1、 沈陽(yáng)美聯(lián)大廈項(xiàng)目定位報(bào)告PAGE PAGE 37沈陽(yáng)美聯(lián)聯(lián)大廈項(xiàng)項(xiàng)目定位報(bào)告告 220088年7月目 錄錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc203024664 引言： PAGEREF _Toc203024664 h 3 HYPERLINK l _Toc203024665 第一部分分：項(xiàng)目目概況及及周邊環(huán)環(huán)境分析析 PAGEREF _Toc203024665 h 4 HYPERLINK l _Toc203024666 1.1地地塊概況況 PAGEREF _Toc203024666 h 4 HYPERLINK l _Toc203024667 1.2地地塊經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指

2、指標(biāo) PAGEREF _Toc203024667 h 4 HYPERLINK l _Toc203024668 1.3周周邊環(huán)境境 PAGEREF _Toc203024668 h 4 HYPERLINK l _Toc203024672 1.4交交通狀況況 PAGEREF _Toc203024672 h 5 HYPERLINK l _Toc203024673 第二部分分：項(xiàng)目目所處商商圈區(qū)域域商業(yè)分分析 PAGEREF _Toc203024673 h 6 HYPERLINK l _Toc203024674 21所所屬商圈圈基本情情況 PAGEREF _Toc203024674 h 6 HYPERL

3、INK l _Toc203024675 2.1.1區(qū)域域范疇 PAGEREF _Toc203024675 h 6 HYPERLINK l _Toc203024676 2.1.2區(qū)域域定位 PAGEREF _Toc203024676 h 6 HYPERLINK l _Toc203024677 2.1.3商圈圈輻射 PAGEREF _Toc203024677 h 7 HYPERLINK l _Toc203024678 2.2商商業(yè)現(xiàn)狀狀分析 PAGEREF _Toc203024678 h 8 HYPERLINK l _Toc203024679 2.2.1 商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析 PAGEREF _Toc

4、203024679 h 8 HYPERLINK l _Toc203024680 2.2.2 商商圈業(yè)種種分布 PAGEREF _Toc203024680 h 9 HYPERLINK l _Toc203024681 2.3區(qū)區(qū)域圈內(nèi)內(nèi)配套情情況 PAGEREF _Toc203024681 h 10 HYPERLINK l _Toc203024682 2.4區(qū)區(qū)域內(nèi)典典型商業(yè)業(yè)物業(yè) PAGEREF _Toc203024682 h 11 HYPERLINK l _Toc203024683 2.4.1 千盛百百貨 PAGEREF _Toc203024683 h 11 HYPERLINK l _Toc2

5、03024684 2.4.2 中中興商廈廈 PAGEREF _Toc203024684 h 12 HYPERLINK l _Toc203024685 第三部分分：項(xiàng)目目定位 PAGEREF _Toc203024685 h 13 HYPERLINK l _Toc203024686 3.1項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析 PAGEREF _Toc203024686 h 13 HYPERLINK l _Toc203024687 3.1.1 項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)(sttrenngthh) PAGEREF _Toc203024687 h 13 HYPERLINK l _Toc203024688 3.1.2項(xiàng)目目劣勢(shì)（we

6、aakneess） PAGEREF _Toc203024688 h 13 HYPERLINK l _Toc203024691 3.1.3機(jī)會(huì)會(huì)分析(oppporttuniity) PAGEREF _Toc203024691 h 14 HYPERLINK l _Toc203024693 3.1.4威脅脅分析（thrreatt） PAGEREF _Toc203024693 h 14 HYPERLINK l _Toc203024695 3.2項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析 PAGEREF _Toc203024695 h 15 HYPERLINK l _Toc203024696 3.2.1市場(chǎng)場(chǎng)定位的的決定因因素

7、PAGEREF _Toc203024696 h 15 HYPERLINK l _Toc203024697 3.2.2項(xiàng)目目總體市市場(chǎng)定位位 PAGEREF _Toc203024697 h 17 HYPERLINK l _Toc203024698 3.2.2.11市場(chǎng)定定位總體體思路 PAGEREF _Toc203024698 h 17 HYPERLINK l _Toc203024699 3.2.2.22 智能能Stuudioo寫字樓樓介紹 PAGEREF _Toc203024699 h 20 HYPERLINK l _Toc203024700 3.2.3產(chǎn)品品組合定定位 PAGEREF _To

8、c203024700 h 21 HYPERLINK l _Toc203024701 3.2.4目標(biāo)標(biāo)客戶定定位 PAGEREF _Toc203024701 h 22 HYPERLINK l _Toc203024702 3.2.5價(jià)格格定位 PAGEREF _Toc203024702 h 23 HYPERLINK l _Toc203024703 3.2.6項(xiàng)目目品牌運(yùn)運(yùn)作思路路 PAGEREF _Toc203024703 h 24 HYPERLINK l _Toc203024704 3.2.7項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)與與盈利模模式 PAGEREF _Toc203024704 h 25 HYPERLINK l

9、_Toc203024705 第四部分分：產(chǎn)品品建議 PAGEREF _Toc203024705 h 27 HYPERLINK l _Toc203024706 4.1客客戶如何何選擇寫寫字樓 PAGEREF _Toc203024706 h 27 HYPERLINK l _Toc203024707 4.2外外立面參參考 PAGEREF _Toc203024707 h 28 HYPERLINK l _Toc203024708 4.3大大堂參考考 PAGEREF _Toc203024708 h 30 HYPERLINK l _Toc203024709 4.4戶戶型參考考 PAGEREF _Toc203

10、024709 h 30 HYPERLINK l _Toc203024710 4.5商商務(wù)會(huì)議議配套參參考 PAGEREF _Toc203024710 h 33 HYPERLINK l _Toc203024711 4.6其其他硬件件配套參參考 PAGEREF _Toc203024711 h 34 HYPERLINK l _Toc203024712 第五部分分：類比比性項(xiàng)目目比較分分析 PAGEREF _Toc203024712 h 35 HYPERLINK l _Toc203024713 5.1 海麗德德盛世晶晶典 PAGEREF _Toc203024713 h 35 HYPERLINK l _

