宿遷金鷹項(xiàng)目報(bào)告目錄ContentsPART1市場(chǎng)分析城市特性城市經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境商業(yè)市場(chǎng)分析PART2地塊分析產(chǎn)品分析品牌解讀SWOT分析PART3項(xiàng)目定位功能定位經(jīng)營(yíng)定位規(guī)劃布局及建議PART4營(yíng)銷策略PART5推廣策略PART6招商運(yùn)營(yíng)PART1市場(chǎng)分析對(duì)宏觀環(huán)境的初步思考：A:城市特性層面B:城市經(jīng)濟(jì)層面城市特性對(duì)商業(yè)發(fā)展有什么樣的支撐？在目前消費(fèi)水平下，哪種商業(yè)業(yè)態(tài)的需求空間更大？未來政策走勢(shì)對(duì)商業(yè)是利是弊？C:政策層面A:從城市特性看[歷史人文]兩河流域蘊(yùn)育下的文化都市，楚風(fēng)文化濃郁楚風(fēng)文化底蘊(yùn)深厚，項(xiàng)羽、虞姬傳說遺址均具誘人魅力，其中以項(xiàng)王故里、虞姬溝和霸王橋最為著名。在城中，京杭古運(yùn)河與古黃河比肩并轡，蜿蜒如兩條巨龍，實(shí)為造化賦予宿遷的兩大瑰寶。目前宿遷政府正在打造兩河文化，使古運(yùn)河、古黃河又煥發(fā)出勃勃生機(jī)。城市地標(biāo)：霸王舉鼎具有楚漢文化的商業(yè)街歷史人文決定了宿遷是一座生態(tài)園林化河濱城市[地理位置]東隴海地區(qū)中心城市之一，蘇北地區(qū)新興中心城市宿遷市位于江蘇省北部，屬于隴海經(jīng)濟(jì)帶、沿海經(jīng)濟(jì)帶、沿江經(jīng)濟(jì)帶的交叉輻射區(qū)。2009年總?cè)丝?40萬，人口在江蘇13個(gè)省轄市位列第7位。

240KM作為新興的中心城市，商業(yè)發(fā)展將呈現(xiàn)多元化特性，對(duì)新的商業(yè)形態(tài)和時(shí)尚品牌有更高的期待人口基數(shù)大，對(duì)城市商業(yè)發(fā)展有一定支撐。[自然資源]宿遷水資源豐富，水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)發(fā)達(dá)；洋河、雙溝酒全國(guó)知名；絹絲出口量占全國(guó)半數(shù)以上林業(yè)資源極為豐富，被譽(yù)為中國(guó)意楊第一故鄉(xiāng)。中國(guó)著名的四大淡水湖之一——洪澤湖和中國(guó)為數(shù)不多的二級(jí)水質(zhì)湖——駱馬湖。螃蟹產(chǎn)量全國(guó)第一，銀魚出口量江蘇省第一。

“洋河、”雙溝“大曲早在明代就享有盛名，居中國(guó)十大名酒之列；絹絲出口量占全國(guó)絹絲出口總量一半以上。宿遷市礦產(chǎn)資源豐富，石英砂、陶土儲(chǔ)量超5億噸，全市已形成食品、釀酒、紡織、建材、電子、化工、機(jī)械等具有地方特色的工業(yè)體系。駱馬湖風(fēng)光自然資源決定了城市經(jīng)濟(jì)以輕型工業(yè)主導(dǎo)，且第三產(chǎn)業(yè)規(guī)模將逐步放大。[人口結(jié)構(gòu)]城市化水平較低，外來人口較少

2009年宿遷戶籍人口540萬；常住人口472萬；城鎮(zhèn)人口203.5萬；市區(qū)人口約56萬；城市化率37.7%市區(qū)人口較低，外來人口偏低目前城區(qū)人口對(duì)商業(yè)支撐力度偏弱，但后繼潛力較大。市區(qū)的中心輻射能力有限，但市區(qū)人口增長(zhǎng)潛力較大暫住人口偏低，城市輻射能力和經(jīng)濟(jì)吸附能力有限B:從城市經(jīng)濟(jì)看[城市經(jīng)濟(jì)]經(jīng)濟(jì)總量較小，但經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的絕對(duì)值較高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間較大。宿遷升級(jí)為地級(jí)市后,宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)良好。自2003年以來宿遷總體經(jīng)濟(jì)以平均每年15%的的速度增長(zhǎng)，略高于江蘇省經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)水平。人均GDP增長(zhǎng)迅速，近5年年均增長(zhǎng)率達(dá)到20%。經(jīng)濟(jì)發(fā)展晉升空間較大，為城市商業(yè)預(yù)留更大的發(fā)展空間。人均GDP持續(xù)走高，帶動(dòng)城市消費(fèi)力度。[消費(fèi)結(jié)構(gòu)]消費(fèi)層次處于小康層面，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，享受型消費(fèi)比例將增加吃、住、穿基本消費(fèi)類型占主導(dǎo)，且比例逐年提高。休閑娛樂消費(fèi)占比達(dá)到14%，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這類消費(fèi)比例將進(jìn)一步提高。消費(fèi)結(jié)構(gòu)決定了目前餐飲、服裝占商業(yè)比例較大，但休閑娛樂后續(xù)發(fā)展空間較大。C:從政策環(huán)境看宏觀政策從緊信號(hào)明確，調(diào)控力度趨緊，打壓投資、投機(jī)行為抑制作用明顯房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度進(jìn)一步加深，住宅投資需求的生存空間逐漸縮小一月政策初顯倪端——大型企業(yè)存款準(zhǔn)備金上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)；二套房貸不得少于40%二月政策撲朔迷離——存款準(zhǔn)備金上調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)三月政策重磅出擊——兩會(huì)召開，國(guó)九條出臺(tái)，央企退市四月政策連下冰雹——政府的殺手锏——國(guó)十條出爐，目標(biāo)嚴(yán)打投資客五月～八月政策觀望期——國(guó)十條效果明顯，國(guó)家未采取新的動(dòng)作。九月政策調(diào)控再啟——樓市回暖，政府出臺(tái)新國(guó)五條，嚴(yán)控首付比例，嚴(yán)控第三套購(gòu)房。十月政策繼續(xù)深化——中央上調(diào)公積金貸款利率及金融機(jī)構(gòu)存貸款利率。投資需求在調(diào)控政策打壓下由住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)空間大，商業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?；休閑娛樂等享受型業(yè)態(tài)后繼發(fā)展空間較大。宏觀環(huán)境總結(jié)古河孕育下的生態(tài)城市，兩河文化底蘊(yùn)深厚；城市的中心地位呼吁商業(yè)的多元化發(fā)展；人口基數(shù)對(duì)商業(yè)支撐力度較大。從宏觀層面看：商業(yè)發(fā)展前景較為樂觀，休閑娛樂等第三層次消費(fèi)未來需求較大+城市特性城市經(jīng)濟(jì)政策層面+

政策持續(xù)加壓，住宅投資需求被擠壓，商業(yè)市場(chǎng)將贏來更多契機(jī)。商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境需要明確的問題Q1:城市現(xiàn)有商業(yè)處于什么樣的檔次？Q2:商業(yè)消費(fèi)主流業(yè)態(tài)是什么？Q3:商業(yè)消費(fèi)的空白點(diǎn)是什么？市場(chǎng)環(huán)境為本案商業(yè)定位可提供什么樣的依據(jù)？需要解決的問題:需要明確的問題:走進(jìn)市場(chǎng)………宿遷商業(yè)市場(chǎng)分析金鷹項(xiàng)目寶龍項(xiàng)目幸福路老城商業(yè)圈西湖路商業(yè)圈霸王舉鼎廣場(chǎng)商業(yè)圈古黃河霸王舉鼎廣場(chǎng)楚街[商業(yè)分布]以古黃河為界，宿遷商業(yè)區(qū)可分為老商業(yè)中心和城市新商業(yè)中心老城商業(yè)主要集中在在幸福路上，北至市府東路，南至黃運(yùn)中路。新城商業(yè)中心劃分為兩段：以楚街為核心的西湖路商業(yè)圈和霸王舉鼎廣場(chǎng)商業(yè)圈。本案所在新城商業(yè)街區(qū)，位于商業(yè)氛圍較為濃厚的西湖路商圈。從上表我們可以看出：宿遷各個(gè)商業(yè)區(qū)，主要以百貨商場(chǎng)、專業(yè)店和步行街/底商為主；目前宿遷各個(gè)商業(yè)區(qū)中還沒有購(gòu)物中心供應(yīng)出現(xiàn)；商業(yè)區(qū)名稱各類商業(yè)類型所占比例百貨商場(chǎng)專賣店商品市場(chǎng)超市/大賣場(chǎng)步行街/底商幸福路15%61.6%6.8%16.6%N/A楚街N/AN/AN/AN/A100%霸王舉鼎廣場(chǎng)20%N/A20%N/A60%商業(yè)區(qū)名稱各類商業(yè)類型所占比例服裝服飾餐飲休閑娛樂超市百貨服務(wù)配套其他幸福路49%20%7%8%8%6%2%楚街64%14%9%2%6%1%4%霸王舉鼎廣場(chǎng)0%0%10%0%40%10%40%從上表我們可以看出：宿遷各個(gè)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比例中，服裝服飾和餐飲傳統(tǒng)業(yè)態(tài)占較大比例；而休閑娛樂在業(yè)態(tài)中所占比例相對(duì)較低，相對(duì)缺乏；表1：宿遷市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類型匯總分析表2：宿遷市各商業(yè)區(qū)現(xiàn)有主要商業(yè)業(yè)態(tài)匯總分析目前宿遷商業(yè)區(qū)中暫無購(gòu)物中心，在各商業(yè)業(yè)態(tài)中休閑娛樂類比較缺乏注：霸王舉鼎商業(yè)區(qū)商鋪空置率達(dá)到9.5成，業(yè)態(tài)比較空乏，單個(gè)業(yè)態(tài)占比較高從上表我們可以看出：宿遷各主要百貨商場(chǎng)沒有國(guó)際一線服裝品牌進(jìn)駐；由于宿遷是個(gè)三線城市，因此絕大部分國(guó)際知名的時(shí)尚品牌暫時(shí)不會(huì)考慮進(jìn)駐宿遷商業(yè)市場(chǎng)；從品牌組合的雷同程度來看：最主要集中在百貨上面。由于百貨業(yè)態(tài)較為單一，因而不得不面臨著雷同的品牌和樓層組合；商場(chǎng)名稱化妝品鞋/包女裝男裝休閑/運(yùn)動(dòng)宿遷一百歐萊雅、OLAY、丸美、露華濃、安尚秀夢(mèng)特嬌、哈根德斯、花花公子、漂亮寶貝吉貝、貝洛安培羅蒙、夢(mèng)特嬌、衫衫、雅戈?duì)枴⒑Ｂ?、帝爵、柒牌Jack&Jones、Kappa、彪馬、Nike、Adidas、唐獅、reebok、only人民商場(chǎng)美寶蓮、歐萊雅、Missha森達(dá)、漂亮寶貝、康威

