東南亞十風情園目

錄目

錄.摘要................................................................................................................................................項背景.中-盟博覽會簡介中國-盟博覽會動因...................................................................................................廣西優(yōu)勢........................................................................................................................博覽會定位....................................................................................................................嘉賓客商........................................................................................................................內容................................................................................................................................配套設施建設廣壯族自治區(qū)簡介地理位置........................................................................................................................經(jīng)濟發(fā)展........................................................................................................................欽簡介...........................................................................................................................概況................................................................................................................................交通運輸........................................................................................................................發(fā)展戰(zhàn)略........................................................................................................................經(jīng)濟狀況........................................................................................................................臨海工業(yè)園區(qū)三灣旅游開發(fā)區(qū)簡介地理位置、氣候主要旅游資源發(fā)展規(guī)劃及前景“江兩岸”項目計劃SWOT分.......................................................................................................................優(yōu)勢：劣勢：機會................................................................................................................................威脅................................................................................................................................總思路...........................................................................................................................項投資...........................................................................................................................建安費用........................................................................................................................稅費問題........................................................................................................................營銷推廣費....................................................................................................................其它費用........................................................................................................................

項目總投入....................................................................................................................收測算...........................................................................................................................欽州房地產市場綜述產品定價........................................................................................................................開發(fā)計劃........................................................................................................................項投資與收益的模型計算現(xiàn)金流量表....................................................................................................................NPV計內部收益率計算小結................................................................................................................................十風情園項目.SWOT分.......................................................................................................................優(yōu)勢................................................................................................................................劣勢................................................................................................................................機遇................................................................................................................................競爭分析........................................................................................................................客市場分析...................................................................................................................綜評價：營戰(zhàn)略...........................................................................................................................定位................................................................................................................................功能................................................................................................................................目標客戶........................................................................................................................營銷策略........................................................................................................................優(yōu)惠政策........................................................................................................................項投資...........................................................................................................................建安費用........................................................................................................................其它開發(fā)費用項目總投資....................................................................................................................收測算...........................................................................................................................客房收益........................................................................................................................餐飲收益........................................................................................................................娛樂城收益....................................................................................................................其它收益........................................................................................................................稅費及總收益項目計劃........................................................................................................................項投資與收益的模型計算時進度安排.............................................................................................................................結

附附件一、信義華信投資集團有限公司簡介附件二、欽州市一江兩岸規(guī)劃總平面圖附件三、濱江鳥瞰.摘

要“一江兩岸”開發(fā)和三娘灣旅游區(qū)東南亞十國風情園兩個項目起因于中國－東盟博覽會，是欽州市政府重點建設工程，得到了市政府的大力支持。本著嚴謹性、前瞻性的原則，本報告對這兩個項目做了可行性研究，得出以上兩個項目具有較高投資價值的結論。東南亞十國風情園暨一江兩岸房地產項目投資報告1.景國-東盟覽簡中國-盟覽動東盟十國包括文萊、柬埔寨、印度尼西亞、老撾、馬來西亞、緬甸、菲律賓、新加坡、泰國、越南。2003108溫家寶總理在印度尼西亞巴厘島第七次東盟與中國10＋1領導人會議上建議從2004起每年11在中國廣西南寧舉辦中國－東盟博覽會這一建議得到了國領導人的普遍歡迎并寫入了會后發(fā)表的主席聲明在這次會議上溫家寶總理同時建議舉辦中國－東盟上午與投資峰會峰會將與中國－東盟博覽會在南寧同期舉辦。200211，中國和東盟國領導人在柬埔寨金邊共同簽署了《中國與東盟全面經(jīng)濟合作框架協(xié)議》，標志著中國－東盟自由貿易區(qū)建設進程正式啟動。1月1起中國－東盟自由貿易區(qū)內的多種農產品開始降稅其它商品也將逐年降稅。20031217，中國商務部副部長安民在國務院新聞辦記者招待會上宣布，由中國商務部和東盟國家經(jīng)貿主管部門共同主辦壯族自治區(qū)人民政府承辦的中國東盟博覽會（簡稱“南博會），自2004起，每年月日至日在廣西首府南寧舉辦，展會地點設在南寧國際會展中心。中國－東盟博覽會創(chuàng)造了多個中國第一原因有三一是其規(guī)格之高前所未有它

是由國務院確定并由總理親自宣布的博覽會二是它有別于一次性的上海世博會是多國舉辦常年舉辦的博覽會；三是以自由貿易區(qū)為主題的。國務院大力支持中國－東盟博覽會不僅有著經(jīng)濟考慮，也有政治和安全方面的意義在一個最有爭議的地區(qū)建立戰(zhàn)略伙伴合作關系會使中國和東盟在經(jīng)濟和安全方面得到雙重收益。事實上，年以來，中國與東盟貿易額年增長速度均超過15％。2002雙邊貿易額達億美元，同比增2003為億美元，同比增長42.9%。據(jù)第七次中國與東盟領導人會議達成的共識，年雙邊貿易額將突破1000美元。中國和東盟戰(zhàn)略合作區(qū)域內，將形成一個擁有17億消費者的巨市場。廣西優(yōu)中國－東盟博覽會之所以落戶廣西南寧，主要是因為廣西擁有幾大優(yōu)勢：廣西的地理位置更為優(yōu)越2003年2份之前的合作機制在云南較之云南，廣西和東盟既有陸路接軌又有水路接軌。合作項目多與廣西相關。泛亞鐵路勘探后重新規(guī)劃改走東線，廣西境內的鐵軌硬件條件更好。港口優(yōu)勢東盟國除老撾外全部是海國欽州港又是最近東盟的港口地理優(yōu)勢十分明顯。博覽會位中國－東盟博覽會緊緊圍《中國與東盟全面經(jīng)濟合作框架協(xié)議經(jīng)自由貿易區(qū)建設實際進程以雙向互利為基本原則以自由貿易區(qū)內的經(jīng)貿合作為重點同時面向全球商界開放中國－東盟博覽會將進口與出口相結合投資與引資相結合展銷推介與專題論壇相結合，經(jīng)貿活動與文化交流相結合，促進優(yōu)勢互補，深化經(jīng)貿合作，共同實現(xiàn)本地區(qū)的普遍繁榮。嘉賓客參加中國－東盟博覽會的重要嘉賓有中國和東盟國家領導人國和東盟國家經(jīng)濟貿易部部長、地方政府領導、著名專家學者、中國和東盟國家主要商協(xié)會負責人、跨國公司及大企業(yè)CEO參展客商有中國和東盟國領先生產企業(yè)中國和東盟10主要出口商中國和東盟10招商項目業(yè)主、對外承包工程企業(yè)、其它國家和地區(qū)的跨國公司、企業(yè)、旅行社、景點景區(qū)、航空公司及與旅游業(yè)相關的其它企業(yè)。

