第三章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計提綱第一節(jié)總論第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租收入與成本的核算第一節(jié)總論一、房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)：是土地和房屋財產(chǎn)的總稱。（一）狹義的房地產(chǎn)：是指土地、建筑物和固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其衍生的權(quán)利與義務(wù)關(guān)系的總和。建筑物包括房屋和構(gòu)筑物（道路、橋梁、大壩、電視塔）。（二）廣義的房地產(chǎn)：除了狹義的房地產(chǎn)以外，還包括水、礦藏、森林等自然資源。本章指狹義的房地產(chǎn)。

二、房地產(chǎn)存在的形態(tài)（一）土地。

1.一塊空地。沒有經(jīng)過任何整理的土地?；蛘呤墙?jīng)過整理的（如土地平整、修筑了道路、敷設(shè)了地下管線）土地。

2.視為無建筑物的空地。有部分建筑物或附著物但無視建筑物或附著物的存在。（二）建筑物。建造在土地上，實物形態(tài)與土地連為一體。（三）房地。土地和建筑物合為一體。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（一）新中國成立～1978年（二）1978年～1979年小統(tǒng)建、大統(tǒng)建。（三）1980年（四）1981年～1982年（五）1984年5月～10月84年5月六屆二次會議通過的《政府工作報告》城市住宅建設(shè)，進(jìn)一步推行商品化試點，開展房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)。

84年10月，《城市建設(shè)綜合開發(fā)公司暫行辦法》對房地產(chǎn)企業(yè)的性質(zhì)、地位、任務(wù)、經(jīng)營范圍、經(jīng)營方式等問題，作了全面規(guī)定。如80年試點時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有幾家。85年、87年、89年分別為1000多，2570多，3100多家，90年，4000多家，現(xiàn)在，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)行業(yè)10000多家公司，從業(yè)人員240萬。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的定義房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的一部分，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理以及接受委托承包維修、裝飾等業(yè)務(wù)，具有獨(dú)立法人資格，實行自主經(jīng)營、獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的經(jīng)濟(jì)組織。地產(chǎn)經(jīng)營：是以土地使用權(quán)為對象的有償讓渡經(jīng)營活動，不具有完全的商品交換性質(zhì)。房產(chǎn)經(jīng)營：根據(jù)價值規(guī)律的要求，以房屋的所有權(quán)為對象的經(jīng)營活動，具有完全的商品交換性質(zhì)。

五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質(zhì)（一）生產(chǎn)性質(zhì)；是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者。（二）經(jīng)營性質(zhì)；是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。（三）服務(wù)性質(zhì)；維修、裝飾等。與建設(shè)單位、施工企業(yè)的區(qū)別：

1.與建設(shè)單位的區(qū)別：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)和建設(shè)的場地和房屋等,不是為了滿足本單位自己使用的需要,而是將其作為商品對外銷售或有償轉(zhuǎn)讓,滿足社會需要。（征地、拆遷、設(shè)計、建房）2.與施工企業(yè)的區(qū)別:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既從事土地開發(fā)和房屋建設(shè),又對土地和建筑產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營。而施工企業(yè)只管施工，不管征地和拆遷等前期工作。（工程的預(yù)算、決算控制與管理方面相同）六、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營方式（一）定向開發(fā)。根據(jù)與買方簽訂的合同目標(biāo)。（二）投標(biāo)開發(fā)。（三）自行開發(fā)，自行銷售。七、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點（一）開發(fā)經(jīng)營的計劃性。按照規(guī)劃、征地、設(shè)計、施工、配套、管理“六個統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計劃、銷售計劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。（二）開發(fā)產(chǎn)品的商品性。產(chǎn)品包括住宅、土地開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施。（三）開發(fā)產(chǎn)品的差異性。1.既有土地開發(fā)和房屋建設(shè)，也有基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)如供水、供氣、供電、交通道路、通訊及排污工程等，還有公共配套設(shè)施如學(xué)校、醫(yī)院、商店、居委會及幼兒園等。2.建筑產(chǎn)品的多樣性。如房屋的式樣、結(jié)構(gòu)形式、層高、裝修等。（四）開發(fā)建設(shè)的長期性。1.投入大量資金。2.資金周轉(zhuǎn)率低,需要大量貸款。3.工程的結(jié)算一般按進(jìn)度結(jié)算。（五）開發(fā)投資的低流動性。1.自用的房地產(chǎn)投資,通過折舊逐漸收回2.作為商品買賣時,滯留在投資者手中3.作為資產(chǎn)經(jīng)營時,通過租金形式逐漸收回4.處于居住和辦公自用時,一般不涉及投資回收問題,其價值逐漸被使用者消耗掉。（六）開發(fā)經(jīng)營的風(fēng)險性八、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍（一）土地開發(fā)（二）商品房建設(shè)（三）城市基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)（四）代建房屋或工程（五）房屋的出租和經(jīng)營第二節(jié)開發(fā)產(chǎn)品成本的核算

一、開發(fā)產(chǎn)品成本的概念

開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項費(fèi)用支出。注意：1.開發(fā)產(chǎn)品成本相當(dāng)于工業(yè)企業(yè)的產(chǎn)品制造成本，施工企業(yè)的建筑安裝工程的施工成本。

2.開發(fā)產(chǎn)品的完全成本等于開發(fā)產(chǎn)品成本加上期間費(fèi)用。二、開發(fā)產(chǎn)品成本的種類（一）土地開發(fā)成本（二）房屋開發(fā)成本商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房（三）配套設(shè)施開發(fā)成本有償轉(zhuǎn)讓的大型配套設(shè)施、不能有償轉(zhuǎn)讓、不能計入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施（四）代建工程開發(fā)成本代建除土地、房屋以外的其他工程，如市政工程等。三、開發(fā)產(chǎn)品成本的內(nèi)容

以上4類開發(fā)產(chǎn)品成本在核算上將其費(fèi)用分為如下6個成本項目：（一）土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價征地費(fèi)、安置費(fèi)、原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)、采用批租方式取得土地的批租地價。（二）前期工程費(fèi)取得土地使用權(quán)后，為開發(fā)項目而進(jìn)行的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、水文、地質(zhì)勘察、測繪、“三通一平”、報批報建等前期支出。（三）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)道路、供水、供電、供熱、供氣、排污、通訊、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施（四）建筑安裝工程費(fèi)（五）配套設(shè)施費(fèi)可以計入開發(fā)產(chǎn)品成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、自行車棚、消防、公廁等。（六）開發(fā)間接費(fèi)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為房地產(chǎn)開發(fā)而發(fā)生的各項間接費(fèi)用。如工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、水電費(fèi)。四、自營開發(fā)工程成本的核算