11、Toc203024714 5.2萬(wàn)萬(wàn)達(dá)新天天地 PAGEREF _Toc203024714 h 36 HYPERLINK l _Toc203024715 第六部分分：項(xiàng)目目團(tuán)隊(duì)介介紹 PAGEREF _Toc203024715 h 38引言：在前面的的項(xiàng)目市市場(chǎng)報(bào)告告的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，我我們對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的地地塊環(huán)境境、所處處商圈、以及競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目進(jìn)行深深入研究究，并做做出最終終定位和和初步產(chǎn)產(chǎn)品建議議，為項(xiàng)項(xiàng)目公司司提供決決策參考考。第一部分分：項(xiàng)目目概況及及周邊環(huán)環(huán)境分析析1.1地地塊概況況本項(xiàng)目位位于昆山山路與長(zhǎng)長(zhǎng)江街交交匯處，南臨韓韓式風(fēng)情情商圈西西塔商圈圈，北擁?yè)砩蜿?yáng)第第三大商商圈北行行商圈。目

12、前為為平整地地塊，無(wú)無(wú)建筑物物；東面面為一年年多爛尾尾樓（新新世紀(jì)酒酒店），西面是是中國(guó)石石油辦公公大樓，北面是是中國(guó)人人民財(cái)產(chǎn)產(chǎn)保險(xiǎn)大大廈，南南面是建建材裝飾飾市場(chǎng)，周邊多多為比較較舊的居居民住宅宅。1.2地地塊經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo)占地面積積42099.9總建筑面面積其中中589118.88 地上（計(jì)計(jì)容積率率）建筑筑面積5505118.88地下建筑筑面積884000建筑密度度小于500%建筑高度度100米米綠地率40%容積率121.3周周邊環(huán)境境1）長(zhǎng)江江街項(xiàng)目位于于長(zhǎng)江街街南端臨臨街，長(zhǎng)長(zhǎng)江街是是沈陽(yáng)市市最古老老的商業(yè)業(yè)街之一一，至今今已有3300多多年的歷歷史，已已經(jīng)形成成以長(zhǎng)江江街為主主

13、軸的長(zhǎng)長(zhǎng)江街商商圈，有有著一定定的商業(yè)業(yè)市場(chǎng)基基礎(chǔ)，本本項(xiàng)目處處于中心心附近地地段。2）自然然景觀 項(xiàng)項(xiàng)目馬路路斜對(duì)面面有碧塘塘公園，環(huán)境幽幽雅；北北面與沈沈陽(yáng)最大大自然景景觀北陵陵公園遙遙遙相望望；還有有位于北北陵公園園西側(cè)的的沈陽(yáng)新新樂(lè)遺址址，是距今今72000多年年前的原原始社會(huì)會(huì)新石器器時(shí)代較較早的一一處母氏氏族公社社聚落遺遺址。3）朝鮮鮮族風(fēng)情情街項(xiàng)目向南南緊臨西西塔,沈沈陽(yáng)西塔塔地區(qū)形形成已有有近百年年歷史，目前該該區(qū)聚居居著3萬(wàn)萬(wàn)多朝鮮鮮族居民民，其最最重要的的標(biāo)志性性建筑西西塔街，全長(zhǎng)6682米米，是僅僅次于美美國(guó)紐約約韓國(guó)街街世界第第二大的的朝鮮族族風(fēng)情街街。1.4交交通狀況

14、況本案所處處地塊位位置為全全市交通通樞紐、過(guò)往車車輛眾多多、交通通極為便利利，有99輛公交交線路可可達(dá)項(xiàng)目目，唯一一缺憾項(xiàng)項(xiàng)目附近近無(wú)地鐵鐵。209112242248249236293228本案遼大道義小河沿新寧保利花園金山小區(qū)東北汽配砂陽(yáng)路大東門215我們的交通蓮花街第二部分分：項(xiàng)目目所處商商圈區(qū)域域商業(yè)分析析21所所屬商圈圈基本情情況2.1.1區(qū)域域范疇以本項(xiàng)目目為核心心，長(zhǎng)江江街為中中軸線，東至嘉嘉陵江街街、南達(dá)達(dá)公鐵立立交橋、西至珠珠江街、北接崇崇山路，形成一一個(gè)長(zhǎng)江江商業(yè)圈圈區(qū)域，屬于皇皇姑區(qū)比比較繁華華的區(qū)域域。2.1.2區(qū)域定位位此商圈屬屬于沈陽(yáng)陽(yáng)市區(qū)比比較繁華華的商圈圈之一，年

15、代悠悠久，商商業(yè)比較較成熟。以長(zhǎng)江江街為中中心，政政府全力力打造長(zhǎng)長(zhǎng)江商貿(mào)貿(mào)中心區(qū)區(qū)，把長(zhǎng)長(zhǎng)江街建建成集住住宿、休休閑、購(gòu)購(gòu)物、餐餐飲、娛娛樂(lè)、文文化交流流于一體體的大型型商業(yè)街街，從而而帶動(dòng)整整個(gè)商圈圈的全面面發(fā)展。長(zhǎng)江街商商貿(mào)區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃為：崇崇山路以以北，規(guī)規(guī)劃發(fā)展展軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、教教育培訓(xùn)訓(xùn)、商務(wù)務(wù)酒店等等業(yè)態(tài)；在崇山山路南、昆山路路北，規(guī)規(guī)劃發(fā)展展大型購(gòu)購(gòu)物中心心、大型型百貨商商店、精精品店、品牌店店、專業(yè)業(yè)店、保保險(xiǎn)等業(yè)業(yè)態(tài)；在昆山山路南，規(guī)劃發(fā)發(fā)展商務(wù)務(wù)酒店、寫字樓樓、餐飲飲娛樂(lè)等等業(yè)態(tài)2.1.3商圈輻輻射長(zhǎng)江街商商圈所輻輻射的范范圍主要要有皇姑姑區(qū)以及及于洪區(qū)區(qū)、和平平區(qū)的小小

