項目二早期介入與前期物業(yè)管理

任務(wù)一物業(yè)管理的早期介入忽視早期介入可能導致：

物業(yè)配套不完善布局設(shè)計不合理質(zhì)量不過關(guān)資料欠缺、情況不明最終導致：使用不便，銷售不暢，管理困難、糾紛多

一、物業(yè)管理早期介入的涵義所謂物業(yè)管理的早期介入，是指物業(yè)管理公司在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)，從業(yè)主、使用人及物業(yè)管理的角度提出意見和建議，以便物業(yè)建成后能滿足業(yè)主、使用人的需求，方便物業(yè)管理的各項活動。

二、物業(yè)管理早期介入的作用

（一）完善物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和使用功能（二）更好地監(jiān)理施工質(zhì)量（三）為驗收接管打下基礎(chǔ)（四）便于日后對物業(yè)的管理

三．物業(yè)管理早期介入的主要工作及充當?shù)慕巧ㄒ唬┝㈨棝Q策階段（充當顧問）

在項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平，周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標準及成本、利潤測算等方面提供參考建議，減少決策盲目性和主觀隨意性。

(二)規(guī)劃設(shè)計階段（充當顧問）

物業(yè)管理早期介入的優(yōu)勢：1、信息優(yōu)勢2、人才優(yōu)勢3、動機優(yōu)勢側(cè)重從以下方面提出看法和建議：1、物業(yè)總體布局和功能2、日常的管理3、設(shè)備設(shè)施及材料的選用4、公建配套設(shè)施（三）施工安裝階段（扮演監(jiān)理）監(jiān)督基礎(chǔ)隱蔽工程、機電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的敷設(shè)及走向等日后難以從建筑外觀上察覺的施工質(zhì)量，收集資料，熟悉情況，提出整改意見，督促落實。

（四）接管準備階段（開始管家）1.

與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接洽前期物業(yè)管理委托事項2.

制定接管方案3．簽約，實施驗收接管4．制定系列管理制度5．組成該物業(yè)的常設(shè)管理機構(gòu)6．建立與社會協(xié)作單位的聯(lián)絡(luò)，構(gòu)筑綜合服務(wù)網(wǎng)絡(luò)7．參與物業(yè)“開盤”

四、對早期介入否定的立論①早期介入與物業(yè)管理的內(nèi)涵不相符合。②早期介入阻礙了社會專業(yè)化的發(fā)展進程，破壞了社會分工，不利于物業(yè)管理規(guī)范化、社會化、市場化發(fā)展目標的實現(xiàn)。③早期介入對物業(yè)的建筑設(shè)計、施工質(zhì)量方面可能產(chǎn)生不利影響。五、、前前期期介介入入費費用用由由誰誰承承擔擔？？根據(jù)據(jù)費費用用產(chǎn)產(chǎn)生生的的原原因因及及用用途途，管管理理公公司司在在入入伙伙前前介介入入所所產(chǎn)產(chǎn)生生費費用用應(yīng)由由開開發(fā)發(fā)商商承承擔擔。原因因：：1、前期期介介入入的的主主要要目目的的是是協(xié)協(xié)助助開開發(fā)發(fā)商商工工作作（1）前期期介介入入為為驗驗收收接接管管打打下下基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，使使房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量得得到到保保證證，，提提升升了了物物業(yè)業(yè)檔檔次次。。（（2）使已已購購房房業(yè)業(yè)主主對對物物業(yè)業(yè)質(zhì)質(zhì)量量及及日日后后管管理理放放心心，，幫幫助助發(fā)發(fā)展展商商銷銷售售。。2、管理理費費用用尚尚無無收收費費來來源源，，此此期期間間公公司司的的實實際際服服務(wù)務(wù)對對象象是是發(fā)發(fā)展展商商，，誰誰受受益益，，誰誰付付費費。。3、政府府規(guī)規(guī)定定：：目目前前國國家家尚尚無無統(tǒng)統(tǒng)一一立立法法，，但但各各地地政政府府明明文文規(guī)規(guī)定定。。任務(wù)務(wù)二二前前期期物物業(yè)業(yè)管管理理一、、前前期期物物業(yè)業(yè)管管理理的的涵涵義義前期期物物業(yè)業(yè)管管理理，，是是指指住住宅宅出出售售后后至業(yè)主主委委員員會會選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理者者之之前前的物物業(yè)業(yè)管管理理?？⒐すを烌炇帐諛I(yè)主主大大會會召召開開與物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)簽簽約約立項項早期期介介入入階階段段前期期物物業(yè)業(yè)管管理理階階段段物業(yè)業(yè)管管理理階階段段所謂謂“前期期物物業(yè)業(yè)管管理理”，是是指指在在業(yè)業(yè)主主大大會會選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)之之前前，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)與與選選聘聘的的物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)簽簽訂訂《前期期物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)合合同同》，并并由由物物業(yè)業(yè)管管理理企企業(yè)業(yè)依依照照合合同同的的約約定定實實施施的的物物業(yè)業(yè)管管理理。?！段飿I(yè)業(yè)管管理理條條例例》規(guī)定定：：“房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)在在出出售售住住宅宅小小區(qū)區(qū)房房屋屋前前，，應(yīng)應(yīng)當當選選聘聘物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司承承擔擔住住宅宅小小區(qū)區(qū)的的管管理理，，并并與與其其簽簽訂訂物物業(yè)業(yè)管管理理合合同同。?！鼻捌谖镂飿I(yè)管管理的的必要要性：：（一））民事事法律律關(guān)系系主體體資格格的需需要業(yè)主，，在這這一階階段內(nèi)內(nèi)還不不具備備承擔擔起這這種民民事活活動的的能力力。業(yè)主代代表大大會召召開的的時間間（二））物業(yè)業(yè)管理理不可可間斷斷性的的需要要現(xiàn)實的的需要要法律的的要求求，《《城市市新建建住宅宅小區(qū)區(qū)管理理辦法法》（三））促進進物業(yè)業(yè)的租租售（四））有利利于物物業(yè)管管理公公司的的續(xù)聘聘二、前前期物物業(yè)管管理中中權(quán)利利主體體的相相互關(guān)關(guān)系前期物物業(yè)管管理階階段，，形成成了開開發(fā)企企業(yè)、、受托托的物物業(yè)管管理企企業(yè)以以及業(yè)業(yè)主三三個權(quán)權(quán)利主主體共共存的的法律律關(guān)系系。開發(fā)商商與業(yè)業(yè)主：：買賣關(guān)關(guān)系開發(fā)商商與物物業(yè)公公司：：合同聘聘用關(guān)關(guān)系物業(yè)公公司與與業(yè)主主：服務(wù)與與被服服務(wù)關(guān)關(guān)系三、前前期物物業(yè)管管理與與早期期介入入的區(qū)區(qū)別1、發(fā)發(fā)生時時段不不同2、工工作內(nèi)內(nèi)容不不同早期介介入階階段，，物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的工工作主主要是是給于于咨詢詢以及及施工工階段段的質(zhì)質(zhì)量督督察。。而在在前期期物業(yè)業(yè)管理理階段段，物物業(yè)管管理企企業(yè)的的工作作主要要是住住戶入入住、、室內(nèi)內(nèi)裝飾飾管理理、日日常管管理制制度和和管理理隊伍伍的建建立和和運作作等實實際的的管理理工作作。3、合合同關(guān)關(guān)系不不同早期介介入不不一定定需要要有物物業(yè)管管理服服務(wù)合合同的的存在在，只只要有有一般般的咨咨詢服服務(wù)合合同即即可；；而前前期物物業(yè)管管理階階段，，物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)必須須與建建設(shè)單單位簽簽有前前期物物業(yè)管管理服服務(wù)合合同。。4、企業(yè)業(yè)地位不不同在早期介介入階段段，物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)只是是起輔助助作用；；而在前前期物業(yè)業(yè)管理階階段，物物業(yè)管理理企業(yè)是是處于管管理的主主導地位位。四、、前期物物業(yè)管理理的主要要內(nèi)容（一）建建立服務(wù)務(wù)系統(tǒng)和和服務(wù)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)1、落實實管理機機構(gòu)2、配備備管理操操作人員員（二）建建章立制制必要的規(guī)規(guī)章制度度：管理機構(gòu)構(gòu)的職責責范圍各各類人人員的崗崗位責任任制物物業(yè)各區(qū)區(qū)域內(nèi)管管理規(guī)定定