參會客商有全球采購商、國家投資商、貿易和投資中介機構。內容“南博會”?有五大項內容，具體為：貨物貿易：展示各國優(yōu)勢產品，促進進出口成交；投資洽談：推介各國投資環(huán)境，發(fā)布招商信息，聯(lián)手吸納國際資本；服務貿易及其它合作：交流技術成果和管理經(jīng)驗，開展旅游、電信、物流、金融、工程承包等領域的合作；專題論壇圍繞自由貿易區(qū)建設的熱點問題邀請政府官員專家學者和企業(yè)家進行交流與對話；文化交流博覽會期間舉辦南寧國際民歌藝術節(jié)充分展現(xiàn)中國與東盟各國民族文化風采。據(jù)介紹，首屆“南博會”置國際標準展位2000個、非標準展位200個以及2.6萬平方米的室外展場；到會各國客商約2萬人。配套設建

接待設施方面“自治區(qū)青秀山接待基地”這一項目的建設地點在青秀山西北面目前正在進行三通一平。南寧市新城（尤其是綤東一帶增建中高檔賓館并對現(xiàn)有賓館的設施進行改造和完善。南寧國際會展中心二期工程，增設展位，增建宴會廳等項目。南博會要求南寧有3張床位，但目前南寧市僅可1.5萬張床位，缺口部分南寧加緊建設解決一部分，欽州等周邊城市幫助解決一部分。在交通信息設施方面南寧機場跑道、停機坪、貴賓室要進行改擴建；申請增設民航航班、航線；加快自治區(qū)港口設施的建設與完善，開通與東盟國家的直航班輪。建設和完善南寧通往主要旅游城市、主要景區(qū)的公路，尤其要盡快修通南友高速、南梧高速等道路。市內道路建設全面加快。建設專業(yè)博覽會網(wǎng)站，通過網(wǎng)站開展形象宣傳、招商引資和電子商務等活動。規(guī)劃建設規(guī)劃“經(jīng)濟園”,建商貿城。按照工作方案的規(guī)劃，將以南寧（武鳴）華僑投資區(qū)為基礎規(guī)劃改造為中國—東盟經(jīng)濟園吸引東盟企業(yè)來廣西投資也吸引國內對東盟出口企業(yè)在廣西辦廠。爭取明年“南博會”期間有一批項目入園開工。在南寧市還將規(guī)劃建設東盟商貿城按照方案在會展中心附近規(guī)劃建設以東盟

各國為主題的國際商貿城爭取明年月拿出規(guī)劃模型也以將現(xiàn)有部分商業(yè)街改造成以東盟國家命名并體現(xiàn)東南亞風情的商貿街。?西族治簡地理位廣西是中國五個少數(shù)民族自治區(qū)之一它位于中國大陸沿海地區(qū)的西南端面向東南亞背靠大西南處于中國東南沿海地區(qū)和中國大西南地區(qū)的交匯地帶是中國西南最便捷的出海信道。大西南的四川、云南、貴州、西藏、重慶等省區(qū)市，面264多平方公里，人億多，蘊藏著極為豐富的物產資源，戰(zhàn)略地位十分重要，是我國經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮牡貐^(qū)之一。廣西既是華南通向西南的樞紐，又是沿海、沿江、沿邊的省份；既有適應亞熱帶植物生長的氣候條件，又有豐富的礦產資源；既有方便的水、陸、空交通，又有聯(lián)接世界各地的通訊網(wǎng)絡；既是少數(shù)民族地區(qū)，又是全國重要僑鄉(xiāng)；既有發(fā)展迅猛的高科技，又有廉價的勞動力獨物的區(qū)位優(yōu)勢使廣西成為全國唯一的具有沿海沿江沿邊優(yōu)勢的少數(shù)民族自治區(qū)。經(jīng)濟發(fā)“九五”時期全區(qū)國內生產總值實現(xiàn)了年均８．１％的較快增長，經(jīng)濟實力增強，經(jīng)濟質量和效益明顯提高政收入年均增長１０％際財力五年累計增長１４倍均國內生產總值提前一年于１９９９年實現(xiàn)了比１９８０翻兩番的目標五”以來，經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)增長，2001全年實現(xiàn)國內生產總值億元，按可比價計算，比上年增長8.2%，增幅比上年提高0.9個百分點。年全年實現(xiàn)國內生產總值億元2003廣西生產總值億元比上年增長成“九五”以來快速增長的年份之一。工業(yè)生產快速增長，工業(yè)增加值億元，增長，比上年提高個百分點，其中電力、冶金、機械等特色優(yōu)勢行業(yè)對工業(yè)增長的貢獻較大。外貿進出口高速增長，出口總額億美元，增長；進口總額12.22億美元，增長32.3%。州介概況欽州是中國北部灣新興的臨海工業(yè)城市是廣西南部沿海地區(qū)的中心州市現(xiàn)轄

二縣四區(qū)，即靈山縣、浦北縣、欽南區(qū)、欽北區(qū)、欽州港經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和欽城管理區(qū)，陸地面積10843方公里，海岸線長公里，全市總人口萬，其中市區(qū)面積平方公里，人口20萬，欽州是廣西主要僑鄉(xiāng)之一，有海外華僑、港澳同胞萬人，分布在46國家和地區(qū)。欽州歷史悠久，文化底蘊深厚，全市共有文物保護單位49處，中國家及自治區(qū)重點文物保護單位8，市區(qū)就有國家級重點保護文物民族英雄劉永福、馮子材故居。欽州的自然資源十分豐富，盛產荔枝、龍眼、香蕉、芒果等，青蟹、大蠔、對蝦、石斑魚四大名產馳名中外，是中國著名的“荔枝之鄉(xiāng)”蕉之鄉(xiāng)”大蠔之鄉(xiāng)”、“奶水牛之鄉(xiāng)紅椎林是全國之最靈山縣古民居大蘆村被譽“廣西楹聯(lián)第一村。欽州市是廣西社會經(jīng)濟發(fā)展中南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的重要組成部分處以港口經(jīng)濟海洋經(jīng)濟和高新技術產業(yè)為重點的南北欽防沿海經(jīng)濟區(qū)的中心位置是大西南戰(zhàn)略信道最近便捷的出?？趶暮Ｉ贤ㄍ鶘|南亞和世界沿海國家及深入大西南的門戶隨“中國－東盟自由貿易區(qū)的建立位于東亞經(jīng)濟圈中心位置的廣西將成為中國進軍東盟自由貿易區(qū)的“橋頭堡”，欽州市將成為中國這一世界人口大國進入“中國－東盟”市場的重要門戶。交通運欽州是廣西沿海的交通樞紐桂海高速公路欽防高速公路和南防鐵路欽北鐵路均在欽州市交匯，北海機場、南寧機場距欽州只有100公里，海陸空交通便捷。濱海公路建成后將極大地促進桂南經(jīng)濟區(qū)的旅游發(fā)展中國南方省份的游客進入北部灣提供了便捷的陸路交通。欽州距周邊城市距離城市里程（公里）南寧北海梧州柳州防城百色桂林玉林河池

1209144832961385466236443欽州市具有得天獨厚的區(qū)位優(yōu)勢和地緣優(yōu)勢動廣西乃至西南地區(qū)的全方位對外開放和經(jīng)濟全面發(fā)展的龍頭，是中國與東南亞地區(qū)乃至亞太地區(qū)經(jīng)濟合作的重要橋梁。欽州市在廣西沿海3個地級市中距首府南寧市乃至大西南諸省最近，是大西南最便捷的出海信道。