16、部分區(qū)區(qū)域。與與北站商商圈、中中街商圈圈、北市市商圈和和西塔商商圈最為為臨近，具有一一定的商商業(yè)輻射射力度。本案2.2商商業(yè)現(xiàn)狀狀分析2.2.1 商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分析目前，本本商圈區(qū)區(qū)域內(nèi)業(yè)業(yè)態(tài)主要要有購(gòu)物物商場(chǎng)、購(gòu)物超超市、專專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和臨街街商鋪，已經(jīng)形形成千盛盛百貨和和中興商商廈為核核心的商商業(yè)集中中區(qū)域；商業(yè)程程度比較較成熟，人流量量非常大大，但是是總體檔檔次不夠夠高，沿沿街商鋪鋪比較凌凌亂分布布，業(yè)態(tài)態(tài)種類比比較繁多多【長(zhǎng)江街街商圈商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分布圖圖】本案2.2.2 商商圈業(yè)種種分布本區(qū)域商商圈內(nèi)業(yè)業(yè)種種類類眾多，包括服服裝、百百貨、手手機(jī)通信信、餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)、裝飾飾材料、家具、海鮮

17、批批發(fā)等等等，主要要都分布布在長(zhǎng)江江街兩側(cè)側(cè)?！鹃L(zhǎng)江街街商圈商商業(yè)業(yè)種種分布圖圖】本案2.3區(qū)區(qū)域圈內(nèi)內(nèi)配套情情況目前，長(zhǎng)長(zhǎng)江街商商圈商業(yè)業(yè)配套比比較齊全全，商業(yè)業(yè)氛圍也也比較活活躍，為為多年成成熟老商商業(yè)區(qū)；沿街商商業(yè)主要要以各類類特色餐餐飲、手手機(jī)通信信、時(shí)尚尚服飾等等為主。學(xué)校：歧歧山一校校，珠江江五校，省實(shí)驗(yàn)驗(yàn)小學(xué)，43中中學(xué)，省省實(shí)驗(yàn)中中學(xué)，1120中中學(xué)，遼遼寧大學(xué)學(xué)，遼寧寧中醫(yī)學(xué)學(xué)院綜合商場(chǎng)場(chǎng)：中興興商場(chǎng)，千盛百百貨，國(guó)國(guó)美電器器，蘇寧寧電器，北京華華聯(lián)超市市，樂(lè)購(gòu)購(gòu)超市，大東副副食超市市餐飲：麥麥當(dāng)勞、肯德基基等銀行：中中國(guó)銀行行，華夏夏銀行，招商銀銀行，農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行，建設(shè)設(shè)銀

18、行，交通銀銀行，工工商銀行行幼兒園：小哈津津雙語(yǔ)幼幼兒園，同輝雙雙語(yǔ)幼兒兒園其它：北北方圖書(shū)書(shū)城，外外文書(shū)店店，遼大大科技園園，北陵陵公園，百鳥(niǎo)公公園，碧碧塘公園園，南風(fēng)風(fēng)俱樂(lè)部部2.4區(qū)區(qū)域內(nèi)典典型商業(yè)業(yè)物業(yè)2.4.1 千盛百百貨沈陽(yáng)千盛盛百貨購(gòu)購(gòu)物中心心(北行行店)隸隸屬于大大商集團(tuán)團(tuán),是一一家集百百貨、超超市為一一體的中中高檔休休閑購(gòu)物物中心 。一樓主要要定位為為名品化化妝、黃黃金珠寶寶、名品品鐘表；還有品品牌鞋類類；二樓定位位以時(shí)尚女裝裝為主；三樓以品品牌男裝裝、體育育服飾為為主；地下商業(yè)業(yè)為中型型購(gòu)物超超市。2.4.2 中中興商廈廈北行中興興沈陽(yáng)商商業(yè)大廈廈以經(jīng)營(yíng)營(yíng)中高檔檔商品為為主

19、、在在全國(guó)商商業(yè)行業(yè)中堪稱稱“大鱷”，建筑筑面積達(dá)達(dá)3.55萬(wàn)平方方米中興興長(zhǎng)江精精品商廈廈定位中中高端百百貨商店店，知名名品牌達(dá)達(dá)2400多個(gè)。中興商商廈的入入駐是長(zhǎng)長(zhǎng)江商貿(mào)貿(mào)區(qū)業(yè)態(tài)態(tài)升級(jí)改改造的標(biāo)標(biāo)志性一一步，它它正使北北行商圈圈煥發(fā)出出新的生生機(jī)與活活力。 一樓主要要定位為為國(guó)際名名品化妝妝、黃金金珠寶、精品鐘鐘表；二樓定位位以品牌牌男裝為為主；三樓以時(shí)時(shí)尚女裝裝為主；四樓以針針織類服服飾、鞋鞋類為主主；五樓以體體育服飾飾為主。第三部分分：項(xiàng)目目定位3.1項(xiàng)項(xiàng)目SWWOT分分析3.1.1 項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)(sttrenngthh) 11）地理理位置優(yōu)優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)項(xiàng)目處于于長(zhǎng)江街街南端，屬于長(zhǎng)長(zhǎng)江

20、街商商圈，又又依附于于太原街街商圈，往南是是西塔街街商圈；可以輻輻射到多多個(gè)商圈圈，同時(shí)時(shí)又是金金廊的商商業(yè)輻射射范圍內(nèi)內(nèi)。2）地塊塊比較平平整，無(wú)無(wú)建筑物物，易于于開(kāi)發(fā)。3）周邊邊市政配配套完善善，交通通比較便便利。4）區(qū)域域內(nèi)人口口居住相相對(duì)比較較密集，長(zhǎng)江街街人流量量大，商商業(yè)比較較繁華，存在一一定的消消費(fèi)購(gòu)買買力。5）政策策導(dǎo)向利利好政府府的大力力支持和和政策優(yōu)優(yōu)惠。6）投資資方以及及開(kāi)發(fā)商商品牌強(qiáng)強(qiáng)勢(shì)，資資金實(shí)力力雄厚。7）環(huán)境境優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目斜斜對(duì)面為為環(huán)境幽幽雅的碧碧塘公園園，自然然景觀盡盡收眼底底。3.1.2項(xiàng)目目劣勢(shì)（weaakneess） 11）地塊塊較小，可運(yùn)作作空間比比較局

