2014年6月基于價值創(chuàng)造的財(cái)務(wù)管理實(shí)踐周鳳學(xué)目錄2財(cái)務(wù)管理作用產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)華夏幸福的財(cái)務(wù)管理實(shí)踐123財(cái)務(wù)管理作用——本章框架31財(cái)務(wù)管理作用決策支持過程控制成果反應(yīng)123財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)管理的邏輯起點(diǎn)41公司經(jīng)營目標(biāo)長期的市值最大化財(cái)務(wù)管理的起點(diǎn)長期的市值最大化什么樣的公司是好公司？財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)規(guī)劃51財(cái)務(wù)規(guī)劃公司戰(zhàn)略財(cái)務(wù)目標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債表利潤表現(xiàn)金流量表成熟片區(qū)發(fā)展片區(qū)起步片區(qū)住宅開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市發(fā)展新業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)利潤結(jié)構(gòu)銷售結(jié)構(gòu)經(jīng)營盤子投資盤子費(fèi)用結(jié)構(gòu)公司層面市值規(guī)劃資本結(jié)構(gòu)業(yè)務(wù)層面戰(zhàn)略規(guī)劃TOPK體系產(chǎn)品類型：片區(qū)維度：運(yùn)營動作未來三年戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理需：符合公司戰(zhàn)略滿足股東及資本市場要求并具有先進(jìn)性與業(yè)務(wù)發(fā)展匹配財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)規(guī)劃：投資盤子61投資盤子結(jié)構(gòu)規(guī)劃土地類支出（占比71%）園區(qū)建設(shè)（占比19%）投資盤子結(jié)構(gòu)拓展支出（占比8%）拍地支出（占比55%）土地整理（占比30%）公建支出（占比35%）產(chǎn)業(yè)支出（占比30%）基建支出（占比35%）其他支出（占比2%）并購支出（占比15%）說明：1、土地整理：包括土地指標(biāo)支出、土地征轉(zhuǎn)支出、新農(nóng)村拆遷補(bǔ)償支出、安置房建設(shè)支出；2、基建：園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)；3、公建：包括平臺公建、住宅公建、城市發(fā)展公建；4、產(chǎn)業(yè)支出：產(chǎn)業(yè)建設(shè)支出；5、其他支出：包括稅金、研發(fā)支出、管理支出、投服客服支出等。財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)規(guī)劃：投資盤子71單位：億元項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年結(jié)構(gòu)占比投資強(qiáng)度64%55%55%55%55%投資性支出320389552783100%拓展503144638%園區(qū)土地類支出20227639255671%域內(nèi)并購2541598315%拍地支出9015221630655%土地整理878311816730%園區(qū)建設(shè)支出617410514919%基建支出2426375235%公建支出2426375235%產(chǎn)業(yè)支出1322314530%園區(qū)其他支出8811162%低投資強(qiáng)度，減少土地整理、基建、公建支出；增加產(chǎn)業(yè)支出，以提高工業(yè)企業(yè)落地投資額，從而貢獻(xiàn)高利潤的產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入。財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)分析81經(jīng)營計(jì)劃財(cái)務(wù)預(yù)警分析經(jīng)營活動財(cái)務(wù)監(jiān)控分析經(jīng)營成果財(cái)務(wù)分析評價事前事中事后資產(chǎn)負(fù)債表分析利潤表分析現(xiàn)金流量表分析預(yù)警糾偏復(fù)查財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)分析1

資產(chǎn)負(fù)債表

利潤表

現(xiàn)金流量表

反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況反映企業(yè)經(jīng)營成果反映企業(yè)資金變動情況做大做強(qiáng)做久公司的一切經(jīng)濟(jì)活動財(cái)務(wù)報(bào)表9財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)分析1總資產(chǎn)：總負(fù)債：凈資產(chǎn)：其中：銷售房款

銀行借款其中：貨幣資金

存貨（土地、房源、在建工程）

固定資產(chǎn)總資產(chǎn)=總負(fù)債+凈資產(chǎn)

應(yīng)付款項(xiàng)（土地、工程款等）

股本

無形資產(chǎn)

對外投資資產(chǎn)負(fù)債表多大？錢從哪來？錢在哪？10財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)分析1一、營業(yè)總收入二、減：營業(yè)總成本其中：主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)稅金及附加銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資產(chǎn)減值損失加：公允價值變動收益投資收益三、營業(yè)利潤加：營業(yè)外收入減：營業(yè)外支出四、利潤總額減：所得稅費(fèi)用五、凈利潤收入費(fèi)用凈利潤賺不賺錢？成本多強(qiáng)？凈利潤=收入-成本-費(fèi)用-稅金稅金賺多少錢？利潤表11財(cái)務(wù)管理作用——1.1決策支持——財(cái)務(wù)分析1項(xiàng)目一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：經(jīng)營活動現(xiàn)金流入小計(jì)經(jīng)營活動現(xiàn)金流出小計(jì)經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：投資活動現(xiàn)金流入小計(jì)投資活動現(xiàn)金流出小計(jì)投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三、籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量：籌資活動現(xiàn)金流入小計(jì)籌資活動現(xiàn)金流出小計(jì)籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額四、匯率變動對現(xiàn)金的影響五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額現(xiàn)金流量表經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量多久？資金來源與去向？制度流程規(guī)定了花錢需要滿足以下要件12財(cái)務(wù)管理作用——1.2過程控制——幫您用好錢：預(yù)算管理（能用多少）131預(yù)算分類預(yù)算生效終審人年度預(yù)算董事長季度預(yù)算董事長預(yù)算追加董事長預(yù)算調(diào)劑集團(tuán)負(fù)責(zé)人公司全面預(yù)算每半年調(diào)整一次，全面預(yù)算編制可總結(jié)為八步，關(guān)鍵編制步驟總結(jié)為“一下一上、二下二上”預(yù)算八步法全面預(yù)算管理流程：公司預(yù)算管理終審權(quán)戰(zhàn)略目標(biāo)制定財(cái)務(wù)規(guī)劃年度預(yù)算目標(biāo)下達(dá)（一下）集團(tuán)預(yù)算編制與上報(bào)（一上）公司總部審核并下達(dá)專業(yè)審核意見（二下）集團(tuán)修改預(yù)算并上報(bào)（二上）預(yù)算定稿及目標(biāo)

