凱利國際中心溝通稿一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略目錄一、鄭州寫字樓發(fā)展歷程二、鄭州寫字樓產(chǎn)品特征分析三、區(qū)域競品場分析四、本項(xiàng)目問題研判及下一步推售策略目錄寫字樓發(fā)展歷程：近年來快速發(fā)展，開發(fā)項(xiàng)目迅速增加，已形成較為集中的商務(wù)辦公區(qū)域起步階段萌芽階段1997年前2000年前2004年前探索階段2008年前發(fā)展階段理惠商務(wù)、亞達(dá)大廈、銀河大廈、科瑞大廈、石橋飯店、明星大廈經(jīng)緯大廈、未來大廈、裕達(dá)國貿(mào)、金博大商務(wù)中心、安華大廈融豐花苑、江山智能大廈、日月星城、綠洲花園信息大廈、聯(lián)合中心、順弛第一國際、綠地世紀(jì)峰、鑫苑?金融廣場、楷林大廈階段時期代表項(xiàng)目特征規(guī)模小，設(shè)備簡陋、戶型單一；租賃為主，無收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，價格混亂；物業(yè)管理水平低下以高層建筑為主；出現(xiàn)通信、網(wǎng)絡(luò)等現(xiàn)代化設(shè)計(jì)；經(jīng)營方式以租賃為主；建筑結(jié)構(gòu)可靈活分割，物業(yè)管理水平有所提升。SOHO類的商住樓陸續(xù)供應(yīng)；戶型、配套更加科學(xué)、齊全；投資型客戶明顯增多；省直行政區(qū)及其周邊區(qū)域和鄭東新區(qū)CBD逐漸形成主要商務(wù)辦公區(qū)域?qū)I(yè)寫字樓開始吸引實(shí)力型客戶；競爭使開發(fā)商增加停車、電梯等配套的投入，但物業(yè)管理水平仍處于較粗放水平；2008年后發(fā)展階段裕鴻國際、曼哈頓廣場、建業(yè)置業(yè)廣場、方圓創(chuàng)世綜合性、多功能、復(fù)合型形式的項(xiàng)目為主，專業(yè)開發(fā)水平進(jìn)一步提升，企業(yè)總部向標(biāo)桿項(xiàng)目的聚集效應(yīng)進(jìn)一步明顯；鄭東新區(qū)CBD迅速崛起；鄭州寫字樓市場經(jīng)歷完整發(fā)展階段，市場對寫字樓物業(yè)認(rèn)識到位，鑒別能力較強(qiáng)；寫字樓市場格局逐漸明晰，形成省直（經(jīng)三路-農(nóng)業(yè)路）、鄭東新區(qū)CBD兩大主流辦公區(qū)域；寫字樓物業(yè)開發(fā)水平穩(wěn)步提升，但物業(yè)管理服務(wù)水平仍處于相對滯后的階段；2011年至今寫字樓功能又一完善、建筑用材更加考究，鄭東新區(qū)新客站商圈目前正在形成匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：老商務(wù)區(qū)依托老城區(qū)核心地段，經(jīng)規(guī)劃引導(dǎo)形成新的龍頭集聚區(qū)CBD；高鐵開通后的高鐵站版版塊、未來將產(chǎn)生龍子湖、副CBD中心、二七新城等新的寫字樓聚集地區(qū)劃板塊特征金水區(qū)經(jīng)三-農(nóng)業(yè)路得益于省直機(jī)關(guān)聚集，較早發(fā)展，區(qū)域配套成熟、商務(wù)氛圍濃厚、品質(zhì)尚可、租售情況較好，以大中型企業(yè)、單位為主。代表項(xiàng)目：鑫苑金融廣場、省匯中心、國際企業(yè)中心、蘇荷中心金水東依托大型綜合體，交通便利、商務(wù)配套完善、機(jī)構(gòu)集中，戶型較大、品質(zhì)尚可、銷售較好但入駐率較低，多大中型企業(yè)。代表項(xiàng)目：升龍環(huán)球廣場、曼哈頓金融中心；鄭東新區(qū)CBD規(guī)劃推動快速崛起的中央商務(wù)區(qū)，當(dāng)前最熱門的標(biāo)桿區(qū)域，中高端云集，租售價領(lǐng)軍市場，銷售較好但入住率較低，多為國內(nèi)外知名企業(yè)總部和辦事處。代表項(xiàng)目：千璽廣場、綠地峰會、河南國際商會大廈新站規(guī)劃引導(dǎo)的商務(wù)辦公集聚區(qū)，品質(zhì)好，商務(wù)配套尚不健全，大面積為主，銷售價格高，國內(nèi)外大中型企業(yè)為主。代表項(xiàng)目：匯藝大廈、升龍廣場、綠地之窗、綠地中央廣場、建正東方中心等管城區(qū)紫荊與商圈相成，交通便利、配套成熟，形象設(shè)施較落后，小面積產(chǎn)品為主，多小型企業(yè)，未來供應(yīng)以舊改項(xiàng)目為主。代表項(xiàng)目：興達(dá)國貿(mào)、裕鴻國際、金成國貿(mào)中原區(qū)碧沙區(qū)域行政商務(wù)功能減弱，存量不大，未來供應(yīng)主要依托城中村改造的城市綜合體，以中小面積產(chǎn)品為主，多中小型企業(yè)。代表項(xiàng)目：中原萬達(dá)廣場，西園國際廣場二七區(qū)運(yùn)河規(guī)劃引導(dǎo)的商貿(mào)物流辦公區(qū)域，依托舊改項(xiàng)目，檔次多元、產(chǎn)品豐富。代表項(xiàng)目：航海路沿線在建：升龍聯(lián)合廣場、升龍金中環(huán)；二七運(yùn)河規(guī)劃項(xiàng)目紫荊板塊副CBD板塊二七新城板塊經(jīng)三板塊鄭州寫字樓市場格局金水東板塊高鐵站站板塊成熟板塊規(guī)劃板塊碧沙板塊龍子湖板塊鄭州寫字樓發(fā)展歷程寫字樓格局分布：鄭州整個甲A級寫字樓的分布主要集中在東區(qū)，老城區(qū)受規(guī)劃限制，目前甲A寫字樓項(xiàng)目較少且不集中，主要集中在鄭東新區(qū)CBD版塊、金水東路版塊、高鐵站版塊。鄭州寫字樓發(fā)展歷程鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭州寫字樓投放35726套，投放量為5666487㎡，成交28415套，成交面積為3977745㎡；2013年1-7月份成交均價為11115元／㎡；剩余庫存7311套，存量為1688742㎡，按照2013年前七個月的月均去化量來算，需要去化13個月的時間。