2022年我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動(dòng)因素及競(jìng)爭(zhēng)情況分析行業(yè)整體呈現(xiàn)一超多強(qiáng)格局物流地產(chǎn)是經(jīng)營(yíng)專業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)始于上世紀(jì)80年代，最早由美國(guó)普洛斯集團(tuán)率先提出并實(shí)踐?，F(xiàn)代物流地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式在2003年由Prologis引入中國(guó)，在多重因素推動(dòng)下，現(xiàn)階段我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)較為成熟。

發(fā)展階段

具體發(fā)展情況

起步發(fā)展階段(2003-2005)

外資叩門

2001年，中國(guó)加入WTO，大量外資企業(yè)進(jìn)入中國(guó)

2003年，物流地產(chǎn)“鼻祖”普洛斯進(jìn)入中國(guó)開始“圈地運(yùn)動(dòng)”

2004年，普洛斯成立其第一個(gè)中國(guó)物流園

2005年，豐樹進(jìn)入中國(guó)

優(yōu)化調(diào)整階段(2006-2015)

外資野蠻生長(zhǎng)

嘉民、安博等后入外資巨頭也開始加快布局

市場(chǎng)規(guī)模擴(kuò)大

中國(guó)倉儲(chǔ)業(yè)投資額從2006年的370.9億元增長(zhǎng)到2015年的6620.2億元，十年增長(zhǎng)了17倍

電子商務(wù)助力物流地產(chǎn)發(fā)展

2006年，圓通成為第一家接入淘寶的配送服務(wù)商

2007年，京東開始自建物流，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)領(lǐng)域

2013年，阿里巴巴牽頭成立菜鳥網(wǎng)絡(luò)，進(jìn)一步推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)的升級(jí)

高速發(fā)展階段(2016-至今)

多元化發(fā)展

行業(yè)發(fā)展升級(jí)：傳統(tǒng)物流地產(chǎn)巨頭，例如普洛斯等，開始逐步升級(jí)賽道競(jìng)爭(zhēng)力，由“跑馬圈地”開始逐漸回歸物流地產(chǎn)的定制化運(yùn)營(yíng)和持續(xù)租賃

入局企業(yè)逐漸多元化：傳統(tǒng)房企由于房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，開始布局物流地產(chǎn)行業(yè)，憑借房企的天然優(yōu)勢(shì)開始奮起直追；電商企業(yè)進(jìn)一步加大投入，逐步由行業(yè)參與者轉(zhuǎn)為行業(yè)領(lǐng)先者；零售企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)等齊入行，成為物流地產(chǎn)市場(chǎng)中的新生力量

1.政策引導(dǎo)物流地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展

根據(jù)觀研報(bào)告網(wǎng)發(fā)布的《中國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀調(diào)研與投資戰(zhàn)略研究報(bào)告（2022-2029年）》顯示，物流地產(chǎn)作為零售供應(yīng)鏈中的重要一環(huán)，在提升零售企業(yè)物流配送效率，提升消費(fèi)體驗(yàn)等方面有著重要的作用。故隨著現(xiàn)代物流的發(fā)展，物流地產(chǎn)近年來受到政府部門的高度重視，多次出臺(tái)土地、稅收等優(yōu)惠政策推動(dòng)物流地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。

物流地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策

類別

時(shí)間

政策

主要內(nèi)容及影響

方向性政策

2012.12

《關(guān)于促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的指導(dǎo)意見》

促進(jìn)倉儲(chǔ)業(yè)健康發(fā)展，加快推進(jìn)傳統(tǒng)倉儲(chǔ)向現(xiàn)代物流轉(zhuǎn)型升級(jí)，致力于建立健全我國(guó)現(xiàn)代流通體系、降低流通成本、提高流通效率。

2013.10

《全國(guó)物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃（2013-2020年）》

著重物流基礎(chǔ)設(shè)施的整合和建設(shè)，優(yōu)化空間布局，國(guó)家級(jí)示范區(qū)可獲政策支持。

2014.10

《物流業(yè)發(fā)展中長(zhǎng)期規(guī)劃（2014-2020年）》

著力降低物流成本，提升物流企業(yè)規(guī)?；?、集約化水平，加強(qiáng)物流基礎(chǔ)網(wǎng)絡(luò)設(shè)施建設(shè)。