用戶戶（住戶戶）手冊冊等。（三）物物業(yè)的驗驗收與接接管1、接管管與驗收收的含義義物業(yè)的接接管驗收收是指物物業(yè)管理理單位（（國家或或企業(yè)的的房管部部門或物物業(yè)管理理公司））對建設(shè)設(shè)單位移移交的新新建房屋屋以及業(yè)業(yè)主委托托管理的的原有房房屋按行行業(yè)標準準進行綜綜合檢驗驗然后收收受管理理的工作作。2、接管管與驗收收與竣工工驗收的的區(qū)別接管驗收竣工驗收驗收主體不同物業(yè)管理單位房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)單位/城市建設(shè)行政主管部門驗收性質(zhì)不同主體結(jié)構(gòu)安全與滿足使用功能的再檢驗檢查工程項目是否達標驗收目的不同轉(zhuǎn)交的對象不同為分清責任，交接驗收物業(yè)管理公司為取得市場準入資格，對質(zhì)量進行驗收建設(shè)單位3、接管驗驗收應(yīng)具備備的條件（1）新建建房屋（2）原有有房屋4、接管驗驗收的內(nèi)容容（1）資料料的驗收（2）質(zhì)量與使用用功能的驗驗收（3）質(zhì)量量問題或危危險與損壞壞問題的處處理5、接管驗驗收的程序序書面提請資料審核物物業(yè)檢驗問問題處理理簽簽發(fā)文件件6、接管驗驗收中可能能存在的問問題和注意意事項（1）接管管驗收走過過場（2）接管管驗收不到到位（3）接管管資料不齊齊全（四）進戶戶管理（入入伙管理））進戶，是指指業(yè)主、使使用人正式式進住使用用物業(yè)，俗俗稱“入伙”進戶程序一一般為：1．發(fā)入伙伙通知書2.購房房業(yè)主按要要求繳清剩剩余房款和和其他費用用3．帶業(yè)主主或使用人人實地驗收收物業(yè)（1）房建建質(zhì)量（2）設(shè)備備質(zhì)量，運運轉(zhuǎn)情況（3）房型型、裝修、、設(shè)施配備備等是否與與合同相符符（4）外部部環(huán)境狀況況及影響4、簽訂物物業(yè)使用公公約、業(yè)主主臨時公約約5、業(yè)主或或使用人信信息登記6、發(fā)放用用戶手冊或或辦事指南南7、發(fā)放鑰匙，，完成進戶戶手續(xù)（五）裝修修搬遷管理理1、裝修管管理的必要要性（1）室內(nèi)內(nèi)裝修的普普遍性（2）室內(nèi)內(nèi)裝修影響響大2、室內(nèi)裝裝修管理的的難點（1）物業(yè)業(yè)管理單位位無執(zhí)法權(quán)權(quán)（2）管理理單位缺乏乏管理制度度（3）司法法判決難執(zhí)執(zhí)行3、室內(nèi)裝裝修管理措措施（1）“安民告示”宣傳在先（2）簽訂訂裝修管理理協(xié)議（3）嚴格格裝修管理理程序（4）違章章事故處理理案例改變住宅結(jié)結(jié)構(gòu)裝修廢棄物物相鄰關(guān)系違反《業(yè)主主公約》亂亂搭亂建（六）檔案案資料的建建立檔案資料包包括兩種：：業(yè)主或使用用人的資料料：業(yè)主使用人人姓名、進進戶人員情情況、聯(lián)系系電話或地地址、各項項費用的繳繳交情況、、房屋的裝裝修等情況況。物業(yè)資料：主要包括物物業(yè)的各種種設(shè)計和竣竣工圖紙，，位置、編編號等。案例檔案幫了大大忙新來的物管管公司接手手小區(qū)管理理后，將進進行天然氣氣通氣。但但卻發(fā)現(xiàn)煤煤氣管道都都存在不同同程度的銹銹蝕。他們們立即聯(lián)系系天然氣公公司。經(jīng)測算，調(diào)調(diào)換煤氣管管道，所需需費用約為為122萬萬元。對此此，管理處處經(jīng)理心急急如焚。情情急中他想想到了接手手該小區(qū)時時的檔案。。于是，立立即查閱資資料。原來來，該小區(qū)區(qū)建造時涉涉及15家家施工單位位，其中自自來水、煤煤氣管所用用管材基本本由施工方方供應(yīng)，所所用管材是是國家建設(shè)設(shè)部已明令令禁止使用用的冷鍍鋅鋅管。鑒于于此此，，該該管管理理處處立立即即起起草草了了一一份份報報告告，，并并附附上上調(diào)調(diào)查查材材料料，，送送到到了了開開發(fā)發(fā)商商手手中中。。開開發(fā)發(fā)商商有有關(guān)關(guān)領(lǐng)領(lǐng)導導看看后后認認為為，，管管理理處處的的請請求求完完全全合合理理。。于于是是請請物物管管公公司司委委托托天天然然氣氣公公司司實實地地查查勘勘，，并并報報預預算算，，工工程程費費用用由由開開發(fā)發(fā)商商列列支支。。物物管管公公司司即即與與天天然然氣氣公公司司聯(lián)聯(lián)系系，，簽簽訂訂了了工工程程合合同同，，并并以以最最快快速速度度調(diào)調(diào)換換了了煤煤氣氣管管道道。。任務(wù)三物業(yè)業(yè)的承接驗收收物業(yè)的承接，是房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)、公公有房屋出售售單位或者業(yè)業(yè)主、業(yè)主委委員會向接受受委托的物業(yè)業(yè)管理企業(yè)移移交物業(yè)，物物業(yè)管理企業(yè)業(yè)接受物業(yè)的的過程?！拔飿I(yè)的承接驗驗收”，是物業(yè)管理理企業(yè)承接房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)、公有房房屋出售單位位或者業(yè)主、、業(yè)主委員會會委托管理的的新建房房屋或者原有有房屋時，以以物業(yè)主主體結(jié)結(jié)構(gòu)安安全和和滿足足使用用功能能為主要要內(nèi)容容的再再檢驗驗?！稐l例》第三十十七條條第一一款規(guī)規(guī)定：：“物業(yè)管管理企企業(yè)承承接物物業(yè)時時，應(yīng)應(yīng)當與與業(yè)主主委員員會辦辦理物物業(yè)驗驗收手手續(xù)”。物業(yè)業(yè)的承承接驗驗收，，是物物業(yè)管管理企企業(yè)在在承接接物業(yè)業(yè)時不不可缺缺少的的重要要環(huán)節(jié)節(jié)。物物業(yè)管管理企企業(yè)在在承接接物業(yè)業(yè)時，，一方方面要要充分分考慮慮工程程質(zhì)量量問題題對日日后物物業(yè)管管理帶帶來的的影響響，另另一方方面，，要充充分維維護業(yè)業(yè)主的的合法法權(quán)益益。一、物物業(yè)承承接驗驗收的的作用用1.進一步步明確確交接接雙方方的責責、權(quán)權(quán)、利利關(guān)系系。2.確保物物業(yè)具具備正正常的的使用用功能能，充充分維維護業(yè)業(yè)主的的利益益。3.為日后后的物物業(yè)管管理創(chuàng)創(chuàng)造條條件。。通過過物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)的承承接驗驗收，，還可可以根根據(jù)有有關(guān)物物業(yè)管管理的的文件件資料料，摸摸清物物業(yè)的的性能能與特特點，，預防防管理理中可可能出出現(xiàn)的的問題題，有有計劃劃地安安排好好各項項管理理工作作。