分解預(yù)算動態(tài)跟蹤與

考核開始結(jié)束12345678財(cái)務(wù)管理作用——1.2過程控制——幫您用好錢：預(yù)算管理（能用多少）141產(chǎn)業(yè)新城地產(chǎn)集團(tuán)投資支出運(yùn)營類管理費(fèi)用營銷費(fèi)用預(yù)算調(diào)劑原則：1、組織維度：各集團(tuán)間支出不能調(diào)劑，各集團(tuán)應(yīng)保證年度支出、凈現(xiàn)金流，集團(tuán)內(nèi)部各大區(qū)間可調(diào)劑，產(chǎn)業(yè)新城需對委托產(chǎn)業(yè)發(fā)展、城市發(fā)展集團(tuán)建設(shè)的公建類支出進(jìn)行統(tǒng)籌；2、科目維度：產(chǎn)業(yè)新城的域內(nèi)并購、資源類（拍地、土地整理—征地、指標(biāo)、新農(nóng)村、安置房）、園區(qū)建設(shè)類支出不可調(diào)劑，住宅開發(fā)的運(yùn)營類、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用不可調(diào)劑，同類支出下明細(xì)科目及各大區(qū)間可調(diào)劑；3、季度/月度支出調(diào)劑：保障年度支出及凈現(xiàn)金流情況下，季度間支出可調(diào)劑，需集團(tuán)審批并報(bào)備總部；保障季度凈現(xiàn)金流情況下，月度間支出可調(diào)劑；科目間不可調(diào)劑同類支出下大區(qū)間可調(diào)劑域內(nèi)并購資源類園區(qū)建設(shè)全面預(yù)算調(diào)劑原則：物業(yè)集團(tuán)管理費(fèi)用營銷費(fèi)用業(yè)務(wù)費(fèi)不可調(diào)產(chǎn)業(yè)發(fā)展城市發(fā)展……科目間不可調(diào)劑同類支出下大區(qū)間可調(diào)劑科目間不可調(diào)劑同類支出下大區(qū)間可調(diào)劑公司年/季：不可調(diào)劑財(cái)務(wù)管理作用——1.2過程控制——幫您用好錢：預(yù)算管理（能用多少）151關(guān)注重點(diǎn)所有支出一定要有預(yù)算1若無預(yù)算需追加預(yù)算，走相應(yīng)審批流程2保障年度/季度支出及凈現(xiàn)金流情況下，季度/月度間支出可調(diào)劑3各集團(tuán)間預(yù)算不能調(diào)劑、支出科目大類間不能調(diào)劑，明細(xì)科目間、大區(qū)間可調(diào)劑，集團(tuán)負(fù)責(zé)人有調(diào)劑大區(qū)預(yù)算終審權(quán)4財(cái)務(wù)管理作用——1.2過程控制——幫您用好錢：規(guī)范管理（怎樣才能用）161制度流程規(guī)定了花錢需要滿足以下要件1.有預(yù)算2.有立項(xiàng)3.有合同4.有付款審批要件財(cái)務(wù)管理作用——1.2過程控制——幫您用好錢：規(guī)范管理（怎樣才能用）172如何順利地花錢？拓展拍地地產(chǎn)建安產(chǎn)業(yè)園公建、基建研發(fā)類管理費(fèi)用銷售費(fèi)用開辦費(fèi)資產(chǎn)購置費(fèi)預(yù)算立項(xiàng)合同付款要件√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√√拓展審批流程拍地審批流程若立項(xiàng)前發(fā)生需授權(quán)領(lǐng)導(dǎo)審批相關(guān)專項(xiàng)費(fèi)用流程支出財(cái)務(wù)管理作用——1.3成果反應(yīng)——幫您算好錢：公認(rèn)的財(cái)務(wù)成果181財(cái)務(wù)報(bào)表（準(zhǔn)則）利潤表確認(rèn)收入：房地產(chǎn)：交房結(jié)轉(zhuǎn)收入園區(qū)：與政府結(jié)算管理報(bào)表（內(nèi)規(guī)）利潤表確認(rèn)收入：房地產(chǎn)：回款園區(qū)：鎖定收入模擬VS符合會計(jì)準(zhǔn)則要求反映當(dāng)期價值創(chuàng)造財(cái)務(wù)管理作用——1.3成果反應(yīng)——幫您算好錢：公認(rèn)的財(cái)務(wù)成果191舉例：3月31日公司資產(chǎn)負(fù)債表

項(xiàng)目期末值期初值項(xiàng)目期末值期初值貨幣資金9699短期借款3734應(yīng)收賬款2217長期借款9473預(yù)付賬款2424應(yīng)付賬款5858存貨605541預(yù)收賬款399350其他1212其它116126流動資產(chǎn)合計(jì)759693負(fù)債合計(jì)704641投資性房地產(chǎn)22實(shí)收資本1313固定資產(chǎn)88資本公積00在建工程1513盈余公積44無形資產(chǎn)5

3未分配利潤5449其它2121少數(shù)股東權(quán)益3533非流動資產(chǎn)合計(jì)5147股東權(quán)益合計(jì)106100資產(chǎn)總計(jì)810741負(fù)債和股東權(quán)益總計(jì)810741按照通用會計(jì)準(zhǔn)則編制的資產(chǎn)負(fù)債表，用以反應(yīng)公司整體財(cái)務(wù)情況，資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。財(cái)務(wù)管理作用——1.3成果反應(yīng)——幫您算好錢：公認(rèn)的財(cái)務(wù)成果201項(xiàng)目2014年一季度財(cái)務(wù)規(guī)劃目標(biāo)實(shí)際完成完成率主營業(yè)務(wù)收入

39.632.883%減：主營業(yè)務(wù)成本

22.116.173%

主營業(yè)務(wù)稅金及附加

1.41.9134%銷售費(fèi)用

1.81.372%管理費(fèi)用

3.92.870%財(cái)務(wù)費(fèi)用

0.20.138%利潤總額

10.210.7105%減：所得稅

2.62.594%凈利潤--8.2108%每股收益--毛利率44%51%凈利率19%25%舉例：2014年一季度利潤表反映企業(yè)當(dāng)期經(jīng)營成果單位：億元項(xiàng)目一季度預(yù)算一季度實(shí)際完成率差額經(jīng)營性流入116.4278.3467%-38.08經(jīng)營性流出56.1034.9962%-21.11經(jīng)營性凈流量60.3243.3572%-16.97投資性流入0.000.00-0.00投資性流出83.0259.9572%-23.07投資性凈流量-83.02-59.9572%23.07融資性流入（提款）60.6061.35101%0.75融資性流出24.3324.76102%0.43融資性凈流量36.2736.59101%0.32現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額13.5719.99147%6.42現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增加額（不含融資）-22.69-16.60127%6.10財(cái)務(wù)管理作用——1.3成果反應(yīng)——幫您算好錢：公認(rèn)的財(cái)務(wù)成果211舉例：2014年3月31日現(xiàn)金流量表反映企業(yè)1季度末現(xiàn)金流量狀況單位：億元平衡現(xiàn)金流依據(jù)財(cái)務(wù)管理作用——1.3成果反應(yīng)——幫您算好錢：主體劃分221一季度利潤表-區(qū)域維度項(xiàng)目公司固安大廠廊坊香河懷來其他主營業(yè)務(wù)收入90.424.136.07.93.52.410.5減：主營業(yè)務(wù)成本58.914.221.55.42.21.77.9主營業(yè)務(wù)稅金及附加7.11.93.30.60.30.20.6銷售費(fèi)用1.80.50.30.20.00.00.3管理費(fèi)用4.20.70.60.40.10.11.5財(cái)務(wù)費(fèi)用5.61.41.10.50.10.01.9利潤總額12.75.49.10.90.70.4-1.7減：所得稅2.81.32.30.20.20.1-0.4凈利潤9.94.06.80.70.50.3-1.3毛利率35%41%40%32%35%30%24%凈利率11%17%19%8%15%12%--大廠、香河、固安盈利能力較高分析：1、累計(jì)模擬凈利潤9.9億，主要由大廠和固安構(gòu)成。注：本利潤表不包含城市發(fā)展集團(tuán)和物業(yè)集團(tuán)。舉例：2014年3月31日利潤表分析（區(qū)域主體維度）財(cái)務(wù)管理作用——1.3成果反應(yīng)——幫您算好錢：主體劃分231排名部門一季度完成情況全年完成率管理費(fèi)用率實(shí)際目標(biāo)完成率1地產(chǎn)集團(tuán)20,,62035,83158%23%4.0%2產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)14,59126,32255%20%5.7%3總部13,94632,33443%17%--4城市發(fā)展集團(tuán)2,8844,81960%20%--5產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)2,1843,27667%17%--

