****公司商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略研究匯報(bào)2003-02-18目錄商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述進(jìn)軍商業(yè)房地產(chǎn)的意義商業(yè)房地產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)定位商業(yè)房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展模式11/16/20222商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境概述經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策影響行業(yè)整體發(fā)展趨勢(shì)地區(qū)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展的社會(huì)環(huán)境商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r詳細(xì)分析內(nèi)容見商業(yè)房地產(chǎn)外部環(huán)境分析報(bào)告11/16/20223全國宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)狀況1997~2001年全國GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)增加國民的可支配收入和提高國民的市場(chǎng)購買能力和消費(fèi)能力提供了基礎(chǔ)，為商業(yè)繁榮和商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了有利條件。國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定的增長(zhǎng)為房地產(chǎn)和相關(guān)行業(yè)提供了更好的發(fā)展空間，同時(shí)房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的發(fā)展又對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需起到了很大的促進(jìn)作用。過去五年宏觀調(diào)控的主要手段是積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策未來五年貨幣政策既要防止通貨緊縮，又要防止通貨膨脹，預(yù)計(jì)利率也將在一段時(shí)間維持較低的水平。國家通過轉(zhuǎn)移支付等手段調(diào)整了不同地區(qū)的可支配收入，擴(kuò)大社會(huì)有效需求。為實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，政府將繼續(xù)采取積極的財(cái)政政策，保持必要的投資拉動(dòng)力度。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展比較有利。11/16/20224上海GDP增長(zhǎng)狀況分析1998~2001年上海GDP增長(zhǎng)狀況（單位：億元）上海GDP近幾年以保持兩位數(shù)的速度增長(zhǎng)，加快了上海市退二進(jìn)三的發(fā)展速度，對(duì)上海市的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的繁榮起到了極大的推動(dòng)作用同時(shí)上海市發(fā)展的多中心化和住宅郊區(qū)化又促進(jìn)了上海商圈的數(shù)量的增加和規(guī)模的擴(kuò)大，為上海商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了很好的發(fā)展機(jī)遇。上海市近幾年規(guī)模較大的世博會(huì)、特奧會(huì)、F1賽事等一大批有影響力的大型綜合性盛會(huì)又必將加速上海經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的進(jìn)一步快速發(fā)展，同時(shí)也為商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)提供了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。11/16/20225新土地政策將對(duì)土地供應(yīng)總量、價(jià)格、房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)都帶來重大變化供應(yīng)總量國家將通過土地規(guī)劃控制供應(yīng)總量土地結(jié)構(gòu)和性質(zhì)，政府完成一級(jí)開發(fā)，減少生地供應(yīng)。土地利用計(jì)劃要公開透明價(jià)格總體價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓的價(jià)格高，長(zhǎng)期走勢(shì)趨向市場(chǎng)合理價(jià)格各地的價(jià)格水平不一區(qū)域經(jīng)營(yíng)打破了地區(qū)、行業(yè)壟斷，大大加快了區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的進(jìn)程。對(duì)地主的威脅比較大介入外地經(jīng)營(yíng)的范圍和速度加快競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)重新洗牌，淘汰一批地主，加大了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度，對(duì)核心能力提出更高的要求。規(guī)模和品牌對(duì)企業(yè)的生存發(fā)展更加重要。國家土地政策:從2002年7月1日起，各類經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。6未來房地產(chǎn)市場(chǎng)突出的幾個(gè)變化將表現(xiàn)在土地價(jià)格短期內(nèi)的增長(zhǎng)、利潤(rùn)率的下降和房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量的減少短時(shí)期內(nèi)土地價(jià)格的增長(zhǎng)伴隨土地出讓政策的改變不可避免，部分地區(qū)可能出現(xiàn)增速過快的局面，中長(zhǎng)期內(nèi)，土地價(jià)格將會(huì)對(duì)短期的增速進(jìn)行修正，但土地資源的短缺決定，價(jià)格不會(huì)低于現(xiàn)有水平開發(fā)成本的增加、供需結(jié)構(gòu)性矛盾、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇和成本構(gòu)成的逐漸透明可能導(dǎo)致利潤(rùn)的整體下滑，市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)法則決定房地產(chǎn)市場(chǎng)中將走向成熟，行業(yè)整體利潤(rùn)將逐漸趨于穩(wěn)定合理土地價(jià)格和出讓方式市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)進(jìn)入門檻提高，一批規(guī)模小、資質(zhì)差的企業(yè)將被逐漸淘汰，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的整體質(zhì)量將得到提高11/16/20227有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商將是新政策的最大受益者提供更多的機(jī)會(huì)促進(jìn)規(guī)?；瘜I(yè)化縮短開發(fā)時(shí)間控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)和地區(qū)壟斷被打破，開發(fā)商可以在全國1400多個(gè)地區(qū)選擇合適開發(fā)地區(qū)和項(xiàng)目，選擇面大大寬于以前自己憑關(guān)系找地的開發(fā)模式目前政府主要供應(yīng)熟地，大大減少了開發(fā)商自行進(jìn)行一級(jí)開發(fā)的時(shí)間和風(fēng)險(xiǎn)由于土地成本透明，開發(fā)商可以選擇自己的優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目開發(fā)，便于控制風(fēng)險(xiǎn)只有規(guī)?；I(yè)化才能有更多的開發(fā)能力和獲得更多的開發(fā)資金、獲取新的開發(fā)項(xiàng)目，有利于形成全國性的大開發(fā)公司11/16/20228土地政策將使現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)商將重新洗牌，改變目前競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)外商、外地、外行的競(jìng)爭(zhēng)成本降低，更多的外資競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，價(jià)格戰(zhàn)將不可避免，房?jī)r(jià)將更趨向市場(chǎng)化。新開發(fā)商增多競(jìng)爭(zhēng)方式改變土地價(jià)格因素排除在價(jià)值鏈外，對(duì)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力提出更高的要求，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)?；瑢I(yè)化，以降低成本，控制風(fēng)險(xiǎn)重新洗牌沒有實(shí)力的地方開發(fā)商將被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)的兼并重組將維持一段時(shí)間。2001年深圳市土地使用權(quán)出讓建筑面積在20萬以上的大地塊均落入萬科、泰華地產(chǎn)、振業(yè)集團(tuán)、百仕達(dá)地產(chǎn)等品牌公司囊中。****經(jīng)營(yíng)商業(yè)房地產(chǎn)——受土地政策的影響1、由于國家土地供應(yīng)總量將受到嚴(yán)格的限制，未來獲取大面積優(yōu)質(zhì)土地的難度將非常大2、土地出讓方式的轉(zhuǎn)變將促使企業(yè)從土地資源優(yōu)勢(shì)型（地主型）向能力優(yōu)勢(shì)型企業(yè)轉(zhuǎn)變，能力優(yōu)勢(shì)的形成與公司決策和經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)化速度相關(guān)3、土地價(jià)格比協(xié)議轉(zhuǎn)讓價(jià)格總體水平上升，長(zhǎng)期價(jià)格趨向合理區(qū)間，總體價(jià)格水平將高于現(xiàn)在水平，這對(duì)****84平方公里土地增值提供機(jī)會(huì)4、房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨向激烈化，實(shí)力決定開發(fā)機(jī)會(huì)，資本運(yùn)作、技術(shù)創(chuàng)新、專業(yè)人才、投資策劃等方面都對(duì)房地產(chǎn)商提出了更高的要求11/16/20229土地市場(chǎng)供應(yīng)者土地多頭供應(yīng)的局面將得到更本性好轉(zhuǎn)國家成為土地的唯一供應(yīng)商。土地統(tǒng)一供應(yīng)將成為一種趨勢(shì)。需求者國民待遇。