、斯而麗、瑞沙菲爾、以純、雪馬百天奴、富貴鳥、七彩馬、羅蒙Nike、Adidas、匡威、唐獅表3：宿遷市各優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目代表品牌宿遷百貨商場(chǎng)內(nèi)品牌主要為二、三線品牌，商業(yè)檔次缺乏一線品牌支撐老城商圈：老商業(yè)中心幸福路沿線，租金3-9元/㎡/天。楚街商圈：楚街商業(yè)街及各項(xiàng)目底商，楚街租金2-3元/㎡/天；新區(qū)商業(yè)租售價(jià)格低于幸福路老商業(yè)中心，但未來商業(yè)升值潛力較大楚街區(qū)域租售價(jià)格低于幸福路老商業(yè)中心，未來如成為新的商業(yè)中心，租售價(jià)格必將遠(yuǎn)高于老商業(yè)區(qū)。商圈分析老城商業(yè)圈宿遷一百法萊爾服飾廣場(chǎng)時(shí)代廣場(chǎng)購(gòu)物中心五星電器普瑪特購(gòu)物中心紅旗影院人民商場(chǎng)大潤(rùn)發(fā)服飾廣場(chǎng)蘇寧電器樂天瑪特老城區(qū)商區(qū)集中在幸福路商業(yè)帶，南起黃運(yùn)中路、北至市府東路、東起幸福路、西至黃河路，老城區(qū)總商業(yè)面積約為47萬平方米。實(shí)景圖老城商圈主要商業(yè)項(xiàng)目照片麗晶國(guó)際人民商場(chǎng)紅蜻蜓蘇寧電器樂天瑪特法萊爾服飾廣場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱建筑面積（平米）開業(yè)時(shí)間商業(yè)類型1人民商場(chǎng)5,0002005百貨商場(chǎng)2宿遷一百5,5002008.11百貨商場(chǎng)3普瑪特購(gòu)物廣場(chǎng)12,0002003.9超市4五星電器3,0002003.11大賣場(chǎng)5時(shí)代廣場(chǎng)大賣場(chǎng)6,8002009.1百貨6蘇寧電器3,0002008大賣場(chǎng)老城區(qū)商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)類型供應(yīng)面積比例老城商業(yè)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成分析表4：老城商業(yè)區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目列表老城區(qū)商業(yè)區(qū)概括老城商圈現(xiàn)有商業(yè)主要以百貨商場(chǎng)、專業(yè)店和大超市/賣場(chǎng)幾種商業(yè)類型為主。目前商圈沒有大型購(gòu)物中心；從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，主要以服裝服飾和餐飲為主，較缺乏休閑娛樂業(yè)態(tài)；作為宿遷的市級(jí)商業(yè)區(qū)，老城商圈吸引全市的消費(fèi)者前來消費(fèi)。商圈覆蓋了各種消費(fèi)檔次。老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中，作為市級(jí)商業(yè)區(qū)消費(fèi)檔次較低作為引領(lǐng)宿遷目前消費(fèi)潮流的百貨商場(chǎng)在商業(yè)硬件設(shè)施上較為落后目前蚌埠百貨商場(chǎng)從立面、內(nèi)飾、采光、通風(fēng)、導(dǎo)引系統(tǒng)、展示臺(tái)上看都較為落后國(guó)泰百貨國(guó)泰購(gòu)物廣場(chǎng)萬源商廈萬源商城巴黎都市霸王舉鼎廣場(chǎng)商業(yè)圈霸王舉鼎商業(yè)圈位于宿遷市新城區(qū)，商業(yè)核心區(qū)域?yàn)榘l(fā)展大道和西湖路交匯區(qū)。霸王舉鼎商業(yè)圈規(guī)劃總面積約為47公頃。萬源商廈撫順百貨大樓盛泰百貨實(shí)景圖霸王舉鼎商圈主要商業(yè)項(xiàng)目照片由于缺乏消費(fèi)群體支撐，加上區(qū)域商業(yè)供應(yīng)量大，導(dǎo)致霸王舉鼎廣場(chǎng)商區(qū)商業(yè)氛圍較差，商鋪空置率較高霸王舉鼎廣場(chǎng)商區(qū)商鋪基本處于空置狀態(tài)，空置率達(dá)到95%，商業(yè)經(jīng)營(yíng)較為慘淡。國(guó)泰百貨、國(guó)泰廣場(chǎng)因開發(fā)商經(jīng)營(yíng)不善，基本成了爛尾盤，除了國(guó)泰廣場(chǎng)一樓有零星百貨、餐飲店經(jīng)營(yíng)外，其余都處于空置狀態(tài)。國(guó)泰數(shù)碼廣場(chǎng)因開發(fā)商經(jīng)營(yíng)管理不善也處于荒廢狀態(tài)，只有聯(lián)想、惠普幾家電腦商家。霸王舉鼎商區(qū)位于新城區(qū)，新城區(qū)人住人口較少，商業(yè)缺乏區(qū)域人口支撐；商區(qū)內(nèi)兩條主干道都是車行道，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)人流量較少；

大型商業(yè)缺乏專業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)理念，導(dǎo)致招商失敗，造成區(qū)域商業(yè)空置率較高。

楚街北起洪澤湖路，南至西湖路，設(shè)計(jì)街長(zhǎng)為980米。楚街是一條仿古文化的購(gòu)物休閑步行街。楚街設(shè)計(jì)建設(shè)成購(gòu)物休閑步行街，在具體的業(yè)態(tài)設(shè)置上為百貨店、專業(yè)店和品牌專賣店，并配有地方特色的餐飲店，同時(shí)配置娛樂、休閑和郵電、金融等行業(yè)設(shè)施。楚街商業(yè)圈區(qū)域內(nèi)以小型商業(yè)為主，商鋪面積集中下50㎡以下；業(yè)態(tài)集中，服裝服裝占到64%，餐飲和休閑娛樂分別占到14%和9%；，整體消費(fèi)水平處于中低檔；楚街商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)“一頭重兩頭輕”現(xiàn)象，服裝類最為集中，整體消費(fèi)水平處于中低檔次從商業(yè)業(yè)態(tài)來看，服裝服飾占大頭，餐飲和娛樂業(yè)態(tài)較少。商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)

商業(yè)環(huán)境商業(yè)類型商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)硬件整個(gè)商業(yè)環(huán)境一般，缺乏中高端商業(yè)帶動(dòng)城市商業(yè)水平國(guó)內(nèi)知名的超市大賣場(chǎng)、電器賣場(chǎng)已入住宿遷，市場(chǎng)缺乏大型購(gòu)物中心及數(shù)碼、書城等主題市場(chǎng)購(gòu)物、餐飲和休閑、娛樂各業(yè)態(tài)之間的互動(dòng)不夠，部分綜合體項(xiàng)目?jī)?nèi)部各物業(yè)功能互補(bǔ)性較差；城市商業(yè)缺少文化產(chǎn)業(yè)的鋪墊現(xiàn)有大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目從立面、內(nèi)飾、采光、通風(fēng)、導(dǎo)引系統(tǒng)、停車等方面已經(jīng)較為落后，整體的購(gòu)物環(huán)境一般商業(yè)主題現(xiàn)有商業(yè)普遍缺乏鮮明主題，特色不鮮明城市現(xiàn)有商業(yè)處于什么樣的檔次？——中低檔次商業(yè)消費(fèi)主流業(yè)態(tài)是什么？——餐飲、服飾商業(yè)消費(fèi)的空白點(diǎn)是什么？——休閑娛樂、文化類產(chǎn)業(yè)；中高檔次商業(yè)；一站式的大型綜合消費(fèi)場(chǎng)所本案定位依據(jù)：抓住主流，填補(bǔ)空白，提升城市商業(yè)檔次從城市中心角度考慮，打造一個(gè)特色化、品牌化、主題化的中高檔次產(chǎn)品。

商業(yè)市場(chǎng)小結(jié)

區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)楚街金鷹地快寶龍地快本案位于宿遷新城區(qū)，處于楚街商業(yè)區(qū)范疇，與老城區(qū)僅一河之隔項(xiàng)目臨近古黃河，位于政府著力打造的古黃河風(fēng)景帶，屬于城市休閑風(fēng)光區(qū)，商業(yè)升值潛力較大古黃河風(fēng)光帶北至黃河三號(hào)橋，南至環(huán)城南路，全長(zhǎng)約6公里。古黃河兩側(cè)城市發(fā)展基礎(chǔ)較好，屬于“城市內(nèi)河”，于是被定位為“城市市民休閑帶”。城市休閑風(fēng)光區(qū)，主要位于黃河公園至項(xiàng)王橋，結(jié)合公園、硬地廣場(chǎng)為市民提供休閑、娛樂、健身、交往的場(chǎng)所；自然風(fēng)光區(qū)城市休閑風(fēng)光區(qū)田園城市與人文景觀交融區(qū)金鷹項(xiàng)目寶龍項(xiàng)目與本項(xiàng)目一路（西湖路）之隔，享有本項(xiàng)目同樣的自然資源（古黃河），將是未來本項(xiàng)目的最主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；凱林瑞.巴黎都市與本項(xiàng)目一街之隔（楚街），對(duì)本案的威脅也不容忽視。項(xiàng)目總體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡）寶龍城市廣場(chǎng)4522（12萬持有）凱林瑞.巴黎春天16.516.5項(xiàng)目面臨競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案少，但競(jìng)爭(zhēng)體量大，可預(yù)見區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)體量約30萬方金鷹項(xiàng)目寶龍城市廣場(chǎng)凱林瑞.巴黎都市業(yè)態(tài)規(guī)劃寶龍24街（10萬㎡）打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國(guó)內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會(huì)、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休閑體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所Shoppingmall（12萬㎡）時(shí)尚主題百貨、大型國(guó)際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購(gòu)物及休閑游樂設(shè)施。國(guó)際社區(qū)（約26萬㎡）宿遷首創(chuàng)情景洋房與高層住宅產(chǎn)品為主打項(xiàng)目建筑風(fēng)格為歐式個(gè)案分析——寶龍城市廣場(chǎng)寶龍的業(yè)態(tài)規(guī)劃與本項(xiàng)目有很大的相同點(diǎn)寶龍城市廣場(chǎng)銷售情況銷售動(dòng)態(tài)：

2009年10月31號(hào)，一期24街開盤，開盤當(dāng)天共完成164套商鋪預(yù)訂，首日簽約額近1.2億元，開盤均價(jià)12500元/㎡2009年12月19日，24街加推，開盤僅4天時(shí)間，銷售額又過了億元目前24街一樓商鋪和別墅單體商業(yè)已售罄，shoppingmall已經(jīng)成功簽約沃爾瑪、橫店影視、蘇寧電器銷售模式：