合計(jì)54,227102,58253%20%6.9%按累計(jì)實(shí)際大小排序單位：萬元注：一季度管理費(fèi)用率5.1%，為均攤1月支付獎金的影響；均攤前一季度管理費(fèi)用率為6.9%。

舉例：2014年1季度管理費(fèi)用分析（業(yè)務(wù)集團(tuán)主體維度）財(cái)務(wù)管理作用——1.3成果反應(yīng)——幫您算好錢：主體劃分241舉例：2014年3月31日現(xiàn)金流量分析（區(qū)域主體維度）注：1、資金占用回報(bào)率=累計(jì)凈現(xiàn)金流/累計(jì)流出2、香河：2009年1月與政府簽訂委托協(xié)議，當(dāng)年實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流4.4億元，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈現(xiàn)金流5.1億元。片區(qū)名稱已開發(fā)年限一級累計(jì)支出一二級累計(jì)支出凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正所用年限一級累計(jì)凈現(xiàn)金流一二級累計(jì)凈現(xiàn)金流固安11.8年1553536年-5043大廠6.9年641762年-567廊坊1.4年18125

-13-19香河5.2年10441年-53懷來5.5年1836負(fù)-8-4鎮(zhèn)江1.6年816負(fù)-3-7蘇家屯2.2年918負(fù)-4-8無錫1.8年1424負(fù)-5-12豐臺1.7年114負(fù)-1-14文登、天津等-3557--30-26合計(jì)-331863--12423區(qū)域累計(jì)凈現(xiàn)金流情況單位：億元打造產(chǎn)業(yè)新城標(biāo)桿，加大城市建設(shè)力度建議：以區(qū)域?yàn)樽钚I(yè)務(wù)管理單元。大廠資金占用回報(bào)率最高，達(dá)38%房源首次開盤，一級投入持續(xù)加大新拓展片區(qū)應(yīng)加快凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正，需要：1）統(tǒng)籌區(qū)域各項(xiàng)業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)新城統(tǒng)籌區(qū)域各項(xiàng)業(yè)務(wù)根據(jù)回款情況，調(diào)節(jié)投資規(guī)模和節(jié)奏2）加強(qiáng)一二級協(xié)同一級加快取地和辦證進(jìn)度二級加快推盤和銷售一季度確定全部自持方案問題根源分析管理建議

華夏幸福財(cái)務(wù)管理實(shí)踐25財(cái)務(wù)管理作用產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)華夏幸福的財(cái)務(wù)管理實(shí)踐1232華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——本章框架262財(cái)務(wù)中心組織架構(gòu)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐以效益為中心的投資策略以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的預(yù)算管理企業(yè)價值管理風(fēng)險控制體系12345未來財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨向6華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.1財(cái)務(wù)中心組織架構(gòu)272程濤周鳳學(xué)孫廣澤陳妍袁靜高昌陳妍王永峰楊硯峰閆蘭芳27華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.1財(cái)務(wù)中心總部組織架構(gòu)282財(cái)務(wù)中心投資管理部核算管理部戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理總監(jiān)預(yù)算管理部職責(zé)：構(gòu)建財(cái)務(wù)管理體系，設(shè)計(jì)、優(yōu)化財(cái)務(wù)組織架構(gòu)；財(cái)務(wù)內(nèi)部績效及考核；人員的培養(yǎng)及培訓(xùn)體系；統(tǒng)籌各項(xiàng)財(cái)務(wù)制度，并組織檢查監(jiān)督。職責(zé)：建立投資管控體系，制度、流程的制定與宣貫前置參與投資決策，提供決策支持；投后管理與跟蹤，揭示并干預(yù)降低風(fēng)險；國際化及投資干預(yù)等投資新領(lǐng)域研究，職責(zé)：預(yù)算管理相關(guān)制度、流程；建立財(cái)務(wù)規(guī)劃體系；預(yù)算編制與跟蹤、考核財(cái)務(wù)分析及標(biāo)桿研究引領(lǐng)性考核指標(biāo)研究與設(shè)計(jì)職責(zé)：財(cái)務(wù)核算及基礎(chǔ)管理制度；上市公司信息披露稅務(wù)風(fēng)險控制與籌劃資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)核算、融資配合、檢查監(jiān)督預(yù)算管理資金管理財(cái)務(wù)分析核算管理稅務(wù)管理資產(chǎn)管理拓展投資決策經(jīng)營投資決策投后管理28華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.1財(cái)務(wù)中心組織架構(gòu)：組織張力292做強(qiáng)總部、做強(qiáng)平臺（重點(diǎn)平臺財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人設(shè)總監(jiān)）人員編制匯總（單位維度）二級規(guī)劃人數(shù)在崗人數(shù)缺崗人數(shù)總部財(cái)務(wù)28235產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)財(cái)務(wù)705218地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)財(cái)務(wù)835627城市發(fā)展集團(tuán)財(cái)務(wù)1596產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)財(cái)務(wù)1899合計(jì)21414965人才策略百人戰(zhàn)略伙伴式財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人儲備組織張力應(yīng)對快速發(fā)展華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.1財(cái)務(wù)中心組織架構(gòu)：組織張力302序號職級編制人員比例（%）在崗缺崗1總監(jiān)及以上3918%2316

