第八章城市住宅經(jīng)濟(jì)世界上還有10億人口缺少住房，1億人口無家可歸第一節(jié)住宅的特征與屬性一、住宅的自然特征耐久性---窮其一生不動(dòng)性：市場(chǎng)的區(qū)域局限性；使用權(quán)與所有權(quán)分離的普遍性環(huán)境共有性：二、住宅的經(jīng)濟(jì)特征

城市住宅建設(shè)是投資成本大，投資周期長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)城市住宅是具有復(fù)雜產(chǎn)權(quán)關(guān)系的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)住宅經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高強(qiáng)烈地依賴并支持金融業(yè)的發(fā)展住宅市場(chǎng)是具有競(jìng)爭(zhēng)和壟斷雙重性質(zhì)的市場(chǎng)城市住宅的經(jīng)濟(jì)特征決定了城市住宅經(jīng)濟(jì)具有消費(fèi)性、投資性和投機(jī)性三重特征其他經(jīng)濟(jì)特性昂貴性異質(zhì)性區(qū)位性外部性---孟母三遷績(jī)優(yōu)性房產(chǎn)與地產(chǎn)的合一性---唇齒相依投資收益性---稀缺、累積資金杠桿性聯(lián)合國(guó)人居中心《世界人居報(bào)告》：一套住宅的平均價(jià)格是住戶年收入的2-3倍最為合理；超過5就會(huì)使大多數(shù)家庭買不起房子。三、住宅的社會(huì)特征作為人類生存的基本條件，是人權(quán)的重要組成部分維系家庭、關(guān)系福祉體現(xiàn)公平、衡量進(jìn)步聯(lián)系社區(qū)、穩(wěn)定社會(huì)承載文化、寄托民俗四、住宅的屬性住宅的商品屬性：大批量作為商品交易是在工業(yè)化和城市化浪潮之后住宅的福利屬性：向所有人提供住房，就成了每個(gè)政府的施政綱領(lǐng)之一。而這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，僅僅依賴市場(chǎng)的力量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，這就使住宅具有了另一個(gè)屬性——福利屬性。住宅物貴價(jià)高國(guó)家責(zé)任第二節(jié)住宅的供求與流通一、住宅的需求1、住宅需求及其相關(guān)概念住宅需求：各種可能的價(jià)格水平下，消費(fèi)者愿意并且能夠購(gòu)買的住宅服務(wù)的數(shù)量住宅存量：形成住宅結(jié)構(gòu)的物質(zhì)實(shí)體或物質(zhì)財(cái)產(chǎn)住宅服務(wù)流量：?jiǎn)挝粫r(shí)間里住宅向居民提供價(jià)格服務(wù)的數(shù)量2、住宅需求的性質(zhì)住宅投資：出于盈利目的購(gòu)買住宅的所有權(quán)住宅消費(fèi)：出于消費(fèi)的目的購(gòu)買住宅的使用權(quán)業(yè)主自用：購(gòu)宅自用3、住宅需求的階段(1)溫飽階段---

“每人一張床”，屬于生存型。(2)小康階段——“每戶一套房”，屬于衛(wèi)生型。(3)富裕階段——“每人一間房”，屬于享受型。4、城市住宅市場(chǎng)的需求分析HD=f(y,p,i,t)HD－－住宅需求量y－－居民收入和財(cái)產(chǎn)水平p－－住宅價(jià)格i－－住宅抵押貸款利率t－－通勤費(fèi)用5、影響因素收入水平是影響住宅需求的一個(gè)重要因素住宅價(jià)格水平是影響住宅需求量最明顯的因素住宅抵押（按揭）貸款利率人們對(duì)于未來的預(yù)期通勤費(fèi)用住戶收入因素有彈性,說明一個(gè)單位的收入變動(dòng),會(huì)引起大于一個(gè)單位的需求變動(dòng);Em<1,為缺乏彈性,說明一個(gè)單位的收入變動(dòng),會(huì)引起小于一個(gè)單位的需求變動(dòng)。住宅價(jià)格因素即價(jià)格的變化(ΔR/R)引起的住宅需求的變化(ΔQ/Q)的幅度Ep所有家庭的住宅需求收入彈性小于1，說明住宅屬于必需品；隨著收入的增加，住宅需求的收入彈性在增加，而且低收入家庭的反應(yīng)更為敏感，房東比租戶更為敏感；結(jié)婚家庭的住宅需求收入彈性一般大于非結(jié)婚家庭；對(duì)租戶和房東來說，采用當(dāng)年的收入計(jì)算的住宅需求收入彈性都非常小，而采用預(yù)期收入情況下住宅需求收入彈性都比較大，反應(yīng)了對(duì)未來占有房產(chǎn)的欲望強(qiáng)烈。人口與家庭因素職業(yè)構(gòu)成：

