物品，從而滿足了人類的需求。

在基本生理需求被滿足后，人類才會開始追求能夠滿足屬于較高層次的，例如安定(Security),社會地位(Social),聲名榮譽(Reputation),

甚至歸屬感(Belonging),自我滿足(Self-fulfillment),自我實現(xiàn)(Self-Actualization)等屬于心理層面的需要。

不論消費行為層次的高低，消費行為都可以歸納成是一種為了滿足人類各種需求的交換行為。而這種交換行為的完成（也就是消費行

為的完成）則必須依賴兩項重要的要素：交換的媒介工具，以及交換發(fā)生的地點。

就交換的媒介工具來說，在任何型式的貨幣尚未被發(fā)明以前，消費行為的主要交換媒介是采用以物易物的方式進行。在以物易物的消

費行為下，交易的雙方各自就本身所生產(chǎn)的物品，去交換另一方的生產(chǎn)物，從而使得交易的雙方都獲得了滿足。以物易物的方式雖然實際,

但卻不方便，而且所交換的物品也具有不易保存的風險性，因此貨幣便在這種情況下產(chǎn)生。它所具有的便利性、流通（融通）性、易保存

性等特質(zhì)大幅增進消費行為的發(fā)展。

以交換所發(fā)生的地點而言，最早期是發(fā)生在左鄰右舍間，彼此用以物易物的方式進行消費。在部落逐漸成形后，則有所謂市鎮(zhèn)中心，

或商業(yè)廣場（TownCenter'TownSquare）的產(chǎn)生，成為消費發(fā)生的集中地。而前述所謂的市鎮(zhèn)中心及商業(yè)廣場，可以說就是本文所要討論

重點大型購物中心的起源?；蛘咭粤硗庖粋€方式來說，這種市鎮(zhèn)中心及商業(yè)廣場也就是現(xiàn)代大型購物中心的最原始雛形。

十九世紀的工業(yè)革命更進一步改變了人類消費行為。機械化大量生產(chǎn)的產(chǎn)品，不僅促成了批發(fā)（Wholesaler）、零售業(yè)（Retailer）的發(fā)

展，更使得集中交易式的消費行為，成為人們滿足其各種不同需求的最便利方式，這種轉(zhuǎn)變再加上最近一百年來各種科技（主要是交通方

面）的迅速進展，不僅奠定了大型購物中心的發(fā)展基礎(chǔ)，更使得大型購物中心成為當前人類消費行為的最重要趨勢。

從最近所構(gòu)筑的現(xiàn)代大型購物中心而言，兒乎都可以稱的上是個‘小型的都市'可以提供多元性消費及服務的現(xiàn)代中心，不僅提供了

商業(yè)的服務，還包含文化、休閑、娛樂、社交等多項功能。所提供的服務設(shè)施集購物、運動休閑、文化教育、娛樂餐飲、會議展示、辦公

住宿等于一體，而以道路、綠地、停車場及種種公共建設(shè)貫穿于這些服務。

簡言之，大型購物中心已成為近數(shù)十年來人類商業(yè)社會中一個重大的變革，而且也已成為美、日等先進國家最蓬勃發(fā)展的行業(yè)之一。

在本文中將逐次討論大型購物中心的定義，大型購物中心的類型，大型購物中心的發(fā)展起源及沿革，大型購物中心在臺灣及國外的發(fā)展現(xiàn)

況，大型購物中心的發(fā)展趨勢及未來的型態(tài)等主題。

大型購物中心的定義及其類型

一、大型購物中心的定義

大型購物中心由于構(gòu)建規(guī)模龐大，各類設(shè)施復雜，而且所提供的服務也多樣繁瑣，因此很難為它下一個單一且完整的定義。根據(jù)《卡

本特之購物中心管理原則與實務(Carpenter'sShoppingCenterManagementPrinciples&Practices)》一書所下的定義，我們可以

略窺其大概：

'購物中心是由一組零售商及其相關(guān)的所有服務性、商業(yè)性設(shè)施所共同組合而成，其土地、建筑及相關(guān)服務內(nèi)容必須經(jīng)過完整的規(guī)劃、

開發(fā)及?致的經(jīng)營與管理，附設(shè)等量的停車場，而所包含的商店業(yè)種數(shù)量必須大致滿足所將提供服務的鄰近地區(qū)

根據(jù)上述這個定義，再佐以其他現(xiàn)代大型購物中心所應具有的功能，則一個大型購物中心應該具有下列的特點:

（-）有一塊完整的地基，而其開發(fā)利用除了必須考慮到提供當前及未來將運用到的足量商業(yè)及停車空間外，還應考慮到自然環(huán)境、

生態(tài)、水上環(huán)境等相關(guān)環(huán)保問題。

（二）有一致而整體的建筑設(shè)施規(guī)劃。建筑設(shè)施強調(diào)其特色及景觀的一致性及主題性，同時并能提供足夠的商業(yè)服務空間給經(jīng)過選擇

并統(tǒng)一管理的整組零售店頭。

（三）與所提供服務的商圈或住宅區(qū)之間，必須有完善的道路交通系統(tǒng)，使消費者可以迅速的到達或離開。

（四）有足量的停車空間，同時停車場的出入位置與購物中心的出入口及店頭消費步道間的聯(lián)絡(luò)方便。

（五）所提供之服務及商店業(yè)種呈多元性及多樣化，而且其選擇及設(shè)計完全是針對鄰近商圈或住宅區(qū)之需求。并且購物中心內(nèi)的店家

通常由一到數(shù)家主要承租戶（或稱主力商店）（AnchorTenant）及許多一般的承租戶組合而成。

（六）集中而統(tǒng)一的經(jīng)營策略及店頭管理。例如目標客層設(shè)定、商品的編排及展示方式、商場的平面規(guī)劃及內(nèi)部裝潢設(shè)計、行銷推廣

策略、整體的形象推廣等相關(guān)議題，都由統(tǒng)一的管理單位來負責。

（七）強調(diào)安全舒適且具有獨立個性‘購物環(huán)境’的塑造。從外圍的建筑景觀、綠地林園、指標設(shè)計，到內(nèi)部消費動線的安排，燈光

及色彩的設(shè)計，從業(yè)人員的服務態(tài)度等，都必須注重一致性及協(xié)調(diào)性，使消費者同時獲得物質(zhì)與精神需求的雙重滿足。

另外，整體而言，現(xiàn)代大型購物中心有兩個最主要的基本結(jié)構(gòu)：一是密閉式購物區(qū)（Mall）,另一是帶狀店頭（StripCenter）o密閉式購