21、限限； 22）所在在區(qū)位的的長(zhǎng)江街街非主流流商業(yè)核核心區(qū)，與商業(yè)業(yè)集中點(diǎn)點(diǎn)還有一一段距離離，吸引引不到很很多人氣氣，區(qū)位位價(jià)值弱弱；3）開(kāi)發(fā)發(fā)商進(jìn)入入新的市市場(chǎng)，對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)厥惺袌?chǎng)的影影響力和和資源整整合力量量不強(qiáng)。4）周邊邊大多是是老舊居居住區(qū)，周邊消消費(fèi)能力力不夠強(qiáng)強(qiáng)，3.1.3機(jī)會(huì)會(huì)分析(oppporttuniity) 11）區(qū)域域規(guī)劃發(fā)發(fā)展帶來(lái)來(lái)的契機(jī)機(jī) 22）區(qū)域域城市未未來(lái)發(fā)展展，對(duì)商商業(yè)的快快速發(fā)展展和市民民的需求求；3）區(qū)域域發(fā)展帶帶來(lái)的人人口增加加和商業(yè)業(yè)機(jī)會(huì)；4）政府府報(bào)告中中規(guī)劃快快速發(fā)展展建設(shè)的的金廊北北部及長(zhǎng)長(zhǎng)江街區(qū)區(qū)域，政政策支持持環(huán)境較較好；3.1.4威脅脅分析（th

22、rreatt）1）新區(qū)區(qū)建設(shè)尚尚待完善善，目前前尚處過(guò)過(guò)渡期2）沈陽(yáng)陽(yáng)寫字樓樓供應(yīng)體體量龐大大，有一一定競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力3）新的的二次置置業(yè)金融融政策出出臺(tái)，對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目規(guī)劃對(duì)對(duì)應(yīng)的中中高端定定位群體體，市場(chǎng)場(chǎng)受到較較強(qiáng)的打打壓，直直接影響響的本項(xiàng)項(xiàng)目的銷銷售客群群購(gòu)買信信心；4）東側(cè)側(cè)的爛尾尾樓項(xiàng)目目，由于于經(jīng)營(yíng)不不利多年年荒廢，從總體體檔次和和負(fù)面影影響都對(duì)對(duì)本項(xiàng)目目有著不不利的因因素。3.2項(xiàng)項(xiàng)目定位位分析3.2.1市場(chǎng)定定位的決決定因素素1）符合合區(qū)域發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃長(zhǎng)江街商商貿(mào)區(qū)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃為：崇崇山路以以北，規(guī)規(guī)劃發(fā)展展軟件產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、教教育培訓(xùn)訓(xùn)、商務(wù)務(wù)酒店等等業(yè)態(tài)；在崇山山路南、昆山路路北，

23、規(guī)規(guī)劃發(fā)展展大型購(gòu)購(gòu)物中心心、大型型百貨商商店、精精品店、品牌店店、專業(yè)業(yè)店、保保險(xiǎn)等業(yè)業(yè)態(tài)；在昆山山路南，規(guī)劃發(fā)發(fā)展商務(wù)務(wù)酒店、寫字樓樓、餐飲飲娛樂(lè)等等業(yè)態(tài)分析：我我們項(xiàng)目目所處地地段正是是將來(lái)規(guī)規(guī)劃為酒酒店、寫寫字樓為為主的商商務(wù)區(qū)域域；但是，從沈陽(yáng)陽(yáng)酒店業(yè)業(yè)的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情情況和分分布特征征來(lái)看（市場(chǎng)研研究報(bào)告告中已有有詳細(xì)分分析），本案不不太適合合星級(jí)酒酒店的開(kāi)開(kāi)發(fā)。所以定位位更趨向向于商務(wù)務(wù)型寫字樓樓，也正符符合區(qū)域域的發(fā)展展規(guī)劃。2）從區(qū)區(qū)位因素素分析 從沈沈陽(yáng)寫字字樓整體體市場(chǎng)來(lái)來(lái)看，北北站區(qū)域域的CBBD以其其優(yōu)越的的地理位位置和周周邊高檔檔商業(yè)聚聚集了一一大批高高檔次的的寫字樓

24、樓；而五里里河商務(wù)務(wù)區(qū)也是高檔次次寫字樓樓比較集集中的地地方，已已經(jīng)形成成了商務(wù)務(wù)集群。 分析析：而本本地塊相相對(duì)于這這兩大區(qū)區(qū)域差距距很大，從周邊邊環(huán)境和和商務(wù)配配套來(lái)看看，都不不具備建建高檔寫寫字樓的的條件。3）客戶戶需求導(dǎo)導(dǎo)向 從周周邊的公公司環(huán)境境來(lái)看，項(xiàng)目周周邊區(qū)域域主要分分布的是是地區(qū)性性的事業(yè)業(yè)單位為為主，又又是大中小各類類學(xué)校比較集集中的文文教區(qū)域域。 結(jié)合合政策，立足區(qū)區(qū)情，由由于皇姑姑區(qū)域堅(jiān)堅(jiān)持發(fā)展展樓宇經(jīng)經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)現(xiàn)代服務(wù)務(wù)業(yè)、高高科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相結(jié)結(jié)合，通通過(guò)樓宇宇和特設(shè)設(shè)街區(qū)互互相作用用，推進(jìn)進(jìn)服務(wù)業(yè)業(yè)快速發(fā)發(fā)展。區(qū)區(qū)域規(guī)劃劃重點(diǎn)要要發(fā)展信信息服務(wù)務(wù)業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代商務(wù)務(wù)商貿(mào)業(yè)業(yè)

25、、文化化旅游業(yè)業(yè)、中介介服務(wù)業(yè)業(yè)、現(xiàn)代代物流業(yè)業(yè)、教育育培訓(xùn)業(yè)業(yè)、金融融服務(wù)業(yè)業(yè)等服務(wù)務(wù)類型的的中小企企業(yè)。 分析析：我們們的客戶戶就是這這些服務(wù)務(wù)類型的的中小企企業(yè)，他他們大多多處于創(chuàng)創(chuàng)業(yè)初期期階段，屬于成成長(zhǎng)型的的企業(yè)，迫切需需要現(xiàn)代代化而又又經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)效的辦辦公寫字字間，適適合他們們的創(chuàng)業(yè)業(yè)，又要要體現(xiàn)出出一定的的檔次。但是對(duì)對(duì)于處于于黃金地地段CBBD的高高檔寫字字樓，租租金太高高，他們們又望而而卻步；對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目存在在著一定定的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)。4）市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向 沈沈陽(yáng)作為為東北核核心城市市，發(fā)展展總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)具有有較強(qiáng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)。未未來(lái)沈陽(yáng)陽(yáng)將會(huì)吸吸引更多多國(guó)內(nèi)外外大型企企業(yè)集團(tuán)團(tuán)到沈陽(yáng)陽(yáng)