要求同學(xué)們明白1.自營工程、發(fā)包工程、承包工程三者的區(qū)別。2.自營工程自己使用、用于銷售（開發(fā)企業(yè)）用什么科目核算工程成本，工程完工后，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到哪個科目。3.發(fā)包工程自己使用、用于銷售用什么科目核算工程成本，工程完工后，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到哪個科目。4.承包工程用什么科目核算工程成本，工程完工后，將成本結(jié)轉(zhuǎn)到哪個科目。

采用自營方式進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施和建筑安裝工程，如果工程規(guī)模不大，施工過程中發(fā)生的各項工程費(fèi)用可以直接計入開發(fā)成本的核算對象。借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：銀行存款原材料

…如果工程規(guī)模較大，由企業(yè)所屬施工單位進(jìn)行內(nèi)部核算，設(shè)置“工程施工”科目核算。（一）自營開發(fā)工程成本的對象具有工程預(yù)算的單位工程。注意：施工企業(yè)以單項工程為成本的對象。（二）自營開發(fā)工程成本的種類施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用按照經(jīng)濟(jì)用途分為如下成本項目

1.材料費(fèi)2.人工費(fèi):施工現(xiàn)場制作結(jié)構(gòu)件工人\水平和垂直運(yùn)輸輔助工人,不包括機(jī)械施工人員.3.機(jī)械使用費(fèi)4.其他直接費(fèi)：設(shè)計和技術(shù)援助費(fèi)用、施工現(xiàn)場材料的二次搬運(yùn)費(fèi)、生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)、檢驗實驗費(fèi)、工程定位復(fù)測費(fèi)、工程點交費(fèi)用、場地清理費(fèi)用等。5.施工間接費(fèi)(三)核算1.設(shè)置的科目(1)工程施工-某工程-合同成本(材料費(fèi)\人工費(fèi)\機(jī)械使用費(fèi)\其他直接費(fèi)\間接費(fèi)用)-合同成本-間接費(fèi)用(不能分清某工程的費(fèi)用)-合同毛利(2)機(jī)械作業(yè)-承包工程-施工機(jī)械或運(yùn)輸設(shè)備

-機(jī)械出租-施工機(jī)械或運(yùn)輸設(shè)備核算企業(yè)及內(nèi)部獨(dú)立核算的施工單位、機(jī)械站、運(yùn)輸隊使用自有施工機(jī)械和運(yùn)輸設(shè)備進(jìn)行機(jī)械化施工和運(yùn)輸作業(yè)等發(fā)生的各項費(fèi)用。注意：企業(yè)及內(nèi)部獨(dú)立核算的施工單位，從外單位或本企業(yè)其他內(nèi)部獨(dú)立核算的機(jī)械站租入施工機(jī)械發(fā)生的機(jī)械租賃費(fèi)，應(yīng)在“工程施工”科目核算。（3）生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間或供電車間核算企業(yè)所屬的非獨(dú)立核算的輔助生產(chǎn)部門為工程施工生產(chǎn)材料和提供勞務(wù)所發(fā)生的費(fèi)用。2.賬務(wù)處理(1)材料費(fèi)月末,根據(jù)領(lǐng)料單\大堆材料耗用計算單,集中配料耗料單\退料單等編制”材料費(fèi)分配表”

借:工程施工-某工程-合同成本(材料費(fèi))

貸:原材料-主要材料-鋼材(木材\水泥)-其他材料材料成本差異-主要材料周轉(zhuǎn)材料-周轉(zhuǎn)材料攤銷例1.某施工企業(yè)第一項目部材料部門月末將領(lǐng)料單等各種領(lǐng)料憑證進(jìn)行匯總,編制材料分配表,其中鋼材、木材、結(jié)構(gòu)件、其他材料的計劃成本及差異率為：甲合同項目乙合同項目60000，1200（2%）；40000，800（2%）

45000，450（1%）；32000，320（1%）50000，500（1%）；60000，600（1%）3300，-33（-1%）；3500，-35（1%）周轉(zhuǎn)材料攤銷：甲合同項目2600，乙合同項目1800；

會計分錄：借:工程施工-甲工程-合同成本(材料費(fèi))163017-乙工程-合同成本(材料費(fèi))

138985

貸:原材料-主要材料-鋼材100000-木材77000-結(jié)構(gòu)件110000-其他材料6800

材料成本差異3802

周轉(zhuǎn)材料-周轉(zhuǎn)材料攤銷4400(2)人工費(fèi)借:工程施工-某工程-合同成本(人工費(fèi))

貸:應(yīng)付職工薪酬例2.某施工企業(yè)第一項目部本月發(fā)生計件工資為50000元,其中甲項目30000元,乙項目20000元,建安工人的計時工資70000元,本月甲項目共耗用計時工日2000個,計件工日1000個,乙項目耗用計時工日1500個,計件工日500個,本月發(fā)生工資性津貼,獎金及社會保障費(fèi)共計20000元。1.日平均計時工資:70000/3500=20(元)甲\乙項目計時工資分別為:40000,300002.日平均其他工資:20000/5000=4(元)甲\乙項目其他工資分別為:4×3000=12000(元),4×2000=8000(元)3.會計分錄借:工程施工-甲工程-合同成本(人工費(fèi))82000-乙工程-合同成本(人工費(fèi))

58000

貸:應(yīng)付職工薪酬140000例3.計提職工福利費(fèi):借:工程施工-甲工程-合同成本(人工費(fèi))11480-乙工程-合同成本(人工費(fèi))

8120

貸:應(yīng)付職工薪酬19600(3)機(jī)械使用費(fèi)借:工程施工-某工程-合同成本(機(jī)械使用費(fèi))

貸:機(jī)械作業(yè)-某工程-某機(jī)械銀行存款例4.某施工企業(yè)第一項目部,使用自有塔式起重機(jī)進(jìn)行機(jī)械作業(yè),本月發(fā)生的機(jī)械費(fèi)用為27040元,其中應(yīng)付職工工資5000元,計提的福利費(fèi)700元,領(lǐng)用其他材料1200元,領(lǐng)用機(jī)械配件2340元,計提折舊14600元,用銀行存款支付其他費(fèi)用3200元。借:機(jī)械作業(yè)-某工程-塔吊27040

貸:應(yīng)付職工薪酬-應(yīng)付工資5000-應(yīng)付福利費(fèi)700

原材料-其他材料1200-機(jī)械配件2340

累計折舊14600

銀行存款3200

例5.本月攪拌機(jī)發(fā)生的機(jī)械使用費(fèi)為17760元,其中為甲工程提供的混凝土攪拌量為120立方米,為乙工程提供的混凝土攪拌量為80立方米。(1)攪拌機(jī)的單位工作量實際成本=17760元/200立方米=88.80元/立方米(2)甲工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=88.80×120=10656(元)(3)乙工程應(yīng)分配的機(jī)械使用費(fèi)=88.80×80=7104(元)(4)借:工程施工-甲工程-合同成本(機(jī)械使用費(fèi))10656