鄭州寫字樓發(fā)展歷程從2009-2013年7月份鄭東新區(qū)寫字樓投放39649套，投放量3790563㎡，成交215904套，成交面積為2143750㎡；2013年1-7月份成交均價為12240元／㎡；剩余庫存3745套，存量為1646813㎡，按照2013年前七個月的去化量來算，需要去化30個月的時間，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求。鄭州寫字樓發(fā)展歷程房地產(chǎn)市場回暖，寫字樓價格上漲鄭州市區(qū)主城區(qū)住宅限購，投資客戶轉(zhuǎn)向商業(yè)寫字樓，、綠地千璽廣場、綠地中心、美盛中心等國際甲+級寫字樓項(xiàng)目開盤銷售，成交價格進(jìn)一步上漲2011-2012年區(qū)域內(nèi)打撈寫字樓項(xiàng)目上市，嚴(yán)重供大于求，以價換量，價格下滑從2009-2013年7月份鄭東新區(qū)寫字樓成交價格走勢來看，2009年-2012年鄭東新區(qū)寫字樓銷售價格持續(xù)快速上漲，但是由于2011年-2012年區(qū)域內(nèi)大量的寫字樓項(xiàng)目入市，鄭東新區(qū)寫字樓嚴(yán)重供大于求，2013年前七個月成交價格下滑至12300元／㎡，市場處于以價換量的狀態(tài)。未來5-10年鄭州寫字樓格局圖文化路商務(wù)帶高鐵商務(wù)帶金水路商務(wù)帶CBD副中心商務(wù)帶龍子湖商務(wù)帶花園路商務(wù)帶二七商務(wù)帶紫荊山商務(wù)帶河醫(yī)商務(wù)帶碧沙崗商務(wù)帶航海西路商務(wù)帶二七新城商務(wù)區(qū)鄭州寫字樓發(fā)展歷程高新區(qū)商務(wù)帶航海東路商務(wù)帶鄭汴-商都路商務(wù)帶一、鄭鄭州寫寫字樓樓發(fā)展展歷程程二、鄭鄭州寫寫字樓樓產(chǎn)品品特征征分析析三、區(qū)區(qū)域競競品場場分析析四、本本項(xiàng)目目問題題研判判及下下一步步推售售策略略目錄錄寫字樓樓產(chǎn)品品水平平：硬硬件打打造穩(wěn)穩(wěn)步提提高、、管理理服務(wù)務(wù)水平平相對對滯后后；老老項(xiàng)目目車位位、會會議室室等商商務(wù)配配套普普遍不不足體量：：大型型綜合合體項(xiàng)項(xiàng)目的的寫字字樓物物業(yè)，，如興興達(dá)國國貿(mào)、、曼哈哈頓等等基本本在10萬㎡以以上；；戶型：：多數(shù)數(shù)新項(xiàng)項(xiàng)目搭搭配靈靈活，，覆蓋蓋小戶戶型單單間到到大戶戶型全全層，，各種種戶型型銷售售情況況均比比較良良好；；配套：：當(dāng)前前全市市老項(xiàng)項(xiàng)目均均存在在車位位預(yù)置置和公公共會會議室室等商商務(wù)配配套不不足的的問題題，未未來對對于入入駐企企業(yè)必必將造造成不不便；；外觀：：普遍遍采用用現(xiàn)代代風(fēng)格格，層層高普普遍較較低，，一般般采用用公共共位置置帶精精裝、、套內(nèi)內(nèi)毛坯坯形式式發(fā)售售項(xiàng)目區(qū)域容積率戶型（㎡）車位配比(個/100㎡)電梯配比(臺/10層)層高（米）曼哈頓金融中心金水區(qū)6.5100-20000.483.13.6綠地千璽廣場鄭東新區(qū)5.61160-300，26000.425.14.3綠地之窗二期5.591/120/2600.582.23興達(dá)國貿(mào)管城區(qū)6.598/119/218，33000.333.23.45鄭州市市代表表性寫寫字樓樓項(xiàng)目目供求求情況況鄭州寫寫字樓樓產(chǎn)品品特征征分析析寫字樓樓產(chǎn)品品水平平分析析（下下附表表）市場上上高端端寫字字樓的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層層層高普普遍在在3.6米及以上，，中端寫字字樓層高在在米區(qū)間，層層高在3.2米以下的為為低端商住住樓、SOHO等。從標(biāo)準(zhǔn)層面面積看，1400-2000平米為市場場主流，中中高端寫字字樓單層劃劃分的間數(shù)數(shù)多在8-12間，少數(shù)單單層面積較較大的項(xiàng)目目單層達(dá)到到15-18間，套均面面積150-200平米的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層劃分在在高端項(xiàng)目目中最為常常見。隨著寫字樓樓項(xiàng)目供應(yīng)應(yīng)的增多、、競爭的加加劇，許多多項(xiàng)目通過過整體規(guī)劃劃、高度、、立面造型型的標(biāo)新立立異來突出出產(chǎn)品特色色、增加項(xiàng)項(xiàng)目賣點(diǎn)、、塑造地標(biāo)標(biāo)形象，主主要表現(xiàn)有有立面風(fēng)格格的多樣化化、高度的的多樣化、、特殊造型型、平面布布局的特色色等。鄭州寫字樓樓產(chǎn)品特征征分析寫字樓產(chǎn)品品水平附表表：項(xiàng)目區(qū)域容積率建筑規(guī)模建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積主力分割面積樓層產(chǎn)品分布層高外立面大堂電梯新田廣場二七區(qū)13.1720萬㎡20層————1-5層商業(yè)，5-20層辦公3.8米玻璃幕墻精裝修——鼎盛時代二七區(qū)4.492.6萬㎡2棟16層800㎡47-400㎡1-3層商業(yè)、4-16層辦公4.8米Low-E玻璃約1200㎡，挑高10米6部高速智能電梯（2棟）索克9號高新區(qū)3.32.2萬㎡地下1層，地上15層1400㎡50-1400㎡，可自由分割——5.1米（LOFT）全玻璃幕墻精裝，8.7米挑高6部靜音電梯興達(dá)國貿(mào)管城區(qū)6.512萬㎡27層3500㎡200-3300㎡1-4層商業(yè)、5-27層辦公3.45米高檔石材+LOW-E玻璃+純鋁扣板700㎡石材裝修商務(wù)大堂，挑高12米10部電梯正商國際