對(duì)內(nèi)和對(duì)外的開放，外資和民營(yíng)的需求將大幅上升尤其是開發(fā)服務(wù)領(lǐng)域，政府審批公開、公正、公平市場(chǎng)化配置土地資源，維護(hù)國家土地政策的穩(wěn)定性減少行政審批和政府劃撥中介服務(wù)國外評(píng)估機(jī)構(gòu)的進(jìn)入帶來了先進(jìn)的管理理念、成熟的評(píng)估技術(shù)、服務(wù)手段和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)市場(chǎng)化價(jià)格將合理回歸目標(biāo)：形成平等、公開、競(jìng)爭(zhēng)有序、統(tǒng)一規(guī)范的土地市場(chǎng)秩序加入WTO對(duì)中國土地市場(chǎng)的影響主要是規(guī)范政府的審批行為和公開、透明，規(guī)范10我國國加加入入WTO在給給房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)帶帶來來三三大大機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)的的同同時(shí)時(shí)，，也也帶帶來來了了四四大大威威脅脅1、外商商的的加加大大投投資資將將使使對(duì)對(duì)寫寫字字樓樓、、工工業(yè)業(yè)用用房房和和高高檔檔住住宅宅的的需需求求增增長(zhǎng)長(zhǎng)。。2、入世帶動(dòng)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和部分建建筑用進(jìn)口口原材料關(guān)關(guān)稅的降低低將使住宅宅的有效需需求增大，，并使住宅宅的消費(fèi)層層次更加分分明。3、國外金融機(jī)機(jī)構(gòu)的介入入將促進(jìn)我我國房地產(chǎn)產(chǎn)金融業(yè)發(fā)發(fā)展。三大機(jī)會(huì)1、入世帶來的的政策透明明性和中國國目前房地地產(chǎn)業(yè)的相相對(duì)高利潤(rùn)潤(rùn)必將吸引引國外大型型房地產(chǎn)集集團(tuán)進(jìn)入，，國內(nèi)規(guī)模模小、資金金量低、管管理技術(shù)水水平差的企企業(yè)將受到到?jīng)_擊。2、外資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商將將首先進(jìn)入入高檔外銷銷公寓及寫寫字樓市場(chǎng)場(chǎng)，憑借其其先進(jìn)的物物業(yè)管理模模式、營(yíng)銷銷網(wǎng)絡(luò)和更更加專業(yè)化化、人性化化的服務(wù)理理念，對(duì)國國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的業(yè)務(wù)將形形成威脅。。3、國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商的的政府背景景優(yōu)勢(shì)和天天然的地區(qū)區(qū)優(yōu)勢(shì)將逐逐漸淡化。。4、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)正面臨新新一輪“洗洗牌”，相相當(dāng)數(shù)量的的房地產(chǎn)企企業(yè)將被市市場(chǎng)淘汰。。四大威脅11/14/202211加入WTO后，中中國將在過過渡期內(nèi)，，逐漸取消消進(jìn)入房地地產(chǎn)相關(guān)行行業(yè)的市場(chǎng)壁壘資料來源：：WTO協(xié)議200020012002200320042006年允許建筑筑設(shè)計(jì)、工工程服務(wù)、、城市規(guī)劃劃服務(wù)允許許設(shè)立獨(dú)資資企業(yè)準(zhǔn)許外外商進(jìn)進(jìn)入中中國的的房地地產(chǎn)及及服務(wù)務(wù)行業(yè)業(yè)，高高檔公公寓寫寫字樓樓外商商不許許獨(dú)資資收費(fèi)和和合同同為基基礎(chǔ)的的房地地產(chǎn)服服務(wù)僅僅限于于合資資企業(yè)業(yè)形式式，允允許外外方擁擁有多多數(shù)股股權(quán)建筑設(shè)設(shè)計(jì)服服務(wù)（（CPC8671）及工程程服務(wù)務(wù)，集集中工工程服服務(wù)、、城市市規(guī)劃劃服務(wù)務(wù)，僅僅限于于合資資形式式，外外資可可以擁擁有多多數(shù)股股權(quán)建筑及及相關(guān)關(guān)工程程服務(wù)務(wù)（CPC511，512，513，514，515，516，517，518），外商可可以獨(dú)獨(dú)資2005外商可可以獨(dú)獨(dú)資在在中國國建設(shè)設(shè)、改改造和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)飯店店和餐餐館設(shè)設(shè)施2006市場(chǎng)開開放度度11/14/202212房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)業(yè)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)特性性可以以總結(jié)結(jié)為：：周期期性、、關(guān)聯(lián)聯(lián)性、、地域域性、、政策策性周期性性我國的的房地地產(chǎn)周周期有有三方方面的的特殊殊性：：第一一是房房地產(chǎn)產(chǎn)周期期的頻頻率，，大約約是7到8年為一一個(gè)周周期；；第二二個(gè)就就是我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)的周周期中中，衰衰退期期和低低谷期期比較較短，，而增增長(zhǎng)期期和繁繁榮期期時(shí)間間比較較長(zhǎng)，，這顯顯示出出市場(chǎng)場(chǎng)需求求持續(xù)續(xù)旺盛盛這樣樣的特特點(diǎn)，，它明明顯不不同于于房地地產(chǎn)總總量過過剩的的國家家和地地區(qū)；；第三三，從從銷售售增長(zhǎng)長(zhǎng)和投投資增增長(zhǎng)的的關(guān)系系來分分析，，銷售售增長(zhǎng)長(zhǎng)直接接影響響到投投資的的增長(zhǎng)長(zhǎng)。因因此房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司應(yīng)更更為理理性的的把握握項(xiàng)目目投資資、開開發(fā)和和銷售售的時(shí)時(shí)機(jī)，，避免免盲目目發(fā)展展。關(guān)聯(lián)性性房地產(chǎn)產(chǎn)與國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的許多多行業(yè)業(yè)如鋼鋼鐵、、水泥泥、木木材、、玻璃璃、塑塑料、、家電電等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)都都有著著密切切的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)關(guān)關(guān)聯(lián)性性。隨隨著國國際一一體化化的發(fā)發(fā)展，，我國國國民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)與全全球經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的相關(guān)關(guān)度越越來越越高。。而新新的國國際貿(mào)貿(mào)易保保護(hù)主主義的的抬頭頭，如如美國國對(duì)我我國鋼鋼鐵業(yè)業(yè)實(shí)施施反傾傾銷制制裁，，使房房地產(chǎn)產(chǎn)相關(guān)關(guān)行業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展不不穩(wěn)定定性增增加，，同時(shí)時(shí)入關(guān)關(guān)后，，這些些行業(yè)業(yè)將面面臨跨跨國公公司的的強(qiáng)大大競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力力。因因此，，房地地產(chǎn)公公司需需要密密切關(guān)關(guān)注相相關(guān)行行業(yè)的的發(fā)展展?fàn)顩r況給房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)帶來來的影影響地域性性房地產(chǎn)地地域性很很強(qiáng)，各各地房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育程程度、政政策措施施、居民民收入和和消費(fèi)偏偏好等千千差萬別別。北京京地區(qū)由由于對(duì)奧奧運(yùn)概念念和入世世概念的的過度挖挖掘，使使市場(chǎng)面面臨較大大的壓力力。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的地域域性特征征使得房房地產(chǎn)公公司在進(jìn)進(jìn)行地域域擴(kuò)張時(shí)時(shí)，必須須針對(duì)各各地具體體情況進(jìn)進(jìn)行逐一一分析，，謹(jǐn)慎投投資。政策敏感感性房地產(chǎn)在在國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)中具具有一定定的先導(dǎo)導(dǎo)性，受受國家宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策的的影響非非常大。。雖然我我國國民民經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展勢(shì)勢(shì)頭良好好，預(yù)計(jì)計(jì)今后幾幾年仍會(huì)會(huì)保持7%的增長(zhǎng)速速度，但但國際形形勢(shì)的不不穩(wěn)定也也有可能能給我國國經(jīng)濟(jì)帶帶來較為為嚴(yán)重的的影響。。同時(shí)，，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)中中的大量量短期行行為，對(duì)對(duì)生態(tài)環(huán)環(huán)境造成成極大的的破壞，，大量商商品房空空置，以以及開發(fā)發(fā)失控，，無序發(fā)發(fā)展，導(dǎo)導(dǎo)致土地地資源的的大量浪浪費(fèi)和國國有資產(chǎn)產(chǎn)的大量量流失等等情況都都有可能能導(dǎo)致國國家相關(guān)關(guān)政策的的變化。。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)11/14/202213周期性：我國房地產(chǎn)產(chǎn)歷經(jīng)起步步（1979-1991）、過熱（（1991-1993）和調(diào)整（（1993-1997）后，1998年房地產(chǎn)業(yè)業(yè)步入復(fù)蘇蘇階段從各階段的的波動(dòng)幅度度可以看出出，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的成成熟度日益益加強(qiáng)，市市場(chǎng)逐漸趨趨于理性發(fā)發(fā)展。1999年以來雖然然進(jìn)入復(fù)蘇蘇期，但發(fā)發(fā)展進(jìn)入2001年后有所調(diào)調(diào)整。這實(shí)實(shí)際上有利利于整個(gè)行行業(yè)的持續(xù)續(xù)穩(wěn)定發(fā)展展。房地產(chǎn)投資的的增幅近年一一直高于固定定資產(chǎn)投資增增幅，說明房房地產(chǎn)對(duì)固定定資產(chǎn)投資有有較強(qiáng)的拉動(dòng)動(dòng)作用，在國國家“加大投投資，拉動(dòng)內(nèi)內(nèi)需”的政策策不變前提下下，房地產(chǎn)投投資還會(huì)有所所增加。過熱期復(fù)蘇期調(diào)整期1987-2001年固定資產(chǎn)投投資與房地產(chǎn)產(chǎn)投資增長(zhǎng)率率統(tǒng)計(jì)分析與宏觀經(jīng)濟(jì)周周期波動(dòng)的趨趨勢(shì)基本一致致；波幅大于于后者衰退期期較短而增長(zhǎng)長(zhǎng)期、繁榮期期較長(zhǎng)發(fā)展領(lǐng)領(lǐng)先于宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而衰衰退遲于宏觀觀經(jīng)濟(jì)，體現(xiàn)現(xiàn)了先導(dǎo)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的特點(diǎn)。