欽州交通便利區(qū)位優(yōu)勢突出南臨北部灣和南中國海背靠大西南東鄰粵港澳，面向東南亞是大西南出海信道的最近出海口之一西部打開發(fā)和建設中國——東盟自由貿易區(qū)中具有“承東啟西”和“橋頭堡”的戰(zhàn)略地位。目前有南寧至欽州5條鐵路和桂林至北海等5高登記公路在此交匯市區(qū)距離南寧機場海機場均公里的高速公路路程機場是中國凈空港條件最好的機場之一有世界先進的導航設備航線直通中國各主要城市和越南、泰國、香港、澳門等國家和地區(qū)，而從南寧和北海機場到市區(qū)僅1時目前欽州市已成為廣西沿海地區(qū)重要的交通樞紐州目前已與世界上50個國家、地區(qū)有貿易往來。欽州市交通發(fā)達現(xiàn)代化海陸空大交通運輸網(wǎng)已基本形成欽州港是個不可多得的天然深水良港是孫中山先《建國方略中規(guī)劃的南方第二大港”具有水深避風、港池寬廣、無回淤、航道順直、可挖性好、可建碼頭岸線長等特點。欽州是天然的深水良港，被國務院批準設立一類口岸。規(guī)劃建成港區(qū)10作業(yè)區(qū)，深水岸線68里，可建1－萬噸碼頭個。建成后可形成億噸以上吞吐能力。目前欽州港已建成泊個，其中萬噸以上碼4，年吞吐能多萬噸，在建5噸級以上泊位6個（其中7萬噸級碼頭1），預計到2004欽州港的吞吐能力將達到1000噸以上。南昆、湘桂、黔桂、黎欽等鐵路通過進港鐵路直達欽州港。桂海高速公路公路貫穿欽州二級公路已接通絕大部分城鎮(zhèn)南寧北海兩個機場距離欽州均各約100公里，且有高速公路與機場相通。發(fā)展戰(zhàn)自治區(qū)黨委自治區(qū)人民政府制定了把欽州市建成臨海工業(yè)城市欽州港建成臨海工業(yè)港的戰(zhàn)略決策，實施“以港興市，以市促港，項目支撐，開放帶動，建設臨海工業(yè)城市”的發(fā)展戰(zhàn)略，重點發(fā)展臨海工業(yè)、工業(yè)園區(qū)和城市經(jīng)濟，大力推進大港口、大工業(yè)、大物流、大旅游建設，努力實現(xiàn)工業(yè)大港、濱海城市和旅游勝地的戰(zhàn)略目標。近幾年來隨著旅游戰(zhàn)略地位的確立欽州的旅游業(yè)面臨著前所未有的機會發(fā)展十分迅速，其獨特的區(qū)位優(yōu)勢、便捷的交通條件、完善的基礎設施、優(yōu)惠的投資政策、優(yōu)質的服務環(huán)境和良好的發(fā)展前景吸引著眾多海內外客商廣西壯族自治區(qū)人民政府決定在欽州港區(qū)一帶建設大型臨海工業(yè)園這為欽州發(fā)展提供了前所未有的機遇對新的機遇欽州市自上而下強化發(fā)展意識經(jīng)濟結構調整意識工業(yè)強市意識和招商引資意識，把臨海工業(yè)作為主攻方向，加快發(fā)展港口經(jīng)濟、現(xiàn)代農業(yè)、海洋產業(yè)和第三產業(yè)，力爭用二十年左右時間把欽州市建設成以臨海工業(yè)為主體的現(xiàn)代化城市。臨海工業(yè)一江兩岸三娘灣旅游區(qū)是今后幾年市政府的工作重點。

經(jīng)濟狀二十世紀九十年代以來，欽州全面實施“開放帶動、港口帶動、科教帶動”戰(zhàn)略，加快港口為重點的基礎設施建設，國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，?！熬盼濉逼陂g，欽州市GDP年均增長財政收入年均增長13.4％，按可比口徑，五年累計新增總量比“八五”增67.3%，財政收入增1.1倍。農民人均純收入年均增長10％，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長。工業(yè)生產取得長足發(fā)展，初步形成了制糖、建材、醫(yī)藥三大支柱產業(yè)，食品、紡織、化工、冶金和出口加工等多個骨干產業(yè)共同發(fā)展的格局以商貿旅游為龍頭的第三產業(yè)蓬勃發(fā)展城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。2002，全市億元，財政收入10.29億元。，全市GDP165.167億元，欽州財政收入億，去年城市居民可支配收入7000多元，農民2700。臨海工園港口工業(yè)園區(qū)現(xiàn)已有個項目進駐，行業(yè)包括冶金、化工、能源、石化、糧油加工、制藥、機械制造等，項目總投資億元（合同投資額），目前已投入10億元左右，全部投入后，年產值－150元/年（電廠二期未計），可解決就業(yè)。以下是一些主要項目情況。光紙業(yè)投資方為印度尼西亞客商，總投資額億，兩年后投入使用，將成為世界上最大的紙漿加工基地，目前征地工作已經(jīng)結束。公司看中欽州港主要有三個原因：一是欽州港的港口優(yōu)勢，物料運輸便利，可以滿足全球化戰(zhàn)略要求；二是這里有內河和海邊大型水庫，調水方便，日調入量達萬方/，工業(yè)和生活用水可以得到滿足而北海等港口則不行三是南海氣候適宜速生林木生長原材料供應可以得到滿足。APP公司經(jīng)過多方論證，在海區(qū)間進行了充分的分析和比較，和欽州市政府談判時間將近10，最終達成了一致。其遠期規(guī)劃投資將達到億元，以適應其全球化發(fā)展的戰(zhàn)略目標要求。欽州電廠投資方是國投電力該電力公司是中國的五大電力公司之一一期240萬千瓦投入78元，二期增加187，投資70元。2006第一臺發(fā)電機組開始發(fā)電，年發(fā)電量60千瓦，2007四臺機組將投入使用，年發(fā)電量將達240千瓦。一期投產后年產值36元。瀝青廠中外合資建設100噸瀝青廠，一期投資1億元，項目已經(jīng)完工，年產值將達26億元現(xiàn)中石油正在組織實施收購中石油人員已經(jīng)進駐做前期準備工作中石油計劃

