土地增值稅政策解析課件1土地增值稅政策解析土地增值稅政策解析課件2土地增值稅的起源通常將1898年在青島德租界開征土地增值稅視為該稅種的起源。目前，世界上仍然開征土地增值稅的國家和地區(qū)主要有中國內(nèi)地、意大利、韓國和中國臺灣地區(qū)。土地增值稅的起源通常將1898年在青島德租界開征土地增值稅視3我國土地增值稅的演進改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實行無償無限期使用，不允許買賣土地。1987年確立了房地產(chǎn)有償使用、允許轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的政策和制度。我國土地增值稅的演進改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政4我國土地增值稅的演進90年代出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，大量資金流向了房地產(chǎn)，嚴重沖擊和危害了國民經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅。我國土地增值稅的演進90年代出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，大量資金5我國土地增值稅的演進93年國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。從1994年1月1日起開征。

房地產(chǎn)行業(yè)走低，免稅期。2000年以后，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展，2001年起恢復(fù)征稅。我國土地增值稅的演進93年國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增6土地增值稅有關(guān)法規(guī)我國現(xiàn)行的土地增值稅相關(guān)規(guī)定主要由行政法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件組成。1、行政法規(guī)：1993年12月13日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[1993]138號）2、部門規(guī)章：1995年1月27日，財政部頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）。3、規(guī)范性文件：行政機關(guān)制定的關(guān)于約束和規(guī)范土地增值稅納稅事項的相關(guān)文件。如《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）等。土地增值稅有關(guān)法規(guī)我國現(xiàn)行的土地增值稅相關(guān)規(guī)定主要由行政法規(guī)7土地增值稅概述（一）征稅范圍的界定：三個標準1、轉(zhuǎn)讓的土地是否為國家所有。轉(zhuǎn)讓的對象是國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。2、房地產(chǎn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓。只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，未轉(zhuǎn)讓的不征。如出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。土地增值稅概述（一）征稅范圍的界定：三個標準8土地增值稅概述3、轉(zhuǎn)讓行為是否取得收入。轉(zhuǎn)讓是指以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（1）贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。土地增值稅概述3、轉(zhuǎn)讓行為是否取得收入。轉(zhuǎn)讓是指以出售或其他9土地增值稅概述（二）納稅義務(wù)人：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體、個體工商戶、個人等。根據(jù)國發(fā)（1994）10號規(guī)定，也適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。土地增值稅概述（二）納稅義務(wù)人：10土地增值稅概述（三）征稅對象：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的增值額。土地增值稅概述（三）征稅對象：11土地增值稅概述（四）稅率四級超率累進稅率

增值率=增值額/扣除項目金額1、增值率≦50%稅率30%

2、50%﹤增值率≦100%稅率40%,速算扣除系數(shù)5%

3、100%﹤增值率≦200%稅率50%,速算扣除系數(shù)15%

4、200%﹤增值率稅率60%,速算扣除系數(shù)35%土地增值稅概述（四）稅率12土地增值稅概述（五）納稅地點：房地產(chǎn)所在地。土地增值稅概述（五）納稅地點：13土地增值稅的計算方法計算公式：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率－扣除項目金額*速算扣除系數(shù)土地增值稅的計算方法計算公式：14土地增值稅的計算方法（一）計算應(yīng)稅收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入及其他收入。土地增值稅的計算方法（一）計算應(yīng)稅收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款15土地增值稅的計算方法（二）計算扣除項目金額：轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．取得土地使用權(quán)所支付的金額2．房地產(chǎn)開發(fā)成本3．房地產(chǎn)開發(fā)費用4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5．財政部規(guī)定的其他扣除項目存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．房屋及建筑物的評估價格

評估價格=重置成本價×成新度折扣率2．取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

4、支付的評估費用土地增值稅的計算方法（二）計算扣除項目金額：轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣16土地增值稅的計算方法計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（三）計算增值額（四）計算增值率,確定適用稅率（五）計算應(yīng)納稅額土地增值稅的計算方法計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當17轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物新建房與舊房的界定

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物新建房與舊房的界定

新建房是指建成18轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物①轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的情況一是舊房及建筑物的評估價格二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物①轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的情況19轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例分析某公司2009年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當時的造價為1000萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定，該公寓樓的重置成本價為3000萬元，該樓房為七成新。取得土地使用權(quán)支付地價款和按規(guī)定繳納有關(guān)費用1200萬元（取得了相關(guān)憑證），支付房地產(chǎn)評估費用3萬元，轉(zhuǎn)讓時取得轉(zhuǎn)讓收入6800萬元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金。該公司的評估價格已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例分析20轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物【解析】