26、建立東東北地區(qū)區(qū)總部，形成中中部企業(yè)業(yè)總部經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中心，這些將將會(huì)推動(dòng)動(dòng)沈陽(yáng)商商務(wù)辦公公物業(yè)的的發(fā)展。沈陽(yáng)的商商務(wù)項(xiàng)目目市場(chǎng)是是一個(gè)總總體飽和和、局部部短缺的的市場(chǎng)。伴隨著著沈陽(yáng)國(guó)國(guó)際化的的急速推推進(jìn)，越越來(lái)越多多的國(guó)際際知名企企業(yè)將進(jìn)進(jìn)駐沈陽(yáng)陽(yáng)，只有有具有國(guó)國(guó)際水準(zhǔn)準(zhǔn)的辦公公設(shè)施才才能有更更大的生生存空間間。對(duì)于于現(xiàn)代企企業(yè)而言言，辦公公場(chǎng)所的的品質(zhì)至至關(guān)重要要。諸如如交通便便利程度度、停車車場(chǎng)的設(shè)設(shè)計(jì)是否否合理等等硬環(huán)境境；在軟軟件配套套方面，入駐企企業(yè)著重重信息化化、智能能化配置置也是決決定業(yè)主主是否會(huì)會(huì)投資購(gòu)購(gòu)買、租租賃的重重要因素素之一。因此，激烈的的市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不可可避免，但充分

27、分考慮了了人性化化需求的的產(chǎn)品，特別是是中端和和中高端端細(xì)分市市場(chǎng)仍存存在較大大的空間間。但同質(zhì)化化也給銷銷售帶來(lái)來(lái)不小的的壓力，市場(chǎng)細(xì)細(xì)分將是是以后企企業(yè)制勝勝的關(guān)鍵鍵，比如如健康、生態(tài)概概念，將將來(lái)商務(wù)務(wù)物業(yè)會(huì)會(huì)為業(yè)主主增加更更多的附附加值。分析：北北站CBBD區(qū)域域和五里里河商務(wù)務(wù)區(qū)，高高檔寫字字樓比較較集中，其價(jià)格格和地段段是本項(xiàng)項(xiàng)目無(wú)法法比擬的的；這個(gè)個(gè)層次領(lǐng)領(lǐng)域的市市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)也相當(dāng)當(dāng)?shù)募ち伊遥覀儌儜?yīng)該避避開(kāi)這個(gè)個(gè)競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)領(lǐng)域。與本項(xiàng)目目在同一一個(gè)區(qū)域域內(nèi)的類類比性項(xiàng)項(xiàng)目有：財(cái)富大大廈、韓韓國(guó)新城城、海麗麗德盛世世經(jīng)典和和中乾大大廈。基基本上都都是定位位于商住住兩用的的寫字樓樓和公寓

28、寓，是集集精裝商商住公寓寓、商務(wù)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、地下停停車場(chǎng)為為一體的的綜合大大廈。除除了海麗麗德盛世世經(jīng)典是是在建項(xiàng)項(xiàng)目，其其他都已已經(jīng)投入入使用。海麗德德盛世經(jīng)經(jīng)典是目目前我們們最大的的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，其其他項(xiàng)目目也可以以作為市市場(chǎng)先行行者參照照物。3.2.2項(xiàng)目總體體市場(chǎng)定定位3.2.2.11市場(chǎng)定定位總體思路路決定市場(chǎng)場(chǎng)定位有有兩個(gè)方方面的依依據(jù)，即即客戶需需求導(dǎo)向向和市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)導(dǎo)向；市場(chǎng)定定位遵循循如下思思路：結(jié)結(jié)合本項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)研究報(bào)報(bào)告和SSWOTT分析部分分，從自自身狀況況和市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境兩兩方面來(lái)來(lái)討論最最佳市場(chǎng)場(chǎng)定位及及可行性性。根據(jù)對(duì)沈沈陽(yáng)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)和寫字字樓市場(chǎng)場(chǎng)的研究究分析，結(jié)

29、合本本案所處處區(qū)位和和地塊現(xiàn)現(xiàn)狀，我們從從以下幾幾方面因因素考慮慮來(lái)找出出定位方方向：1）從地地塊所處處區(qū)域的的城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃來(lái)看 做寫寫字樓比比較符合合城域發(fā)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)。2）從地地塊所處處區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展和周邊邊商務(wù)環(huán)環(huán)境來(lái)看看 項(xiàng)目目并不適適合做高高檔次的的商務(wù)寫寫字樓，應(yīng)該避避開(kāi)這個(gè)個(gè)高端市市場(chǎng)領(lǐng)域域的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。3）從客客戶需求求導(dǎo)向的的分析 做中中等檔次次的商務(wù)務(wù)寫字樓樓，比較較適合創(chuàng)創(chuàng)業(yè)性企企業(yè)的發(fā)發(fā)展，存存在一定定的市場(chǎng)場(chǎng)機(jī)會(huì)。4）從競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者導(dǎo)導(dǎo)向分析析 周邊的的類比性性項(xiàng)目大大多定位位在中等等檔次，而且大大多雷同同，適合合商住兩兩用；那那么我們們可以考考慮做純純粹的商商務(wù)寫字字樓