二、物物業(yè)承承接驗驗收的的標準準物業(yè)承承接驗驗收的的標準準分為為新建物物業(yè)的的承接接驗收收標準準和原有物物業(yè)的的承接接驗收收標準準。其具具體的的要求求和標標準應(yīng)應(yīng)當執(zhí)執(zhí)行1991年2月建設(shè)設(shè)部頒頒布的的《房屋承承接驗驗收標標準》，有關(guān)關(guān)住宅宅小區(qū)區(qū)竣工工綜合合驗收收的規(guī)規(guī)定還還應(yīng)當當執(zhí)行行1993年12月建設(shè)設(shè)部頒頒布的的《城市住住宅小小區(qū)竣竣工綜綜合驗驗收管管理辦辦法》等。新建物物業(yè)的的承接接驗收收標準準l.主體結(jié)結(jié)構(gòu)部部分：：地基基礎(chǔ)的的沉降不得得超過建筑筑地基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范范的允許變變形值；不不得引起上上部結(jié)構(gòu)的的開裂或者者相鄰房屋屋的損壞；；鋼筋混凝凝土構(gòu)件產(chǎn)產(chǎn)生變形、、裂縫，不不得超過鋼鋼筋混凝土土結(jié)構(gòu)設(shè)計計規(guī)范的規(guī)規(guī)定值；磚磚石結(jié)構(gòu)必必須有足夠夠的強度和和剛度，不不允許有明明顯裂縫；；木結(jié)構(gòu)應(yīng)應(yīng)當節(jié)點牢牢固，支撐撐系統(tǒng)可靠靠、無蟻害害，選材必必須符合結(jié)結(jié)構(gòu)工程施施工及驗收收規(guī)范的規(guī)規(guī)定；設(shè)有有抗震設(shè)防防的房屋，，必須符合合建筑抗震震設(shè)計規(guī)范范的有關(guān)規(guī)規(guī)定。2.屋面部分：：各類房屋必必須符合屋屋面工程及及驗收規(guī)范范的規(guī)定，，排水通暢暢，無積水水，不滲漏漏；陽臺和和三層以上上房屋應(yīng)當當有排水，，出水口、、檐溝、落落水管應(yīng)當當安裝牢固固，接口平平密，不滲滲漏。3.樓地面部部分：面層與基基層必須須粘結(jié)牢牢固，不不空鼓；；衛(wèi)生間間、陽臺臺、盥（（灌音））洗室地地面與相相鄰地面面的相對對標高應(yīng)應(yīng)當符合合設(shè)計要要求，不不應(yīng)當有有積水，，不允許許倒泛水水和滲漏漏。4.裝修部分：鋼木門窗應(yīng)當當安裝平整牢牢固，無翹曲曲變形，開關(guān)關(guān)靈活，零配配件裝配齊全全，位置準確確，鋼門窗縫縫隙嚴密，木木門窗縫隙適適度；進戶門門不得使用膠膠合板制作，，門鎖應(yīng)當安安裝牢固，底底層外窗、樓樓層公共走道道窗、進戶門門上的亮子均均應(yīng)當裝設(shè)鐵鐵柵欄；木裝裝修工程應(yīng)當當表面光潔，，線條順直，，對縫嚴密，，門窗玻璃應(yīng)應(yīng)當安裝平整整，油灰飽滿滿，粘接牢固固；抹灰應(yīng)當當表面平整；；飾面磚應(yīng)當當表面潔凈，，粘貼牢固，，陰陽角與線線角順直；油油漆、刷漿應(yīng)應(yīng)當色澤一致致，表面不應(yīng)應(yīng)當有脫皮、、漏刷現(xiàn)象。。5.電氣部分：電氣線路安裝裝應(yīng)當平整、、牢固、順直直，過墻應(yīng)當當有導管；應(yīng)應(yīng)當按套安裝裝電表或者預預留表位，并并有電器接地地裝置；照明明器具等低壓壓電器安裝支支架必須牢固固，部件齊全全，接觸良好好，位置正確確；各種避雷雷裝置的所有有連接點必須須牢固可靠，，接地電阻值值必須符合電電氣裝置工程程施工及驗收收規(guī)范的要求求；電梯應(yīng)當當能準確地啟啟動運行、選選層、平層、、停層；制動動器、限速器器及其安全設(shè)設(shè)備應(yīng)當動作作靈敏可靠；；安裝的隱蔽蔽工程、試運運轉(zhuǎn)記錄、性性能監(jiān)測記錄錄及完整的圖圖紙資料均應(yīng)應(yīng)符合要求；；除上述要求求外，同時應(yīng)應(yīng)當符合地區(qū)區(qū)性“低壓電氣裝置置規(guī)程”的有關(guān)要求。。6.水、衛(wèi)、消防防部分：管道應(yīng)當安裝裝牢固，控制制部件啟動靈靈活，無滴漏漏；水壓試驗驗及保溫、防防腐措施必須須符合采暖與與衛(wèi)生工程施施工及驗收規(guī)規(guī)范的要求；；應(yīng)當按套安安裝水表或者者預留表位；；高位水箱進進水管與水箱箱檢驗口的位位置應(yīng)當便于于檢修；衛(wèi)生生間、廚房內(nèi)內(nèi)的排污管應(yīng)應(yīng)當分設(shè)，出出戶管長不宜宜超過8米，并不應(yīng)使使用陶瓷管、、塑料管?！渌茏涌煽捎盟芰瞎埽?，在國外很普普遍，可用50年。地漏、排排污管接口、、檢查口不得得滲漏，管道道排水必須流流暢；衛(wèi)生器器具質(zhì)量良好好，接口不得得滲漏，安裝裝應(yīng)當平整、、牢固、部件件齊全，制動動靈活；水泵泵安裝應(yīng)當平平穩(wěn)，運行時時無較大震動動；消防設(shè)施施必須符合建建筑設(shè)計防火火規(guī)范、高層層民用建筑設(shè)設(shè)計防火規(guī)范范要求，并且且有消防部門門檢驗合格簽簽證。7.采暖部分：鍋爐、箱罐等等壓力容器應(yīng)應(yīng)當安裝平整整、配件齊全全，不得有變變形、裂紋、、磨損、腐蝕蝕等缺陷，安安裝完畢后，，必須有專業(yè)業(yè)部門的檢驗驗合格簽證；；爐排必須進進行12小時以上試運運轉(zhuǎn)，爐排之之間，爐排與與壁鏜（堂音音）之間不得得互相摩擦，，且無雜音，，不跑偏、不不凸起、不受受卡，運轉(zhuǎn)自自如；各種儀儀器、儀表應(yīng)應(yīng)當齊全精確確，安全裝置置必須靈敏、、可靠，控制制閥門開關(guān)靈靈活；設(shè)備、、管道不應(yīng)有有跑、冒、滴滴、漏現(xiàn)象，，保溫、防腐腐措施必須符符合采暖與衛(wèi)衛(wèi)生工程施工工及驗收規(guī)范范；鍋爐輔機機應(yīng)當運行正正常，無雜音音；消煙除塵塵、消音減震震設(shè)備齊全，，水質(zhì)、煙塵塵排放濃度應(yīng)應(yīng)當符合環(huán)保保要求；經(jīng)過過48小時連續(xù)試運運轉(zhuǎn)，鍋爐和和附屬設(shè)備的的熱工、機械械性能及采暖暖區(qū)室溫必須須符合設(shè)計要要求?！约壹屹彿恳矐?yīng)注注意檢查暖氣氣管道，如自自己家自動排排氣閥跑水被被淹。8.附屬工程及其其他：化糞池應(yīng)當按按照排污量合合理設(shè)置，池池內(nèi)無垃圾雜雜物；明溝、、散水、落水水管內(nèi)部不得得有斷裂、積積水現(xiàn)象；房房屋入口處必必須做室外道道路，并與主主干道相通；；房屋應(yīng)按單單元設(shè)置信報報箱；→常不不用，如裕中中西里就是如如此。