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文檔簡(jiǎn)介
從住宅市場(chǎng)的特殊性看住房保障8月13日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干看法》
(24號(hào)文),明確要求:加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低
收入家庭住房困難的政策體系。
可以看出,面對(duì)各地房?jī)r(jià)快速上漲,政府已經(jīng)意識(shí)到住房保障問(wèn)題的重要性,并
盼望建立一套有效的住房保障體系或?qū)嵭小半p轉(zhuǎn)制”的方式來(lái)解決低收入家庭居住問(wèn)
題。8月30日,建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥在國(guó)務(wù)院進(jìn)行的新聞發(fā)布會(huì)上表示,“十一五”
期末,全國(guó)廉租住房制度保障范圍要擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。同時(shí),中央編辦已
經(jīng)批準(zhǔn)建設(shè)部獨(dú)立設(shè)置住房保障與公積金監(jiān)管司,進(jìn)行相關(guān)管理。
住房保障是社會(huì)保障的重要組成部分,是隨著經(jīng)濟(jì)與社會(huì)進(jìn)展水平提高而產(chǎn)生的。
其實(shí)質(zhì)是依靠政府的力氣解決中低收入家庭的住房困難。
由于住房本身的特別性,打算了住宅市場(chǎng)的特別性。因此,即使在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家,
在住房資源緊急的狀況下,解決居民的住房問(wèn)題,既要依靠市場(chǎng)的調(diào)整作用,也要發(fā)
揮政府的保障作用。
在這樣的背景下,我們認(rèn)為,首先認(rèn)清住宅市場(chǎng)的特別性,才能制定合理的住房
保障政策,才能使之符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展規(guī)律。在此基礎(chǔ)上,才能進(jìn)一步出臺(tái)及落實(shí)好
相關(guān)政策細(xì)則。
住宅及住宅市場(chǎng)的特別性
住宅是商品社會(huì)中最特別的商品之一,尤其是其社會(huì)保障性明顯的特征,導(dǎo)致住
宅政策的制訂與執(zhí)行,與其它一般性社會(huì)經(jīng)濟(jì)政策不同,必需充分考慮住宅的特別性。
保障性住房和商品性住房是城市住房的兩種形式,二者與土地資源、住房需求、居民
收入水公平因素相關(guān),彼此關(guān)聯(lián),共同進(jìn)展。離開(kāi)保障性住房的進(jìn)展去進(jìn)展商品住房,
是片面的;離開(kāi)商品住房的進(jìn)展去進(jìn)展保障性住房也是片面的,任何一種片面的進(jìn)展
都不能全面解決居住問(wèn)題。
由于住宅具有不行移動(dòng)性、稀缺性和消費(fèi)的不行替代性等特點(diǎn),注定了住宅不能
完全由市場(chǎng)來(lái)配置。在市場(chǎng)配置的同時(shí),必需借助政府的力氣來(lái)愛(ài)護(hù)中低收入家庭的
基本居住需求,實(shí)行“雙軌并行”。高檔住房,完全由市場(chǎng)機(jī)制來(lái)配置,保障性住房
則需要政府支持。
住宅除了全部權(quán)權(quán)屬外,通常還同時(shí)具有使用權(quán)、租賃權(quán)等,在許多國(guó)家和地區(qū),
個(gè)人對(duì)于住宅土地?fù)碛械闹皇鞘褂脵?quán)。因此,從住宅交易市場(chǎng)看,可以分為產(chǎn)權(quán)交易
(買(mǎi)賣(mài)和轉(zhuǎn)讓?zhuān)⑹褂脵?quán)交易(出租)、抵押等。使用權(quán)交易,形成了住房租賃市場(chǎng),
這無(wú)疑是對(duì)住房使用的巨大補(bǔ)充,尤其是對(duì)于住房保障而言,保障性住房不應(yīng)是狹義
的全部權(quán)的保障,更主要的是使用權(quán)的保障。
住宅權(quán)益市場(chǎng)的多樣性,使得住房政策具有多層次性。既有完全產(chǎn)權(quán)的商品住宅
的保障,更應(yīng)當(dāng)重視不完全產(chǎn)權(quán)(例如我國(guó)的經(jīng)濟(jì)適用住房),而租賃住宅則是住房
保障的最重要的措施。
加強(qiáng)監(jiān)管,建立有效金融體系縱觀(guān)世界各地的住房政策,基本上包括規(guī)劃管理手
段、土地供應(yīng)手段、財(cái)政稅收手段、貨幣金融手段、保障性手段、其他管理手段等。
依據(jù)住宅及住宅市場(chǎng)的特點(diǎn),這里提出應(yīng)當(dāng)重視的三個(gè)方面。
第一,直接保障政策
也就是向符合條件的居民直接供應(yīng)保障性住房。依據(jù)前一時(shí)期經(jīng)濟(jì)適用房和廉租
房的閱歷,特殊需要留意的是供應(yīng)的對(duì)象和供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。
(1)供應(yīng)的對(duì)象
界定政府保障性住房的目標(biāo)群體,明確受惠對(duì)象。主要應(yīng)界定于居住宅在地或戶(hù)
口所在地、無(wú)房或人均住房面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)之下、家庭收入符合肯定條件的,作為目
標(biāo)群體。政府保障性住房目前主要是經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房,其中以前者為主。兩限房