工程施工-甲工程-合同成本(機(jī)械使用費(fèi))7104

貸:機(jī)械作業(yè)-某工程-攪拌機(jī)17760

(4)其他直接費(fèi)借:工程施工-某工程-合同成本(其他直接費(fèi))貸:庫存現(xiàn)金(銀行存款)

工程施工-其他直接費(fèi)例6.某項目部本月以現(xiàn)金支付甲工程定位復(fù)測費(fèi)3500元,乙工程的定位復(fù)測費(fèi)2400元。

借:工程施工-甲工程-合同成本(其他直接費(fèi))3500-乙工程-合同成本(其他直接費(fèi))2400

貸:庫存現(xiàn)金5900例7.某項目部本月以現(xiàn)金支付本月施工生產(chǎn)工具用具使用費(fèi)2242元。借:工程施工-其他直接費(fèi)2242

貸:庫存現(xiàn)金2242例7.將本月發(fā)生的其他直接費(fèi)按甲乙兩個工程的工料機(jī)實際成本進(jìn)行分配。甲工程2865091%乙工程2222391%借:工程施工-甲工程-合同成本(其他直接費(fèi))2865.09-乙工程-合同成本(其他直接費(fèi))2222.39

貸:工程施工-其他直接費(fèi)5087.48(5)間接費(fèi)用借:工程施工-某工程-合同成本(間接費(fèi)用)

貸:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用例8.某項目部發(fā)生如下間接費(fèi)用(1)以銀行存款支付辦公費(fèi)5500.47元借:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用(辦公費(fèi))5500.47

貸:銀行存款5500.47(2)以銀行存款支付本工程的意外傷害保險費(fèi)3000元借:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用(意外傷害保險費(fèi))3000

貸:銀行存款3000(3)某項目部本月發(fā)生的間接費(fèi)用合計26220.47元,以人工費(fèi)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配,甲工程應(yīng)分配14787.40元,乙工程應(yīng)分配11433.07元。借:工程施工-甲工程-合同成本（間接費(fèi)用）14787.40-乙工程-合同成本（間接費(fèi)用）11433.07

貸:工程施工-合同成本-間接費(fèi)用26220.47（6）工程完工,結(jié)轉(zhuǎn)成本借:開發(fā)成本貸:工程施工-某工程-合同成本例9.本月末甲工程已全部完工,實際成本3854000元,結(jié)轉(zhuǎn)工程成本。借:開發(fā)成本3854000

貸:工程施工-甲工程-合同成本3854000（7）生產(chǎn)成本①借:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間（供電車間）

貸:應(yīng)付職工薪酬原材料材料成本差異累計折舊②借:工程施工-合同成本

-機(jī)械作業(yè)

-管理費(fèi)用貸:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間例10.企業(yè)有兩個輔助生產(chǎn)部門供水車間和供電車間,供水車間本月領(lǐng)用燃料的計劃成本為6000元,應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料成本差異為120元,分配的輔助生產(chǎn)工人的工資6000元,提取的職工福利費(fèi)840元,固定資產(chǎn)折舊600元;供電車間本月領(lǐng)用燃料的計劃成本為2000元,應(yīng)負(fù)擔(dān)的材料成本差異為40元,分配的輔助生產(chǎn)工人的工資5000元,提取的職工福利費(fèi)700元,固定資產(chǎn)折舊500元。借:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間13560-供電車間8240

貸:原材料-其他材料8000

材料成本差異160

應(yīng)付職工薪酬-應(yīng)付工資11000-應(yīng)付福利費(fèi)1540

累計折舊1100例11.月末,供水車間發(fā)生的費(fèi)用為16000元,供電車間發(fā)生的費(fèi)用為10000元,按提供的勞務(wù)量為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分配,分配費(fèi)用如下:供水的單位成本=16000/(100000-20000)=0.20(元/立方米)供電的單位成本=10000/(130000-50000)=0.125(元/KW)

供水車間供電車間供水量金額供電量金額供水車間50000供電車間20000工程施工-A項目5000010000600007500機(jī)械作業(yè)100002000100001250管理費(fèi)用200004000100001250借:工程施工-合同成本(A項目)10000-機(jī)械作業(yè)2000-管理費(fèi)用4000

貸:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間16000借:工程施工-合同成本(A項目)7500-機(jī)械作業(yè)1250-管理費(fèi)用1250

貸:生產(chǎn)成本-輔助生產(chǎn)成本-供水車間10000五、發(fā)包工程及其價款結(jié)算的核算發(fā)包工程一般通過工程公開招標(biāo)或邀請施工企業(yè)議標(biāo)的方式，將工程發(fā)包給施工企業(yè)，按標(biāo)價進(jìn)行結(jié)算。（一）工程價款結(jié)算的辦法1.按月結(jié)算（2年以上的工程，年終進(jìn)行年度結(jié)算）(1)定義:按月結(jié)算就是按照每月實際完成的分部分項工程進(jìn)行結(jié)算。根據(jù)驗收合格的各月份的已完分部分項工程的數(shù)量和預(yù)算單價等計算的工程造價，就是各月份應(yīng)結(jié)算和支付的工程款。（2）具體做法月中預(yù)付、月終結(jié)算。即在月中按照當(dāng)月施工計劃所列的工作量一半預(yù)付，月末（實際為下月初）按照各工程當(dāng)月實際完成工作量（即預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價）扣除月中預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。2.分段結(jié)算（當(dāng)年開工，當(dāng)年不能竣工）（1）定義：分段結(jié)算就是將一個單位工程按形象進(jìn)度劃分為幾個階段(部位),如基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、裝飾、竣工等，按照完成階段，分段驗收結(jié)算工程價款。也可按月預(yù)付工程款，即在月中按照當(dāng)月施工計劃工作量預(yù)付，在工程階段完成驗收后按分段工程預(yù)算造價或調(diào)整計算后的工程標(biāo)價扣除預(yù)付款后進(jìn)行結(jié)算。（2）做法：同定義3.竣工一次結(jié)算(工期在12個月以內(nèi)或工程承包合同價值較小的)就是每月月中預(yù)支、竣工后一次結(jié)算。在工程開工后，每月按當(dāng)月施工計劃所列工作量預(yù)付工程款，于工程竣工驗收后按工程承包合同價值扣除預(yù)付工程款后進(jìn)行結(jié)算。（二）核算1.設(shè)置的科目(1)應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款(2)預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款（備料款或工程款）2.賬務(wù)處理（1）預(yù)付給承包企業(yè)備料款和工程款時：借：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款（備料款或工程款）貸：銀行存款（2）根據(jù)工程價款結(jié)算賬單，應(yīng)付給承包企業(yè)工程款時借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款（3）實際支付工程款時借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款貸：銀行存款舉例：例1：某開發(fā)企業(yè)某項發(fā)包工程年度合同總值為600000元，按照合同規(guī)定開工前應(yīng)付預(yù)付備料款150000元，用銀行存款支付。借：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款150000

