案例分析篇

第四單元公共秩序服務

[案例一]

“排除法”鎖定高空拋物傷人元兇2005年4月20日8時許，退休教師張女士在渾南新區(qū)佳園新村小區(qū)一樓下?lián)焓拔锲窌r，被樓上扔下的物品砸傷。由于事發(fā)突然，張女士并沒有看見雜物是從哪家窗戶飛出來的，于是拿起電話向派出所報警。當時11樓的一名住戶正在裝修，有4名裝修工人正在刮大白和刷油，張女士懷疑是其所為。但對方均不承認往樓下扔過東西，還說樓上有這么多家，保不準是誰家扔的。張女士無法確定物體是從哪一戶居民家掉下來的，民警趕來后一時也無法處理。事故發(fā)生后，張女士住院10天，支付醫(yī)療費1．6萬余元，后經(jīng)中國醫(yī)科大學法醫(yī)鑒定中心鑒定為十級傷殘。張女士事后調查發(fā)現(xiàn)，渾南新區(qū)佳園新村小區(qū)是新開發(fā)的小區(qū)，物業(yè)管理公司登記該棟樓該單元共入住7戶，張女士被砸傷時，有4戶家中無人，3戶家中有人。其中11樓1號人家正在裝修，11樓2號人家正在休息，其所住房屋已經(jīng)裝修完畢。另一戶2樓2號也正在裝修。張女士認為，2樓住戶砸傷她的可能并不存在，而剩下兩家就說不好了。誰會是真正的兇手呢？張女士把這一難題交給了法院。2006年6月，張女士將11樓兩戶人家以及管理該小區(qū)的開發(fā)公司和物業(yè)管理公司都訴至法院，要求他們賠償經(jīng)濟損失5萬余元。[案例分析]高空拋物已成為伴隨著城市高樓林立而出現(xiàn)的一種痼疾，產(chǎn)生這個問題的直接原因就是人的道德缺失造成的，還有道德教育、法律規(guī)范不夠、不足，以及沒有強有力的懲處規(guī)范及措施，都助長了高空拋物行為的發(fā)生。

從高空拋物特點看，對物業(yè)管理企業(yè)來說是無法預見、無法直接制止的，且從立法角度看，物業(yè)管理企業(yè)無制止高空拋物的權利能力和行為能力，一般不應直接承擔由此產(chǎn)生的責任。但是，物業(yè)管理企業(yè)有管理小區(qū)公共秩序的責任，其收取的物業(yè)管理費中含有公共秩序維護費，在目前的立法和現(xiàn)實條件下，物業(yè)管理企業(yè)對高空墜物、高空拋物的警示工作是應該做的，如物業(yè)管理企業(yè)未盡此職責，應承擔一定的補償責任。高空拋物發(fā)生后，通常無法確定誰是高空拋物的行為人，按照最新頒布的《最高人民法院關于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，建筑物或者其他設施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落致人損害的侵權訴訟，由所有人或者管理人對其無過錯承擔舉證責任，即舉證倒置。也就是說，如果受害人無法確定誰是高空拋物的行為人，可將高層建筑全部的所有者或管理者告上法庭，并要求他們共同承擔賠償責任，業(yè)主或住戶作為被告，雖然自己不是高空拋物的行為人，但仍然要拿出證據(jù)，證明自己對高空拋物沒有責任，否則法律將推定其承擔相應的責任。這在理論上稱之為共同危險行為損害賠償。[相關法規(guī)制度]《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國民事訴訟法》《中華人民共和國合同法》《物業(yè)管理條例》[解決方法]物業(yè)管理企業(yè)要加強案例宣傳，警醒市民。應大力宣傳高空拋物的危害，將造成重大經(jīng)濟損失、人員傷亡的高空拋物案件廣泛宣傳；讓市民知道，高空拋物除了有違道德，還有可能觸犯我國法律。按照法律規(guī)定，高空拋物你可能會被株連。當你所居住樓宇發(fā)生高空拋物傷人事件，而你有無法證明自己沒有作為時，法院一般會判由最有可能傷人的若干家共同賠償。所以對高空拋物事件，即使不是自己所為，也不要以為與己無關，最好的辦法就是，大家互相監(jiān)督，并教育家人、親朋拒絕高空拋物。很少有住戶主動承認高空拋物。尋找亂扔東西者主要靠小區(qū)保安、清潔員巡邏，但保安員、清潔員一般害怕住戶找麻煩而不愿積極舉報。建議相關部門設立獎勵機制，鼓勵工作人員舉報高空拋物行為并作好保護舉報人的工作。動員各住戶要及時清理自家陽臺、門窗等室外懸掛物，經(jīng)常檢查窗戶、雨棚、防盜網(wǎng)、空調支架等是否牢固，如有松動應及時加固，防止高空墜物。對經(jīng)查屬實的高空拋物者要及時的進行提醒，對屢教不改者或造成嚴重后果者，上報業(yè)主委員會并公布其不文明行為。[案例二]

