提案構(gòu)架1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、區(qū)域主要樓盤調(diào)研（一）XX市場(chǎng)分析2、區(qū)域市場(chǎng)特征分析2、項(xiàng)目規(guī)劃解讀3、項(xiàng)目賣點(diǎn)挖掘1、總體定位1、項(xiàng)目立地條件分析2、形象定位4、價(jià)格定位3、客群定位（五）營(yíng)銷策略性思考（二）區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（四）項(xiàng)目基礎(chǔ)定位（三）項(xiàng)目解讀（六）視覺表現(xiàn)部分1、整體營(yíng)銷策略2、整體運(yùn)營(yíng)軸線一.XX市場(chǎng)分析1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分析

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX

項(xiàng)目規(guī)模：一期兩棟高層，一棟小高層，戶型以80-89㎡兩房、116-127㎡三房為主

述求賣點(diǎn)：源于英倫半島的生活典范，酒店式臻品豪宅、地源熱泵

銷售現(xiàn)狀：3800元/㎡，小戶型銷售60%，130多㎡房源占總房源的20%，目前銷售一半

XX

項(xiàng)目規(guī)模：總建面61230㎡，臨街兩棟18+1層品字樓，四棟11+1層建筑,戶型以100㎡左右的2-2-1，101-132的3-2-1戶型，136-143㎡的3-2-2戶型

述求賣點(diǎn)：商虞一體化通道、板式建筑，周邊學(xué)校配套

銷售現(xiàn)狀：6月26日開盤，一期四棟11+1層264套當(dāng)天銷售約160套，成交均價(jià)3200元/㎡

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：總建面73028㎡，兩棟高層，三棟小高層，6棟八層電梯洋房述求賣點(diǎn)：獻(xiàn)給追求優(yōu)雅居住生活的人們！銷售現(xiàn)狀：8月13日開盤，銷售均價(jià)為3450/m2

，現(xiàn)一期已售磬，二期內(nèi)部排好正在進(jìn)行中。

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：10棟9層半、4棟18層，4棟高層，建筑面積12萬(wàn)㎡述求賣點(diǎn)：板式、建筑品質(zhì)、景觀，首席原味歐派生活城銷售現(xiàn)狀：正在展示階段，一期推5棟9層，戶型面積為90㎡兩房、118-134㎡三房，144㎡四房，前期已發(fā)放VIP卡200張，預(yù)計(jì)近期開始排號(hào)，價(jià)格預(yù)期4000元/㎡以上。

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：共6棟樓，2棟5層公寓、2棟12層小高層、2棟15層高層，板樓，戶型面積40-140㎡，共366套，團(tuán)購(gòu)94套；述求賣點(diǎn)：雙氣，水岸生活，62米超寬樓間距銷售現(xiàn)狀：7月2日開盤，開盤均價(jià)3400元/㎡，首期190多套房源，當(dāng)天銷售約110套

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

XX項(xiàng)目規(guī)模：總建面7萬(wàn)㎡，共11棟樓，12層、18層，共485套房源，戶型面積120㎡、130㎡、140㎡三房銷售現(xiàn)狀：7月9日開盤，開盤均價(jià)3200元/㎡

一期推4棟170套房源，銷售110套左右

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

普羅旺斯

項(xiàng)目規(guī)模：總建面8萬(wàn)㎡，8棟12層、18層高層建筑群，一期以118㎡、142㎡平層三房以及38-79㎡的立體戶型為主，二期戶型有少量98㎡兩房，其余皆為130多㎡、140多㎡、170-180㎡的大三房為主

主要賣點(diǎn)：法國(guó)風(fēng)情小鎮(zhèn)的建筑風(fēng)格，退臺(tái)花園洋房，立體戶型，建筑材料、地下車庫(kù)

銷售現(xiàn)狀：一期三棟樓1月份開盤，目前銷售70%，二期正在排號(hào)，鉆石卡交5萬(wàn)成交均價(jià)不超過3500元/㎡，金卡交2萬(wàn)抵3萬(wàn)，8月1日開始正式排號(hào)

1、市場(chǎng)主要樓盤調(diào)研

怡佳百合合項(xiàng)目概況況：占地地100畝，建筑筑面積10萬(wàn)m2，由12棟多層、、6棟小高層層、3棟花園洋洋房,戶型以80-90㎡㎡兩房，107㎡㎡3房2廳1衛(wèi)，120-130㎡3房2廳1衛(wèi)