24街：返租三年，每年返租8%

沿河別墅單體商業(yè)：返租三年，第一年4%，第二年5%，第三年6%。商鋪價(jià)格：別墅單體商業(yè)開盤價(jià)：9000元/㎡住宅區(qū)沿街商鋪目前價(jià)格：12500元/㎡24街商鋪二樓預(yù)計(jì)價(jià)：7000-7500元/㎡，三樓預(yù)計(jì)價(jià)：5500-6500元/㎡從商業(yè)價(jià)格和產(chǎn)品來看，寶龍城市廣場(chǎng)產(chǎn)品定位為中端借助于09年10月成功上市及知名商家入駐利好，加上商鋪定價(jià)不高，寶龍商業(yè)銷售情況較好本案PK寶龍本案與寶龍共享自然資源及規(guī)劃利好，且商業(yè)規(guī)模不及寶龍自然資源及配套項(xiàng)目體量（萬㎡）商業(yè)體量（萬㎡）規(guī)劃利好品牌印象本案共享自然資源及配套3313.3同是古黃河景觀帶政府招商項(xiàng)目中高端寶龍4822中端本案PK寶龍?jiān)跇I(yè)態(tài)規(guī)劃又難以形成太大差異下，如何贏得市場(chǎng)？我們認(rèn)為，可以利用開發(fā)商品牌差異化，打造中高端產(chǎn)品，在商業(yè)檔次上形成差異競(jìng)爭(zhēng)PART2地塊分析宿遷位于江蘇省北部，距離省會(huì)南京約240公里，距離蘇北重鎮(zhèn)徐州、連云港分別為115KM、135KM240KM宿遷南京徐州連云港135KM115KM項(xiàng)目位于新城區(qū)與老城區(qū)結(jié)合部，與老城區(qū)、新城區(qū)聯(lián)系緊密，地理位置十分優(yōu)越新城區(qū)老城區(qū)本案1#地塊經(jīng)濟(jì)指標(biāo)容積率≤1.8建筑密度46.68%出讓面積73934M2用地性質(zhì)商住綜合用地總建筑面積133081M2項(xiàng)目臨近古黃河，景觀條件較好本案項(xiàng)目北至洪澤湖路項(xiàng)目西至青年路項(xiàng)目南至西湖路項(xiàng)目東至古黃河目前項(xiàng)目已經(jīng)動(dòng)工，規(guī)劃道路也已基本平整，項(xiàng)目周邊工地圍擋布置了部分形象畫面及項(xiàng)目介紹項(xiàng)目通過南北兩條主干道方便的與新老城區(qū)連通，去往宿遷各個(gè)方向均十分便捷本案洪澤路湖西湖路幸福路商圈霸王舉鼎廣場(chǎng)市政府楚街項(xiàng)目各方面資源較為優(yōu)越，適宜打造新的城市商業(yè)核心本案地處新城區(qū)與老城區(qū)結(jié)合部，區(qū)域?yàn)槭姓攸c(diǎn)打造的新城，整體居住氛圍較為濃厚。本案東部緊鄰古黃河，水景資源較好。項(xiàng)目周邊洪澤湖路、西湖路連通新老城區(qū)，交通便利。地塊處于兩區(qū)交匯的核心地段，為政府規(guī)劃的商業(yè)核心帶，未來發(fā)展前景較好?；刭Y源價(jià)值評(píng)估：權(quán)比細(xì)目?jī)?yōu)良一般較差差土地級(jí)別★生態(tài)景觀★環(huán)境污染★交通情況★周邊人口★商業(yè)氛圍★未來發(fā)展★社會(huì)人文★區(qū)位形象★

產(chǎn)品分析產(chǎn)品分析ABC1號(hào)地塊金鷹天地位于青年路以東，古黃河道以西，西湖路以北，洪澤湖路以南。地塊分為A、B、C三個(gè)區(qū)域，總用地面積73949M2（110.9畝），其中A地塊用地面積18077M2，B地塊用地面積19358M2，C地塊用地面積36513M2，地塊南北向長(zhǎng)560M，東西向平均寬度130M（70M-160M）。產(chǎn)品分析B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)A區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)目前項(xiàng)目B區(qū)規(guī)劃為金鷹天地品牌的綜合商場(chǎng)，為開發(fā)商自持運(yùn)營(yíng)。A、C區(qū)域?yàn)檩o助商業(yè)廣場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)模式主要以銷售為主。整體規(guī)劃本案的設(shè)計(jì)理念建立在宿遷雙城中心、雙河的基礎(chǔ)上，確立了本案雙環(huán)（商業(yè)環(huán)、綠化環(huán)、低碳旅游觀光景觀環(huán)）、雙核（下沉廣場(chǎng)、城市客廳、商業(yè)中心）環(huán)環(huán)相扣，中心節(jié)點(diǎn)為金鷹百貨，最終形成了金鷹天地目前的總平面方案。立面設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑立面的塑造，采用了現(xiàn)代的玻璃、彩釉印花玻璃以及清玻璃、金屬飾面、石材飾面等材料，現(xiàn)代感與品質(zhì)感十足，在宿遷市場(chǎng)中獨(dú)樹一幟，給人以高檔次、高品質(zhì)的感受。景觀設(shè)計(jì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)了三個(gè)不同層次、不同標(biāo)高、應(yīng)對(duì)不同年齡段群體需求的濱河岸線景觀活動(dòng)線路，有綠色臺(tái)地、有疊水景、有漫步道、有兼顧商業(yè)活動(dòng)的硬質(zhì)廣場(chǎng)、有木質(zhì)親水平臺(tái)，并確定兩處濱水劇場(chǎng)。同時(shí)加大了沿河景觀道的退讓線，留出大于20米以上的景觀廊道，有機(jī)地將低碳電瓶車游覽線組織到景觀的動(dòng)線中。

品牌解讀品牌概述金鷹國(guó)際集團(tuán)以構(gòu)建服務(wù)產(chǎn)業(yè)的國(guó)際化華商品牌為己任，以商貿(mào)、房產(chǎn)、投資為品牌產(chǎn)業(yè)，專長(zhǎng)于高品質(zhì)之商業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)與服務(wù)業(yè)務(wù)、高級(jí)時(shí)尚百貨連鎖零售業(yè)務(wù)及大型商貿(mào)流通業(yè)務(wù)。下設(shè)金鷹國(guó)際商貿(mào)集團(tuán)、南京金鷹國(guó)際集團(tuán)兩大實(shí)業(yè)集團(tuán)，并成功收購(gòu)大型國(guó)有商業(yè)企業(yè)----南京新百投資控股集團(tuán)，同時(shí)成為南京新百股份有限公司（600682.SH）的最大持股方。旗下?lián)碛蟹慨a(chǎn)、商貿(mào)、投資、酒店、物業(yè)等專業(yè)集團(tuán)，致力于中國(guó)最具消費(fèi)潛力的城市深度發(fā)展、并成為行業(yè)佼佼者。品牌發(fā)展西安上海昆明江蘇南京蘇州南通泰州揚(yáng)州鹽城淮安徐州宿遷金鷹集團(tuán)自第一家百貨店南京新街口店開業(yè)起，經(jīng)過14年的潛心經(jīng)營(yíng)，于本報(bào)告日期，已成功開設(shè)十六家自有店和一家管理店，總建筑面積約539,000平方米，總營(yíng)業(yè)面積超過360,000平方米，分布于江蘇、陜西和云南三個(gè)省份，覆蓋上海、南京、南通、揚(yáng)州、蘇州、徐州、泰州、淮安、鹽城、西安和昆明共11個(gè)城市。品牌實(shí)力金鷹國(guó)際集團(tuán)，創(chuàng)立于1992年，是南京市批準(zhǔn)的首家外資企業(yè)集團(tuán)。擁有房地產(chǎn)開發(fā)一級(jí)資質(zhì)，首期開發(fā)之金鷹國(guó)際商城，以其214米之超然高度成為南京城市現(xiàn)代化首推之標(biāo)志性建筑。榮獲“南京市十大支柱產(chǎn)業(yè)20強(qiáng)龍頭企業(yè)”、“最佳外商貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”、“中國(guó)外資企業(yè)500強(qiáng)”等多項(xiàng)殊榮。經(jīng)過16年快速成長(zhǎng)，2007年總營(yíng)業(yè)額逾百億元人民幣，上繳國(guó)家稅收逾6億元，員工總數(shù)逾萬人。榮列國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的“2007年度中國(guó)最大企業(yè)500強(qiáng)暨中國(guó)大企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力500強(qiáng)”和中國(guó)企業(yè)聯(lián)合會(huì)、中國(guó)企業(yè)家協(xié)會(huì)發(fā)布的“2008中國(guó)服務(wù)業(yè)企業(yè)500強(qiáng)”。品牌關(guān)鍵字實(shí)力高檔時(shí)尚連鎖金鷹選擇：霸王故里-宿遷2010，金鷹進(jìn)軍宿遷SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處新、老城區(qū)交界的核心位置，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。交通優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目周邊道路狀況較好，通過多條道路與新、老城區(qū)無縫連接，車行交通十分便捷。環(huán)境優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目地塊緊靠古黃河，水景資源優(yōu)秀，利于整體景觀的打造。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)自身40萬方后續(xù)住宅體量為商業(yè)物業(yè)提供了較為廣闊的客戶來源。自身優(yōu)勢(shì)時(shí)尚現(xiàn)代、品質(zhì)感較強(qiáng)的產(chǎn)品規(guī)劃，在當(dāng)?shù)鬲?dú)樹一幟，為當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)注入了新的理念。后發(fā)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的啟動(dòng)時(shí)間決定了本案在產(chǎn)品塑造、形象包裝等方面將擁有更大的空間，來與周邊項(xiàng)目進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。品牌優(yōu)勢(shì)知名商業(yè)開發(fā)企業(yè)及商業(yè)品牌，知名度較高，在江蘇范圍內(nèi)金鷹品牌的影響力較大。劣勢(shì)分析（Weakness）現(xiàn)狀劣勢(shì)項(xiàng)目所屬的板塊還處發(fā)展期，整體商業(yè)氛圍還處于較低階段。目前區(qū)域內(nèi)欠缺居住氛圍，人氣明顯不足，過境人口偏多，具有一定的偏僻感。消費(fèi)力劣勢(shì)宿遷市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在全省處于較低水平，居民消費(fèi)力相對(duì)不足，對(duì)于中高端的商業(yè)需求較為有限人流導(dǎo)入劣勢(shì)項(xiàng)目南北的主干道均為快速車行通道，人行流量較少，對(duì)項(xiàng)目未來的人氣會(huì)有一定影響機(jī)會(huì)分析（Opportunity）產(chǎn)品機(jī)遇目前宿遷商業(yè)市場(chǎng)上的產(chǎn)品多以中低檔次為主，缺乏品質(zhì)感十足且定位中高檔的消費(fèi)場(chǎng)所，市場(chǎng)的空白為本案提供了一定的機(jī)遇。市場(chǎng)機(jī)遇隨著宿遷經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及城市化進(jìn)程的加快，商業(yè)的提檔升級(jí)成為了必然，而本案的中高端定位正好符合了城市商業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律。區(qū)域機(jī)遇本案處于新區(qū)，隨著政府的大力引導(dǎo)，區(qū)域?qū)肴丝诓粩鄶U(kuò)張，為本案帶來更多的消費(fèi)群體，本案客群市場(chǎng)層面不斷拓寬。威脅分析（Threat）潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅隨著城市商業(yè)的轉(zhuǎn)型，集中型商業(yè)將越來越多，本案商業(yè)將受到同質(zhì)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)。從而導(dǎo)致本項(xiàng)目集中商業(yè)體人氣聚集能力不足。宏觀環(huán)境威脅隨著2010年各項(xiàng)房產(chǎn)新政的出臺(tái)，整個(gè)市場(chǎng)均受到了一定的沖擊，在住宅市場(chǎng)低迷的情況下，商業(yè)市場(chǎng)也必然不可避免的受到一定沖擊。最大化發(fā)揮項(xiàng)目的自有資源，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)合理規(guī)劃，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙重升華。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目具有前瞻性、領(lǐng)先性的規(guī)劃結(jié)合金鷹品牌中時(shí)尚、高檔的內(nèi)涵，使得項(xiàng)目必然打造成為當(dāng)?shù)厥浊恢傅臉?biāo)桿性商業(yè)綜合體。區(qū)位優(yōu)勢(shì)規(guī)劃優(yōu)勢(shì)品牌優(yōu)勢(shì)政府著力打造的新城核心區(qū)域，地理位置極為優(yōu)越，結(jié)合項(xiàng)目周邊優(yōu)秀的自然景觀，使得項(xiàng)目整體起點(diǎn)較高。隨著城市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展以及外來人口的不斷導(dǎo)入，居民對(duì)于消費(fèi)檔次的需求也必將日益顯現(xiàn)，本案的高端屬性將會(huì)滿足這部分需求利用宿遷市場(chǎng)中高檔商業(yè)物業(yè)匱乏的現(xiàn)狀，塑造產(chǎn)品品質(zhì)，填補(bǔ)市場(chǎng)空白,并且引領(lǐng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)市場(chǎng)，促進(jìn)城市商業(yè)升級(jí)換代。現(xiàn)有產(chǎn)品檔次偏低經(jīng)濟(jì)總量與城市規(guī)模的增長(zhǎng)環(huán)境優(yōu)勢(shì)通過業(yè)態(tài)的巧妙規(guī)劃和差異化競(jìng)爭(zhēng)來規(guī)避周邊項(xiàng)目對(duì)本案的競(jìng)爭(zhēng)威脅。項(xiàng)目劣勢(shì)分析項(xiàng)目威脅分析與周邊項(xiàng)目共同營(yíng)造商業(yè)核心概念，達(dá)成共贏現(xiàn)狀劣勢(shì)人流導(dǎo)入劣勢(shì)打造全功能商業(yè)綜合體，優(yōu)化自身產(chǎn)品業(yè)態(tài)，自成一體更多迎合市場(chǎng)需求，引入有一定抗風(fēng)險(xiǎn)能力的業(yè)態(tài)通過差異化定位和提升項(xiàng)目綜合價(jià)值，提升競(jìng)爭(zhēng)力潛在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)未來形勢(shì)的不確定SWOT分析的結(jié)論地產(chǎn)層面——資源，還是資源充分發(fā)揮利用景觀、地段這一得天獨(dú)厚的自身資源，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)最大化房產(chǎn)層面——打造高品質(zhì)產(chǎn)品，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)威脅通過提升項(xiàng)目檔次來進(jìn)行差異化競(jìng)爭(zhēng)，規(guī)避市場(chǎng)威脅，并在一定程度上填補(bǔ)市場(chǎng)空白，并通過對(duì)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)換代來提升綜合競(jìng)爭(zhēng)力品牌層面——金鷹進(jìn)入宿遷的第一步，需要塑造品牌形象本案作為金鷹集團(tuán)在宿遷的第一個(gè)項(xiàng)目，需要借助該項(xiàng)目來最大化的聚集市場(chǎng)關(guān)注，維護(hù)金鷹的品牌形象，通過與寶龍城市廣場(chǎng)的錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，來達(dá)到共贏的目的，從而利于企業(yè)品牌落地SWOT分析的結(jié)論發(fā)揮水景資源優(yōu)勢(shì)、結(jié)合金鷹品牌，打造宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值房產(chǎn)價(jià)值品牌價(jià)值PART3項(xiàng)目定位定位發(fā)展思路定位發(fā)展思考：1、首屈一指如果體現(xiàn)？2、如何與寶龍的同質(zhì)化中跳脫出來？3、金鷹的高端品牌特點(diǎn)如何體現(xiàn)？4、如何與宿遷的城市文化與優(yōu)越的環(huán)境進(jìn)行完美嫁接？簡(jiǎn)單的順勢(shì)而為，構(gòu)建一座中規(guī)中矩的城市綜合體，僅僅依賴資源與規(guī)模完成銷售，還是摒棄平庸，敢于突破？