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6800萬元2、準予扣除的項目金額：（1）取得土地使用權(quán)支付的金額為1200萬元（2）房地產(chǎn)的評估價格＝3000×70%＝2100（萬元）（3）房地產(chǎn)評估費用為3萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：6800×5%×（1＋7%＋3%）＋6800×0.5‰＝377.4（萬元）扣除項目金額合計：1200＋2100＋3＋377.4＝3680.4（萬元）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物【解析】21轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物3、增值額＝6800－3680.4＝3119.6（萬元）4、增值率＝3119.6÷3680.4×100%＝84.76%5、應(yīng)納土地增值稅＝3119.6×40%－3680.4×5%＝1063.82（萬元）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物3、增值額＝6800－3680.4＝311922轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物②轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的條例第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物②轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的23轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目金額包括三項：一是購房發(fā)票所載金額；二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）；三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目金額包括三項：24轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例:張某2010年8月以50萬購買了一間商鋪,繳納契稅1.5萬，取得了相關(guān)票據(jù)。2012年6月將該商鋪出售，取得收入80萬，開具了售房發(fā)票?？鄢椖拷痤~如下：1、購房發(fā)票所載金額50萬；2、加計扣除金額=50萬×5%×2年=5萬；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（80-50）*5%*（1+7%+3%）+1.5+80*0.05%=3.19萬扣除項目金額合計50+5+3.19=58.19萬轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例:張某2010年8月以50萬購買了一間商25轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物③轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的根據(jù)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定，實行核定征收。計算公式為：應(yīng)納稅額=舊房交易額×核定征收率。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物③轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的26取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時所支付的地價款；國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；不能加計20%的扣除。取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓對取得土地(不論是生地還是27生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如進行“三通一平”等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)支付的金額；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地的成本；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；按照開發(fā)成本加計20%的扣除。生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如進行28投資入股的土地成本扣除對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不適用上述規(guī)定。投資入股的土地成本扣除對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)29投資入股的土地成本扣除根據(jù)文件規(guī)定，投資成本認定可分以下三種情況：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)（土地）投資入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。投資方應(yīng)按出資合同約定價格（評估價格）確認房地產(chǎn)（土地）轉(zhuǎn)讓收入，計算繳納土地增值稅。被投資方同樣按合同約定價格（評估價格）作為未來土地增值稅計算扣除依據(jù)。投資入股的土地成本扣除根據(jù)文件規(guī)定，投資成本認定可分以下三種30投資入股的土地成本扣除2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)（土地）投資入股非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。暫免征收土地增值稅。投資入股的土地成本扣除2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)（土地）投31投資入股的土地成本扣除3、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A將房地產(chǎn)投資入股非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B，B進而將此項房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C。在A將房地產(chǎn)投資入股非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B時，A適用土地增值稅暫免征收規(guī)定。B在獲取房地產(chǎn)后，入賬可能為投資合同約定的評估值。在B轉(zhuǎn)讓給C的過程中，B需繳納土地增值稅。B所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本應(yīng)為A企業(yè)此項房地產(chǎn)取得時成本，而非B取得時的成本。投資入股的土地成本扣除3、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A將房地產(chǎn)投資入股32投資入股的土地成本扣除案例A企業(yè)2005年10月將其名下的土地投資到B企業(yè)，擁有70%的股份。該土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，B企業(yè)以2000萬元作為土地成本入帳。2007年B企業(yè)將該土地投資到房地產(chǎn)公司C，評估價2500萬元。投資入股的土地成本扣除案例33取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造

對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的地價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計20%的扣除。取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造

對取得土地使用權(quán)后進行房34土地增值稅的征收管理納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。四川省對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，實行“先預(yù)繳，后清算”的征管辦法。土地增值稅的征收管理納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得35土地增值稅的清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅的清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清36土地增值稅的清算單位以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。由于項目的分期存在不同標準，如：建設(shè)部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，房管部門頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》等?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》具體明確了項目開發(fā)的建設(shè)項目名稱和建設(shè)規(guī)模。目前在實際操作中，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為分期依據(jù)。土地增值稅的清算單位以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位37土地增值稅的清算單位既建造普通標準住宅，又建造其他商品房的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)分別計算扣除項目金額、增值額和增值率。對難以分別計算扣除項目金額的，應(yīng)按普通標準住宅和其他商品房銷售面積占銷售總面積的比例進行分攤確定。土地增值稅的清算單位既建造普通標準住宅，又建造其他商品房的房38清算條件及時點1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。清算條件及時點1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅39清算條件及時點2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。清算條件及時點2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅40清算條件及時點對于可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。清算條件及時點對于可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主41清算收入確認中的幾個問題