保安半夜進民宅，物業(yè)管理公司被判賠

北京朝陽某住宅區(qū)張先生夫婦在凌晨三點左右，被室內的響動驚醒，立即起床并打開臥室的門，發(fā)現(xiàn)有人已走到客廳和臥室過道處，當時便質問：“為什么闖入住宅？”這個人自稱是物業(yè)管理公司的保安員，由于在深夜值班時發(fā)現(xiàn)張先生家的家門虛開，在經(jīng)按鈴房內無反應的可疑情況下，他才進入房內進行檢查。張先生講熄燈前已經(jīng)鎖上門，而且質問來人“既是保安為什么不著裝？”來人無言以對。第二天，張先生就到物業(yè)管理公司投訴，但物業(yè)管理處只是在口頭上表示歉意，當張先生要求物業(yè)管理公司解釋這保安入室的原因時，物業(yè)管理公司卻拒絕給予明確答復。于是張先生夫婦遂一紙訴狀將物業(yè)管理公司告到了法院，要求物業(yè)管理公司就保安員深夜入室原因、處理及在解決該事件中的消極、不負責任的行為向他們書面道歉，并賠償每人精神損失費各5萬元。[案例分析]業(yè)主與物業(yè)管理公司之間形成物業(yè)管理合同關系之后，物業(yè)管理公司應按照物業(yè)管理合同中的約定及《物業(yè)管理條例》等相關法律法規(guī)的規(guī)定為業(yè)主提供相應物業(yè)管理服務，《物業(yè)管理條例》中規(guī)定保安員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。也就是說，保安員在進行巡邏期間，如遇到緊急情況，應該按照法律法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)的有關規(guī)定，首先應通知值班主管，由值班主管按登記的電話號碼聯(lián)系相關住戶，弄清情況，再做下一步的決定。如與相關住戶聯(lián)系不上，需入戶檢查，就要聯(lián)系當?shù)嘏沙鏊?，在公安人員的見證下，由物業(yè)管理公司人員開啟房門，進入住戶室內檢查情況，并做處理。

本案例的最后審理結果是：法院認為張先生夫婦身為業(yè)主，與物業(yè)管理公司間形成了委托管理關系。保護業(yè)主的安全，維護業(yè)主的利益是物業(yè)管理公司的職責。但在履行職責時應注意采取適當合理的方式，如果措施不當侵害了業(yè)主的權利，應承擔相應的法律責任。物業(yè)管理公司保安員在值班時進入張先生夫婦房間，其自稱因為房門虛掩，為張先生夫婦的安全和利益而入室檢查。而按照《住戶手冊》規(guī)定，遇此緊急情況其既不與業(yè)主家電話聯(lián)系，又未請公安人員見證，該行為是不符合有關規(guī)定的，侵害了公民住宅不受侵犯的權利。而且其是在張先生夫婦深夜熟睡之機闖入，給張先生夫婦帶來了一定的精神刺激，影響了生活，應該就此不當行為承擔責任。因該保安員是在履行職務中侵害了張先生夫婦的權利，故由物業(yè)管理公司承擔責任。[相關法規(guī)制度]《中華人民共和國憲法》《中華人民共和國民法通則》《物業(yè)管理條例》[解決方法]當天，張先生夫婦向物業(yè)管理處投訴。物業(yè)管理企業(yè)當即以“工作中有違章操作行為”為由將張姓保安辭退，并于次日派物業(yè)管理經(jīng)理、保安經(jīng)理兩次登門致歉，并免費更換門鎖。當張先生夫婦提出訴訟后，物業(yè)管理公司應主動查找相關法律法規(guī)，做好積極應對的準備。同時，還應主動與張先生夫婦溝通，爭取雙方能夠協(xié)商解決。組織全體員工，尤其是保安隊伍開展討論學習，強化法律法規(guī)教育，樹立法律意識，掌握崗位技能，促成保安隊伍整體水平的提高。[案例三]