11/14/202214全國房地產(chǎn)行行業(yè)增長(zhǎng)情況況分析單位:億元全國房地產(chǎn)行行業(yè)銷售額增增長(zhǎng)狀況:1997-2000年全國房地產(chǎn)產(chǎn)每年銷售額額增長(zhǎng)分別是是33.05%、2.54%、49.21%，從增長(zhǎng)趨勢(shì)分分析房地產(chǎn)業(yè)業(yè)目前有較好好的發(fā)展勢(shì)頭頭,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)的需求仍處處于一個(gè)上升升通道,從銷售額分析析:已經(jīng)占到全國國GDP的5%左右,成為國民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，****公司進(jìn)入這這樣的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中運(yùn)營(yíng)，，有必要適時(shí)時(shí)地根據(jù)國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展?fàn)顩r，動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)整公司在在商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資策策略。通過1999年的調(diào)整，2000年又出現(xiàn)了較較快增長(zhǎng)的勢(shì)勢(shì)頭，從經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期分析，，房地產(chǎn)業(yè)還還有3—5年的增長(zhǎng)期。。11/14/20221511/14/202216全國房地產(chǎn)行行業(yè)集中度全國房地產(chǎn)行行業(yè)集中度發(fā)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)：50000多家2000多家2002年2008年據(jù)專家分析：：我國未來5-10年，90%的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)將消亡，目目前全國的房房地產(chǎn)公司有有50000多家，平均每每個(gè)公司的資資產(chǎn)不足2000萬元，具有一一級(jí)資質(zhì)的不不足1.44%,平均開發(fā)量不不到10000平方米,經(jīng)營(yíng)規(guī)模小、、成本高、效效益差、無充充足的資本支支持。預(yù)計(jì)5年后會(huì)剩下2000家左右，形成成100個(gè)左右經(jīng)營(yíng)收入入在100億元以上的跨跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)的的大企業(yè)。由此分析,目前房地產(chǎn)行行業(yè)的集中度度并不高，行業(yè)未來發(fā)發(fā)展將會(huì)有一一個(gè)大規(guī)模行行業(yè)整合和淘淘汰的過程。。11/14/202217從發(fā)展走向成成熟，中國房房地產(chǎn)業(yè)未來來發(fā)展將形成成以下五大趨趨勢(shì)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日益益激烈。房地地產(chǎn)開發(fā)商向向規(guī)?；⑵菲放苹姆较蛳虬l(fā)展。地區(qū)區(qū)性品牌由于于在資金實(shí)力力、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)等方面處于于整體劣勢(shì)，，生存空間收收到嚴(yán)重?cái)D壓壓。房地產(chǎn)供給將將向多元化發(fā)發(fā)展，住宅供供應(yīng)體系將包包含商品住宅宅、經(jīng)濟(jì)適用用房、低租金金公寓等面向向不同消費(fèi)層層次的房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)將會(huì)會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。。商品住宅價(jià)格格將呈現(xiàn)穩(wěn)中中回落的趨勢(shì)勢(shì)。商業(yè)房地地產(chǎn)的租、售售價(jià)格將穩(wěn)中中有升。二級(jí)市場(chǎng)的不不斷發(fā)展將對(duì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展起著越越來越大的作作用。房地產(chǎn)金融業(yè)業(yè)將更加完善善，對(duì)推動(dòng)房房地產(chǎn)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展起積極推推動(dòng)作用。規(guī)?；放苹┙o多元化價(jià)格趨勢(shì)住宅二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)房地產(chǎn)金融業(yè)業(yè)11/14/202218規(guī)?；漠a(chǎn)業(yè)業(yè)聯(lián)合，增強(qiáng)強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)先進(jìn)的物業(yè)管管理模式營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)專業(yè)化、人性性化的服務(wù)理理念雄厚的資金實(shí)實(shí)力外資公司優(yōu)勢(shì)勢(shì)是否漸增是本土企業(yè)重新新塑造核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力否走聯(lián)合之路擴(kuò)大融資渠道道更新經(jīng)營(yíng)理念念政府背景優(yōu)勢(shì)天然的地區(qū)優(yōu)優(yōu)勢(shì)本土公司優(yōu)勢(shì)勢(shì)是否仍舊明明顯面對(duì)外資企業(yè)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，本本土房地產(chǎn)企企業(yè)應(yīng)該重新新塑造核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力以迎接接挑戰(zhàn)11/14/202219房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)規(guī)模的變化必必然引起其經(jīng)經(jīng)營(yíng)模式的變變化隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)日益激烈，，規(guī)模與聯(lián)合合才能重新構(gòu)構(gòu)建企業(yè)的核核心競(jìng)爭(zhēng)力單獨(dú)的項(xiàng)目公公司無法從品品牌資源、資資金實(shí)力、專專業(yè)人員等方方面和大的地地產(chǎn)集團(tuán)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，要憑借合合縱聯(lián)橫的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，凝聚分分散資源，提提煉集團(tuán)終極極勢(shì)能，并以以聯(lián)合營(yíng)銷推推廣模式抗衡衡強(qiáng)敵，才不不會(huì)在大浪淘淘沙中被淘汰汰企業(yè)規(guī)模變化化數(shù)量眾多、規(guī)規(guī)模小、效益益差的小企業(yè)業(yè)集中度高的大大規(guī)模企業(yè)經(jīng)營(yíng)模式變更更單一注重功能能開發(fā)與商業(yè)、旅游游、體育等行行業(yè)結(jié)合重新塑造核心心競(jìng)爭(zhēng)力11/14/202220房地產(chǎn)行業(yè)分分析結(jié)論1.我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)正處于成長(zhǎng)長(zhǎng)期向成熟期期過度的階段段。2.房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特性為：：周期性、關(guān)關(guān)聯(lián)性、政策策性、地域性性3.我國房地產(chǎn)企企業(yè)數(shù)量多，，普遍規(guī)模小小而競(jìng)爭(zhēng)能力力弱，行業(yè)集集中度低4.商業(yè)房地產(chǎn)的的投資額近年年來快速增長(zhǎng)長(zhǎng)5.中國居民住宅宅市場(chǎng)容量巨巨大，發(fā)展前前景看好。購購買方分析表表明，個(gè)人消消費(fèi)逐漸成為為市場(chǎng)需求的的主體，購房房目的是為了了改善住房條條件6.中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)未未來來發(fā)發(fā)展展方方向向是是規(guī)規(guī)模?；?、、品品牌牌化化7.現(xiàn)階階段段我我國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)普普遍遍負(fù)負(fù)債債較較高高，，行行業(yè)業(yè)整整體體風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較較大大；；部部分分地地區(qū)區(qū)商商品品住住宅宅房房供供給給出出現(xiàn)現(xiàn)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)性性過過剩剩，，商商品品房房空空置置率率開開始始加加大大11/14/202221上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)正正成成為為上上海海的的支支柱柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)投資資房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)GDP拉動(dòng)2002年90年代初初1.4％7％不足一一百萬萬平方方米1800萬平方方米不足10億700億上海房房地產(chǎn)產(chǎn)增加加值占占GDP的比重重已由由1991年的1.4％上升升至2001年的6.4％，10年間增增加了了5個(gè)百分分點(diǎn)，，預(yù)計(jì)計(jì)2002年底將將達(dá)7％，增增速明明顯高高于同同期GDP增速，，上海海房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)已成成為全全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的重要要加速速器11/14/202222我國商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)面積積增長(zhǎng)長(zhǎng)狀況況1997~2000年我國國商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開開發(fā)面面積增增長(zhǎng)率率分別別為32.55%、13.41%、38.03%單位：：萬平平方米米商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的開開發(fā)面面積的的大幅幅度增增長(zhǎng)，，體現(xiàn)現(xiàn)了商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的增增長(zhǎng)潛潛力，，隨著著商業(yè)業(yè)和零零售業(yè)業(yè)的快快速發(fā)發(fā)展，，在未未來幾幾年將將會(huì)吸吸引大大量的的資金金參與與到商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的開開發(fā)。。機(jī)遇遇和挑挑戰(zhàn)并并存，，****公司司應(yīng)抓抓住機(jī)機(jī)遇迎迎接挑挑戰(zhàn)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)公司司的快快速發(fā)發(fā)展。。11/14/20222311/14/202224顧客消消費(fèi)習(xí)習(xí)慣的的變化化對(duì)商商業(yè)形形態(tài)的的影響響分析析購物中中心的的服務(wù)務(wù)形態(tài)態(tài)會(huì)越越來越越多元元化，，包含含吃、、喝、、玩、、樂等等綜合合需求求。它它不僅僅要滿滿足人人們物物質(zhì)需需要，，而且且還要要滿足足人們們?nèi)遮呞呚S富富的文文化需需要，，它不不僅要要滿足足人們們的生生理需需要，，而且且還要要滿足足人們們的精精神需需要，，因此此其功功能將將從購購物中中心演演化到到生活活中心心再演演化到到精神神樂園園。