廣場管城區(qū)——20萬㎡3棟22層1260㎡186-1260㎡1-3層商業(yè)、4-22層辦公3.7米外墻白色石材與Low-E玻璃組合5.4米挑高8部電梯（每棟）瀚海北金金水區(qū)8.7815.4萬㎡2棟25層1800㎡自由分割地下一層永輝超市，1-4層商業(yè)，4-25層寫字樓3.6米LOW-E中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合大堂是大理石、花崗巖、人造石材、吸音材料等高檔材質(zhì)并采用獨(dú)特的拼接方式12部進(jìn)口高速電梯瀚海璞麗金水區(qū)8.7816萬㎡25層1030㎡、1714㎡、1795㎡待定1-3層為商業(yè)，4-25層為寫字樓3.6米LOW-E中空玻璃與高檔金屬板材相結(jié)合精裝修12部高速進(jìn)口電梯鄭州寫字樓樓產(chǎn)品特征征分析寫字樓產(chǎn)品品水平附表表：項(xiàng)目區(qū)域容積率建筑規(guī)模建筑層數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層面積主力分割面積樓層產(chǎn)品分布層高外立面大堂電梯綠地中央廣場鄭東新區(qū)——45萬㎡36層2000㎡130—2000㎡1-3層商業(yè)，4-36層寫字樓3.9米玻璃幕墻精裝——中科金座鄭東新區(qū)12.97.6萬㎡31層2000㎡100-200㎡1層-6層為商業(yè)群房，6層-31層為高檔寫字樓3.7米LOW-E全玻璃幕墻﹢局部石材精裝修，550㎡，13.8米挑高10部電梯匯藝時代廣場鄭東新區(qū)715.5萬㎡兩棟，一棟25層，一棟26層1623/2100㎡根據(jù)客戶需要進(jìn)行分割，144-288-2100㎡自由組合1-4層商業(yè)、劇院，5-26層寫字樓3.8米玻璃幕墻精裝——豫航中心鄭東新區(qū)3.57.2萬㎡2棟20層高層1700㎡100—270㎡1—3層商業(yè)，1萬多㎡;4—20層辦公3.6米高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合9.6米挑高，500㎡7部電梯美盛中心鄭東新區(qū)6.1917萬㎡25層3600㎡143—3600㎡1—25層寫字樓3.7米高檔石材與LOW-E玻璃相結(jié)合精裝21部進(jìn)口日立電梯綠地中心千璽廣場5.6124萬㎡60層2000㎡160-300㎡1-4層為商業(yè)、5-35層為寫字樓，38-55層是萬豪超五星級酒店、58層為空中觀光層、59層為頂級私人會所4.3米金屬9.8米挑高28部日本原裝進(jìn)口三菱電梯鄭州寫字樓樓產(chǎn)品特征征分析鄭州寫字樓樓市場當(dāng)前前以企業(yè)自自用需求及及固定資產(chǎn)產(chǎn)投入居多多，有少部部分投資者者。實(shí)力客戶（（大型實(shí)業(yè)業(yè)、金融機(jī)機(jī)構(gòu)等）傾傾向于購買買800㎡大面積產(chǎn)品品以上；中中型企業(yè)普普遍選擇約約300㎡中等面積產(chǎn)產(chǎn)品；小型型企業(yè)接受受200㎡-300㎡㎡中小戶型產(chǎn)產(chǎn)品；個人人投資多數(shù)數(shù)選擇約100㎡小戶型產(chǎn)品品；中高端客戶戶對寫字樓樓項(xiàng)目區(qū)位位、檔次、、物業(yè)管理理水平等方方面比較重重視，以該該部分客群群為目標(biāo)的的項(xiàng)目多以以主流商務(wù)務(wù)區(qū)、公共共位置豪華華裝修、原原裝進(jìn)口設(shè)設(shè)備、國際際知名物管管服務(wù)等作作為重要賣賣點(diǎn)；行業(yè)聚集效效應(yīng)較為明明顯，龍頭頭企業(yè)進(jìn)駐駐項(xiàng)目能帶帶動多個相相關(guān)企業(yè)入入駐（客戶）主主要是金融融機(jī)構(gòu)和貿(mào)貿(mào)易行，一一拿就一整整層，我們們項(xiàng)目有10層左右的客客戶是金融融、保險、、擔(dān)保等，，剩下就是是金萊克河河南總代等等這樣做貿(mào)貿(mào)易的……——升龍環(huán)球廣廣場置業(yè)顧顧問林先生生國際企業(yè)中中心客戶構(gòu)構(gòu)成情況鄭州裕達(dá)國國貿(mào)租戶行行業(yè)分布情情況鄭州寫字樓樓產(chǎn)品特征征分析一、鄭州寫寫字樓發(fā)展展歷程二、鄭州寫寫字樓產(chǎn)品品特征分析析三、區(qū)域競競品場分析析四、本項(xiàng)目目問題研判判及下一步步推售策略略目錄競品項(xiàng)目分分布圖區(qū)域內(nèi)競品品市場分析析競品項(xiàng)目分分類選取標(biāo)準(zhǔn)：：辦公體量量在3萬㎡以上，，結(jié)構(gòu)層高高大于3.6m，標(biāo)準(zhǔn)層面面積大于或或等于1800㎡，主力戶戶型在100㎡以上面積積區(qū)間，大大堂挑高在在12米以上，滿滿足以上5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的的某一項(xiàng)或或全部標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的項(xiàng)目作作為樣本。。級別分類說說明：甲級級以上（滿滿足5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的的4項(xiàng)或全部標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）、乙級（滿足5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的的3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)）、、丙級（滿滿足5項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)中的的3項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)以下下）在售項(xiàng)目甲級以上綠地中心上上國際升龍廣場·天樞亞新廣場凱利國際中心匯藝大廈乙級建正東方中心威斯頓廣場嘉億東方大廈正巖·鉑茲中心1MA國際傳媒中心河南商會大廈永和宇宙星東方陸港海馬商務(wù)中心中新海賦國際萬眾大廈