我們堅(jiān)信金鷹作為品牌商業(yè)龍頭企業(yè)的企圖與雄心定位初步方向：宿遷首屈一指的中高端綜合商業(yè)體操作理念——三大操盤攻略從讀懂金鷹到明晰金鷹宿遷攻略之方向-拒絕明庸，金鷹站在高品質(zhì)商業(yè)的前沿UPCS觀點(diǎn)之一：高品質(zhì)企圖決定宏圖！企業(yè)的發(fā)展擁有一致的內(nèi)涵與外延我們從懂讀金鷹開始，從金鷹十來四年發(fā)展與壯大，研判金鷹進(jìn)軍宿遷的戰(zhàn)略方向?！敖瘊棥钡侥睦锒际浅鞘幸粡埫?，“金鷹”到哪里都是高端的、時(shí)尚的人士名流匯金鷹始終站在高品質(zhì)商業(yè)體的前沿，金鷹始終引領(lǐng)城市時(shí)尚風(fēng)向標(biāo)！操作理念——三大操盤攻略一流商業(yè)賣文化，實(shí)現(xiàn)商業(yè)文化與本土文化完美嫁接！UPCS觀點(diǎn)之二：以文化打造城市名片商業(yè)文化+本土文化=城市代表作/城市名片我們致力追求：更大更高效的經(jīng)濟(jì)效益，更大的品牌效應(yīng)！我們不能僅僅依賴賣地段，設(shè)計(jì)可以抄襲，業(yè)態(tài)可以復(fù)制，但文化卻無法拷貝。金鷹擁有自己的獨(dú)有的商業(yè)文化，并以此塑造自身的品牌效應(yīng)。地域文化永遠(yuǎn)是最具生命力，在區(qū)域市場(chǎng)文化也是將具有向心力讓散發(fā)著獨(dú)特品牌文化的商業(yè)體也在一定程度承載鮮明特點(diǎn)的城市文化，將可以使商業(yè)體提升到一定城市名片與城市代表的高度！體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，打造體驗(yàn)式新型商業(yè)金鷹要作為！UPCS觀點(diǎn)之三：全感觀體驗(yàn)操作理念——三大操盤攻略打造商業(yè)固有模式，以體驗(yàn)為中心，創(chuàng)造全新的商業(yè)模式。在體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代里，將體驗(yàn)的內(nèi)容與商業(yè)體進(jìn)行深層次結(jié)合創(chuàng)造體驗(yàn)型空間為人們提供了可以充分體驗(yàn)城市生活的舞臺(tái)，將商業(yè)綜合體的發(fā)展視野不僅停留，更將觀光、休閑、表演的多元化的功能包容其中，打造一個(gè)真正意義的全感觀體驗(yàn)式商業(yè)新模式。刷新城市的眼界，實(shí)現(xiàn)與對(duì)手全面超越一副商業(yè)成功的王牌=資源基礎(chǔ)，規(guī)模前提以文化、高端、體驗(yàn)成為項(xiàng)目將是致勝關(guān)鍵順牌好牌+高端文化全感觀＋＋項(xiàng)目定位關(guān)鍵詞延展品牌形象高品質(zhì)軟硬環(huán)境高品味業(yè)態(tài)定位高價(jià)值高端文化全體驗(yàn)商業(yè)文化與地源文化相結(jié)合業(yè)態(tài)定位與文化行業(yè)相關(guān)連環(huán)境規(guī)劃與地域自然文化相結(jié)合功能定位突破商業(yè)局限，融觀光、演藝等綜合性功能業(yè)態(tài)定位向多元化深度擴(kuò)展環(huán)境打造以突顯從全方位體驗(yàn)為核心我們?cè)诖蛟煲粋€(gè)新的城市中心！為宿遷的商業(yè)注入全新的概念，圍繞金鷹品牌，塑造商業(yè)標(biāo)桿

我們打造的是以金鷹天地為核心，精品主力店貫穿其中的一個(gè)高品質(zhì)的產(chǎn)品!本項(xiàng)目將作為宿遷城市新中心，與古黃河相依，是一個(gè)可以輻射整個(gè)宿遷區(qū)域，及周邊城市的高端產(chǎn)品！我們對(duì)項(xiàng)目的定位延展：

金鷹在造宿遷城市新中心！如何樹立本項(xiàng)目的價(jià)值體系，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)均價(jià)上的突破項(xiàng)目需要怎樣的定位，提高商業(yè)內(nèi)涵，突破宿遷投資者心理界限，將本項(xiàng)目與其他商業(yè)產(chǎn)品（如一街之隔的寶龍）區(qū)別開項(xiàng)目如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，營(yíng)銷上吸引更多投資者關(guān)注，銷售產(chǎn)品上給到投資者更多的信心？？？項(xiàng)目定位核心我們將成為一座高品質(zhì)金鷹商業(yè)品牌代表作我們將成為一張融商業(yè)文化魅力與城市文化精神與一體的城市名片我們將打造一座融觀光、休閑、娛樂、購(gòu)物于一體的全感觀體驗(yàn)式新型商業(yè)體我們將構(gòu)建宿遷新城的萬象之城本案將成為：以休閑、娛樂、觀光、購(gòu)物一體的新型體驗(yàn)式商業(yè)綜合體

城市新中心，國(guó)際化都會(huì)生活萬象城地段價(jià)值的提升規(guī)模效應(yīng)為住宅形成配套，輻射更廣業(yè)態(tài)優(yōu)化、概念領(lǐng)先主力店招商、統(tǒng)一管理營(yíng)銷促動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)妥善解決投資三要素（安全性、收益性、流動(dòng)性）決定商業(yè)銷售力的六大因素定位區(qū)位投資性經(jīng)營(yíng)決定商業(yè)銷售力的六大因素銷售力提升的范疇規(guī)模營(yíng)銷合適的定位是提升銷售力的基礎(chǔ)與“排頭兵”