主要要賣點(diǎn)：：商丘首首席百畝畝樣板雍雍景生活活城，多多層、板板式，低低密度，，新古典典主義建建筑社區(qū)幼兒兒園及兒兒童活動(dòng)動(dòng)設(shè)施配配套完善善銷銷售現(xiàn)狀狀：一期期開盤售售價(jià)3600元/㎡，現(xiàn)價(jià)4000元/㎡，銷售基基本完成成，二期期近期準(zhǔn)備啟動(dòng)動(dòng)銷售。。1、市場(chǎng)主主要樓盤盤調(diào)研XX開發(fā)商：：鄭州百百XX有限公司司項(xiàng)目位置置：昆侖侖路與民民主路交交叉口往往南500米路西建筑規(guī)模模：占地地190畝建筑面積積：20萬(wàn)㎡建筑形態(tài)態(tài)：由39棟多層、、小高層層和高層層組成容積率：：2.0綠化率：：40%雙氣，市市政供暖暖。主力戶型型：79㎡兩房，95多㎡3房2廳1衛(wèi)，107㎡㎡3房2廳1衛(wèi)，126㎡㎡3房2廳2衛(wèi)銷售進(jìn)度度：一期期2010年12月5日開盤，，均價(jià)為為2500元/㎡，二期于于2011年7月2日開盤，，均價(jià)為：：3200-3300元/㎡。二期共共推5棟樓，1棟12層的小高高層和4棟多層5套，200套房源，，現(xiàn)銷售售已至尾尾聲，79㎡余3套1F，126㎡㎡余2套頂層。。工程進(jìn)度度：一期期今年年年底交房房，二期期現(xiàn)在主主體已封封頂。三期于2011年8月底-9月初開始始排號(hào)，，具體三三期推哪哪部分房房源還未未確定。。1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研XX開發(fā)商：XX發(fā)展有限公司司項(xiàng)目位置：平平原路與貨場(chǎng)場(chǎng)路交叉口建筑規(guī)模：占占地85畝，建筑面積積14萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：由由12棟8—12層的小高層組組成。容積率：2.9綠化率：40%雙氣，市政供供暖。主力戶型：61㎡的一房，80-90多㎡兩房，110多㎡3房2廳1衛(wèi)，127㎡3房2廳2衛(wèi)，136㎡3房2廳2衛(wèi)銷售進(jìn)度：一一期已全部售售完，二期已已售80%開盤價(jià)格：一一期價(jià)格：2300-2500元/㎡，二期價(jià)格：：3100元/㎡三期還未定具體操作時(shí)間間。1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研XX投資商：意意大利XX集團(tuán)公司開發(fā)商：商丘丘溫信房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限公公司項(xiàng)目位置：商商丘市昆侖路路建筑規(guī)模：總總占地200畝，總建筑面面積：26萬(wàn)㎡一期100畝，建筑面積積：12萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：由由13棟6層的多層、10棟12層小高層、花花園洋房組成成容積率：2.0綠化率：50%主力戶型：80.8㎡、108.7㎡㎡、126.37㎡、134.36㎡、138㎡、130㎡、125.82㎡、129.92㎡、100.57㎡.銷售進(jìn)度：售售樓部于一年年前都已經(jīng)對(duì)對(duì)外開放，但但是一直水采采取任何銷售售動(dòng)作，現(xiàn)在在對(duì)面宣稱下下個(gè)月要有相相應(yīng)的銷售動(dòng)動(dòng)作。配套設(shè)施：24小時(shí)熱水、地地源熱泵、恒恒溫恒濕恒氧氧1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研圣地亞哥項(xiàng)目位置：商商丘市民主路路與昆侖路交交叉口西南角角建筑規(guī)模：總總建筑面積：：284708㎡其中住宅：213575.74㎡，幼兒園面積積：1500㎡建筑形態(tài)：由由8棟11層小高層，2棟10層小高層、3棟26層高層、6棟17層高層組成銷售總戶數(shù)：：1953套容積率：1.94綠化率：46.9%主力戶型：39.83㎡㎡、78.65㎡㎡、96.85㎡㎡、118.7㎡㎡、141.36㎡、137.04㎡銷售進(jìn)度：9月15日開始排號(hào)開盤價(jià)格：預(yù)預(yù)計(jì)：住宅3000以上。1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研XX開發(fā)商：商丘丘市XX開發(fā)有限公司司項(xiàng)目位置：錦錦銹路與君臺(tái)臺(tái)路西北角建筑規(guī)模：總總用地12517㎡㎡、總建筑面積積23522.87㎡。其中住宅22091㎡㎡，商業(yè)1299.