小區(qū)養(yǎng)狗傷女童法院判賠三千元

某日上午，潘先生5歲的女兒在自家私家車旁玩耍時，被同一小區(qū)業(yè)主黃某的2只寵物狗抓咬致傷。經(jīng)寶安人民醫(yī)院檢查診斷，“可發(fā)現(xiàn)雙大腿被狗抓傷痕跡”，并為其注射了5支狂犬疫苗，但由于受到驚嚇，女童為此常在噩夢中驚醒，寢食不安。潘先生得知，黃某所養(yǎng)寵物狗不但未領取《養(yǎng)犬許可證》，而且也未打過防疫針，沒有《犬類免疫證》，加上聽醫(yī)生說狂犬病潛伏期可長達10年之久，因而非常擔心也非常氣憤。由于黃某不愿給予任何賠償，物業(yè)管理公司也不愿承擔責任，潘先生在為期1年的多次索賠未果后，于去年8月10日把黃某和物業(yè)管理公司一起告上了法庭，要求他們連帶賠償女兒精神損失費3萬元，另醫(yī)療費、交通費、護理費、營養(yǎng)費及伙食補助費共計7353元，并要求黃某停止養(yǎng)狗，賠禮道歉。

[案例分析]近年來，因為飼養(yǎng)寵物的人越來越多，違規(guī)飼養(yǎng)寵物引發(fā)的各種社會問題也越來越突出。這些問題主要集中在寵物擾民、寵物傷人、寵物嚇人、污染環(huán)境及傳播疾病方面。類似本案例中寵物狗傷人事件是其中比較典型的案例?！吨伟补芾硖幜P法》中明確規(guī)定，飼養(yǎng)動物干擾了他人正常生活的，就可以進行警告；警告后不改正的，或者放任動物恐嚇他人的，那么寵物主人就會面臨200元以上500元以下的罰款。也就是說諸如寵物深夜亂叫、隨地大小便等現(xiàn)象，只要有附近鄰居報警說影響了他的生活，那么警方就要進行查處，但由于取證難度大，作為管理部門經(jīng)常無法處理。避免這一問題，主要是依靠飼養(yǎng)寵物人自身文明素質的自我約束。從《物業(yè)管理條例》看，物業(yè)管理企業(yè)對涉及公共秩序、公眾安全的隱患，主要是承擔向上級管理部門報告的義務，沒有執(zhí)法的權利。也就是說，物業(yè)管理企業(yè)在管理轄區(qū)對飼養(yǎng)寵物的行為，不具有公眾所理解的通常意義的管理權利，《物業(yè)管理條例》所提到的“制止”，實際上只能是教育或勸阻，物業(yè)管理企業(yè)更進一步的行動也只能是履行報告的義務。綜合前面所提到的管理部門執(zhí)法的難度，對寵物傷人事件，物業(yè)管理企業(yè)不應承擔任何民事連帶責任。根據(jù)民法通則的規(guī)定，飼養(yǎng)的動物致人損害的，應由動物飼養(yǎng)人或管理人承擔責任，物業(yè)管理公司既不是飼養(yǎng)人又不是管理人，不應承擔賠償責任。當然，沒有履行“制止”和“報告”義務的物業(yè)管理企業(yè)除外。[相關法規(guī)制度]《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國治安管理處罰法》《物業(yè)管理條例》《狂犬病暴露后處置工作規(guī)范》（試行）[解決方法]從本案例看，在小區(qū)內禁止養(yǎng)狗，物業(yè)管理公司己在力所能及的范圍內盡到了責任。對于潘先生提出的索賠要求，物業(yè)管理公司應準備證據(jù)積極應訴，不能接受其要求。從本案例實際看，事發(fā)前公司曾兩次發(fā)出通知，要求黃停止養(yǎng)狗并于8月13日前將狗遷出小區(qū)，可以說完全履行了應盡的義務；事發(fā)后，他們曾督促黃某給狗打了防疫針，黃某也寫下了一份“由此引起的后遺癥本人愿承擔一切責任”的保證書，至于黃某不愿履行他們調解后達成的協(xié)議，物業(yè)管理公司是無能為力的，但善后思路、措施清晰，也很好地盡到了協(xié)調管理轄區(qū)和諧相處的責任。物業(yè)管理公司在日常管理中，還應與業(yè)主委員會、居民委員會共同加強宣傳教育，讓飼養(yǎng)寵物人知道寵物致人傷害是一種人身侵權案件。按照法律規(guī)定，動物致人傷害實行無過錯責任，也就是說，即使動物飼養(yǎng)人或管理人沒有任何過錯，也應承擔相應的賠償責任。即使由于受害人的過錯造成損害的，對于受害人的過錯行為，要由動物飼養(yǎng)人或管理人承擔舉證責任。如果物業(yè)管理轄區(qū)內，一旦出現(xiàn)寵物傷人事件，物業(yè)管理公司應立即報警，由公安部門出面處理。配合公安部門、業(yè)主委員會、居民委員妥善做好善后調解工作。[案例四]

