房地產(chǎn)開發(fā)過程的設(shè)計管理內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容二、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的意義三、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的任務(wù)和目標四、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計管理的措施五、各階段設(shè)計的統(tǒng)籌管理建設(shè)工程項目的階段劃分建設(shè)工程項目的全壽命周期包括決策階段（調(diào)查研究、編制可行性研究等項目的前期的組織、管理、經(jīng)濟和技術(shù)方面的論證）實施階段（設(shè)計前的準備階段、設(shè)計階段、施工階段、動用前期準備階段、保修期）使用階段（設(shè)計壽命周期內(nèi)的使用）建設(shè)工程項目的階段劃分項目立項是項目決策的標志。決策階段的主要任務(wù)是確定項目的定義，一般包括如下內(nèi)容：

·確定項目實施的組織·確定和落實建設(shè)地點·確定建設(shè)任務(wù)和建設(shè)原則·確定落實項目建設(shè)資金·確定項目投資目標、進度目標、質(zhì)量目標。建設(shè)工程項目的階段劃分項目實施階段管理的主要任務(wù)是通過管理使項目的目標得以實現(xiàn)。建設(shè)工程項目管理的時間范疇是建設(shè)工程的項目實施階段?！督ㄔO(shè)工程項目管理規(guī)范》對建設(shè)工程項目管理作如下術(shù)語解釋：運用系統(tǒng)的理論和方法，對建設(shè)工程項目進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制等專業(yè)化活動，簡稱為項目管理。項目管理內(nèi)涵是：自項目開始至項目完成，通過項目策劃和項目控制，以使項目的費用目標、進度目標和質(zhì)量目標得以實現(xiàn)。建設(shè)工程項目實施階段的組成決策階段設(shè)計準備階段設(shè)計階段施工階段動用前準備階段保修階段項目市場信息收集調(diào)研編制可行性研究報告編制項目設(shè)計任務(wù)書修建性詳細規(guī)劃（總平方案）建筑方案設(shè)計施工圖設(shè)計施工竣工驗收動用開始保修期結(jié)束項目決策階段項目實施階段一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計建筑設(shè)計施工圖設(shè)計園林景觀道路環(huán)境設(shè)計區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專業(yè)配套設(shè)計具體方案、節(jié)點設(shè)計一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容

規(guī)劃設(shè)計

規(guī)劃設(shè)計是根據(jù)城市規(guī)劃條件、土地招標文件和選址意見書上有關(guān)指標和有關(guān)規(guī)范要求，按照建筑與環(huán)境關(guān)系的原則，對建筑布局、道路、豎向、綠化及工程管線等進行綜合性的場地設(shè)計。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計的依據(jù)是經(jīng)規(guī)劃行政部門核發(fā)的選址意見書、規(guī)劃設(shè)計條件、擬建項目的現(xiàn)勢地形圖、環(huán)保部門批準的環(huán)境影響報告書、有關(guān)城市規(guī)劃設(shè)計規(guī)范等。一、房地產(chǎn)開發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)容一般規(guī)劃設(shè)計階段的成果是修建性詳細規(guī)劃，包括以下內(nèi)容：（一）規(guī)劃地段區(qū)位關(guān)系圖。