㎡㎡建筑形態(tài)：由由11棟11層的小高層組組成銷售總戶數(shù)：：336套綠化率：31.57%容積率：2.1建筑密度：26.64%地面車位：120個(gè)主力戶型：93.85㎡㎡、119.22㎡、117.31㎡、86.73㎡㎡、125.63㎡銷售進(jìn)度：一一期推4棟11層小高層，7月16日開始排號(hào)，，交5000抵10000，現(xiàn)已排至200號(hào)。9月份開盤，開開盤時(shí)價(jià)格2800元/㎡。一期交房日期期：2012年5月工程進(jìn)度：一一期所推的4棟都已將近封封頂。1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研XX開發(fā)商：南昌昌市XX開發(fā)公司商丘丘分公司項(xiàng)目位置：平平原路與文化化路交叉口往往南500米路東建筑規(guī)模：總總用地17906㎡㎡、總建筑面積積32000㎡㎡建筑形態(tài)：由由10多棟12層的小高層組組成銷售總戶數(shù)：：331套綠化率：31.5%容積率：2.5建筑密度：27.9%主力戶型：101㎡的二房、94㎡二房、122㎡三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)、136㎡三房二廳二衛(wèi)衛(wèi)銷售進(jìn)度：一一期推沿街的的4棟樓，共計(jì)140套房源。8月7日開始排號(hào)，，交30000抵35000，現(xiàn)已排至500號(hào)。于8月21日開盤，開盤盤價(jià)不低于3300元/㎡。一期交房日期期：2012年5月工程進(jìn)度：一一期所推的4棟都已封頂。。1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研XX二期開發(fā)商：江蘇蘇XX項(xiàng)目位置：昆昆侖路與新興興路交叉口（（梁園區(qū)區(qū)政政府東北面））建筑規(guī)模：總總建筑面積20萬(wàn)㎡建筑形態(tài)：由由17棟5-6層的多層組成成綠化率：35%主力戶型：80㎡的二房、93㎡二房、98㎡二房、114㎡三房二廳一衛(wèi)衛(wèi)、140㎡、150㎡四房二廳二衛(wèi)衛(wèi)、170㎡復(fù)式銷售進(jìn)度：一一期為0370國(guó)際城，當(dāng)時(shí)時(shí)開盤價(jià)1500左右，二期于于5月份排號(hào)，6月25日開盤，開盤盤時(shí)推售180套房源，價(jià)格格為2800—3000元/㎡,現(xiàn)在是持續(xù)銷銷售期，現(xiàn)已已銷售70%，四層以下房房源基本沒有有。優(yōu)惠措施施：一次性98折，按揭無(wú)優(yōu)優(yōu)惠。一期交房日期期：2012年3-4月配套設(shè)施：8重智能化，送送壁掛爐，無(wú)無(wú)市政供暖。。1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研XX開發(fā)商：商丘丘市XX項(xiàng)目位置：民民主路與昆侖侖路交匯處梁梁園文化廣場(chǎng)場(chǎng)西200米（平原醫(yī)院院旁）建筑規(guī)模：總總占地面積：：29235㎡㎡，總建筑面積積41169㎡㎡建筑形態(tài)：由由12棟8-12層的電梯洋房房組成綠化率：35%主力戶型：89㎡的二房、98㎡二房、127㎡三房二廳一衛(wèi)衛(wèi)、136㎡銷售進(jìn)度：一一期推3棟樓，于5月29日開盤，開盤盤時(shí)實(shí)際成交交價(jià)2800元，現(xiàn)已售90%，主要余127㎡2套，136㎡8套、180-90㎡6套，現(xiàn)在房?jī)r(jià)價(jià)為3200元/㎡，1F送院價(jià)格4100元/㎡.優(yōu)惠措施：一一次性98折，按揭無(wú)優(yōu)優(yōu)惠。一期交房日期期：2012年5月1、市場(chǎng)主要樓樓盤調(diào)研2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析區(qū)域分布明顯顯XX市場(chǎng)根據(jù)區(qū)域域密集程度大大致可分為五五大板塊，即即：以東開區(qū)為中中心的東部板板塊；以“商字”為為中心的南部部板塊；以梁園區(qū)委為為中心的西部部板塊；道北的老城區(qū)區(qū)改造板塊；；民主路以南，，南京路以北北神火大道以以西，凱旋路路以東的中心心板塊；近年來由于中中心城區(qū)土地地稀缺，逐漸漸向城市邊緣緣擴(kuò)散，東南南、西北成為為熱點(diǎn)區(qū)域；中心板塊塊鮮有新項(xiàng)目目上市。