把文化做做成特特色從物質(zhì)演演化到到精神神發(fā)展連連鎖超超市和和購物物中心心要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)科科技和和文化化含量量，尤尤其是是具有有地方方特色色的文文化含含量。。每一一個(gè)城城市的的購物物中心心應(yīng)具具有自自己的的獨(dú)特特性，，有了了獨(dú)特特性才才不容容易被被替代代，才才能保保持強(qiáng)強(qiáng)勁的的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。精神神樂樂園園生活活中中心心購物物中中心心連鎖鎖超超市市顧客客一一站站式式購購物物和和集集購購物物、、休休閑閑、、娛娛樂樂為為一一體體的的消消費(fèi)費(fèi)習(xí)習(xí)慣慣的的變變化化為為連連鎖鎖超超市市和和購購物物中中心心的的發(fā)發(fā)展展提提供供了了市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)基本本需需求求吃喝喝玩玩樂樂生活活精精神神樂樂園園11/14/202225我國零零售商商業(yè)市市場(chǎng)特特點(diǎn)：：規(guī)模模大、、發(fā)展展迅速速，潛潛力大大1993年，我我國社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額為1.2萬億元元人民民幣，，到2000年，這這一指指標(biāo)增增長(zhǎng)為為3.4萬億元元，7年間增增長(zhǎng)了了2.2萬億元元，年年均增增長(zhǎng)率率達(dá)20.87％，扣扣除物物價(jià)上上漲因因素，，年均均增長(zhǎng)長(zhǎng)率為為10.58％。2001年，由由于國國家采采取以以擴(kuò)大大內(nèi)需需為主主拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)的方方針，，國內(nèi)內(nèi)消費(fèi)費(fèi)品市市場(chǎng)商商品銷銷售保保持了了較快快增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度。全全年社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額37595.2億元，，比上上年增增長(zhǎng)10.1％。按照這這種發(fā)發(fā)展速速度，，在未未來三三年中中，我我國社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額還將將有1萬億元元以上上的增增量。。如此此廣闊闊的市市場(chǎng)，，為我我國零零售商商業(yè)提提供了了巨大大的發(fā)發(fā)展空空間。。在發(fā)達(dá)達(dá)國家家中，，商業(yè)業(yè)對(duì)國國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率一一般為為15％左右右，而而我國國目前前僅為為8.3％，說說明我我國商商業(yè)的的發(fā)展展?jié)摿α薮蟠竽昃鲈鲩L(zhǎng)率率10.58％我國社社會(huì)消消費(fèi)品品零售售總額額趨勢(shì)勢(shì)單位：：萬億億元人人民幣幣11/14/202226住宅宅郊郊區(qū)區(qū)化化的的變變化化趨趨勢(shì)勢(shì)對(duì)對(duì)商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)的的影影響響城市市的的過過度度及及無無序序發(fā)發(fā)展展，，會(huì)會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生生一一系系列列的的社社會(huì)會(huì)問問題題，，即即所所謂謂的的““城城市市病病””。。交交通通擁擁擠擠、、住住房房緊緊張張、、社社會(huì)會(huì)秩秩序序和和治治安安狀狀況況不不良良、、城城市市環(huán)環(huán)境境污污染染嚴(yán)嚴(yán)重重、、環(huán)環(huán)境境質(zhì)質(zhì)量量快快速速下下降降等等。。在此此背背景景下下，，以以富富裕裕人人群群為為主主體體的的部部分分城城市市居居民民選選擇擇到到城城市市的的近近郊郊乃乃至至遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊郊居居住住，，從從而而出出現(xiàn)現(xiàn)住住宅宅郊郊區(qū)區(qū)化化和和城城市市““空空心心化化””的的現(xiàn)現(xiàn)象象。。伴伴隨隨郊郊居居化化浪浪潮潮，，大大型型的的郊郊區(qū)區(qū)購購物物中中心心(SHOPPINGMALL）和一一些些辦辦公公樓樓宇宇也也隨隨之之出出現(xiàn)現(xiàn)，，居居住住、、工工作作、、購購物物、、娛娛樂樂等等實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)一一定定程程度度的的就就地地平平衡衡。。中中國國的的大大都都市市目目前前的的發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)已已經(jīng)經(jīng)在在向向郊郊區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展,這就就為為城城鄉(xiāng)鄉(xiāng)結(jié)結(jié)合合部部的的超超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)和和購購物物中中心心的的發(fā)發(fā)展展提提供供了了市市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì).****公公司要發(fā)展展商業(yè)房地地產(chǎn)可以通通過研究郊郊區(qū)的商業(yè)業(yè)環(huán)境,選擇有發(fā)展展?jié)摿Φ牡氐囟芜M(jìn)行系系統(tǒng)開發(fā)，，以滿足周周圍商圈居居民的購物物、娛樂、、生活、工工作和休閑閑的需要。。11/14/202227設(shè)計(jì)計(jì)技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)材料料技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)建筑筑技技術(shù)術(shù)系系統(tǒng)統(tǒng)大力力推推廣廣輕輕質(zhì)質(zhì)、、保保溫溫、、防防震震、、耐耐久久的的建建筑筑材材料料。。研研發(fā)發(fā)和和采采用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化部部件件，，實(shí)實(shí)行行建建筑筑材材料料質(zhì)質(zhì)量量認(rèn)認(rèn)證證，，禁禁用用““三三無無””建建材材。。產(chǎn)產(chǎn)品品逐逐漸漸實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)定定型型化化、、配配套套化化和和系系列列化化。。以以硅硅砌砌塊塊取取代代實(shí)實(shí)心心粘粘土土磚磚，，采采用用內(nèi)內(nèi)澆澆外外砌砌（（掛掛））結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)體體系系、、鋼鋼筋筋混混凝凝土土異異型型極極框框架架體體系系和和底底部部為為大大開開間間、、上上部部為為少少縱縱墻墻的的鋼鋼筋筋混混凝凝土土剪剪力力墻墻體體系系。。不斷斷改改進(jìn)進(jìn)現(xiàn)現(xiàn)行行傳傳統(tǒng)統(tǒng)施施工工作作業(yè)業(yè)方方法法，，引引進(jìn)進(jìn)和和采采用用國國外外先先進(jìn)進(jìn)的的節(jié)節(jié)能能、、安安全全、、利利于于環(huán)環(huán)境境的的建建筑筑工工程程技技術(shù)術(shù)。。發(fā)發(fā)展展預(yù)預(yù)拌拌、、泵泵送送混混凝凝土土技技術(shù)術(shù)，，采采用用膠膠合合板板或或全全網(wǎng)網(wǎng)柜柜膠膠合合板板模模板板，，推推行行新新型型腳腳手手架架。。強(qiáng)強(qiáng)制制執(zhí)執(zhí)行行健健全全的的模模數(shù)數(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，將將電電腦腦網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)技技術(shù)術(shù)應(yīng)應(yīng)用用于于項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理、、模模板板計(jì)計(jì)算算與與配配件件、、工工材材與與機(jī)機(jī)械械的的管管理理。。堅(jiān)持以人人為本的的現(xiàn)代設(shè)設(shè)計(jì)理念念，在規(guī)規(guī)劃布局局、功能能結(jié)構(gòu)、、公共設(shè)設(shè)施、環(huán)環(huán)境綠化化、采光光通風(fēng)、、室（內(nèi)內(nèi)）外交交通等方方面把人人的需要要、人的的方便、、人的舒舒適放在在第一位位，將現(xiàn)現(xiàn)代科技技成果在在經(jīng)濟(jì)可可行范圍圍內(nèi)，盡盡可能地地融于房房地產(chǎn)開開發(fā)之中中。構(gòu)造技術(shù)術(shù)系統(tǒng)—發(fā)展商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)11/14/202228目錄錄商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境概概述進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義商業(yè)房地地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)商業(yè)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)定位商業(yè)房地地產(chǎn)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展模式式11/14/202229抓住商業(yè)房房地產(chǎn)的機(jī)機(jī)會(huì)巨大的市場(chǎng)場(chǎng)空間外資進(jìn)入的的機(jī)遇較弱的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力使****公司異軍軍突起，成成為商業(yè)房房地產(chǎn)知名名品牌，領(lǐng)領(lǐng)全國之冠冠，提升企企業(yè)影響力力開辟****外的戰(zhàn)戰(zhàn)略活動(dòng)空空間****之之外的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)預(yù)演演****開開發(fā)意義重重大，不容容失敗****公公司在****做什什么商業(yè)設(shè)施建建設(shè)在****的地地位****開開發(fā)的實(shí)質(zhì)質(zhì)和盈利模模式商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和和盈利模式式與傳統(tǒng)房地地產(chǎn)業(yè)的比比較促成公司知知識(shí)經(jīng)營(yíng)平平臺(tái)的形成成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資資源移植進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)的意意義11/14/202230對(duì)全球生態(tài)化化進(jìn)程的貢貢獻(xiàn)探索生態(tài)型型現(xiàn)代化，，進(jìn)行積極極的生態(tài)資資源保護(hù)和和利用探索后發(fā)展展中國家的的生態(tài)跨越越之路探索綜合型型生態(tài)園區(qū)區(qū)的建設(shè)模模式****開開發(fā)意義重重大對(duì)中國城市化化建設(shè)的推推動(dòng)建設(shè)健康優(yōu)優(yōu)質(zhì)生活模模式小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，探索農(nóng)農(nóng)村城市化化問題發(fā)展農(nóng)業(yè)服服務(wù)業(yè)，探探索農(nóng)業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化運(yùn)作作模式大力發(fā)展第第三產(chǎn)業(yè)，，探索農(nóng)民民非農(nóng)化的的發(fā)展模式式對(duì)長(zhǎng)江三角洲洲發(fā)展的促促進(jìn)長(zhǎng)江三角洲洲的經(jīng)濟(jì)地地位舉足輕輕重，****成功功開發(fā)將推推動(dòng)滬崇蘇蘇跨江橋隧隧建設(shè)，打打通長(zhǎng)三角角地區(qū)的沿沿海大通道道對(duì)上海國際化化進(jìn)程的推推進(jìn)****是是上海實(shí)現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)文明明向生態(tài)文文明的跨越越，探索未未來生態(tài)城城市發(fā)展模模式的具有有唯一性的的實(shí)驗(yàn)基地地****開開發(fā)意義重重大，不容容失敗，必必須謀定而而后動(dòng)應(yīng)應(yīng)該在****外進(jìn)進(jìn)行類似開開發(fā)的預(yù)演演，積累經(jīng)經(jīng)驗(yàn)資源11/14/202231發(fā)展展理理念念產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)區(qū)域域配配套套政府府職職能能統(tǒng)一一規(guī)規(guī)劃劃****公公司司在在****干干什什么么建設(shè)設(shè)提提供供市市政政設(shè)設(shè)施施****開發(fā)發(fā)與國內(nèi)其它它區(qū)域開發(fā)不不同，在上海海市政建設(shè)投投融資體系和和投資導(dǎo)向下下，****公司必須自自行籌建****市政設(shè)設(shè)施，以提升升已擁有土地地的價(jià)值！