物區(qū)（Mall）通常是購物中心的主體，采用密閉式的設(shè)計，并且將店面兩兩相對的每條商店街，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的消費購物走道加以

聯(lián)結(jié)，塑造出四時四季都可以舒適消費的購物環(huán)境。事實上，由于這類型設(shè)計已成為現(xiàn)代大型購物中心的主流，使得Mall這個詞成為大型

購物中心的另一個代名司。

帶狀店頭則是附屬性質(zhì)的零售商家，而停車位通常就設(shè)計在這些店家的門口。帶狀店頭間通常由各店家門前的開放式走廊串聯(lián)，而沒

有密閉的走道。帶狀店頭可能是呈直線狀，也可能是“U”或"L”型。

二、大型購物中心的種類

購物中心(ShoppingCenter)一詞最早誕生于1950年的美國，而自此，購物中心的種類便隨著產(chǎn)業(yè)的日趨蓬勃而更見繁復。對購物中

心的分類，早期的專家提出四種基本類型：鄰里型(NeighborhoodShoppingCenter),社區(qū)型(CommunityShoppingCenter),區(qū)域型(Regional

ShoppingCenter),以及超區(qū)域型(SuperregionalShoppingCenter)。不過由于產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)u趨多元性，因此這四種分類已不足以涵蓋現(xiàn)今的

多樣化購物中心。國際購物中心協(xié)會因而在1994年分類出8種不同的購物中心。國際購物中心協(xié)會的這一項分類是根據(jù)購物中心所提供的

商品及服務內(nèi)容，以及其規(guī)模來作為劃分基礎(chǔ)。在表一中所提供的各類數(shù)字，例如其占地規(guī)模，主力承租戶數(shù)目以及購物區(qū)大小等，都是

大致上的‘代表數(shù)字'，并非是絕對的。例如某個‘混血型'式的購物中心就可能包括兩或三種不同類型購物中心的特色，甚至有些購物中

心的設(shè)計觀念已龐大到任何一種單一的分類都不適宜。

依據(jù)國際購物中心的分類，大型購物中心共分為：鄰里型購物中心(NeighborhoodCenter),社區(qū)型購物中心(CommunityCenter),區(qū)

域型購物中心(RegionalCenter),超區(qū)域型購物中心(SupperregionalCenter),時裝精品購物中心(Fashion/SpecialtyCenter),大型量販(業(yè)

種)購物中心(PowerCenter),主題與節(jié)慶購物中心(Theme/FestivalCenter)以及工廠直銷購物中心(OutletCenter)。

以下就以此分類為基礎(chǔ)，分述各類型購物中心的特色及其基本架構(gòu):

(-)鄰里型購物中心：此類型購物中心，以提供最鄰近地區(qū)(不論是住宅區(qū)或商業(yè)區(qū))，最基本、每日必需的便利消費為基本設(shè)計理

念。它強調(diào)與住宅區(qū)或商業(yè)區(qū)的結(jié)合，而因為其主要是提供基本的日常消費，因此鄰里型購物中心有一半以上是以『超級市場』為主要商

店，販售各類日常用品及服務，再佐以銷售藥品、冤貨、零食糖果、衣物及個人服務的各類較小型商店。次要的主要商店為小型的龕貨藥

品店，約有1/3的鄰里型購物中心是以此為重心。

鄰里型購物中心通常呈直線型，各店家由店門前的開放式走廊相互串連。以可出租樓地板面積(GrossLeasableArea,GLA)而言，鄰

里型購物中心大約是3萬到10萬平方英尺，商圈服務人口約在2,500人到4萬人之間。

(-)社區(qū)型購物中心：社區(qū)型購物中心的基本設(shè)計理念與鄰里型購物中心大致相同，但是卻比鄰里型購物中心提供范圍更廣泛的成

衣及紡織類(Softgoods)產(chǎn)品。最常見的主要承租商店有超級市場、竟貨店、連鎖藥品百貨店及中小型的折扣百貨店等，再加上例如衣物、

家庭五金/家俱、玩具、家電及運動用品等折價專賣店。以主要承租戶而言，近年來較大型的全國性連鎖店已逐漸取代了中小型百貨店，成

為大多數(shù)社區(qū)型購物中心的主要重心。

社區(qū)型購物中心也呈帶狀，除了直線型外，還有呈“L”型及“U”型的。一般可出租樓地板面積(GLA)大約定在10萬平方英尺到

30萬平方英尺之間，商圈服務人口約在4萬人到15萬人之間。

(三)區(qū)域型購物中心：區(qū)域型購物中心大都建筑在交通樞紐地區(qū)，服務也以提供給大型商圈或住宅區(qū)為主。所提供的商品種類既深

且廣(所增加的商品種類大部份是農(nóng)物紡織類)，而所提供的服務也多樣且深入。區(qū)域型購物中心對消費者的最主要吸引力為其主力商店：

傳統(tǒng)的大型百貨公司，大型量販店或者是精品專賣店。

區(qū)域型購物中心的周邊土地運用也呈現(xiàn)多樣化，除了提供以購物中心為目的的建筑物之外，其土地建筑規(guī)劃還包括提供辦公、住宿、

娛樂、餐飲、電影等各類型活動；從而使得區(qū)域型購物中心的功能除了購物消費外，更擴大到休閑、社交、商業(yè)服務、娛樂等。

典型的區(qū)域型購物中心是采用密閉式的，由室內(nèi)的走道串連各個消費點，并由中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)控制室溫?？沙鲎鈽堑匕宄鲎饷娣e