2018.05

《關(guān)于開展2018年流通領(lǐng)域現(xiàn)代供應(yīng)鏈體系建設(shè)的通知》

強(qiáng)化物流基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，夯實(shí)供應(yīng)鏈發(fā)展基礎(chǔ)。

2018.12

《國(guó)家物流樞紐布局和建設(shè)規(guī)劃》

指出國(guó)家物流樞紐的重要性，明確對(duì)物流用地的支持，并提出引導(dǎo)冷鏈物流設(shè)施向國(guó)家物流樞紐聚集，促進(jìn)冷鏈物流規(guī)?；l(fā)展。

指導(dǎo)性政策

2016.07

《“互聯(lián)網(wǎng)+”高效物流實(shí)施意見》

致力于提升倉儲(chǔ)配送智能化水平，發(fā)展高效便捷物流新模式，營(yíng)造開放共贏的物流發(fā)展環(huán)境。

2018.06

《關(guān)于物流企業(yè)承租用于大宗商品倉儲(chǔ)設(shè)施的城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》

降低物流地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)成本，促進(jìn)物流地產(chǎn)企業(yè)有效發(fā)展，優(yōu)化行業(yè)結(jié)構(gòu)。

2020.03

《物流企業(yè)大宗商品倉儲(chǔ)用地減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅》

減按所屬土地等級(jí)適用稅額標(biāo)準(zhǔn)的50%計(jì)征城鎮(zhèn)土地使用稅，進(jìn)一步降低物流地產(chǎn)設(shè)施的建設(shè)成本。

2020.04

《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》

優(yōu)先支持基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板行業(yè)，優(yōu)化倉儲(chǔ)物流行業(yè)結(jié)構(gòu)，提高資金利用率。

2020.09

《推動(dòng)物流業(yè)、制造業(yè)深度融合創(chuàng)新發(fā)展實(shí)施方案》

推動(dòng)物流業(yè)制造業(yè)深度融合、創(chuàng)新發(fā)展，保持產(chǎn)業(yè)鏈供應(yīng)鏈穩(wěn)定，推動(dòng)形成以國(guó)內(nèi)大循環(huán)為主體、國(guó)內(nèi)國(guó)際雙循環(huán)相互促進(jìn)的新發(fā)展格局。

2.高標(biāo)倉區(qū)域分布不平衡推動(dòng)物流地產(chǎn)需求增長(zhǎng)21世紀(jì)以來我國(guó)制造業(yè)逐步從傳統(tǒng)低端制造業(yè)向新興高端制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。電子通訊、機(jī)械、計(jì)算機(jī)等新興高端制造業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)復(fù)雜且更新迭代速度快，供應(yīng)商眾多，其對(duì)供應(yīng)鏈效率的要求高于傳統(tǒng)低端制造業(yè)，逐步成為高標(biāo)倉的主要需求來源。但我國(guó)高標(biāo)倉區(qū)域分布不平衡，主要集中在于長(zhǎng)三角、珠三角與環(huán)渤海區(qū)域，推動(dòng)物流地產(chǎn)需求進(jìn)一步增長(zhǎng)。3.疫情使得物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出新興驅(qū)動(dòng)力新冠肺炎疫情的推動(dòng)，使得物流地產(chǎn)行業(yè)衍生出了新興驅(qū)動(dòng)力，諸如冷鏈物流、生鮮電商以及社區(qū)團(tuán)購(gòu)開始發(fā)力，助力物流地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展。二、物流地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)1.物流地產(chǎn)行業(yè)參與者物流地產(chǎn)行業(yè)一般由地產(chǎn)商、物流商和電商三者主導(dǎo)，隨著市場(chǎng)的擴(kuò)展，行業(yè)主體逐漸多樣。目前我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)參與者可分為外資物流地產(chǎn)開發(fā)商、內(nèi)資物流地產(chǎn)開發(fā)商、傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)、電商企業(yè)五大類。我國(guó)物流地產(chǎn)行業(yè)參與者分類

類別

簡(jiǎn)介

代表企業(yè)

外資物流地產(chǎn)開發(fā)商

最早在中國(guó)開展高標(biāo)準(zhǔn)倉儲(chǔ)物流設(shè)施的企業(yè)，通過基金運(yùn)作模式奠定了“物流地產(chǎn)”的概念。

