調(diào)控政策解析和展望第一局部：調(diào)控政策解析第二局部：2021樓市回憶第三局部：2021市場(chǎng)看點(diǎn)第四局部：2021市場(chǎng)猜測(cè)上海光裕不動(dòng)產(chǎn)咨詢2021年12月23日第一局部

調(diào)控政策解析因此我們需要關(guān)注政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度由于通脹預(yù)期的存在以及宏觀經(jīng)濟(jì)逐步回暖市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的追捧已經(jīng)到達(dá)狂熱的地步在供給減少的同時(shí)，價(jià)格卻在不斷創(chuàng)出新高國(guó)務(wù)院四措施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲

12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康開(kāi)展的政策措施，全面啟動(dòng)城市和國(guó)有工礦棚戶區(qū)改造工作。

2021年，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的上升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，引起高度重視。

為保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康開(kāi)展，會(huì)議要求，按照穩(wěn)定完善政策、增加有效供給、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、完善相關(guān)制度的原那么，繼續(xù)綜合運(yùn)用土地、金融、稅收等手段，加強(qiáng)和改善對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。重點(diǎn)是在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制局部城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。市場(chǎng)上流通的二手房源中有5成以上是在營(yíng)業(yè)稅5年的征收年限之內(nèi)的，也就是說(shuō)，大局部的房源在明年都將增加一大筆交易費(fèi)用，而在業(yè)主強(qiáng)勢(shì)的賣(mài)方市場(chǎng)格局下，這局部稅費(fèi)負(fù)擔(dān)最終很可能會(huì)像當(dāng)初一樣轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者的身上。營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策到期前后出售二手房差異住宅類型政策狀態(tài)2年內(nèi)2-5年5年外普通住宅當(dāng)前優(yōu)惠政策差額征收免征免征優(yōu)惠政策到期不續(xù)行全額征收全額征收差額約4.1%5.50%0非普通住宅當(dāng)前優(yōu)惠政策全額征收差額征收免征優(yōu)惠政策到期不續(xù)行全額征收全額征收全額征收差額0約4.1%約1.4%注：差額取當(dāng)前五年內(nèi)二手房?jī)r(jià)兩年間平均漲幅和平均總價(jià)計(jì)算二手房營(yíng)業(yè)稅免征優(yōu)惠終結(jié)12月9日，600萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房全部開(kāi)工

位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房工程——上?！熬С迁暺仆灵_(kāi)工。這處總規(guī)劃建筑面積60萬(wàn)平方米的社區(qū)，該工程總規(guī)劃建筑面積占2021年度經(jīng)濟(jì)適用房新開(kāi)工面積的1/10，標(biāo)志著上海完成2021年“經(jīng)濟(jì)適用房600萬(wàn)平方米開(kāi)工面積〞的目標(biāo)。區(qū)域樓盤(pán)名基準(zhǔn)價(jià)格（元/㎡）周邊價(jià)格（元/㎡）閔行翔泰苑520012494閔行博雅苑500012568松江新凱家園4800-51008240【產(chǎn)權(quán)】有限份額為70%，轉(zhuǎn)讓款30%需上繳政府【房源】周邊房?jī)r(jià)7000-11000元/㎡，靠近軌交站點(diǎn)【價(jià)格】基準(zhǔn)價(jià)根底上上下浮動(dòng)10%衡量標(biāo)準(zhǔn)上海經(jīng)適房準(zhǔn)入條件戶口家庭成員必須具有本市常住城鎮(zhèn)戶口7年以上，并且在申請(qǐng)區(qū)5年以上。人均面積人均建筑面積15平方米以下。月收入人均年可支配收入低于27600元，人均財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下。住房交易申請(qǐng)人申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用住房前5年內(nèi)未發(fā)生過(guò)住房交易的行為，申請(qǐng)家庭成員之間住房贈(zèng)與行為除外。注釋符合前述標(biāo)準(zhǔn)，具有完全民事行為能力、年滿30周歲的單身人士（包括未婚、喪偶、或者離婚滿3年的人士），可以單獨(dú)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用住房?！緜渥ⅰ浚?021年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：上海人均居住建筑面積為16.9㎡，人均年可支配收入為26690元。【解讀】：政府加大保障房供給的宣傳和已經(jīng)實(shí)際上市的保障性房源，會(huì)對(duì)目前過(guò)盛的買(mǎi)氣起到一定的抑制作用，預(yù)期會(huì)有更多的購(gòu)房者會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)過(guò)高而觀望，從而給近期過(guò)熱的樓市降溫。這些經(jīng)濟(jì)適用房目前的定價(jià)，確定已經(jīng)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上商品房的價(jià)格?？梢源蠓薜椭械褪杖胝叩馁I(mǎi)房壓力。不過(guò)這個(gè)價(jià)格對(duì)于家庭人均年可支配收入低于27600元，人均財(cái)產(chǎn)7萬(wàn)元以下的家庭來(lái)說(shuō)，購(gòu)房壓力還是比較大的。2021～2021年五年內(nèi)上海將累計(jì)籌集和建設(shè)廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房30萬(wàn)套，約2000萬(wàn)㎡，此次開(kāi)工的占同期全市住宅建設(shè)總量的20%左右。對(duì)于年均供給1000多萬(wàn)㎡的上海樓市來(lái)說(shuō)