反映規(guī)劃地段的位置，周邊道路走向，規(guī)劃地段與毗鄰用地和城市中心區(qū)的關(guān)系。（二）規(guī)劃地段現(xiàn)狀圖。標明建設(shè)用地現(xiàn)狀自然地形地貌、道路、綠化、工程管線及各類用地內(nèi)建筑的范圍、性質(zhì)、層數(shù)、質(zhì)量、單位名稱，以及規(guī)劃四至范圍以外50米內(nèi)的建筑層數(shù)和建筑性質(zhì)；標明用地界線、各類規(guī)劃控制線；附具現(xiàn)狀用地構(gòu)成表。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（三）規(guī)劃總平平面圖。標明規(guī)規(guī)劃四至范圍，，各類規(guī)劃控制制線；標明規(guī)劃劃建筑性質(zhì)分類類，各類建筑位位置、層數(shù)、間間距系數(shù)，建筑筑退讓各類規(guī)劃劃控制線的距離離，道路名稱、、道路寬度，市市政和公共交通通設(shè)施以及場站站點，機動車停停車場位置；確確定主要入口方方向，標明主要要出入口與城市市道路交叉口距距離；確定地下下設(shè)施范圍、地地下設(shè)施出入口口；附具用地平平衡表、技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標以及公公建一覽表。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（四）空間分析析模型或者效果果圖。表達設(shè)計計意圖，反映空空間環(huán)境關(guān)系。。（五）道路交通通以及豎向規(guī)劃劃圖。標明道路路紅線位置、橫橫斷面、交叉點點坐標、標高、、轉(zhuǎn)彎半徑、公公交站場以及停停車場用地界線線。（六）工程管網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃圖。標明明規(guī)劃區(qū)外圍城城市道路中各類類市政基礎(chǔ)設(shè)施施和管線平面位位置、間距、管管徑尺寸以及主主要道路斷面管管線示意。（七）綠地規(guī)劃劃圖。標明各類類綠地的位置和和界線；標明小小區(qū)道路、停車車場等其他用地地的界線以及與與綠地的關(guān)系；；附具綠化用地地指標表。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容道路紅線——規(guī)劃城市道路（（含居住區(qū)級道道路）用地的邊邊界線。用地紅線——各類建筑工程項項目用地的使用用權(quán)屬范圍的邊邊界線。建筑控制線——有關(guān)法規(guī)或詳細細規(guī)劃確定的建建筑物、構(gòu)筑物物的基底位置不不得超出的界線線。建筑密度——在一定范圍內(nèi)，，建筑物的基底底建筑面積總和和與占用地面積積的比例（%）。綠地率——一定地區(qū)內(nèi)，各各類綠地總面積積占該地區(qū)總面面積的比例（%）。容積率——在一定范圍內(nèi)，，建筑面積的總總和與用地面積積的比值。主要要反映用地的開開發(fā)強度。建筑密度、建筑筑容積率和綠地地率是控制用地地和環(huán)境質(zhì)量的的三個重要指標標一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容新建居住區(qū)建筑筑密度、容積率率不得超過右側(cè)側(cè)指標。注：1.多層與高層混合合住宅根據(jù)規(guī)劃劃設(shè)計具體確定定。2.混合層取兩者的的指標值作為控控制指標的上、、下限值。3.本表不計入地下下層面積。建筑密度容積率1～3層（底層）

33%1.04～6層（多層）

25%1.5

7～9層（中高層）

22%1.8

≥10層（高層）