在此基礎上將其建成大型石化基地，未來建成萬噸生產能力。電解鋅廠目前項目已經(jīng)國家環(huán)保局批準，年6月開工興建，目前正在平整土地。該電解鋅廠屬國家大型有色金屬加工企業(yè)利用進口礦產資源進行鋅電解加工出口至倫敦期貨交易所。年生產能力萬噸，投資額億元，建成后年產值將達2025元。大豆加工廠中外合資項目外方為一美國糧食加工企業(yè)年加工大豆80噸投資額3億元，目前已開工，20048月份投產，年產值20元。酒精廠木薯加工項目一期萬噸酒精生產能力投資額5.1億元月份投產二期下半年開建。項目完成后年產值億元。除以上項目外，5擁有萬噸的生產能力，總投資億元的硅錳、硅鐵冶煉加工企業(yè)也將于下半年投產，建成后產值億元。澳大利亞的焦炭項目也正在洽談中。娘旅開區(qū)介三娘灣旅游區(qū)是北部灣最具發(fā)展?jié)摿Φ穆糜蝿俚睾Ｉ掀妗捌呤芗芭c此相連的麻藍仙島、大環(huán)半島被譽為“南國蓬萊”，是世界級的海豚觀賞勝地。地理位、候三娘灣位于廣西欽州市，是新興的旅游黃金海岸。具體位于欽州市欽南區(qū)犀牛鎮(zhèn)三娘灣漁村至大環(huán)漁村一帶的海灣地處廣西南部欽州灣東與北海隔海相望南臨北部灣海域西與防城港相鄰是廣西沿“金三角的中心具有沿海和沿邊的區(qū)位優(yōu)勢。三娘灣距離市區(qū)半小時車程（標準二級公里），距離欽州港22里（濱海一級公里南寧市120里，北海市公里，防城港市公里，越南芒街里，交通方便。旅游區(qū)位于北回歸線以南，屬南亞熱帶海洋性己方氣候區(qū)，熱量充足，雨量豐沛。年均氣溫22，最冷月（1）平均氣溫，最熱月（7月）平均氣溫，年均日照時數(shù)1800時，全年無霜期354游區(qū)由于受還有氣候調節(jié)嚴寒，夏無酷暑，受我國海岸帶熱量資源最豐富的地區(qū)之一，一年四季皆可旅游。旅游區(qū)有維管束植物科133屬種主要有用材植物觀賞植物纖維植物、油脂臘類植物、優(yōu)良綠化植物等，其中，以濕地松、木麻黃、黃槿為主。欽州灣盛產大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚，還有海豚等海洋哺乳動物，同時還是眾多海鳥、沙蟲、貝殼、水蟹等還有生物的棲息地。

主要旅資三娘灣旅游區(qū)擁有國家五級旅游資源1個即海豚灣三娘灣是海豚之鄉(xiāng)這里聚居著近千只珍稀海豚。三娘灣海豚屬中華白海豚，哺乳動物，國家一級保護動物，被譽為“海上大熊貓”、“海上國寶”。此外，三娘灣有國家四級旅游資源2個：烏雷大嶺、三娘灣；國家三級旅游資8個：三娘石、三娘灘、大廟墩、紅樹林叢樹、北部灣漁場、靈犀閣娘灣漁村；國家二級旅游資源13、國家一級旅游資源7個。按類別劃分，地文景觀類有烏雷大嶺、奇石、三娘灣沙灘、大廟墩；水域風光類有烏雷湖、三娘灣；生物景觀類有紅樹林叢、三娘樹、北部灣漁場、海豚灣；遺址遺跡類有古炮（烏雷炮臺建筑與設施類有觀海山莊烏雷嶺戰(zhàn)壕伏波廟三娘灣漁村、犀牛腳中心漁港；人文活動有漢馬援水軍整訓舊址、三娘傳說、影片《海霞》外景攝制地。大蠔、對蝦、青蟹、石斑魚是四大海鮮名品。發(fā)展規(guī)及景三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設項目合國家關于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策根據(jù)《廣西海岸線利用規(guī)劃》等相關規(guī)劃，三娘灣旅游區(qū)范圍東起曾子村、流水溝，西以麻蘭島、大環(huán)半島為界，濱海公路以南所圍合的陸地區(qū)域及相應的海域（包括大廟墩、烏雷炮臺兩個島嶼），旅游區(qū)陸地面1219.7km三娘灣旅游區(qū)用地類型有林地、耕地、荒地、交通設施用地、居民社會用地等，規(guī)劃1154.7

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。目前已經(jīng)規(guī)劃的項目有海濱大浴場、烏雷佛教中心、高爾夫俱樂部、海豚觀光島、水上運動基地、漁家樂船隊及航線、大型海鮮城等。前期已投入萬元人民幣進行基礎設施建設，供水、供電、通訊等項目配套設施已可完全滿足需要。進景區(qū)的公路已經(jīng)完工，連接欽州港、防城港、北海濱海一級公里正在建設，犀牛腳鐵路專用線正在籌建，景區(qū)內通信設施完善，移動信號覆蓋全區(qū)，淡水資源豐富，淡水充沛，景區(qū)內的供水工程和供電工程正在籌建。項目建設所需材料，當?shù)丶纯蓾M足要求。2.兩岸項目劃分析優(yōu)勢：政府關系融洽，這有利于成本控制。

社區(qū)周邊環(huán)境優(yōu)美，配套設施齊備。成熟的別墅理念，建筑成本低。多項目投資給高端房地產產品帶來更多的廣告效應。有高端市場運作經(jīng)驗通過市政建設換取廉價土地且擁有優(yōu)先擇地的權利。劣勢：

對欽州以及廣西的房地產市場、建設市場相對當?shù)亻_發(fā)商來講不算太熟悉。投入較大，高端市場有待開發(fā)。機會

政務中心東移帶來巨大商機。一江兩岸是市政府未來三年的重點項目，將在政策上獲得強力支持。東移是百年大計，機遇不可多得。政府所在地搬遷至東區(qū)，促使城市重心東移，改變原有城市格局在中國其它地區(qū)已有先例務新區(qū)搬遷疑會帶來土地的快速飆升。例如馬來西亞政府吉隆坡的國家行政中心遷移產生拉動效應。溫州市政府搬遷前新區(qū)房價元平方米左右府入住時房價4000元/平方米持在元/平方米以上于老城中心區(qū)寧市新區(qū)的房價也在－/平方米，高于老中心城區(qū)。根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)估計，欽州市政府搬遷后，新區(qū)的房地產將有倍的升值空間。目前，市政府、檢察院、法院、文化中心大樓竣工，計委、工會等廳局正抓緊建設。廣西最大的中學欽州一中也正在施工，建成后能容納萬名學生學習住宿。本項目土地位置處于東岸江邊，緊鄰市政府、中學、商業(yè)街，是新區(qū)的黃金地段，更具升值潛力。房地產市場啟動。欽州房地產市場啟動時間較晚的原因有三：一是中越邊境戰(zhàn)爭的影響；二是區(qū)劃屢變欽州原屬湛江歸屬在廣東和廣西之間變換多次三是欽州人性格偏向保守，投資意識淡薄，近年始有轉變。近年來，中國房地產市場迅速發(fā)展，地價和房價呈現(xiàn)逐年上升的趨勢廣西境內的地價漲幅驚人計隨著經(jīng)濟水平的持續(xù)發(fā)展和房地產市場的發(fā)育完善房地產價格將繼續(xù)穩(wěn)步攀升前的欽州市房地產發(fā)育狀況與桂林四年前頗為類似。年，桂林的旅游設施陳舊，經(jīng)濟水平與現(xiàn)欽州水平相當。市政府投入6億元進行漓江改造，建濱江花園，開發(fā)房地產，公里長的步行商業(yè)街，改造時江邊房價元/2003已漲至5000/畝。而且土地資源逐漸減少，開發(fā)商在好的地段很難找到土地。土地系原始地價，未來升值潛力巨大。目前欽州市場狀況類似三年前的柳州，未經(jīng)市場炒作，沒有任何泡沫。南寧最