30、，可可以提高高一定的的檔次程程度，又又區(qū)別競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者有有所創(chuàng)新新，體現(xiàn)現(xiàn)差異化化優(yōu)勢(shì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。5）從沈沈陽(yáng)的城城市特征征分析 沈陽(yáng)城城市的形形象是富富有文化化內(nèi)涵，四平八八穩(wěn)的北北方工業(yè)業(yè)城市，缺乏靈靈氣和智智慧，智智力型、知識(shí)型型行業(yè)正正在興起起，改變變著沈陽(yáng)陽(yáng)的形象象，但需需要一個(gè)個(gè)發(fā)展的的舞臺(tái)。綜上所述述，就可可以做出出我們的的定位為為：智能Sttudiio概念念，品牌牌孵化基基地產(chǎn)品關(guān)鍵鍵詞：創(chuàng)創(chuàng)造、發(fā)發(fā)展、未未來(lái)Creaate、 Deevellop、Futturee適合合中小企企業(yè)發(fā)展展的創(chuàng)業(yè)業(yè)發(fā)展大廈廈美聯(lián)C.D.F創(chuàng)展大廈定位闡釋釋：形象定位位：香港港上市公公司美聯(lián)聯(lián)物業(yè)在在沈陽(yáng)的的

31、總部功能定位位：沈陽(yáng)陽(yáng)“首席智能能化Stuudioo寫字樓樓”屬性定位位：純粹粹商務(wù)寫寫字樓（創(chuàng)業(yè)版版）檔次定位位：中檔檔偏上特征定位位：適合合中小企企業(yè)發(fā)展展創(chuàng)業(yè)的的現(xiàn)代辦辦公大廈廈項(xiàng)目名稱稱：美聯(lián)CC.D.F創(chuàng)展展大廈C.D.F代表表：創(chuàng)造造、發(fā)展展、未來(lái)來(lái)（Crreatte、 Deevellop、Futturee）寓意入駐駐企業(yè)的的創(chuàng)造力力，發(fā)展展前景，和美好好未來(lái)，同時(shí)也也是美聯(lián)聯(lián)為目標(biāo)標(biāo)客戶企企業(yè)創(chuàng)造造了發(fā)展展的平臺(tái)臺(tái)，和描描述的美美好未來(lái)來(lái)，美聯(lián)聯(lián)品牌輔輔助客戶戶成長(zhǎng)。3.2.2.22 智能能Stuudioo寫字樓樓介紹1）什么么是Sttudiio寫字字樓Studdio：是指小小空

32、間個(gè)個(gè)性化辦辦公。定定位于SStuddio概概念的寫寫字樓客客戶(公公司)雇雇員在110440人之之間。以以從事高高智力的的開(kāi)發(fā)、研究、和創(chuàng)作作為主，對(duì)空間間要求不不高，但但要求有有個(gè)性、有靈氣氣。本項(xiàng)項(xiàng)提供使使用者二二次裝修修余地大大，可以以充分滿滿足其個(gè)個(gè)性的發(fā)發(fā)揮，同同時(shí)共享享大廳、空中花花園等也也極具特特色。2）未來(lái)來(lái)寫字樓的特點(diǎn)點(diǎn) 第一、未來(lái)型型寫字樓樓是寫字字樓或?qū)憣懽謽堑牡纳?jí)版版，“拒拒絕居住住”，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)商務(wù)務(wù)用途、商務(wù)設(shè)設(shè)施、商商務(wù)氛圍圍。 第二、未來(lái)型型寫字樓樓應(yīng)根據(jù)據(jù)區(qū)域市市場(chǎng)特點(diǎn)點(diǎn)和目標(biāo)標(biāo)客戶的的行為模模式進(jìn)行行定位。 第三、未來(lái)型型寫字樓樓應(yīng)在功功能上有有所創(chuàng)新新，以

33、充充分滿足足客戶未未來(lái)需求求，為目目標(biāo)客戶戶量身定定做。3）智能能Stuudioo寫字樓樓的客戶定位位中小企業(yè)業(yè)客戶，要么事事業(yè)拓展展很快，原來(lái)的的居民樓樓辦公已已不能滿滿足其要要求；或或者雖處處創(chuàng)業(yè)初初期，但但起點(diǎn)較較高，發(fā)發(fā)展?jié)摿αΥ?，也也要求辦辦公場(chǎng)所所很體面面。這類類企業(yè)往往往在各各自的行行業(yè)領(lǐng)域域還沒(méi)有有一定的的知名度度，沒(méi)有有自己的的品牌影影響力，但是卻卻具有相相當(dāng)大的的創(chuàng)造力力，發(fā)展展前景看看好，需需要一個(gè)個(gè)載體能能承載著著他們的的希望向向前進(jìn)，并且希希望尋找找到這個(gè)個(gè)載體還還能有助助于提升升他們的的公司品品牌形象象。小結(jié)：此此定位既既符合了了市場(chǎng)的的需求，又區(qū)別別于同類類競(jìng)爭(zhēng)，

34、具有一一定的差差異性優(yōu)優(yōu)勢(shì)，在在定位和和建筑產(chǎn)產(chǎn)品上又又略勝一一籌，更更具市場(chǎng)吸引引力。3.2.3產(chǎn)品品組合定定位 產(chǎn)產(chǎn)品組合合總體上上考慮主主要由辦辦公寫字字樓和商商務(wù)配套套商業(yè)兩兩部分組組成，建建議單體體獨(dú)立建建筑，更適合合項(xiàng)目定定位。1）智能能Stuudioo寫字樓樓只適合用用作純粹粹辦公性質(zhì)質(zhì)，無(wú)論是外外觀設(shè)計(jì)計(jì)、建筑筑選材、空間規(guī)規(guī)劃、配配套設(shè)施施，完全全按照辦辦公用途途設(shè)計(jì)，但具有有個(gè)性化化空間設(shè)設(shè)計(jì)，體體現(xiàn)現(xiàn)代代商務(wù)辦辦公的特特點(diǎn)，圍圍繞定位位主題智智能化和和Stuudioo概念，打造美美聯(lián)在沈沈陽(yáng)的第第一個(gè)品品牌孵化化基地；為創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)及及中小型型企業(yè)量量身定做做的全新新商務(wù)產(chǎn)