貸：銀行存款150000例2：9月份按照施工企業(yè)當(dāng)月施工計劃所列工作量的1/2即35000元，用銀行存款預(yù)付工程款。借：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款35000

貸：銀行存款35000例3：10月初，施工企業(yè)提出9月份工程價款結(jié)算賬單中的已完工程價值為75000元，減去應(yīng)扣回預(yù)付備料款18000元、月中預(yù)付工程款35000元，尚應(yīng)支付工程款22000元。借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本75000

貸：預(yù)付賬款-預(yù)付承包單位款53000

應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款22000例4：用銀行存款支付應(yīng)付工程款22000元。借：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款22000

貸：銀行存款22000六、開發(fā)成本的核算（一）土地開發(fā)成本的核算1.土地開發(fā)支出的劃分(1)開發(fā)土地的分類①為了轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地如一級土地開發(fā)(由政府確立項目,委托一級土地開發(fā)商,進(jìn)行拆遷、規(guī)劃設(shè)計、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)境和配套設(shè)施建設(shè)等，待開發(fā)土地做成“七通一平”的“熟地”后，由一級土地開發(fā)商或政府進(jìn)行公開招標(biāo)或拍賣）②為開發(fā)商品房、出租房等房屋而開發(fā)的自用土地(2)土地開發(fā)支出的劃分①商品性土地的費(fèi)用支出單獨(dú)構(gòu)成土地的開發(fā)成本。②自用土地的費(fèi)用支出計入商品房、出租房等有關(guān)房屋的開發(fā)成本。2.土地開發(fā)支出的歸集原則企業(yè)開發(fā)的自用土地,分不清負(fù)擔(dān)對象,應(yīng)由兩個或兩個以上成本核算對象負(fù)擔(dān)的,其成本費(fèi)用可先通過“土地開發(fā)成本”賬戶進(jìn)行歸集,等待土地開發(fā)完成投入使用時,再按核算對象的占地面積將其分配計入有關(guān)項目的開發(fā)成本。土地開發(fā)成本開發(fā)產(chǎn)品房屋開發(fā)成本等3.土地開發(fā)成本核算對象的確定(1)對開發(fā)面積不大、開發(fā)工期較短的土地，可以每一塊獨(dú)立的開發(fā)項目為成本核算對象。(2)對開發(fā)面積較大、開發(fā)工期較長、分區(qū)域開發(fā)的土地，可以一定區(qū)域作為土地開發(fā)成本核算對象4.土地開發(fā)成本項目的設(shè)置(1)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或土地批租費(fèi)(2)前期工程費(fèi)(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(4)開發(fā)間接費(fèi)5.土地開發(fā)成本的核算(1)設(shè)置的科目①開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-某地塊(成本項目)-自用土地開發(fā)成本-某地塊(成本項目)②開發(fā)間接費(fèi)用:成本類,核算工程現(xiàn)場管理部門為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費(fèi)用。（2）賬務(wù)處理①發(fā)生土地開發(fā)支出：借：開發(fā)成本-商品性或自用土地開發(fā)成本貸：銀行存款應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款②發(fā)生間接費(fèi)借：開發(fā)間接費(fèi)貸：銀行存款應(yīng)付職工薪酬累計折舊周轉(zhuǎn)房例1：甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受市政府委托，對一塊面積為5萬平方米的湖東危改地塊進(jìn)行土地儲備整理，并于2005年11月份內(nèi)發(fā)生下列有關(guān)土地開發(fā)支出：（1）11月5日，用銀行存款支付征地拆遷費(fèi)50萬元；（2）11月11日，用銀行存款支付規(guī)劃設(shè)計單位設(shè)計費(fèi)10萬元；（3）11月20日，用銀行存款支付施工企業(yè)管道施工費(fèi)5萬元；（4）本月發(fā)生開發(fā)間接費(fèi)4萬元，根據(jù)企業(yè)各開發(fā)項目的投入情況，應(yīng)分配計入該土地開發(fā)項目2萬元，于11月30日進(jìn)行了費(fèi)用的分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。會計分錄：（1）支付征地拆遷費(fèi)：借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改-土地征用及地塊拆遷補(bǔ)償費(fèi)500000

貸：銀行存款

500000（2）支付設(shè)計單位前期費(fèi)用：借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊-前期費(fèi)用100000

貸：銀行存款

100000（3）支付基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊-基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)500000

貸：銀行存款

500000（4）分配開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊–開發(fā)間接費(fèi)用20000

貸：銀行存款

200006.已完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)已完工土地開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)，應(yīng)根據(jù)已完成開發(fā)土地的用途，采用不同的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法。（1）為轉(zhuǎn)讓、出租而開發(fā)的商品性土地借：開發(fā)產(chǎn)品-某地塊貸：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-某地塊例：上述湖東危改地塊累計支出100萬元后，完工并辦理了驗收手續(xù)。借：開發(fā)產(chǎn)品-湖東危改地塊1000000

貸：開發(fā)成本-商品性土地開發(fā)成本-湖東危改地塊1000000（2）為本企業(yè)商品房開發(fā)用的土地借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-某房屋-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本-某地塊例：甲企業(yè)拍賣得到了某成片危改地塊，可用于開發(fā)別墅、多層、和高層住宅，假設(shè)上述湖東危改地塊系其中的一部分，用于營建高檔別墅，則自該地塊開發(fā)完成后，賬務(wù)處理如下：借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-湖東別墅-土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)1000000

貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本-湖東危改地塊1000000（二）配套設(shè)施開發(fā)成本的核算1.配套設(shè)施的種類(1)開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等。(2)能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項目①開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設(shè)施。如商店、銀行、郵局等。②開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設(shè)施。如中小學(xué)、文化站、醫(yī)院等。③開發(fā)項目外為居民服務(wù)的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。該類配套設(shè)施如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。2.配套設(shè)施支出的歸集原則

