房地產(chǎn)工程本錢科目設(shè)置與分?jǐn)傇瓌t治理指引目的加強(qiáng)工程本錢測算的力量.適用范圍適用于本錢科目設(shè)置和本錢費用分?jǐn)?術(shù)語和定義3。1本錢核算：把肯定時期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中所發(fā)生的費用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點，分類歸集、匯總、核算，計算出該時期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營費用發(fā)生總額和分別計算出每種產(chǎn)品的實際本錢和單位本錢的治理活動 .3.2本錢核算對象：是指為了有利于本錢費用比照和推測，而需要單獨計算實際本錢和單位本錢的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)活動中，成片分期(區(qū)〕開發(fā)的工程,可以以各期(區(qū))為本錢核算對象；還應(yīng)按構(gòu)造劃分本錢核算對象；依據(jù)核算和治理需要,對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)工程本錢且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為本錢核算對象,發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)工程的本錢。職責(zé)集團(tuán)本錢治理部負(fù)責(zé)制定通用的本錢費用科目體系和分?jǐn)傇瓌t4。2工程公司本錢部1依據(jù)通用的本錢費用科目體系和分?jǐn)傇瓌t，制定本工程的本錢科目和具體的分?jǐn)傄?guī)章,進(jìn)展本錢測算和分?jǐn)偓F(xiàn)有工程公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)工程公司部門設(shè)置對應(yīng)關(guān)系:標(biāo)準(zhǔn)工程公司營銷部設(shè)計部

1籌劃部、銷售部設(shè)計部

營銷部設(shè)計部

營銷籌劃部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部1、2工程部、景觀部工程治理部本錢部預(yù)算部預(yù)算部工程本錢治理部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部財務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室選購部預(yù)算部選購部材料治理部工作方法和過程掌握本錢費用科目與核算內(nèi)容5。1.1本錢費用科目分為五個一級科目，分別是“開發(fā)本錢、營業(yè)費用、財務(wù)費用、治理費用、不行預(yù)見費“，下表是整個本錢科目的具體分級與單項核算內(nèi)容的示意：序號1。 開發(fā)本錢

科目 核算事項土地獲得價款1.1.1

政府地價

土地出讓費/轉(zhuǎn)讓費/用費、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價等合作款項紅線外大市政配套費

工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢和相應(yīng)稅金等市政配套費(交政府),紅線外道路、水、電、氣、通訊等建筑費，接口補(bǔ)償費等1.1.41.2.1

前期費用勘察費用

費，危房補(bǔ)償費等費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、土地丈量測繪費等。規(guī)劃設(shè)計費 設(shè)計費、改造設(shè)計費、圖紙審查費、制圖、曬圖費，規(guī)劃設(shè)計模型制作費,方案詢問及評審費等.報批報建費

(1〕報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標(biāo)底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建〔或墻改專項基金)、及工程報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的工程整體性報批費。〔2〕增容費：包括水、電、煤氣增容費(1〕三通一平：建設(shè)場地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場多余土石方外運，臨時工程費 臨時道路工程等所發(fā)生的費用；臨時設(shè)施，如工地圍墻、圍板、辦公室等發(fā)生的設(shè)計、建筑、裝飾的費用。主體建筑安裝工程費主體建筑工程別墅住宅 A根底工程費：包括土石方、樁基、護(hù)壁〔坡〕工程費，根底處理費、樁基詢問及檢測費、降水.B聯(lián)排住宅

〔轉(zhuǎn)換層構(gòu)造并入塔樓)。C多層住宅 D公共部位裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。(2〕小高層住宅 A室內(nèi)給排水工程費：一般的自來水供水系統(tǒng)，雨水、污水的排水系統(tǒng)B燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；高層住宅

C室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)備及其安裝費B室內(nèi)設(shè)備及其安裝費電梯及其安裝費；超高層住宅 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費;D室內(nèi)弱電系統(tǒng)工程費:有線電視、安防系統(tǒng)、電信網(wǎng)等E消防系統(tǒng)費商業(yè) 水消防系統(tǒng)費用:自動噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨立的室外消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)費用：煙感、溫感、報警、消防播送氣體滅火系統(tǒng)費用防排煙工程費用1.3.8 …………社區(qū)管網(wǎng)工程費

〔1室外給排水系統(tǒng)費 〔含化糞池),含雨水、生活污水，環(huán)境排水系統(tǒng)等費用，不含水景、泳池循環(huán)用水系統(tǒng)。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設(shè)等.……〔1低壓柜及箱式變壓設(shè)備費用;室外電氣及凹凸壓設(shè)備費 〔2〕室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路局部費用；室外弱電管道埋設(shè):包括用于電視、、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費用。室外燃?xì)庀到y(tǒng)費 指小區(qū)內(nèi)室外燃?xì)夤艿老到y(tǒng)敷設(shè)和調(diào)壓站的建筑,含土方工程。系統(tǒng)的費用；(2〕安防系統(tǒng)；室外弱電系統(tǒng)費 〔3)電信網(wǎng)絡(luò)管網(wǎng)；〔4)有線電視管網(wǎng)；〔5〕室外弱電管道埋設(shè)費用;……1.4.5 ……園林景觀工程費1.5.11.5.21.5.31.5.41.5.51.5.61.5.71.5.8

構(gòu)筑物圍墻建筑費水景局部室外零星設(shè)施費……

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出〕小區(qū)內(nèi)的崗?fù)ぁ⒔ㄖ∑?、水景土建工程費，以及雕塑小品、假山等。各類圍墻〔欄桿〕,以及出入口大門庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝等〔含設(shè)備及管網(wǎng)、水景照明〔含燈具及管線〕等。體育游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等.公共配套設(shè)施費會所地下室(含人防)