（GLA）由30萬平方英尺到100萬平方英尺不等，商圈服務人口在15萬以上。區(qū)域型購物中心雖然只占全美購物中心不到5%,但是其影

響卻極為深遠，同時也是首先對都會的商業(yè)中心提出挑戰(zhàn)的新型態(tài)消費業(yè)種。

（四）超區(qū)域型購物中心：超區(qū)域型購物中心大致上類似于區(qū)域型購物中心，但卻有更多的主力商店（主要是大型的百貨公司，通常

是3個以上），以及更深入且多樣的商品及業(yè)種，而所服務的商圈人口數(shù)也更為龐大。

超區(qū)域型購物中心也是采用封閉式的，可出租樓地板面積在100萬平方英尺以上，有些甚至超過250萬平方英尺。商圈服務人口則至

少在20萬以上。

（五）時裝精品購物中心：此類型購物中心的最大特色是通常沒有主力商店（Anchor）。主要的商品為高品質(zhì)及高單價的各類成衣精品

店、古董藝術(shù)品店，或是手工藝品店。雖然一般并沒有主力商店，但有時也有連鎖的餐廳或娛樂設(shè)施（例如電影院）以吸引入潮。

這類型中心一般坐落于觀光地點或高收入地區(qū)，而整個建筑實體的設(shè)計也非常的繁復而多樣，強調(diào)裝潢的高貴及景觀設(shè)計的精致。樓

地板出租面積（GLA）?-般低于25萬平方英尺，最常見是在5萬平方英尺到7萬平方英尺之間。

（六）大型量販（業(yè)種）購物中心：此類型購物中心通常由好幾個互不相屬的主要承租戶（Anchor）組成，包括大型百貨公司，量販

店如'Wal-Mart','K—Mart'等，倉儲式量販俱樂部（WarehouseClub）如'Sams'和4PriceClub\以及對某類型貨品提供低價且多樣

選擇的“單一-業(yè)種量販店（CategoryKiller）”。

兒乎所有的（PowerCenter）都采用開放式購物的建筑。根據(jù)調(diào)查顯示，目前全美有大約200家的此類型購物中心。其中較知名的洛杉

磯市郊的WalleyCenter'和*TastinMarketPlace）,鳳凰城的'ScottsdalePavilion'以及舊金山市郊的'Metro280Center'。這些購物中心

借著大型及與生活相關(guān)的廉價商店以及'CategoryKiller',例如'玩具反斗城'，'TJMaxx'、'HomeClub'、'Nike’等不同取向的店家來

吸引消費者。故而其商店業(yè)種安排考慮的標準并不在商店規(guī)模的大小，而是以消費者的生活及購物為取向。此種購物中心在不同的層面與

傳統(tǒng)的社區(qū)型或區(qū)域型購物中心競爭，也給傳統(tǒng)購物中心嚴重的沖擊。

(七)主題律慶型購物中心：典型的主題/節(jié)慶購物中心會選擇一個主題，而這項主題則由其個別商家的建筑設(shè)計，甚至商品的設(shè)計造

型所共同表現(xiàn)出來。其主要訴求是針對地區(qū)外來的觀光客，有時會有餐廳及娛樂設(shè)施為主力商店。主題/節(jié)慶型購物中心通常位于郊區(qū)，而

且多數(shù)是由一些老建筑物、或具有歷史價值的古建筑物改建而成。

(八)工廠直銷購物中心(OutletCenter)：此類型購物中心由生產(chǎn)制造商(Manufacturer)組成，以低價的自有品牌的零碼商品及剩

余貨品。

根據(jù)資料顯示，1987年全美大約有115個工廠直銷式的購物中心，但是到1990年，這個數(shù)目已增加到280個，其增加的速度大約是每

年30個。工廠直銷式的購物中心通常占地非常廣大，甚至超過區(qū)域型及超區(qū)域型的購物中心，雖然美國目前正處于不景氣的低潮，但是由

于此類型購物中心可以使服飾業(yè)及其他制造業(yè)以低價銷售其庫存品以獲取利潤，所以家數(shù)也迅速成長。舉這類型購物中心中最大的‘Gurnee

Mills'為例，其占地達399,300坪，賣場面積達58,685坪，從購物中心的一端到另一端達1.6公里，停車場可以容納14000輛汽車，購物中

心內(nèi)有6個主力商店以及230個專賣店和餐廳。

在70年代中期，工廠直銷式購物中心是為了處理瑕疵品或調(diào)整產(chǎn)品庫存而成立的。初期是以廉價的商品力號召，并且有許多賣場都是

以無裝潢的倉庫型態(tài)出現(xiàn)。近年來為了改變消費者認為此類型購物中心缺乏精致和高尚物品的拙劣形象，有愈來愈多的工廠直銷式購物中

心也強調(diào)展示空間及裝潢的設(shè)計，以求達到更高雅的購物環(huán)境塑造。

除了前述這幾種購物中心之外，還有許多其他不同名目的購物中心。這些購物中心雖然名稱不同，但其服務的內(nèi)容及功能卻與前述的

八種購物中心大同小異。例如多用途購物中心(Mixed-useCenter),以提供零售、辦公、餐飲娛樂、飯店住宿等目的為主。還有折價品購物

中心(Off-PriceCenter),以銷售低價格的名品為主。另外也有因為規(guī)模差異，而不同定義的購物中心，例如規(guī)模最小的便利購物中心

(ConvenienceCenter),可能由類似7-Eleven的小型超市組成：或者是規(guī)模極為龐大的超低價購物中心(Superoff-PriceCenter),由生產(chǎn)制

造商、大型百貨公司等業(yè)種組成。

前述的大型購物中心分類主要是以其所提供的服務功能的差異為分類基礎(chǔ)。若是以購物中心的造型來劃分，則有九種不同型式的大型

購物中心(請參閱圖一到圖八)，茲分述如下：

(-)直線帶狀(StripShaped)：直線帶狀的購物中心，其店頭呈直線并列，而停車場也呈直線狀的排列在各店家前，進出貨及其余

服務則在各店家后面，主要承租戶通常位于帶狀的中心點，或者是在直線帶狀的一端。呈直線帶狀的購物中心通常是小型的鄰里型購物中

心，但偶爾也會有較大型的購物中心呈直線帶狀。(詳見圖一)

圖一直線帶狀的購物中心

道路

停車場

1

1A*

主要承租人

進、出貨、服務地區(qū)

1A*表示主要承租戶的另一個可能位置

資料來源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（二）“L”型（LShaped）：L型的購物中心其主要承租戶大多位于L形兩端中的一端。此種形狀也最適合構(gòu)建于位在轉(zhuǎn)角的上地上,

而且許多早期的鄰里型購物中心及社區(qū)型購物中心都采用此形狀。（詳見圖二）

圖二L型購物中心

□

道路

進

、

出

貨

停車

場

服

務

道區(qū)

路

1

主要承租戶

進、出貨服務區(qū)

資料來源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（三）“U”型（UShaped）：此種形狀的大型購物中心，其最多可以容納三個主要承租戶。在U字形的兩頂端各一個，而最重要的主

要承租戶則位于U字形的中間。U型的購物中心以社區(qū)型（或以上）購物中心最多。（詳見圖三）

圖三U型購物中心

道路

進

23進

部

次

患

承

、

、

口

出

出

矛

什

停

車

場

貨

貨

服

服

務

務

區(qū)

區(qū)

最王要承租尸

進、出貨服務區(qū)