此類房源的入市將大大影響到普通商品住宅的吸收保障性住房的建設(shè)已經(jīng)成為共識(shí)，執(zhí)行情況決定了房?jī)r(jià)的走勢(shì)，未來(lái)的樓市將產(chǎn)生巨震。12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委出臺(tái)?進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知?，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%〞?！?0%-30%】【50%】提高了開(kāi)發(fā)商拿地的首付款，由此會(huì)對(duì)其資金鏈形成壓力，遏制局部炒地、囤地行為,對(duì)于小型的投機(jī)性房企會(huì)產(chǎn)生較大的影響。開(kāi)發(fā)商拿地首付提高到50%

后續(xù)看點(diǎn)物業(yè)稅或于2021年試點(diǎn)實(shí)證開(kāi)征稅率或?yàn)?.6%至6%物業(yè)稅模擬征收工作在局部地區(qū)試點(diǎn)了6年多之后，將推廣至全國(guó)。目前還沒(méi)有一個(gè)明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度，但征收物業(yè)稅是大勢(shì)所趨，預(yù)計(jì)會(huì)率先在深圳、北京，上海等地試點(diǎn)，全面施行，尚需一段時(shí)間。物業(yè)稅開(kāi)征能較大程度的抑制投機(jī)需求第二局部

2021年樓市回憶在經(jīng)歷了2021年底，寬松的貨幣政策和一系列救市政策的刺激，因?yàn)槿蚪鹑谖C(jī)而陷入低估的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了短暫的調(diào)整后，出現(xiàn)了爆發(fā)式的增長(zhǎng)。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮是中國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的有力支持，前3季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資對(duì)對(duì)GDP的奉獻(xiàn)到達(dá)了38%，而原本拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的三駕馬車(chē)中的出口和消費(fèi)已經(jīng)失靈，這凸現(xiàn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展現(xiàn)階段嚴(yán)重的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題。【成交】2021年1月開(kāi)始，上海商品住宅成交面積開(kāi)始逐步增加，6月到達(dá)最高的218萬(wàn)方，隨后逐步減少，截止到12月21日，成交量依舊低迷。【供給】2021年3月開(kāi)始至11月，成交面積一直150萬(wàn)方的高位徘徊，但是在9月開(kāi)始供給有減少的趨勢(shì)，截止到12月21日，供給大幅減少已成定局?！緝r(jià)格】2021年全年的價(jià)格根本為單邊上揚(yáng)的走勢(shì)，同時(shí)，12月份的價(jià)格到達(dá)全年最高的20211元/㎡環(huán)比增加了10.8%。備注：數(shù)據(jù)截止日期為2021年12月21日2021年11月上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額呈現(xiàn)整體上升的趨勢(shì)，本月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額160.62億元，環(huán)比上月增加16.14%，同比去年11月份增加19%。