16%2.5一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容建筑面積的計算算住宅建筑、居住住型公寓和混合合型公寓標準層層層高大于3.6米且小于或者等等于4.8米，不論層內(nèi)是是否設(shè)置隔層，，建筑面積計算算值按照該層水水平投影面積的的1.5倍計算；標準層層層高大于4.8米且小于或者等等于5.4米，不論層內(nèi)是是否設(shè)置隔層，，建筑面積計算算值按照該層水水平投影面積的的2倍計算。但躍層層式住宅、低層層住宅起居室（（廳）層高為戶戶內(nèi)通高以及住住宅坡屋頂部分分除外。建筑物地下部分分頂板面高出室室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面積計計算值按照該層層水平投影面積積計算；建筑物物地下部分的頂頂板面高出室外外地坪小于1.5米，建筑面積不不計入容積率。。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容建筑間距有關(guān)知知識建筑間距是指兩兩棟建筑物或構(gòu)構(gòu)筑物外墻之間間的水平距離。。外墻應(yīng)當包括括保溫層和外加加裝飾層，但不不包括勒腳。確定建筑間距、、退界距離和后后退道路、建筑筑物面寬、建筑筑限高時，建筑筑高度按下列規(guī)規(guī)定計算：一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（一）平屋面建建筑，有挑檐屋屋面的，自室外外地面計算至檐檐口頂；有女兒兒墻的，自室外外地面計算至女女兒墻頂。aa一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（二）坡屋面建建筑，確定建筑筑間距時，按照照屋脊頂面和檐檐口頂分別計算算，以影響大的的計算建筑間距距；確定其他情情況時，屋面坡坡度小于或者等等于45度的，自室外地地面計算至檐口口頂，坡度大于于45度的，自室外地地面計算至屋脊脊頂。aa一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容（三）樓梯間、、電梯機房、水水箱間等局部突突出屋面的輔助助用房，水平面面積之和小于屋屋頂平面面積四四分之一的，不不計入建筑高度度；通風道、煙煙囪、裝飾構(gòu)件件、花架、通信信設(shè)施等其他屋屋面突出部分，，不計入建筑高高度。建筑設(shè)計建筑設(shè)計是對建建筑物本身的設(shè)設(shè)計，包括建筑筑物平面、立面面、剖面，房型型等。是對建筑物相對對詳細具體的設(shè)設(shè)計，涉及建筑筑的各個立面效效果（顏色、裝裝飾、構(gòu)造件）），每一層的平平面圖（房型、、公共部位）不不同部位的剖面面圖。是非常量量化的，每個位位置都要有具體體的尺寸，能為為施工圖開展提提供必要依據(jù)。。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容包括建筑的平面面布置，各用房房的分配，層高高和室內(nèi)凈高，，交通及電梯、、樓梯走到布置置，墻身、變形形縫等，門窗設(shè)設(shè)計、外檐效果果，采光，通風風，保溫防熱，，消防要求等等等，在這一階段段都要充分考慮慮設(shè)計。一、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計的內(nèi)內(nèi)容層高和室內(nèi)凈高高ba坡頂結(jié)構(gòu)面層外墻皮延長線a樓面面面層（（完成成面））施工圖圖設(shè)計計施工圖圖設(shè)計計是建建筑設(shè)設(shè)計的的深入入，包包括：：1、結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計計、給給排水水設(shè)計計、電電氣設(shè)設(shè)計、、采暖暖通風風、設(shè)設(shè)備設(shè)設(shè)施等等各專專業(yè)施施工圖圖設(shè)計計說明明及所所需的的全部部圖紙紙。2、重要要施工工安裝裝部位位的施施工操操作說說明。。3、在施施工總總圖上上應(yīng)有有的設(shè)設(shè)備、、房屋屋或構(gòu)構(gòu)件、、結(jié)構(gòu)構(gòu)、管管線個個部分分的布布置，，以及及它們們相互互配合合，標標高和和外形形尺寸寸、坐坐標。。4、設(shè)備備材料料明細細表、、標準準件清清單。。5、施工工詳圖圖及專專業(yè)計計算書書。