資料來源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（四）集團型（ClusterShaped）：早期的區(qū)域型購物中心便是設(shè)計成這種集團型。主要承租戶位于最中間，而其余附屬的商店及設(shè)施

則呈'三合式’的將主要承租戶包圍起來，最外側(cè)才是停車場。進出貨的服務則經(jīng)由特殊專用的通道。早期集團型的購物中心大都是開放

式的，后期隨著密閉空調(diào)空間成為潮流，集團型的購物中心也逐漸發(fā)展出許多“Mall”（英文本意為林蔭通道，引申為具有遮蔽的通道）去

互相連接新的店頭，使得整體規(guī)模更加擴大。（詳見圖四）

圖四集團型購物中心

道路

停1

車最主要承租戶

場

道路

資料?來源：Carpenter?sShoppingCenterManagement

（五）“T”型（TShaped）：此種形狀的購物中心主要是針對三個主要承租戶而設(shè)計，使得每個主要承租戶位于T字形的三個頂點。周

遭則設(shè)有停車場，有些設(shè)計者認為，這種設(shè)計會使得從某個主要承租戶的正門進入的消費者，看不到另外兩個主要承租戶，（請詳見圖五）,

從而喪失了商機，但是贊成此種設(shè)計的人卻認為如此一來，可以使得各主要承租戶的附屬承租戶因為更接近主要承租戶，而商機更加蓬勃。

“T”型的購物中心通常是兩層的建筑。

圖五T型購物中心

資料來源：Carpenter'sShoppingCenterManagement

（六）三角形（TriangleShaped）：三角形的購物中心其目的就如同T型購物中心，主要為容納三個不同的承租戶，但不同的是三角型

購物中心的設(shè)計，將使得消費者不論從那一個主要承租戶的入口進入購物中心，都可以看到另外兩個主要承租戶。三角型的設(shè)計雖然會浪

費土地，但對于地塊不是四方形的地基卻極為合適。三角型的購物中心也可以是兩層樓的建筑。（詳見圖六）

圖六三角形購物中心

道路

（七）啞鈴型（DumbbellShaped）：此類型購物中，主要是兩個主要承租戶位于兩端，而在中間則是由兩排附屬商家以面對面方式帶

狀并列，停車場則位于購物中心的四周。啞鈴型的設(shè)計是要利用兩端的主要承租戶來吸引消費者在購物中心內(nèi)做雙向的流動，以獲得最大

的消費效果。（詳見圖七）

圖七啞鈴型購物中心

道路

道路

資料?來源：Carpenter?sShoppingCenterManagement

（八）十字啞鈴型（DoubleDumbbellShaped）：以兩個不同的啞鈴型購物中心做十字的垂直交叉，即成為此類型的購物中心。四個頂

端各有一個主要承租戶，同時以商店街串連起來。（詳見圖八）

圖八十字啞鈴型購物中心

道路

停車場

停車場

道路

資料來源：CarpenterJsShoppingCenterManagement

(九)垂直立體式(VerticalShaped)：此類型的大型購物中心通常位于市中心區(qū)人口密集地點，以中庭為中心，四周則是高聳的摩天

大樓圍繞，每層都有電梯或手扶梯提供消費者最便利的到達方式。

大型購物中心的發(fā)展起源及歷史沿革

大型購物中心的起源，在不同的地區(qū)有其不同的歷史條件及背景，但是總體而言，促成大型購物中心的形成，則有下列共同的因素：

(1)經(jīng)濟與社會建設(shè)方面：大型購物中心的建構(gòu)規(guī)模龐大，所需投入的各項資源不低于一項大型公共建設(shè)的推動。但是大型購物中心

除了具有‘公共建設(shè)方案'所能提供的公眾服務及促進基本建設(shè)發(fā)展之外，更具有促進消費能力，進而使得整體商業(yè)活動由衰變興、甚或

更為蓬勃發(fā)展。因此大型購物中心的規(guī)劃建設(shè)，在各個已有大型購物中心這項產(chǎn)業(yè)的國家而言，大都兼具有經(jīng)濟方面及社會建設(shè)方面的使

命。例如1960、70年代，大型購物中心在美國之所以迅速發(fā)展，便兼具有經(jīng)濟發(fā)展與新市鎮(zhèn)建設(shè)的雙重意義。

(2)科技方面：現(xiàn)代科技的發(fā)展是促成大型購物中心產(chǎn)生的重要關(guān)鍵，而科技方面的成熟與否，則是大型購物中心能否架構(gòu)形成的基

礎(chǔ)條件。因此綜觀已有大型購物中心蓬勃發(fā)展的先進國家，都是在科技方面一一諸如汽車工業(yè)、交通建設(shè)、營建建筑、甚至電腦、環(huán)保工

程等，已到達某個成熟程度，而這些科技方面的發(fā)展，從而也協(xié)助了大型購物中心的發(fā)展。

(3)生活消費方面：生活消費方面的轉(zhuǎn)變趨勢，是大型購物中心之所以會在近50年來快速成長的最主要原因。從生活方面而言，都

市型生活型態(tài)崛起，促成了大量人口聚集在緊密的地理區(qū)域內(nèi)，這使得消費行為可以集中而高量的產(chǎn)生在一個特定地點內(nèi)，而消費方面的

最大改變，則是消費的目的不再只是在購買一種實質(zhì)而看得見的物品，它更是在購買-?種'感覺’——可以滿足人類生理及心理的雙重需

求。以美、日兩國而言，前述在生活及消費方面的轉(zhuǎn)變趨勢，正是大型購物中心之所以會在這兩個國家興盛林立的原因。

以下就分別以大型購物中心在美、日兩國的起源及發(fā)展歷史沿革，做進一步介紹。

--美國大型購物中心的起源及發(fā)展歷史

嚴格的說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以回溯到1920年代初期由西爾斯羅巴克(Sears,Robuck&Co)公司所規(guī)

劃建造的許多獨立商店街。希爾斯公司在此時已察覺到‘汽車革命’所將帶給美國社會的重大影響，因此它將這些獨立商店街建筑在遠離

市區(qū)中心的邊緣地帶，具有初步的整體規(guī)劃，同時附設(shè)了免費的停車場，成為最早為了因應汽車革命及社會發(fā)展而建立的購物中心雛型。

不過被視為現(xiàn)代大型購物中心始祖的，卻是土地建筑商人尼克斯(J.C.Nichols)于1920年代中期在美國密蘇里州堪薩斯市(Missouri,

KansasCity)所規(guī)劃興建的*CountryClubPlaza'o原本CountryClubPlaza的興建，只是一項大型住宅區(qū)興建計劃中的一項子計劃，其目的