提供部分公共共設(shè)施****公司司可引進(jìn)外部部資金建設(shè)部部分盈利型公公共設(shè)施，但但還必須自主主籌建部分必必需的、但不不盈利的或較較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)不不能盈利的公公共設(shè)施項(xiàng)目目，才能進(jìn)一一步提升土地地價(jià)值！建設(shè)維護(hù)生態(tài)態(tài)設(shè)施應(yīng)對(duì)生態(tài)主題題，進(jìn)行積極極的生態(tài)資源源保護(hù)，必然然需要相應(yīng)的的生態(tài)保護(hù)設(shè)設(shè)施，****公司必須須自行籌建生生態(tài)保護(hù)設(shè)施施，以生態(tài)旅旅游和可持續(xù)續(xù)發(fā)展來提升升土地價(jià)值?。〗ㄔO(shè)部分商業(yè)業(yè)設(shè)施地產(chǎn)和商業(yè)房房地產(chǎn)將是****開發(fā)發(fā)主要利益來來源。****公司應(yīng)建建設(shè)盈利較好好、地價(jià)帶動(dòng)動(dòng)效應(yīng)較大的的主要商業(yè)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目，引引進(jìn)資金建設(shè)設(shè)配套商業(yè)設(shè)設(shè)施項(xiàng)目，以以帶動(dòng)地產(chǎn)價(jià)價(jià)值！市政和和公共共設(shè)施施在房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)中，，一般般都是是由政政府投投資、、主導(dǎo)導(dǎo)建設(shè)設(shè)，其其投資資本身身不以以盈利利為目目的。。****開發(fā)發(fā)中的的市政政和公公共設(shè)設(shè)施建建設(shè)在在****之外外不具具有普普遍的的意義義！生態(tài)設(shè)設(shè)施應(yīng)應(yīng)****開發(fā)發(fā)的生生態(tài)主主題選選擇而而產(chǎn)生生，在在****之外外的其其他項(xiàng)項(xiàng)目同同樣也也不具具有普普遍性性！無論****內(nèi)內(nèi)外，，商業(yè)業(yè)設(shè)施施建設(shè)設(shè)都以以盈利利為目目標(biāo)，，其關(guān)關(guān)鍵在在于商商業(yè)主主題和和修建建地址址的決決策??！****開開發(fā)的的核心心內(nèi)容容：商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)可在在****外預(yù)預(yù)演也也只有有商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開開發(fā)才才具有有普遍遍的商商業(yè)價(jià)價(jià)值11/14/202232****開開發(fā)商業(yè)利利益的核心心在于提升升****地產(chǎn)價(jià)值值、通過多多種方式變變現(xiàn)獲利以地養(yǎng)地、賬面面盈利土地折股、、股權(quán)收益益內(nèi)外土地聯(lián)聯(lián)動(dòng)開發(fā)免租開發(fā)、、賬面盈利利自行開發(fā)、、項(xiàng)目獲利利土地轉(zhuǎn)讓獲獲取收益商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)模模式確定需求確定主題聚合資源滿足需求人流匯聚之之處必產(chǎn)生生商業(yè)需要要，而明確確的商業(yè)主主題又將匯匯聚特定的的目標(biāo)人流流。商業(yè)房房地產(chǎn)的開開發(fā)模式是是通過提高高人流聚集集程度和人人流的有效效需求來提提升商業(yè)設(shè)設(shè)施本身的的房產(chǎn)價(jià)值值和其所在在地的地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值來獲獲取盈利??！地產(chǎn)和部部分房產(chǎn)產(chǎn)是****開開發(fā)的主主要利益益來源；；而商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)是是刺激地地產(chǎn)升值值的“點(diǎn)點(diǎn)金之筆筆”11/14/202233****公司司進(jìn)行統(tǒng)一開開發(fā)規(guī)劃，聚聚合多元資源源，提供市政政設(shè)施、公共共設(shè)施、生態(tài)態(tài)設(shè)施和商業(yè)業(yè)設(shè)施，其根根本目的在于于將****84平方公里的土土地開發(fā)成適適合規(guī)劃中的的產(chǎn)業(yè)（生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)、旅游游業(yè)、知識(shí)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、娛樂業(yè)業(yè)）發(fā)展的區(qū)區(qū)域平臺(tái)！在在此基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行招商引資資，以有效的的管理、服務(wù)務(wù)支持區(qū)域內(nèi)內(nèi)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)，，通過地產(chǎn)出出售和部分房房地產(chǎn)出租出出售獲取收益益！建設(shè)提供市政政設(shè)施提供部分公共共設(shè)施建設(shè)維護(hù)生態(tài)態(tài)設(shè)施建設(shè)部分商業(yè)業(yè)設(shè)施統(tǒng)一規(guī)劃****區(qū)域產(chǎn)業(yè)平臺(tái)臺(tái)招商引資產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)地價(jià)提升市場(chǎng)營(yíng)銷支持持金融服務(wù)支持持物業(yè)管理服務(wù)務(wù)物流服務(wù)支持持統(tǒng)一管理較好產(chǎn)業(yè)效益益導(dǎo)致地價(jià)提提升****開發(fā)發(fā)的實(shí)質(zhì)是建建立適合多產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)的區(qū)區(qū)域平臺(tái)，其其主要盈利模模式是部分地地產(chǎn)和房產(chǎn)出出售出租11/14/202234商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)營(yíng)過過程與****開發(fā)極其其相似。需要要在多番論證證的基礎(chǔ)上確確定需求和商商業(yè)主題！進(jìn)進(jìn)行投資策劃劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、工程管理理、市場(chǎng)營(yíng)銷銷和商業(yè)管理理！引進(jìn)多種種零售業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者進(jìn)駐從從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，并通過統(tǒng)統(tǒng)一的管理、、服務(wù)使商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)和其其所在區(qū)域地地產(chǎn)不斷升值值！確定需求和商商業(yè)主題投資策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)市場(chǎng)營(yíng)銷統(tǒng)一規(guī)劃商業(yè)房地產(chǎn)零售業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)業(yè)平臺(tái)出售售出出租租零售售經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)者者入入駐駐地價(jià)價(jià)提提升升市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷銷支支持持財(cái)務(wù)務(wù)管管理理支支持持物業(yè)業(yè)管管理理支支持持租戶戶統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理商業(yè)業(yè)管管理理較好好的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)效效益益導(dǎo)導(dǎo)致房?jī)r(jià)價(jià)和地地價(jià)提提升商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)的實(shí)實(shí)質(zhì)是是建立立多種種零售售業(yè)態(tài)態(tài)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的平平臺(tái)，，與****開開發(fā)建建立區(qū)區(qū)域平平臺(tái)相相似，，其經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教教訓(xùn)對(duì)對(duì)****開發(fā)發(fā)具有有直接接效用用11/14/202235商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的租租戶是是以盈盈利為為主要要目的的的自自然人人或法法人！！商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開開發(fā)的的商業(yè)業(yè)主題題選擇擇、商商業(yè)管管理環(huán)環(huán)節(jié)對(duì)對(duì)租戶戶經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益益有著著直接接和相相當(dāng)大大的影影響??！傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，不論是寫字樓、還是住宅房地產(chǎn)，要么其目標(biāo)客戶不以盈利為主要目的；要么是房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理基本上不能對(duì)租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)施加正面或負(fù)面的影響！其盈利模式是以一次性地吻合客戶需要，通過出售獲取收益！或者隨行就市，通過租賃獲取收益?zhèn)鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入****的產(chǎn)業(yè)投資者和進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)的零售經(jīng)營(yíng)者一樣都是以盈利為主要目的！