消防栓沒水業(yè)主家火災受損要物業(yè)管理處賠償某日凌晨5時許，某小區(qū)劉先生家突發(fā)火情。自發(fā)撲救的鄰居打開樓內所有消防栓箱，不僅找不到消防水帶，甚至打開閥門連消防水都沒有。接到火警，消防隊即刻趕來，但由于消防通道停有業(yè)主車輛，消防車無法駛入，難以靠近發(fā)生火災的樓宇；從樓內消防栓箱取水，又遇到無水的情況，消防隊只好奔赴另外的取水點取水撲救。由于以上原因，貽誤了火災撲救時機，致使火勢瘋狂蔓延，造成包括事主在內的4戶居民受損。事后，劉先生聘請律師，準備起訴小區(qū)物業(yè)管理處。律師在取證時，逐層打開消防栓箱，看到這里的消防栓箱全部無消防水帶，打開消防栓水閥無水；進一步了解發(fā)現(xiàn)，這種狀況不是僅存在劉先生所居住的這一棟樓，小區(qū)單元樓共18棟，每幢樓內的消防栓箱都無供水和消防水帶；消防水帶鎖在物業(yè)管理處的一間屋內。對此，律師認為小區(qū)消防設施被占用狀況嚴重，劉先生及另外3戶的火災損失，物業(yè)管理公司該承擔相關責任。

[案例分析]消防管理涉及物業(yè)轄區(qū)內的人身、財產(chǎn)安全，是物業(yè)管理公司各項管理中的重點工作。從本案例的物業(yè)管理公司看，在加強消防設備設施的維修保養(yǎng)，使這些設備設施始終處于良好的使用狀態(tài)方面沒有盡到自己的義務，違反了《中華人民共和國消防法》相關規(guī)定和物業(yè)管理服務合同的有關約定，致使火情發(fā)生時，得不到有效控制，造成損失擴大，理應承擔責任。但是，在現(xiàn)實中，像該小區(qū)物業(yè)管理處在消防管理中將消防水帶收起、消防水源關閉、業(yè)主車輛占用消防通道的情況普遍存在，這里一個很重要的原因是，業(yè)主私自隨意使用消防用水造成物業(yè)管理服務用水成本過高，物業(yè)管理企業(yè)難以承受重負，加之消防設施被盜，只好采用如此下策，造成了安全隱患。這是不可回避的事實。但這種眾所周知的事實，如想成為物業(yè)管理企業(yè)免除或減輕責任的依據(jù)，就要看物業(yè)管理公司是否注重平日消防管理記錄的保存和有效證據(jù)的收集。根據(jù)消防法的規(guī)定，對于隨意使用消防用水、堵塞消防通道的行為是明令禁止的。但在消防管理中，物業(yè)管理企業(yè)雖然負有管理職責，卻沒有執(zhí)法權，管理難度確實存在，但應該主動行使的《物業(yè)管理條例》中所規(guī)定的當發(fā)現(xiàn)危害公眾利益的現(xiàn)象時應履行的向上級管理部門報告的義務，另一方面還應該依靠業(yè)主委員會和業(yè)主大會尋求解決的方法。[相關法規(guī)制度]《中華人民共和國民法通則》《中華人民共和國物權法》《中華人民共和國消防法》《物業(yè)管理條例》《高層居民住宅樓防火管理規(guī)則》[解決方法]物業(yè)管理公司應針對劉先生的訴訟，深刻認識自己錯誤，并主動與劉先生及3家鄰居協(xié)商，在分清責任的條件下，給予一定的賠償。如物業(yè)管理公司掌握業(yè)主違規(guī)使用消防用水、反復勸導隨意停車仍不奏效、向上級管理部門報告的充足記錄和證據(jù)，就可積極應對法院審理，爭取自己的合法權利得到法律保護。物業(yè)管理公司應痛定思痛，大力落實各項消防措施，加強消防巡查。另外，物業(yè)管理公司還充分利用這一典型案例，宣傳《中華人民共和國消防法》有關規(guī)定，讓業(yè)主清楚消防用水、消防通道是業(yè)主遭遇火災的救星，如果業(yè)主不聽物業(yè)管理公司的勸告，萬一發(fā)生災情，導致取水不便、撲救道路不暢，人員疏散困難，造成生命和財產(chǎn)損失，違規(guī)業(yè)主就要承擔相應的法律責任。要求廣大業(yè)主用戶配合做好消防工作，不得隨意使用、挪用消防器材，樹立消防意識，促成小區(qū)的安全環(huán)境。與業(yè)主委員會主動溝通，建議召開業(yè)主大會，就隨意使用消防用水、占用消防通道的行為作出相關的管理決定，希望廣大業(yè)主遵照執(zhí)行。像停車問題，可通過業(yè)主大會表決，對公共區(qū)域規(guī)范劃定停車位，規(guī)范業(yè)主的停車行為，并收取一定的費用，改善公共區(qū)域的停車條件，使停車問題得到妥善解決。[案例五]