單位工工程必須做到到活完料清，，場地清；群群體建筑應(yīng)當當檢驗相應(yīng)的的市政、公建建配套工程和和服務(wù)設(shè)施，，達到應(yīng)有的的質(zhì)量和使用用功能要求。。四、物業(yè)承承接驗收應(yīng)應(yīng)當注意的的事項1.物業(yè)管理理企業(yè)一一般應(yīng)當當在15日內(nèi)簽發(fā)發(fā)驗收通通知書并并約定驗驗收時間間。經(jīng)驗驗收合格格的，物物業(yè)管理理企業(yè)應(yīng)應(yīng)當在7日內(nèi)簽署署驗收合合格憑證證，并及及時簽發(fā)發(fā)承接文文件。2.承接驗收收時，交交接雙方方均應(yīng)當當嚴格按按照標準準執(zhí)行。。驗收不不合格的的，雙方方協(xié)議處處理，并并商定時時間復驗驗，建設(shè)設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當按照照約定返返修合格格后，再再組織復復驗。3.在房屋承承接驗收收中，發(fā)發(fā)生爭議議而不能能解決的的，可以以申請當當?shù)乜h級級人民政政府房地地產(chǎn)行政政主管部部門進行行協(xié)調(diào)解解決。4.在物業(yè)承承接驗收收中，還還應(yīng)當注注意以下下三個防防止：一是防止止物業(yè)承承接驗收收工作“走過場”。二是防止止物業(yè)承承接驗收收工作“不到位”。三是防止止物業(yè)承承接驗收收的資料料“不齊全”。建設(shè)單位位應(yīng)當移移交下列列資料（1）竣工驗驗收資料料包括：：總平面面竣工圖圖；建筑筑、結(jié)構(gòu)構(gòu)、設(shè)備備竣工圖圖；配套套設(shè)施工工程、地地下管網(wǎng)網(wǎng)工程、、隱蔽工工程竣工工圖等。。（2）技術(shù)資資料包括括：設(shè)施施設(shè)備的的安裝、、使用和和維護保保養(yǎng)；地地質(zhì)勘察察報告；；工程合合同及工工程開工工、竣工工報告；；工程預預決算；；圖紙會會審記錄錄；工程程設(shè)計變變更通知知及技術(shù)術(shù)核定單單位；隱隱蔽工程程驗收記記錄；沉沉降觀察察記錄；；工程竣竣工驗收收證明書書；鋼材材、水泥泥等主要要材料的的質(zhì)量保保證書；；新材料料、建筑筑構(gòu)配件件的鑒定定合格證證書；水水、電、、暖、通通、衛(wèi)生生器具、、電梯等等設(shè)備的的檢驗合合格證書書；砂漿漿、混凝凝土試塊塊試壓報報告；供供水、供供暖、煤煤氣管道道的試壓壓報告等等。（3）物業(yè)質(zhì)質(zhì)量保修修文件和和物業(yè)使使用說明明文件。。（4）物業(yè)管理理所必需的的其他資料料包括：房房屋產(chǎn)權(quán)資資料；項目目批準文件件；用地批批準文件；；拆遷資料料等。物業(yè)管理企企業(yè)應(yīng)當在在前期物業(yè)業(yè)服務(wù)合同同終止時，，依照規(guī)定定將上述資資料移交給給業(yè)主委員員會。五、物業(yè)管管理用房“物業(yè)管理用用房”，是指房地地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)中按照照有關(guān)規(guī)定定建設(shè)的，，由開發(fā)建建設(shè)單位以以建造成本本價一并轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給購房房業(yè)主集體體，用作物物業(yè)管理辦辦公、工作作人員值班班以及存放放工具材料料的用房。。確保在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)為物業(yè)業(yè)管理企業(yè)業(yè)提供必要要的物業(yè)管管理用房，，是保證物物業(yè)管理企企業(yè)實施物物業(yè)管理活活動的最基基本的，也也是最重要要的條件之之一。因此此，《條例》第30條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)應(yīng)當按照規(guī)規(guī)定在物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)配置必必要的物業(yè)業(yè)管理用房房?！薄吨貞c市物業(yè)業(yè)管理條例例》物業(yè)服務(wù)用用房包括物物業(yè)服務(wù)企企業(yè)用房和和業(yè)主委員員會用房，，應(yīng)當由建建設(shè)單位按按照不低于房屋屋總建筑面面積千分之之三的比例例且不少于于五十平方方米的標準準在物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)無無償配置。。物業(yè)服務(wù)用用房應(yīng)當為為地面以上上的獨立成成套裝修房房屋，具備備水、電使使用功能；；沒有配置置電梯的物物業(yè)，物業(yè)業(yè)服務(wù)用房房所在樓層層不得高于于四層。六、物業(yè)的的保修建筑工程實實行質(zhì)量保保修制度是是《中華人民共共和國建筑筑法》中所確定的的基本制度度?！敖ㄖこ藤|(zhì)質(zhì)量保修制制度”，是指建筑筑工程竣工工驗收后，，對在保修修期限內(nèi)因因勘察設(shè)計計、施工、、材料等原原因造成的的質(zhì)量缺陷陷，予以修修復。這里里所稱“質(zhì)量缺陷”，是指建筑工工程的質(zhì)量不不符合工程建建設(shè)強制性標標準以及合同同的約定。（一）建筑工工程質(zhì)量保修修義務(wù)的主體體建筑工程在保保修范圍和保保修期限內(nèi)出出現(xiàn)的質(zhì)量缺缺陷，施工單單位應(yīng)當履行行保修義務(wù)。?！督ㄖā返?8條規(guī)定：“建筑施工企業(yè)業(yè)對工程的施施工質(zhì)量負責責”。《建筑法》第60條規(guī)定：“建筑物在合理理使用壽命內(nèi)內(nèi)，必須確保保地基基礎(chǔ)工工程和主體結(jié)結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。。建筑工程竣竣工時，屋頂頂、墻面不得得留有滲漏、、開裂等質(zhì)量量缺陷；對已已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量量缺陷，建筑筑施工企業(yè)應(yīng)應(yīng)當修復?！薄督ㄔO(shè)工程質(zhì)量量管理條例》第39條規(guī)定：“建設(shè)工程承包包單位在向建建設(shè)單位提交交工程竣工驗驗收報告時，，應(yīng)當向建設(shè)設(shè)單位出具質(zhì)質(zhì)量保修書。。質(zhì)量保修書書中應(yīng)當明確確建設(shè)工程的的保修范圍、、保修期限和和保修責任等等?！