2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析小高層、高層層成為主流產(chǎn)產(chǎn)品可開發(fā)土地日日益稀缺土地地價(jià)格突飛猛猛進(jìn)，容積率率限制放寬，，近兩年來小高層、高層層產(chǎn)品成為市市場(chǎng)主流，多多層建筑成為為稀缺和高端端產(chǎn)品；建筑風(fēng)格更加加多樣化市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益益激烈，各項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)品打打造上更加注注重差異化競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，其首要要表現(xiàn)為建筑風(fēng)格差差異化的凸顯顯，尤以歐陸陸風(fēng)盛行，并并受到市場(chǎng)熱熱捧；經(jīng)濟(jì)舒適型戶戶型青睞有加加80-90㎡㎡兩房、100-110㎡小三房最受歡歡迎；100㎡兩房、120㎡三房次之，130㎡以上大三房、、四房在各樓樓盤去化速度度明顯緩慢；；價(jià)格持續(xù)穩(wěn)步步上升08年金融危機(jī)后后兩年內(nèi)XX價(jià)格大幅提升升，提升幅度度超過1000元，今年以來房?jī)r(jià)價(jià)更是節(jié)節(jié)攀攀升，目前商商丘市中檔樓樓盤均價(jià)達(dá)到到3500元；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析住宅科技逐漸漸被重視目前部分項(xiàng)目目為擺脫同質(zhì)質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，努努力塑造產(chǎn)品品功能賣點(diǎn)，，住宅科技在在各樓盤中開始始應(yīng)用，低碳碳環(huán)保生活理理念逐漸被接接受；停車位成為主主要配套設(shè)施施近兩年來商丘丘市私家車擁?yè)碛辛棵驮觯欠裼凶銐驂虻耐＼囄灰岩呀?jīng)成為繼景景觀、物業(yè)等置業(yè)選選擇要素的又又一關(guān)鍵因素素，甚至大有有“一票否決決”之勢(shì)；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析按揭客戶有增增無(wú)減政策調(diào)控力度度空前嚴(yán)厲，，住貸利率密密集上調(diào)，首首付門檻兒提提高，采用按按揭貸款購(gòu)房的客戶戶依然有增無(wú)無(wú)減，部分樓樓盤按揭客戶戶比例達(dá)到8成以上；剛性需求成為為主流隨著商丘市房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的高速發(fā)展進(jìn)進(jìn)程和房貸政政策的調(diào)整，，剛性需求客客戶比例首次次突破投資和改善善型客戶總和和成為市場(chǎng)主主流；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析專業(yè)營(yíng)銷倍受受注重受XX區(qū)域性分布集集中，同期上上市項(xiàng)目多，，價(jià)格差異小小，產(chǎn)品同質(zhì)質(zhì)化嚴(yán)重等競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)影響，，絕大多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目均聘請(qǐng)專專業(yè)營(yíng)銷策劃劃公司在產(chǎn)品品打造、形象包裝裝、整合推廣廣、銷售組織織等方面倍下下功夫以期達(dá)達(dá)到有效降低低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和和快速、高效效銷售的目的的，但目前商商丘市策劃代代理行業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)混亂，代理公司司專業(yè)能力良良莠不齊、魚魚龍混雜令人人堪憂；2、市場(chǎng)現(xiàn)狀分分析二、區(qū)域房地地產(chǎn)市場(chǎng)分析析1、區(qū)域主要樓樓盤調(diào)研2、區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)特征征分析析區(qū)域主主要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤調(diào)調(diào)查東方XX位于三三明路路與長(zhǎng)長(zhǎng)江路路交匯匯處東東南角角；一期純純多層層住宅宅已于于2010年銷售售完畢畢，二二期沿沿長(zhǎng)江江路和和三明明路由由五棟棟28層住宅宅組成成，兩兩梯四四戶；；以80-90平方米米兩房房100-110平方米米三房房120-130平方米米三房房為主主力戶戶型；；目前二二期拆拆遷工工作過過半，，預(yù)計(jì)計(jì)年底底正式式施工工，同同期，，項(xiàng)目目形象象入市市；2012年第三三季度度進(jìn)入入正式式銷售售階段段；二期主主要賣賣點(diǎn)：：兩面面臨主主干道道優(yōu)越越地理理位置置，與與帝和和水上上公園園為鄰鄰，九九州路路運(yùn)河河橋架架通后后距金金世紀(jì)紀(jì)公園園百米之之遙，，二期期小區(qū)區(qū)內(nèi)南南北60米東西西100米超寬寬景觀觀綠化化。