1、視同銷售收入：①職工福利；②獎勵；③對外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務(wù)；⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。清算收入確認中的幾個問題

1、視同銷售收入：①職工福利；②獎42清算收入確認中的幾個問題2、收入確認的時間：房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷售等形式。對不同的銷售形式確認收入的時間也不盡相同。清算收入確認中的幾個問題2、收入確認的時間：43清算收入確認中的幾個問題（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)；（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；清算收入確認中的幾個問題（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)44清算收入確認中的幾個問題（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)；（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，分別原則確認收入的實現(xiàn)，主要為收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。清算收入確認中的幾個問題（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的45清算收入確認中的幾個問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。清算收入確認中的幾個問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷46扣除項目金額1、取得土地使用權(quán)所支付的金額：出讓方式取得的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的，為支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費用，如契稅、交易手續(xù)費等?？鄢椖拷痤~1、取得土地使用權(quán)所支付的金額：出讓方式取得的，47扣除項目金額延期支付土地價款而產(chǎn)生的利息或違約金，能否計入“取得土地使用權(quán)所支付的價款”?“取得土地使用權(quán)所支付的價款”不含因延期支付土地價款而產(chǎn)生的利息或違約金，所以在計算土地增值稅時不能將這部分利息或違約金計入“取得土地使用權(quán)所支付的價款”中予以扣除。扣除項目金額延期支付土地價款而產(chǎn)生的利息或違約金，能否計入“48成片受讓土地、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。成片受讓土地、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分49土地成本的分攤（1）按各期占用土地面積分攤。對于能取得各期占地面積的，可按各期轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤：本期應(yīng)分攤的土地成本＝（本期占地面積÷項目總占地面積）×取得土地使用權(quán)所支付的總成本土地成本的分攤（1）按各期占用土地面積分攤。50土地成本的分攤（2）按各期建筑面積分攤。對于不能取得各期占地面積，以及在同一項目之間不同類型的房屋之間進行分攤時，可按可售建筑面積計算分攤：××類房屋應(yīng)分攤的土地成本＝（××類房屋的可售建筑面積÷總可售建筑面積）×取得土地使用權(quán)所支付的總成本土地成本的分攤（2）按各期建筑面積分攤。51房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝52房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С?、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用53房地產(chǎn)開發(fā)成本建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。基礎(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)成本建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的54房地產(chǎn)開發(fā)成本公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)成本公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公55房地產(chǎn)開發(fā)費用指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財56房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。（2）不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按二項之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)57房地產(chǎn)開發(fā)費用土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。對于超過貸款期限的利息和罰息不允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息58房地產(chǎn)開發(fā)費用代付利息的扣除：案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年2月與某國有企業(yè)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，共支付地價款13000萬，另外還承擔國有企業(yè)利用該宗地在2010年向某商業(yè)銀行的貸款利息共計500萬，操作方法為利息票據(jù)歸房地產(chǎn)公司所有？涉稅風險？如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)費用代付利息的扣除：59代收費用的處理

納稅人按縣級及以上人民政府的規(guī)定，在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

1、代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；

2、代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。代收費用的處理

納稅人按縣級及以上人民政府的規(guī)定，在售房時代60拆遷安置的處理1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶。安置用房視同銷售處理，按187號第三條第一款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。拆遷安置的處理1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶。61拆遷安置的處理2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按187號第三條第一款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。3、貨幣安置拆遷的。憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。拆遷安置的處理2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置。62未支付的質(zhì)量保證金如何處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。未支付的質(zhì)量保證金如何處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根63售樓部、樣板房的裝修費用列支分兩種情況處理：第一種情況，售樓部、樣板房在項目范圍內(nèi)，并對外出售，產(chǎn)生銷售收入。第二種情況，售樓部、樣板房不在項目范圍內(nèi)，或售樓部、樣板房未對外銷售產(chǎn)生收入。售樓部、樣板房的裝修費用列支分兩種情況處理：64公共配套設(shè)施成本扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：1、建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；2、建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除；3、建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計算收入，并準予扣除成本、費用。公共配套設(shè)施成本扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配65車庫的處理1、對外銷售的車庫2、業(yè)主共有的車庫

