征收拆遷的操作程序及技巧

廣東開信律師事務(wù)所

政府第一部分征收程序一、征收程序啟動(dòng)的前置文書征收房屋，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項(xiàng)規(guī)劃。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展年度計(jì)劃。

二、阻止不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為

房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實(shí)施新建、擴(kuò)建、改建房屋和改變房屋用途等不當(dāng)增加補(bǔ)償費(fèi)用的行為；違反規(guī)定實(shí)施的，不予補(bǔ)償。

房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將前款所列事項(xiàng)書面通知有關(guān)部門暫停辦理相關(guān)手續(xù)。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當(dāng)載明暫停期限。暫停期限最長(zhǎng)不得超過1年。

三、征收補(bǔ)償方案的論證和公布

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見。四、公布征求意見情況

市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時(shí)公布。五、舉辦聽證會(huì)

因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會(huì)，并根據(jù)聽證會(huì)情況修改方案。

六、開展社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行社會(huì)穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。

七、政府常務(wù)會(huì)議討論《征收決定》

房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會(huì)議討論決定。

八、征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位作出房屋征收決定前，征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ谩＞?、公告征收決定市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當(dāng)及時(shí)公告。十、宣傳、解釋工作

市、縣級(jí)人民政府及房屋征收部門應(yīng)當(dāng)做好房屋征收與補(bǔ)償?shù)男麄鳌⒔忉尮ぷ鳌?、懸掛口號(hào)標(biāo)語(yǔ)2、告知風(fēng)險(xiǎn)

告知書十一、確定評(píng)估機(jī)構(gòu)被征收房屋的價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋征收評(píng)估辦法評(píng)估確定。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機(jī)選定等方式確定。十二、作出補(bǔ)償決定

房屋征收部門與被征收人在征收補(bǔ)償方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報(bào)請(qǐng)作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依照本條例的規(guī)定，按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。十三、催告書《行政強(qiáng)制法》規(guī)定，行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行前，應(yīng)當(dāng)催告當(dāng)事人履行義務(wù)。催告書送達(dá)十日后當(dāng)事人仍未履行義務(wù)的，行政機(jī)關(guān)可以向所在地有管轄權(quán)的人民法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。十四、政府申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行被征收人在法定期限內(nèi)不申請(qǐng)行政復(fù)議或者不提起行政訴訟，在補(bǔ)償決定規(guī)定的期限內(nèi)又不搬遷的，由作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府依法申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。第二部分征收技巧一、解決拒絕入戶丈量問題

二、利益誘導(dǎo)

1、早簽協(xié)議有獎(jiǎng)勵(lì)

吉林榆樹市，2013年11月份啟動(dòng)，由于方案科學(xué)、方法得當(dāng)，拆遷較為順利。

2、早簽協(xié)議早選房

3、分組獎(jiǎng)勵(lì)、整體獎(jiǎng)勵(lì)佛山釘子戶遭鄉(xiāng)親圍毆逼遷

10多名男子追打“釘子戶”程耀基，他且戰(zhàn)且退多次摔倒在瓦礫中，最終跑出了10多米，眾人才停住了手。渾身灰土，衣服被扯爛，妻子只能嚎叫求助。

4、簽訂協(xié)議補(bǔ)助違法建筑三、觀望利益受損四、危險(xiǎn)房屋鑒定五、打擊違法建設(shè)行為

山西代縣火車站改造項(xiàng)目涉及4個(gè)釘子戶，運(yùn)用“胡蘿卜加大棒”的方法，七天全部拆遷。利用航拍圖界定違法建筑六、紀(jì)委、組織部門加大監(jiān)督力度

山東臨清1464戶的舊城區(qū)改造項(xiàng)目，通過科學(xué)的方案，53天時(shí)間全部完成拆遷任務(wù)，形成正氣之后，拆一個(gè)成功一個(gè)。

七、打擊一般違法行為

1、公安機(jī)關(guān)應(yīng)支持征收工作

2、從嚴(yán)處理上訪的被征收人

八、稅務(wù)稽查、工商執(zhí)法等九、協(xié)議征收與強(qiáng)制征收對(duì)比協(xié)議強(qiáng)制十、未登記房屋的調(diào)查認(rèn)定十一、過期不候十二、取消獎(jiǎng)勵(lì)十三、承諾追加十四、釜底抽薪