其中:干部2914%

24

52高級經(jīng)理5425%21333經(jīng)理4923%34154主管/專員7234%693合計(jì)214114%14767人員編制匯總（職級維度）華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.1財(cái)務(wù)中心組織架構(gòu)：團(tuán)隊(duì)建設(shè)312財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)建設(shè)完善的培訓(xùn)計(jì)劃寬闊的職業(yè)發(fā)展平臺領(lǐng)導(dǎo)力發(fā)展計(jì)劃“常青藤”管理培訓(xùn)生強(qiáng)大的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資模型322戰(zhàn)略定位產(chǎn)品模式盈利模式投資價值創(chuàng)造“三角形”模型投資活動華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資模型332案例：固安農(nóng)博園投資價值創(chuàng)造的實(shí)踐戰(zhàn)略定位a國內(nèi)現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)的標(biāo)桿園區(qū)發(fā)展以不斷擴(kuò)大的都市市場需求為導(dǎo)向以農(nóng)業(yè)集約化、設(shè)施化生產(chǎn)為主要手段以生態(tài)綠色農(nóng)業(yè)、高科技現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為標(biāo)志融農(nóng)業(yè)生產(chǎn)性、生活性和生態(tài)性于一體，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)良性互融互動的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)固安華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資模型342案例：固安農(nóng)博園投資價值創(chuàng)造的實(shí)踐產(chǎn)品定位b三大主題打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)主題1：綠意盎然。以農(nóng)為本。通過規(guī)?；N植，特色化布局，營造濃厚的農(nóng)業(yè)視覺效果，通過農(nóng)作體驗(yàn)、科普教育等，強(qiáng)化參觀者的農(nóng)業(yè)體驗(yàn)，使農(nóng)意現(xiàn)于外在，隱于內(nèi)涵，達(dá)于人心，全視野、多層次展現(xiàn)一農(nóng)到底的景象。邊角空地種植與林下種植華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資模型352案例：固安農(nóng)博園投資價值創(chuàng)造的實(shí)踐產(chǎn)品定位b三大主題打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)主題2：科技先行。以用促業(yè)。形成農(nóng)業(yè)科研、農(nóng)技推廣、農(nóng)民培訓(xùn)三位一體的科技爭先體系，打造科技成果應(yīng)用基地，突出園區(qū)的科技示范推廣作用。聯(lián)合育種育苗：從中國農(nóng)科院、天津科潤蔬菜研究所等引進(jìn)提純復(fù)壯的有機(jī)蔬菜種苗，進(jìn)行聯(lián)合育種育苗科研合作單位華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資模型362案例：固安農(nóng)博園投資價值創(chuàng)造的實(shí)踐產(chǎn)品定位b三大主題打造現(xiàn)代都市農(nóng)業(yè)示范區(qū)主題3：富民帶動。通過模式帶動、組織帶動、產(chǎn)融結(jié)合帶動、理念融合創(chuàng)新，帶動產(chǎn)業(yè)鏈延伸、促進(jìn)農(nóng)民收入多元化增長。抓兩頭帶中間，實(shí)現(xiàn)一二三產(chǎn)聯(lián)動發(fā)展華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資模型372案例：固安農(nóng)博園投資價值創(chuàng)造的實(shí)踐盈利模式c整體管控，分段外包，部分自營目前，園區(qū)大部分日常經(jīng)營事務(wù)目前已經(jīng)委托臺灣萬肯公司進(jìn)行管理，知子營項(xiàng)目公司全面把握進(jìn)度與營收。各功能區(qū)域主要合作資源包括：功能區(qū)域合作單位合作方式農(nóng)業(yè)科技示范區(qū)中國農(nóng)科院、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、天津科潤蔬菜研究所、鄭州果樹研究所、圣尼斯、先正達(dá)種子有限公司等聯(lián)合育種育苗合作基地、新種植技術(shù)示范農(nóng)業(yè)種植示范區(qū)中國農(nóng)科院、鄭州果樹研究所梨樹品種聯(lián)合研發(fā)，新品種種植推廣示范中國農(nóng)科院、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、天津科潤蔬菜研究所、圣尼斯、先正達(dá)種子有限公司等新品種聯(lián)合研發(fā)、新技術(shù)推廣示范農(nóng)業(yè)綜合服務(wù)區(qū)臺灣文創(chuàng)平臺發(fā)展基金會建立“固安農(nóng)博園文創(chuàng)基地”池上鄉(xiāng)農(nóng)會代理銷售“池上大米”等臺灣高端農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)業(yè)科技應(yīng)用示范展示帶中國農(nóng)科院、中國農(nóng)業(yè)大學(xué)、天津科潤蔬菜研究所、圣尼斯、先正達(dá)種子有限公司等華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資標(biāo)準(zhǔn)382產(chǎn)業(yè)新城及并購?fù)顿Y標(biāo)準(zhǔn)投資標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)地產(chǎn)銷售型廠房項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營型城市配套項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)住宅地產(chǎn)項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)abcd華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資標(biāo)準(zhǔn)392核心指標(biāo)（必達(dá)指標(biāo)）參考指標(biāo)（關(guān)注類

指標(biāo)）a.產(chǎn)業(yè)新城與并購?fù)顿Y標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)名稱目標(biāo)值符合≥50%≥12%≥20%≤30%≥60%指標(biāo)名稱戰(zhàn)略匹配度投資回收期

凈利潤率（整體/啟動區(qū)）開發(fā)用地出地率一級投資杠桿系數(shù)（前三年）資金峰值一級回款覆蓋率開發(fā)用地畝均投資強(qiáng)度系數(shù)公建投資強(qiáng)度系數(shù)

二級內(nèi)部收益率二級凈利潤率二級樓面地價占售價比目標(biāo)值符合整體：≤3年

一級：≤5年≥15%≥35%≥3≤15億≥100%≤90%≤8%（全周期）≤2%（前三年）≥50%≥15%≤25%產(chǎn)業(yè)新城投資項(xiàng)目并購及市場化取地投資項(xiàng)目息稅前利潤率二級樓面地價占售價比每畝凈利/每畝地價戰(zhàn)略匹配度內(nèi)部收益率凈利潤率華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資標(biāo)準(zhǔn)402b.工業(yè)地產(chǎn)銷售型廠房項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)體系指標(biāo)說明管控標(biāo)準(zhǔn)固安、大廠成熟片區(qū)其他片區(qū)核心指標(biāo)

銷售回款項(xiàng)目全周期的銷售回款總額項(xiàng)目單獨(dú)測算項(xiàng)目單獨(dú)測算項(xiàng)目EBIT率≥15%≥3%畝均落地投建設(shè)落地投+招商落地投≥350萬元/畝≥260萬元/畝其中：建設(shè)落地投建設(shè)七項(xiàng)直接成本/占地面積≥200萬元/畝≥150萬元/畝招商落地投入園企業(yè)簽約落地投/占地面積≥150萬元/畝≥110萬元/畝管理指標(biāo)

綜合收益率≥25%≥10%內(nèi)部收益率（IRR）使凈現(xiàn)值為零的貼現(xiàn)率≥25%——備注：1.稅收分成應(yīng)合理預(yù)估，并制定相應(yīng)措施跟蹤，以保障分成實(shí)現(xiàn)。2.土地補(bǔ)貼可采取參考市場同類產(chǎn)品樓面地價與售價的比例進(jìn)行土地定價的方式。華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資標(biāo)準(zhǔn)412c.經(jīng)營型城市配套項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)指標(biāo)名稱指標(biāo)說明星級酒店幸福醫(yī)院農(nóng)業(yè)開發(fā)幸福學(xué)校商業(yè)類經(jīng)營期EBITDA率（回款口徑）經(jīng)營期內(nèi)，扣除利息、所得稅、折舊、攤銷之前的累計(jì)凈現(xiàn)金流/累計(jì)經(jīng)營回款*100%≥10%≥15%≥20%≥15%≥65%投資回收期（若為BO模式則有該指標(biāo)）自第一筆資金支出起，累計(jì)凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正的時間（含土地資金）≤20年≤15年≤10年≤15年一線城市：<=12年；其他城市：<=15年經(jīng)營期當(dāng)年凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時間經(jīng)營期當(dāng)年凈現(xiàn)金流考慮經(jīng)營期內(nèi)發(fā)生的所有現(xiàn)金流（含籌開費(fèi)用及設(shè)備支出，不考慮折舊）≤3年≤3年≤3年≤3年≤3年華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資標(biāo)準(zhǔn)422d.住宅地產(chǎn)項(xiàng)目投資標(biāo)準(zhǔn)

固安片區(qū)大廠片區(qū)廊坊市片區(qū)香河片區(qū)懷來片區(qū)指標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）80%120%80%120%80%120%80%120%60%80%息稅前利潤率≥35%≥25%≥35%≥25%≥30%≥25%≥30%≥25%≥30%≥23%投資回收期≤12個月≤10個月≤12個月≤10個月≤12個月≤10個月≤15個月≤12個月≤15個月≤12個月營銷費(fèi)用率≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.5%≤2.5%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%