3、開發(fā)商自留的車庫

車庫的處理1、對外銷售的車庫66精裝房的成本扣除1、銷售收入中含有裝修款項：2、銷售收入中未包含裝修款項：精裝房的成本扣除1、銷售收入中含有裝修款項：67行政性罰款的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用”等科目中列支的因違規(guī)建設(shè)被建設(shè)主管部門給予的行政性罰款，不允許計入，應(yīng)予扣減。

行政性罰款的處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“開發(fā)成本”、“開發(fā)間接費用68稅收優(yōu)惠1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20％的，免征土地增值稅。但增值額超過扣除項目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計稅。2、因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。3、個人轉(zhuǎn)讓住房的稅收優(yōu)惠從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。稅收優(yōu)惠1、納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目69稅收優(yōu)惠4、關(guān)于合作建房的征免稅問題

對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

5、關(guān)于企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的征免稅問題

在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅。稅收優(yōu)惠4、關(guān)于合作建房的征免稅問題

對于一方出地，一方出70

謝謝！土地增值稅政策解析課件711、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你努力的不夠多。

2、孤單一人的時間使自己變得優(yōu)秀，給來的人一個驚喜，也給自己一個好的交代。

3、命運給你一個比別人低的起點是想告訴你，讓你用你的一生去奮斗出一個絕地反擊的故事，所以有什么理由不努力!

4、心中沒有過分的貪求，自然苦就少?？诶锊徽f多余的話，自然禍就少。腹內(nèi)的食物能減少，自然病就少。思緒中沒有過分欲，自然憂就少。大悲是無淚的，同樣大悟無言。緣來盡量要惜，緣盡就放。人生本來就空，對人家笑笑，對自己笑笑，笑著看天下，看日出日落，花謝花開，豈不自在，哪里來的塵埃!

5、心情就像衣服，臟了就拿去洗洗，曬曬，陽光自然就會蔓延開來。陽光那么好，何必自尋煩惱，過好每一個當下，一萬個美麗的未來抵不過一個溫暖的現(xiàn)在。

6、無論你正遭遇著什么，你都要從落魄中站起來重振旗鼓，要繼續(xù)保持熱忱，要繼續(xù)保持微笑，就像從未受傷過一樣。

7、生命的美麗，永遠展現(xiàn)在她的進取之中;就像大樹的美麗，是展現(xiàn)在它負勢向上高聳入云的蓬勃生機中;像雄鷹的美麗，是展現(xiàn)在它搏風擊雨如蒼天之魂的翱翔中;像江河的美麗，是展現(xiàn)在它波濤洶涌一瀉千里的奔流中。

8、有些事，不可避免地發(fā)生，陰晴圓缺皆有規(guī)律，我們只能坦然地接受;有些事，只要你愿意努力，矢志不渝地付出，就能慢慢改變它的軌跡。

9、與其埋怨世界，不如改變自己。管好自己的心，做好自己的事，比什么都強。人生無完美，曲折亦風景。別把失去看得過重，放棄是另一種擁有;不要經(jīng)常艷羨他人，人做到了，心悟到了，相信屬于你的風景就在下一個拐彎處。

10、有些事想開了，你就會明白，在世上，你就是你，你痛痛你自己，你累累你自己，就算有人同情你，那又怎樣，最后收拾殘局的還是要靠你自己。

11、人生的某些障礙，你是逃不掉的。與其費盡周折繞過去，不如勇敢地攀登，或許這會鑄就你人生的高點。

12、有些壓力總是得自己扛過去，說出來就成了充滿負能量的抱怨。尋求安慰也無濟于事，還徒增了別人的煩惱。

13、認識到我們的所見所聞都是假象，認識到此生都是虛幻，我們才能真正認識到佛法的真相。錢多了會壓死你，你承受得了嗎?帶，帶不走，放，放不下。時時刻刻發(fā)悲心，饒益眾生為他人。

14、夢想總是跑在我的前面。努力追尋它們，為了那一瞬間的同步，這就是動人的生命奇跡。

15、懶惰不會讓你一下子跌倒，但會在不知不覺中減少你的收獲;勤奮也不會讓你一夜成功，但會在不知不覺中積累你的成果。人生需要挑戰(zhàn)，更需要堅持和勤奮!

