從上海松江新城看城市規(guī)劃對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響文／盧佳 徐瑩上海松江新城自2000年開始啟動(dòng)了新一輪規(guī)劃。經(jīng)過(guò)多年緊張的建設(shè)，松江新城22.4萬(wàn)平方公里的示范區(qū)已基本建成，新開發(fā)建筑面積達(dá)1000余萬(wàn)平方米，一個(gè)嶄新的松江正逐漸展現(xiàn)在人們面前。新城規(guī)劃的推出對(duì)松江區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的推動(dòng)作用，從2000年至今松江區(qū)房地產(chǎn)投資額連年高位增長(zhǎng)。而發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)問(wèn)題，新城示范區(qū)人氣不旺造成入住率低，新開樓盤面臨滯銷困境，這嚴(yán)重影響了松江新城的發(fā)展。一、規(guī)劃的推出對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響1、新城建設(shè)前景有效地刺激了房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長(zhǎng)在上海市“三城七鎮(zhèn)”戰(zhàn)略的推動(dòng)下，同時(shí)借著宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的東風(fēng)，2000年開始，松江區(qū)由新城規(guī)劃的推出吸引了大批房地產(chǎn)開發(fā)商投資，年投資增長(zhǎng)率超過(guò)56％。根據(jù)松江統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，2005年1月至9月，松江已完成房地產(chǎn)投資90.45億元，比上年同期增長(zhǎng)83.4%，已超過(guò)2004年全年投資總額。2、新城規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位、風(fēng)格、類型等指標(biāo)具體而言，城市規(guī)劃為房地產(chǎn)的開發(fā)方向和地段選擇提供依據(jù)，從而規(guī)定、制約著城市居住空間的發(fā)展方向和模式。城市區(qū)域總體規(guī)劃目標(biāo)為城市未來(lái)發(fā)展奠定了主基調(diào)，并成為完善城市功能、提升城市綜合實(shí)力的指南，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)也以此為藍(lán)圖。另外，城市規(guī)劃中的功能分區(qū)也為房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)位選擇提供依據(jù)，同時(shí)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、類型、風(fēng)格等指標(biāo)也隨之受到影響。松江新城規(guī)劃目標(biāo)所追求的是：人與自然的最佳和諧，力求建成最適合人居住的城市。它將體現(xiàn)出一城兩貌的特征，南側(cè)老城主要以舊城改造來(lái)體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)文化底蘊(yùn)，北側(cè)新城示范區(qū)將充分展現(xiàn)世界優(yōu)秀建筑的特點(diǎn)和城市風(fēng)情，包含城市中心區(qū)、大學(xué)城、英式風(fēng)貌區(qū)等幾大區(qū)域。由此，在北側(cè)新城示范區(qū)的住宅項(xiàng)目主要體現(xiàn)兩大層次：具有異國(guó)情調(diào)的高檔低密度別墅及混合類等物業(yè)和與新城中心風(fēng)格一致的中檔公寓住宅。前者主要以富裕、有品位的高收入人群為主要消費(fèi)對(duì)象，集中在英式風(fēng)貌區(qū)，與該區(qū)“開放性、兼融性”“體現(xiàn)民族文化、外來(lái)文化和現(xiàn)代文化共存與發(fā)展”的規(guī)劃目標(biāo)和特點(diǎn)相吻合，代表樓盤有泰晤士小鎮(zhèn)、月亮河等。后者主要集中在新城中心區(qū)和大學(xué)城周邊，以本地居民和大學(xué)城教職員工以及外來(lái)人才為主要目標(biāo)客戶，以現(xiàn)代簡(jiǎn)約舒適為目標(biāo)，代表樓盤有三湘四季花城、松云水苑、名庭花苑等。新城生態(tài)系統(tǒng)規(guī)劃也成為房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)位選擇依據(jù)之一。松江新城規(guī)劃為一座生態(tài)化的綠色城市，公共綠地800萬(wàn)平方米，集中綠地率達(dá)到22%，人均綠地達(dá)到27平方米，其中新城示范區(qū)綠化率46%，圍繞中央十字綠化帶將建成一個(gè)綠色城區(qū)。作為絕佳景觀優(yōu)勢(shì)，中央十字綠化帶周邊這塊也成為房地產(chǎn)開發(fā)的寶地，集聚了大量樓盤。3、城市規(guī)劃中城市空間結(jié)構(gòu)的改變和城市配套設(shè)施、道路交通網(wǎng)絡(luò)的改善影響了房地產(chǎn)商品的價(jià)格規(guī)劃2009年底建成通車的軌道交通9號(hào)線，成為松江新城示范區(qū)中的一大亮點(diǎn)。該線從松江新城始發(fā)，途經(jīng)大學(xué)城、泅徑、九亭，穿過(guò)閔行區(qū)最后到達(dá)徐家匯，將松江到上海市中心的時(shí)間縮短為35分鐘，為市區(qū)消費(fèi)者選擇松江作為第二居住地提供了交通保證。因此，軌道交通沿線的樓盤均價(jià)都略高于新城中心其他區(qū)位的同規(guī)模同類型樓盤。根據(jù)2006年5月號(hào)《上海樓市》的統(tǒng)計(jì)，軌道交通9號(hào)線和站點(diǎn)附近的樓盤如松云水苑（均價(jià)5800元）、文薈峰苑（均價(jià)5980元）、三湘四季花城（均價(jià)6200元）等的均價(jià)接近6000元／平方米大關(guān)，而離軌道交通較遠(yuǎn)一些樓盤如久仰文華府邸（均價(jià)5000）、紫東新苑（均價(jià)5500）、劍橋風(fēng)范（均價(jià)4500）的均價(jià)則在5000元／平方米左右。