這就決定了****開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的模式必須是閉環(huán)經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)效益施加正面積極的影響，以持續(xù)提升地產(chǎn)或房產(chǎn)價(jià)值，獲取管理、經(jīng)營(yíng)投入所帶來的升值效益！****開發(fā)和商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)與傳傳統(tǒng)意意義的的房地地產(chǎn)開開發(fā)存存在根根本區(qū)區(qū)別，，卻與與****開發(fā)發(fā)有著著極其其相似似之處處11/14/202236****開開發(fā)需需聚合合多種種資源源，以以將****打打造為為區(qū)域域產(chǎn)業(yè)業(yè)平臺(tái)臺(tái)，商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)同樣樣需要要整合合價(jià)值值鏈。。完成成多零零售業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)平平臺(tái)的的搭建建！平平臺(tái)搭搭建的的效率率和效效益的的關(guān)鍵鍵在于于：****公公司是是否具具有一一個(gè)具具有自自適應(yīng)應(yīng)更新新和完完善的的知識(shí)識(shí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)臺(tái)！投資策策劃規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)施工管理市場(chǎng)營(yíng)銷商業(yè)管理知識(shí)管理平平臺(tái)（硬件件平臺(tái)、建建設(shè)方法、、平臺(tái)資源源）商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)****公公司****開開發(fā)總體策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)基礎(chǔ)建設(shè)招商引資區(qū)域管理****開開發(fā)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)都需要要****公司成為為一個(gè)知識(shí)識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)臺(tái)，以支持持區(qū)域平臺(tái)臺(tái)和產(chǎn)業(yè)平平臺(tái)搭建。。進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)將促成成知識(shí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)平臺(tái)的建建立11/14/202237****開開發(fā)無疑將將要建設(shè)大大量的商業(yè)業(yè)設(shè)施，引引進(jìn)多種檔檔次、知名名度較高的的零售經(jīng)營(yíng)營(yíng)商！需要要大量商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的人才才！我們不不應(yīng)該“臨臨時(shí)抱佛腳腳”，也不不應(yīng)拘泥于于****目前無法法與各種品品牌經(jīng)營(yíng)商商展開實(shí)質(zhì)質(zhì)性合作的的現(xiàn)實(shí)！而而應(yīng)該跳出出****，在****之外外，進(jìn)軍商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)，聚合多多種品牌資資源，增進(jìn)進(jìn)了解和默默契，有計(jì)計(jì)劃地開展展合作，培培養(yǎng)專業(yè)人人才！以便便在大規(guī)模模開發(fā)時(shí)，，能在****進(jìn)行行商業(yè)模式式的復(fù)制，，為已經(jīng)具具備市政設(shè)設(shè)施、公共共設(shè)施和生生態(tài)設(shè)施的的****“畫龍點(diǎn)點(diǎn)睛”！提提升****地產(chǎn)價(jià)價(jià)值，加快快****開發(fā)步伐伐！****外外商業(yè)房地地產(chǎn)品牌資源自身品牌人才資源商業(yè)模式知識(shí)平臺(tái)****內(nèi)內(nèi)商業(yè)房地地產(chǎn)加快****開發(fā)****外外的商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)積累的品品牌、人才才資源將在在****開發(fā)時(shí)機(jī)機(jī)成熟時(shí)，，向****復(fù)制，，快速“點(diǎn)點(diǎn)金”11/14/202238****開開發(fā)意義重重大，不容容失敗，必必須謀定而而后動(dòng)，先先在****外進(jìn)行行預(yù)演！****公公司在****需提提供市政設(shè)設(shè)施、公共共設(shè)施、生生態(tài)設(shè)施和和商業(yè)設(shè)施施。其中商商業(yè)設(shè)施是是提升地價(jià)價(jià)和獲取利利益的關(guān)鍵鍵！而且也也只有商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)在在****之外具有有普遍的商商業(yè)價(jià)值，，可以進(jìn)行行商業(yè)性開開發(fā)預(yù)演??！****開開發(fā)的本質(zhì)質(zhì)是建立適適合多產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)的區(qū)區(qū)域平臺(tái)，，商業(yè)房地地產(chǎn)的本質(zhì)質(zhì)是建立適適合多種零零售業(yè)態(tài)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)業(yè)平臺(tái)；兩兩者極其相相似，商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)****開開發(fā)有直接接效用，可可避免不必必要的“彎彎路”！****開開發(fā)和商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)與傳統(tǒng)統(tǒng)房地產(chǎn)開開發(fā)有著根根本區(qū)別，，****開發(fā)只能能從商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程獲取取知識(shí)、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)訓(xùn)！進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)有助助于****公司探探索和建設(shè)設(shè)自適應(yīng)更更新和完善善的知識(shí)經(jīng)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)，，后者將對(duì)對(duì)****大規(guī)模開開發(fā)提供必必要和強(qiáng)有有力的支持持！****外商商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)積累品牌牌資源、人才才資源和經(jīng)過過驗(yàn)證的商業(yè)業(yè)模式可在時(shí)時(shí)機(jī)成熟時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)向****內(nèi)移植，，以“點(diǎn)睛之之筆”提升****地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)值！123456進(jìn)軍商業(yè)房地地產(chǎn)對(duì)成功進(jìn)進(jìn)行****開發(fā)意義重重大11/14/202239抓住商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的機(jī)機(jī)會(huì)巨大的的市場(chǎng)場(chǎng)空間間外資進(jìn)進(jìn)入的的機(jī)遇遇較弱的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力力使****公司司異軍軍突起起，成成為商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)知名名品牌牌，領(lǐng)領(lǐng)全國國之冠冠，提提升企企業(yè)影影響力力開辟辟****外外的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略活活動(dòng)動(dòng)空空間間****之之外外的的地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)預(yù)預(yù)演演****開開發(fā)發(fā)意意義義重重大大，，不不容容失失敗敗****公公司在****做什什么商業(yè)設(shè)施建建設(shè)在****的地地位****開開發(fā)的實(shí)質(zhì)質(zhì)和盈利模模式商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)質(zhì)和和盈利模式式與傳統(tǒng)房地地產(chǎn)業(yè)的區(qū)區(qū)別促成的知識(shí)識(shí)經(jīng)營(yíng)平臺(tái)臺(tái)的建設(shè)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)資資源移植進(jìn)軍商業(yè)房房地產(chǎn)的意意義11/14/2022402001年我國全年年社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總總額37595.2億元，比上上年增長(zhǎng)10.1％，按照這這種發(fā)展速速度，在未未來三年中中，我國社社會(huì)消費(fèi)品品零售總額額還將有1萬億元以上上的增量。。如此廣闊闊的市場(chǎng)，，為零售業(yè)業(yè)提供了巨巨大發(fā)展空空間！在發(fā)達(dá)國家家中，商業(yè)業(yè)對(duì)國民經(jīng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)率一一般為15％左右，而而我國目前前僅為8.3％，說明我我國商業(yè)的的發(fā)展?jié)摿α薮笪覈闶蹣I(yè)業(yè)態(tài)雖然在在種類上與與國際上發(fā)發(fā)達(dá)國家一一樣，但在在分布上相相對(duì)集中，，由于歷史史原因，百百貨店的零零售總額一一直占總零零售額的較較大比重，，商業(yè)設(shè)施施單一落后后。近些年，隨隨著社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，超級(jí)市市場(chǎng)、大型型綜合超市市、連鎖經(jīng)經(jīng)營(yíng)店、便便利店、購購物中心逐逐漸崛起，，業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換換迅速，尤尤其以囊括括多種零售售業(yè)態(tài)的購購物中心為為未來趨勢(shì)勢(shì)，必然為為商業(yè)房地地產(chǎn)提供了了廣闊的發(fā)發(fā)展空間！！我國零售業(yè)業(yè)發(fā)展?jié)摿α薮筚徫镏行臑闉榱闶蹣I(yè)態(tài)態(tài)升級(jí)的方方向我國缺乏滿滿足購物中中心需要的的商業(yè)設(shè)施施，將是商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)最大的機(jī)機(jī)會(huì)！難得的戰(zhàn)略機(jī)機(jī)會(huì)：商業(yè)房房地產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)空間巨大11/14/2022411999到2001年期間間，外外商投投資企企業(yè)數(shù)數(shù)量逐逐年遞遞增，，其中中半數(shù)數(shù)為港港澳臺(tái)臺(tái)企業(yè)業(yè)。