一、房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程程設(shè)計計的內(nèi)內(nèi)容對施工工圖設(shè)設(shè)計深深度的的要求求：1、滿足足設(shè)備備、材材料的的訂貨貨和采采購。。2、滿足足非標標準設(shè)設(shè)備和和建筑筑構(gòu)配配件制制作要要求。。3、滿足足編制制工程程量清清單和和標底底的要要求。。4、滿足足施工工組織織設(shè)計計的編編制和和土建建施工工、設(shè)設(shè)備安安裝的的需要要。5、防火火設(shè)計計專篇篇級環(huán)環(huán)境保保護專專篇滿滿足辦辦理消消防及及環(huán)保保審批批手續(xù)續(xù)的要要求。。園林景觀道路環(huán)境境設(shè)計園林景觀道路設(shè)計計是對小區(qū)環(huán)境的的設(shè)計，包括植物物選型搭配、道路路交通組織、鋪裝裝、小品、功能劃劃分等。一、房地產(chǎn)開發(fā)過過程設(shè)計的內(nèi)容環(huán)境設(shè)計有雙重內(nèi)內(nèi)涵，一是充分依依托設(shè)計物周圍可可見的特定內(nèi)容。。如山川、河谷、、林木、水波、云云霧等大自然一切切美的東西，使建建筑物依存它，裝裝點它、篩選它，，構(gòu)成內(nèi)外環(huán)境的的、多樣的、自由由的協(xié)調(diào)統(tǒng)一；二二是人造自然。如如水，建筑物中可可以運用水來喚起起人對自然環(huán)境的的回憶；小溪、噴噴泉、瀑布、湖泊泊，往往給人以親親切、眷戀等多種種情感。區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)、專專業(yè)配套設(shè)計區(qū)內(nèi)綜合管網(wǎng)設(shè)計計是對小區(qū)生活配配套的設(shè)計，包括括污水、雨水、自自來水、中水、熱熱力、燃氣、電力力、電視電話網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等，還包括專業(yè)業(yè)設(shè)施方面，如泵泵房、配電間、變變電室、換熱站、、調(diào)壓站等。具體方案、節(jié)點設(shè)設(shè)計在設(shè)計圖紙的深度度達不到的方面，，需組織進行詳細細設(shè)計，如門窗節(jié)節(jié)點、保溫方案、、扶手欄桿、地面面磚分隔等。二、房地產(chǎn)開發(fā)過過程設(shè)計管理意義義1、設(shè)計決定項目開開發(fā)成本2、設(shè)計決定項目品品質(zhì)3、設(shè)計影響項目的的驗收4、設(shè)計質(zhì)量與進度度影響項目周期二、房地產(chǎn)開發(fā)過過程設(shè)計管理意義義1、設(shè)計決定項目開開發(fā)成本（1）規(guī)劃設(shè)設(shè)計管理理對項目目開發(fā)成成本的影影響不同的規(guī)規(guī)劃方案案的開發(fā)發(fā)成本是是不一樣樣的，規(guī)規(guī)劃對項項目投資資有著重重要的影影響。如如通過對對容積率率的充分分把握選選擇合理理的建筑筑形式，，在瑞寧寧嘉園和和好美嘉嘉園項目目規(guī)劃中中得到了了很好的的驗證。。瑞寧嘉嘉園容積積率是2，好美嘉園園容積率是是1.8，我們選擇擇了高層和和多層相結(jié)結(jié)合的方案案，而且盡盡量多的設(shè)設(shè)計多層，，這樣從根根本上降低低了開發(fā)成成本。二、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理意義從消防要求求講，7-9層或24米至32米的民宅消消防標準為為一個檔次次；13-18層以上或32米至50米的民宅消消防標準。。12層及12層以上的高高層住宅，，每棟樓的的電梯不得得少于2臺。層數(shù)越高，，對地基基基礎(chǔ)要求越越高。人防（2）建筑設(shè)計計管理對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的影影響外檐的形式式影響工程程造價，立立面簡單，，裝飾構(gòu)件件少，工程程造價低。。