另外，軌道交通不僅造成沿線樓盤價(jià)格略高，在近幾年內(nèi)也成為提升松江區(qū)尤其是松江新城投資價(jià)值的因素之一。軌道交通熱刺激了開發(fā)，也吸引了自主性和投資性消費(fèi)者的眼球，使松江區(qū)平均房?jī)r(jià)在近幾年內(nèi)一路上揚(yáng)。據(jù)松江統(tǒng)計(jì)局資料顯示，松江區(qū)平均房?jī)r(jià)從2000年的2200元／平方米猛增到2004年的5400元／平方米。二、規(guī)劃實(shí)施過(guò)程中對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的影響1、開發(fā)過(guò)度，破壞了市場(chǎng)供需平衡新城規(guī)劃在刺激了市場(chǎng)投資增加的同時(shí)，也使城市土地出讓量過(guò)快、過(guò)多，房地產(chǎn)開發(fā)沒(méi)有掌握好節(jié)奏。據(jù)松江統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，僅2003年松江新城就推出了352萬(wàn)平方米的土地，而2004年僅有3幅地塊轉(zhuǎn)化為項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)，2005年松江區(qū)也成交了7幅地塊。這促使2003年大量出讓土地時(shí)建成的住宅商品，在2005年后短時(shí)間內(nèi)集中供應(yīng)，在市場(chǎng)消化能力不強(qiáng)的情況下，供需失衡必然導(dǎo)致空置面積不斷增加。從這幾年松江區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)量和銷售量的巨大差異中可見一斑。2、開發(fā)時(shí)序不合理，削弱市場(chǎng)消化能力。目前松江新城房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題主要表現(xiàn)為供過(guò)于求。大量樓盤滯銷，空置嚴(yán)重。據(jù)了解，松江新城不夠便利的交通和嚴(yán)重缺乏的商業(yè)配套成為影響該地區(qū)房地產(chǎn)銷售的主要原因。一方面，公共交通線路覆蓋率低、車次少，新城與舊城交通困難。通往市區(qū)的高速公路尚在收費(fèi)，輕軌尚未通車，新城與松江其他地區(qū)以及上海市區(qū)的交通耗時(shí)長(zhǎng)、費(fèi)用高。另一方面，在大量住宅樓盤不斷建起來(lái)的同時(shí)，周邊商業(yè)配套設(shè)施卻無(wú)法及時(shí)跟上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)嚴(yán)重滯后，導(dǎo)致該地區(qū)缺乏最基本的生活設(shè)施與休閑設(shè)施，無(wú)法及時(shí)形成完善的商業(yè)體系，大大削弱了樓盤消化能力。這也體現(xiàn)出松江新城建設(shè)中存在“重開發(fā)，輕配套”的問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)序沒(méi)有和城市發(fā)展緊密相連，只是依市開發(fā)，兩者缺乏聯(lián)動(dòng)性和協(xié)調(diào)性。3、新城缺乏有力的產(chǎn)業(yè)支撐影響新城人氣松江新城規(guī)劃采用一軸、兩片、雙中心的發(fā)展模式，即以滬杭高速公路為發(fā)展軸，將城市分為南北兩片。北片城區(qū)用地面積約43.1平方公里，規(guī)劃人口43萬(wàn)，城區(qū)主要發(fā)展行政文化、商業(yè)金融、教育科研和居住等；南片城區(qū)以松江老城為基礎(chǔ)，用地面積約20.3平方公里，人口規(guī)模為17萬(wàn)，城區(qū)的主體功能為傳統(tǒng)的商業(yè)服務(wù)、文化旅游和居住。這樣的產(chǎn)業(yè)功能規(guī)劃存在著不合理性，影響新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。一方面，新城定位較高，對(duì)位于其東北部的工業(yè)區(qū)輻射力不強(qiáng)。另一方面，新城商業(yè)開發(fā)落后，而一直以來(lái)工業(yè)在松江占據(jù)重要位置，第三產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重滯后，這些都造成新城缺乏有力的產(chǎn)業(yè)支撐，奇缺的人氣使松江新城在某種程度上面臨“空城’，的危險(xiǎn)。4、忽視人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)失調(diào)松江新城規(guī)劃人口60萬(wàn)，但是目前松江新城常住人口約25萬(wàn)，其中大學(xué)城的師生員工占5萬(wàn)，60歲以上老年人和15歲以下少年兒童占總?cè)丝诘?5％左右，其他人口主要集中在老城區(qū)邊緣，而松江區(qū)人口的增長(zhǎng)主要是由于外來(lái)人口的大量導(dǎo)入引起的。導(dǎo)入人口年齡以16歲以上為主，導(dǎo)入人口就業(yè)以第二產(chǎn)業(yè)為主。根據(jù)2004年松江統(tǒng)計(jì)局資料顯示，松江區(qū)導(dǎo)入人口的途徑主要有四條：按導(dǎo)入人口多少依次為打工、求學(xué)、購(gòu)房、人才引進(jìn)，其導(dǎo)入人口數(shù)量依次為362114人、51175人、39933人、1108人。這樣的人口導(dǎo)入結(jié)構(gòu)對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)需求的作用非常有限。然而松江新城的住宅開發(fā)企業(yè)卻忽視人口結(jié)構(gòu)這一關(guān)鍵因素，盲目建設(shè)面積大、總價(jià)高的樓盤。據(jù)調(diào)查，目前新城大量樓盤集中在面積為100至140平方米，總價(jià)在70至100萬(wàn)之間供應(yīng)，缺乏90平方米、總價(jià)60萬(wàn)左右的小戶型經(jīng)濟(jì)性住房供應(yīng)，無(wú)法滿