是為了要提供住宅區(qū)內(nèi)居民一個可以舒適享受消費服務的場所。但由于尼克斯體會到汽車時代即將來臨，同時社會整體消費習性也將隨之

改變，因此他在規(guī)劃CountryClubPlaza時，將一些極為先進的理念加入整體計劃內(nèi)。CountryClubPlaza的特色有：經(jīng)過統(tǒng)一選擇管制的商

店承租戶、設(shè)計一致的建筑物、特定而遠離道路的停車空間，以及全面統(tǒng)一的管理策略。而這些特色，都成為日后大型購物中心的基本規(guī)

范。

在1930年代，小型而呈帶狀(StripCenter)的購物中心，開始在美國許多大都市的邊緣地區(qū)產(chǎn)生。這些帶狀購物中心通常一如其名的

呈現(xiàn)出一長條的線狀，經(jīng)常是以一家超級市場(Supermarket)為重心，再搭配藥店及其他提供小型服務的便利商店。停車場的設(shè)置則遠離

主要道路，而且一般都正對著購物中心的各商家門口。其中最知名為休派瑞特(HughPrather)在1930年，于達拉斯(Dallas)所開發(fā)的

HighLandParkShoppingVillageo這個購物中心同時也被視為第一個標準的大型購物中心。

雖然早在1920年代，美國地區(qū)即有初期的大型購物中心產(chǎn)生，但是真正逐漸成為潮流的，還是在二次世界大戰(zhàn)之后。此時美國的社會

由于戰(zhàn)爭的結(jié)束，而產(chǎn)生了一項新的需求美國人之夢：擁有一"家(TheAmericanDream：HomeOwnership)o政府為了滿足這項新的社會

需求，同時也為了刺激戰(zhàn)后的經(jīng)濟，于是開始在土地取得較為容易，同時土地價格也較為低廉的社區(qū)。大量興建經(jīng)過整體規(guī)劃的住宅區(qū)。

這項政策使得美國的都市發(fā)展開始走向郊區(qū)化。住宅郊區(qū)化的趨勢再加上快速交通道路系統(tǒng)的建立，以及汽車的逐漸普及化，使得大型的

商圈慢慢的在郊區(qū)形成，而大型購物中心這種提供足量的停車空間，多性質(zhì)、多樣式商品選擇，并提供整體而舒適購物環(huán)境的企業(yè)，乃得

以順水推舟的開始蓬勃發(fā)展，到1950年末期，已經(jīng)大約有近3000個購物中心分布在美國。

1950年，華盛頓州西雅圖市(Seattle,WashingtonState)4Northgate'購物中心，以及麻塞諸塞州佛萊明罕市(Framingham,Massachusetts

state)4ShoppersWorld)購物中心的設(shè)立，為現(xiàn)代大型購物中心的發(fā)展邁向一個新的里程碑。它們是最早以百貨公司為主要承租戶(Anchor

Tenant)的兩個購物中心，其中'Northgate'是最原始的‘Mall'型購物中心，它主要是由兩條面對面的帶狀中心(StripCenter)所組成，

中間由一條人行通道連結(jié)。'Northgate'同時也是第一家提供中央暖氣系統(tǒng)以及地下服務通道的購物中心。'Shoppersworld'則是第一個兩

層建筑的購物中心，第二層并有人行路橋連結(jié)。

1954年iNorthlandCenter)在密西根州底特律市(Detroit,Michigan)設(shè)立。它是第一家以圓環(huán)狀串連的建筑,占地約37,000坪,最

中心是一家百貨公司為主體，再環(huán)以衛(wèi)星商店，而最外圍則是停車場。'NorthlandCenter'同時也是第一家有中央冷暖氣系統(tǒng)，以及第一家

積極以建筑物景觀，造園設(shè)計以及雕塑去吸引消費者的購物中心。

1956年，'SouthdaleCenter'在明尼蘇達州的明尼亞波里斯(Minneapolis,MinnesotaState)附近開業(yè)，它是第一家全部密閉式冷暖空

氣調(diào)節(jié)的購物中心。不過"SouthdaleCenter'在大型購物中心發(fā)展史上最重要的意義是，它是第一家擁有兩個主要百貨公司Dayton以及

Donaldson's的購物中心，這項特色影響后世甚巨，使得往后大型購物中心走向更多樣化，也更大型化。

至1964年，全美地區(qū)已有將近7,600家購物中心。在購物中心數(shù)量快速成長下，發(fā)展一個購物中心已經(jīng)不再是件單純的事。規(guī)劃及經(jīng)

營方式隨著產(chǎn)業(yè)的成長，而有了逐步的實驗及改變，同時不論在財務計劃、承租戶及商品選擇，區(qū)位選擇、營運管理等方面也都經(jīng)過許多

調(diào)整及改革。

1972年左右，大型購物中心數(shù)量增加到14,000家左右。在70年代，美國地區(qū)的大型購物中心面對兩個新的議題，首先是環(huán)境保護的

問題。環(huán)保觀念于此時逐漸受到社會大眾的重視，因此許多相關(guān)的法令(例如空氣清潔法，綠地規(guī)范等)也紛紛的設(shè)立，這迫使大型購物

中心的開發(fā)業(yè)者必須注重土地開發(fā)與環(huán)境保護之間的平衡，從而使得大型購物中心的業(yè)者們開始重視綠地規(guī)劃、建筑物設(shè)計、水土保持、

交通系統(tǒng)，甚至美學考慮等。

第二項議題是能源危機。由于大型購物中心的規(guī)模在70年代有逐漸擴大的趨勢，而此時乂恰逢全球性的能源危機，因此大型購物中心

在諸多設(shè)計上也逐漸重視如何節(jié)約水、電等資源，例如建筑材質(zhì)的選擇，光源、水源的管制，室溫的控制等都影響了大型購物中心在以后

的發(fā)展趨勢。

在70年代這段期間內(nèi)所構(gòu)筑的大型購物中心，有許多是為了服務新開發(fā)的住宅區(qū)。而隨著美國國民消費能力的增強，以及講究整體消

費環(huán)境的新趨勢，此時的購物中心在設(shè)計上也融合了其他相關(guān)的服務設(shè)施，例如聲光娛樂，速食餐飲、專用商品店等，試圖使購物中心所

提供的是一個全面而質(zhì)優(yōu)的‘消費經(jīng)驗例如紐約的'SouthStreetSeaport'以及在波士頓的‘FaneuilHall',在初開張時便吸引了大批的