功能定位功能整體定位之三大思路思路一：體現(xiàn)項(xiàng)目定位核心，功能全面展現(xiàn)“高端+文化+全體驗(yàn)”三大要素；思路二：與寶龍形成鮮明的差異化；思路三：針對(duì)楚街商街以及老城商圈，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目全面提升與超越。功能定位之定位展現(xiàn)策略：將項(xiàng)目定位的關(guān)鍵要素與功能定位針對(duì)項(xiàng)目定位“高端+文化+全體驗(yàn)”進(jìn)行功能定位布局。將“高格調(diào)”融入功能性定位，需體現(xiàn)本案綜合性高品質(zhì)與高品味本項(xiàng)目功能定位將作為展示“金鷹品牌文化”及“宿遷地域文化”的重要載體，選擇文化相關(guān)業(yè)態(tài)融入的項(xiàng)目業(yè)態(tài)功能組合之中功能設(shè)置強(qiáng)調(diào)情景式多元化的體驗(yàn)?zāi)Ｊ?，將體驗(yàn)與多元化的功能有機(jī)結(jié)合。高品味休閑功能多元化娛樂功能綜合性文化功能本案功能定位布局功能定位之錯(cuò)位寶龍戰(zhàn)略：避免與寶龍業(yè)態(tài)功能同質(zhì)化，實(shí)際與寶龍的差異化與互補(bǔ)性24街沃爾瑪蘇寧電器橫店影視24街功能定位：打造宿遷首條的濱水休閑商業(yè)街區(qū)，主要包含國(guó)內(nèi)外知名餐飲連鎖、大型夜總會(huì)、酒吧街、桑拿洗浴、自助式KTV及休閑體驗(yàn)式購(gòu)物場(chǎng)所Shoppingmall功能定位：時(shí)尚主題百貨、大型國(guó)際超市、五星影院、室內(nèi)游樂、品牌專賣店等購(gòu)物及休閑游樂設(shè)施，目前橫店影視、沃爾瑪、蘇寧電器已簽約寶龍寶龍城市廣場(chǎng)定位業(yè)態(tài)涉及面較廣，商業(yè)形式以主題店和大賣場(chǎng)為主餐飲、娛樂休閑、電器是寶龍的主力業(yè)態(tài)與寶龍的功能定位對(duì)比：本案更高端、更文化、更體驗(yàn)餐飲休閑功能主題式、體驗(yàn)式休閑餐飲多元娛樂功能文化沙龍式會(huì)所、高端俱樂部綜合文化功能書城、數(shù)碼等文化時(shí)尚類功能寶龍功能定位：餐飲、娛樂、電器作為其主力業(yè)態(tài)功能本項(xiàng)目功能定位之超越周邊戰(zhàn)略：與周邊現(xiàn)有商業(yè)與老區(qū)商業(yè)形成鮮明的定位超越與升級(jí)仿古文化休閑購(gòu)物街，商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)發(fā)展呈現(xiàn)“一頭重兩頭輕”現(xiàn)象，服裝類最為集中，整體消費(fèi)水平處于中低檔次。老城區(qū)商圈業(yè)態(tài)單一且集中，作為市級(jí)商業(yè)區(qū)消費(fèi)檔次較低；百貨商場(chǎng)硬件設(shè)施較為落后。楚街老城區(qū)楚街及老城區(qū)商業(yè)功能定位特點(diǎn)：?jiǎn)我恍圆惋?、娛樂、傳統(tǒng)百貨功能，檔次普遍為中等以下為主與楚街及老商業(yè)的功能定位對(duì)比：本案更多元、更時(shí)尚、更品質(zhì)品質(zhì)餐飲功能時(shí)尚主題式品牌餐飲娛樂休閑功能旅游觀光與時(shí)尚娛樂相結(jié)合時(shí)尚文化功能文化產(chǎn)業(yè)與數(shù)碼產(chǎn)品相結(jié)合楚街及老商圈功能定位：?jiǎn)我恍圆惋嫛蕵?、傳統(tǒng)百貨為主本項(xiàng)目功能定位結(jié)論：產(chǎn)品功能定位注重宿遷相對(duì)亟需的幾大功能：餐飲、娛樂、休閑、購(gòu)物，突出高端+文化+體驗(yàn)的多元化新型商業(yè)功能定位作為綜合性的主題商業(yè)街區(qū)，強(qiáng)勢(shì)吸納全城中高端人士的全方位消費(fèi)需遠(yuǎn)距離。體現(xiàn)：高端、文化、全體驗(yàn)的商業(yè)定位核心。因此本項(xiàng)目商業(yè)功能包括：購(gòu)物、餐飲、娛樂、休閑、文化、健身、交流、公共服務(wù)等多種功能。項(xiàng)目整體商業(yè)功能體驗(yàn)式休閑功能綜合性文化功能多元化娛樂功能養(yǎng)生類保健功能主題式餐飲功能人文式社區(qū)公共服務(wù)功能品質(zhì)購(gòu)物功能［區(qū)域功能定位策略］圍繞“金鷹天地”品牌核心及功能布局，與其形成錯(cuò)位及互動(dòng)B區(qū)金鷹天地C區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)A區(qū)商業(yè)廣場(chǎng)我們的策略—

1、以金鷹天地為商業(yè)領(lǐng)銜，A區(qū)及C區(qū)功能定位圍繞金鷹天地的展開；

2、在與其現(xiàn)有業(yè)態(tài)及定能形成錯(cuò)位，實(shí)現(xiàn)進(jìn)行互補(bǔ)，及人流的共享與互動(dòng)；3、提升檔次，重點(diǎn)突出品牌高端形象和人文氣息，實(shí)現(xiàn)最終銷售的突破。［解讀金鷹天地］功能定位：以服裝、服飾為主中高端時(shí)尚百貨1F主要經(jīng)營(yíng)化妝品、配飾、精品店、名表，主要品牌：蘭芝、美諦高絲、水芝澳、美伊娜多、積姬仙奴、露華濃、阿芙、蘇菲娜、歐惠、雅漾、印象之美、施華洛世奇、天梭、西鐵城等。2F主要經(jīng)營(yíng)女鞋、女包、配飾，主要品牌：百麗、雅樂士、千百度、FED、湯普葛羅、圣伽步、愛步、天美意、亞加斯、暇步士、萊爾斯丹、思加圖、ZIPPO、伊點(diǎn)、FRANCELUXE3F主要經(jīng)營(yíng)少淑女裝、內(nèi)衣、配飾、藥房洗化美甲，主要品牌：埃斯普利、ENI:D、VEROMODA、ONLY、衣戀、季候風(fēng)、Roem、MIKIBANA、曼婭奴、格蘭菲兒、TeenieWeenie、百家好、MindBridge、4F主要經(jīng)營(yíng)淑女裝、配飾，主要品牌：安乃安、季候風(fēng)、eifini、杰西、伊詩(shī)夏蘭薇、歌力思、KAKO、Casilino、藝之卉、宣恩黎介、Oikos、Theme、CESAREBRUNI、LovelyLace、心滿緣等。金鷹天地業(yè)態(tài)功能定位：主要經(jīng)營(yíng)品類除時(shí)尚百貨之外，還涵蓋特色簡(jiǎn)餐、時(shí)尚沙龍等特殊業(yè)態(tài)，品牌豐富，時(shí)尚新銳［片區(qū)功能定位］——以金鷹天地為核心的業(yè)態(tài)組團(tuán)項(xiàng)目的核心品牌價(jià)值，金鷹有什么？金鷹有精品超市、高檔化妝品、首飾、男女裝、皮具箱包等百貨圍繞金鷹自有業(yè)態(tài)，結(jié)合前半部分市場(chǎng)分析，進(jìn)行業(yè)態(tài)互補(bǔ)結(jié)合項(xiàng)目濱河景觀，突出人文氣息書城和IT專業(yè)賣場(chǎng)作為主力店，與金鷹錯(cuò)位業(yè)態(tài)，最大化的“以點(diǎn)帶面”作為最能吸引人氣的業(yè)態(tài)，餐飲是整個(gè)項(xiàng)目發(fā)展的又一關(guān)鍵，同時(shí)，休閑娛樂類業(yè)態(tài)在補(bǔ)足金鷹業(yè)態(tài)的同時(shí)，可以補(bǔ)足商業(yè)項(xiàng)目在時(shí)間上的不足金鷹天地文化（書城、影院）IT專業(yè)賣場(chǎng)餐飲、休閑、娛樂本項(xiàng)目總體功能定位為：集購(gòu)物、休閑、餐飲、文化、娛樂、觀光等為一體，具備高品味，展示城市文化風(fēng)貌的新城中心，體驗(yàn)式新式城市商業(yè)綜合城其中主要功能分布酒吧美食金鷹天地中高檔會(huì)所文化消費(fèi)咖啡、酒吧一條街各地餐飲、中式正餐、休閑精品餐飲大型書城、影院、IT數(shù)碼及相關(guān)衍生消費(fèi)精品超市、化妝品、首飾、服飾百貨中高檔KTV、足療、桑拿會(huì)所［功能模型］

經(jīng)營(yíng)檔次定位經(jīng)營(yíng)檔次定位1、突顯項(xiàng)目商業(yè)定位特點(diǎn)，體現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值；2、根據(jù)宿遷實(shí)際經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及對(duì)未來幾年的預(yù)期，結(jié)合消費(fèi)者調(diào)查及商業(yè)經(jīng)營(yíng)者、投資者訪談，本項(xiàng)目商業(yè)應(yīng)為中檔；因此出于上述兩方面的理由，本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)定位為：中高檔，局部高檔項(xiàng)目各業(yè)態(tài)店鋪以中檔偏上為主，各品類均設(shè)置個(gè)別高檔商家，來帶動(dòng)街區(qū)的整體形象及影響力，但更多的中檔消費(fèi)，來滿足宿遷市更為龐大的主流需求，通過不同業(yè)態(tài)不同檔次的組合來提升整個(gè)項(xiàng)目的品質(zhì)。

商業(yè)街

大型書城1.項(xiàng)目周邊就有楚街商業(yè)街，規(guī)模較大，存在競(jìng)爭(zhēng)。2.商業(yè)街必需要有特色，結(jié)合本項(xiàng)目的濱河景觀條件，打造休閑式商業(yè)步行街。1.整個(gè)宿遷尚無真正意義上的大型文化聚集，具有較強(qiáng)的吸引力。2.本項(xiàng)目由于處于城市新中心，未來市場(chǎng)具有一定空間。定位歸納IT專業(yè)賣場(chǎng)1.專業(yè)大賣場(chǎng)具有很大匯集人氣的作用。2.目前現(xiàn)有的大賣場(chǎng)都集中在老商業(yè)中心，該區(qū)域可以引進(jìn)國(guó)美這樣宿遷還沒有的電器賣場(chǎng)。

結(jié)論：城市中心高端產(chǎn)品，以金鷹天地品牌形象為核心輻射宿遷全市，提升城市形象。精品餐飲酒吧中高檔會(huì)所……KTV洗浴足療……整體形象的外在展示要符合項(xiàng)目的高端定位，我們做的是宿遷的“城市名片”。形成差異化定位專業(yè)化精品路線結(jié)合濱河景觀，走特色化主題。

客群定位主力消費(fèi)群主要居住在項(xiàng)目所界定的商圈內(nèi)收入水平高、消費(fèi)能力強(qiáng)以公務(wù)員、企業(yè)管理人員及部分生意人等中高收入者為主本項(xiàng)目業(yè)主為其主要消費(fèi)群體之一表現(xiàn)為經(jīng)常性消費(fèi)為主次消費(fèi)群居住在以上商圈之外的次輻射地帶消費(fèi)能力強(qiáng)間斷性消費(fèi)，可能1個(gè)月來2-3次目標(biāo)客群定位1、目標(biāo)消費(fèi)群體主要投資客類型如下：宿遷市區(qū)收入較高的投資客（政府公務(wù)員、企業(yè)管理人員、企事業(yè)技術(shù)人員及部分生意人等）；項(xiàng)目周邊經(jīng)商小業(yè)主（也可自用）；外地投資客及其他。目標(biāo)客群定位2、投資客戶本項(xiàng)目的直接客戶是投資者和經(jīng)營(yíng)者，銷售的目標(biāo)客戶以投資者為主、經(jīng)營(yíng)者為輔。主力商家（國(guó)美、大眾書局等）品牌專賣店、專業(yè)店、便利店、特色餐飲及特色休閑吧，如：如精品休閑酒吧、咖啡廳、連鎖餐飲店、7-Eleven、必勝客、STARBUCKS、上島、名典咖啡等等獨(dú)立個(gè)體經(jīng)營(yíng)者，具有一定實(shí)力和經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶目標(biāo)客群定位3、經(jīng)營(yíng)者