普洛斯、安博中國(guó)

內(nèi)資物流地產(chǎn)開發(fā)商

受外資開發(fā)商影響開始介入物流地產(chǎn)開發(fā),其中宇培、易商、第一產(chǎn)業(yè)集團(tuán)帶有一定外資屬性。

寶灣、宇培國(guó)際控股

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后開始謀求轉(zhuǎn)型尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。

富力集團(tuán)、萬科

金融機(jī)構(gòu)

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商在國(guó)內(nèi)地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”后開始謀求轉(zhuǎn)型尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。物流地產(chǎn)的商業(yè)模式適宜于開展金融層面的運(yùn)作,因此吸引到了金融類企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。

平安不動(dòng)產(chǎn)、光大安石

電商企業(yè)

基于其戰(zhàn)略規(guī)劃和資源合理利用的考慮，同時(shí)提升其自身在節(jié)點(diǎn)城市和全國(guó)市場(chǎng)滲透,電商積極自建布局其物流網(wǎng)絡(luò)。

菜鳥、京東物流

物流地產(chǎn)行業(yè)各類入局者探索多種經(jīng)營(yíng)模式，包括地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)，物流企業(yè)主導(dǎo)，地產(chǎn)、物流企業(yè)合作，電商企業(yè)主導(dǎo)，電商企業(yè)包攬五大經(jīng)營(yíng)模式。地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式下物流企業(yè)的固定資產(chǎn)投入資金少,成本低，可專注于配送等核心業(yè)務(wù)。物流企業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式屬于自持重資產(chǎn)模式,除了物流經(jīng)營(yíng)獲益，還可充分享受到地產(chǎn)增值的利益;物業(yè)折舊費(fèi)沖抵部分稅收，降低物業(yè)總體成本低。地產(chǎn)、物流企業(yè)合作的經(jīng)營(yíng)模式發(fā)揮了物流企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)商各自的優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和雙贏。電商企業(yè)主導(dǎo)的經(jīng)營(yíng)模式有利于電商控制物流的規(guī)?；鸵?guī)范化，專業(yè)性。電商企業(yè)包攬的經(jīng)營(yíng)模式則保證了企業(yè)對(duì)物流環(huán)節(jié)的完全控制。

類別

概況

優(yōu)點(diǎn)

代表企業(yè)

地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)

傳統(tǒng)的開發(fā)轉(zhuǎn)租模式，房企只負(fù)責(zé)投資開發(fā),在選相關(guān)，物流設(shè)施建成后轉(zhuǎn)租給物流企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)不參與具體的運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。

對(duì)房企與物流企業(yè)而言，各盡所長(zhǎng)。物流企業(yè)的固定資產(chǎn)投入資金少,成本低，可專注于配送等核心業(yè)務(wù)。

普洛斯、萬緯

物流企業(yè)主導(dǎo)

物流企業(yè)不僅要進(jìn)行物流管理與運(yùn)營(yíng)，還要主導(dǎo)項(xiàng)目的選址、設(shè)計(jì)、開發(fā)等全流程，前期投入巨大。

屬于自持重資產(chǎn)模式,除了物流經(jīng)營(yíng)獲益，還可充分享受到地產(chǎn)增值的利益;物業(yè)折舊費(fèi)沖抵部分稅收，降低物業(yè)總體成本低。

順豐、京東

地產(chǎn)、物流企業(yè)合作

物流企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)商共同出資，地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)投資開發(fā)和物業(yè)管理，物流企業(yè)負(fù)責(zé)物流業(yè)務(wù)。

發(fā)揮了物流企業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)商各自的優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)互補(bǔ)和雙贏。

普洛斯、寶灣

電商企業(yè)主導(dǎo)

電商投資建設(shè)物流中心之后，自主運(yùn)營(yíng)，但會(huì)將部分物流業(yè)務(wù)外包給物流企業(yè)。

有利于電商控制物流的規(guī)?；鸵?guī)范化，專業(yè)性。

阿里巴巴、蘇寧

電商企業(yè)包攬

電商全權(quán)包攬所有角色，自行包攬所有物流業(yè)務(wù)