人潮。而這種新的經(jīng)營觀念，也將購物中心的發(fā)展推向另一個新領(lǐng)域。

1980年代是購物中心最為蓬勃發(fā)展的一段時間，光在1980年到1990年的10年間，就有16,000家購物中心在全美國各地產(chǎn)生。至1982

年底，確定的購物中心家數(shù)是23,304家，占地達32億3,000平方英尺，而年營業(yè)額也超過4440億美元。

在這個時候，跨區(qū)域的大型購物中心已經(jīng)愈來愈普遍，成為產(chǎn)業(yè)的發(fā)展主軸。同時大型購物中心在80年代也深入美國各個社區(qū)，以它

所能提供的各種功能，吸引了不同年齡層、不同背景的消費者，真正成為美國人生活文化的一部份。值得一提的是，到了80年代晚期及90

年代初期，具有主題(Theme)的購物中心開始迅速成長，使得購物中心的主要目的逐漸成為消費與娛樂并重的現(xiàn)象，例如位于拉斯維加斯

的'ForumShopatCeasars',便是以仿古羅馬建筑風格作為內(nèi)裝潢主題，讓來此消費的游客完全融入中古世紀的情境中。同時這個時期的購

物中心，在其構(gòu)筑規(guī)模上呈現(xiàn)大小互見的現(xiàn)象，而經(jīng)營型態(tài)也轉(zhuǎn)變?yōu)槎喙δ馨ㄗ∷?、文化、運動娛樂等。此點在稍后有關(guān)大型購物中心

之發(fā)展現(xiàn)況的章節(jié)中，再做進一步詳述。而90年代到1995年為止全美購物中心已達42,000家，營業(yè)額已達8,800億美金(參考表六)。

二、日本大型購物中心的起源及發(fā)展歷史

大型購物中心在日本之所以能夠發(fā)展，具有兩項基本的背景條件。第一，日本是島國，地理環(huán)境狹窄，再加上人口眾多，因此追求土

地及空間利用效率的極大化，幾乎已成為日本人一致的追求目標，在這情況下，能夠在一個特定空間內(nèi)提供各項消費服務，同時又能夠提

供定量停車空間的大型購物中心，便成為達成這個目標的最佳手段。尤其近年來日本產(chǎn)業(yè)大量外移，留下不少閑置土地，再加上關(guān)貿(mào)總協(xié)

烏拉圭談判后可望有大量廢置農(nóng)地產(chǎn)生，對于大型購物中心的發(fā)展可謂是一大助益。其次是日本人的消費習性自第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，

開始有了新的轉(zhuǎn)變。戰(zhàn)后新生族在美軍占領(lǐng)期間，受到西方文化的強烈影響，再加上經(jīng)濟發(fā)展使得國民消費能力提高，使得消費者在購買

時不僅追求方便性、多樣性，注重個人品牌的需求，同時更重視'整體購買經(jīng)驗'的良否。這種趨勢更促成了大型購物中心的產(chǎn)生。

以年代而言，日本大型購物中心的開始，可以追溯到1945年代。當時有許多在車站附近聚集，以滿足進出火車站人潮之消費需求的各

類型攤販。這些攤販未經(jīng)過整體的規(guī)劃管理，其實離所謂的‘現(xiàn)代大型購物中心'仍有一段距離，但是其集中的模式及所聚集的地點，可

算是為日本大型購物中心奠定雛形。

在1950到1960年代，以這些車站附近的攤販為基礎(chǔ)，各類型消費物種及商家逐漸大量的投入，并開始沿著重要的鐵路及交通系統(tǒng)向

外做線型的幅射發(fā)展。店家模式由50年代初期的商店街，到50年代中期的地方型百貨店，60年代車站附近的超級商店，至60年代中期則

在鐵路沿線產(chǎn)生了許多集中而大型的超級商店。

有了這些消費業(yè)種的繁榮，再加上日本經(jīng)濟在戰(zhàn)后的飛快成長，大型購物中心的構(gòu)筑便呼之欲出了。日本大型購物中心的創(chuàng)建作品中，

以1969年的‘玉川高島屋’為其代表，不過此時的設(shè)計中心理念，仍尚未跳脫'百貨公司'格局，所提供的服務仍較為有限且集中。1970

年代開始，汽車的使用逐漸在日本各地普遍化，而隨之而來的問題是停車空間的不足，因此當時日本的消費業(yè)者兒乎都開始體會到'沒有

停車位，就沒有生意（N。Business）’所代表的意義。

在70年代初期到中期，經(jīng)過整體專業(yè)規(guī)劃、景觀設(shè)計及經(jīng)營管理的大型購物中心開始成為主流。其中尤以位于西日本，從大阪為中心

商業(yè)區(qū)的兒個購物中心最具代表。例如千里新城的‘謝爾西'購物中心、'巴恩瓊'購物中心等。它們特殊的建筑景觀，例如挑空（Deck）

廣場、庭園、噴泉（Fountain）等，都成為都市外圍引人注目的消費人潮集中地。

1970年中期到80年代的初期，日本開始產(chǎn)生了集文體、娛樂、休閑運動等消費行為于一體的新型購物中心。例如1978年于東京原宿

區(qū)開業(yè)的‘拉佛雷?原宿'，便是一個具有整合性功能的中規(guī)模購物中心。同時這個時期也產(chǎn)生了許多遠離都市、構(gòu)筑于大都會外圍的購物

中心，例如'下關(guān)SeamaH',以及'青森的三路德'購物中心等，提供了日本大型購物中心在郊區(qū)發(fā)展構(gòu)建的經(jīng)驗基礎(chǔ)。