按照現(xiàn)行財務(wù)制度規(guī)定，城市建設(shè)規(guī)劃中的大型配套設(shè)施項目不得計入商品房成本。但是由于城市基礎(chǔ)設(shè)施的投資者資金不足或沒有資金，所以，開發(fā)企業(yè)只能將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施發(fā)生的支出計入開發(fā)產(chǎn)品成本。配套設(shè)施支出的歸集包括3種：（1）對能分清并直接計入某個成本核算對象的第一類配套設(shè)施支出，直接計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。在“開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。（2）對不能直接計入有關(guān)房屋開發(fā)成本的第一類配套設(shè)施支出，應(yīng)先在“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集，于開發(fā)完成后，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計入有關(guān)房屋等開發(fā)成本。（3）對能有償轉(zhuǎn)讓的第二類大配套設(shè)施支出，應(yīng)在“開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本”科目進(jìn)行歸集。3.配套設(shè)施開發(fā)成本核算對象的確定和成本項目的設(shè)置(1)對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施項目①成本核算對象：以各配套設(shè)施項目作為成本核算對象。②成本項目的設(shè)置：6個。第一：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價第二：前期工程費(fèi)第三：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)第四：建筑安裝工程費(fèi)第五：配套設(shè)施費(fèi)第六：開發(fā)間接費(fèi)(2)對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設(shè)施①成本核算對象：第一：若工程規(guī)模較大，以各配套設(shè)施作為成本核算對象；第二：若工程規(guī)模不大，與其他項目建設(shè)地點較近，開竣工時間相差不多，并由同一施工單位施工的，可考慮把它們合并作為一個成本核算對象。②成本項目的設(shè)置：4個。第一：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價第二：前期工程費(fèi)第三：基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)第四：建筑安裝工程費(fèi)注意：由于該類配套設(shè)施的支出需要房屋等開發(fā)成本負(fù)擔(dān)，為簡化核算手續(xù)，這些配套設(shè)施不再分配其他配套設(shè)施支出，它本身負(fù)擔(dān)的開發(fā)間接費(fèi)用，可直接分配計入有關(guān)房屋開發(fā)成本。4.配套設(shè)施開發(fā)成本的核算(1)設(shè)置的科目開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-成本核算對象(成本項目)(2)賬務(wù)處理①發(fā)生各項費(fèi)用支出:借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:銀行存款應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款②能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施分配的其他配套設(shè)施支出借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-××

貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本-××③能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施分配的開發(fā)間接費(fèi)用借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:開發(fā)間接費(fèi)用④配套設(shè)施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā),或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租而配套設(shè)施尚未全部完成,經(jīng)批準(zhǔn),按配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)借:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本貸:預(yù)提費(fèi)用某項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提的配套設(shè)施費(fèi)=該項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)算成本或計劃成本×配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=該配套設(shè)施的預(yù)算成本或計劃成本÷應(yīng)負(fù)擔(dān)該配套設(shè)施費(fèi)各開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)算成本或計劃成本合計×100%例某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設(shè)施開發(fā)成本應(yīng)由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設(shè)施商店負(fù)擔(dān)。由于幼托設(shè)施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結(jié)轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應(yīng)先將幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提計入商品房的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設(shè)施的預(yù)算成本如下：101商品房1000000元102商品房900000元151出租房800000元181周轉(zhuǎn)房800000元201大配套設(shè)施-商店500000元251幼托設(shè)施320000元幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)預(yù)提率=32萬÷（100萬+90萬+80萬+80萬+50萬）×100%=8%各項開發(fā)產(chǎn)品預(yù)提幼托設(shè)施的配套設(shè)施費(fèi)101商品房1000000×8%=80000（元）102商品房900000×8%=72000（元）151出租房800000×8%=64000（元）181周轉(zhuǎn)房800000×8%=64000（元）201大配套設(shè)施-商店500000×8%=40000（元）例2：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設(shè)規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負(fù)責(zé)建設(shè)一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設(shè)施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準(zhǔn)采用預(yù)提辦法。上述各配套設(shè)施共發(fā)生了下列有關(guān)支出：201商店251水塔252幼托支付征地拆遷費(fèi)

50000500050000支付承包設(shè)計單位前期工程款300002000030000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款500003000050000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款200000245000190000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)35000分配開發(fā)間接費(fèi)55000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)40000（1）支付征地拆遷費(fèi)借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本105000

貸：銀行存款105000（2）支付承包設(shè)計單位前期工程款

借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本80000

貸：銀行存款80000（3）應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本765000

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款76500（4）分配應(yīng)記入商店的水塔設(shè)施支出借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–商店35000

貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–水塔35000（5）分配應(yīng)記入商店的開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–商店55000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用

55000（6）預(yù)提應(yīng)由商店配套設(shè)施開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出借：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–商店40000

貸：預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)40000

5.已完配套設(shè)施開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)(1)能有償轉(zhuǎn)讓給有關(guān)部門大配套設(shè)施借:開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施貸:開發(fā)成本--配套設(shè)施開發(fā)成本(2)開發(fā)成本分配計入商品房等開發(fā)產(chǎn)品的成本的公共配套設(shè)施借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本

-配套設(shè)施開發(fā)成本貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本(3)用預(yù)提方式將配套設(shè)施支出計入有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施借:預(yù)提費(fèi)用貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本例3:接上例借:開發(fā)產(chǎn)品-配套設(shè)施-商店560000

貸:開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本56000(三)房屋開發(fā)成本的核算1.開發(fā)房屋的種類(1)為銷售開發(fā)的商品房

(2)為出租經(jīng)營開發(fā)的出租房(3)為安置被拆遷居民周轉(zhuǎn)使用開發(fā)的周轉(zhuǎn)房(4)代建房2.成本核算對象(1)一般房屋開發(fā)項目:設(shè)計概預(yù)算,施工圖預(yù)算的單項開發(fā)工程(2)同一開發(fā)地點結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目,開竣工時間相近,同一施工隊伍施工,合并成一個成本核算對象(3)個別規(guī)模較大,工期較長,按部位作為成本核算對象。3.成本項目(6個)4.核算(1)設(shè)置的科目開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本-成本核算對象(成本項目)(2)賬務(wù)處理發(fā)生各項費(fèi)用支出:借:開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本貸:銀行存款開發(fā)成本-自用或商品性土地開發(fā)成本應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款例1:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在某年度內(nèi)共發(fā)生下列有關(guān)房屋開發(fā)支出

101商品房102商品房152出租房182周轉(zhuǎn)房支付征地拆遷費(fèi)10000080000結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷7500075000應(yīng)付承包設(shè)計單位前期工程款3000030000

30000

30000應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款90000750007000070000應(yīng)付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款600000480000450000450000分配水塔設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)80000650006000060000分配開發(fā)間接費(fèi)82000660006200062000預(yù)提幼托設(shè)施配套設(shè)施費(fèi)80000720006400064000（1）支付征地拆遷費(fèi)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本180000

貸：銀行存款180000（2）結(jié)轉(zhuǎn)自用土地征地拆遷費(fèi)借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本150000

貸：開發(fā)成本-自用土地開發(fā)成本150000（3）應(yīng)付設(shè)計單位前期工程款借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本120000

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款120000（4）應(yīng)付承包施工企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施工程款和建筑安裝工程款借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本2285000

貸：應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款2285000（5）分配應(yīng)記入房屋開發(fā)成本的水塔設(shè)施支出借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本265000