年齡構(gòu)成：

家庭構(gòu)成：

稅收：在我國(guó)目前的房地產(chǎn)稅收體系中，存在的主要問題是房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅收負(fù)擔(dān)偏重，而保有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)偏輕，致使部分居民買不起房，而買得起房的人養(yǎng)房成本過低，不利于實(shí)現(xiàn)人人有房住的和諧社會(huì)目標(biāo)。利率與投機(jī)：1.當(dāng)利率降低時(shí)，會(huì)迫使人們減少儲(chǔ)蓄而轉(zhuǎn)向消費(fèi)或進(jìn)行其他投資；2.在利率降低時(shí)，住宅抵押貸款的利率同時(shí)降低，這實(shí)際上降低了居民進(jìn)行住宅消費(fèi)或投資的比率，也會(huì)擴(kuò)大居民的住宅需求。二、住宅的供給1、住宅供給及其相關(guān)概念住宅供給：

存量供給：

流量供給：住宅特征2、按價(jià)格劃分的不同等級(jí)住宅高級(jí)別墅區(qū)城郊中高檔多層住宅區(qū)高級(jí)公寓住宅區(qū)城郊中檔多層住宅區(qū)郊區(qū)廉價(jià)多層住宅區(qū)簡(jiǎn)單住宅集聚區(qū)第一節(jié)住宅概述3、按政府引導(dǎo)的住宅市場(chǎng)劃分公房商品房按亞文化、亞群體分化----社會(huì)聚集1.文化社會(huì)價(jià)值取向趨同性集聚；2.不同的人需要不同的服務(wù)；3.人們都希望有一個(gè)良好的自然、社會(huì)環(huán)境。4、住宅供給的方式住宅生產(chǎn)住宅改進(jìn)住宅維護(hù)5、城市住宅市場(chǎng)的供給分析HS=f(p,k,l,r)HS－－住宅供給量p－－住宅價(jià)格k－－建房資金i－－土地供給r－－國(guó)家政策6、影響因素住宅價(jià)格：從短期看，住宅供給彈性是缺乏的；從長(zhǎng)期看，由于房產(chǎn)用途的可替代性，住宅供給價(jià)格彈性較大，價(jià)格變動(dòng)將導(dǎo)致供給量的較大變動(dòng)。土地政策：城市住宅的供給能力，在很大程度上決定于政府的土地政策。國(guó)家稅收政策：稅收一方面具有規(guī)范住宅市場(chǎng)交易秩序、創(chuàng)造平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境的功能，同時(shí)某些稅率的高速以及各種稅收優(yōu)惠政策的出臺(tái)，都會(huì)直接影響投資者的收益，從而影響投資者對(duì)住宅的投入，限制或者擴(kuò)大市場(chǎng)供給。金融市場(chǎng)與地產(chǎn)開發(fā)商：銀行利率高低直接影響住宅市場(chǎng)的供應(yīng)量。開發(fā)商作為市場(chǎng)供應(yīng)主體，其對(duì)未來預(yù)期的好壞顯然會(huì)影響住宅市場(chǎng)供給。可達(dá)性：三、住宅市場(chǎng)的簡(jiǎn)單均衡SQP0DP0Q0

因此，市場(chǎng)均衡條件是在一定價(jià)格下的需求量與供給量相等。四、住宅的流通1、住宅流通的方式售賣租賃配給自建自用差價(jià)互換2、住宅售價(jià)的組成土地成本拆遷成本建設(shè)成本資金成本資金成本管理成本繳納稅金企業(yè)盈利效用調(diào)節(jié)8月8日上海浦東星河灣開盤,264套千萬豪宅在6小時(shí)內(nèi)被搶購(gòu)一空,星河灣以單日銷售40多億刷新了中國(guó)住宅銷售的紀(jì)錄。如何解讀中國(guó)豪宅市場(chǎng)的火爆？經(jīng)濟(jì)學(xué)并沒有標(biāo)準(zhǔn)答案最簡(jiǎn)單的解讀是“瘋狂的泡沫”!富豪們的瘋狂又從何而來？第一,富人愿意住在一起。“百萬買屋,千萬買鄰。”第二,富人關(guān)注財(cái)產(chǎn)保值第三,富豪注重社區(qū)的環(huán)境3、住宅租金的構(gòu)成地租折舊費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)維修費(fèi)管理費(fèi)貸款利息繳納稅金房東贏利成本租金4、房?jī)r(jià)與房租的關(guān)系P=R/i式中，i為市場(chǎng)折現(xiàn)率（可用一年期定期儲(chǔ)蓄利率或政府債券年利率來代替）

第三節(jié)住宅市場(chǎng)與住宅金融一、住宅市場(chǎng)1、住宅市場(chǎng)的性質(zhì)