在這段期間，為了因應'消費服務多樣化’以及'設(shè)施內(nèi)容復合化’的趨勢，許多超過10萬平方公尺（約3萬坪）的大規(guī)模購物中心

也于這個期間開始構(gòu)筑。例如位于東京的'陽光城市阿而巴'，以及位于大阪的‘難波城’等，都是名噪一時的經(jīng)典之作。

由80年代初期到中期，日本地區(qū)大型購物中心的發(fā)展開始全面跨出以滿足‘消費層面'為主的單一目標，進入了滿足其他社交生活需

要的多功能目標時代。這段期間大型購物中心的設(shè)立，已不再是以‘購物中心（ShoppingCenter”的機能為第一需求，而是已經(jīng)涵蓋了諸

如辦公大樓、旅館飯店、會議及活動場所、甚至包含了公家單位的公共設(shè)施在內(nèi)；其所提供的服務，可說是朝著‘全方位’的理念設(shè)計。

例如1981年開設(shè)的船橋'LalaPort'購物中心，就被稱為是全日本最具代表性的復合功能大型購物中心，其在最初構(gòu)建時，仍是屬于街廊

型的發(fā)展，隨后因應各種新產(chǎn)生的服務需求而逐漸擴建，總面積達到20萬平方公尺。而設(shè)施組合也以服務社會各方面需求為主。

1985年，位于尼崎的'冢新'購物中心成立。它的設(shè)計理念是以‘小都市’的觀念為中心，結(jié)合了建筑物、公共設(shè)施、道路交通成為

一個大型的復合建筑體，這種新類型的整體觀將日本大型購物中心的發(fā)展推向另一個全新的里程碑。冢新大型購物中心的基地面積達5萬

平方公尺，樓地板總面積達13萬平方公尺，同時整體景觀上也展現(xiàn)都市型建設(shè)的特色。在此同時，其他地區(qū)的大型購物中心也相繼發(fā)展。

例如前面提到，位于日本關(guān)西的船橋LalaPort大型購物中心，原來屬于街廊型的購物中心。但在相繼擴建的結(jié)果，目前已成為全日本最大

的大型購物中心，其總面積連同前階段的建設(shè)已達到20萬平方公尺左右。預料這種大型化、功能設(shè)施復合化，及‘小都市'化的趨勢會繼

續(xù)延伸至90年代以后。

大型購物中心在臺灣的發(fā)展起源及現(xiàn)況

一、大型購物中心在臺灣的定義及種類

民國83年7月22日由經(jīng)濟部及內(nèi)政部共同發(fā)布《工商綜合區(qū)設(shè)置方針及工商綜合區(qū)開發(fā)設(shè)置管理辦法》，使得大型購物中心得以依法

在工商綜合區(qū)內(nèi)設(shè)立構(gòu)建。根據(jù)所頒布的辦法，其對工商綜合區(qū)一詞之解釋為：

“工商綜合區(qū)指都市近郊之交通便利區(qū)，在一定范圍內(nèi)之土地，依其區(qū)位與當?shù)匕l(fā)展需要規(guī)劃設(shè)置，供輕工業(yè)、試驗研究、修理服務、

工商服務、運輸倉儲、批發(fā)零售等使用”。除此之外，該辦法中另有分區(qū)定義，其第四條第五款解釋了購物中心分區(qū)：

“指提供設(shè)置結(jié)合購物、休閑、文化、娛樂、飲食、展示、資訊等設(shè)施于一體之大型購物中心或結(jié)合倉儲與賣場于一體之倉儲量販中

心使用之分區(qū)二

為了更進一步探討大型購物中心一詞，茲引用中華民國購物中心發(fā)展協(xié)會的定義及其分類來做解釋：

“購物中心”是以單一開發(fā)性主體計劃所規(guī)劃的商業(yè)型態(tài)，為一可同時提供購物、休閑、餐飲娛樂、文教及生活服務等功能的復合性

商業(yè)空間，此空間需以高品質(zhì)之購物環(huán)境，滿足消費者購物方便性、消費舒適性及娛樂選擇性，同時并應具備以下要項：

1.總營業(yè)面積不小于1000坪，而購物中心的名稱又因營業(yè)面積之差異而有不同:

社區(qū)型（小型）購物中心1000到3000坪

區(qū)域型（中型）購物中心3000到6000坪

都會型（大型）購物中心6000坪以上

特殊型購物中心面積不拘

2.全部賣場內(nèi)共包含15家以上獨立營業(yè)之商家。

3.賣場面積最大之營業(yè)單位，其面積不大于賣場總面積80%以上。若其他零售商店之總營業(yè)面積已超過1000坪，則不受此規(guī)定之限。

4.全部營業(yè)單位應共同成立管理委員會，進行整體聯(lián)合廣告行銷及管理維護等工作。

5.位于合法之土地使用分區(qū)上，并提供足夠之停車位。

此項定義與前文曾提到國外對大型購物中心的定義，在原則上并無太大差異。唯一較大不同的是，臺灣的大型購物中心的開發(fā)業(yè)者由

于考慮土地取得成本的問題，因此都傾向于架構(gòu)在規(guī)劃的工商綜合區(qū)內(nèi)，如此一來，對土地取得的限制較為復雜。然而就大型購物中心旨

在提供各類型消費者一個全方位的服務設(shè)施而言，卻是相同的。

二、大型購物中心在臺灣的源起背景及其發(fā)展現(xiàn)況

大型購物中心在臺灣之所以有其發(fā)展的必要性，乃是基于下列幾項背景條件：

（1）高土地成本的形成：臺灣是個島國，土地資源原本就有限，再加上島內(nèi)高山林立，使得可供人類從事居住及商業(yè)行為的土地空間

更加有限。近數(shù)十年來快速商業(yè)化的結(jié)果，使得城鄉(xiāng)區(qū)域發(fā)展失去平衡，人口大量集中于大都會區(qū)域，不僅使得都會區(qū)及鄰近區(qū)域一地難

求，更使得土地成本節(jié)節(jié)高升，在這種情況下，單一的消費性商業(yè)業(yè)種已難以獨立承擔土地使用的巨額成本。而即使商業(yè)業(yè)主具有足夠資

金去開發(fā)土地，設(shè)立賣場以供給消費服務，但是過高的成本也無法達成價格競爭的有利條件。因此在高土地成本的背景條件之下，單一土

地的復合多種使用(例如大型購物中心)，勢必成為最經(jīng)濟的策略。

(2)都市發(fā)展型態(tài)的演變：臺灣地區(qū)之都市發(fā)展，深為過去數(shù)十年來土地及房地產(chǎn)長期大幅增值的投機經(jīng)濟所累。雖然土地及房地產(chǎn)

蓬勃發(fā)展，對臺灣經(jīng)濟奇跡的成就功不可沒，但是投機性的土地開發(fā)行為卻扼殺了都市發(fā)展的健全規(guī)劃。土地的炒作及純?yōu)槟怖臓I建房