項(xiàng)目定位宿遷城市新中心！客群定位產(chǎn)品定位形象定位聚焦宿遷主城區(qū)，面向全市各縣及周邊城市的投資者及經(jīng)營(yíng)者。以金鷹天地、大賣場(chǎng)、精品休閑商業(yè)街等為主。高端品牌形象！通過上述分析，我們可以看出項(xiàng)目整體定位：小結(jié)

規(guī)劃布局1．提高日均吸引人流對(duì)顧客需求有廣泛地適應(yīng)性：男女老少皆宜。對(duì)顧客需求有強(qiáng)烈的吸引力：本地人、外地人、旅游者、外國(guó)人充分利用地緣優(yōu)勢(shì)，將市府路及洪澤湖路的人流最大限度地引導(dǎo)到本項(xiàng)目來。2．延長(zhǎng)顧客人均停留時(shí)間對(duì)家庭集體購(gòu)物：充分不同年齡、不同層次的購(gòu)物需求，如：針對(duì)小孩、針對(duì)老人、針對(duì)夫婦等。對(duì)非家庭購(gòu)物：可玩、可看、可吃、可買；3．提高顧客消費(fèi)率通過復(fù)合型業(yè)態(tài)的強(qiáng)大包容性，使商品組合在廣度和深度方面無限延展，最大限度地刺激消費(fèi)者的消費(fèi)欲望。4．提高日均銷售額及利潤(rùn)（以主力店為主導(dǎo)）采用多元化的價(jià)格策略，做到：平價(jià)商品：堅(jiān)持薄利多銷中檔價(jià)商品：想買的――能買到――價(jià)格適中高價(jià)商品：品牌、精品，貨真價(jià)實(shí)項(xiàng)目A、C區(qū)商業(yè)功能布局設(shè)計(jì)原則根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃分級(jí)，將業(yè)態(tài)布局劃分為五大區(qū)域：各式大中型中餐、精品休閑餐飲等金鷹天地影院、大型書城IT大賣場(chǎng)、高層停車場(chǎng)休閑酒吧、中高檔會(huì)所等ABCA區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃12341、單層面積1150㎡*22、單層面積1330㎡*23、單層面積1120㎡*24、單層面積1750㎡*2——大型中式餐飲技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

——大型中式餐飲物業(yè)條件56A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃——休閑精品餐飲785、面積260㎡6、面積270㎡7、面積540㎡8、面積240㎡技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500單層面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）-步梯（部）-燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）10-50物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯A區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

——精品特色餐飲物業(yè)條件A區(qū)業(yè)態(tài)分布小結(jié)：

以中式大中型餐飲與精品特色餐飲為主，精品快餐穿插其中餐飲最能積聚人氣，項(xiàng)目A區(qū)北連洪澤湖路，眾多政府機(jī)關(guān)與之相鄰，結(jié)構(gòu)多元，特色餐飲，集飲食、休閑為一體，具有獨(dú)特的商業(yè)價(jià)值。體現(xiàn)文化氣息的精品餐飲街區(qū)，滿足了現(xiàn)代人特色化、個(gè)性化時(shí)尚消費(fèi)愿望，舒適的就餐環(huán)境，適度的價(jià)位，可口的特色，招徠不同層次的消費(fèi)群體，有效地?cái)U(kuò)大、拉動(dòng)街區(qū)的商業(yè)氛圍。C區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃9——IT大賣場(chǎng)、高層停車場(chǎng)9、16900㎡（1-4層）5-8層為停車場(chǎng)1010、20400㎡（共4層）4F為影院C區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃——大型書城、影院C區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃——酒吧、桑拿、中高檔會(huì)所1213141516171811、9000㎡（共4層）12、2940㎡（共3層）13、600㎡（共3層）14、430㎡（共3層）15、350㎡（共3層）16、300㎡（共3層）17、500㎡（共3層）18、5530㎡（共3層）11休閑類業(yè)態(tài)輻射面較廣，服務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)，一般在一至三樓，對(duì)給排水、供配電、排污、停車場(chǎng)車位等要求較高，同時(shí)，面積的需求也相對(duì)較大。技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯娛樂類物業(yè)條件宿遷的休閑娛樂目前主要包括以下幾類：KTV、洗浴按摩、酒吧、夜總會(huì)。洗浴按摩是最貼近普通消費(fèi)者的休閑娛樂方式，而宿遷目前的整體消費(fèi)場(chǎng)所檔次較低，而KTV、酒吧則多為城市內(nèi)時(shí)尚消費(fèi)者及具有一定消費(fèi)力的人群的首選。隨著未來宿遷市消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣的提升，用于休閑娛樂方面的支出也將逐步增加。將提升當(dāng)?shù)匦蓍e娛樂的消費(fèi)檔次，改變當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的休閑娛樂方式，更緊貼生活時(shí)尚的休閑娛樂方式將逐步興起。C區(qū)業(yè)態(tài)分布小結(jié)：

以酒吧、KTV、桑拿、中高檔會(huì)所為主

產(chǎn)品規(guī)劃建議［建筑群風(fēng)格三大要素］：

1、本案作為時(shí)尚現(xiàn)代的建筑群，應(yīng)立足城市文化，與城市精神高度融合，將是使建筑更能生根于這座城，成為真正意義上的城市名片。

2、本案的建筑風(fēng)格將不局限單純意義上的超現(xiàn)代主義，而是將適當(dāng)與這座城市的文化對(duì)接，將建筑在展現(xiàn)時(shí)代風(fēng)貌的同時(shí)，成為城市文化的載體。

3、建筑風(fēng)格將以最直觀的體現(xiàn)項(xiàng)目高品味，文化感的定位特征?，F(xiàn)代人文風(fēng)格

項(xiàng)目地塊緊鄰古黃河，結(jié)合項(xiàng)目中的文化氣息，因此我們建議項(xiàng)目的建筑立面風(fēng)格為現(xiàn)代人文風(fēng)格，增強(qiáng)項(xiàng)目的現(xiàn)代美感，以期符合項(xiàng)目時(shí)尚的業(yè)態(tài)定位，與現(xiàn)代時(shí)尚生活需求心理相吻合。產(chǎn)品規(guī)劃建議：建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代人文風(fēng)格。入口設(shè)計(jì)

本項(xiàng)目為長(zhǎng)560m的條形街區(qū)，在街頭或街尾的廣場(chǎng)入口相對(duì)難以充分導(dǎo)入人流，UPCS建議在地塊中間開設(shè)四個(gè)或以上的下沉式廣場(chǎng)（廊道），增加人流導(dǎo)入的機(jī)會(huì)，提升各地塊商業(yè)的價(jià)值。通過層層退讓，輔以建筑設(shè)計(jì)中的“減法”，使某些次要的廣場(chǎng)入口不顯得局促，同時(shí)也增加了空間的層次感，豐富了廣場(chǎng)的藝術(shù)形式。在廣場(chǎng)入口處，布置大面積的樓梯等公共交通設(shè)施，引導(dǎo)人們自然進(jìn)入地下街區(qū)。產(chǎn)品規(guī)劃建議：除A、C南北兩端廣場(chǎng)外，在中間開設(shè)多個(gè)下沉式廣場(chǎng)（廊道），增強(qiáng)人流導(dǎo)入廣場(chǎng)，是“城市名片”、是“項(xiàng)目標(biāo)志”，是“消遣之始”。充分展現(xiàn)全體驗(yàn)的新型商業(yè)體特征城市的休閑廣場(chǎng)，是城市交通樞紐，是聚集人氣、聚集客流的地方；項(xiàng)目的休閑廣場(chǎng)，是黃金旺鋪商業(yè)文化的標(biāo)志，為買家提供消費(fèi)指向，為買家?guī)硪粋€(gè)輕松、自由的購(gòu)物空間；消費(fèi)群心中的休閑廣場(chǎng)，是消遣之始，更是消費(fèi)的動(dòng)力，是兒童、青年來此玩耍、休息的好去處。景觀二大亮點(diǎn)［環(huán)景水系］

水養(yǎng)育了宿遷這座古城，“濱河”也是城市的重要標(biāo)志之一，因此利用水，也將是本案成為城市新中心的最要組合部分水是匯聚財(cái)富，聚集人流的最要標(biāo)志，水也極富靈動(dòng)之氣一條環(huán)繞項(xiàng)目整體的水系，將為項(xiàng)目注入充滿靈性的項(xiàng)目靈魂，展示項(xiàng)目最具動(dòng)感的靈動(dòng)之美。［財(cái)富之泉］打造一座蘇北、蘇中地區(qū)最大的噴泉群，這一束噴泉將成為匯聚全矚目的焦點(diǎn)，并成為項(xiàng)目極具體表性的重要符號(hào)，同時(shí)還將承載娛樂、演藝、觀光的眾多功能。休憩主題空間在各地塊中設(shè)置多個(gè)廣場(chǎng)，如水景廣場(chǎng)、藝術(shù)廣場(chǎng)、濱水劇場(chǎng)、燈光廣場(chǎng)、藝術(shù)畫廊等，為顧客提供了多處休憩、觀賞空間。產(chǎn)品規(guī)劃建議：設(shè)置水景主題廣場(chǎng)來為顧客提供休憩及觀賞空間，同時(shí)讓項(xiàng)目充分融匯在古黃河的濱河景觀中［環(huán)景式水系］本案建筑群中引入一條貫穿式的環(huán)景水系，以水體現(xiàn)項(xiàng)目品味，以水注入項(xiàng)目靈魂。［財(cái)富之泉］打造蘇北蘇中地區(qū)最大型的噴泉，是本案最重要標(biāo)志之一，也作為承載眾多娛樂、表演等功能的主要場(chǎng)所低成本、簡(jiǎn)捷便利的但不失時(shí)尚浪漫的情景小品情景式小品是多層次、多立面、多級(jí)化的；既有兩層的綠化裝飾、又有低層次的棲息小景；布立面化的綠色有效地節(jié)約了道路面積。地面上的低成本裝飾小景，也別有情趣。人性化的指示系統(tǒng)優(yōu)秀平面圖示意現(xiàn)代氣息的指示系統(tǒng)不僅給消費(fèi)人群帶來愉悅的購(gòu)物氛圍，更能以小成本提高項(xiàng)目檔次，以區(qū)別于其他鄰近項(xiàng)目的單一化標(biāo)識(shí)。店招與指示牌相對(duì)應(yīng)，便于消費(fèi)者指引購(gòu)物方向。1.以高端姿態(tài)出現(xiàn)，提升商圈的檔次和形象，完善項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)，搶占商機(jī)；2.以滿足整體定位為前提，采用業(yè)態(tài)錯(cuò)位分布的原則，達(dá)到業(yè)態(tài)布局的協(xié)調(diào)統(tǒng)一（Trade-Mix)；3.穩(wěn)定消費(fèi)群體，保障商鋪的持續(xù)發(fā)展；4.考慮各種業(yè)態(tài)的營(yíng)業(yè)時(shí)間差異，利用業(yè)態(tài)間的相互促進(jìn)，營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍；5.結(jié)合古黃河的水景景觀，充分體現(xiàn)商業(yè)主題性，提升整個(gè)地塊的商業(yè)價(jià)值；6.結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，最大化將項(xiàng)目塑造成“槳聲燈影古黃河，車水馬龍新宿城”的代表形象。項(xiàng)目定位小結(jié)PART4營(yíng)銷策略本案營(yíng)銷訴求解析〖地段增值價(jià)值〗〖成本投資價(jià)值〗有著金鷹品牌的先期導(dǎo)入，主力店分擔(dān)，低風(fēng)險(xiǎn)人流、車流、物流、現(xiàn)金流的匯集地。〖品牌收益價(jià)值〗通過品牌化經(jīng)營(yíng)模式，為消費(fèi)群提供體驗(yàn)式購(gòu)物環(huán)境，保證常期高效吸引目標(biāo)消費(fèi)群，更能保證商鋪投資回報(bào)價(jià)值。〖城市發(fā)展附加值〗宿遷未來發(fā)展的中心，交通和有利的地理位置，保證了項(xiàng)目品牌價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。〖消費(fèi)力價(jià)值〗即時(shí)可得的〖政府支持效應(yīng)〗必備的價(jià)值體系差別與競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的價(jià)值體系人有我亦有人無我卻有根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)的銷售主要是兩方面，但最終以集中回籠資金為本項(xiàng)目的最佳銷售目的。在此基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)兩種策略方案：產(chǎn)權(quán)式出售旺鋪，回籠旺鋪的銷售總金額。Ⅰ、針對(duì)『自營(yíng)買家』（購(gòu)買后商鋪?zhàn)誀I(yíng)）Ⅱ、針對(duì)『投資買家』（欲在購(gòu)買后將商鋪出租于經(jīng)營(yíng)者，收取租金收益）根據(jù)目前商業(yè)市場(chǎng)有四種操作策略，根據(jù)不同的操作策略，所引進(jìn)的業(yè)態(tài)及長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)效果也各不相同，我們運(yùn)用各種策略靈活組合的最終目的是促進(jìn)銷售。純銷售帶租約銷售短期返租銷售長(zhǎng)期返租銷售一般為一到三年返租一般為八年以上返租銷售策略優(yōu)勢(shì)：