蘇家屯片區(qū)牛駝片區(qū)廊坊開發(fā)區(qū)廊坊空港豐臺片區(qū)指標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）30%50%60%80%30%50%80%120%45%45%息稅前利潤率≥18%≥15%≥28%≥25%≥30%≥20%≥35%≥25%≥25%≥25%投資回收期≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月營銷費(fèi)用率≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.5%≤2.5%≤2.5%≤2.5%≤3.5%≤3.5%

無錫片區(qū)鎮(zhèn)江片區(qū)武清片區(qū)于洪片區(qū)文登片區(qū)指標(biāo)標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目標(biāo)桿項(xiàng)目拳頭項(xiàng)目內(nèi)部收益率（IRR）25%30%25%30%60%85%30%50%30%50%息稅前利潤率≥18%≥15%≥18%≥15%≥25%≥18%≥18%≥15%≥18%≥15%投資回收期≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月≤18個月≤15個月營銷費(fèi)用率≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%≤2.4%華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程432產(chǎn)業(yè)新城拓展及收并購?fù)顿Y決策流程大區(qū)/戰(zhàn)略發(fā)展中心編制《項(xiàng)目

建議書》項(xiàng)目篩選投資可行性

論證投資決策實(shí)施復(fù)盤與

評估戰(zhàn)略發(fā)展中心篩選戰(zhàn)略發(fā)展中心業(yè)務(wù)審核投資管理部風(fēng)險審核經(jīng)營決策

委員會審批投資管理部復(fù)盤投資評估華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程4421申請主體新區(qū)域拓展：拓展中心域內(nèi)拓展：產(chǎn)業(yè)新城大區(qū)2前置條件完成可行性論證、盡職調(diào)查、協(xié)議談判及交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)完成決策匯報(bào)文件3提交文件投資決策申請表新區(qū)域拓展：拓展中心、產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)、地產(chǎn)集團(tuán)需達(dá)成一致意見域內(nèi)拓展：產(chǎn)業(yè)新城大區(qū)、地產(chǎn)大區(qū)需達(dá)成一致意見投資決策匯報(bào)文件可行性研究報(bào)告投資測算文件盡職調(diào)查報(bào)告（如有）協(xié)議或核心條款（含交易結(jié)構(gòu)）1.投資決策流程——決策申請華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程4521預(yù)審會組織會議主持：主管投資副總裁會議組織：總部投資管理部預(yù)審工作組：總部財(cái)務(wù)中心、相關(guān)法務(wù)人員、產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)和地產(chǎn)集團(tuán)相關(guān)部門匯報(bào)人：新區(qū)域拓展：總部拓展中心域內(nèi)拓展：產(chǎn)業(yè)新城大區(qū)2前置條件完成決策申請所需文件3輸出成果投資預(yù)審報(bào)告（投資管理部根據(jù)專業(yè)審核意見編制）2.投資決策流程——投資預(yù)審華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程462會議主持：投資決策委員會主任委員會議組織：總部投資管理部會議流程：第一階段：項(xiàng)目匯報(bào)匯報(bào)人：總部投資管理部參會人員：投資決策委員會成員、財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)人第二階段：項(xiàng)目溝通（如有必要）參會人員：投資決策委員會成員總部：財(cái)務(wù)中心負(fù)責(zé)人、投資管理部、相關(guān)法務(wù)人員業(yè)務(wù)集團(tuán)：負(fù)責(zé)人、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、相關(guān)業(yè)務(wù)人員（1人）項(xiàng)目申請單位：拓展中心或大區(qū)第三階段：項(xiàng)目決策參會人員：同第一階段3.投資決策流程——投資決策華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程472結(jié)果指標(biāo)過程指標(biāo)

回款EBIT額（息稅前利潤）

成長系列內(nèi)部收益率（IRR）EBIT率（息稅前利潤率）

每個項(xiàng)目單獨(dú)測算每個項(xiàng)目單獨(dú)測算地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目：必達(dá)指標(biāo)是項(xiàng)目回款、EBIT額和IRR≥120%≥100%≥80%≥100%≥27%≥30%≥35%≥30%例如：鎮(zhèn)江、無錫住宅項(xiàng)目由于未達(dá)標(biāo)，立項(xiàng)審批時間較長項(xiàng)目鎮(zhèn)江孔雀城英國宮無錫孔雀城1期EBIT率5.2%17.2%銷售凈利潤率0.9%10.0%無法達(dá)標(biāo)項(xiàng)目：須單獨(dú)報(bào)總裁確認(rèn)主要由于土地成本較高注：上述財(cái)務(wù)指標(biāo)為固安片區(qū)指標(biāo)示例、養(yǎng)生系列為牛駝片區(qū)示例，目標(biāo)值待確認(rèn)成就系列成功系列養(yǎng)生系列華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程482產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目：必達(dá)指標(biāo)是項(xiàng)目回款、EBIT率、每畝落地投和IRR固安、大廠片區(qū)其他片區(qū)每個項(xiàng)目單獨(dú)測算建設(shè)≥200萬元/畝企業(yè)≥150萬元/畝建設(shè)≥150萬元/畝企業(yè)≥110萬元/畝25%22%≥22%≥15%項(xiàng)目9月22日上報(bào)版銷售回款21,417萬元凈利潤-5,255萬元EBIT率-13.9%結(jié)果指標(biāo)過程指標(biāo)

回款每畝落地投內(nèi)部收益率（IRR）EBIT率（息稅前利潤率）

例如：無錫智慧終端制造園項(xiàng)目，未審批通過項(xiàng)目可售面積4.28萬m2

，銷售均價5003元/m2未審批通過，原因分析：1.工業(yè)廠房土地成本高，溢價空間有限2.競爭園區(qū)優(yōu)惠幅度大，分流客戶華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程492項(xiàng)目產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目：經(jīng)營型商業(yè)酒店醫(yī)院/學(xué)校農(nóng)業(yè)園≤項(xiàng)目目標(biāo)成本≤3年≥65%≥10%≥15%≥20%一線城市：≤12年其他城市：≤15年≤20年≤15年≤10年關(guān)注指標(biāo)：累計(jì)公建不超貨值8%建設(shè)期經(jīng)營期全周期總投資當(dāng)年凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正時間EBITDA率投資回收期華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程502項(xiàng)目審批關(guān)注重點(diǎn)1.地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必達(dá)指標(biāo)是項(xiàng)目回款、EBIT額和