2001年外商商商業(yè)業(yè)企業(yè)業(yè)銷售售額占占社會(huì)會(huì)零售售總額額的1.8%。加入WTO后，三三年內(nèi)內(nèi)零售售業(yè)全全部向向外資資開放放，外外商投投資零零售業(yè)業(yè)不再再受地地域和和門店店或企企業(yè)數(shù)數(shù)量限限制外資零零售業(yè)業(yè)巨頭頭出于于規(guī)避避政治治經(jīng)濟(jì)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)考慮慮，一一般不不愿意意直接接購置置從事事商業(yè)業(yè)活動(dòng)動(dòng)的場(chǎng)場(chǎng)所，，而是是采取取租賃賃形式式，可可提供供10-25乃至更更長(zhǎng)時(shí)時(shí)間的的租賃賃擔(dān)保保合同同，讓讓商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)可可以租租賃擔(dān)擔(dān)保合合同融融資，，并協(xié)協(xié)助確確定所所開發(fā)發(fā)商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)的的選址址和其其他相相關(guān)決決策??！零售業(yè)業(yè)對(duì)外外資開開放的的時(shí)間間表確確定外資零零售業(yè)業(yè)的投投資戰(zhàn)戰(zhàn)略與欲大規(guī)模模搶灘灘中國國市場(chǎng)場(chǎng)的外外資零零售巨巨頭結(jié)結(jié)盟，，進(jìn)行行商業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)開開發(fā)、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)將在在很大大程度度上規(guī)規(guī)避了了部分分商業(yè)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)！難得的的戰(zhàn)略略機(jī)會(huì)會(huì)：外外資零零售業(yè)業(yè)進(jìn)入入中國國市場(chǎng)場(chǎng)的機(jī)機(jī)遇11/14/202242我國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)集中中度極差、、不成熟上海地區(qū)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)集中度較較好，形成成了一定規(guī)規(guī)模上海近4000家房地產(chǎn)企企業(yè)中，百百強(qiáng)企業(yè)已已穩(wěn)占房地地產(chǎn)業(yè)的半半壁江山??！難得的戰(zhàn)略略機(jī)會(huì)：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)力較弱11/14/202243較弱的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)力使****這這樣實(shí)力尚尚弱小的新新銳企業(yè)，，可以憑借借全新的開開發(fā)理念和和經(jīng)營(yíng)思路路異軍突起起！商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)是一個(gè)全全新的領(lǐng)域域商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)作為我國國房地產(chǎn)行行業(yè)的一個(gè)個(gè)新領(lǐng)域，，競(jìng)爭(zhēng)者較較少，目前前還沒有任任何一家確確立業(yè)界權(quán)權(quán)威地位??！以發(fā)展購購物中心為為例，介入入打造全新新中國Mall的公司不過過20家！以商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)為為其主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)的房地地產(chǎn)企業(yè)幾幾乎不存在在！大部分分從事商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)的企業(yè)業(yè)都是從住住宅房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)延伸伸過來！房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將經(jīng)歷殘殘酷“洗牌牌”過程隨著外資全全面介入房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)，傳統(tǒng)房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)將面臨殘殘酷的洗牌牌過程，多多達(dá)90%的房地產(chǎn)企企業(yè)將面臨臨消亡的危危險(xiǎn)，這將將極大的妨妨礙傳統(tǒng)房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)延伸至新新領(lǐng)域：商商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)！商業(yè)房房地產(chǎn)與傳傳統(tǒng)房地產(chǎn)產(chǎn)的根本區(qū)區(qū)別將使傳傳統(tǒng)思維進(jìn)進(jìn)行商業(yè)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的企業(yè)不不可能取得得成功！難得得的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)：：商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)勢(shì)勢(shì)力力較較弱弱11/14/202244我國國零零售售業(yè)業(yè)存存在在巨巨大大發(fā)發(fā)展展?jié)摑摿α?，，適適逢逢我我國國零零售售業(yè)業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)升升級(jí)級(jí)、、外外資資零零售售業(yè)業(yè)開開放放的的絕絕好好時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)，，進(jìn)進(jìn)軍軍商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)將將使使****公公司司跳跳出出****地地域域的的局局限限，，獲獲得得開開闊闊的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略活活動(dòng)動(dòng)空空間間！！我國房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)集中度度低，處處于低水水平競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)階段，，必然面面臨殘酷酷的洗牌牌過程，，使大部部分房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)無暇他他顧。商商業(yè)房地地產(chǎn)作為為一個(gè)全全新領(lǐng)域域，游戲戲的參與與者較少少！還沒沒有任何何企業(yè)確確立權(quán)威威地位?。?***公司司以先進(jìn)進(jìn)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)觀念介介入，有有異軍突突起，領(lǐng)領(lǐng)全國之之冠的機(jī)機(jī)會(huì)！****進(jìn)軍商商業(yè)房地地產(chǎn)，如如不能局局限于****一樣，，也不能能局限于于上海，，也許更更明智的的選擇是是避開行行業(yè)集中中度較高高的上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)??！123進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)將為****開辟新新的戰(zhàn)略略活動(dòng)空空間11/14/202245目錄錄商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展環(huán)境概概述進(jìn)軍商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的意義義商業(yè)房地地產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)商業(yè)房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)定位商業(yè)房地地產(chǎn)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力商業(yè)房地地產(chǎn)發(fā)展展模式11/14/202246****公司商商業(yè)房地地產(chǎn)的總總體戰(zhàn)略略目標(biāo)5年內(nèi)做強(qiáng)強(qiáng)做大企企業(yè)，成成為具有有以商業(yè)業(yè)需求管管理和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈資資源集成成為核心心競(jìng)爭(zhēng)力力的商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、、經(jīng)營(yíng)和和服務(wù)的的產(chǎn)業(yè)集集團(tuán)；****公司在在未來不不僅要成成為一個(gè)個(gè)商業(yè)房房地產(chǎn)開開發(fā)業(yè)的的強(qiáng)者，，還要在在綜合服服務(wù)領(lǐng)域域、金融融業(yè)等領(lǐng)領(lǐng)域進(jìn)行行多元化化的擴(kuò)張張，成為為一個(gè)跨跨行業(yè)、、跨區(qū)域域的產(chǎn)業(yè)業(yè)巨人；；****商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展展的核心是建建立一個(gè)商業(yè)業(yè)零售業(yè)和房房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展平臺(tái)，利利用市場(chǎng)需求求管理能力和和產(chǎn)業(yè)運(yùn)作能能力的核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力吸引商商業(yè)品牌資源源和集成房地地產(chǎn)價(jià)值鏈資資源成功制造造商圈。綜合：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)務(wù)+相關(guān)綜合服務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)+金融業(yè)務(wù)開發(fā)：區(qū)域開開發(fā)+商業(yè)物業(yè)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)：商業(yè)物物業(yè)+其他服務(wù)：房地產(chǎn)產(chǎn)服務(wù)+金融服務(wù)平臺(tái)：商業(yè)零零售業(yè)+房地產(chǎn)業(yè)11/14/202247房地產(chǎn)企業(yè)““做強(qiáng)做大””的標(biāo)桿研究究總資產(chǎn)規(guī)模至至少達(dá)到50億元；房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)年銷售收收入至少達(dá)到到30億元；凈資產(chǎn)收益率率至少達(dá)到10%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)能夠擺脫脫地域性，立立足若干房地地產(chǎn)核心市場(chǎng)場(chǎng)；公司品牌具備備廣泛的知名名度、良好的的美譽(yù)度以及及一定的顧客客忠誠度。