16、人生在世：可以缺錢，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盜名;可以低落，但不能墮落;可以放松，但不能放縱;可以虛榮，但不能虛偽;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪蕩;可以生氣，但不能生事。

17、人生沒有筆直路，當你感到迷茫、失落時，找?guī)撞窟@種充滿正能量的電影，坐下來靜靜欣賞，去發(fā)現(xiàn)生命中真正重要的東西。

18、在人生的舞臺上，當有人愿意在臺下陪你度過無數(shù)個沒有未來的夜時，你就更想展現(xiàn)精彩絕倫的自己。但愿每個被努力支撐的靈魂能吸引更多的人同行。1、不是井里沒有水，而是你挖的不夠深。不是成功來得慢，而是你72土地增值稅政策解析課件73土地增值稅政策解析土地增值稅政策解析課件74土地增值稅的起源通常將1898年在青島德租界開征土地增值稅視為該稅種的起源。目前，世界上仍然開征土地增值稅的國家和地區(qū)主要有中國內(nèi)地、意大利、韓國和中國臺灣地區(qū)。土地增值稅的起源通常將1898年在青島德租界開征土地增值稅視75我國土地增值稅的演進改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政劃撥方式，土地實行無償無限期使用，不允許買賣土地。1987年確立了房地產(chǎn)有償使用、允許轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的政策和制度。我國土地增值稅的演進改革開放前，我國土地管理制度一直采取行政76我國土地增值稅的演進90年代出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，大量資金流向了房地產(chǎn)，嚴重沖擊和危害了國民經(jīng)濟的健康協(xié)調(diào)發(fā)展。為扭轉(zhuǎn)這一局面，國家采取了一系列宏觀調(diào)控措施，其中一項就是開征土地增值稅。我國土地增值稅的演進90年代出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象，大量資金77我國土地增值稅的演進93年國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》。從1994年1月1日起開征。

房地產(chǎn)行業(yè)走低，免稅期。2000年以后，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展，2001年起恢復(fù)征稅。我國土地增值稅的演進93年國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增78土地增值稅有關(guān)法規(guī)我國現(xiàn)行的土地增值稅相關(guān)規(guī)定主要由行政法規(guī)、規(guī)章及規(guī)范性文件組成。1、行政法規(guī)：1993年12月13日國務(wù)院頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國發(fā)[1993]138號）2、部門規(guī)章：1995年1月27日，財政部頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法字[1995]6號）。3、規(guī)范性文件：行政機關(guān)制定的關(guān)于約束和規(guī)范土地增值稅納稅事項的相關(guān)文件。如《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）等。土地增值稅有關(guān)法規(guī)我國現(xiàn)行的土地增值稅相關(guān)規(guī)定主要由行政法規(guī)79土地增值稅概述（一）征稅范圍的界定：三個標準1、轉(zhuǎn)讓的土地是否為國家所有。轉(zhuǎn)讓的對象是國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物。2、房地產(chǎn)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓。只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，未轉(zhuǎn)讓的不征。如出租，產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費用。土地增值稅概述（一）征稅范圍的界定：三個標準80土地增值稅概述3、轉(zhuǎn)讓行為是否取得收入。轉(zhuǎn)讓是指以出售或其他方式有償轉(zhuǎn)讓，不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。（1）贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務(wù)人的。（2）通過中國境內(nèi)非營利的社會團體、國家機關(guān)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的。土地增值稅概述3、轉(zhuǎn)讓行為是否取得收入。轉(zhuǎn)讓是指以出售或其他81土地增值稅概述（二）納稅義務(wù)人：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物的單位和個人。包括各類企事業(yè)單位、國家機關(guān)、社會團體、個體工商戶、個人等。根據(jù)國發(fā)（1994）10號規(guī)定，也適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。土地增值稅概述（二）納稅義務(wù)人：82土地增值稅概述（三）征稅對象：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物取得的增值額。土地增值稅概述（三）征稅對象：83土地增值稅概述（四）稅率四級超率累進稅率