近3才漲，3000，現(xiàn)5000。北海房產泡沫是為銀行不給按揭，當時市場環(huán)境沒有知道居民自己購買房屋所以才產生，過度投機，沒有基礎支撐。年國家宏觀調控，泡沫破裂。北海是轉型時期特定階段的產物。港口工業(yè)發(fā)展帶來購買力隨著港口工業(yè)發(fā)展，欽州市將從一個農業(yè)城市逐步向工業(yè)城市轉變，這將拉動房產需求。欽州港被定位為港口工業(yè)區(qū)未來3－5年內產值將達到300500億元，港區(qū)人員對房產需求很大。民間蘊藏很強的購買力。多年的邊貿使欽州的居民經(jīng)濟條件較好，欽州的經(jīng)濟現(xiàn)狀是政府窮，老百姓富，藏富于民。

壟斷性：沒有這種高端產品，市場稀缺。高端市場競爭還沒有真正展開。新區(qū)開發(fā)，撤遷成本低。小塊土地出讓政策改變。1999前，欽州市民基本上是通過向政府繳納一定費用申請小塊宅基地，在宅基地上自建整棟房屋。年后，政府停止小塊土地轉讓政策，近幾年存量小塊土地消化基本完畢市民住房解決全部轉向商品房市場計在今后幾年商品房需求會得到快速提升。威脅

土地競爭激烈。中國經(jīng)濟強勁增長，房地產業(yè)更是一支獨秀2003房地產業(yè)是中國的十大暴利行業(yè)之一由于長期看好中國的房地產市場場風險極小，眾多企業(yè)紛紛投入巨資加入競爭。自欽州市政府決定進行“一江兩岸”開發(fā)以來，許多有實力的企業(yè)紛紛搶攤新區(qū)建設。據(jù)了解，目前京、滬、粵等地的房地產大鱷正在進入或準備進入欽州房地產市場。在本企業(yè)與政府洽談的同時，總部在北京的首創(chuàng)集團也提出承包整個“一江兩岸”的開發(fā)。時間緊迫，必須在其它房地產商進入之前搶先一步。本地的一些房地產商的與香港、澳門的地產商合作也逐漸提高了該地區(qū)的市場競爭程度優(yōu)勢。體路承攬一江兩岸工程2里開發(fā)，投資額6100元。由本公司承攬市政工程基礎設施建設，建設費6100政府按每畝萬元價格劃拔土地－畝，用于房地產開發(fā)。一江兩岸高端房地產項目采用為政府進行欽江永福大橋下游二公里范圍內的河道整治項目工程款換取土地使用權舉的意義在于既可以一定程度降低了土地價格增加對政府談判的砝碼可以改變高產端房地產項目的周邊環(huán)境該項目的賣點。

對于市場工程建設，公司將公開招標，選擇承建單位。按行業(yè)內經(jīng)驗，招投標可以節(jié)約大約20－％的成本，資金投入可以根據(jù)工程進度逐步投入，相應減少前期投入資金。承建方可以墊資約萬元，可以大大減輕資金的壓力。公司可以按確定的價格從市政府取得土地。市政府初步同意按30萬元/畝的價格取得土地，這一價格可以進一步協(xié)商。如果在掛牌時，本公司實際取得的土地價格超過30萬元/畝，政府承諾通過市政配套費、稅收減免的方式予以補貼，保證使本公司獲得土地的價格不超過元/畝?？偣?00－土地開發(fā)分三期進行，首期畝做聯(lián)體別墅，容積率1.3，戶型在190－方米，每戶價格在50元左右，建設成本1350。銷售對象市區(qū)和港口各占一半。土建20058－9月份即可封頂，土建期間開始內部認購，待4％的銷售量時就可以開盤。市政府將“一江兩岸”工程作為工作重點之一，全力支持，且本公司與市政府一貫保持良好關系，有助于建設中的各項事務的協(xié)調?？蛻簦菏袃葯C關干部、工業(yè)園區(qū)的白領階層。目資建安費用高端房地產項目總占地約畝(133400平方米)，分成三期建成，第一期畝(33,350方米)，為連別墅，單位面積在平方米之間。容積率為總建筑面積為平方米，共套。建設成本見下表，表1編號

項目名稱

建筑面積平

單方造價

總投資(萬元)

備注方)

(元)12345、5

土建工程給排水工程電氣工程室內裝修土地合計

6005040300450

1500由上表以計算出每方的成價為

稅費問題信義華信作為外地企業(yè)據(jù)欽州市政府的規(guī)定享受一些稅收優(yōu)惠政詳欽州市城區(qū)“一江兩岸”開發(fā)建設政策宣傳手冊》。欽江一江兩岸高端房地產項目一期工程銷售經(jīng)營過程中涉及的主要稅種有：房產稅（租金收入，資產余值的）、營業(yè)稅（營業(yè)收入的5%）、土地增值稅（土地增值部分至60%）、企業(yè)所得稅等（應納稅所得額的33%等。由于項目投資集中在前期而利潤取中在后期在房地產開發(fā)操作過程中土地增值稅和企業(yè)所得稅采取了預征的方式待項目完成后再按規(guī)定另行審計相關稅收額實行“多退少”。土地增值稅預征標準為銷售經(jīng)營額的2%企業(yè)所得稅預征標準為銷售經(jīng)營額的3.3%。為簡化計算，結合實際動作方式，設定銷售收入中扣除11%用于所有稅費。營銷推廣考慮欽江一江兩岸高端房地產項目一期工程處于一個高端產品還沒有形成規(guī)模標客戶群體、主要推廣渠道、競爭的激烈程度、一期工程對后續(xù)工程的影響等因素，結合總體營銷策略，參照房地產營銷售推廣的費用通常為銷售總額的行業(yè)參數(shù)，并作適當調高，調為。其它費用由于房地產開發(fā)過程中會遇到一些不可預見的因素有些可能使投資減少有些可能增加投資，為慎重起見，進行投資分析時通常取建安費用的作為不可預見費；房地產開發(fā)時，前期應支出勘察、設計、監(jiān)理、規(guī)劃許可證、咨詢、招標等費用；同時還需支付開發(fā)管理費(一般取建安費用的3%)以及工程保險、園林綠化、環(huán)境景觀、燈光照明、標識、引導系統(tǒng)等其它費用。為了便于計算將這些費用取為建安費用的10%項目總投考慮到一江兩岸高端房地產項目分成二步三期實現(xiàn)其總投資包括一江兩岸二公里河道整治項目6100元(在兩個枯水期投，考慮到目前該項目尚處于規(guī)劃階段，所以將項目的利潤部分作為不可預見費用)，房地產項目一期投入萬元。合為11052.5萬。這一投入以及一期的利潤作為二三期的滾動式開發(fā)費用。

益算欽州房地市綜欽州市的房地產市場在市委市政府的大力推動下從年才真正開始起步，現(xiàn)在主要的房地產商有：廣廈、新澳、新隆、鴻福、華信、協(xié)盛等。房地產平均價格，表2年份

2000

2001

2002

2003

2004平均價格(元/平方)

850-9301200-13001400升幅開工量(萬平方米)完工量(萬平方米)銷售面積(萬平方米)