丙級易元國際偉業(yè)國際廣場廣地和順中心正商和諧大廈板內(nèi)甲級寫寫字樓產(chǎn)品品特征分析析項(xiàng)目

名稱項(xiàng)目

檔次項(xiàng)目指標(biāo)占地

面積（畝）容積率總建面

（萬㎡）地上

總建面（萬㎡）裙房體量（萬㎡）辦公體量

（萬㎡）建筑形態(tài)標(biāo)準(zhǔn)層面積

（㎡）辦公主力面積分割（㎡）辦公標(biāo)準(zhǔn)層層高

（m）辦公裝修停車位辦公電梯大堂外立面網(wǎng)絡(luò)地板配比（㎡/1個）停車方式面積配比品牌及數(shù)量內(nèi)飾面積（㎡）挑高

（m）裝修情況綠地中心甲+級6315.7825414.242.4雙塔4000442（3）、192-202（8)、269-276（4）4.20全精裝修220普通停車3965——、58部豪華裝修370016豪華裝修LOW-E玻璃有上上國際甲+級196.810.68.626.5雙塔1700100-4604.00全精裝修121全自動機(jī)械停車3558未定、9部豪華裝修300023豪華裝修LOW-E玻璃有凱利國際中心甲+級2571611.91.610.2雙塔2000171-3703.85全精裝修140全自動機(jī)械停車4545未定、11部豪華裝修100020豪華裝修LOW-E玻璃無亞新廣場甲+級337128.41.66.8雙塔1800131-1674.00全精裝修120普通停車4250通力、單棟8部豪華裝修150013.8豪華裝修LOW-E玻璃有升龍廣場·天樞B座甲級——————————11單塔3542140-3583.90公共精裝95普通停車3800未定、26部普通裝修——15普通精裝LOW-E玻璃無匯藝大廈甲級22.5714.110.62.486.28A塔2160151-3113.80公共精裝106普通停車4800未定、10部普通裝修50010普通精裝LOW-E玻璃+局部石材點(diǎn)綴無B塔1776123-1803.80公共精裝2966未定、6部普通裝修50010區(qū)域內(nèi)甲級級寫字樓成成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)甲級寫字樓成交情況區(qū)域檔次項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價金水東路板塊甲+級美盛中心35837020814521524868高鐵站板塊甲+級綠地中心33193081160744630517269高鐵站板塊甲級匯藝大廈56769310855784614111高鐵站板塊甲級升龍廣場1222413732969143113659高鐵站板塊甲級亞新廣場60912812132568913292高鐵站板塊甲級凱利國際中心111921.282196773411434金水東路板塊甲級楷林IFC2494354442541326913761金水東路板塊甲級東方國際廣場2213008932632086310845金水東路板塊甲級綠地新都會4326730283536723612412從上圖來看看，區(qū)域內(nèi)內(nèi)甲級寫字字樓項(xiàng)目月月均銷售21套，月均銷銷售3962㎡㎡，超甲級寫寫字樓均價價在17000元／㎡以上上，甲級寫寫字樓項(xiàng)目目市場主流流均價在10800-14200元／㎡之之間。區(qū)域內(nèi)乙級級寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品特征從上圖來看看，區(qū)域內(nèi)內(nèi)乙級寫字字樓項(xiàng)目月月均銷售10套，月均銷銷售2149㎡㎡，乙級寫字字樓市場主主流均價在在9600-13000／㎡之間。。區(qū)域內(nèi)乙級級寫字樓成成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)乙級寫字樓成交情況區(qū)域檔次項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價高鐵站板塊乙級建正東方中心260524255042030479618高鐵站板塊乙級東方陸港4211660.8615077135912930高鐵站板塊乙級嘉億東方大廈1935333662106910365高鐵站板塊乙級永和宇宙星6341635592137713433高鐵站板塊乙級蘭德威斯頓廣場81112.81150249010337高鐵站板塊乙級正巖鉑茲中心3348945367000010966區(qū)域內(nèi)丙級級寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品特征區(qū)域內(nèi)丙級級寫字樓成成交情況2013年1-8月份區(qū)域內(nèi)丙級寫字樓成交情況區(qū)域檔次項(xiàng)目名稱銷售套數(shù)銷售面積銷售金額銷售均價高鐵站板塊丙級正商和諧大廈93245312205329338990高鐵站板塊丙級偉業(yè)國際廣場608401293329101848296高鐵站板塊丙級易元國際11315901802462035047（內(nèi)部房源簽約）從上圖來看看，區(qū)域內(nèi)內(nèi)丙級寫字字樓項(xiàng)目月月均銷售34套，月均銷銷售3357㎡㎡，丙級寫字字樓市場主主流均價在在8300-9000／㎡之間，，比鄭東新新區(qū)商品住住宅的價格格還低，嚴(yán)嚴(yán)重商住倒倒掛。開發(fā)商河南綠地廣場置業(yè)發(fā)展有限公司位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路商鼎路交叉路口 規(guī)模項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積82萬㎡，容積率19 物業(yè)形態(tài)建筑形態(tài)為國際甲級辦公、高端商業(yè)、文化娛樂。