開發(fā)商可在短期內(nèi)回籠資金，降低項(xiàng)目整體資金壓力，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；將商業(yè)經(jīng)營(yíng)壓力轉(zhuǎn)移向中小業(yè)主，由其分擔(dān)經(jīng)營(yíng)壓力。劣勢(shì)：產(chǎn)權(quán)分散，主力店或品牌店難以進(jìn)駐；無法規(guī)劃經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)及規(guī)范整體形象；對(duì)于商業(yè)做旺主要靠市場(chǎng)自身調(diào)整，所需時(shí)間較長(zhǎng)；若經(jīng)營(yíng)不好，對(duì)于項(xiàng)目整體形象及公司品牌有一定影響。適用：

商業(yè)銷售競(jìng)爭(zhēng)不激烈導(dǎo)致市場(chǎng)成熟度低，投資客戶缺乏了解；純街鋪銷售；商業(yè)體量較少或零星小面積的商業(yè)物業(yè)。針對(duì)于本案A區(qū)及C區(qū)小體量商業(yè)，可采取該種銷售模式。銷售策略：1、純銷售模式——A區(qū)及C區(qū)小體量商業(yè)優(yōu)勢(shì)：通過招商保證前期商業(yè)定位與形象；能快速回收資金，無需承擔(dān)返租補(bǔ)貼與相關(guān)稅費(fèi)；短期內(nèi)使業(yè)主獲得穩(wěn)定收益。劣勢(shì)：鋪位差異性影響銷售難度的程度比較明顯；未出租的商鋪銷售難度較大，特別是類似于本案的大鋪；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：商業(yè)氛圍已形成且正經(jīng)營(yíng)紅火，無需擔(dān)心后續(xù)收益；可銷售物業(yè)有大型主力店進(jìn)駐且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)保證，獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定收益回報(bào)；純街鋪或中等體量左右的商業(yè)物業(yè)。銷售策略：2、帶租約銷售模式——A區(qū)少量及C區(qū)中等面積商鋪優(yōu)勢(shì)：前期由開發(fā)商統(tǒng)一控制招商和經(jīng)營(yíng)，能確保既定的商業(yè)定位與規(guī)劃，可以有效保證整體商業(yè)形象。幫業(yè)主堅(jiān)守前幾年守業(yè)期，既能堅(jiān)定投資者信心，又能在返租后卸下返租包袱；3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：承擔(dān)前幾年的返租補(bǔ)貼；返租結(jié)束后的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理要求較高；因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略：3、短期返租(1-3年)——針對(duì)一些中等面積的經(jīng)營(yíng)者給予的靈活操作策略優(yōu)勢(shì)：前期由開發(fā)商控制招商，能確保既定的商業(yè)定位；給投資者堅(jiān)定信心。返租銷售，并適當(dāng)降低投資門檻，尤其針對(duì)大面積商鋪可以擴(kuò)大客戶層面，有利于加快項(xiàng)目銷售速度。如果項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理非常成功，遠(yuǎn)期物業(yè)租金收益將有可能出承諾回報(bào)。劣勢(shì)：承擔(dān)八年以上的返租補(bǔ)貼；如后期經(jīng)營(yíng)管理沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，則承受返租年限越長(zhǎng)，壓力越大。因返租而產(chǎn)生相應(yīng)的返租法律風(fēng)險(xiǎn)。銷售策略：4、長(zhǎng)期返租(8-10年)——針對(duì)大面積品牌商家的靈活策略購(gòu)買時(shí)① 根據(jù)自營(yíng)的“業(yè)態(tài)趨向、品牌實(shí)力”選擇旺鋪位置/價(jià)位；② 結(jié)合成熟的“金鷹天地”，規(guī)劃自營(yíng)旺鋪的發(fā)展。① 根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修；② 以自主經(jīng)營(yíng)的方式吸引目標(biāo)消費(fèi)群，實(shí)現(xiàn)旺鋪物業(yè)與經(jīng)營(yíng)產(chǎn)業(yè)同步增值。第一年第二年第三年經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)首期旺鋪投入成本第四年第五年物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)快速增值經(jīng)營(yíng)凈回報(bào)物業(yè)快速增值開業(yè)時(shí)銷售策略——針對(duì)『自營(yíng)買家』（購(gòu)買后商鋪?zhàn)誀I(yíng)）① 考慮旺鋪的投資回報(bào)風(fēng)險(xiǎn)，選擇旺鋪的位置/價(jià)格；② 既可以自主經(jīng)營(yíng)旺鋪，又可以在銷售時(shí)由銷售公司簽定『委托租賃合同』，明確委托事項(xiàng)，在由銷售公司實(shí)現(xiàn)租賃后支付銷售公司『委托租賃的服務(wù)費(fèi)』。① 由承租方根據(jù)雙方簽定的『租賃合同』，根據(jù)旺鋪位置，實(shí)施相應(yīng)統(tǒng)一的店招裝修后，承租方入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)；② 投資買家按合同獲得旺鋪的投資收益。第一年第二年第三年定期租金回報(bào)首期旺鋪投入成本第四年第五年物業(yè)增值回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)物業(yè)增值回報(bào)物業(yè)快速增值物業(yè)快速增值定期租金回報(bào)定期租金回報(bào)定期租金回報(bào)定期租金回報(bào)購(gòu)買時(shí)開業(yè)時(shí)銷售策略——針對(duì)『投資買家』（欲在購(gòu)買后將商鋪出租于經(jīng)營(yíng)者，收取租金收益）

以水景主題，金鷹品牌的高端形象開盤入市。向洪澤湖路入口逐步推盤。向市府路入口逐步推盤。針對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品主題鮮明，品牌高端，商業(yè)街延伸面較深，并為了實(shí)現(xiàn)“跑量銷售”為主，快速回籠資金的銷售策略，我們認(rèn)為：借金鷹品牌和水景主題為銷售切入點(diǎn)由業(yè)態(tài)檔次規(guī)劃為銷售思路主線，實(shí)現(xiàn)旺鋪規(guī)劃的業(yè)態(tài)『由低到高』、旺鋪人流吸引力『由弱到強(qiáng)』。從項(xiàng)目位置來看：由青年路向南北兩側(cè)逐步推盤入市；從實(shí)現(xiàn)的成交銷售單價(jià)來看：由低單價(jià)逐步提高；從回籠資金速度來看：由低總價(jià)步步抬高，疊加式速度盡快回籠資金。銷售策略推售節(jié)奏應(yīng)把握從內(nèi)到外，由路側(cè)向臨河，按照主動(dòng)線相反的方向有計(jì)劃的推售：由青年路中間金鷹天地處開始，向南北兩側(cè)和東西兩側(cè)。主力店招商先行，帶動(dòng)整個(gè)商業(yè)街的銷售，順序分別為1-8向洪澤湖路入口逐步推盤。向市府路入口逐步推盤。3金鷹天地1526487古黃河1：餐飲品牌旗艦店；2：IT數(shù)碼城；4：大型書城主力店分布：銷售策略——推售節(jié)奏根據(jù)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃及業(yè)態(tài)布局，營(yíng)銷策略組合如下：各式大中型中餐、精品休閑餐飲等金鷹天地影院、大型書城IT大賣場(chǎng)、高層停車場(chǎng)休閑酒吧、中高檔會(huì)所等ABC除主力店采用返租外，以純銷售為主，帶租約銷售為該區(qū)域主要輔助手段C：除數(shù)碼和書城主力店采用返租方式外，以純銷售為主從銷售角度看，純銷售模式與帶租約銷售模式均能取得較好的銷售業(yè)績(jī)。項(xiàng)目綜合考慮，雖然帶租約銷售模式手續(xù)復(fù)雜，但可以提升項(xiàng)目商業(yè)整體形象。如選擇部分主力店帶租約銷售可提升項(xiàng)目商業(yè)檔次和價(jià)值，有利于商業(yè)整體定位和形象提升。本項(xiàng)目商業(yè)街每個(gè)街區(qū)均要安置適量的主力店，用來提升項(xiàng)目形象，促進(jìn)其它商鋪的銷售，主力店位置原則上安排在人流量大的拐角處或體量較大的單體中，主力店總量不得超過總店數(shù)的10%。銷售策略小結(jié)：帶租約銷售與純銷售相結(jié)合，返租銷售作為特定業(yè)態(tài)的輔助銷售手段出現(xiàn)。因此，純銷售與帶租約銷售相結(jié)合的銷售模式，選擇部分主力店進(jìn)行帶租約銷售，以返租銷售靈活穿插其中，促進(jìn)其它商鋪的銷售和價(jià)格的提升。商鋪：利用租金反推出周邊門面房?jī)r(jià)格，從而進(jìn)行本案沿街門面價(jià)格擬合。租金反推原則：根據(jù)宿遷市場(chǎng)現(xiàn)狀，按商鋪回報(bào)周期12年計(jì)算，由此得出：楚街商鋪價(jià)格：