貸：開發(fā)成本-配套設(shè)施開發(fā)成本–水塔265000（6）分配應(yīng)記入房屋開發(fā)成本的開發(fā)間接費(fèi)用借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本272000

貸：開發(fā)間接費(fèi)用272000

（7）預(yù)提應(yīng)由房屋開發(fā)成本負(fù)擔(dān)的幼托設(shè)施支出借：開發(fā)成本-房屋開發(fā)成本280000

貸：預(yù)提費(fèi)用-預(yù)提配套設(shè)施費(fèi)280000

5.已完房屋開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借:開發(fā)產(chǎn)品-商品房等

貸:開發(fā)成本—房屋開發(fā)成本(四）代建工程開發(fā)成本的核算1.代建工程的種類土地、房屋、市政工程等。2.成本核算對象除土地\房屋以外的其他工程3.成本項目(5個):同上4.核算(1)設(shè)置的科目開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本-成本核算對象(成本項目)(2)賬務(wù)處理發(fā)生各項費(fèi)用支出:借:開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本貸:銀行存款開發(fā)間接費(fèi)應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款原材料應(yīng)付職工薪酬5.已完代建工程開發(fā)成本的結(jié)轉(zhuǎn)借:開發(fā)產(chǎn)品-代建工程貸:開發(fā)成本—代建工程開發(fā)成本例:某開發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門委托,代為擴(kuò)建開發(fā)小區(qū)旁邊一條道路.擴(kuò)建過程中,用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300000元,前期工程費(fèi)160000元,應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款540000元,分配開發(fā)間接費(fèi)80000元.借:開發(fā)成本-代建工程開發(fā)成本1080000

貸:銀行存款460000

開發(fā)間接費(fèi)80000

應(yīng)付賬款-應(yīng)付工程款540000借:開發(fā)產(chǎn)品-代建工程1080000

貸:開發(fā)成本—代建工程開發(fā)成本1080000

第三節(jié)開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓、出租收入與成本的核算一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入核算概述1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的定義是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營活動中,由于銷售、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品或提供勞務(wù)及讓渡資產(chǎn)使用權(quán)等日?；顒铀纬傻慕?jīng)濟(jì)利益的總流入。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的分類(1)根據(jù)經(jīng)營的業(yè)務(wù)內(nèi)容分類:①開發(fā)產(chǎn)品的銷售和結(jié)算收入土地轉(zhuǎn)讓收入\商品房銷售收入\配套設(shè)施銷售收入\代建房和代建工程結(jié)算收入②出租開發(fā)產(chǎn)品及多種經(jīng)營業(yè)務(wù)收入出租土地和房屋的經(jīng)營業(yè)務(wù)收入\工業(yè)收入\商業(yè)收入\飲食服務(wù)收入③其他業(yè)務(wù)收入商品房售后服務(wù)收入\材料銷售收入\無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入\固定資產(chǎn)出租收入(2)根據(jù)會計核算分類①主營業(yè)務(wù)收入:包括以上兩類②其他業(yè)務(wù)收入3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)（1）會計準(zhǔn)則規(guī)定的建造合同的內(nèi)容①建造合同的定義：是指為建造一項或數(shù)項在設(shè)計、技術(shù)、功能、最終用途等方面密切相關(guān)的資產(chǎn)而訂立的合同。②建造合同的分類：（分為兩類）固定造價合同和成本加成合同。第一：固定造價合同：指按照固定的合同價或固定單價確定工程價款的建造合同。如建造一座辦公樓，合同規(guī)定總造價為1000萬元；建造一條公路，合同規(guī)定每公里單價500元。第二：成本加成合同：指以合同約定或其他方式議定的成本為基礎(chǔ)，加上該成本的一定比例或定額費(fèi)用確定工程價款的建造合同。如建造一段地鐵，合同總價款以建造該段地鐵的實際成本為基礎(chǔ)，加800萬元計取。③合同分立的確認(rèn)條件雖然形式上是一項合同，但在商務(wù)談判、設(shè)計施工、價款結(jié)算等方面可以相互分離，實質(zhì)是多項合同。