進(jìn)行住宅買賣和租賃行為的經(jīng)濟(jì)組織可替代性很低市場(chǎng)門檻高信息不對(duì)稱2、住宅市場(chǎng)的類型根據(jù)交易對(duì)象劃分：住宅存量市場(chǎng)、住宅服務(wù)流量市場(chǎng)根據(jù)權(quán)益關(guān)系劃分：住宅業(yè)權(quán)市場(chǎng)、住宅租賃市場(chǎng)、住宅信托市場(chǎng)根據(jù)市場(chǎng)體系劃分：住宅一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)3、住宅市場(chǎng)的特點(diǎn)地區(qū)性分散性多元性：商品屬性多重、交易形式多樣反復(fù)性4、住宅市場(chǎng)的過濾效應(yīng)5、住宅市場(chǎng)的空置現(xiàn)象中國(guó)鬼城--住宅經(jīng)濟(jì)學(xué).ppt二、住宅金融1、住宅融資渠道商業(yè)性住宅抵押貸款住房公積金貸款住房?jī)?chǔ)蓄貸款合作建房集資建房典當(dāng)2、住宅抵押貸款港臺(tái)俗稱“按揭”，

指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物。第二節(jié)我國(guó)城市住宅制度的問題與改革一、我國(guó)城市住宅福利分配制度存在的問題投資一元化，造成欠賬過多，總量不足低租金消減住房開支，引發(fā)畸形消費(fèi)加重了企業(yè)負(fù)擔(dān)，削弱了城市政府的管理職能導(dǎo)致了城市建設(shè)的滯后，延誤了城市化進(jìn)程分配體制導(dǎo)致住房分配不公平，滋生特權(quán)現(xiàn)象二、我國(guó)城市住宅制度改革中的現(xiàn)存問題商品房房?jī)r(jià)虛高，超出居民承受能力住房供給結(jié)構(gòu)不合理，造成很大的商品房空置率投機(jī)商趁機(jī)“炒房”，擾亂住宅市場(chǎng)三、城市住房制度改革的思路與措施思路：住宅投資多元化住宅經(jīng)營(yíng)商品化3.住宅管理社會(huì)化措施：廉租房政策解決了在城市化過程中大量農(nóng)民工在城市的居住問題經(jīng)濟(jì)適用房政策：解決城鎮(zhèn)低收入居民住房問題的有效辦法問題：部分政府片面趨利，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房的供給忽冷忽熱建筑標(biāo)準(zhǔn)過高，銷售對(duì)象過泛“尋租”行為泛濫，政策成本過高

節(jié)制住房投資需求的政策：平抑房?jī)r(jià)、打擊投機(jī)行為，創(chuàng)造一個(gè)良好的市場(chǎng)環(huán)境，保證光大人民群眾的住房需求，是政府房地產(chǎn)政策的基本宗旨。專題問診中國(guó)地產(chǎn)深圳市有漲有跌房地產(chǎn)市場(chǎng)深圳市屬于一線城市，2006年9000元/平方米---2007年20000元/平方米，增長(zhǎng)近100%。前三季度樓市繁榮，第四季度出現(xiàn)“跳水”“中天事件”加劇了房市的冰點(diǎn)日本房地產(chǎn)泡沫迅速高漲的房?jī)r(jià)、地價(jià)、虛幻化的國(guó)民購(gòu)買力20世紀(jì)末期出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫20世紀(jì)80年代日本制造的產(chǎn)品廣受歐美國(guó)家青睞，日本通過出口經(jīng)濟(jì)，實(shí)力提升西方國(guó)家為了扭轉(zhuǎn)對(duì)日貿(mào)易的大幅逆差，通過“廣場(chǎng)協(xié)議”迫使日元升值。市場(chǎng)上流通過多貨幣，老百姓擁有的貨幣過多，投資于土地和房地產(chǎn)“石油危機(jī)”、世界性金融危機(jī)波及日本，房產(chǎn)跳水式下降，經(jīng)濟(jì)和金融問題嚴(yán)重。主要影響因素：1、供求嚴(yán)重失衡2、長(zhǎng)期低貼現(xiàn)率貼現(xiàn)率是指將未來支付改變?yōu)楝F(xiàn)值所使用的利率，或指持票人以沒有到期的票據(jù)向銀行要求兌現(xiàn)，銀行將利息先行扣除所使用的利率。3、銀行信貸過度集中4、土地投機(jī)現(xiàn)象較為嚴(yán)重二、房地產(chǎn)泡沫的影響大量資金傾斜與房地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形各企業(yè)擁房地產(chǎn)固定資產(chǎn)價(jià)格高漲，增大產(chǎn)品成本土地、房?jī)r(jià)上漲，加劇了住房難問題，很多市民不起房子，降低了生活質(zhì)量和社會(huì)穩(wěn)定性“土地神話”----30年連續(xù)高漲，刺激購(gòu)買需求催生一大批依托房?jī)r(jià)、土地投機(jī)致富的人們，加劇了貧富差距北京住宅區(qū)新變化自20世紀(jì)80年代以來，北京逐漸出現(xiàn)了住宅被動(dòng)式的郊區(qū)化五環(huán)以外區(qū)域成為北京樓市熱點(diǎn)區(qū)域直接原因是土地供應(yīng)---住宅用地供應(yīng)區(qū)域主要集中在昌平、亦莊另一個(gè)原因是---房?jī)r(jià)，受“地產(chǎn)泡沫”、“奧運(yùn)效應(yīng)”