北塔1-3層為17米挑高大堂，4-53層為辦公，54-56為空中商業(yè)，57-63層為豪華辦公（南塔54層為游泳池，56-63層為空中花園）戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層面積4400平米，主力戶型190-400平米價格一期實(shí)收均價15000元/㎡客戶構(gòu)成成交客戶以鄭東新區(qū)和金水區(qū)為主，多為私營業(yè)主，企業(yè)高管及高級白領(lǐng)等銷售情況北塔與去年11月10日開盤，推出4-29層辦公區(qū)間，共計(jì)房源376套，銷售價格14000-20000元/㎡，一房一價，無附加優(yōu)惠，截止12月，項(xiàng)目累計(jì)銷售約331套左右，銷售額達(dá)12.6億元。配套設(shè)施高鐵，商業(yè)賣點(diǎn)增值潛力、品牌、地標(biāo)、高鐵個案掃描——高鐵商圈-綠地中心心北塔標(biāo)準(zhǔn)層層北塔17/31/45F北塔9/23/37/51F北塔16/30/44F產(chǎn)品特征——項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)層層為16戶戶，層高4.2米，，整層面積積為4400㎡，單單個戶型面面積從190-440㎡。同同時樓棟每每隔6層有有挑高樓層層，層高8.4米，，挑高樓層層僅6戶，，占據(jù)兩個個對角位置置，剩余兩兩個對角位位置為鏤空空的空中花花園。個案掃描——高鐵商圈-綠地中心心個案掃描——高鐵商圈-綠地中心心動態(tài)分析在售房源未售房源銷售動態(tài)價格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動來訪北塔43層以下、南塔37層以下及41、42層北塔43層以上，南塔42層以上北塔43層以下、南塔37層以下及41、42層認(rèn)籌17000左右，部分剩余房源14000元41#42#10萬抵50萬約800萬9月15日開盤15組左右/天價位為區(qū)域域內(nèi)最高，，兩棟同時時在售，來來訪量大，，銷售情況況較好紫荊山人民民會堂三面面翻經(jīng)三路紅磚磚路戶外大大牌高鐵站候車車廳戶外機(jī)場環(huán)線路名牌廣告機(jī)紫荊山路商商城路戶外外大牌金水路紫荊荊山立交西西南省軍區(qū)旁旁屋頂戶外外推廣分析個案掃描——高鐵商圈-綠地中心心商都網(wǎng),搜房網(wǎng)高鐵站立柱柱廣告高鐵站立柱柱廣告火車站戶外外紫荊山百貨貨液晶屏鐵路地下橋橋廣告?zhèn)€案掃描——高鐵商圈-綠地中心心樓體字寫字樓燈箱箱路邊液晶廣廣告屏中州大道金金水立交戶戶外候車廳個案掃描——高鐵商圈-綠地中心心★由綠地集團(tuán)團(tuán)開發(fā)知名名度高，規(guī)規(guī)模大———60萬方方；★地段為高鐵鐵站正對面面，河南第第一高塔286米，昭示性性非常好★大堂3700平米挑高17米，絕無僅僅有★每七層一個個空中花園園，240米空中無邊邊界泳池★進(jìn)口高速電電梯7米/秒★綠地集團(tuán)團(tuán)戶外投放放數(shù)量充足足，人流量量大的區(qū)域域全面覆蓋蓋，短信50萬條/周以及每周各各大報廣，，多種渠道道配合，在在鄭州市場場形成了覆覆蓋性投放放，對項(xiàng)目目銷售的信信息釋放具具有極大的的配合作用用，滿足項(xiàng)項(xiàng)目強(qiáng)銷期期的渠道需需求。產(chǎn)品總結(jié)個案掃描——高鐵商圈-綠地中心心開發(fā)商鄭州亞新鄭東置業(yè)有限公司位置商鼎路與心怡路口南100米規(guī)?？偨ㄖ娣e約11萬平方米，其中寫字樓6.8萬方物業(yè)形態(tài)整個項(xiàng)目由西、東塔組成戶型面積標(biāo)準(zhǔn)層面積為1800㎡，面積區(qū)間134-171㎡；價格2012年10月份內(nèi)部認(rèn)購均價12000元，2013年7月份開盤均價13300銷售情況項(xiàng)目自2012年9月底售樓部開放，開始內(nèi)部認(rèn)籌配套設(shè)施高鐵、商業(yè)配套賣點(diǎn)第一太平戴維斯物管個案掃描——亞新廣場產(chǎn)品設(shè)計(jì)——項(xiàng)目大堂挑挑高13.8米，，面積1500㎡㎡，其中1-5層層為商業(yè)，，6-24層為寫寫字樓，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層高4.0米米，標(biāo)準(zhǔn)層層面積為1800㎡㎡，平層層12戶戶，8部部電梯，內(nèi)內(nèi)有中央空空調(diào)、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)以及及配套網(wǎng)絡(luò)絡(luò)地板。商商業(yè)部分為為8部電電梯，其中中1層規(guī)規(guī)劃為證券券、銀行等等金融機(jī)構(gòu)構(gòu)；2層層為員工餐餐廳；3-4層層為中西式式餐廳，5層包括括會議中心心、會所、、游泳池等等休閑娛樂樂設(shè)施。個案掃描——亞新廣場個案掃描——亞新廣場亞新廣場銷銷售狀況匯匯總：亞新廣場自自2012年10月份進(jìn)場以以來，推售售房源為西西塔15層以下房源源，，總計(jì)計(jì)120套房源，銷銷售60套，總面積積17942㎡，總成交交面積9128㎡，去化率率為51%?？備N售額額121325689元，總回款款額5044萬元，內(nèi)購購協(xié)議金額額（30%、50%首付），90851409元。