一項包括建造數(shù)項資產(chǎn)的建造合同，同時滿足以下3項條件的，每項資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)分立為單項合同。第一：每項資產(chǎn)均有獨(dú)立的建造計劃；第二：與客戶就每項資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行談判，雙方能夠接受或拒絕與每項資產(chǎn)有關(guān)的合同條款；第三：每項資產(chǎn)的收入和成本可以單獨(dú)辨認(rèn)。例如：某建筑公司與客戶簽訂一項合同，為客戶建造一棟宿舍樓和一座食堂。在簽定合同時，建筑公司與客戶分別就所建宿舍樓和食堂進(jìn)行談判，并達(dá)成一致意見：宿舍樓的工程造價為400萬元，食堂的工程造價為150萬元。宿舍樓和食堂均有獨(dú)立的施工圖預(yù)算，宿舍樓的預(yù)計總成本為370萬元，食堂的預(yù)計總成本為130萬元。要求根據(jù)上述資料分析，宿舍樓和食堂能否分立為兩個單項合同進(jìn)行會計處理。假設(shè)沒有明確規(guī)定宿舍樓和食堂的各自的工程造價，而是以550萬元的總金額簽訂了該項合同，也未作出各自的預(yù)算成本，不能分立為兩個單項合同進(jìn)行會計處理。④合同合并的確認(rèn)條件一組合同無論對應(yīng)單個客戶還是多個客戶同時滿足下列三項條件的，應(yīng)當(dāng)合并為單項合同。第一：該組合同按一攬子交易簽訂，如各項資產(chǎn)在設(shè)計、技術(shù)、功能、最終用途上是密不可分的。第二：該組合同密切相關(guān)，每項合同實際上已構(gòu)成一項綜合利潤率工程的組合部分，第三：該組合同同時或依次履行。例如：為建造一個冶煉廠，某建造承包商與客戶一攬子簽訂了三項合同，分別建造一個選礦車間、一個冶煉車間和一個工業(yè)污水處理系統(tǒng)。根據(jù)合同規(guī)定，這三個工程將由該建造承包商同時施工，并根據(jù)整個項目的施工進(jìn)度辦理價款結(jié)算。根據(jù)上述資料分析能否合并為一個合同進(jìn)行會計處理。⑤追加資產(chǎn)的建造追加資產(chǎn)的建造，滿足下列條件之一的，應(yīng)作為單項合同。第一：該追加資產(chǎn)在設(shè)計、技術(shù)或功能上與原合同包括的一項或數(shù)項資產(chǎn)存在重大差異。第二：議定該追加資產(chǎn)的造價時，不需要考慮原合同價款。例如：某建筑商與客戶簽訂了一項建造合同。合同規(guī)定，建筑商為客戶設(shè)計并建造一棟教學(xué)樓，教學(xué)樓的工程造價（含設(shè)計費(fèi)用）為500萬元，預(yù)計總成本為460萬元，合同履行一段時間后，客戶決定追加建造一座地上車庫，并與該筑商協(xié)商一致，變更了原合同內(nèi)容。分析因為該車庫與原有教學(xué)樓在設(shè)計、技術(shù)和功能上存在重大差異，應(yīng)作為單項合同。⑥合同成本的定義：指為建造某項合同而發(fā)生的相關(guān)費(fèi)用。⑦合同成本的組成：直接費(fèi)用和間接費(fèi)用。⑧合同收入的組成合同收入包括兩部分:(1)合同規(guī)定的初始收入(建造承包商與客戶簽訂的合同中最初商定的合同總金額);(2)因合同變更\索賠\獎勵等形成的收入。(2)合同收入與合同費(fèi)用確認(rèn)原則①建造合同的結(jié)果能夠可靠地估計，企業(yè)應(yīng)根據(jù)完工百分比法在資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用。A：建造合同的結(jié)果能夠可靠估計的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)a.固定造價合同的結(jié)果能夠可靠估計的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時具備以下4個條件:第一:合同總收入能夠可靠地計量一般根據(jù)合同中的合同總金額確定.第二:與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)能收到合同價款。第三:實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量取決于建造承包商能否做好建造合同成本核算的各項基礎(chǔ)工作和準(zhǔn)確計算合同成本。若能做好上述工作，劃清當(dāng)期成本和下期成本的界限，不同成本核算對象之間成本的界限，未完合同成本與已完合同成本的界限。說明實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量。反之，不能。第四：合同完工進(jìn)度和為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定。合同完工進(jìn)度能夠可靠地確定，要求建造承包商已經(jīng)和正在為完成合同而進(jìn)行工程施工、已完成一定的工程量、達(dá)到一定的工程完工進(jìn)度，對將要完成的工程量能夠作出科學(xué)、可靠地測定。為完成合同尚需發(fā)生的成本能夠可靠地確定。關(guān)鍵在于建造承包商是否已經(jīng)建立了完善的內(nèi)部成本核算制度和有效的內(nèi)部財務(wù)預(yù)算及報告制度，能否對為完成合同尚需發(fā)生的合同成本作出科學(xué)、可靠的估計b.成本加成合同的結(jié)果能夠可靠估計的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)同時具備以下2個條件:第一:與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)第二:實際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計量B.當(dāng)期完成的建造合同,應(yīng)當(dāng)按照實際合同總收入扣除以前會計期間累計已確認(rèn)收入后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期合同收入；同時，按照累計實際發(fā)生的合同成本扣除以前會計期間累計已確認(rèn)費(fèi)用后的金額，確認(rèn)為當(dāng)期合同費(fèi)用。C.確定合同完工進(jìn)度的方法完工百分比法是根據(jù)合同完工進(jìn)度確認(rèn)合同收入和費(fèi)用的方法.第一：根據(jù)累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例確定.合同完工進(jìn)度=累計實際發(fā)生的合同成本÷合同預(yù)計總成本×100%累計實際發(fā)生的合同成本指形成工程完工進(jìn)度的工程實體和工作量所耗用的直接成本和間接成本.例如:某建筑公司承建A工程,工期2年,A工程的預(yù)計總成本為1000萬元,第一年,該公司的“工程施工-A工程”賬戶的實際發(fā)生額為680萬元。其中：人工費(fèi)150萬元，材料費(fèi)380萬元，機(jī)械作業(yè)費(fèi)100萬元，其他直接費(fèi)和工程間接費(fèi)50萬元。經(jīng)查明，A工程領(lǐng)用的材料中有一批雖已運(yùn)到施工現(xiàn)場但尚未使用，尚未使用的材料成本為80萬元。根據(jù)上述資料計算第一年的完工進(jìn)度。合同完工進(jìn)度=（680-80）÷1000×100%=60%第二：根據(jù)已完成的合同工作量占合同預(yù)計總工作量的比例該方法適用于合同工作量容易確定的建造合同，如道路工程、土石方挖掘、砌筑工程等。合同完工進(jìn)度=已經(jīng)完成的合同工作量÷合同預(yù)計總工作量×100%例：某公司簽訂了修建一條100千米道路的一項建造合同，合同規(guī)定的總金額為6000萬元，工期為三年。該公司第一年修建了35千米，第二年修建了40千米，要求分別計算第一年和第二年的合同完工進(jìn)度。第一年的合同完工進(jìn)度=35/100×100%=35%第二年的合同完工進(jìn)度=35+40/100×100%=75%第三：根據(jù)實際測定的完工進(jìn)度確定該方法適用于一些特殊的建造合同，如水下施工工程等。是在無法使用上述兩種方法的基礎(chǔ)上所采用的一種特殊的技術(shù)測量方法。D.完工百分比法的運(yùn)用a.當(dāng)期確認(rèn)的合同收入=合同總收入×完工進(jìn)度-以前會計期間累計已確認(rèn)的收入(注:完工進(jìn)度是累計完工進(jìn)度)b.當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用=合同預(yù)計總成本×完工進(jìn)度-以前會計期間累計已確認(rèn)的費(fèi)用c.當(dāng)期確認(rèn)的合同毛利=當(dāng)期確認(rèn)的合同收入-當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用例：某公司簽訂了一項總金額為580萬元的固定造價合同,承建B工程,合同完工進(jìn)度按照累計實際發(fā)生的合同成本占合同預(yù)計總成本的比例確定,工程已于2006年3月開工,預(yù)計2008年9月完工。最初預(yù)計的工程總成本為550萬元，到2007年底，由于材料價格上漲等因素調(diào)整了預(yù)計總成本，預(yù)計工程總成本已為600萬元。該公司于2008年7月提前2月完工，工程質(zhì)量優(yōu)良，客戶同意支付獎勵款20萬元。建造該工程的其他資料如下：