平面設(shè)計計中房型越越小，戶數(shù)數(shù)越多，配配套設(shè)施越越多，如入入戶門、水水表等越多多，工程造造價就會相相應(yīng)提高。。如好美嘉嘉園項目以以小戶型為為主，戶數(shù)數(shù)設(shè)計較多多，相應(yīng)工工程、配套套成本提高高。（3）施工圖設(shè)設(shè)計管理對對房地產(chǎn)開開發(fā)成本的的影響建筑施工圖圖設(shè)計中，，材料選擇擇影響工程程造價，如如對外檐窗窗的設(shè)計、、公共空間間裝修設(shè)計計等。結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計中鋼鋼筋含量、、混凝土標標號等對工工程造價起起著重要影影響。如在在好美嘉園園項目中，，通過各種種措施降低低了鋼筋含含量，從而而降低了工工程造價。。樁基形式式影響工程程造價，充充分利用勘勘察報告指指標，選擇擇合理樁基基形式可降降低工程造造價。（4）園林景觀觀設(shè)計對房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)成本的影影響選用植物種種類影響園園林施工成成本。同樣樣的植物選選用小苗木木可降低施施工成本。。小區(qū)設(shè)施施的品質(zhì)影影響施工成成本。2、設(shè)計決定定項目品質(zhì)質(zhì)（1）規(guī)劃設(shè)計計對品質(zhì)的的影響規(guī)劃是對項項目的整體體構(gòu)思，是是宏觀上對對項目的定位，建建筑密度、、容積率、、綠地率、、車位數(shù)等等重要指標就就決定了項項目品質(zhì)。。（2）建筑設(shè)計計對品質(zhì)的的影響建筑設(shè)計決決定了建筑筑物的效果果，色彩的的選用、外外立面裝飾飾構(gòu)件的設(shè)設(shè)計、空調(diào)調(diào)護欄的設(shè)設(shè)計等都影影響建筑物物的美觀。。平面設(shè)計計中房型的的設(shè)計更是是影響項目目的品質(zhì)，，決定市場場認可度。。（3）施工圖設(shè)設(shè)計對品質(zhì)質(zhì)的影響施工圖設(shè)計計中的材料料的選用對對項目品質(zhì)質(zhì)產(chǎn)生主要要影響。如如管材的選選用、窗材材料的選用用等。（4）園林景觀觀設(shè)計對品品質(zhì)的影響響園林設(shè)計決決定小區(qū)的的整體環(huán)境境，小區(qū)內(nèi)內(nèi)是業(yè)主茶茶余飯后娛娛樂休閑的的場所，是是業(yè)主拉開開窗簾就看看到風景。。園林設(shè)計計的風格、、植物的選選擇搭配、、小品的設(shè)設(shè)計、功能能區(qū)的設(shè)計計等都影響響項目的品品質(zhì)。3、設(shè)計影響響項目的驗驗收（1）規(guī)劃、建建筑設(shè)計的的消防審查查在取得規(guī)劃劃設(shè)計方案案許可文件件前要經(jīng)過過消防部門的專專業(yè)審查，，如小區(qū)規(guī)規(guī)劃道路等等是否符合合規(guī)范，建筑筑平面布局局是否符合合消防規(guī)范范等。（2）規(guī)劃、建建筑設(shè)計的的規(guī)劃審查查規(guī)劃審查對對項目各審審批文件取取得和建設(shè)設(shè)起著重要要意義，規(guī)規(guī)劃通過后后方可進行行具體施工工圖設(shè)計以以及之后各各項行政許許可文件取取得。是否否符合規(guī)范范要求決定定規(guī)劃驗收收是否能順順利通過。。（3）建筑、施施工圖設(shè)計計的圖紙審審查施工圖審查查是行政許許可的一關(guān)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，，決定施工工圖紙是否否符可付之之實施。是是對施工圖圖紙的全面面審查，包包括建筑圖圖、結(jié)構(gòu)圖圖、水暖電電等。只有有取得圖審審合格證明明文件后，，施工圖方方可用于施施工。施工工圖設(shè)計水水平影響是是否可以順順利通過圖圖紙審查。。（4）各專業(yè)配配套的設(shè)計計審查各專業(yè)配套套實施前應(yīng)應(yīng)將設(shè)計圖圖紙送相關(guān)關(guān)配套部門門，聽取專專業(yè)意見并并按要求修修改圖紙。。