增值率=增值額/扣除項目金額1、增值率≦50%稅率30%

2、50%﹤增值率≦100%稅率40%,速算扣除系數(shù)5%

3、100%﹤增值率≦200%稅率50%,速算扣除系數(shù)15%

4、200%﹤增值率稅率60%,速算扣除系數(shù)35%土地增值稅概述（四）稅率84土地增值稅概述（五）納稅地點：房地產(chǎn)所在地。土地增值稅概述（五）納稅地點：85土地增值稅的計算方法計算公式：應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率－扣除項目金額*速算扣除系數(shù)土地增值稅的計算方法計算公式：86土地增值稅的計算方法（一）計算應(yīng)稅收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟利益，包括貨幣收入、實物收入及其他收入。土地增值稅的計算方法（一）計算應(yīng)稅收入：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價款87土地增值稅的計算方法（二）計算扣除項目金額：轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣除項目新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．取得土地使用權(quán)所支付的金額2．房地產(chǎn)開發(fā)成本3．房地產(chǎn)開發(fā)費用4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金5．財政部規(guī)定的其他扣除項目存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓1．房屋及建筑物的評估價格

評估價格=重置成本價×成新度折扣率2．取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金

4、支付的評估費用土地增值稅的計算方法（二）計算扣除項目金額：轉(zhuǎn)讓項目的性質(zhì)扣88土地增值稅的計算方法計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。（三）計算增值額（四）計算增值率,確定適用稅率（五）計算應(yīng)納稅額土地增值稅的計算方法計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當89轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物新建房與舊房的界定

新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物新建房與舊房的界定

新建房是指建成90轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物①轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的情況一是舊房及建筑物的評估價格二是取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費用：三是在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。此外，納稅人支付的評估費用準予在計算土地增值稅時扣除。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物①轉(zhuǎn)讓舊房能提供評估價格的情況91轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例分析某公司2009年5月轉(zhuǎn)讓一幢2000年建造的公寓樓，當時的造價為1000萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定，該公寓樓的重置成本價為3000萬元，該樓房為七成新。取得土地使用權(quán)支付地價款和按規(guī)定繳納有關(guān)費用1200萬元（取得了相關(guān)憑證），支付房地產(chǎn)評估費用3萬元，轉(zhuǎn)讓時取得轉(zhuǎn)讓收入6800萬元，已按規(guī)定繳納了轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的有關(guān)稅金。該公司的評估價格已經(jīng)稅務(wù)機關(guān)認定。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例分析92轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物【解析】

1、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6800萬元2、準予扣除的項目金額：（1）取得土地使用權(quán)支付的金額為1200萬元（2）房地產(chǎn)的評估價格＝3000×70%＝2100（萬元）（3）房地產(chǎn)評估費用為3萬元（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：6800×5%×（1＋7%＋3%）＋6800×0.5‰＝377.4（萬元）扣除項目金額合計：1200＋2100＋3＋377.4＝3680.4（萬元）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物【解析】93轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物3、增值額＝6800－3680.4＝3119.6（萬元）4、增值率＝3119.6÷3680.4×100%＝84.76%5、應(yīng)納土地增值稅＝3119.6×40%－3680.4×5%＝1063.82（萬元）轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物3、增值額＝6800－3680.4＝311994轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物②轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的條例第六條第一、三項規(guī)定的扣除項目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數(shù)。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物②轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價格但能提供購房發(fā)票的95轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目金額包括三項：一是購房發(fā)票所載金額；二是加計扣除金額（加計扣除金額=購房發(fā)票所載金額×5%×購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止的年數(shù)）；三是與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金“每年”按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個月計一年；超過一年，未滿12個月但超過6個月的，可以視同為一年。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物扣除項目金額包括三項：96轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例:張某2010年8月以50萬購買了一間商鋪,繳納契稅1.5萬，取得了相關(guān)票據(jù)。2012年6月將該商鋪出售，取得收入80萬，開具了售房發(fā)票?？鄢椖拷痤~如下：1、購房發(fā)票所載金額50萬；2、加計扣除金額=50萬×5%×2年=5萬；3、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金（80-50）*5%*（1+7%+3%）+1.5+80*0.05%=3.19萬扣除項目金額合計50+5+3.19=58.19萬轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物案例:張某2010年8月以50萬購買了一間商97轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物③轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的根據(jù)《稅收征管法》第三十五條規(guī)定，實行核定征收。計算公式為：應(yīng)納稅額=舊房交易額×核定征收率。轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物③轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價格又不能提供購房發(fā)票的98取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)時所支付的地價款；國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金；不能加計20%的扣除。取得土地使用權(quán)后，未進行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓對取得土地(不論是生地還是99生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如進行“三通一平”等)，不進行房屋的建造，即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的，在計算其增值額時只允許扣除：取得土地使用權(quán)支付的金額；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地的成本；與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金；按照開發(fā)成本加計20%的扣除。生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓對于取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)(如進行100投資入股的土地成本扣除對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，不適用上述規(guī)定。投資入股的土地成本扣除對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)101投資入股的土地成本扣除根據(jù)文件規(guī)定，投資成本認定可分以下三種情況：1、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)（土地）投資入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。投資方應(yīng)按出資合同約定價格（評估價格）確認房地產(chǎn)（土地）轉(zhuǎn)讓收入，計算繳納土地增值稅。被投資方同樣按合同約定價格（評估價格）作為未來土地增值稅計算扣除依據(jù)。投資入股的土地成本扣除根據(jù)文件規(guī)定，投資成本認定可分以下三種102投資入股的土地成本扣除2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)（土地）投資入股非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。暫免征收土地增值稅。投資入股的土地成本扣除2、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)（土地）投103投資入股的土地成本扣除3、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A將房地產(chǎn)投資入股非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B，B進而將此項房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C。在A將房地產(chǎn)投資入股非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)B時，A適用土地增值稅暫免征收規(guī)定。B在獲取房地產(chǎn)后，入賬可能為投資合同約定的評估值。在B轉(zhuǎn)讓給C的過程中，B需繳納土地增值稅。B所轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成本應(yīng)為A企業(yè)此項房地產(chǎn)取得時成本，而非B取得時的成本。投資入股的土地成本扣除3、非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)A將房地產(chǎn)投資入股104投資入股的土地成本扣除案例A企業(yè)2005年10月將其名下的土地投資到B企業(yè)，擁有70%的股份。該土地購買原價為1000萬元，評估價為2000萬元，B企業(yè)以2000萬元作為土地成本入帳。2007年B企業(yè)將該土地投資到房地產(chǎn)公司C，評估價2500萬元。投資入股的土地成本扣除案例105取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造