市場(chǎng)連續(xù)4個(gè)月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額出現(xiàn)下降后開(kāi)始上升，并超過(guò)7月的153.53億元，成為年內(nèi)最高水平。2021年11月上海商品房新開(kāi)工面積246.39萬(wàn)㎡，環(huán)比上月增加了283%，和去年同期相比增加41.7%。住宅新開(kāi)工面積214.69萬(wàn)㎡，環(huán)比上月增加了494.8%，與去年同期先比增加了84.7%，這是自6月份以來(lái)逐步下滑之后，出現(xiàn)的大級(jí)別反彈，年末翹尾因素影響凸現(xiàn)。2021年11月上海商品房竣工面積156.27萬(wàn)平方米，同比去年增加1.8%，環(huán)比上月上漲35.9%，雖然比前幾個(gè)月新開(kāi)工面積有所增加，但相比去年年末，降幅明顯。這對(duì)于后市的商品房的供給將會(huì)造成較大的缺口。自2021年2月開(kāi)始，上海樓市突然呈現(xiàn)出供小于的局面，當(dāng)月供求比到達(dá)1：1.73，而5月份開(kāi)始供求比差距逐步減少，11月供求比為1：1.23，供不應(yīng)求的局面雖然仍在繼續(xù)，但供求矛盾有所緩解。1.0面粉比面包貴實(shí)例：長(zhǎng)風(fēng)樓板價(jià)：22409元/㎡市場(chǎng)價(jià)：20000元/㎡

川沙樓板價(jià)：14020元/㎡市場(chǎng)價(jià)：13000元/㎡

浦東樓板價(jià)：19039元/㎡市場(chǎng)價(jià)：15000元/㎡目前中國(guó)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)是與國(guó)民經(jīng)濟(jì)高度關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)，以目前態(tài)勢(shì)長(zhǎng)期開(kāi)展，不利于國(guó)家開(kāi)展，危險(xiǎn)程度較高。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額近20%，占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值近10%，直接相關(guān)產(chǎn)業(yè)達(dá)60個(gè)，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的直接命脈。一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)大的波動(dòng)，現(xiàn)階段依靠房地產(chǎn)開(kāi)展生產(chǎn)的幾十個(gè)行業(yè)，如鋼筋水泥生產(chǎn)商等，還有那些投資房地產(chǎn)業(yè)的大中型企業(yè)都將受到無(wú)法估量的損失，甚至可能因?yàn)榇罅抠Y金的喪失，讓失血嚴(yán)重的中國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)崩潰。房地產(chǎn)占GDP比重過(guò)重，實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)薄弱，抗風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)較低。2021年的中國(guó)樓市，為我們展示了一片價(jià)格飛速飆升、有房子不愁賣(mài)的火爆異常房地產(chǎn)盛世景象……上半年：剛性需求井噴+多項(xiàng)利好政策出臺(tái)+全球經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)下半年：投資熱錢(qián)的涌入+防通貨膨脹的預(yù)期+利好概念的提出上海2021年房?jī)r(jià)的快速飆升我們?nèi)缃褚呀?jīng)站在了房?jī)r(jià)的“歷史之巔〞供給缺乏導(dǎo)致12月商品住宅的平均成交價(jià)達(dá)20211元/平方米的歷史最高位環(huán)比漲幅10.5%，同比漲幅達(dá)66.9%第三局部

