培訓綱要房地產(chǎn)專業(yè)術語與基礎知識房地產(chǎn)專業(yè)術語與基礎知識1、房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。3、商品房：是指開發(fā)商以市場地價取得土地使用權進行開發(fā)建設，并經(jīng)過國土局等政府相關部門批準，在市場上流通的房地產(chǎn)，它是可領獨立房地產(chǎn)證并可轉讓、出租、繼承、抵押、贈與、交換的房地產(chǎn)。4、發(fā)展商：專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。5、代理商：經(jīng)政府批準成立，從事房地產(chǎn)的咨詢、經(jīng)紀、評估等業(yè)務的中介服務機構，接受委托代辦房地產(chǎn)的出售、購買、出租、承租及物業(yè)咨詢評估報告、銷售策劃等業(yè)務提供有償服務。一手房銷售稱之為代理，二手房銷售稱之為中介。6、土地類型：按其使用性質劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲、綜合用地、公共設施用地及自由集資、微利房用地。建筑地塊類型：主要包括工業(yè)、倉庫、交通、市政、居住、軍事、商業(yè)用地等。土地使用年限是指政府以拍賣、招標、協(xié)議的方式，將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者；土地使用權期滿后，如該土地用途符合當時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準并補清地價后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權由政府無償收回。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。三證：契證、土地使用權證、房屋產(chǎn)權證。土地使用證：政府發(fā)給土地使用者的憑證，具有法律效力，受國家法律保護。土地使用權證記載的內容：使用人姓名（法人和自然人），土地坐落、面積、范圍、用途、等級、土地平面圖等。對地上建筑面積、權屬等也加以記載。8、房地產(chǎn)產(chǎn)權：是指產(chǎn)權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是指產(chǎn)權人在法律規(guī)定的范圍內對其房地產(chǎn)占有、使用、收益和處分的權利。簡單說就是擁有使用該房屋或出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個人進行融資或貸款等權利。房屋作為不動產(chǎn)，與土地是不可分割的一個整體，房屋在發(fā)生轉讓等產(chǎn)權變更時，必然是房地一體進行的，不可能將房屋與土地分割開來處分。9、房屋所有權：即房屋產(chǎn)權，是指房屋所有人在國家法律規(guī)定的范圍內，對其房屋及其附屬設備享有占有、使用、收益和處分的權益。房屋使用權：指按照設計功能和經(jīng)濟用途對房屋進行利用的權利，是所有權的一項權能。房屋使用權可以從房屋所有權中分離出來。因此，所有權人既可以直接行使使用權，也可以將使用權轉移給他人。非所有權人行使房屋使用權，必須在法律、法規(guī)規(guī)定的范圍內，依所有權人的意志才能取得，如依法或依約承租、借用房屋等。房屋所有權證：指房屋所有權人向政府房地產(chǎn)管理部門領取房屋所有權證明，有《房屋所有權證》和《房屋共有權證》兩種。房屋所有權證記載的內容有：所有權人姓名，房屋坐落、來源、面積以及房屋平面圖等。10、商品房預售許可證：按規(guī)定房屋未建好之前出售均要辦理此證，發(fā)展商將有關資料送到國土局申請，批準后方可預售樓花（現(xiàn)樓不需此證）。12、銀行按揭：是指購房者購買房產(chǎn)時與銀行達成抵押貸款的一種經(jīng)濟行為，業(yè)主會付一部分房款，余款由銀行代購房者支付，購房者的房產(chǎn)所有權將抵押在銀行，購房者將分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后，房產(chǎn)所有權歸己。13、他項權力抵押證:房屋在抵押期內不屬于原房地產(chǎn)權利人，而屬于其它權利人的一種非正式權利。14、契稅：是指當房地產(chǎn)所有權發(fā)生轉移時，就當事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價格的一定比例向產(chǎn)權承受人征收的一次性稅收。凡是國有土地使用權出讓，土地使用權轉讓包括出售、贈與、交換都需要交納契稅。契稅除了具有一般稅收的性質和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移合法性的作用。房地產(chǎn)稅費一手房稅費：契稅、印花稅住宅：140㎡以下：1.5%；140㎡以上：3%商業(yè)地產(chǎn)：統(tǒng)一為3%印花稅：萬分之三至五，簽合同時現(xiàn)金交納，以印花稅票而非發(fā)票作為銷售憑證。如需按揭，則簽訂按揭合同亦要收取印花稅。15、生地：待開發(fā)的國有土地。這類土地主要指離城鎮(zhèn)較遠、無市政基礎設施建設、未開發(fā)利用的土地。熟地：已完成市政基礎設施建設的土地。這類土地主要是指已完成七通一平的土地。三通一平：是指水通、電通、路通、場地平整。七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、電訊通、煤氣通、電通、熱力通、場地平整。16、住宅的結構形式：主要是以其承重結構所用的材料來劃分，一般可以分為磚混結構、磚木結構、鋼筋混凝土結構。磚混結構：是指建筑物中豎向承重結構的墻、柱等采用磚或砌塊砌筑，柱、梁、樓板、屋面板、桁架等采用鋼筋混凝土結構。通俗的講，磚混結構是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚墻承重的結構。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5、6層以下。鋼筋混凝土結構住宅：是指房屋的主要承重結構如柱、梁、板、樓梯、屋蓋用鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料填充。這種結構抗震性能好，整體性強，抗腐蝕耐火能力強，經(jīng)久耐用，并且房間的開間、進深相對較大，空間分割較自由。目前，多、高層住宅多采用這種結構。其缺點是工藝比較復雜，建筑造價較高。17、住宅的建筑面積：建筑面積亦稱建筑展開面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟指標。基地面積：紅線包圍的面積基底面積：建筑底層面積總和18、商品房銷售面積：商品房銷售面積是指購房者所購買的套內建筑面積與公攤面積之和。即：商品房銷售面積＝套內建筑面積+公攤面積注意：套內建筑面積不等于套內使用面積。預測建筑面積與實測建筑面積的概念20、容積率：又稱建筑面積毛密度，項目用地范圍內地上總建筑面積與項目總用地面積的比值。計算公式：容積率=地上總建筑面積÷總用地面積當建筑物層高超過5.2米，在計算容積率時該層建筑面積加倍計算(各個地區(qū)或城市有各自相關規(guī)定)。容積率越高，居民的舒適度越低，反之則舒適度越高。別墅區(qū)的容積率可以達到0.5以下，排屋區(qū)一般在1以下，多層小區(qū)通常在1.6以下，小高層一般在3左右，高層達到5以上。建筑密度：居住區(qū)用地內，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率。