7.27.27.2

8.7%2013.8

備注：2003欽州的二手房(主要為公房)銷售量為13.2萬平方米。欽州的高端住宅數(shù)量比較少開發(fā)商中只有鴻發(fā)華信開發(fā)一些高端住宅產品均已售磬中華信在年開發(fā)的高住宅產品售價50-60萬平方售價1700-1800/平方?，F(xiàn)開工的高端住宅產品基本沒有，主要是土地的原因。產品定價房地產高端產品的定價采用成本加價法和顧客心理需求定價在的中低端的房地產定價一般采用成本加價法，它們的建設成本一般750/平方，平均售價1400/平方。同時考慮到建設周期內房價的上漲因素此一江兩岸高端房地產項目的定價可以為2380/平方，總銷售額為119,059,500。開發(fā)計劃一江兩岸高端房地產項目計劃分成三期開發(fā)，第一期開發(fā)50地，計劃于年9份開始動工(主要考慮到該項目應與欽江河道整治項目有一定的延時。基礎出地面時開始預售(開工二個月后)這樣可以提前獲得現(xiàn)金流入少自有流動資金投入量，同時這也是目前欽州房地產市場的通常做法。根據(jù)目前欽州房地產市場的銷售情況，一般在開工一年內售完，預售三個月后銷售40%。三個月后開盤，開盤三個月內達到。20058底結構封頂，并完成銷售工作。銷售百分比表：(2004年2005年)表、

月份

月

月

月

月

銷售百分比(

10

10

13.313.3

7.57.5累計銷售百分比(

103043.3100目資收的型算由于一江兩岸高端房地產項目采用工程款換取土地使用權的方法此前期投入較大，如下的模型計算只涉及第一期的投入和收益現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入流出表：(單位：萬元)表、編號

日期

土地成本

建安費

其它開發(fā)費

流出小計

銷售收入

推廣費

稅費

流入小計123456789101112

2004年月2004年月2004年2004年月2005年月2005年月2005年月2005年月2005年月2005年月2005年月2005年月

1500967.996.792564.6949.8649.865.241137.7449.865.241137.7449.865.241137.7449.861583.506.9749.861583.506.9749.861595.407.0249.8635.723.93853.3049.8635.723.93853.3049.8635.723.93853.3049.8635.723.93853.30算NPV計算表：單位：萬元)表5編號

月份

現(xiàn)金流出

折現(xiàn)現(xiàn)金流出

累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出

現(xiàn)金流入

折現(xiàn)現(xiàn)金流入

累計折現(xiàn)現(xiàn)金流入

折現(xiàn)率120049-2564.7

2

200410月

-548.46-3082.93

34

200411月200412月

-548.46-3617.90-548.46-4148.452210.35520051-548.46-526.17-4674.623301.85620052-548.46-521.82-5196.444741.54720053-548.46-517.51-5713.956169.33820054-548.46-513.23-6227.187595.96920055-548.46-508.99-6736.170.92801020056月-548.46-7240.95112005月-548.46-500.61-7741.56853.309952.061220058月-548.46-8238.03備注：折現(xiàn)率為由上表以看出：NPV=10724.48-8238.03=2486.45萬元。內部收益計內部收益率計算表:表、編號月份12004年9月22004年月32004年42004年月52005年1月62005年2月72005年3月82005年4月92005年5月102005年61120057122005年8

現(xiàn)金流-2564.69-548.46-548.46-548.46-548.46-548.46-548.46-548.46-548.46-548.46-548.46-548.46

現(xiàn)金流

凈現(xiàn)金-2564.69-548.46

部收益率12.8%大于公司的預期

內IRR=

12.8%

收益12.5%

小結一江兩岸高端房地產項目一期的收益為銷售收入扣除建安費用、其它開發(fā)費用、稅費、營銷推廣費用，計算可知該項目的收為2779.6元，收率為25.1%。該項目的NPV及符合投資要求。同時，二三期工程將利作第一期的投入及其收益作滾動式開發(fā)，在此后的四年內完成。其收益應不少于8340元。因此一江兩岸高端房地產項目的總投資為11052.5萬元，五年內總益為萬元，收率為2.情園目東南亞十國風情園項目(以下簡稱十國風情園)是高標準的休閑度假風情園，位于欽州三娘灣旅游風景區(qū)，占地約畝，功能集商務、娛樂、休閑于一體。分析三娘灣旅游區(qū)在沙灘、海水質量上遜色于北海銀灘和防城港金灘，但在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)。旅游區(qū)近海域生活著全國罕見的海豚群，其海灣原生性強、岸線優(yōu)美，漁家風情濃郁、文化底蘊深厚，在資源特色上具有良好的組合優(yōu)勢。優(yōu)勢三娘灣旅游資源豐富獨特，區(qū)位優(yōu)勢明顯，有良好的交通條件。三娘灣依山傍水，無污染源，氣候溫和，雨量充沛，溫差小，負離子含量豐富，是建設濱海度假村的理想地點旅游旺季每年長達個月旺季時間遠大高于秦皇島等中國其它著海濱景區(qū)。三娘灣產品組合良好景觀類型齊全相比北海海灘露天而言娘灣灘邊有樹林遮蔭，因此更具人性色彩。本公司具有壟斷優(yōu)勢，一是同類產品如酒店接待、風情園政府將不允許重復建設；二是十國風情園的土地緊鄰海濱浴場未來的天然旅游中心然環(huán)境的壟斷優(yōu)勢。劣勢三娘灣風景區(qū)開發(fā)起步晚，人才缺乏；資金短缺，旅游基礎設施薄弱；資源開發(fā)力度和深度不夠；漁村建筑缺乏特色，景觀效果差?，F(xiàn)已修一個排污管道，但未做到生態(tài)排放，將來環(huán)境保護會受考驗。

機遇

國家旅游發(fā)展機遇中國經(jīng)濟發(fā)展對旅游業(yè)的推動作用。根據(jù)國家旅游局“十五”計劃，中國旅游業(yè)總收入在后二十年將比上一個二十年翻三番，即增長倍的宏偉目標。政策機遇國務院做出了實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的重大決策其中鼓勵發(fā)展旅游業(yè)作為西部大開發(fā)的重點和發(fā)展第三產業(yè)的龍頭西區(qū)黨委府也做出創(chuàng)建旅游先進省區(qū)的決定，為三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設創(chuàng)造了前所未有的發(fā)展機遇。三娘灣旅游景區(qū)作為自治區(qū)重點建設項目符合國家關于西部大開發(fā)要積極發(fā)展旅游業(yè)的政策要求，也是欽州市委、市政府“三個一”工作重點之一，有著寬松的政策環(huán)境，享受廣西省制訂的對外開放優(yōu)惠政策。旅游市場機遇據(jù)世界旅游組織統(tǒng)計：濱海旅游業(yè)收入已經(jīng)占到全球旅游業(yè)總收入的，沿海個國家的旅游總收入占全球旅游總收入的％。全球濱海旅游業(yè)高速發(fā)展，而欽州擁有十分優(yōu)越的自然環(huán)境，擁有便捷的交通條件，發(fā)展前景十分廣闊。廣西作為中國唯一與東盟國家既有陸地接壤又有海上信道的省區(qū)，近年來，廣西與東盟地區(qū)在經(jīng)濟上發(fā)展非常迅速，目前東盟已成為廣西的第一貿易伙伴。旅游方面1997東盟國的居民到廣西旅游的總人數(shù)為3.1萬人次，2002年已經(jīng)高達萬人次。2003中國人均GDP次突破1000元大關根據(jù)國際經(jīng)驗中國將進入跨速發(fā)展階段的“起跑線此后旅游市場將進入一個新的階段。隨著中國經(jīng)濟的增長，旅游逐漸從奢侈性消費變成普通消費，國家對旅游業(yè)積極支持，一周六天工作日改為一周五天工作日，并且每年有兩個長假（黃金周薪休假制度也推動了旅游業(yè)的繁榮。西部大開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)造了歷史機遇，國家將對廣西等西部地區(qū)實行政策扶持，改善基礎設施環(huán)境。