1、區(qū)域域主要要樓盤盤調(diào)研研鼎鑫.學(xué)院派派位于宜宜興路路南實(shí)實(shí)驗(yàn)中中學(xué)東東；一期四四棟18層，二二期一一棟22層均為為板式式建筑筑，二二期位位于威威海路路與宜宜興路路交叉叉口西西北角角由一一棟板板式高層和和兩棟棟點(diǎn)式式高層層組成成，目目前三三期開開發(fā)暫暫不考考慮；；該項(xiàng)目目一二二期用用地性性質(zhì)為為教育育用地地目前前正在在辦理理土地地變更更手續(xù)續(xù)，預(yù)預(yù)計(jì)年年底或或明年年年初初正式式施工工；戶型規(guī)規(guī)劃在在原規(guī)規(guī)劃基基礎(chǔ)上上正在在做調(diào)調(diào)整，，調(diào)整整后戶戶型以以三房房為主主，面面積控控制在在110--120平方米米左右右，同時(shí)考考慮其其中一一棟規(guī)規(guī)劃為為點(diǎn)式式結(jié)構(gòu)構(gòu)，內(nèi)內(nèi)設(shè)部部分小小戶型型；主要賣賣點(diǎn)：：市中中心成成熟地地段，，教育育地產(chǎn)產(chǎn)，一一層架架空和和全地地下停停車位位，車車位比比例達(dá)達(dá)到1:1以上；；容積積率高，，景觀觀綠化化率低低，樓樓間距距不足足（1:0.7）等成成為項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃硬硬傷。。1、區(qū)域域主要要樓盤盤調(diào)研研區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征征土地稀稀缺開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目少少，目目前在在建項(xiàng)項(xiàng)目上上市時(shí)時(shí)期集集中，，高層住住宅容容積率率大，，價(jià)格格水平平接近近，客客戶群群體相相近等成為為本區(qū)區(qū)域主主要房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)特征征。2、區(qū)域域市場(chǎng)場(chǎng)特征征分析析三、項(xiàng)項(xiàng)目解解讀1、項(xiàng)目目立地地條件件分析析2、項(xiàng)目目規(guī)劃劃解讀讀3、項(xiàng)目目賣點(diǎn)點(diǎn)挖掘掘地塊周周邊情情況項(xiàng)目四四至：本項(xiàng)項(xiàng)目地地塊西西至凱凱旋路路，北北臨運(yùn)運(yùn)河綠綠化帶帶，南南至南南京路路，西西至三三明路路，三三面臨臨路一一面臨臨河，，地理位位置相相當(dāng)優(yōu)優(yōu)越。。五分鐘鐘之內(nèi)內(nèi)的生生活圈圈：南有有商丘丘市最最好的的醫(yī)療療機(jī)構(gòu)構(gòu)—市第一一人民民醫(yī)院院；北北有華華文購(gòu)購(gòu)物廣廣場(chǎng)、宜宜興路路菜市市場(chǎng)、、家電電大世世界、、京港港小學(xué)學(xué)、實(shí)實(shí)驗(yàn)中中學(xué)；；東有有金世世紀(jì)休休閑廣廣場(chǎng)；；西有有規(guī)劃劃待建建的商商丘市最大大的公公共綠綠地—月季公公園。。交通通、購(gòu)購(gòu)物、、休閑閑、醫(yī)醫(yī)療、、教育育等生生活必必備配配套條條件齊齊備。。地塊現(xiàn)現(xiàn)狀：目前前除項(xiàng)項(xiàng)目北北面沿沿運(yùn)河河綠化化帶的的規(guī)劃劃道路路—淮河路路沒原原有建建筑外外，凱凱旋路路、三三明路路、南南京路三個(gè)個(gè)沿街街面均均有密密度較較大的的2至6層民房房和老老家屬屬樓，，沿街街門面面多為為1至2層，另另有兩兩處機(jī)機(jī)關(guān)和和企業(yè)業(yè)使項(xiàng)目一一期形形成半半包圍圍之勢(shì)勢(shì)，拆拆遷難難度大大，歷歷時(shí)長(zhǎng)長(zhǎng)，后后期開開發(fā)可可能會(huì)會(huì)面臨臨重重重阻礙。。