通過對(duì)萬科、、萬達(dá)、中遠(yuǎn)遠(yuǎn)房地產(chǎn)等標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)以及及中國所有上上市房地產(chǎn)企企業(yè)的研究，，新華信認(rèn)為為今天在房地地產(chǎn)業(yè)“做強(qiáng)強(qiáng)”應(yīng)至少達(dá)達(dá)到以下五個(gè)個(gè)指標(biāo)資本雄厚房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)市場(chǎng)地位突出出企業(yè)盈利能力力強(qiáng)不吃關(guān)系飯?bào)w現(xiàn)公司綜合合能力的品牌優(yōu)勢(shì)突突出11/14/202248總資產(chǎn)50億房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入30億元凈資產(chǎn)產(chǎn)收益益率10%地域擴(kuò)擴(kuò)張強(qiáng)勢(shì)品品牌2001年全國國上市市房地地產(chǎn)公公司主主營(yíng)收收入前前五強(qiáng)強(qiáng)的企企業(yè)平平均主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入是是26.6億元（（該指指標(biāo)相相對(duì)更更為重重要，，因此此新華華信選選取了了前五五強(qiáng)企企業(yè)作作為參參考））萬科2001年的主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入為為45億元，，萬達(dá)達(dá)2001年的主主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收收入為為50億元2001年全國國上市市房地地產(chǎn)公公司凈凈資產(chǎn)產(chǎn)收益益率高高位數(shù)數(shù)為9.9%；萬科2001年的凈凈資產(chǎn)產(chǎn)收益益率為為12%；作為市市場(chǎng)化化程度度較高高的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)萬科科已基基本擺擺脫了了地域域性的的限制制，目目前業(yè)業(yè)務(wù)已已拓展展到全全國10個(gè)城市市；萬達(dá)2001年已將將業(yè)務(wù)務(wù)拓展展到全全國12個(gè)城市市萬科、、萬達(dá)達(dá)等的的品牌牌已經(jīng)經(jīng)在全全國范范圍內(nèi)內(nèi)具備備了一一定的的知名名度，，美譽(yù)譽(yù)度和和顧客客忠誠誠度。。2001年全國國上市市房地地產(chǎn)公公司總總資產(chǎn)產(chǎn)排名名前十十強(qiáng)企企業(yè)的的平均均總資資產(chǎn)是是是48.13億元萬科2001年的總總資產(chǎn)產(chǎn)為65億元，，萬達(dá)達(dá)2001年的總總資產(chǎn)產(chǎn)為100億元五大指指標(biāo)制制定的的外部部依據(jù)據(jù)11/14/202249****公公司商商業(yè)房房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)戰(zhàn)略目目標(biāo)體體系效益目目標(biāo)是是根據(jù)據(jù)****現(xiàn)有有業(yè)務(wù)務(wù)的計(jì)計(jì)劃收收益情情況進(jìn)進(jìn)行測(cè)測(cè)算修修正后后得出出。成成長(zhǎng)目標(biāo)效效益目標(biāo)管管理目標(biāo)成長(zhǎng)目標(biāo)標(biāo)和管理理目標(biāo)是是根據(jù)****現(xiàn)狀分分析提出出的****在在未來五五年內(nèi)應(yīng)應(yīng)該加強(qiáng)強(qiáng)的關(guān)鍵鍵點(diǎn)。戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)制定的的出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)****商業(yè)房房地產(chǎn)在在2007年應(yīng)該達(dá)達(dá)到國內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)一一流企業(yè)業(yè)的地位位。目標(biāo)具有有挑戰(zhàn)性性但是可可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。11/14/202250****公司司商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)—效益目標(biāo)年凈資產(chǎn)收益益率年實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入年實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)產(chǎn)根據(jù)新華信的的研究（選取取萬科、萬達(dá)達(dá)、華遠(yuǎn)等優(yōu)優(yōu)秀企業(yè)為標(biāo)標(biāo)桿），2001年的一流房地地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)財(cái)務(wù)指標(biāo)為總總資產(chǎn)規(guī)模至至少達(dá)到50億元，主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)年銷售收收入至少達(dá)到到30億元，凈資資產(chǎn)收益率至至少達(dá)到10%。考慮到過去5年全國房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)平平均增長(zhǎng)率15%、銷售收入平平均增長(zhǎng)25%的速度，到2007年全國一流房房地產(chǎn)企業(yè)的的財(cái)務(wù)指標(biāo)應(yīng)應(yīng)為總資產(chǎn)規(guī)規(guī)模至少達(dá)到到120億元，主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)年銷售收收入至少達(dá)到到50億元。11/14/202251中國38家房地產(chǎn)上市市公司的財(cái)務(wù)務(wù)分析如下11/14/202252中國38家房地產(chǎn)上市市公司的財(cái)務(wù)務(wù)分析如下（（續(xù)）11/14/202253****的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)—成長(zhǎng)目標(biāo)樹立業(yè)內(nèi)聲名名卓著的企業(yè)業(yè)品牌；確立全國一流流的商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)和商商業(yè)物業(yè)管理理的品牌地位位；積累區(qū)域開發(fā)發(fā)的管理和運(yùn)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)；形成商業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)的核核心競(jìng)爭(zhēng)力，，有強(qiáng)的投資資策劃能力和和商業(yè)物業(yè)管管理能力；形成從投資策策劃到商業(yè)管管理縱貫價(jià)值值鏈的產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)作和資源集集成的綜合能能力；探索適應(yīng)企業(yè)業(yè)快速發(fā)展擴(kuò)擴(kuò)張所必需的的模式，具備備走出上海，，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)區(qū)域擴(kuò)張的整整體開發(fā)能力力；為****開開發(fā)培養(yǎng)對(duì)區(qū)區(qū)域開發(fā)有深深刻理解的人人才；11/14/202254****的戰(zhàn)戰(zhàn)略目標(biāo)—管理目標(biāo)形成較強(qiáng)的戰(zhàn)戰(zhàn)略規(guī)劃和管管理能力建立知識(shí)經(jīng)營(yíng)營(yíng)和知識(shí)管理理的學(xué)習(xí)型組組織機(jī)制完善組織結(jié)構(gòu)構(gòu)和管理流程程健全的考核和和激勵(lì)制度形成充滿活力力的企業(yè)文化化系統(tǒng)的人力資資源管理體系系有較強(qiáng)的專專業(yè)和管理理人才的儲(chǔ)儲(chǔ)備11/14/202255目錄錄商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展環(huán)境境概述進(jìn)軍軍商商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的意意義義商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略目目標(biāo)標(biāo)商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)定定位位商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力商業(yè)業(yè)房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展模模式式11/14/202256今天天的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)必必須須為為未未來來的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)作作出出選選擇擇，，過過去去的的模模式式不不一一定定能能夠夠帶帶領(lǐng)領(lǐng)你你進(jìn)進(jìn)入入下下一一個(gè)個(gè)十十年年。。企業(yè)業(yè)的的關(guān)關(guān)鍵鍵問問題題是是如如何何制制定定自自身身的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略并并有有效效地地實(shí)實(shí)施施。。11/14/202257在制制定定有有效效的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略之之前前必必須須回回答答兩兩個(gè)個(gè)問問題題第一一個(gè)個(gè)問問題題是是：：今天天的的業(yè)業(yè)界界正正在在發(fā)發(fā)生生什什么么？？今今天天的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)正正在在經(jīng)經(jīng)歷歷快快速速的的變變化化，，潛潛在在價(jià)價(jià)值值在在價(jià)價(jià)值值鏈鏈的的各各個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)之之間間不不斷斷變變化化和和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移。。了了解解這這些些變變化化幫幫助助你你選選擇擇如如何何成成功功的的進(jìn)進(jìn)入入一一個(gè)個(gè)游游戲戲。。第二個(gè)問題題是：如何選擇產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定位？？不論企業(yè)業(yè)如何運(yùn)營(yíng)營(yíng)，企業(yè)都都必須明確確自身如何何參與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，如何將將自身定位位在一個(gè)更更有利的位位置。任何一個(gè)行行業(yè)，不論論產(chǎn)業(yè)的狀狀況優(yōu)劣總總有一些企企業(yè)比其他他的企業(yè)做做得更好，，這是因?yàn)闉樗麄冊(cè)O(shè)法法使自己站站在更有競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的的位置上。。11/14/202258房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為何具具有如此此強(qiáng)的吸吸引力對(duì)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商而言言，什么么是這個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)的的特征，，它將如如何發(fā)展展是最大大的問題題。歷史史上，除除了那些些大