碑敺康禺a(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)作為建建設(shè)單位將房房屋建筑出售售給物業(yè)買受受人后，房地地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)則成為工程程質(zhì)量保修的的第一責任人人?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當在商商品房支付使使用時，向購購買人提供住住宅質(zhì)量保證證書和住宅使使用說明書。。住宅質(zhì)量保保證書應(yīng)當列列明工程質(zhì)量量監(jiān)督部門核核驗的質(zhì)量等等級、保修范范圍、保修期期和保修單位位等內(nèi)容。房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)應(yīng)當按照照住宅質(zhì)量保保證書的約定定，承擔商品品房保修責任任。保修期內(nèi)內(nèi)，因房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對對商品房進行行維修，致使使房屋原使用用功能受到影影響，給購買買人造成損失失的，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)應(yīng)當依法承擔擔賠償責任。。”《物業(yè)管理條例例》第31條規(guī)定：“建設(shè)單位應(yīng)當當按照國家規(guī)規(guī)定的保修期期限和報修范范圍，承擔物物業(yè)的保修責責任?！保ǘ┙ㄔO(shè)工工程的最低保保修期限（1）基礎(chǔ)設(shè)施工工程、房屋建建筑的地基基基礎(chǔ)工程和主主體結(jié)構(gòu)工程程，為設(shè)計文文件規(guī)定的該該工程的合理理使用年限；；（2）屋面防水工工程，有防水水要求的衛(wèi)生生間、房間和和外墻面的防防滲漏為5年；（3）供熱與供冷冷系統(tǒng)為2個采暖期、供供冷期；（4）電氣管線、、給排水管道道、設(shè)備安裝裝和裝修工程程為2年；（5）其他項目的的保修期限由由發(fā)包方與承承包方約定。。國家規(guī)定的是是保修的“最低年限”，而一些有實實力的施工單單位常常會提提供更長的保保修期限。建設(shè)工程的保保修期，自竣竣工驗收合格格之日起計算算。開發(fā)商的的保修期應(yīng)從從業(yè)主購買商商品房之日起起到建設(shè)部規(guī)規(guī)定的有關(guān)期期限止。第四四節(jié)節(jié)樓樓宇宇入入伙伙與與裝裝修修管管理理一、、樓樓宇宇入入伙伙樓宇宇入入伙伙，，是是指指業(yè)業(yè)主主或或使使用用人人進進房房入入住住的的過過程程，，這這是是物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司與與業(yè)業(yè)主主或或使使用用人人的的首首次次接接觸觸，，標標志志著著物物業(yè)業(yè)管管理理工工作作的的逐逐步步展展開開。。在在這這一一過過程程中中，，物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司與與業(yè)業(yè)主主或或使使用用人人之之間間需需要要辦辦理理相相關(guān)關(guān)的的入入伙伙手手續(xù)續(xù)，，其其中中涉涉及及一一系系列列業(yè)業(yè)主主或或使使用用人人應(yīng)應(yīng)當當知知曉曉、、參參考考或或必必須須簽簽訂訂的的入入伙伙手手續(xù)續(xù)文文件件。。它它們們是是：：(1)入伙伙通通知知書書；；(2)入伙伙手手續(xù)續(xù)書書；；(3)收樓樓須須知知；；(4)繳款款通通知知書書；；(5)驗樓樓情情況況表表；；(6)樓宇宇交交接接書書。。樓宇宇入入伙伙的的程程序序(1)物業(yè)業(yè)管管理理公公司司向向業(yè)業(yè)主主或或使使用用人人寄寄發(fā)發(fā)入入伙伙手手續(xù)續(xù)文文件件：：(2)業(yè)主主向向物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司出出示示身身份份證證、、房房屋屋買買賣賣合合同同及及入入伙伙通通知知書書，，并并交交納納各各項項管管理理服服務(wù)務(wù)費費和和維維修修基基金金等等；；(3)業(yè)主主驗驗收收其其所所購購房房屋屋(門窗窗、、水水電電、、墻墻面面、、屋屋頂頂、、地地板板等等)并簽簽收收；；(4)物業(yè)業(yè)管管理理公公司司與與業(yè)業(yè)主主簽簽訂訂“管理理公公約約”；(5)物業(yè)業(yè)管管理理公公司司接接受受業(yè)業(yè)主主的的咨咨詢詢，，介介紹紹入入住住的的有有關(guān)關(guān)事事項項，，并并發(fā)發(fā)給給業(yè)業(yè)主主“住戶戶手手冊冊”；(6)物業(yè)業(yè)管管理理公公司司正正式式把把業(yè)業(yè)主主所所購購房房屋屋的的鑰鑰匙匙交交給給業(yè)業(yè)主主。。1．入伙伙通知知書入伙通通知書書是指指物業(yè)業(yè)管理理公司司在物物業(yè)驗驗收合合格后后通知知業(yè)主主可以以來辦辦理入入住手手續(xù)的的文件件。在制定入伙伙通知書時時應(yīng)注意下下面幾個問問題：（1）一般情況況下，一個個物業(yè)轄區(qū)區(qū)內(nèi)入伙的的業(yè)主不是是一家或幾幾家，而是是幾百家甚甚至上千家家，如果均均集中在同同一時間內(nèi)內(nèi)辦理，必必然會使手手續(xù)辦理產(chǎn)產(chǎn)生諸多困困難，因此此在通知書書上應(yīng)注明明各幢、各各層分期分分批辦理的的時間，以以方便業(yè)主主按規(guī)定時時間前來辦辦理。（2）如業(yè)主因因故不能按按時前來辦辦理，應(yīng)在在通知書上上注明補辦辦的辦法。。入伙通知知書女士/先生：您好!您所認購購的________大廈樓閣閣層座已已于____年____月___日經(jīng)市建建設(shè)局、、質(zhì)量檢檢查總站站、消防防支隊等等政府有有關(guān)部門門驗收合合格，準準予入住住。一、請您您按入伙伙通知書書、收樓樓須知辦辦理入伙伙手續(xù)。。辦理地地址：()。在在規(guī)定的的日期內(nèi)內(nèi)，財務(wù)務(wù)部、地地產(chǎn)部將將派員到到場集中中辦公。。二、為了了您在辦辦理過程程中不擁擁擠，順順利而快快捷地辦辦理各樓樓層的入入伙手續(xù)續(xù)，時間間以下表表為準：：三、請閣閣下按上上述時間間來辦理理手續(xù)，，如不能能按時前前來，在在____月____日后請到到大廈____摟辦理財財務(wù)及收收樓有關(guān)關(guān)事宜，，然后到到____大廈管理理處辦理理入伙手手續(xù)。特此通知知物業(yè)管理理公司日期閣閣閣月日月日月日