1、項(xiàng)目目立地地條件件分析析項(xiàng)目地地塊SWOT分析優(yōu)勢(shì)(Strengths)項(xiàng)目位位于市市中心心成熟熟地段段，生生活配配套齊齊全，，與商商丘市市最大大的兩兩個(gè)開開放公公園綠綠地毗毗鄰，，使得項(xiàng)項(xiàng)目具具有得得天獨(dú)獨(dú)厚的的最佳佳宜居居條件件；劣勢(shì)(Weaknesses)項(xiàng)目三三個(gè)主主沿街街面的的原有有建筑筑將一一期開開發(fā)工工程層層層包包圍，，很難難在開開發(fā)初初期樹樹立工工程形象，，不利利于整整體形形象包包裝，，而拆拆遷的的難度度和時(shí)時(shí)間問問題又又會(huì)使使市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目整整體品品質(zhì)的判斷斷產(chǎn)生生一定定的影影響；；1、項(xiàng)目目立地地條件件分析析項(xiàng)目地地塊SWOT分析機(jī)會(huì)(Opportunities)項(xiàng)目所所在區(qū)區(qū)域很很少有有新樓樓盤上上市，，在很很大程程度上上緩解解了項(xiàng)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力力，對(duì)對(duì)周邊邊和其他想想在此此區(qū)域域置業(yè)業(yè)的客客戶來來說項(xiàng)項(xiàng)目擁?yè)碛辛肆恕吧嵘嵛移淦湔l(shuí)””市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)會(huì)；威脅(Threats)國(guó)家對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)控力力度持持續(xù)加加強(qiáng)，，各種種調(diào)控控政策策接連連出臺(tái)臺(tái)，可可能會(huì)會(huì)在今今年第第四季度至至明年年上半半年這這段時(shí)時(shí)間對(duì)對(duì)三線線城市市有較較明顯顯的影影響，，部分分客戶戶可能能會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生觀觀望情緒；；受房房貸政政策影影響投投資客客戶銳銳減投投資型型小戶戶市場(chǎng)場(chǎng)前景景不太太樂觀觀；1、項(xiàng)目目立地地條件件分析析項(xiàng)目一一期有有兩棟棟24層的高高層住住宅組組成，，采光光、通通風(fēng)、、景觀觀綠化化均好好性較較強(qiáng)，，停車車充足足，藍(lán)藍(lán)白相相間的的建筑筑外立立面、、藍(lán)色色的坡坡屋頂頂，整整幢建建筑陽(yáng)陽(yáng)光亮亮麗而而不流流俗，，簡(jiǎn)潔潔而不不失品品質(zhì)，，與周周邊公公園、、綠地地、運(yùn)運(yùn)河搭搭配完完美和和諧；；戶型型包括括40多平方方米南南向小小戶、、90平方米米兩房房、118平方米米舒適適三房房、136平方方米米完完美美三三房房、、166平方方米米豪豪華華四四房房（（可可獨(dú)獨(dú)立立分分割割為為120多平平方方米米三三房房和和40多平平米米小小戶戶））可可以以說說整整個(gè)個(gè)戶戶型型搭搭配配滿滿足足了了投投資資型型、、自自住住型型、、剛剛性性需需求求、、改改善善型型等等不不同同類類別別和和需需求求的的客客戶戶群群體體。。2、項(xiàng)項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃解解讀讀四、、項(xiàng)項(xiàng)目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)定定位位、、1、總總體體定定位位2、形形象象定定位位3、客客群群定定位位4、價(jià)價(jià)格格定定位位市中中心心中中高高端端精精品品希希貴貴住住宅宅1、總體定位2、推廣形象定定位一河雙公園我我家在這這里3、客群描述不愿到其他區(qū)區(qū)域置業(yè)的周周邊原住居民民宜興路鋼材市市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶家電大世界經(jīng)經(jīng)營(yíng)戶區(qū)域內(nèi)中小學(xué)學(xué)教師，企事事業(yè)單位職工工外出務(wù)工回鄉(xiāng)鄉(xiāng)置業(yè)的白領(lǐng)領(lǐng)一族向往該區(qū)域人人居環(huán)境的市市區(qū)其他客戶戶住宅：開盤價(jià)價(jià)3800元/平方米開盤后拉升至至3900元/平方米小戶型：4000元/平方米4、價(jià)格初步定定位五、營(yíng)銷策略略性思考1、整體營(yíng)銷策策略2、整體運(yùn)營(yíng)軸軸線1、整體營(yíng)銷策策略營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)控制制形象包裝高調(diào)調(diào)面世→全面面蓄水→住宅開盤→住宅熱銷→→小戶型蓄水水→小戶型開盤→全面收尾項(xiàng)目銷售節(jié)奏奏、開發(fā)周期期根據(jù)項(xiàng)目所在在區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)情況，，本項(xiàng)目在營(yíng)營(yíng)銷方面應(yīng)提提前行動(dòng)，搶占市場(chǎng)先機(jī)機(jī)1、整體營(yíng)銷策策略第一階段項(xiàng)項(xiàng)目籌備期期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2011年10月底以前階段目標(biāo)：通通過戶外釋放放項(xiàng)目信息，，制定具體營(yíng)營(yíng)銷策略，售售樓部裝飾裝裝修，人員培訓(xùn)訓(xùn)，相關(guān)資料料準(zhǔn)備。