國內旅游業(yè)持續(xù)升溫1998－國內游客以年均7.9%的速度增長2002年更是增長12.01%。從奢侈消費變?yōu)槠胀ㄏM。

原始地價，項目壟斷，未來幾年會萬元/南博會機遇中國－東盟博覽會以后將每年在南寧舉行，預計廣西和東盟的貿易往來將日益頻繁，也將給欽州的旅游業(yè)帶來機遇。規(guī)模宏大的南博會要求南寧的接待能力3萬張床位，而目前僅有張床位，接待能力嚴重不足。作為最靠近南博會現(xiàn)場的欽州市在會務接待方面有著得天獨厚的優(yōu)勢，事實上，南博會組委會也一再要求欽州市政府給予接待上的幫助國風情園”可以借助南博會的東風，迅速提高知名度。

集群效應北部灣旅游經(jīng)濟圈的崛起如桂林的山水游在中國享有盛譽游客眾多每年大約有1020游客在桂林游覽以后希望到海邊游覽，只因欽州目前旅游資源開發(fā)剛剛起步，濱海區(qū)沒有賓館、餐飲等服務，桂林方面的要求無法得到滿足，十國風情園項目可以更好地滿足桂林游客的需要。政府主導開發(fā)，給予政策稅收支持。競爭分析

地方經(jīng)濟基礎薄弱。周邊同類產品競爭。周邊同類產品是與其相鄰的北海市和防城港市的旅游開發(fā)區(qū)要景點有北海銀灘旅游度假區(qū)防城港市金灘旅游度假區(qū)北海和防城港開發(fā)較早但景點和接待層次較低。相比較而言，三娘灣的起點較高，在海洋生物、陸地生物和文化底蘊方面優(yōu)于相鄰兩旅游區(qū)，在資源組合上也更具特色。酒店競爭分析距本風情園最近的酒店是正在施工的欽州市政府接待基地該基地定位星級但受到土地征用和資金困難影響，目前處于停工狀態(tài)。本項目三面臨海，能觀賞海景，地理位置優(yōu)于接待基地。源場析

旅游市場目標旅游市場定位：立足廣西，外聯(lián)大西南，拓展港澳臺和東南亞國家，面向全世界。核心目標市場：廣西區(qū)內各城市及西南地區(qū)，港澳臺、東南亞國家；基本目標市場：國內主要包括湖南、湖北、中南地區(qū)的大中城市，海外主要以歐美游客市場為主。機會市場：國內主要指西北、華北、東北等地區(qū)，海外主要以澳洲為主。

旅游客源概況三娘灣旅游區(qū)于20037開始建設200310正式向游人開放周”七天共接待萬人次，其中外地游客（欽州以外）7.83萬人次，占42.3%隨著三娘灣旅游區(qū)的開發(fā)建設娘灣旅游區(qū)的知名度不斷提高地游客紛至沓來統(tǒng)計，僅在2003“十一”黃金周期間，三娘灣旅游區(qū)接待游客18.65萬人。按此測算，三娘灣年接待游客達95人次以上。欽州由于具有沿海又沿邊的區(qū)位優(yōu)勢欽州接待東南亞游客達19.9%對2.5%的全國水平要高出許多。按旅游目的結構分，休閑觀光的約0.7%，以探親訪友為目的的占18.7%，商務為目的的占6.4%，預計隨著欽州港、臨海工業(yè)園、濱海公路以及旅游區(qū)的建設，以商務為目的的游客將會大幅增長。

中國－東盟博覽會接待中國－東盟博覽會將于年113至日在南寧舉辦。接待－萬人次直至自由貿易起建立。南寧的接待能力嚴重不足。欽州距離南寧最近，僅一小時高速路程，最近的海濱城市，環(huán)境優(yōu)美。欽州僅有一家三星級賓館。集群接待三娘灣自從20037月份被發(fā)現(xiàn)以來豚群體數(shù)量多，有北部灣最大的漁場，世界上僅有的幾個觀賞海豚的地方桂林想開辟海濱游線組團因為欽州沒有接待能力擱淺至今，集群之間的轉移接待客戶也是本項目的資源之一。重心轉移建議強烈建議政府將旅游重心向西部遷移，旅游中心可以建在海濱浴場。對政府來說，減少了漁村撤遷的成本，對本公司來說，十國風情園緊靠旅游中心，更利于提升人氣，市場更好。合價三娘灣是構筑廣西－越南－東盟大旅游網(wǎng)絡體系的一個重要景點是理想的休閑度假、觀光游覽、康體健身的濱海旅游區(qū)。目前旅游資源正處于原始、未包裝的狀態(tài)，要根據(jù)自身的旅游特色策劃項目，打造三娘灣品牌并積極與北海銀灘防城港金灘旅游區(qū)形成聯(lián)動發(fā)展的新格局十國風情園項目要抓住三娘灣開發(fā)機遇，充分利用政府資源，迅速占領市場。區(qū)位優(yōu)勢明顯，旅游市場前景廣闊；自然生態(tài)環(huán)境良好，旅游資源豐富，品味高；旅游區(qū)對外交通便捷，但基礎設施條件差。本項目建成后，將成為三娘灣旅游風景區(qū)的旅游資源之一，會給三娘灣旅游區(qū)吸引更多游客增添砝碼。反之，本項目的成敗也在相當程度上取決于三娘灣旅游區(qū)的人氣。兩者之間相輔相成風景區(qū)建設處于起步階段本公司有相對優(yōu)勢所以應采取增長性投資戰(zhàn)略。銷略十國風情園項目總占地約畝，它是集商務、娛樂、休閑于一體的。包括動靜兩個部分，靜的部分主要指的是客房工程，包括客房套，東盟十國平均每國30套客房其中五星級客房別墅式)1四星級9三星級套建面積10500平方米。附屬工程包括會所、大堂、會議室2000平方米。動的部分包括：十國風情美食街平方米、娛樂城3000方米、其它用房平方米等。給每個國家一個區(qū)域，共分成個區(qū)域。有條件的自己建設，自己經(jīng)營，也可由本公司建設交外方經(jīng)營公共設施及場所建設和經(jīng)營由本公司負責主要活動項目有客房住宿、餐飲、室內娛樂、室外娛樂（潛水、垂釣、觀海豚、室外游泳池）等。整個廣西沒有沿海高檔旅游產業(yè)北海檔次低留不住顧客防城港因經(jīng)濟實力限