2.入伙手續(xù)續(xù)書入伙手續(xù)續(xù)書即是是辦理入入伙手續(xù)續(xù)的程序序和安排排。制定定入伙手手續(xù)書的的目的是是為了讓讓業(yè)主在在辦理入入伙手續(xù)續(xù)時，明明確其程程序，使使整個過過程井然然有序。。一般在在入伙手手續(xù)書上上都留有有分部門門的確認認證明，，業(yè)主每每辦完一一項手續(xù)續(xù)，有關(guān)關(guān)職能部部門在上上面蓋章章證明。。入伙手續(xù)續(xù)書女士／先先生：您認購的的____大廈閣樓樓座，現(xiàn)現(xiàn)已具備備入伙條條件，請請閱讀收收樓須知知，按如如下次序序辦理入入伙手續(xù)續(xù)。物業(yè)管理理公司管管理處____年____月____日(1)公司財務(wù)部(2)大廈管理處財財務(wù)室已付清各項入伙費用特此證明（蓋章）已付清樓款特此證明(蓋章)(3)公司地產(chǎn)部(4)大廈管理處辦辦公室入伙資格審查合格特此證明（蓋章）入伙收摟完畢特此證明（蓋章）3．收樓須知收樓須知是指指物業(yè)管理公公司告知業(yè)主主在收樓時應(yīng)應(yīng)注意的事項項，以及在辦辦理入伙手續(xù)續(xù)時應(yīng)該攜帶帶的各種證件件、合同、費費用的文件。。從而避免遺遺漏、往返，，給業(yè)主增添添不便。收樓須知大廈收樓須知知歡迎閣下成為為大廈新業(yè)主主：我公司為提供供良好的管理理服務(wù)，茲先先介紹有關(guān)收收樓程序，避避免您在收樓樓時，產(chǎn)生遺遺漏而引起不不便。(一)在財務(wù)務(wù)部辦辦理的的手續(xù)續(xù)1.付清購購樓余余額。。凡分分期付付款購購樓者者，請請攜帶帶“本票”，抬頭頭“××公司”，將購購樓余余款付付清。。2.帶已繳繳款的的各期期收據(jù)據(jù)及合合同工工本費費收據(jù)據(jù)原件件來換換取“發(fā)票”，并領(lǐng)領(lǐng)取付付清樓樓款證證明書書。3.凡未交交合同同工本本費者者，請請準備備____元補交交工本本費。。4.在銀行行按揭揭的業(yè)業(yè)主，，如銀銀行未未能在在簽訂訂“買賣臨臨時合合約”后____天內(nèi)將將按揭揭款撥撥付我我公司司的，，請按按所延延遲的的天數(shù)數(shù)支付付我公公司的的逾期期利息息。5.在入伙伙手續(xù)續(xù)書(1)上蓋章章。(二)在地產(chǎn)產(chǎn)部門門應(yīng)辦辦理的的手續(xù)續(xù)1.業(yè)主最最好能能夠親親臨地地盤，，接受受摟宇宇，并并請帶帶備：：(1)業(yè)主身身份證證；(2)大廈入入伙手手續(xù)書書；(3)身份證證或護護照影影印本本一份份；(4)買賣合合同：：(5)公司所所簽收收的商商業(yè)副副本；；2.在入伙伙手續(xù)續(xù)書(2)上蓋章章，（三））大廈廈入伙伙時，，應(yīng)在在管理理處財財務(wù)部部辦理理手續(xù)續(xù)：交交付各各項管管理費費用和和其他他費用用(略)，并在在入伙伙手續(xù)續(xù)書(3)上蓋章章。(四)在大廈廈管理理處辦辦公室室辦理理手續(xù)續(xù)1.將入伙伙手續(xù)續(xù)書上上已辦辦的手手續(xù)交交給辦辦公室室，并并在入入伙手手續(xù)書書(4)上蓋章章或簽簽字，，交物物業(yè)管管理公公司管管理處處保存存；2.辦公室室向業(yè)業(yè)主介介紹入入住的的有關(guān)關(guān)事項項，并并移交交鑰匙匙，由由業(yè)主主驗收收。特此通通知物業(yè)管管理公公司____年____月____日4．繳款款通知知書繳款通通知書書是物物業(yè)管管理公公司通通知業(yè)業(yè)主在在辦理理入伙伙手續(xù)續(xù)時應(yīng)應(yīng)該交交納的的款項項及具具體金金額的的文件件。5．驗樓樓情況況一覽覽表驗樓情情況一一覽表表是物物業(yè)管管理公公司為為方便便業(yè)主主對房房屋進進行驗驗收，，監(jiān)促促開發(fā)發(fā)商及及時整整改問問題，，以避避免相相互扯扯皮，，使問問題能能得到到及時時解決決而制制定的的文件件。6．樓宇宇交接接書樓宇交交接書書是業(yè)業(yè)主在在確認認可以以接受受所購購樓宇宇后，，與開開發(fā)商商簽訂訂的接接受樓樓宇的的書面面文件件。如何幫助助業(yè)主驗驗樓：1）房屋結(jié)結(jié)構(gòu)：裂裂縫2)建筑方面面：地面面（地漏漏）、墻墻面、門門窗3)管道：給給水、排排水、電電系統(tǒng)具體驗收收標準及及處理方方法1、墻面的驗驗收對墻面的的驗收，，主要是是看室內(nèi)內(nèi)四周的的墻面有有無裂縫縫，空殼殼等現(xiàn)象象。如有裂縫縫則要看看是什么么樣的裂裂縫。常常見的裂裂縫是風風裂，其其形狀是是呈網(wǎng)狀狀式的密密布在墻墻面上。。這種裂裂縫形成成的原因因，主要要是室內(nèi)內(nèi)外暖濕濕氣流的的不均勻勻，加上上水泥砂砂漿自然然的干、、濕收縮縮?？諝t是是粉墻時時簿、厚厚不均，，灑水時時不均勻勻造成的的，于墻墻體本身身質(zhì)量，，沒有任任何聯(lián)系系。具體驗收收標準及及處理方方法處理方法法：如果裂縫縫、空殼殼面積比比較大，，則由施施工單位位打掉重重粉。如果只有有細小的的裂縫，，而沒有有空殼，，待業(yè)主主在進行行精裝修修時抹二二遍膩子子即可消消除。具體驗收收標準及及處理方方法2、墻面的的陰、陽陽角驗收收對墻面的的各個垂垂直拐角角、水平平平行角角，用目目測的方方法進行行觀測，，檢查陰陰、陽角角處是否否不平整整或波浪浪不平。。處理方法法:則要求施施工單位位用直木木條夾緊緊粉角找找直。具體驗收收標準及及處理方方法3、梁、柱柱與墻體體之間裂裂縫的驗驗收因為整個個樓盤是是采用混混凝土框框架結(jié)構(gòu)構(gòu)，墻體體則是待待框架做做好以后后再砌的的，難免免出現(xiàn)柱柱、梁與與墻體之之間的結(jié)結(jié)合部出出現(xiàn)裂縫縫。常見的裂裂縫有兩兩個部位位:一是梁和和墻體之之間的裂裂縫二是柱和和墻體之之間的裂裂縫具體驗收收標準及及處理方方法二個部位位形成裂裂縫的原原因是混混凝土構(gòu)構(gòu)造的柱、梁和和空心磚磚墻體之之間存在在的一種種自然的的水泥收縮縮程度不不同形成成的，不不存在質(zhì)質(zhì)量問題，更更不是是墻基基下沉沉而造造的。。處理方方法：：將裂縫縫處割割開，，重鋪鋪金屬屬網(wǎng)或或布網(wǎng)網(wǎng)，用用小比比度水水泥砂砂漿重重粉即即可消消除。。具體驗驗收標標準及及處理理方法法4、樓板板的驗驗收仔細觀觀看室室內(nèi)地地面上上，是是否有有不同同規(guī)則則裂縫，如果發(fā)發(fā)現(xiàn)不同程程度的存在在，則要用用專用小錘錘進行敲打打，聽聽是是否有空殼殼的聲音。。