2021年市場(chǎng)看點(diǎn)政策轉(zhuǎn)向，樓市面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。保障性住房增加，抑制投機(jī)需求膨脹個(gè)貸從緊，加大差異化信貸政策執(zhí)行力度流動(dòng)性過(guò)剩催生泡沫日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)天量信貸的投放助推樓市火爆上漲政策轉(zhuǎn)向，樓市面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整2021年出臺(tái)的房地產(chǎn)救市政策貫徹2021年，成效顯著，房地產(chǎn)市場(chǎng)快速反彈并屢創(chuàng)新高，2021年房地產(chǎn)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)唯一的亮點(diǎn)。然而隨著年終政策方面的轉(zhuǎn)向，抑制房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快的基調(diào)已經(jīng)確立，擴(kuò)大保障性住房的建設(shè)，同時(shí)對(duì)于投機(jī)購(gòu)房者采取了從緊的態(tài)度。因此，我們認(rèn)為，2021年的政策導(dǎo)向?qū)?huì)由全面寬松，全面刺激轉(zhuǎn)向有區(qū)別的對(duì)待，隨著政策對(duì)于房地產(chǎn)的態(tài)度的轉(zhuǎn)變，市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化。保障性住房增加，抑制投機(jī)需求膨脹2021年住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，由長(zhǎng)期積壓的自主性需求所帶動(dòng)，隨后由市場(chǎng)投機(jī)需求的跟進(jìn)推波助瀾。因此保障性住房的穩(wěn)定增長(zhǎng)，一直投機(jī)需求是政策調(diào)整的核心。在供給開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，政府應(yīng)積極增加普通住宅的供給，盡管2007年以來(lái)，保障性住房作為政府的終點(diǎn)工程之一，然后長(zhǎng)期所欠下的帳無(wú)法在短期內(nèi)解決，這是一個(gè)長(zhǎng)期努力的過(guò)程，因此普通商品住宅仍是未來(lái)供給的主體，預(yù)計(jì)政府會(huì)加大對(duì)于囤地的打擊力度，同時(shí)也會(huì)鼓勵(lì)企業(yè)加速開(kāi)發(fā)增加供給，以緩解供給缺乏的局面。在流通環(huán)節(jié)，政府應(yīng)區(qū)別對(duì)待即將到期的優(yōu)惠稅費(fèi)，同時(shí)政策優(yōu)惠方面應(yīng)向自住型需求和改善型需求傾斜，對(duì)于投機(jī)性需求應(yīng)予以抑制。高地價(jià)引發(fā)的高房?jī)r(jià)并缺乏恐懼，關(guān)鍵是切合民生實(shí)際的保障性住房的建設(shè)才是政府未來(lái)主要的開(kāi)展方向。個(gè)貸從緊，加大差異化信貸政策執(zhí)行力度“國(guó)四條〞措施之一：“繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。加大差異化信貸政策執(zhí)行力度，切實(shí)防范各類住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)。〞明確點(diǎn)出的只有信貸政策，由此看來(lái)2021個(gè)人房貸進(jìn)一步緊縮已成定局。所謂“差異化信貸政策〞，實(shí)際上指代“二套房貸政策〞。2021年樓市低迷之際，政策轉(zhuǎn)向，對(duì)居民首次購(gòu)置普通自住房和改善型普通自住房的貸款需求，可享受最大限度優(yōu)惠。但是，很多投資投機(jī)之“狼〞趁機(jī)混進(jìn)了“羊群〞，商業(yè)銀行為搶奪個(gè)貸“蛋糕〞，狼羊不分，而銀監(jiān)會(huì)、央行亦睜只眼閉只眼。近期銀監(jiān)會(huì)已要求各大商業(yè)銀行對(duì)當(dāng)前面臨的六大風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行全面自查，其中就包括房地產(chǎn)信貸。另外，明年銀行總體信貸投放量將明顯少于今年，也將會(huì)使個(gè)人房貸有所緊縮。據(jù)此預(yù)計(jì)，對(duì)于大局部二套以上房貸而言，四成以上首付，1.1倍利率將成常態(tài)。流動(dòng)性過(guò)剩催生泡沫