IRR2.產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目必達(dá)指標(biāo)是項(xiàng)目回款、EBIT率、每畝落地投和IRR3.產(chǎn)業(yè)新城累計(jì)公建不超貨值8%。三年轉(zhuǎn)正。此外，自持有項(xiàng)目需關(guān)注經(jīng)營期凈現(xiàn)金流自平衡4.項(xiàng)目現(xiàn)金流滿足年度預(yù)算要求，即回款以TO表回款為下限，支出以TO表支出為上限華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程2獲取模式：軍轉(zhuǎn)民協(xié)議出讓用地性質(zhì)：居住+商業(yè)；建設(shè)用地：29.93萬m2轉(zhuǎn)讓價：82.3億元啟動資金：約42.5億元未通過原因：用地性質(zhì)轉(zhuǎn)變手續(xù)多，結(jié)果存在很大的不確定性案例：大興區(qū)國防大學(xué)合作項(xiàng)目51華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.2以效益為中心的投資決策：投資決策流程2拓展項(xiàng)目關(guān)注重點(diǎn)：四個維度11）符合戰(zhàn)略；2）經(jīng)濟(jì)可行；3）有資金可以支持；4）有團(tuán)隊(duì)經(jīng)濟(jì)可行21）產(chǎn)業(yè)新城投資項(xiàng)目：整體投資回收期：≤3年，凈利率大于15%，開發(fā)用地出地率不低于35%2）并購及市場化取地投資項(xiàng)目：凈利率大于12%，內(nèi)部收益率不低于50%52華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.3以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的預(yù)算管理：預(yù)算體系2全面預(yù)算管理體系產(chǎn)業(yè)新城預(yù)算管理體系地產(chǎn)集團(tuán)預(yù)算管理體系產(chǎn)業(yè)發(fā)展預(yù)算管理體系城市發(fā)展預(yù)算管理體系物業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理體系各大區(qū)預(yù)算管理體系各大區(qū)預(yù)算管理體系單位主體預(yù)算管理體系各片區(qū)預(yù)算管理體系各片區(qū)預(yù)算管理體系項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流量預(yù)算項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流量預(yù)算單位主體預(yù)算管理體系單位主體預(yù)算管理體系集團(tuán)大區(qū)/單元片區(qū)項(xiàng)目總部53華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.3以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的預(yù)算管理：預(yù)算體系2經(jīng)營盤子結(jié)構(gòu)規(guī)劃現(xiàn)金流入（占比145%）經(jīng)營盤子結(jié)構(gòu)凈現(xiàn)金流（占比12%）經(jīng)營性回款融資強(qiáng)度融資支出投資強(qiáng)度經(jīng)營支出回款占比100%45%55%45%33%現(xiàn)金流出（占比133%）地產(chǎn)集團(tuán)建設(shè)25%未來融資強(qiáng)度為45%，投資強(qiáng)度為55%。54華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.3以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的預(yù)算管理

——項(xiàng)目全周期現(xiàn)金流量預(yù)算2案例2：華夏幸福知子營項(xiàng)目全周期項(xiàng)目現(xiàn)金流量預(yù)算年份合計(jì)2013201420152016201720182019202020212022營運(yùn)現(xiàn)金流入65,6310416968361,0031,3041,6952,2032,8643,120營運(yùn)現(xiàn)金流出66,85803,6003,1882,6082,3812,4362,4982,5672,6452,702經(jīng)營現(xiàn)金流(1,227)(0)(3,560)(2,492)(1,772)(1,378)(1,133)(804)(364)220417累計(jì)現(xiàn)金流(1,227)(0)(3,560)(6,051)(7,823)(9,201)(10,334)(11,137)(11,501)(11,282)(10,864)年份營運(yùn)現(xiàn)金流入營運(yùn)現(xiàn)金流出經(jīng)營現(xiàn)金流累計(jì)現(xiàn)金流20232024202520262027202820292030203120323,3993,7054,0394,4054,8065,2455,7266,2536,8307,4622,7623,0073,2793,5773,9054,2654,6615,0975,5766,1046376977608299029801,0651,1561,2541,358(10,227)(9,530)(8,769)(7,941)(7,039)(6,059)(4,995)(3,839)(2,585)(1,227)2021年即經(jīng)營期第9年，實(shí)現(xiàn)當(dāng)年經(jīng)營期凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正經(jīng)營期凈現(xiàn)金流轉(zhuǎn)正之前，平均每年虧損1437.6萬元累計(jì)現(xiàn)金流峰值出現(xiàn)在2020年，數(shù)值為11501萬元55華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形562推動市值

增長業(yè)績增長>50%利潤增長>40%經(jīng)營性凈現(xiàn)金流0~-5%（占回款）凈利潤率>15%ROE>40%資產(chǎn)負(fù)債率/凈負(fù)債率<85%/90%應(yīng)收賬款額<凈利潤額貨幣資金占資產(chǎn)比12%盈利成長風(fēng)險資本市場三角形模型華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形572如何提升公司價值？——提升凈利潤、EBIT/EVA利潤分享包=實(shí)際完成EBIT/EVA*系數(shù)*KPI成績獎EBIT:EVA:地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)新城如何提升？EBIT=凈利潤+利息+企業(yè)所得稅EVA=EBIT–資金占用成本華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形582如何提升公司EBIT？EBIT售價費(fèi)用單方成本落地投資額華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形592EBIT表（示例）項(xiàng)目金額主營業(yè)務(wù)收入47.57面積（萬㎡）73.18均價（萬元/㎡）0.65主營業(yè)務(wù)成本31.47單方成本（萬元/㎡）0.43主營業(yè)務(wù)稅金及附加3.69主營業(yè)務(wù)利潤12.23銷售費(fèi)用1.35管理費(fèi)用1.05息稅前利潤（EBIT）10.00息稅前利潤率（EBIT率）21%單位：億元在以上EBIT表基礎(chǔ)上，以下對售價、單方成本、落地投資額進(jìn)行敏感性分析。案例：EBIT敏感性分析華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形602如何提升EBIT？——提售價售價與EBIT敏感性提升5%EBIT10億元提升10%提升15%售價6500元/㎡1變化值預(yù)計(jì)值變化值預(yù)計(jì)值變化值預(yù)計(jì)值682512.3814.7617.14715074753256509755%10%15%2.384.767.1471%48%24%華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形612如何提升EBIT？——降成本成本與EBIT敏感性節(jié)約5%EBIT10億元節(jié)約10%節(jié)約15%單方成本4300元/㎡2變化值預(yù)計(jì)值變化值預(yù)計(jì)值變化值預(yù)計(jì)值408511.5713.1514.7238703655215430645-5%-10%-15%1.573.154.7247%32%16%華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形622如何提升EBIT？——增落地投資額落地投資額與EBIT敏感性提升1億EBIT4.5億元提升2億提升3億落地投資額10億元3變化值預(yù)計(jì)值變化值預(yù)計(jì)值變化值預(yù)計(jì)值114.955.45.8512131億2億3億0.450.91.3530%20%10%10%20%30%華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形632EBIT與EVA的區(qū)別華夏EVA=EBIT資金占用成本–EBIT=凈利潤利息和所得稅+資金占用成本快收慢支，降低資金占用華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形642提高地產(chǎn)EVA、IRR的方法：123多收少支快收慢支條件允許下提高扛桿

“慢支”的節(jié)奏：項(xiàng)目預(yù)售證取得前快，之后慢項(xiàng)目封頂前快，之后慢保交房時快，之后慢提高杠桿的目的：1.縮短開發(fā)周期2.降低資金占用成本華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形652如何提升回款？回款來源：政府財(cái)稅介紹稅種中央省市縣增值稅75%10%5%10%營業(yè)稅