如果正常，，沒有空殼殼的聲音說說明是水泥泥的自然風風裂.如有異常響響聲，說明明結(jié)構(gòu)層與與找平層之之間有相克克現(xiàn)象的存存在,根本不存在在結(jié)構(gòu)層有有什么質(zhì)量量問題。則則要重新處處理。具體驗收標標準及處理理方法處理理方方法法：：順著著開開裂裂，，空空殼殼的的方方向向割割開開重重新新做做找找平平層層即即可可。。同同時時地地面面應(yīng)應(yīng)光光潔潔，，不不能能起起砂砂。。5、頂頂棚棚的的驗驗收收對頂頂棚棚的的驗驗收收，，也也是是要要看看有有無無裂裂縫縫，，空空殼殼等等現(xiàn)現(xiàn)象象，，如如果果兩兩者者現(xiàn)現(xiàn)象象都都不不存存在在，，又又無無波波浪浪，，不不平平整整的的現(xiàn)現(xiàn)象象，，國國家家標標準準只只是是順順平平就就可可以以了了。。具體體驗驗收收標標準準及及處處理理方方法法６、、進進戶戶門門的的驗驗收收對門門的的驗驗收收要要看看門門的的四四周周密密實實度度是是否否合合適適，，開開啟啟、、關(guān)關(guān)閉閉是是否否順順暢暢，，關(guān)關(guān)門門以以后后縫縫隙隙不不能能過過大大，，也也不不能能太太小小。。鑰鑰匙匙開開啟啟自自如如，，關(guān)關(guān)、、開開門門無無異異常常響響聲聲。。處理方法：門的密實度不不好，需重新新填充、加固固，關(guān)、開門門不順暢或門門隙過大或過過小，則要調(diào)調(diào)整門的鉸鏈鏈、墊鐵，達達到標準要求求。鑰匙開起不自自如，要調(diào)整整鎖芯的定位位螺絲，使其其到位。門有有響聲要調(diào)整整門的平衡度度、垂直度或或加少許機油油。具體驗收標準準及處理方法法７、窗的驗收收要看窗的邊框框四周邊緣等等易受撞擊處處是否密實，，要仔細檢查查墻體和窗框框處墻面是否否有變色、起起泡、脫皮、、掉灰等現(xiàn)象象，檢查推拉拉門、窗戶玻玻璃是否有破破裂、搭扣、、五金件不靈靈等現(xiàn)象。推拉門、窗子子四周橡膠壓壓條是否平整整，密實防水水膠打的均勻勻程度如何。。具體驗收標準準及處理方法法處理方法：推拉門、窗的的四周密實度度不好，要重重新填實，加加固邊框。窗框、門框處處有異種變色色，說明有滲滲漏現(xiàn)象，要要重新打膠、、粉墻達到不不漏程度。玻璃破破裂，，五金金件損損壞，，要重重新更更換。。壓條不不平整整，防防水膠膠不均均，要要將壓壓條拆拆除重重新再再做，，以達達到防防水的的效果果。具體驗驗收標標準及及處理理方法法８、上上、下下水的的驗收收檢查上上水時時，可可將水水閥打打開檢檢查各各個管管子接接頭處處有無無滴水水，滲滲水現(xiàn)現(xiàn)象。。檢查查下水水時，，可將將水龍龍頭打打開觀觀察地地漏下下水是是否流流暢，，無冒冒泡緩緩慢現(xiàn)現(xiàn)象。。處理方方法：：上水管管接頭頭如有有滴水水、滲滲水，，則說說明熔熔焊的的不牢牢，則則要割割去原原接頭頭，重重新焊焊接，，達到到不滴滴不漏漏。下水如如果不不順暢暢則說說明地地漏被被異物物堵塞塞，則則要及及時疏疏通。。具體驗驗收標標準及及處理理方法法９、電電的驗驗收對電的的驗收收，要要先看看室內(nèi)內(nèi)配電電盤開開關(guān)板板、插插座板板有無無損壞壞，安安裝是是否牢牢固、、順直直，過過墻線線路應(yīng)應(yīng)有導導管，，連接接點必必須緊緊密、、可靠靠，部部件齊齊全，，接觸觸良好好，位位置正正確。。再有施施工單單位的的電工工將事事先準準備好好的插插頭，，插入入插座座板逐逐個檢檢查線線路是是否正正常。。處理方方法：：如發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有上上述問問題則則要請請專業(yè)業(yè)人員員對損損壞配配件，，線頭頭連接接處，，安裝裝位置置進行行更換換、緊緊固、、調(diào)整整。具體驗驗收標標準及及處理理方法法１０、、衛(wèi)生生間的的驗收收衛(wèi)生間間的驗驗收是是整個個驗收收環(huán)節(jié)節(jié)中最最為重重要的的一點點，因因為衛(wèi)衛(wèi)生間間的地地面在在施工工過程程中已已做防防水層層，但但如做做的不不好將將會發(fā)發(fā)生滲滲漏現(xiàn)現(xiàn)象。。驗收方方法：：在驗收收的前前一天天通知知施工工單位位，用用黃泥泥將衛(wèi)衛(wèi)生間間地漏漏堵上上，放放水至至2~3公分，，待24小時以以后，，到底底層觀觀察衛(wèi)衛(wèi)生間間的頂頂棚四四周、、風道道周圍圍，上上、下下水管管壁接接合處處是否否有滲滲漏、、滴水水等現(xiàn)現(xiàn)象。。入住糾糾紛愈愈演愈愈烈1.缺乏規(guī)規(guī)范的的驗收收標準準及依依據(jù)目前導導致入入住糾糾紛矛矛盾的的焦點點主要要是：：①延延期交交房；；②房房屋質(zhì)質(zhì)量問問題；；③小小區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、、公共共配套套建筑筑正常常運行行的承承諾不不能兌兌現(xiàn)；；④承承諾的的規(guī)劃劃與事事實不不一致致。2.法律法規(guī)規(guī)不健全全目前中國國還沒有有一部全全國性的的住宅方方面的法法律，北北京市也也沒有相相關(guān)的法法規(guī)來規(guī)規(guī)范入住住問題。。3.消費者的的眼光更更挑剔裝修管理理物業(yè)管理理公司對對裝修的的管理分分為兩個個部分：：一是對業(yè)主的的管理，二是對對施工隊的的管理。無論哪哪種情形形的裝修修，業(yè)主主或使用用人事先先都必須須向物業(yè)業(yè)管理公公司提出出申請、、詳實地地填寫““房屋裝裝修申請請表”，，經(jīng)物業(yè)業(yè)管理公公司審批批，并與與工程隊隊簽訂““裝修工工程隊責責任書””后，方方可進行行施工。。工程完完工后，，由物業(yè)業(yè)管理公公司進行行驗收。。一般物業(yè)業(yè)管理公公司對裝裝修制定定如下規(guī)規(guī)定：1）凡欲進進行室內(nèi)內(nèi)裝修及及設(shè)備改改造的用用戶，均均應(yīng)提前前5天向管理理處申報報。2）由產(chǎn)權(quán)權(quán)人或其其代理人人攜帶有有關(guān)證件件，詳細細、如實實填寫《裝修申請請表》。注明裝裝修時間間、項目目及施工工隊伍名名稱，并并附有關(guān)關(guān)圖樣資資料。3）經(jīng)管理理處審核核同意后后方可進進行裝修修施工。。4）裝修施施工隊應(yīng)應(yīng)到管理理處簽定定《裝修工程程隊治安安責任書書》及《裝修施工工保證書書》。裝修申請請表業(yè)主名稱住址聯(lián)系電話施工單位負責人聯(lián)系電話開工時間完工時間裝修內(nèi)容