工程節(jié)點(diǎn)：樁樁基進(jìn)場(chǎng)，工工程開始施工工，售樓部裝裝修完成，銷銷售人員進(jìn)場(chǎng)1、整體營(yíng)銷策策略第二階段項(xiàng)項(xiàng)目入市期期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：10月底-12月底階段目標(biāo)：樹樹立項(xiàng)目差異異化高端市場(chǎng)場(chǎng)形象，以高高端形象入世世；釋放產(chǎn)品信息，，開始接受客客戶咨詢，積積累意向客戶戶資源。第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)籌期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年1月初階段目標(biāo)：確確定入市價(jià)格格，積累認(rèn)購(gòu)購(gòu)客戶資源，，保障項(xiàng)目首首期房源足夠的認(rèn)籌籌率，力求實(shí)實(shí)現(xiàn)開盤熱銷銷，同時(shí)通過過集中認(rèn)籌收收取排號(hào)金，有效緩緩解項(xiàng)目開發(fā)發(fā)資金壓力。。1、整體營(yíng)銷策策略第三階段：項(xiàng)項(xiàng)目認(rèn)籌期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年1月初階段目標(biāo)：確確定入市價(jià)格格，積累認(rèn)購(gòu)購(gòu)客戶資源，，保障項(xiàng)目首首期房源足夠的認(rèn)籌籌率，力求實(shí)實(shí)現(xiàn)開盤熱銷銷，同時(shí)通過過集中認(rèn)籌收收取排號(hào)金，有效緩緩解項(xiàng)目開發(fā)發(fā)資金壓力。。1、整體營(yíng)銷策策略第四階段：項(xiàng)項(xiàng)目住宅開盤盤期時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年5月階段目標(biāo)：收收獲前期認(rèn)購(gòu)購(gòu)成果，造成成現(xiàn)場(chǎng)旺盛人人氣銷售目標(biāo)：住住宅開盤銷售售70%以上，工程節(jié)點(diǎn)：開開盤時(shí)工程出出地面10層以上1、整體營(yíng)銷策策略第五階段：住住宅開盤持續(xù)續(xù)熱銷小戶型型排號(hào)時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年6月階段目標(biāo)：挖挖掘潛在客戶戶/舉辦業(yè)主活動(dòng)動(dòng)，啟動(dòng)人際際傳播，開始始小戶型客戶蓄蓄水；住宅銷銷售達(dá)到80%；1、整體營(yíng)銷策策略第六階段：小小戶型開盤時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年7月初階段目標(biāo)：集集中消化小戶戶型排號(hào)客戶戶，開盤達(dá)到到80%銷售率；1、整體營(yíng)銷策策略第七階段：全全盤銷售掃尾尾時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2012年10月階段目標(biāo)：小小戶型開盤后后在三個(gè)月內(nèi)內(nèi)全盤可銷售售房源銷售率率達(dá)到95%，基本售罄。1、整體營(yíng)銷策策略整體營(yíng)銷策略略在預(yù)定的時(shí)間間內(nèi)完成項(xiàng)目目銷售，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)期望效益，，是房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目營(yíng)銷的整整體目標(biāo)。在這個(gè)目標(biāo)之之下的所有工工作貌似千頭頭萬(wàn)緒，牽一一發(fā)而動(dòng)全身身。但是，歸歸根結(jié)底地說說，無(wú)論哪個(gè)項(xiàng)目目，要想完成成這個(gè)目標(biāo)，，必須緊抓銷銷售和推廣的的兩大關(guān)鍵點(diǎn)點(diǎn)，兩者相輔輔相成，互為補(bǔ)補(bǔ)充，互相成成就。銷售是推廣的的指揮棒，推推廣是銷售的的照明燈，二二者在項(xiàng)目工程進(jìn)度度的主線下，，緊密配合，，步調(diào)一致，，才能達(dá)到項(xiàng)項(xiàng)目最終成功功的目標(biāo)。