因為相關(guān)關(guān)配套設(shè)施施將最終由由各配套部部門接管，，多以他們們會就設(shè)計計提出要求求。如室內(nèi)內(nèi)采暖工程程，供熱辦辦會提出很很多要求，，如各材料料的選擇，，溫控閥、、壓差閥等等設(shè)施的配配套等。4、設(shè)計質(zhì)量量與進度影影響項目周周期合理的設(shè)計計期限既能能保證設(shè)計計質(zhì)量也能能滿足項目周期要要求。沒有有經(jīng)審查合合格的設(shè)計計圖紙就不不能開工建設(shè)設(shè)，多以設(shè)設(shè)計文件完完成進度決決定了項目目的開始建設(shè)設(shè)節(jié)點。設(shè)設(shè)計文件的的設(shè)計質(zhì)量量也決定了了設(shè)計文件是是否能順利利通過相關(guān)關(guān)設(shè)計晚間間的審查。。三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的任務(wù)和和目標1、保證各設(shè)設(shè)計階段進進度2、保證各設(shè)設(shè)計質(zhì)量3、控制項目目開發(fā)成本本4、控制開發(fā)發(fā)項目的品品質(zhì)5、保證各階階段設(shè)計的的連續(xù)統(tǒng)一一三、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的任務(wù)和和目標1、保證各設(shè)設(shè)計階段進進度設(shè)計過程占占用時間在在項目建設(shè)設(shè)周期中不不算長，但設(shè)計計是否能按按計劃節(jié)點點按時開始始和完成，，卻制約項目目建設(shè)，決決定項目是是否能按計計劃開始相相關(guān)工作，從從而影響項項目開發(fā)周周期。所以以開發(fā)團隊隊應(yīng)通過制定定科學(xué)準確確的設(shè)計進進度計劃、、時間節(jié)點點計劃，通過過積極的組組織、監(jiān)督督、溝通協(xié)協(xié)調(diào)，來保保證設(shè)計進度度。2、保證各設(shè)設(shè)計質(zhì)量設(shè)計工作是是知識密集集型工作，，具有很強強的專業(yè)性，且設(shè)設(shè)計工作是是委托給具具有相應(yīng)資資質(zhì)的設(shè)計計單位完成。。設(shè)計文件件是項目建建設(shè)的依據(jù)據(jù)，所謂按按圖施工。設(shè)設(shè)計文件的的準確性和和規(guī)范性影影響是否能能夠通過相關(guān)關(guān)政府機構(gòu)構(gòu)的嚴格驗驗收。所以以開發(fā)團隊隊應(yīng)通過設(shè)計計任務(wù)書、、圖紙審查查等有效的的管理手段段來保證設(shè)計計文件質(zhì)量量，為項目目建設(shè)提供供準確可行行的依據(jù)，保保證項目的的順利進行行及驗收。。3、控制項目目開發(fā)成本本成本控制是是項目開發(fā)發(fā)的根本，，直接影響響項目的利潤情況況，而成本本控制的根根本在于設(shè)設(shè)計階段對對設(shè)計文件的的控制。項項目投資的的估算、概概算、預(yù)算算、合同談判、、簽證結(jié)算算等成本控控制工作的的基礎(chǔ)都是是設(shè)計文件。。而且設(shè)計計人員對開開發(fā)成本的的重視程度度與開發(fā)商是是有一定差差距的，甚甚至?xí)忻芤幻妗?。所以開發(fā)團團隊應(yīng)通過過與設(shè)計人人員積極有有效的溝通，通過設(shè)設(shè)計優(yōu)化、、專家論證證、概預(yù)算算等措施來來將開發(fā)成本本控制在預(yù)預(yù)期的范圍圍內(nèi)。4、控制開發(fā)發(fā)項目的品品質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商是項目目開發(fā)的組組織者，設(shè)設(shè)計單位是要根據(jù)據(jù)開發(fā)商的的定位、設(shè)設(shè)想來進行行設(shè)計的。。開發(fā)商根據(jù)據(jù)項目的定定位不同會會選擇不同同的品質(zhì)。。