對取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，在計算其增值額時，允許扣除：取得土地使用權(quán)時支付的地價款；按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用；開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本、費用；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；加計20%的扣除。取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造

對取得土地使用權(quán)后進行房106土地增值稅的征收管理納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅。四川省對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，實行“先預(yù)繳，后清算”的征管辦法。土地增值稅的征收管理納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得107土地增值稅的清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，并填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。土地增值稅的清算土地增值稅清算，是指納稅人在符合土地增值稅清108土地增值稅的清算單位以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。由于項目的分期存在不同標準，如：建設(shè)部門頒發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》，房管部門頒發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》等?！督ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證》具體明確了項目開發(fā)的建設(shè)項目名稱和建設(shè)規(guī)模。目前在實際操作中，以建設(shè)工程規(guī)劃許可證作為分期依據(jù)。土地增值稅的清算單位以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位109土地增值稅的清算單位既建造普通標準住宅，又建造其他商品房的房地產(chǎn)開發(fā)項目，納稅人應(yīng)分別計算扣除項目金額、增值額和增值率。對難以分別計算扣除項目金額的，應(yīng)按普通標準住宅和其他商品房銷售面積占銷售總面積的比例進行分攤確定。土地增值稅的清算單位既建造普通標準住宅，又建造其他商品房的房110清算條件及時點1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅的清算：

（1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。對應(yīng)進行土地增值稅清算的項目，納稅人應(yīng)當在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機關(guān)辦理清算手續(xù)。清算條件及時點1、符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進行土地增值稅111清算條件及時點2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅人進行土地增值稅清算：（1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；

（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；

（4）省稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。清算條件及時點2、符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可要求納稅112清算條件及時點對于可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)確定是否進行清算；對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務(wù)機關(guān)下達清算通知，納稅人應(yīng)當在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。清算條件及時點對于可要求納稅人進行土地增值稅清算的項目，由主113清算收入確認中的幾個問題

1、視同銷售收入：①職工福利；②獎勵；③對外投資；④分配給股東或投資人；⑤抵償債務(wù)；⑥換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)。其收入按下列方法和順序確認：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。清算收入確認中的幾個問題