小區(qū)業(yè)主家中被盜應由誰來賠償損失

我是某花園小區(qū)的業(yè)主，我家住在二樓，窗戶外就是小區(qū)外圍的公路。今年上半年，我家樓下一樓的住戶在房屋裝修時在外墻窗戶上安裝了四個窗戶護欄，我當時就認為樓下安裝的窗戶護欄已經(jīng)給我家造成了一定的安全隱患，為此，我要求樓下住戶予以拆除，樓下的住戶對我的要求一直沒有答復。我又找到小區(qū)管理處要求協(xié)助解決，管理處到現(xiàn)在也沒有采取有效的行動。前幾天的一個晚上，我下班回家發(fā)現(xiàn)家中被盜，損失財物價值三萬多元。經(jīng)公安機關現(xiàn)場勘查鑒定，認定小偷是從樓下的窗戶護欄爬到我家中的，為此我想要求樓下住戶和小區(qū)管理處賠償我的經(jīng)濟損失，請問我的要求是否合法?

[案例分析]本案例看應從兩個方面來進行分析。首先，該業(yè)主與樓下住戶的爭議是屬于一個相鄰關系的糾紛，作為樓下的住戶負有不設置對上層住戶構成潛在危險的設施的義務，按照我國《民法通則》第八十三條的規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方應正確處理相鄰關系，給相鄰方造成妨礙，賠償經(jīng)濟損失。該業(yè)主樓下住戶安裝窗戶護欄的行為，構成了對該業(yè)主住宅安全的危害，事實上，這種危害已經(jīng)被現(xiàn)實不幸證實了，該業(yè)主完全可以要求樓下住戶拆除窗戶護欄，排除安全隱患，該業(yè)主可以通過法律途徑強制要求樓下住戶拆除窗戶護欄。但這并不意味著樓下住戶一定構成對該業(yè)主家中財產(chǎn)被盜的損失賠償。要明確的是，樓下的住戶安裝窗戶護欄這種行為本身并不構成對該業(yè)主的侵害和妨礙，而是這種行為帶來了對該業(yè)主的潛在的安全隱患，可能成為犯罪分子實施犯罪行為的條件，這種條件與該業(yè)主家中被盜不能形成法律上的因果關系，因此，該業(yè)主只有對樓下住戶要求消除危險的請求權，而沒有主張樓下住戶賠償該業(yè)主家中被盜經(jīng)濟損失的請求權。[案例分析]至于物業(yè)管理公司(小區(qū)管理處不是獨立法人，沒有獨立的法律地位)是否構成對該業(yè)主家中被盜的經(jīng)濟賠償?shù)牧x務，有兩