35、產(chǎn)品。2）商業(yè)業(yè)部分A、市場(chǎng)場(chǎng)分析依依據(jù)：由于偏差差于北行行商圈中中心區(qū)域域，使本本案無(wú)法法借助中中興與千千盛的商商業(yè)氛圍圍；也無(wú)無(wú)法與大大型商業(yè)業(yè)中心直直接競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)；臨主干道道展示面面窄，不不利于商商業(yè)形象象的展示示；并不緊鄰鄰人流密密集地鐵鐵出口，不能帶帶來(lái)巨大大商業(yè)客客流；本案社區(qū)區(qū)規(guī)模小小，項(xiàng)目目南臨建建材裝飾飾市場(chǎng)，商業(yè)環(huán)環(huán)境不佳佳，來(lái)往往人群檔檔次不高高。B、商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)定定位：可以為主主題商務(wù)務(wù)餐飲、休閑會(huì)會(huì)所、金金融服務(wù)務(wù)、商務(wù)務(wù)會(huì)議以以及其他他商務(wù)服服務(wù)類。主要是是為寫字字樓入駐駐客戶群群體提供供商務(wù)性性的配套套服務(wù)。C、建議議在商業(yè)業(yè)招商可可以面向向：餐飲類：西餐咖咖啡廳、商務(wù)

36、茶茶樓、商商務(wù)快餐餐休閑類：健身俱俱樂(lè)部、商務(wù)休休閑中心心金融服務(wù)務(wù)：銀行行D、商務(wù)務(wù)服務(wù)：建議設(shè)設(shè)立智能能化多功功能廳、大型會(huì)會(huì)議室，為入駐駐企業(yè)提提供商務(wù)務(wù)會(huì)議服服務(wù)。E、所以以，建議議盡量減減少商業(yè)業(yè)部分的的體量，13層為商商業(yè)部分分已然足足夠。3.2.4目標(biāo)客客戶定位位1）行業(yè)業(yè)范圍以信息服服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商商務(wù)商貿(mào)貿(mào)業(yè)、文文化旅游游業(yè)、中中介服務(wù)務(wù)業(yè)、現(xiàn)現(xiàn)代物流流業(yè)、教教育培訓(xùn)訓(xùn)業(yè)、金金融服務(wù)務(wù)業(yè)等服服務(wù)類型型的中小小企業(yè)為為主。2）代表表性群體體私人貿(mào)易易商、廣廣告人、網(wǎng)絡(luò)人人、證券券人、律律師、咨咨詢師、中介經(jīng)經(jīng)紀(jì)人等等現(xiàn)代經(jīng)經(jīng)理人。3）需求求特征追求時(shí)尚尚，喜好好個(gè)性化化靈動(dòng)商商務(wù)

37、空間間；注重重實(shí)用性性，追求求環(huán)保和和健康的的工作環(huán)環(huán)境。4）客戶戶來(lái)源 AA、周邊邊原有企企業(yè)，他他們已經(jīng)經(jīng)習(xí)慣了了這個(gè)區(qū)區(qū)域，無(wú)無(wú)需進(jìn)入入核心CCBD，更關(guān)注注便利的交交通環(huán)境境。（購(gòu)買買自用或或者租賃賃使用） BB、多數(shù)數(shù)新興創(chuàng)創(chuàng)業(yè)類公公司，創(chuàng)創(chuàng)業(yè)起步步階段，需要控控制成本本，需要要舒適的的辦公環(huán)環(huán)境。（購(gòu)買自自用或者者租賃使使用） CC、外地地入駐公公司，需需要良好好的辦公公環(huán)境和和形象，但也要要控制成成本，無(wú)無(wú)需進(jìn)駐駐核心CCBD。（購(gòu)買買自用或或者租賃賃使用）D、其他他投資客客戶：這這部分群群體范圍圍很廣，比較看看好智能能Stuudioo寫字樓樓的發(fā)展空空間和投投資前景景。（購(gòu)購(gòu)買

38、投資資出售或或者出租租經(jīng)營(yíng)）3.2.5價(jià)格定定位目前，周周邊寫字字間平均均價(jià)格區(qū)區(qū)間在66300065500元元/平方方米；而而在北站站CBDD和青年年街商務(wù)務(wù)區(qū)的寫寫字間平平均價(jià)格格在800001000000元/平平方米。本項(xiàng)目的的價(jià)格定定位首先先應(yīng)該符符合周邊邊市場(chǎng)的的主流，又優(yōu)勢(shì)勢(shì)于CBBD區(qū)塊塊的價(jià)格格，由于于面積小小，總價(jià)價(jià)低，更更具有巨巨大的上上升空間間，才能能吸引投投資客戶戶群體。因而價(jià)格格初步定定位為：初步基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)：558000元/每平米米均價(jià)：6640068000元/每平米米3.2.6項(xiàng)目目品牌運(yùn)運(yùn)作思路路品牌定義義：美聯(lián)聯(lián)C.D.F創(chuàng)展展大廈品牌核心心賣點(diǎn)提提煉：針對(duì)投資資

39、商貼身理理財(cái)服務(wù)務(wù)管家。美聯(lián)將將選擇創(chuàng)創(chuàng)展大廈廈其中一一層作為為美聯(lián)物物業(yè)集團(tuán)團(tuán)（中國(guó)國(guó)）沈陽(yáng)陽(yáng)區(qū)域總總部。她她可以利利用355年的行行業(yè)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和招商商經(jīng)驗(yàn)為為投資創(chuàng)創(chuàng)展大廈廈的客戶戶提供完完善的服服務(wù)，迅迅速幫助助投資商商實(shí)現(xiàn)贏贏利。針對(duì)入駐駐企業(yè)或或公司品牌牌孵化助助推器。美聯(lián)自自身的品品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)和資源源優(yōu)勢(shì)，為進(jìn)駐駐大廈的的企業(yè)或或公司提提升了品品牌形象象；同時(shí)時(shí)，美聯(lián)聯(lián)又利用用這些優(yōu)優(yōu)勢(shì)為他他們打造造一個(gè)發(fā)發(fā)展的平平臺(tái)，整整合各種種可利用用的資源源，為處處于不同同階段的的品牌提提供全方方位、恰恰當(dāng)?shù)姆?wù)，幫幫助企業(yè)業(yè)發(fā)展品品牌、壯壯大實(shí)力力。品牌核心心：美聯(lián)聯(lián)品牌核核心輔佐佐概念所謂