10%15%75%企業(yè)所得稅60%20%10%10%個人所得稅60%10%10%20%土地使用稅

100%房產(chǎn)稅

100%印花稅

100%財(cái)政稅收構(gòu)成與留存比例我公司財(cái)政稅收來源收支我公司政府結(jié)算收入來源基本建設(shè)支出；教育事業(yè)費(fèi)醫(yī)療衛(wèi)生公務(wù)費(fèi)其他等支出財(cái)政稅收；土地收入；非稅收收入華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.4企業(yè)價值管理：資本市場三角形662土地出讓金返還比例降低，使區(qū)域投資與回款不匹配，形成大量應(yīng)收賬款，應(yīng)協(xié)調(diào)提高土地出讓金返還比例區(qū)域原比例已/將執(zhí)行比例下調(diào)固安68%58%-10%大廠≈94%60%安置96%-34%懷來≈97%工業(yè)98%開發(fā)95%-2%灤平地方留成100%84%-16%廊坊開發(fā)70.4%安置88%開發(fā)64%安置80%-6%-8%蘇家屯90%起63%-27%無錫78%78%提高回款方法：土地出讓金返還比例現(xiàn)狀加強(qiáng)對政府各類專項(xiàng)基金的政策研究與溝通，使專項(xiàng)基金成為區(qū)域相關(guān)支出的回款來源。例如：污水處理廠、垃圾處理站華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：財(cái)經(jīng)紀(jì)律（可為&可不為）672財(cái)務(wù)管理“八項(xiàng)”禁令1、嚴(yán)禁私設(shè)小金庫，帳外管理現(xiàn)金及等價物；2、嚴(yán)禁收取賄賂、侵占或挪用公司資產(chǎn)謀利；3、嚴(yán)禁超目標(biāo)成本簽訂合同；4、嚴(yán)禁脅迫或唆使財(cái)務(wù)人員違規(guī)付款（超合同付款、超立項(xiàng)付款、超預(yù)算付款等）5、嚴(yán)禁違規(guī)建設(shè)未立項(xiàng)、未簽約項(xiàng)目；6、嚴(yán)禁弄虛作假、粉飾報(bào)表或?yàn)椤斑_(dá)成”業(yè)務(wù)指標(biāo)而損害公司利益的行為；7、嚴(yán)禁泄露公司機(jī)密、利用內(nèi)幕信息謀利；8、嚴(yán)禁使用虛假發(fā)票、違規(guī)改變票據(jù)使用性質(zhì)、虛報(bào)冒領(lǐng)；考核與懲罰：對違反公司財(cái)經(jīng)紀(jì)律的行為，相關(guān)責(zé)任人考核C，同時可采取以下懲罰措施：

個人處分：如書面警告，通報(bào)批評，停職反省，降職，解除勞動合同；

績效處罰：組織績效(季度/年度)成績扣分；

經(jīng)濟(jì)賠償：個人經(jīng)濟(jì)賠償，團(tuán)隊(duì)經(jīng)濟(jì)賠償；

追究刑事責(zé)任：移送司法機(jī)關(guān)并以追究刑事責(zé)任。華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：財(cái)經(jīng)紀(jì)律（可為&可不為）682財(cái)務(wù)人員“六項(xiàng)”鼓勵1、鼓勵財(cái)務(wù)人員放開思想，打破邊界，積極發(fā)現(xiàn)問題并提出解決方案；2、鼓勵各級財(cái)務(wù)人員做好決策支持、經(jīng)營支持及服務(wù)；3、鼓勵發(fā)現(xiàn)人才、推薦人才；4、鼓勵財(cái)務(wù)人員做好財(cái)務(wù)監(jiān)督，勇于與損害公司利益的行為做斗爭；5、鼓勵財(cái)務(wù)人員積極學(xué)習(xí)、主動學(xué)習(xí)，并學(xué)以致用；6、鼓勵打造高效、民主、具有一流執(zhí)行力的財(cái)務(wù)團(tuán)隊(duì)；華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)692華夏幸福財(cái)務(wù)基礎(chǔ)制度體系財(cái)務(wù)基礎(chǔ)制度體系管理規(guī)定管理辦法操作細(xì)則崗位職責(zé)制度操作指引華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)702核算管理部基礎(chǔ)制度體系核算管理部財(cái)務(wù)制度體系管理辦法日常費(fèi)用報(bào)銷管理辦法員工預(yù)借款管理辦法合同臺賬管理辦法應(yīng)收款項(xiàng)管理辦法會計(jì)關(guān)賬與財(cái)務(wù)報(bào)告管理辦法會計(jì)檔案財(cái)務(wù)證照管理規(guī)定發(fā)票與收據(jù)管理辦法財(cái)務(wù)印鑒管理辦法管理規(guī)定集團(tuán)各下屬單位與物業(yè)往來業(yè)務(wù)結(jié)算管理規(guī)定稅收籌劃管理規(guī)定稅金計(jì)提、申報(bào)、繳納及匯算清繳管理規(guī)定涉稅問題匯報(bào)管理規(guī)定資產(chǎn)管理規(guī)定操作指引會計(jì)核算操作指引會計(jì)科目使用指引崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)712預(yù)算管理部基礎(chǔ)制度體系預(yù)算管理部財(cái)務(wù)制度體系管理辦法管理費(fèi)用預(yù)算管理辦法營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法管理規(guī)定預(yù)算管理規(guī)定預(yù)算追加與調(diào)劑規(guī)定公司經(jīng)營分析管理規(guī)定崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)722資金管理部基礎(chǔ)制度體系資金部財(cái)務(wù)制度體系管理辦法還本付息管理辦法貨幣資金管理辦法管理規(guī)定理財(cái)產(chǎn)品管理規(guī)定賬戶管理規(guī)定資金調(diào)撥流程規(guī)定崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)732產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)基礎(chǔ)制度體系產(chǎn)業(yè)新城集團(tuán)財(cái)務(wù)制度體系管理辦法企業(yè)入退園財(cái)務(wù)管理辦法園區(qū)收入結(jié)算管理辦法政府專項(xiàng)資金管理辦法拆遷、征地支付管理辦法并購管理辦法預(yù)算管理辦法管理費(fèi)用預(yù)算管理辦法營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法操作指引財(cái)務(wù)部門立項(xiàng)審核操作指引操作細(xì)則會計(jì)核算操作細(xì)則崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)742產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)基礎(chǔ)制度體系產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)財(cái)務(wù)制度體系管理辦法管理費(fèi)用預(yù)算管理辦法銷售財(cái)務(wù)管理辦法營銷費(fèi)用預(yù)算管理辦法預(yù)算管理辦法操作細(xì)則會計(jì)核算操作細(xì)則崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)752城市發(fā)展集團(tuán)基礎(chǔ)制度體系城市發(fā)展集團(tuán)財(cái)務(wù)制度體系管理辦法會所財(cái)務(wù)管理辦法農(nóng)莊財(cái)務(wù)管理辦法學(xué)校財(cái)務(wù)管理辦法管理制度財(cái)務(wù)部門立項(xiàng)審核操作指引操作細(xì)則會計(jì)核算操作細(xì)則崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)762地產(chǎn)集團(tuán)基礎(chǔ)制度體系地產(chǎn)集團(tuán)財(cái)務(wù)制度體系管理辦法預(yù)算管理辦法銷售分期付款管理辦法以房抵款管理辦法業(yè)主賠償管理辦法操作指引預(yù)算追加與調(diào)劑指引操作細(xì)則會計(jì)核算操作細(xì)則崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)管理規(guī)定營銷費(fèi)用預(yù)算管理規(guī)定管理費(fèi)用預(yù)算管理規(guī)定應(yīng)收房款財(cái)務(wù)管理規(guī)定管理制度收入成本結(jié)轉(zhuǎn)制度華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：基礎(chǔ)制度建設(shè)772物業(yè)集團(tuán)基礎(chǔ)制度體系物業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)制度體系管理辦法收費(fèi)管理辦法押金類退款記賬管理辦法代收代繳管理辦法庫房管理辦法物業(yè)服務(wù)費(fèi)催繳管理辦法全面預(yù)算管理辦法財(cái)務(wù)監(jiān)督管理辦法周轉(zhuǎn)金管理辦法項(xiàng)目銀行卡管理辦法管理規(guī)定集團(tuán)各下屬單位與物業(yè)往來業(yè)務(wù)結(jié)算管理規(guī)定操作細(xì)則會計(jì)核算操作細(xì)則崗位職責(zé)財(cái)務(wù)組織部門與崗位職責(zé)華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：制度建設(shè)——付款審批782滿足有預(yù)算、有立項(xiàng)、有合同、有付款要件的相關(guān)流程走相應(yīng)的審批流程進(jìn)行支付如何順利花錢？正常業(yè)務(wù)特殊事項(xiàng)12華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：制度建設(shè)——付款審批792付款審批要點(diǎn)成果質(zhì)量確認(rèn)：