管理處意見出入證工本費＿＿＿元，裝修垃圾清運費＿＿＿元，合計＿＿＿元。

審核人簽字：＿＿＿＿＿＿年月日說明1、凡申請裝修的項目要有圖紙說明：2、本申請表超過申請裝修完成日期后自動失效，若需要繼續(xù)裝修要重新申請；3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。任何裝修修都必須須符合樓樓宇原先先設(shè)計時時的工程程技術(shù)規(guī)規(guī)范和技技術(shù)指標標。物業(yè)裝修修的法律律規(guī)定建設(shè)部《住宅室內(nèi)內(nèi)裝飾專專修管理理辦法》禁止行為為：未經(jīng)原設(shè)設(shè)計單位位或者具具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)等等級的設(shè)設(shè)計單位位提出設(shè)設(shè)計方案案，變動動建筑主主體和承承重結(jié)構(gòu)構(gòu)；將沒有防防水要求求的房間間或者陽陽臺改為為衛(wèi)生間間、廚房房間；擴大承重重墻上原原有的門門窗尺寸寸，拆除除連接陽陽臺的磚磚、混凝凝土墻體體；損壞房屋屋原有節(jié)節(jié)能設(shè)施施，降低低節(jié)能效效果；其他影響響建筑結(jié)結(jié)構(gòu)和使使用安全全的行為為。未經(jīng)批準準不應(yīng)有有行為搭建建筑筑物、構(gòu)構(gòu)筑物；；改變住宅宅外立面面，在非非承重外外墻上開開門、窗窗；拆改供暖暖管道和和設(shè)施；；拆改燃氣氣管道和和設(shè)施。。批準權(quán)限限1）非結(jié)構(gòu)構(gòu)變動由由物業(yè)管管理公司司負責查查勘、鑒鑒定、批批準。2）結(jié)構(gòu)變變動，物物業(yè)管理理公司可可代為報報請房地地產(chǎn)行政政管理部部門批準準，并收收取代辦辦服務(wù)費費。3）專用設(shè)設(shè)備（如如煤氣儀儀表、管管線等））的變動動，必須須報請主主管部門門批準，，物業(yè)管管理公司司可有償償代辦。。物管公司司的管理理責任1、登記、、監(jiān)督、、竣工驗驗收2、與裝修修人簽訂訂管理服服務(wù)協(xié)議議3、禁止行行為的告告知義務(wù)務(wù)物業(yè)裝修修申報備備案（一）房房屋所有有權(quán)證（（或者證證明其合合法權(quán)益益的有效效憑證））；（二）申申請人身身份證件件；（三）裝裝飾裝修修方案；；（四）變變動建筑筑主體或或者承重重結(jié)構(gòu)的的，需提提交原設(shè)設(shè)計單位位或者具具有相應(yīng)應(yīng)資質(zhì)等等級的設(shè)設(shè)計單位位提出的的設(shè)計方方案；（五）涉涉及本辦辦法第六六條行為為的，需需提交有有關(guān)部門門的批準準文件，，涉及本本辦法第第七條、、第八條條行為的的，需提提交設(shè)計計方案或或者施工工方案；；（六）委委托裝飾飾裝修企企業(yè)施工工的，需需提供該該企業(yè)相相關(guān)資質(zhì)質(zhì)證書的的復印件件非業(yè)主的的住宅使使用人，，還需提提供業(yè)主主同意裝裝飾裝修修的書面面證明。。室內(nèi)裝修修管理服服務(wù)協(xié)議議（一）裝裝飾裝修修工程的的實施內(nèi)內(nèi)容；（二）裝裝飾裝修修工程的的實施期期限；（三）允允許施工工的時間間；（四）廢廢棄物的的清運與與處置；；（五）住住宅外立立面設(shè)施施及防盜盜窗的安安裝要求求；（六）禁禁止行為為和注意意事項；；（七）管管理服務(wù)務(wù)費用；；（八）違違約責任任；（九）其其他需要要約定的的事項。。業(yè)主責任任與義務(wù)務(wù)1、申報并并經(jīng)批準準2、同物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)簽訂訂協(xié)議3、保證金金1）業(yè)主裝裝修前須須向管理理處交付付一定的的裝修保保證金。。2）裝修施施工隊在在辦理臨臨時出入入證時，，須向管管理處交交付一定定的押金金。3）裝修施施工結(jié)束束后，由由管理處處派人對對裝修工工程進行行檢查，，如無違違反本規(guī)規(guī)定及物物業(yè)轄區(qū)區(qū)其他管管理規(guī)定定之行為為，沒有有對他人人財產(chǎn)和和公共場場地、設(shè)設(shè)施、設(shè)設(shè)備等造造成損害害的，管管理處將將如數(shù)退退還押金金和保證證金。4、垃圾清清運費小區(qū)內(nèi)建建筑垃圾圾清運費費應(yīng)按物物業(yè)所在在區(qū)縣物物價部門門核定的的建筑垃垃圾清運運費標準準，向準準備裝修修居室的的業(yè)主或或使用人人收取。。業(yè)主或或使用人人表示不不裝修并并作出書書面承諾諾的，物物業(yè)或環(huán)環(huán)衛(wèi)部門門不得收收取該項項費用。。三、檔案案資料的的建立檔案資料料包括兩兩種業(yè)主或使使用人的的資料業(yè)主使用用人姓名名、進戶戶人員情情況、聯(lián)聯(lián)系電話話或地址址、各項項費用的的繳交情情況、房房屋的裝裝修等情情況。物業(yè)資料料主要包括括物業(yè)的的各種設(shè)設(shè)計和竣竣工圖紙紙，位置置、編號號等。檔案資料料的建立立主要應(yīng)應(yīng)抓收集集、整理理、歸檔檔、利用用四個環(huán)環(huán)節(jié)。收收集的關(guān)關(guān)鍵是盡盡可能完完整。整整理的重重點是去去偽存真真，留下下物業(yè)管管理有用用的資料料。歸檔檔就是按按照資料料本身的的內(nèi)在規(guī)規(guī)律、聯(lián)聯(lián)系進行行科學地地分類與與保存。。入伙案例預收物業(yè)業(yè)管理費費是否合合理？汪先生近近日在辦辦理入住住手續(xù)時時，遇到到了一件件很不舒舒心的事事：開發(fā)發(fā)商的工工作人員員要求汪汪先生先一次性性交納一一年的物物業(yè)管理理費，否否則不給給辦理入入住手續(xù)續(xù)。汪先生對對此提出出了幾點點疑問：：一是憑憑什么房房子還沒沒有驗收收，就讓讓交物業(yè)業(yè)管理費費？二是是這家由由開發(fā)商商指定的的物業(yè)管管理公司司，是開開發(fā)商為為這個項項目專門門新設(shè)立立的，此此前沒有有任何的的物業(yè)服服務(wù)經(jīng)驗驗和業(yè)績績，而物物業(yè)管理理不同于于商品買買賣，是是一種延延續(xù)性的的服務(wù)，，一次性性交納一一年的物物業(yè)管理理費，意意味著至至少在一一年內(nèi)，，自己對對這家物物業(yè)管理理公司的的服務(wù)無無論滿意意與否，，都沒有有任何制制約力了了。案情分析析：一、應(yīng)該該先接收收房屋，，還是先先交物業(yè)業(yè)管理費費？二、物業(yè)業(yè)管理公公司要求求預付物物業(yè)管理理費合理理嗎？點評：1、《商品房銷銷售管理理辦法》中規(guī)定，，"商品房銷銷售時，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)選聘聘了物業(yè)業(yè)管理企企業(yè)的，，買受人人應(yīng)當在在訂立商商品房買買賣合同同時與房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)選聘的的物業(yè)管管理企業(yè)業(yè)訂立有有關(guān)物業(yè)業(yè)管理的的協(xié)議。。"2、開發(fā)商既既然"選聘了物業(yè)業(yè)管理公司司"，就要將物物業(yè)管理公公司的情況況和收費的的標準，"在訂立商品品房買賣合合同時"告知購房人人，以便購購房人對選選擇的物業(yè)業(yè)管理公司司和收費標標準做出判判斷。3、由于多數(shù)數(shù)項目屬于于期房預售售，開發(fā)商商在銷售時時，對于許許多物業(yè)服服務(wù)的設(shè)施施、設(shè)備還還無法確定定，因此"有關(guān)物業(yè)管管理的協(xié)議議"的簽訂，還還是要放在在交房時，，至少是在在"訂立商品房房買賣合同同"后。對于購房人人來說，如如果在訂立立商品房買買賣合同時時，就提供供了"有關(guān)物業(yè)管管理的協(xié)議議"文本，那么么這些協(xié)議議就構(gòu)成了了買賣合同同的附件，，則要認真真地閱讀一一下，一旦旦簽了字，，就要履行行相應(yīng)的義義務(wù)了。4、如果像汪汪先生遇到到的那樣，，開發(fā)商在在簽訂買賣賣合同后、、甚至在入入住時，才才提供"有關(guān)物業(yè)管管理的協(xié)議議"，并以此作作為房產(chǎn)交交付的條件件，您則可可以按前述述的內(nèi)容，，據(jù)理力爭爭。不過，，最好的辦辦法是，在在簽訂買賣賣合同時，，無論開發(fā)發(fā)商如何做做，您都應(yīng)應(yīng)該將有關(guān)關(guān)物業(yè)收費費的標準、、收費方式式以及房屋屋交付的程程序，作為為補充內(nèi)容容，要求開開發(fā)商寫進進補充協(xié)議議。早期免收部部分費用后后期正常常收取產(chǎn)生生糾紛東港大廈入入伙之初，，