屋，不僅提高了土地成本、破壞整體居住生活品質(zhì)，更阻礙了公共建設(shè)土地之征收，使得全面且人性化的都市發(fā)展規(guī)劃無從進行，再加上

后汽車時代的降臨及都會外來人口急速的增加，也使得傳統(tǒng)棋盤式及放射式的都市發(fā)展已無法解決臺灣都市發(fā)展所面臨的種種問題。因此

臺灣都市發(fā)展已勢必趨向于以便捷的快速交通系統(tǒng)為主軸，串連起大小不一，但卻都能提供完整功能及人性化的市鎮(zhèn)。而如此的發(fā)展，便

塑造了大型購物中心產(chǎn)生的有利條件。

(3)生活型態(tài)及消費習性的改變：臺灣由于經(jīng)濟的快速成長，造成商業(yè)化社會的形成，‘上班族’已成為最大的社會階層。在工作占

去生活大部份時間，以及‘分秒必爭’的觀念下，生活型態(tài)已趨向'將時間做最大運用’的原則，因此'一次購足’的消費習慣因應而生。

這種消費習性使得原有的‘路邊柑仔店'的銷售方式無法生存，更促使量販式的商業(yè)模式在國內(nèi)立足。

更進一步而言，所得水準的提升也改變了原本以‘價格'為導向的消費觀念?，F(xiàn)代人對消費購物的要求，已不再僅只要求物美價廉，

而是更重視整體消費購物的舒適感受。換句話說，消費者對消費購物的要求是求得‘消費經(jīng)驗'的最大滿足，其中不只包括商品品質(zhì)的優(yōu)

點、商品價格的合理，更涵蓋了整體購物環(huán)境的舒適、便利及無障礙。

除了前述這些背景條件之外，大型購物中心在臺灣的創(chuàng)建也得利于政府相關(guān)政策及法令的推動，其中最重要者為配合政府六年國建計

劃和振興經(jīng)濟方案，及為了提升都會區(qū)居民生活品質(zhì)、解決空間堵塞問題，并協(xié)助工商業(yè)者突破土地取得不易的瓶頸，而由經(jīng)濟部及內(nèi)政

部所共擬頒布的《工商綜合區(qū)設(shè)置方針》及《工商綜合區(qū)開發(fā)設(shè)置管理辦法》。

有了這項法源，大型購物中心的構(gòu)筑得以合法化，不過大型購物中心在臺灣的發(fā)展，卻早在立法之前。其最早的雛形，可以追溯至民

國78年，由豐群集團與荷蘭的S.H.V公司所共同合作，成立了臺灣第一家'倉儲批發(fā)店’——萬客隆。萬客隆的最大特色在于備有足

量方便停車場，解決了都會消費人口對于購物時'車位難求’的恐懼癥，同時又由于提供了多樣化的商品選擇及合理的商品價位，以致于

在開業(yè)不久，便吸引了大批的消費人潮。

由于萬客隆的經(jīng)營成功，使得類似的量販相繼發(fā)展，較知名的諸如家樂福(Carrefour)、大批發(fā)百貨等，紛紛在都會區(qū)的周遭設(shè)立，不

過這時期的購物中心的功能，仍集中在提供購物式的消費服務，即便有餐飲或娛樂性的設(shè)施，但其規(guī)模及所占空間仍屬小型。不過這種具

有便利性、多樣性的新型購物方式，卻已奠定購物中心的發(fā)展潮流。

民國83年，遠東集團在臺北市敦化南路底的'遠企購物中心(TheMall)'正式向國人報到，也將國內(nèi)大型購物中心的發(fā)展推向另一個

階段，號稱是臺灣第一個大型購物中心的'遠企購物中心’是以一棟七層樓高的購物中心為主題，兩旁連接兩棟30層高的遠東國際大飯店

及遠東辦公大樓。購物中心強調(diào)精致化、人性化及自然空間，購物環(huán)境旨在提供消費者整體的購物享受，而兩旁的飯店及辦公大樓則提供

除了購物外的其他商業(yè)性活動的服務，其停車場則設(shè)置于主體建筑物的地下共5層，而停車場與購物中心、飯店、辦公大樓間則以電梯及

密閉式的走道互相串連。

嚴格說來，前述諸如萬客隆、家樂福的批發(fā)倉儲店，以及設(shè)計較精致、服務較多樣化的遠企購物中心，都無法比擬于美、日，甚至香

港、新加坡已構(gòu)筑完成的大規(guī)?，F(xiàn)代購物中心。其中最大的關(guān)鍵在于，臺灣復雜的土地使用分區(qū)管制規(guī)定限制了大型開發(fā)案的土地取得。

例如在民國83年初，位于高雄縣大寮鄉(xiāng)的萬客隆分店，便由于被地方政府認定違反了都市計劃法中之土地使用分區(qū)管制規(guī)定，而被處以斷

水斷電的方式予以勒令停業(yè)。隨后不久，萬客隆位于臺北縣的五股分店及中和分店也被臺北縣政府以相同的理由，處以斷電斷水并勒令停

業(yè)。

而政府為了改善國民整體生活品質(zhì)，進而規(guī)劃并訂定了‘工商綜合區(qū)'相關(guān)的法案以解決基本法源的問題。根據(jù)商業(yè)司的統(tǒng)計，至民

國84年9月底為止，提出申設(shè)工商綜合區(qū)案件全省共計有39件，申請面積達391公頃，占規(guī)劃開發(fā)面積（共800公頃）的48%。

依全省北、中、南、東部四個區(qū)域分析（詳表二），受理申請案件中以北部區(qū)域的申請面積最多，達167公頃，其次為南部區(qū)域的120

公頃，而中部及東部的開發(fā)面積則較預期的規(guī)劃開發(fā)面積為少。以實際獲得推薦的申請開發(fā)案件而言，則以南部地區(qū)的120公頃最多，其

次為中部的39公頃，北部地區(qū)則有4件共30公頃獲得推薦。

再將這39個申請開發(fā)工商綜合區(qū)的案件，根據(jù)全省18個生活圈分析，則以臺北生活圈的7個最多，其次為桃園、苗栗及臺中各5個

案件，高雄4個，基隆及屏東各3個，新竹及臺南各2個，其余新營、花蓮及臺東生活圈各1個申請開發(fā)案。這39個申請案件中共有20

件獲得推薦，分別位于桃園的4個，高雄的4個，苗栗3個，臺中3個，屏東3個，臺南2個及新營1個。其中屏東生活圈已達規(guī)劃的開

發(fā)面積限額。另有6個生活圈迄今向無開發(fā)申請案，它們分別是宜蘭、南投、彰化、云林、嘉義及澎湖等生活圈。

在83年'工商綜合區(qū)'相關(guān)法案通過頒布后，至84年止短短的兩年間，就有39個申請開發(fā)案。其中有20個已獲得經(jīng)濟部的推薦函，

再加上私人企業(yè)及公家單位將開發(fā)之大型商場個案，則預估在未來數(shù)年內(nèi)國內(nèi)將產(chǎn)生36個購物中心，其總樓地板面積大約有105萬坪，每

坪造價若以10萬元計，則預估僅營建