21、綠地率居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠地應包括，公共綠地、宅旁綠地、公共服務設施所屬綠地和道路綠地，即道路紅線內的綠地，不應包括屋頂、露臺的人工綠地。我國綠地率的誤區(qū)：政府規(guī)劃部門一味追求高綠地率，實際應重視住宅區(qū)的停車需求，并在市中心商業(yè)物業(yè)規(guī)劃時首先尊重土地使用率。22、住宅的開間：在住宅設計中，住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。住宅開間一般為3.0－4.2米。23、住宅的進深：在建筑學上是指一間獨立的房屋或幢居住建筑從前墻皮到后墻皮之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅具有良好的自然采光和通風條件，住宅的進深在設計上有一定的要求，不宜過大。目前我國大量城鎮(zhèn)住宅房間的進深一般要限定在5-11米左右，不能任意擴大。在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設計的住宅進深過大，就使住房成狹長型，距離門窗較遠的室內自然光線不足。24、層高：住宅的層高是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度。25、凈高：住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關系可以用公式來表示：凈高=層高-樓板厚度，即層高和樓板厚度的差叫“凈高’。26、建筑結構小高層：據(jù)介紹，“小高層”并不是一種規(guī)范的學術叫法。我們目前常說的“小高層”是指由多個住宅單元組合而成，每單元均設有電梯，大多在7至12層之間的住宅建筑，是介于多層與高層之間的一種建筑模式。6層以下的則稱為“多層”；更高的稱為“高層”。塔樓：“塔樓”主要是指以共用樓梯、電梯為核心布置多套住房的高層住宅。通俗地說，塔樓以電梯、樓梯為布局核心，上到樓層之后，向四面走可以直接進入戶內。板樓：板樓由許多單元組成，每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。但從其外觀上看不一定都呈“一”字形，也可以是拐角、圍合等形狀。

板式小高層：板式小高層是由南方傳入北京的，在上海、廣州等地板樓已經(jīng)成主流，占到整個市場的80%至90%。專家認為，現(xiàn)在流行的板式小高層比起我們20世紀70年代建造的板樓，有了根本的變化。其一，設備、建材、智能化等都有了質的飛躍；其二，更加注重環(huán)境，前后庭院的綠化、園林小品的營造使居住質量有了飛躍；其三，開間增大，戶型更趨合理，廚房、衛(wèi)生間加窗，陽臺觀景的作用增強，設計理念更為先進。許多項目六層也配有電梯，更加充滿人文關懷。低多層建筑物：低層建筑物指高度小于等于10米的建筑物，一般指一層至三層建筑物。高層建筑物是指高度大于10米小于等于24米的建筑物，一般指四層至八層的建筑體。高層：高度大于24米的建筑，一般為八層以上。超高層：超過18層的建筑體。27、五證一照：土地使用權證：依法取得土地使用權的單位或個人，由當?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護。預售許可證：按提供預售商品房計算，投入開發(fā)建設資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期，向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，經(jīng)審核符合國家標準而頒發(fā)的證明稱之為商品房預售許可證。而且必須是已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。立項施工許可證：取得建筑工程規(guī)劃后，由建筑工程公司向質量監(jiān)理部門申請項目開工的證書。建設用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內建行建設需要申請用地的，必須持國家批準建設項目的有關文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設計條件，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。建設工程規(guī)劃許可證：在城市規(guī)劃區(qū)內新建、擴建和改建建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程設施，必須持有關批準文件向城市規(guī)劃行政主管部門提出申請，由城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市規(guī)劃提出的規(guī)劃設計要求，核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證。營業(yè)執(zhí)照：經(jīng)工商局審核后具有房地產(chǎn)開發(fā)資質的企業(yè)，給予相關的企業(yè)執(zhí)照。即申請企業(yè)法人登記，經(jīng)企業(yè)法人登記主管機關審核，準予登記注冊的，領取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》取得法人資格，其合法權益受國家法律保護。銷售進度：售：在客戶對業(yè)務員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進行保留（訂購）的訂金，則視作為“售”。足：在客戶對業(yè)務員所介紹的房源很感興趣時，客戶支付對該房屋進行定購的定金，是為“足”（若未經(jīng)過“售”的過程，則視作為“售足”）。簽：客戶對所定購的房屋與業(yè)務員或發(fā)展商簽訂合同，是為“簽”（若沒有經(jīng)過“足”的過程，則視作為“足簽”）。退：客戶對