制不能建設較高檔次的旅游基地，本項目正好填補這一市場空白。定位高標準的休閑度假風情園，目標是讓顧客足不出戶，品原汁原的異國風情功能

商務：辦公、商務洽談。會議接待，促進文化交流。旅游觀光，休閑度假。娛樂。目標客戶分為四種類型：高檔會議接待、南博會接待、旅游接待、分時度假酒店。現(xiàn)具體客戶有省會南寧游客、周邊城市旅客、桂林等周邊景區(qū)轉團接待等。營銷策略1、按東南亞國的典型建筑風格建造10國風情的特色建筑，建筑完全按照各國自行設計的圖紙建造并通過各國的文字標識辦各國的特色活動來體現(xiàn)各個國家的文化。220046份公司，公司派員參加廣西自治區(qū)政府招商團去東南亞招商，接洽合作伙伴，洽談合作事宜、分成比例，招募廚師、服務員等服務管理人員。3、和國外客商合作開發(fā)，這樣既滿足客商需要，又可以使國內顧不出國就可以體驗貨真價實的異國休閑娛樂國內由外國人管理外國人服務外國風格的項目完全沒有，這對出國極不方便的中國游客極具吸引力。4、由于該項目立意新穎，填補廣西乃至中國空白，該創(chuàng)意已經(jīng)得廣西自治區(qū)政府外經(jīng)貿廳張廳長和欽州市政府的同意。5、在園區(qū)定期開展各國文化交流活動，如舉辦“馬來西亞月等活動，邀請所在國的文化藝術團體表演讓游客始終能保持新鮮感吸引老顧客提高顧客忠誠度。6、各國在遵守中國法律的前提下，可按自己的方式經(jīng)營。

優(yōu)惠政策

可享受觀海豚分成。政府支持。政府旅游宣傳擴大知名度，節(jié)約廣告成本。稅收優(yōu)惠。目資建費根據(jù)欽州市建設委員會提供的和欽州市政府接待基地(四星級)的造價信息，對十國風情園作如下投資測算：流動資金按前期投入的10%算，因此項目總投資額為8325.4萬元。、編號

項目名稱

建筑面積

單方造價

總投資

備注平方米)

千元)

萬元)

1、

五星級客房別墅

700式)

它2、3、4、

四星級客房三星級客房會所、大堂、會

1200500

開議室

發(fā)5、6、7、8、9、10

美食街娛樂城其它用房觀景平臺園林綠化土地使用費

6950.06

300840200800

費用9、

總計

其它開發(fā)費用包括項目的不可遇見費、一些必要的前期費用、前期的廣告投入、稅費等，根據(jù)經(jīng)驗這些費用計為建安費用的項總資項目總投資包括建安費用它開發(fā)費用和流動資金動資金按建費用的計算，此項目總投額為9460.6萬元

益算十國風情園收益主要包括客房收入、餐飲收入、娛樂城收入、門票收入、觀景塔平臺收入。下面詳細分析之。客收客房的收入按照如下方法確定：參照其它景區(qū)，如下表1中提供的黃山、桂林、北戴河店的租金確定風情園客房的日房價。

根據(jù)欽州市旅游局提供的欽州市賓館酒店的入住率估算十國風情園的入住率，并參考這些酒店的日房價校核第一步中確定的日房價。表8編號

客房等級

數(shù)量

日房

入住

年營業(yè)

年收益(套)

價元)

率

額(萬元)(萬元)1、2、3、4、

五星級客房別墅式)四星級客房三星級客房合計

1090200300

3000580250

0.30.50.7

1644766391279備注：利潤按年營業(yè)額的50%計算表9欽州市酒店基本一覽表表、編

酒店星級

數(shù)量

客房套)

床位(個)

入住率

房價范圍號1234

三星級二星級準二星級旅館

235

3795731100

706112720473000

70%-80%60%-70%80%-90%80-10040-60備注：以上房價范圍按每兩張床的日租金計算餐收表、娘灣旅游區(qū)游客數(shù)量表類別人次/天

工作日時段周末10004000

一般假日8000

黃金周26000

春節(jié)黃金周12000因此年游客數(shù)量應為250*1000+89*4000+26000*14+12000*7+5*8000

=109.4人次廣西沿海三城市的游客數(shù)量表，表12、城市2003游客(萬人次)2002游客(萬人次)增長率(%)

欽州市13695

防城港113101

北海3683514.8備注：北海在前一年的增長率為，年下降的原因為春季的“非典”。餐飲收入按以下方法測算：近期測算：按年游客人次的10%在美食街消費人計算，美食街的營業(yè)額應為550RMB/年，利潤率為50%，則年利潤為RMB/年。

遠景測算：根據(jù)目前三娘灣旅游區(qū)幾家簡易海鮮飯館(大排擋營業(yè)面積在200平方米的日營業(yè)額在8000-16000元日之間來測算美食城的收入美食城平方米的營業(yè)面積相當于上述簡易海鮮飯館的15，因此其日營業(yè)額應為12-24萬，取其中值18，年上座率為，利潤率為，因此年營業(yè)額為3942，年利潤為萬，租金為其利潤的20%餐飲收益因為萬。因此，餐飲收益取為萬/年。娛城益日營業(yè)額取為10萬率率為年收益為10*365*0.6*0.3=657萬。其收門票收入11人次*50元/人*萬光塔萬/年它收益50萬年(包括潛水、垂釣等其它水上項目)，小計為430/。稅及收總收益包括客房收益、餐飲收益、娛樂城收益、其它收益，合計為2700.5萬/年，月平均收益為225/月。根據(jù)欽州市政府的規(guī)定的一些稅收優(yōu)惠政策，風情園項目只須交納5.5%的營稅。因此月平均收益為萬元/。年總收為萬年。

項計十國風情園項目計劃年5動工，200551入試運行，年月1正式運營，同11月3日6日作為南寧“南博會”的欽州分會場的一個接待基地。流動資金按前期投入的10%算，因此項目總投資額為8325.4萬元。投資計劃表(2004年5月至20054)：表、月份占總投資的比例

56710124206.46.46.46.4162005的收益按下表處理：表14月份(2005年)

5

6

7

8

9

10月份

11月份

12月份占測算收益的百分

份30

份40

份50

份60

份70

8090100比目資收的型算年折現(xiàn)率為?？紤]到欽州為快速發(fā)展中城市，其增長率為12%左右，因此項目的利潤增長率定為。表、折現(xiàn)現(xiàn)

累計折現(xiàn)

折現(xiàn)現(xiàn)

累計折現(xiàn)現(xiàn)金流出

現(xiàn)金流入編號

月份

金流出

現(xiàn)金流出

金流入

現(xiàn)金流入

折現(xiàn)率(萬元)

(萬元)

(萬元)

(萬元)

(萬元)

(萬元)12004年5

1876.428

22004年632004年742004年852004年9

9896

67

200410月200411月

34

8

200412月

2

92005年11020052月112005年3月

394

1220054月1320055月1420056月1520057月1620058月1720059月

8985.102

57.2675.7193.86338.530.8757129.240.8684181920

200510月200511月200