工程形象進(jìn)度與質(zhì)量是否符合要求

服務(wù)成果質(zhì)量是否達(dá)到合同約定或我們的期望付款需有預(yù)算：考慮預(yù)算的充足性，如果質(zhì)量不符合要求可調(diào)整付款進(jìn)度或扣款洽商變更及時確認(rèn)：洽商變更應(yīng)區(qū)分責(zé)任并在規(guī)定時間內(nèi)完成審批及確認(rèn)，完成確認(rèn)后方可作為付款依據(jù)（如：形象進(jìn)度確認(rèn)單、產(chǎn)值核準(zhǔn)表等）付款要件齊全華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.5風(fēng)險管控體系：制度建設(shè)——付款審批802非標(biāo)準(zhǔn)流程事項(xiàng)：

凡與公司已公布的標(biāo)準(zhǔn)流程不符的特殊事項(xiàng)，如無立項(xiàng)要先開工，未簽合同先執(zhí)行的，應(yīng)報(bào)總裁批準(zhǔn)。指導(dǎo)價和特殊營銷方式：報(bào)總部審批；項(xiàng)目價格、成本調(diào)整影響成功標(biāo)尺實(shí)現(xiàn)：報(bào)總裁審批業(yè)主賠償：

單獨(dú)性賠償：10萬元以下的由大區(qū)審批；10萬元（含）以上的總部審批；

群體性賠償：無論金額大小賠償方案報(bào)總裁審批，執(zhí)行時大區(qū)審批。罰款、捐贈：無論金額大小均需總部審批特殊事項(xiàng)管控華夏財(cái)務(wù)管理實(shí)踐——2.6未來財(cái)務(wù)管理發(fā)展趨向812投資管控體系有效運(yùn)行基于價值創(chuàng)造的戰(zhàn)略財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型初步完成形成適應(yīng)千億的財(cái)務(wù)管理體系初步2014.062014.122015.06發(fā)現(xiàn)價值、創(chuàng)造價值，實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略財(cái)務(wù)轉(zhuǎn)型制定完整的投資決策體系提報(bào)投委會投資偏差率10%,投資復(fù)盤率100%；完善公司及各集團(tuán)的財(cái)務(wù)規(guī)劃完成各集團(tuán)預(yù)算管理方法體系經(jīng)營決策支持體系梳理財(cái)務(wù)規(guī)劃偏差率5%預(yù)算偏差率5%專業(yè)集團(tuán)預(yù)算管理實(shí)施戰(zhàn)略伙伴式財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人按1：1.2配置公司及集團(tuán)各類財(cái)務(wù)制度培訓(xùn)與實(shí)施制度齊備率90%檢查覆蓋率100%制度執(zhí)行合格率90%人員培養(yǎng)方案落地投資管控制度、流程培訓(xùn)與實(shí)施財(cái)務(wù)內(nèi)部授權(quán)梳理公司及集團(tuán)各類財(cái)務(wù)制度規(guī)定完成培訓(xùn)、檢查一次各類財(cái)務(wù)人員培養(yǎng)方案落實(shí)未來三年財(cái)務(wù)規(guī)劃財(cái)務(wù)規(guī)劃偏差率5%預(yù)算偏差率5%專業(yè)集團(tuán)運(yùn)營效率達(dá)到標(biāo)桿公司水平未來財(cái)務(wù)組織構(gòu)架研究形成初步方案制度齊備率90%、檢查覆蓋率95%制度執(zhí)行合格率95%產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)82財(cái)務(wù)管理作用產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)華夏幸福的財(cái)務(wù)管理實(shí)踐1233產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)——本章框架3產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式業(yè)務(wù)行為與財(cái)務(wù)結(jié)果1283產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)——3.1集團(tuán)戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式31當(dāng)年實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)GDPX億元，稅收X億元總計(jì)打造5大類20種產(chǎn)品，60個產(chǎn)業(yè)園當(dāng)年實(shí)現(xiàn)落地投資額XX億元戰(zhàn)略目標(biāo)2以四港一基地為載體，為所開發(fā)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)促進(jìn)提供整體解決方案，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)收入和工業(yè)地產(chǎn)收入—產(chǎn)品組合—構(gòu)建符合各片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的五大產(chǎn)品門類組合聚焦20種產(chǎn)品打造60個產(chǎn)業(yè)園—產(chǎn)品策略—定型2類2種（肽谷生物醫(yī)藥孵化港、航天科技集團(tuán)航天科技產(chǎn)業(yè)基地）新增5類18種謀劃5類20種—打造五大產(chǎn)品標(biāo)桿—固安衛(wèi)星導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)港嘉善電商增值服務(wù)科技港懷來總部經(jīng)濟(jì)商務(wù)港固安肽谷生物醫(yī)藥孵化港固安航天科技產(chǎn)業(yè)基地—形成端對端操盤能力—產(chǎn)業(yè)定位標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營模式標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)和配套標(biāo)準(zhǔn)化—重點(diǎn)熟練應(yīng)用三種產(chǎn)業(yè)升級方法—龍頭整合法產(chǎn)業(yè)集群法資本干預(yù)法—增加種類和數(shù)量—發(fā)現(xiàn)新的產(chǎn)業(yè)機(jī)會，增加產(chǎn)業(yè)集群種類，增加產(chǎn)品數(shù)量—提高產(chǎn)業(yè)質(zhì)量-不斷提高引入產(chǎn)業(yè)品質(zhì)不斷提升投資強(qiáng)度—加速優(yōu)勢產(chǎn)品復(fù)制—通過打造航天等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群產(chǎn)品，加快成熟產(chǎn)品的復(fù)制，同時加速現(xiàn)有產(chǎn)品的招商速度。業(yè)務(wù)模式產(chǎn)品組合競爭策略增長策略3456愿景：促進(jìn)全球產(chǎn)業(yè)升級84產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)——3.1集團(tuán)戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式3產(chǎn)業(yè)園四港租售招商（租售收益）龍頭產(chǎn)業(yè)基地招商（土地出讓收益）資本干預(yù)（投資收益）孵化器孵化（政府補(bǔ)貼收益）（園區(qū)結(jié)算收益）創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)服務(wù)（服務(wù)收入）產(chǎn)業(yè)園業(yè)務(wù)及盈利模式85產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)——3.1集團(tuán)戰(zhàn)略及業(yè)務(wù)模式3①資源價值發(fā)掘如何提升土地資源的利用水平，盡可能發(fā)掘其價值（投資強(qiáng)度）？如何盤活現(xiàn)有園區(qū)及產(chǎn)業(yè)資源？②財(cái)務(wù)價值提升如何提升項(xiàng)目盈利能力？如何持續(xù)貢