2006年2007年2008年累計實際發(fā)生成本154000048000005950000預(yù)計完成合同尚需發(fā)生成本39600001200000-結(jié)算合同價款174000029600001300000實際收到價款170000029000001400000確認(rèn)各年的合同收入和合同費(fèi)用。1.2006年的完工進(jìn)度=1540000÷(1540000+3960000)×100%=28%2006年確認(rèn)的合同收入=5800000×28%=1624000(元)2006年確認(rèn)的合同費(fèi)用=(1540000+3960000)×28%=1540000(元)2006年確認(rèn)的合同毛利=1624000-154000=84000(元)2.2007年的完工進(jìn)度=4800000÷(4800000+1200000)×100%=80%2007年確認(rèn)的合同收入=5800000×80%-1624000=3016000(元)2007年確認(rèn)的合同費(fèi)用=(4800000+1200000)×80%-1540000=3260000(元)2007年確認(rèn)的合同毛利=3016000-3260000=-244000(元)2007年確認(rèn)的合同預(yù)計損失=(4800000+1200000-5800000)×(1-80%)=40000(元)2008年確認(rèn)的合同收入=合同總金額-至目前止累計已確認(rèn)的收入=(5800000+200000)-(1624000+3016000)=1360000(元)2008年確認(rèn)的合同費(fèi)用=5950000-1540000-3260000=1150000(元)2008年確認(rèn)的合同毛利=1360000-1150000=210000(元)②如果建造合同的結(jié)果不能可靠地估計，則不能采用完工百分比法確認(rèn)和計量合同收入和費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)區(qū)別以下情況處理：A.合同成本能夠收回的，合同收入根據(jù)能夠收回的實際合同成本加以確認(rèn)，合同成本在其發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為合同費(fèi)用。B.合同成本不可能收回的,在發(fā)生時立即確認(rèn)為合同費(fèi)用,不確認(rèn)收入。例：某公司與客戶簽訂了一項總金額為500萬元的建造合同,第一年實際發(fā)生工程成本30萬元,雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)，但該公司在年末時對該項工程的完工進(jìn)度無法可靠確定，要求確認(rèn)合同收入和費(fèi)用。該公司不能采用完工百分比法確認(rèn)收入。由于客戶能履行合同規(guī)定的義務(wù)，當(dāng)年發(fā)生的成本均能收回，所以公司可以將當(dāng)年發(fā)生的成本金額同時確認(rèn)為當(dāng)年的收入和費(fèi)用，當(dāng)年不確認(rèn)利潤。如果該公司當(dāng)年發(fā)生的實際工程成本30萬元不能收回，所以，公司應(yīng)當(dāng)將30萬

元確認(rèn)為當(dāng)年的費(fèi)用，不確認(rèn)收入。如果該公司當(dāng)年與客戶只辦理價款結(jié)算15萬元，其余款項可能收不回來。該公司只能將15萬元確認(rèn)為當(dāng)年的收入，30萬元確認(rèn)為當(dāng)年的費(fèi)用。如果到了第二年，完工進(jìn)度無法可靠確定的因素消除，第二年實際發(fā)生成本為20萬元，預(yù)計為完成合同尚需發(fā)生的成本為10萬元，則企業(yè)應(yīng)計算第二年的合同收入和費(fèi)用。第二年合同完工進(jìn)度=（30+20）÷（30+20+10）=83.33%第二年確認(rèn)的合同收入=500×83.33%=41665（萬元）第二年確認(rèn)的合同費(fèi)用=（30+20+10）×83.33%-30=4969.8（萬元）第二年確認(rèn)的合同毛利=41665-4969.8=36695.2（萬元）③在一個會計年度內(nèi)完成的建造合同，應(yīng)在完成時確認(rèn)合同收入和合同費(fèi)用。④如果合同預(yù)計總成本將超過合同預(yù)計總收入時，應(yīng)將預(yù)計損失立即作為當(dāng)期費(fèi)用。例：某公司與客戶簽訂了一項總金額為100萬元的固定造價合同,最初預(yù)計總成本為90萬元,第一年實際發(fā)生工程成本63萬元,年末預(yù)計為完成合同尚需發(fā)生成本42萬元,該合同的結(jié)果能夠可靠估計,雙方均能履行合同規(guī)定的義務(wù)，要求確認(rèn)合同收入和費(fèi)用。第一年合同完工進(jìn)度=（63）÷（63+42）×100%=60%第一年確認(rèn)的合同收入=100×60%=60（萬元）第一年確認(rèn)的合同費(fèi)用=（63+42）×60%=63（萬元）第一年確認(rèn)的合同毛利=60-63=-3（萬元）第一年預(yù)計的合同損失=〔（63+42）-100〕×（1-60%）=2萬元借：資產(chǎn)減值損失20000

貸：存貨跌價準(zhǔn)備20000（3）沒有建造合同情況下，應(yīng)滿足商品銷售收入的確認(rèn)原則①轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房收入的確定同時滿足以下5個條件，才能確認(rèn)為收入第一：企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方。第二：企業(yè)沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制。第三：與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能留入企業(yè)。第四：收入的金額能夠可靠計量第五：相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠計量②代建工程開發(fā)建造收入的確認(rèn)工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，開出工程價款結(jié)算賬單經(jīng)委托單位簽證認(rèn)可后，確認(rèn)收入。③出租開發(fā)產(chǎn)品租金收入的確認(rèn)出租合同規(guī)定的日期收取租金后確認(rèn)為收入，若未收到也作為收入處理。④賒銷或分期收款收入的確認(rèn)合同規(guī)定的收款日期確認(rèn)為收入。⑤售后回購開發(fā)產(chǎn)品收入的確定不能確認(rèn)收入⑥附有銷售退回條件的開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn)若能估計不退貨的金額，將這部分確認(rèn)為收入；若不能估計退貨的情況，退貨期滿時確認(rèn)收入。二、核算（一）設(shè)置的會計科目1.主營業(yè)務(wù)收入-收入類別（土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房銷售收入等）2.其他業(yè)務(wù)收入-材料銷售收入、固定資產(chǎn)出租收入等3.主營業(yè)務(wù)成本-土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本等借記：①月末企業(yè)按月計提的出租開發(fā)產(chǎn)品攤銷額和發(fā)生的維修費(fèi)用②月末企業(yè)計算本月已對外轉(zhuǎn)讓、銷售和結(jié)算的開發(fā)產(chǎn)品的實際成本4.營業(yè)稅金及附加(二)賬務(wù)處理1.開發(fā)產(chǎn)品銷售、轉(zhuǎn)讓收入的核算銷售實現(xiàn)的標(biāo)準(zhǔn)：土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票結(jié)算賬單提交買主。(1)收到銷售款時：借：銀行存款貸：主營業(yè)務(wù)收入(2)未收到銷售款時：借：應(yīng)收賬款貸：主營業(yè)務(wù)收入(3)預(yù)收款項時：借：預(yù)收款項貸：應(yīng)收賬款若預(yù)收款項不足借：銀行存款貸：應(yīng)收賬款(4)結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的經(jīng)營成本借：主營業(yè)務(wù)成本貸：開發(fā)商品(5)計算營業(yè)稅金及附加、土地增值稅借：營業(yè)稅金及附加貸：應(yīng)交稅費(fèi)-營業(yè)稅

-土地增值稅等例：企業(yè)銷售某小區(qū)住宅共計2000平方米，每平方米售價2500元，成本2000元，按照合同規(guī)定，已預(yù)收定金2000000元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理交接手續(xù)，余額已全部收訖并存入銀行。（1