通過(guò)制造流動(dòng)性去維持金融系統(tǒng)的穩(wěn)定，這種做法實(shí)際上收效甚微，且不利于整體經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定。在金融危機(jī)侵襲下，各國(guó)大力注資的舉措只能換取經(jīng)濟(jì)的短暫平衡及穩(wěn)定。這樣的措施需要政府源源不斷提供大量的資金，且有引發(fā)通脹以及資產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)。更為重要的是，政府大量的財(cái)政支出或?qū)?dǎo)致其喪失足夠的財(cái)力去支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，同時(shí)在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)，通脹將使經(jīng)濟(jì)情況更為惡化。資產(chǎn)通脹有可能引發(fā)下一場(chǎng)全球危機(jī)的發(fā)生。1929-1933年全球經(jīng)濟(jì)大蕭條值得引以為鑒。1985年日元升值1986年資產(chǎn)流向房地產(chǎn)1987年房?jī)r(jià)上漲3倍1988年房?jī)r(jià)下降地王拉升房?jī)r(jià)1991年房地產(chǎn)崩盤(pán)1985年的?廣場(chǎng)協(xié)議?使日元大幅升值，這無(wú)異于給國(guó)際資本投資日本的股市和房市一個(gè)穩(wěn)賺不賠的保險(xiǎn)?！皬V場(chǎng)協(xié)議〞后近5年時(shí)間里，股價(jià)每年以30%、地價(jià)每年以15%的幅度增長(zhǎng)，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。1989年，日本政府開(kāi)始施行緊縮的貨幣政策，雖然戳破了泡沫經(jīng)濟(jì)，但股價(jià)和地價(jià)短期內(nèi)下跌50%左右，銀行形成大量壞賬，日本經(jīng)濟(jì)進(jìn)入十幾年的衰退期。日本的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)2005年人民幣升值2006年資產(chǎn)流向房地產(chǎn)2007年房?jī)r(jià)上漲3倍以上2021年房?jī)r(jià)下降地王拉升房?jī)r(jià)2021年？1985年日元升值1986年資產(chǎn)流向房地產(chǎn)1987年房?jī)r(jià)上漲3倍以上1988年房?jī)r(jià)下降地王拉升房?jī)r(jià)1991年房地產(chǎn)崩盤(pán)日本中國(guó)投機(jī)氣氛濃厚，房?jī)r(jià)非理性暴漲，國(guó)際金融資本的潛伏，眾多的不穩(wěn)定因素存在，如人民幣突破現(xiàn)在的平衡點(diǎn)繼續(xù)升值，那中國(guó)難免走日本當(dāng)年的老路。日本在1985年簽訂“廣場(chǎng)協(xié)議〞之后之所以出現(xiàn)了比較嚴(yán)重的資產(chǎn)泡沫化現(xiàn)象，主要原因是因?yàn)槿毡菊ㄟ^(guò)干預(yù)外匯市場(chǎng)，人為迫使日元升值，打擊了出口部門(mén)；同時(shí)，日本央行又為刺激經(jīng)濟(jì)采取了非常寬松的貨幣政策，通過(guò)調(diào)低再貸款利率擴(kuò)大流動(dòng)性供給，大量的金融資源流入效率不高的政府貸款工程。出口部門(mén)利潤(rùn)率的下降以及金融資源運(yùn)用的低效降低了日本整個(gè)資產(chǎn)市場(chǎng)的收益率水平，在流動(dòng)性供給大量過(guò)剩的情況下，必然引發(fā)資產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格泡沫。我國(guó)新增貸款自2021年底由于受到政策的影響，開(kāi)始持續(xù)大幅增長(zhǎng)，而主要的新增貸款的發(fā)放集中在2021年上半年，7月之后，新增貸款數(shù)據(jù)全面萎縮。11月份新增貸款累計(jì)已經(jīng)到達(dá)9.2萬(wàn)億，過(guò)度寬松的貨幣政策助長(zhǎng)了投機(jī)行為，導(dǎo)致了樓市的非理性暴漲。天量信貸的投放助推樓市火爆上漲寬松的信貸政策助長(zhǎng)了開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為。2021年初之所以出現(xiàn)以萬(wàn)科為代表的房企大幅度降價(jià)促銷行為，主要原因是這些企業(yè)存貨多、資金周轉(zhuǎn)出現(xiàn)問(wèn)題。自2021年11月份中央開(kāi)始實(shí)施適度寬松的貨幣政策以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金緊張情況很快得到了緩解，使不少大型開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商