個案掃描———升龍廣廣場基礎(chǔ)信息位置鄭東新區(qū)東風(fēng)東路與商鼎路交匯處開發(fā)商河南連捷置業(yè)有限公司總體量600000平方米總層數(shù)B14、37層外立面LOW-E玻璃幕墻物業(yè)服務(wù)升龍物業(yè)單層面積3700平方電梯數(shù)量8部高速進(jìn)口三菱電梯車位數(shù)量地上加地下共4329車位配比124:1裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯+公共部分精裝單層層高4米大堂1000平方米產(chǎn)品亮點(diǎn)緊鄰新客站、規(guī)模極具優(yōu)勢、標(biāo)準(zhǔn)層面積適中動態(tài)分析在售房源未售房源銷售動態(tài)價格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動來訪B14B棟在推11-17層特價房及30-35層高層房源B14A地塊B14B棟在推11-17層特價房及30-35層高層房源，B11、B12基本售罄，30-35高樓13000-14000元11-15低樓層12000元左右按揭1%，一次性2%；賭石活動客戶88折優(yōu)惠689萬9月7日賭石活動9月13日中秋節(jié)活動及30-35層開盤活動15組左右/天升龍廣場活活動頻繁，，幾乎周周周活動，所所以來訪量量較高。和和周邊價格格相比價格格中等，活活動優(yōu)惠力力度大。個案掃描———升龍廣廣場360房管網(wǎng)9月3日大河報封封面通欄8月15日日大河報報報廣推廣分析個案掃描———升龍廣廣場★地段都極具具優(yōu)勢、升升龍品牌有有較高知名名度，規(guī)模模較大★形象好，，在售B14寫字樓產(chǎn)品品高度是區(qū)區(qū)域內(nèi)第二二高，★硬件常規(guī)規(guī)、簽約希希爾頓國際際酒店★售價常規(guī)規(guī)寫字樓★線上與線線下相結(jié)合合：活動+推廣，推推廣以報廣廣+短信+網(wǎng)絡(luò)+戶外+加油站燈箱箱+廣告機(jī)+路名牌為推推廣渠道。。覆蓋面主主要集中于于鄭東新區(qū)區(qū)，短信發(fā)發(fā)送量基本本維持在10萬/天，是項(xiàng)目目來電重要要支撐；項(xiàng)目報廣平平均每月投投放1-2版，主要維維持市場項(xiàng)項(xiàng)目形象的的釋放和項(xiàng)項(xiàng)目即時銷銷售信息的的對外釋放放。產(chǎn)品總結(jié)個案掃描———升龍廣廣場基礎(chǔ)信息位置鄭州金水東路/東風(fēng)東路開發(fā)商河南綠東置業(yè)有限公司總體量63萬平方米總層數(shù)24外立面玻璃幕物業(yè)服務(wù)上海科瑞物業(yè)單層面積標(biāo)準(zhǔn)層2000㎡其他1300㎡電梯數(shù)量單棟8部車位數(shù)量3700車位配比100:1裝修標(biāo)準(zhǔn)公共精裝，房間毛坯單層層高3.8M大堂精裝11.8M產(chǎn)品亮點(diǎn)龍形規(guī)劃，寓意吉祥ABC個案掃描———綠地新新都會動態(tài)分析在售房源未售房源銷售動態(tài)價格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動來訪2號樓A/B/C，3#樓企業(yè)獨(dú)棟4、5、6、7、8、9一期2號樓A/B/C已推95%房源，3#樓企業(yè)獨(dú)棟開始認(rèn)籌12500-13000指定房源11000按揭2%，一次性5%；企業(yè)獨(dú)棟認(rèn)籌1萬抵總房款19%優(yōu)惠689萬9月14日認(rèn)籌活動（效果一般）10-15組/天企業(yè)形象較較高，價位位中等，優(yōu)惠力度加加大，銷售情況較較好個案掃描———綠地新新都會機(jī)場戶外新浪樂居網(wǎng)網(wǎng)，中原樓樓市網(wǎng)高鐵站立柱柱廣告推廣分析個案掃描———綠地新新都會★由綠地集團(tuán)團(tuán)開發(fā)具有有較高知名名度，規(guī)模模大——70萬方★緊鄰金水東東路，緊鄰鄰地鐵一號號線七里河河站，毗鄰鄰高鐵站，，交通便利利，地理位位置優(yōu)越★3700個個停車位，，滿足辦公公需求★產(chǎn)品類型多多樣，后期期物業(yè)形態(tài)態(tài)豐富★推廣渠道形形式一般產(chǎn)品總結(jié)個案掃描———綠地新新都會基礎(chǔ)信息位置鄭州東風(fēng)東路商都路東800米開發(fā)商河南建正房地產(chǎn)有限公司總體量278900平方米總層數(shù)地上25層，地下3層外立面金屬鋁板+玻璃幕墻物業(yè)服務(wù)正商物業(yè)單層面積2000平方米電梯數(shù)量單層10部車位數(shù)量600個車位配比80：1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修單層層高3.9大堂9.2m精裝修個案掃描———建正東東方中心動態(tài)分析在售房源未售房源銷售動態(tài)價格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動來訪A、C、D#及商業(yè)B棟A、C、D銷售90%，9月14日商業(yè)總裁簽售A、C、D10000元左右c棟19層121平9900精裝修額外優(yōu)惠500-1000元左右/平約400萬A、C、D座9月15日特惠活動除正常優(yōu)惠外額外優(yōu)惠500-1000元9月21日商鋪總裁簽售活動5-10組/天價位較低，，部分寫字字樓房源不不到10000元，，銷售較好好個案掃描———建正東東方中心9月11日日大河報報報廣9月11日日東方今報報報報廣9月5日大大河報報廣廣推廣分析個案掃描———建正東東方中心商都房產(chǎn)網(wǎng)網(wǎng)9月5日大河報封封面通欄高鐵站立柱柱廣告路名名牌牌個案案掃掃描描————建建正正東東方方中中心心★集高高檔檔寫寫字字樓樓、、金金融融、、餐餐飲飲、、娛娛樂樂等等商商業(yè)業(yè)為為一一體體的的綜綜合合性性商商業(yè)業(yè)體體★物業(yè)業(yè)全全精精裝裝，，高高端端商商務(wù)務(wù)配配套套★坐落落高高鐵鐵商商務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)，，區(qū)區(qū)域域辦辦公公條條件件優(yōu)優(yōu)越越★規(guī)模模大大、、綜綜合合商商業(yè)業(yè)體體，，滿滿足足后后期期辦辦公公需需求求★車位位配配比比80:1，，打打造造充充足足停停車車空空間間★建建正正東東方方中中心心推推廣廣力力度度加加大大，，主主要要覆覆蓋蓋高高鐵鐵站站周周邊邊，，加加上上每每周周2版報報廣廣的的頻頻繁繁投投放放加加上上派派單單、、目目精精裝裝修修，，價價格格便便宜宜，，因因此此搶搶占占市市場場有有優(yōu)優(yōu)勢勢。。