也應(yīng)當(dāng)考慮到這一體系的高端中,目前來(lái)看,政府主要是依據(jù)收入狀況進(jìn)行限定,建
議一方面先滿(mǎn)意最迫切群體,另一方面逐步擴(kuò)大供應(yīng)群體,綜合考慮最迫切和最多數(shù)
的雙目標(biāo)。
(2)供應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)
保障性住房的供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)。目前的“兩個(gè)70%以及限價(jià)房政策,沒(méi)有
完全劃分商品房和保障性住房的界限。下一步的政策細(xì)則在總體上考慮全社會(huì)的住房
供應(yīng)體系結(jié)構(gòu)下,針對(duì)商品房和保障性住房應(yīng)實(shí)行不同的政策。商品住房主要依靠市
場(chǎng)機(jī)制調(diào)整,政府政策重點(diǎn)應(yīng)主要在完善市場(chǎng)機(jī)制方面;政府可以對(duì)于保障性住房的
供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行限制,例如供應(yīng)的區(qū)位、面積、戶(hù)型、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等,有利于保障性住房
政策的進(jìn)一步落實(shí)。
其次,金融創(chuàng)新
房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)金融支持,住房保障同樣如此,而且需要特別的金融支持。需
要充分借鑒國(guó)際閱歷,努力為住房保障制度建設(shè)一套有效的金融支持體系,拓寬資金
來(lái)源渠道。借鑒相關(guān)閱歷及討論,可以有以下幾個(gè)方面。
首先,可以充分利用政策性金融的資金支持。一是建立特地的住宅政策性銀行,
集中各類(lèi)政策性資金,用于支持公共住宅建設(shè)。除了政府財(cái)政注資、允許發(fā)行住宅儲(chǔ)
蓄債券之外,還可以通過(guò)法規(guī)形式把各類(lèi)公共住宅出租出售收入、地方土地出讓金的
固定比例,用于增加住宅政策性銀行資金。在對(duì)住宅供應(yīng)的金融支持方面,既可以對(duì)
地方廉租房等公共住宅建設(shè)供應(yīng)優(yōu)待貸款支持,也可對(duì)符合條件的個(gè)人自建住宅予以
融資便利。二是重整對(duì)住宅需求方的融資支持?,F(xiàn)有對(duì)購(gòu)房者具有政策性特征的貸款
支持只有住房公積金制度,但該體系目前運(yùn)行效率較低,并未體現(xiàn)出對(duì)中低收入者應(yīng)
有的支持。應(yīng)當(dāng)以住房公積金改革為核心,全面改善對(duì)特定人群個(gè)人住宅信貸的支持。
可以考慮把住宅公積金納入特地的住宅政策性銀行進(jìn)行管理,并把公積金貸款業(yè)務(wù)從
商業(yè)銀行轉(zhuǎn)移到住宅政策性銀行,進(jìn)而統(tǒng)一并擴(kuò)展政策性個(gè)人住宅信貸的渠道。三是
可以由住宅政策性銀行或地方政府的特設(shè)機(jī)構(gòu),來(lái)統(tǒng)一管理住房修理基金等與居民住
房福利親密相關(guān)的資金,防止現(xiàn)在由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理下的腐敗和濫用行為。
其次,可以在公共住宅建設(shè)中全面推動(dòng)金融創(chuàng)新,廣泛利用新的金融工具引入市
場(chǎng)化資金。一是可以利用基金形式。例如成立特地的廉租房信托投資基金,以將來(lái)的
出租收入作為現(xiàn)金流保障。美國(guó)在1960年就消失類(lèi)似基金,到1986年實(shí)行專(zhuān)
門(mén)稅收優(yōu)待后得以快速進(jìn)展。二是可以允許合適的信托公司開(kāi)展公共住宅信托業(yè)務(wù),
以公共住宅出租出售收入為收益保障,既為廣闊投資者供應(yīng)一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)較小、收益穩(wěn)定
的投資品種,也能為公共住宅建設(shè)聚集廣泛的社會(huì)資金。三是利用資產(chǎn)證券化,包括
對(duì)公共住宅建設(shè)貸款的證券化、對(duì)中低收入者的政策性住房抵押貸款的證券化等,目
的都是增加流淌性以及金融資源運(yùn)用效率。
最終,健全住宅保障體系,一套有效的政策性金融擔(dān)保體系也不行或缺??梢越?/p>
鑒國(guó)外閱歷,成立特地的國(guó)家住宅貸款保險(xiǎn)公司。一方面對(duì)特定住宅政策性金融業(yè)務(wù)
供應(yīng)最終貸款或存款保險(xiǎn)。另一方面對(duì)低收入家庭或特定群體的住宅貸款供應(yīng)擔(dān)保,
通過(guò)該機(jī)構(gòu)使符合條件的購(gòu)房者得到最高住宅貸款,可以收取肯定的手續(xù)費(fèi)。
第三,綜合管理
保障性住房目前還是新事物,保障性住房的實(shí)施落實(shí),需要政策、金融、規(guī)劃、
土地等多方面的協(xié)作,因此,綜合管理非常關(guān)鍵。目前,我國(guó)已經(jīng)打算成立住房保障
與公積金監(jiān)管司,作為保障性住房供應(yīng)的政府管理機(jī)構(gòu)。與此同時(shí),地方政府也要成
立特地的、以進(jìn)展保障性住宅為職能的機(jī)構(gòu)。相關(guān)的各項(xiàng)細(xì)則需要各部門(mén)協(xié)商、漸漸
出臺(tái)。
我國(guó)1998年
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