2.5元/平米·天×365天×12年=10950元/平米售價(jià)：對(duì)周邊商鋪價(jià)格進(jìn)行擬合，可推出本項(xiàng)目商業(yè)當(dāng)期均價(jià)約為14000元/平米左右。比較內(nèi)容權(quán)重ABC楚街商鋪恒翔銀座寶龍城市廣場(chǎng)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段35%1.60.561.50.52510.35項(xiàng)目形象20%1.70.341.60.321.10.22規(guī)劃10%1.40.141.50.151.20.12項(xiàng)目規(guī)模5%1.60.081.20.060.90.045人流量20%1.20.241.40.2810.2戶型產(chǎn)品10%1.80.181.50.151.20.12合計(jì)100%/1.54/1.485/1.055參考對(duì)象銷售均價(jià)修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格當(dāng)期擬合價(jià)格A109501.541686330%5058.914010.9B70001.4851039510%1039.5C125001.05513187.560%7912.5租金：對(duì)周邊商鋪?zhàn)饨疬M(jìn)行擬合，可推出本項(xiàng)目商業(yè)當(dāng)期租金約為2.6元/平米·天左右。比較內(nèi)容權(quán)重ABC幸福路沿線霸王舉鼎廣場(chǎng)周邊楚街沿線擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地段35%1.60.561.50.5251.20.42項(xiàng)目形象20%1.70.341.60.321.40.28規(guī)劃10%1.50.151.50.151.60.16項(xiàng)目規(guī)模5%1.60.081.30.0651.30.065人流量20%1.50.31.40.2810.2戶型產(chǎn)品10%1.80.181.50.151.50.15合計(jì)100%/1.61/1.49/1.275參考對(duì)象租金修正系數(shù)修正價(jià)格項(xiàng)目權(quán)重權(quán)重價(jià)格當(dāng)期擬合價(jià)格A2.41.613.86430%1.15922.6027B2.51.493.72510%0.3725C1.41.2751.78560%1.071以認(rèn)知銷售主力產(chǎn)品－－金鷹水景主題旺鋪為銷售主線，強(qiáng)化項(xiàng)目在市場(chǎng)中的“強(qiáng)勁的增值潛力、可實(shí)現(xiàn)的人脈群、稀缺的項(xiàng)目主題”，集中對(duì)向宿遷全市及周邊城市的『專業(yè)主題品牌經(jīng)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)投資商』，實(shí)行集中化、強(qiáng)效力、全面性的銷售策略，最終實(shí)現(xiàn)『一炮而紅、持久營(yíng)銷、快速回籠資金』的銷售成果。銷售策略——總結(jié)PART5推廣策略【策略目的】根據(jù)本項(xiàng)目屬投資類的特征，以產(chǎn)品增值投資價(jià)值為策略基礎(chǔ)點(diǎn)，結(jié)合全方位、陣地式推廣策略，達(dá)到低成本、密集式、大覆蓋率的營(yíng)銷目的，方能促進(jìn)項(xiàng)目盡快被市場(chǎng)所認(rèn)可，達(dá)到快速回籠資金的開發(fā)目的?！就茝V預(yù)算】由項(xiàng)目實(shí)際基本情況，即A、C地塊面積約5.4萬m2，總建筑面積約12萬m2預(yù)計(jì)推廣費(fèi)用不超過300萬人民幣，主要包括以下部分：銷售道具現(xiàn)場(chǎng)包裝活動(dòng)推廣VI系統(tǒng)第一階段DM第二階段DM樓書單體模型區(qū)域沙盤售樓處/臨時(shí)售樓處戶外指示戶外看板/高炮圍墻引導(dǎo)旗橫幅其他現(xiàn)場(chǎng)裝飾品等開盤活動(dòng)外城推廣五一推盤活動(dòng)推廣策略推廣軸線11年3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月開盤熱銷期開盤持銷期形象導(dǎo)入及蓄水期樹立形象展現(xiàn)特色開盤熱銷引起轟動(dòng)促進(jìn)銷售5月開盤（數(shù)碼城與A區(qū)部分餐飲）戶外/報(bào)紙主形象出街主形象+招商+軟文炒作開盤炒作深挖產(chǎn)品增加認(rèn)知強(qiáng)勢(shì)銷售戶外大牌位置查找與落實(shí)，短信、掃街、電話行銷、招商/銷售推介會(huì)全面啟動(dòng)加強(qiáng)報(bào)廣，網(wǎng)絡(luò)軟文的炒作，結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際銷售及時(shí)調(diào)整，更加有針對(duì)性的進(jìn)行短信、掃街、電話行銷、客戶推介會(huì)人員培訓(xùn)物料及道具制作前期引導(dǎo)，板塊炒作、高調(diào)亮相，聚焦蓄水，重點(diǎn)招商品牌推廣準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)租售中心公開客戶客戶客戶客戶金鷹天地運(yùn)河城短信電臺(tái)活動(dòng)DM電話軟文折頁(yè)大牌推廣示意圖整體策略導(dǎo)入“百貨連鎖巨頭”、“商業(yè)綜合體領(lǐng)導(dǎo)者”的金鷹品牌定位，在宿遷建立知名度和美譽(yù)度，區(qū)隔同質(zhì)市場(chǎng)。讓客戶產(chǎn)生對(duì)品牌及項(xiàng)目品質(zhì)、未來前景的信服，以品牌形象提升項(xiàng)目附加值在消費(fèi)者心中形成高端商業(yè)綜合體的認(rèn)知，全面震撼宿遷目前的商業(yè)眼界。進(jìn)入客戶的第一購(gòu)買名單和消費(fèi)名單，成為宿遷商業(yè)的首席領(lǐng)軍項(xiàng)目，讓品牌價(jià)值最大化1、品牌先行：品牌帶動(dòng)項(xiàng)目2、項(xiàng)目傳播：項(xiàng)目提升品牌品牌項(xiàng)目認(rèn)識(shí)認(rèn)知認(rèn)可認(rèn)識(shí)認(rèn)知認(rèn)可認(rèn)購(gòu)認(rèn)為強(qiáng)弱弱強(qiáng)融匯貫通，集中發(fā)力第一階段第二階段品牌與項(xiàng)目推廣互動(dòng)示意第一階段：金鷹品牌強(qiáng)勢(shì)導(dǎo)入關(guān)于宿遷金鷹品牌形象的思考1、金鷹是誰？2、金鷹即將給宿遷帶來什么？金鷹，專筑城市商業(yè)名片1、金鷹是誰？專筑城市商業(yè)2、金鷹即將給宿遷帶來了什么？一張榮耀的城市名片3、建立行業(yè)領(lǐng)袖的形象，將影響力從商業(yè)傳奇提升至城市運(yùn)營(yíng)宿遷金鷹品牌形象定位戶外、報(bào)紙廣告大型活動(dòng)一看得見的金鷹魅力——18年金鷹品牌巡展宿遷行特邀意向商戶、高端客戶及宿遷公眾全面參與，以品牌巡展形式傳遞金鷹品牌實(shí)力，包括品牌精神、企業(yè)歷程、輝煌成績(jī)等，結(jié)合主流媒體新聞報(bào)道，迅速建立知名度及美譽(yù)度，制造對(duì)項(xiàng)目的期待感，提前釋放品牌和項(xiàng)目影響力。大型活動(dòng)二誰能代言宿遷？——尋找宿遷精神城市名片征集評(píng)選活動(dòng)以城市的高度，以城市運(yùn)營(yíng)者的姿態(tài)去關(guān)注和制造城市熱點(diǎn)話題。通過城市名片征集活動(dòng)，與宿遷市民熱切互動(dòng)，不斷占據(jù)關(guān)注制高點(diǎn)和媒體聚焦點(diǎn)，最大化傳播品牌。軟文炒作一從高端生活、商業(yè)傳奇到城市名片金鷹的榮耀同步城市的榮耀一、18年，金鷹締造的不止是商業(yè)傳奇二、從建設(shè)者的角度，構(gòu)筑城市綜合體的未來三、與城市文化相融，代言一個(gè)城市的商業(yè)精神軟文炒作二新中心！商業(yè)變革！國(guó)際化加速！看金鷹如何助推宿遷城市發(fā)展？一、落址老新城交界，從地理上開啟新篇章二、緊臨古黃河，從文化上傳承城市精神三、18萬方商業(yè)綜合體，從理念上改變一座城第二階段：項(xiàng)目形象震撼登場(chǎng)1、凸顯水景主題2、聚焦核心價(jià)值項(xiàng)目形象包裝兩大要義核心價(jià)值梳理薈萃一城的優(yōu)勢(shì)區(qū)位——新、老城區(qū)交界核心位置，政府重力打造讓城市為傲的優(yōu)越水景資源——臨古黃河，鄰古運(yùn)河譽(yù)滿長(zhǎng)三角的金鷹品牌——18年輝煌，代言時(shí)尚高端品質(zhì)宿遷首席大型中高端商業(yè)綜合體——全面刷新升級(jí)宿遷的商業(yè)格局萬象全新的都會(huì)生活方式——集景觀、文化、購(gòu)物、娛樂于一體結(jié)論匯聚精彩、全新體驗(yàn)、萬象生活匯聚：優(yōu)越區(qū)位、水景資源、金鷹地產(chǎn)、商業(yè)綜合體全新：中高端商業(yè)定位、萬象一體的生活方式案名韻河城1、在案名中直接體現(xiàn)水景資源，奠定傳播方向2、凸現(xiàn)項(xiàng)目的大體量特征，制造磅礴氣勢(shì)LOGOLOGO效果示意定位語全感官·不落幕·萬象生活體驗(yàn)場(chǎng)1、物理層面：包羅萬象、業(yè)態(tài)豐富的商業(yè)綜合體2、精神層面：宿遷此前從未有的商業(yè)生活體驗(yàn)廣告語匯無限活出彩1、豐富內(nèi)涵：匯無限，高度概括商業(yè)綜合體本質(zhì)2、精神升華：活出彩，精煉生活方式的影響力3、強(qiáng)力號(hào)召：三個(gè)字的短句，簡(jiǎn)潔有力，情緒強(qiáng)烈主形象業(yè)態(tài)視覺圍墻示意視覺運(yùn)用物料大型活動(dòng)一五一強(qiáng)檔

金鷹水幕上映——古黃河畔金鷹開幕酒會(huì)暨水幕電影節(jié)配合五一項(xiàng)目開盤。以古黃河為舞臺(tái)，上映水幕電影，吸引公眾參與。在活動(dòng)過程中不斷強(qiáng)化和體驗(yàn)水景主題商業(yè)綜合體的概念。轟動(dòng)全城，全面刷新宿遷人的商業(yè)消費(fèi)眼界。大型活動(dòng)二龍舟賽，賽出彩——喜迎端午，金鷹杯古黃河龍舟比賽配合5月『文化書城』開盤。再次以古黃河為活動(dòng)背景，拉近城市生活與水的聯(lián)系，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目水景主題定位。吸引公眾親臨現(xiàn)場(chǎng)，感受金鷹魅力。大型活動(dòng)三美酒美蟹

美食天下——食在金鷹金秋美食節(jié)盛大開幕配合十一『萬國(guó)美食』開盤。以美酒美蟹為主打，整合宿遷特色美食及萬國(guó)風(fēng)味，高度調(diào)動(dòng)公眾參與，最大化聚斂人氣。大型活動(dòng)四最高圣誕樹最美圣誕夜——璀璨狂歡見證金鷹圣誕樹亮燈瞬間配合12月金鷹開業(yè)。打造宿遷最