更更重要的是，在在此之間需要要開發(fā)公司領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)及各部門門的充分信任任和高度配合合。但是如何抓好這兩點(diǎn)？？針對(duì)不同的的房地產(chǎn)項(xiàng)目目，其工作路路徑自然不同同。這也就是是操盤的精髓髓和技巧。結(jié)合合本項(xiàng)目及市市場(chǎng)環(huán)境的實(shí)實(shí)際。1、整體營(yíng)銷策策略1.推廣節(jié)奏：分分散集中，持持續(xù)不斷所謂分散集中中，即推廣分分為集中式和和分散式。集集中式，在認(rèn)認(rèn)籌、開盤期期前后兩個(gè)月月的時(shí)間內(nèi)進(jìn)進(jìn)行較大力度度的宣傳推廣廣，集合各種種手段，擴(kuò)大大推廣宣傳面面及影響力，，為關(guān)鍵性銷銷售節(jié)點(diǎn)大造造聲勢(shì)，如綜綜合采用短信信、電視戶外外、派單等，，以求在短時(shí)時(shí)間內(nèi)吸引整整個(gè)社會(huì)的關(guān)關(guān)注，制造市市場(chǎng)熱點(diǎn)。2、推廣策略思考考2.推廣手段：復(fù)復(fù)合推廣，立立體打擊復(fù)合型推廣，，多點(diǎn)發(fā)力。。具體而言就就是組合報(bào)紙紙、派單、電電視、短信、、廣播、戶外、、道旗等多種種手段，并配配合諸多公關(guān)關(guān)活動(dòng)，達(dá)到到立體推廣、、廣為人知的效果果.3.推廣區(qū)域：放放眼全市，點(diǎn)點(diǎn)面結(jié)合由于本項(xiàng)目的的所處獨(dú)特地地理位置、和和居住品質(zhì)，，無(wú)論從投資資還是居住，，都具一定升值值潛力，已經(jīng)經(jīng)具備了輻射射全市的能力力。2、推廣策略思考考4.推廣形式：事事件營(yíng)銷，熱熱點(diǎn)炒作除了圍繞項(xiàng)目目認(rèn)籌、開盤盤等主要節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行的推廣廣外，對(duì)于銷銷售期進(jìn)行的的公關(guān)類活動(dòng)，如項(xiàng)目開開盤活動(dòng)、說說明會(huì)活動(dòng)等等，要通過銷銷售中心包裝裝（條幅、空空飄、公告））本地媒體報(bào)道道（報(bào)紙新聞聞和軟文、電電視臺(tái)新聞或或?qū)ｎ}報(bào)道、、電視臺(tái)專業(yè)業(yè)欄目報(bào)道、、電臺(tái)新聞等）），增強(qiáng)項(xiàng)目目在民眾心目目中的新鮮感感，降低審美美疲勞，引發(fā)發(fā)持續(xù)關(guān)注。。2、推廣策略思考考5.推廣順序：形形象當(dāng)頭，大大氣沉穩(wěn)推廣上要以““正”、“穩(wěn)穩(wěn)”為主旨，，本項(xiàng)目的廣廣告畫面在體體現(xiàn)項(xiàng)目建筑筑品質(zhì)同時(shí)注重“一河雙雙公園”的生生活渲染，虛虛實(shí)結(jié)合，大大氣而不空洞洞。廣告推廣廣循序漸進(jìn)，，整體以“總—分—總”的形式即即前期打形象象，后期逐漸漸過渡到每個(gè)個(gè)細(xì)節(jié)，每個(gè)個(gè)階段都有各自的的推廣主題，，既兼顧各點(diǎn)點(diǎn)，又不至于于審美疲勞。。2、推廣策略思考考3、銷售策略思考考1.銷售形式：關(guān)關(guān)閘蓄水，開開閘引爆根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃特點(diǎn)，將將項(xiàng)目銷售動(dòng)動(dòng)作分解為兩兩批，即：第第一批，住宅宅，第二批，，小戶型。為確確保成功，在在每次開盤前前，依次采取取客戶蓄水、、認(rèn)籌再集中中開盤。并通通過開盤銷售的火熱熱場(chǎng)面，為后后續(xù)房源的熱熱銷做好鋪墊墊。蓄水期，，以大面積的的廣告提升項(xiàng)項(xiàng)目知名度，吸引客客戶關(guān)注，增增加現(xiàn)場(chǎng)來電電及來訪量，，并以各種手手段將來電轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為來訪，，為開盤做好客戶的的積累工作。。認(rèn)籌期，通通知前期已經(jīng)經(jīng)登記的來訪訪和來電客戶戶參加認(rèn)籌排排號(hào)活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)有效效客戶的初步步篩選。同時(shí)時(shí)，從認(rèn)籌客客戶的溝通與與談判中探知知客戶的心理理價(jià)位、意向房源等信信息，并據(jù)此此制定開盤的的價(jià)格和房源源計(jì)劃，盡力力確保每次開開盤的成功率率。開盤期，前期經(jīng)經(jīng)過篩選后客客戶的進(jìn)行集集中選房，以以現(xiàn)場(chǎng)火熱的的人氣烘托項(xiàng)項(xiàng)目的受歡迎迎程度，促進(jìn)大批