1、視同銷售收入：①職工福利；②獎114清算收入確認中的幾個問題2、收入確認的時間：房地產(chǎn)的銷售形式主要有預(yù)售方式、一次性全額收款、分期收款方式、銀行按揭方式、采取委托方式銷售等形式。對不同的銷售形式確認收入的時間也不盡相同。清算收入確認中的幾個問題2、收入確認的時間：115清算收入確認中的幾個問題（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得索取價款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認收入的實現(xiàn)；（2）采取分期收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款和付款日確認收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現(xiàn)；清算收入確認中的幾個問題（1）采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)116清算收入確認中的幾個問題（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定的價款確定收入額，其首付款應(yīng)于實際收到日確認收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認收入的實現(xiàn)；（4）采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，分別原則確認收入的實現(xiàn)，主要為收到代銷清單時確認收入的實現(xiàn)。清算收入確認中的幾個問題（3）采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的117清算收入確認中的幾個問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應(yīng)在計算土地增值稅時予以調(diào)整。清算收入確認中的幾個問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷118扣除項目金額1、取得土地使用權(quán)所支付的金額：出讓方式取得的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金；以轉(zhuǎn)讓方式取得的，為支付的地價款。按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的相關(guān)費用，如契稅、交易手續(xù)費等?？鄢椖拷痤~1、取得土地使用權(quán)所支付的金額：出讓方式取得的，119扣除項目金額延期支付土地價款而產(chǎn)生的利息或違約金，能否計入“取得土地使用權(quán)所支付的價款”?“取得土地使用權(quán)所支付的價款”不含因延期支付土地價款而產(chǎn)生的利息或違約金，所以在計算土地增值稅時不能將這部分利息或違約金計入“取得土地使用權(quán)所支付的價款”中予以扣除?？鄢椖拷痤~延期支付土地價款而產(chǎn)生的利息或違約金，能否計入“120成片受讓土地、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務(wù)機關(guān)確認的其他方式計算分攤。成片受讓土地、分期分批開發(fā)轉(zhuǎn)讓納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分121土地成本的分攤（1）按各期占用土地面積分攤。對于能取得各期占地面積的，可按各期轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分攤：本期應(yīng)分攤的土地成本＝（本期占地面積÷項目總占地面積）×取得土地使用權(quán)所支付的總成本土地成本的分攤（1）按各期占用土地面積分攤。122土地成本的分攤（2）按各期建筑面積分攤。對于不能取得各期占地面積，以及在同一項目之間不同類型的房屋之間進行分攤時，可按可售建筑面積計算分攤：××類房屋應(yīng)分攤的土地成本＝（××類房屋的可售建筑面積÷總可售建筑面積）×取得土地使用權(quán)所支付的總成本土地成本的分攤（2）按各期建筑面積分攤。123房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝124房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。前期工程費，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出房地產(chǎn)開發(fā)成本土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用125房地產(chǎn)開發(fā)成本建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費?；A(chǔ)設(shè)施費，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。房地產(chǎn)開發(fā)成本建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的126房地產(chǎn)開發(fā)成本公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)開發(fā)成本公共配套設(shè)施費，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公127房地產(chǎn)開發(fā)費用指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財128房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”之和的5%以內(nèi)計算扣除。（2）不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按二項之和的10%以內(nèi)計算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用（1）財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)129房地產(chǎn)開發(fā)費用土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費用中計算扣除。對于超過貸款期限的利息和罰息不允許扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費用土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息130房地產(chǎn)開發(fā)費用代付利息的扣除：案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司于2012年2月與某國有企業(yè)簽訂土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，共支付地價款13000萬，另外還承擔國有企業(yè)利用該宗地在2010年向某商業(yè)銀行的貸款利息共計500萬，操作方法為利息票據(jù)歸房地產(chǎn)公司所有？涉稅風險？如何處理？房地產(chǎn)開發(fā)費用代付利息的扣除：131代收費用的處理

納稅人按縣級及以上人民政府的規(guī)定，在售房時代收的各項費用，應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理：

1、代收費用計入房價向購買方一并收取的，應(yīng)將代收費用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數(shù)；

2、代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產(chǎn)價格的，不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。代收費用的處理

納稅人按縣級及以上人民政府的規(guī)定，在售房時代132拆遷安置的處理1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶。安置用房視同銷售處理，按187號第三條第一款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補差價款，應(yīng)抵減本項目拆遷補償費。拆遷安置的處理1、房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶。133拆遷安置的處理2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置。異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按187號第三條第一款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。3、貨幣安置拆遷的。憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補償費。拆遷安置的處理2、開發(fā)企業(yè)采取異地安置。134未支付的質(zhì)量保證金如何處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的