潤弘看房記10月第二期之森林谷正弘灣看房總結2013年10月26日市場技術中心目錄1、------------------------------------------------項目概況2、------------------------------------------------銷售情況3、------------------------------------------------銷售分析4、------------------------------------------------案場情況5、-----------------------------------------------推廣活動6、------------------------------------------------調研總結1、項目認知：品牌地產，千畝私家公園，超高綠化率，緊挨黃河生態(tài)保護區(qū)，綜合性居住地；一、項目概況：4、銷售現(xiàn)狀：1、項目入市以來，宣傳力度不大，憑借的是到訪客戶的口碑宣傳；2、根據調研當天上午在臨時接待處的現(xiàn)場情況判斷，項目銷售情況一般，有三組客戶在進行咨詢；一期售罄房源項目效果圖二、銷售情況：1、推售信息：項目一期推出英式聯(lián)排別墅，法式雙拼商務別墅，層高共三層，附帶地下室及下沉式庭院；推售戶型：230—500平米商務花園2、一期營銷節(jié)點:8月底接待中心開放，開始會員招募；10月26日，實景體驗中心開放；于11月16日開盤3、優(yōu)惠活動：前期排號優(yōu)惠5%3、競爭分析：就區(qū)域而言：項目緊鄰黃河濕地，在鄭州具有黃河濕地的還有雁鳴湖區(qū)域，不過，雁鳴湖目前規(guī)劃尚不完善，開發(fā)周期較長，平原新區(qū)規(guī)劃完善，未來升值空間大；

就競爭樓盤而言：該區(qū)域內目前在售只有恒大金碧天下（別墅以售完，目前在售高層尾期）、綠地泰晤士新城兩個項目，競爭力小，客戶選擇范圍較小。首期以別墅產品入市，奠定項目高端形象，與恒大金碧天下高層走量行產品形成差異化；

就價位而言：項目首期低價入市，吸引改善型客戶群體，與其他競爭樓盤拉開距離，提高項目競爭力。銷售分析：1、推售情況：

①推盤節(jié)點：一期于8月底面市，目前處于排號期間，10月26日實景體驗中心開放，11月16日項目開盤；

②推廣宣傳：突出項目品牌優(yōu)勢，適宜居住環(huán)境，區(qū)域的發(fā)展前景，吸引改善型客戶。2、價格分析：

目前處于前期咨詢階段，預報價約在10000元/㎡，優(yōu)惠5%，低于同區(qū)域其他樓盤價格。1、案場包裝：外場1、臨時接待中心位于中州大道與東風路交匯處西300米；2、門口無裝飾。內場1、售樓部空間200㎡，簡歐裝飾，三間接待室，一間有兩套沙發(fā)，一個酒水臺，配套齊全；2、銷售道具：沙盤圖，區(qū)位圖等較為齊全，并且配有影音室；2、銷售組織：1、銷售人員銷售技巧一般，思維清晰，抓住區(qū)域特點引導客戶；2、以平原新區(qū)的未來發(fā)展作為切入口，突出項目的未來發(fā)展空間及居住的舒適度。3、銷售氛圍：銷售環(huán)境一般，踩盤期間大約有3組客戶進行了解。案場缺點：無明顯缺點三、案場情況：入口處接待臺茶水吧臺影音室洽談區(qū)辦公區(qū)規(guī)劃圖沙盤四、客群分析：1、項目客群分析：項目定位為中高端樓盤，售價略低于周邊項目，針對客戶群多為具有一定經濟實力的改善型需求客戶。2、優(yōu)劣勢分析：優(yōu)勢：區(qū)域項目的“沿黃生態(tài)科技名城”定位及發(fā)展趨勢和現(xiàn)在已有的優(yōu)越環(huán)境；項目位于黃河濕地保護區(qū)，生態(tài)資源豐富，處于平原新區(qū)門戶區(qū)域，與中州大道相鄰，交通便利；英式聯(lián)排別墅采用合院式布局，共享私家庭院，法式獨棟贈送全景庭院，產品具有一定稀缺性；小區(qū)內配有原味法國羅蘭加洛斯球場，九洞迷你高爾夫體驗區(qū)、室內泳池、健身中心、紅酒雪茄吧、SPA館、會議中心等高端生活配套，品質較高；劣勢：位置較為偏遠，區(qū)域目前發(fā)展尚不成熟；項目宣傳及推廣力度不大，客戶認知度不高。項目效果圖一期主推戶型為356㎡-400㎡的英式聯(lián)排及雙拼和538㎡的法式花園商務洋房，帶地下室共三層，綠化面積大，每戶均贈送100-400平米私享空間，贈送面積大約在35%，得房率較高。英式雙拼英式聯(lián)排B型英式聯(lián)排A型法式上午花園B型法式上午花園A型戶型分析：五、推廣活動：10月26日營銷中心盛大開放，豪華賓利車、直升機助陣，現(xiàn)場有鋼琴演奏、拉斯維加斯賭桌游戲及ipadmini抽獎活動，并有精美的咖啡小點和紅酒供客戶品嘗；充氣拱門鋼琴演奏賭桌游戲客戶咨詢售樓部實景豪華賓利車糕點品嘗豪華直升機報廣：項目報廣主打形象及節(jié)點訴求。六、調研總結：項目所在區(qū)域位于平原新區(qū)，位置較偏，目前市場接受程度較小，規(guī)劃配套較為完善，未來發(fā)展空間大，區(qū)域競爭力小，由于恒大金碧天下的熱銷取得了一定市場關注度，對本項目銷售有一定促進作用。

1、區(qū)域環(huán)境：項目位于平原新區(qū)，緊鄰黃河濕地，周邊生態(tài)資源豐富；項目啟發(fā)：近年來隨著市區(qū)污染加劇，越來越多的購房者開始關注遠郊樓盤，這些樓盤主打生態(tài)、高品質生活社區(qū)，吸引了一大批改善型客戶；

2、戶型產品：戶型面積從230-500平米，贈送地下室、全景庭院或前庭后院，室內預留電梯位，贈送面積約100-400平米不等；

項目啟發(fā)：產品設計更加人性化，贈送面積較多，提升樓盤附加值；

3、建筑特點：建筑風格上運用法式宮廷風格和英式都鐸風格兩大風格，外立面以干掛石材為主，局部配以真石漆或文化磚；項目啟發(fā)：大膽運用異域宮廷風格，不惜成本，細節(jié)上更加考究，彰顯項目高端大氣，奠定樓盤高端調性，有效