產(chǎn)品品總總結(jié)結(jié)個案案掃掃描描————建建正正東東方方中中心心基礎(chǔ)信息位置鄭州商都路站南路北200米開發(fā)商河南嘉億東方置業(yè)有限公司總體量86452平方米總層數(shù)地上30層，地下2層外立面玻璃幕墻物業(yè)服務(wù)戴德梁行顧問單層面積2150平方米電梯數(shù)量單層10部車位數(shù)量600個車位配比80：1裝修標(biāo)準(zhǔn)精裝修單層層高3.85大堂9.2m精裝修銷售價格11000元銷售動態(tài)20層以下房源除17、18層外以基本售罄，20層以上房源暫未推售個案案分分析析————嘉嘉億億東東方方大大廈廈動態(tài)分析在售房源未售房源銷售動態(tài)價格（元/平米）優(yōu)惠銷售金額活動來訪20層以下房源20層以上17樓以下銷售85%左右，主推17—20層10000-11000按揭4個點(diǎn)，一次性8個點(diǎn)/無2-4組/天嘉億億東東方方大大廈廈價價位位較較低低，，但但是是銷銷量量較較少少個案案分分析析————嘉嘉億億東東方方大大廈廈★高鐵鐵片片區(qū)區(qū)為為數(shù)數(shù)不不多多的的獨(dú)獨(dú)棟棟商商務(wù)務(wù)樓樓★每層層設(shè)設(shè)總總裁裁獨(dú)獨(dú)立立衛(wèi)衛(wèi)浴浴、、多多媒媒體體室室以以及及男男士士吸吸煙煙區(qū)區(qū)★全精精裝裝設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，辦辦公公品品質(zhì)質(zhì)較較高高★戴德德梁梁行行物物業(yè)業(yè)顧顧問問服服務(wù)務(wù)★車位位配配比比80:1，，提提供供充充足足的的停停車車空空間間★宣傳傳推推廣廣不不到到位位，，銷銷量量不不理理想想，，應(yīng)應(yīng)增增加加推推廣廣量量產(chǎn)品品總總結(jié)結(jié)個案案分分析析————嘉嘉億億東東方方大大廈廈區(qū)域域內(nèi)內(nèi)甲甲級級寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目月月均均銷銷售售21套，，月月均均銷銷售售3962㎡㎡，超超甲甲級級寫寫字字樓樓市市均均價價在在17000元／／㎡㎡以以上上，，甲甲級級寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目市市場場主主流流均均價價在在10800-14200元／／㎡㎡之之間間。。區(qū)域域內(nèi)內(nèi)乙乙級級寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目月月均均銷銷售售10套，，月月均均銷銷售售2149㎡㎡，乙乙級級寫寫字字樓樓市市場場主主流流均均價價在在9600-13000／㎡㎡之之間間。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目自自2012年9月份份開開始始會會議議招招募募認(rèn)認(rèn)籌籌以以來來，，一一直直面面臨臨著著金金水水東東路路板板塊塊甲甲級級寫寫字字樓樓項(xiàng)項(xiàng)目目和和同同區(qū)區(qū)域域內(nèi)內(nèi)（（高高鐵鐵站站區(qū)區(qū)域域））的的眾眾多多乙乙級級寫寫字字樓樓的的雙雙重重直直面面競競爭爭。。市場場小小結(jié)結(jié)市場場小小結(jié)結(jié)地段段：：綠綠地地中中心心、、升升龍龍廣廣場場地地段段最最好好，，建建正正東東方方中中心心及及嘉嘉億億大大廈廈地地段段一一般般；；品質(zhì)質(zhì)感感：：綠綠地地中中心心、、綠綠地地新新都都會會、、升升龍龍廣廣場場、、楷楷林林IFC品品質(zhì)質(zhì)感感較較強(qiáng)強(qiáng)，，其其余余一一般般；；價位位：：綠綠地地中中心心價價位位最最高高將將近近20000元元/平平，，綠綠地地新新都都會會、、升升龍龍廣廣場場、、楷楷林林IFC緊緊隨隨其其后后，，建建正正東東方方中中心心價價位位較較低低；；銷量量：：綠綠地地中中心心、、升升龍龍廣廣場場、、建建正正東東方方中中心心銷銷量量較較好好，，綠綠地地中中心心與與升升龍龍廣廣場場因因?yàn)闉樽宰陨砩砥菲放婆坪煤?、、地地段段?yōu)優(yōu)越越，，建建正正東東方方因因其其價價格格較較低低，，同同時時其其共共同同原原因因是是推推廣廣較較多多優(yōu)惠惠：：嘉嘉億億與與綠綠地地新新都都會會優(yōu)優(yōu)惠惠均均較較大大，，市市場場上上寫寫字字樓樓市市場場在在間間接接下下降降總之之：：市市場場上上寫寫字字樓樓供供大大于于求求，，綠綠地地中中心心、、升升龍龍廣廣場場、、建建正正東東方方中中心心除除品品牌牌外外活活動動、、推推廣廣較較多多，，銷銷量量較較好好，，其其他他均均一一般般。。一、鄭州寫字字樓發(fā)展歷程程二、鄭州寫字字樓產(chǎn)品特征征分析三、區(qū)域競品品場分析四、本項(xiàng)目問問題研判及下下一步銷售策策略目錄項(xiàng)目基本情況況項(xiàng)目基本情況況項(xiàng)目單位數(shù)值總建筑面積㎡161534地上建筑面積㎡117593