如高檔住宅宅小區(qū)、別別墅區(qū)、經(jīng)經(jīng)濟適用房房的品質(zhì)要要求肯定是不不一樣的。。開發(fā)團隊隊應(yīng)通過設(shè)設(shè)計任務(wù)書書和與設(shè)計的的溝通來將將品質(zhì)要求求、材質(zhì)選選擇等信息息準確傳達給給設(shè)計單位位，并通過過過程控制制與設(shè)計文文件審查來確確定是否符符合項目品品質(zhì)要求。。5、保證各階階段設(shè)計的的連續(xù)統(tǒng)一一房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的設(shè)計任任務(wù)分較多多階段，每每一階段的設(shè)計人人不同或者者設(shè)計單位位不同，每每一階段的的設(shè)計任務(wù)和和重點也不不同，但這這些設(shè)計工工作都是圍圍繞同一個項項目進行。。所以開發(fā)發(fā)團隊在設(shè)設(shè)計管理時時應(yīng)綜合考慮慮各環(huán)節(jié)的的設(shè)計相關(guān)關(guān)內(nèi)容，滿滿足各設(shè)計計環(huán)節(jié)的統(tǒng)一一性。四、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)過程程設(shè)計管理理的措施1、組織措施施2、技術(shù)措施3、合同措施4、經(jīng)濟措施5、管理措施四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程設(shè)計管理理的措施1、組織措施（1）完善公司開發(fā)發(fā)團隊的組織結(jié)結(jié)構(gòu)，明確各部部門、各崗位職責分工，，明確工作流程程。（2）加強設(shè)計管理理部門、相關(guān)崗崗位人員的專業(yè)業(yè)知識水平，與設(shè)計人員員順暢溝通并可可更專業(yè)的完成成設(shè)計協(xié)調(diào)工作。2、技術(shù)措施（1）通過專家論證證、借助專業(yè)公公司，優(yōu)化設(shè)計計，對設(shè)計基礎(chǔ)礎(chǔ)資料及設(shè)計文文件深入研究探探討，充分利用用專業(yè)能力，控控制設(shè)計階段對對成本的影響。。（2）圖紙審查，在在正式出設(shè)計圖圖紙之前和出圖圖后都應(yīng)組織設(shè)設(shè)計圖紙審查，，將設(shè)計問題糾糾正在實施之前前。3、合同措施（1）保證合理的設(shè)設(shè)計費用，設(shè)計計費用占房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本很少份額，，但設(shè)計工作卻卻對項目開發(fā)成成本計決定作用。所以不要因因為過低的設(shè)計計費用降低設(shè)計計公司的工作積極性和工作質(zhì)質(zhì)量，從而難以以保證圖紙質(zhì)量量。（2）保證合理的設(shè)設(shè)計周期，設(shè)計計工作需要設(shè)計計人員用心去完成，時時間太倉促，必必定影響設(shè)計人人員的專注程度，從而造成只只有速度而丟了了質(zhì)量，這對開開發(fā)上來說也得不償失。（3）嚴密合同條款款，比如對圖紙紙數(shù)量的約定，，對變更工作的約定，，要在合同中體體現(xiàn)，避免后期期費用的增加。。4、經(jīng)濟措施（1）積極采取獎勵勵機制辦法，鼓鼓勵設(shè)計公司為為開發(fā)商考慮成本問題題，鼓勵通過優(yōu)優(yōu)秀設(shè)計降低開開發(fā)成本。明確若設(shè)計公司將將影響成本的指指標控制在一定定合理范圍內(nèi)將予以適當獎勵勵。這樣可大大大提高設(shè)計公司司的積極性，從而降低房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)成本。（2）明確若因設(shè)計計問題造成項目目損失要讓設(shè)計計單位承擔一部分責任任，要予以一定定經(jīng)濟懲罰。增增強設(shè)計人員的責任心，保證證設(shè)計文件質(zhì)量量。5、管理措施（1）做好計劃工