場等工程費用.含半地下室，包括根底、主體〔地下、給排水、照明、動力配電、防水、程費內(nèi)。1.6.31.6.41.6.51.6.61.6.7

幼兒園設(shè)備用房車站建筑費……

幼兒園工程費用和資產(chǎn)購置。配電房、水泵房土建及裝修費；土建、設(shè)備、各項設(shè)施。工程監(jiān)理費:支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用;預(yù)結(jié)算編審費：支付給造價詢問公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用；選購部或履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)視職能等部門發(fā)生的人工、行政費用、財產(chǎn)費用；工程治理費 〔4〕施工合同外獎金：趕工獎、進(jìn)度獎等；工程質(zhì)量監(jiān)視費:建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費；安全監(jiān)視費：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費；工程保險費;環(huán)境影響評估、房地產(chǎn)測繪等相關(guān)效勞而發(fā)生的費用詢問費。廣告設(shè)施及公布費:車站廣告、路牌廣告;費；臨時銷售通道的設(shè)計、工程、裝飾等費用；售樓處建筑費：設(shè)計、工程、裝飾等;營銷設(shè)施建筑費 〔4〕樣板間建筑費：包括樣板間設(shè)計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、錄；〔5〕其他。1.7.31.7.4

基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)治理費用.直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出營業(yè)費用

品的維護(hù)保養(yǎng)等費用:用;政府收取的各項房屋交易費用;完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費，及空房治理費、暖氣費等；應(yīng)由公司擔(dān)當(dāng)?shù)男蘩怼⒀a(bǔ)償?shù)仁酆笮谫M用；售承諾費；營銷部以及銷售賣場效勞部門的人工費、行政費用、財產(chǎn)費；財務(wù)費用 在該工程或工程中的分期完工后發(fā)生的借款手續(xù)費用治理費用

〔工資、獎金、社會勞動保險等、行政費〔直接關(guān)系的費用:〔1〕工程公司部門經(jīng)理以上人員的人工費、行政費及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費用；其他費用；其職責(zé)發(fā)生的其他費用;公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費用，如公司活動費，上級單位分?jǐn)偟闹卫碣M、壞帳預(yù)備等。5.不行預(yù)見費對“配套設(shè)施費”的進(jìn)一步解釋說明：“配套設(shè)施費”是指房屋開發(fā)過程中，依據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出.主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不行經(jīng)營性公共配套設(shè)施支出,包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的依據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例公共配套設(shè)施的支出，如建筑幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設(shè)施的支出;開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時的沒有投資來源的費用；商的銷售承諾等具體狀況確定是否攤?cè)氡颈惧X工程算.本錢費用的發(fā)生和責(zé)任治理部門： 監(jiān)控和支出審核,在工程公司成立后,由工程公司開發(fā)部負(fù)責(zé)審核由工程公司財務(wù)部負(fù)責(zé)?！扒捌谫M用”中的“勘察費”和“臨時工程費”由工程部發(fā)1。31.6公司工程部〔工程費、選購部〔材料設(shè)備費)，由工程公司本錢部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核?！伴_發(fā)間接費“中除“行政治理費“和“資本化利息“由工程公司財務(wù)部負(fù)責(zé)支出外，其余均由本錢部負(fù)責(zé)支出審核和過程監(jiān)控.核。本錢費用的分?jǐn)?。2。1本錢費用分?jǐn)偟母驹瓌t是：按受益原則計入各期，如屬各期受益的設(shè)施按各期可售面積分?jǐn)?。也可依?jù)工程收益需要，就具體費用制定特別本錢分?jǐn)傄?guī)章。假設(shè)在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施建筑費用，應(yīng)當(dāng)遵循受益原則，依據(jù)本錢預(yù)算，依據(jù)本期的可售面積進(jìn)展預(yù)提。5。2。2攤到房屋等本錢核算對象的占地面積上,房屋等本錢核算對象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e,再乘以單位面積的土地成原來安排.按建筑面積計征〔或補(bǔ)償〕時的安排方法:按本錢核算對象的建筑面積來分?jǐn)偂?。2。3開發(fā)前期費、主體建筑安裝工程費、社區(qū)管網(wǎng)工程費、園林環(huán)境工程費、公共配套設(shè)施費的分?jǐn)傇瓌t:能夠分清本錢核算對象的，可直接計入本錢核算對象的相應(yīng)本錢工程；應(yīng)由兩個或兩本錢工程本錢工程分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期預(yù)備費按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑安裝工程費按建筑面積分?jǐn)偅瑫r按可售面積計算單位費用；社區(qū)管網(wǎng)工程費按可售面積分?jǐn)偅患僭O(shè)能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費按可售面積分?jǐn)?，并按占地面積計算單位本錢配套設(shè)施費按可售面積在各期分?jǐn)?。2.4“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費”在不同工程之間的分?jǐn)偅盒姓卫碣M按各工程〔區(qū)〕季度末在建可售面積平均值的比例進(jìn)展分?jǐn)?資本化利息按各工程〔區(qū)〕當(dāng)期凈資金占用加權(quán)平均數(shù)的比例進(jìn)展分?jǐn)?。案?××××工程跨期本錢分?jǐn)傇瓌t說明一、土地獲得價款1、政府地價、合作款項、紅線外市政設(shè)施費：為全期收益，按占地面積在各期分?jǐn)?本期各產(chǎn)品也按占地面積進(jìn)展分?jǐn)?。二、開發(fā)前期預(yù)備費1、勘查設(shè)計費、三通一平費：按受益原則計入各期,如屬各期受益的合同按可售面積分?jǐn)偂?、入口形象改造工程：為全期受益，按可售面積在各期進(jìn)展分?jǐn)偅?、入口廣場工程:為