其中商業(yè)建筑面積㎡8881辦公建筑面積㎡108712地下建筑面積㎡42664容積率6.9停車位地上停車位輛136地下停車位輛1206綠地率%31建筑高度m120規(guī)劃9000㎡花園廣場;A座29層板樓，辦公公區(qū)配備11部電梯，上設(shè)設(shè)停機(jī)坪。B座28層塔樓，辦公公區(qū)配備9部電梯，3層底商自持外立面：：純玻璃幕墻墻項(xiàng)目基本情況況A座整層劃分9個區(qū)間，面積積區(qū)間173-372㎡。項(xiàng)目基本情況況B座整整層劃分10個區(qū)間，面積積區(qū)間146-314㎡。本項(xiàng)目問題研研判作為一個離高高鐵站最近的的甲級寫字樓樓項(xiàng)目，本案案自2012年9月15日首次認(rèn)籌（（B座首先認(rèn)籌，，200㎡以下的客戶戶可享受VIP的待遇，全款款享受兩個點(diǎn)點(diǎn)的優(yōu)惠，按按揭享受一個個點(diǎn)的超值優(yōu)優(yōu)惠；而200-1000㎡的半層卡客客戶則享受到到的是全款3個點(diǎn)按揭2個點(diǎn)的超值優(yōu)優(yōu)惠；1000㎡以上的整層層卡客戶則享享受全款4個點(diǎn)，按揭3個點(diǎn)的優(yōu)惠；當(dāng)天認(rèn)籌0組。）以來，到2013年7月份才簽約11套，成交房源源在6-10層，相對于同同質(zhì)化項(xiàng)目-亞新廣場，本本案銷售業(yè)績績相當(dāng)不理想想。小區(qū)名稱總層數(shù)所在層面積付款方式均價鐵科大廈329142.25按揭12400鐵科大廈328142.25按揭12100鐵科大廈327142.25按揭12200鐵科大廈327211.19一次性付款10455鐵科大廈328142.88按揭12200鐵科大廈327142.88一次性付款10370鐵科大廈326171.66按揭12000鐵科大廈326180.2按揭12000鐵科大廈3210142.57一次性付款10725鐵科大廈3210142.88一次性付款10795鐵科大廈327360.27一次性付款11160本項(xiàng)目問題研研判推廣渠道上：：除了2012年9月12日，26日在大河報上上發(fā)布兩次報報廣以后，沒沒有任何平面面報廣，僅有有金水路與未未來路歐凱龍龍家居廣場上上一個戶外廣廣告牌，其它它除了電臺廣廣播外沒有任任何推廣渠道道。本項(xiàng)目問題研研判銷售策略上：：在2012年9-11月份認(rèn)籌不理理想的情況下下，推出年底底置業(yè)大優(yōu)惠惠活動（①：：即日起，新新訂房客戶交交房前免月供供，②：即日日起，新訂房房一次性客戶戶免去5年空調(diào)費(fèi)、物物業(yè)費(fèi)，③：：即日起，13+（14)層半層以上下下定客戶給予予放血價10500元/㎡）；受高鐵鐵站區(qū)域綠地地中心低區(qū)房房源入市和其其它乙級寫字字樓項(xiàng)目促銷銷活動的沖擊擊，活動效果果不是很理想想。2013年春節(jié)后推廣廣主題一直是是車位足，沒沒有凸顯出項(xiàng)項(xiàng)目甲級寫字字樓的主要賣賣點(diǎn)，銷售上上坐銷等待客客戶；區(qū)域內(nèi)內(nèi)其它競品項(xiàng)項(xiàng)目以價換量量，分化大量量客戶。目前A、B兩棟15層以下房源同時在售，12層以下房源成成交價格在10000以內(nèi)。本項(xiàng)目下一步步推售策略營銷目標(biāo)：實(shí)實(shí)現(xiàn)2013年第四季度銷銷售1億元的目標(biāo)價格策略：平平開平走，分分樓層發(fā)售、、借勢周邊高高鐵站商務(wù)板板塊日趨成熟熟，小步微調(diào)調(diào)。推售策略：①①分樓棟推推售、以新品帶余貨貨，以整層拉拉升項(xiàng)目形象象（線上宣傳新品，線下引導(dǎo)去去化15層以下散貨；；以釋放高優(yōu)優(yōu)惠為噱頭，，擴(kuò)大客戶基基數(shù)）；以特價房房去化剩余的的房源（15層以下）；②②主抓自用用型客戶、兼兼顧投資型客客戶；③變變坐銷為行行銷、走去銷銷售部主動尋尋找客戶；④④通過首付付分期（客戶戶付14%房款簽合同，，剩余的36%房款三年內(nèi)付付清）降低客戶門門檻。本項(xiàng)目下一步步推售策略-推廣策略圍繞新品房源VIP會員招募，戶戶外、廣播、、短信、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)、報廣全面面鋪開，規(guī)模模拓客，多渠渠道定向圈層層及全方位客客戶聯(lián)動。線上推廣鋪開開。戶外、廣播（（口播）、短短信、網(wǎng)絡(luò)貫貫穿全月，大大河報報廣投投放一次，釋釋放項(xiàng)目即將將開盤信息。。老客戶挖掘。。通過歐凱龍集集團(tuán)旗下已入入住物業(yè)，放放置項(xiàng)目宣傳傳展板以示宣宣傳；同時對對老業(yè)主中資資金實(shí)力較強(qiáng)強(qiáng)的群體，以以物業(yè)的名義義，通過登門門發(fā)放邀請函函參加答謝會會的形式，邀邀請其參加活活動并贈送禮禮品券，以此此達(dá)到宣傳項(xiàng)項(xiàng)目銷售信息息。合富平臺資源源。合富輝煌在河河南十年操盤盤累計(jì)的30萬組客戶資源源以及整合合合富集團(tuán)在全全國各地的投投資型客戶資資源。規(guī)模拓客。針對金水路以以北、花園路路以東、北環(huán)環(huán)以南、中州州大大以西的的區(qū)域內(nèi)高檔檔住宅、寫字字樓全面鋪開開，通過掃樓樓主動上門尋尋找客戶的方方式進(jìn)行擴(kuò)客客。資源合合作。。針對三三環(huán)內(nèi)內(nèi)主城城區(qū)的的洗車車行、、會所所免費(fèi)費(fèi)供應(yīng)應(yīng)抽紙紙，洗洗車行行免費(fèi)費(fèi)供應(yīng)應(yīng)一次次性印印制項(xiàng)項(xiàng)目LOGO的腳墊墊。謝謝謝12月-2204:00:0804:0004:0012月-2212月-2204:0004:0004:00:0812月-2212月-2204:00:082022/12/314:00:089、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。04:00:0804:00:0804:0012/31/20224:00:08AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見見頻。。12月-2204:00:0804:00Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:00:0804:0