40、美聯(lián)聯(lián)品牌核核心輔佐佐概念，就是以以美聯(lián)上上市公司司的品牌牌為龍頭頭，創(chuàng)立立品牌孵孵化的基基地，將將多行業(yè)業(yè)企業(yè)集集中在美美聯(lián)C.D.FF創(chuàng)展大大廈內(nèi)，使目標(biāo)標(biāo)客戶群群能借助助美聯(lián)品品牌達(dá)到到品牌樹(shù)樹(shù)立的目目的。美聯(lián)是一一個(gè)擁有有35年年行業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，國(guó)國(guó)內(nèi)最具具規(guī)模的的獨(dú)資地地產(chǎn)代理理公司之之一，她她所擁有有的知名名度和美美譽(yù)度及及其各種種社會(huì)資資源是一一般公司司無(wú)法比比擬的。美聯(lián)可可以利用用自身的的品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)和資資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，為進(jìn)進(jìn)駐大廈廈的企業(yè)業(yè)或公司司打造一一個(gè)發(fā)展展的平臺(tái)臺(tái)；而進(jìn)進(jìn)駐企業(yè)業(yè)或公司司也可以以藉助美美聯(lián)的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，為為自身發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造更多的的機(jī)會(huì)。美聯(lián)與其其它寫字字樓的根根本區(qū)

41、別別在于：其它寫寫字樓是是“經(jīng)營(yíng)+管理”不不大關(guān)心心入駐企企業(yè)或公公司如何何發(fā)展品品牌、打打拼市場(chǎng)場(chǎng)，一切切要靠企企業(yè)自己己；而美美聯(lián)則是是“經(jīng)營(yíng)+服務(wù)”，整合合各種可可利用的的資源，為處于于不同階階段的品品牌提供供全方位位、恰當(dāng)當(dāng)?shù)姆?wù)務(wù)，幫助助企業(yè)發(fā)發(fā)展品牌牌、壯大大實(shí)力。核心概念念衍生：品牌輔輔佐集群群概念所謂品牌牌輔佐集集群概念念，則是是通過(guò)美美聯(lián)C.D.FF創(chuàng)展大大廈這個(gè)個(gè)平臺(tái)，將各類類型企業(yè)業(yè)集聚，特別是是咨詢類類等智力力型企業(yè)業(yè)的集聚聚，將幫幫助大廈廈內(nèi)的企企業(yè)品牌牌推廣，通過(guò)美美聯(lián)的資資源整合合，幫助助客戶樹(shù)樹(shù)立品牌牌形象，提高品品牌知名名度。3.2.7項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)與與盈利模模式

42、1）項(xiàng)目目運(yùn)營(yíng)模模式美聯(lián)C.D.F創(chuàng)展展大廈將將建立成成為沈陽(yáng)陽(yáng)乃至東東北的美美聯(lián)總部部，不但但在大廈廈有整層層作為總總部辦公公，而且且將在市市區(qū)各個(gè)個(gè)區(qū)塊開(kāi)開(kāi)發(fā)出多多個(gè)二手手代理的的營(yíng)業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)，開(kāi)開(kāi)展二手手代理業(yè)業(yè)務(wù)。 美美聯(lián)C.D.F創(chuàng)展展大廈將將以一種種不同于于其他寫寫字樓的的運(yùn)營(yíng)模模式：C.D.F將委托托美聯(lián)物物業(yè)管理理團(tuán)隊(duì)，不不僅為大大廈提供供星級(jí)式式的寫字字樓物業(yè)業(yè)管理，同時(shí)也也提供多多種個(gè)性性化商務(wù)務(wù)服務(wù)。美聯(lián)將以以強(qiáng)大的的二手代代理營(yíng)銷銷網(wǎng)點(diǎn)體體系為美美聯(lián)大廈廈的投資資客戶提提供商業(yè)業(yè)物業(yè)的的租賃和和銷售服服務(wù)。2）項(xiàng)目目盈利模模式 美美聯(lián)C.D.F創(chuàng)展展大廈的的項(xiàng)目盈盈利模式

43、式主要分分為兩大大類：項(xiàng)目前期期，主要要是以寫寫字間的的銷售形形式盈利利。開(kāi)發(fā)商將將持有部部分物業(yè)業(yè)自留使使用，委委托美聯(lián)聯(lián)物業(yè)長(zhǎng)長(zhǎng)期管理理。將部分物物業(yè)租賃賃給美聯(lián)聯(lián)沈陽(yáng)分分行，并并以銷售售代理方方式委托托美聯(lián)沈沈陽(yáng)銷售售團(tuán)隊(duì)，針對(duì)購(gòu)購(gòu)買物業(yè)業(yè)的投資資客戶，為他們們提供寫寫字間的的出租和和二手轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賣服務(wù)務(wù)，雙方方聯(lián)合運(yùn)運(yùn)營(yíng)的盈盈利模式式。 第四部分分：產(chǎn)品品建議平面與空間體現(xiàn)客戶辦公利用效率及空間舒適度外部形象客戶對(duì)樓盤品質(zhì)的最直觀的外部體驗(yàn)公共區(qū)域客戶對(duì)樓盤品質(zhì)的最直觀的內(nèi)部體驗(yàn)設(shè)施設(shè)備用效率及空間舒適度保障整個(gè)建筑高效率運(yùn)作配套設(shè)施滿足辦公客戶的相關(guān)附屬需求細(xì)節(jié)處理滿足客戶特殊需求，體現(xiàn)

44、人性關(guān)懷外立面夜景燈光景觀小品大堂電梯廳走道洗手間柱網(wǎng)分布凈高面積分割電梯系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)強(qiáng)電、給排水及消防系統(tǒng)商業(yè)配套停車位局部樓板荷載、行政人員洗手間、可拆卸樓板、24小時(shí)冷凝水等子系統(tǒng) 客戶關(guān)注度4.1客客戶如何何選擇寫寫字樓客戶如何判斷寫字樓硬件品質(zhì)的高低4.2外外立面參參考1）開(kāi)放放、透明明現(xiàn)代代企業(yè)的的第一特特性。現(xiàn)代企業(yè)業(yè)是開(kāi)放放的，因因此可以以獲得高高度優(yōu)化化的人才才組合?，F(xiàn)代企業(yè)業(yè)是透明明的，因因此沒(méi)有有明爭(zhēng)暗暗斗的企企業(yè)內(nèi)耗耗，只有有清晰的的工作規(guī)規(guī)程、明明確的工工作目標(biāo)標(biāo)、良好好的經(jīng)營(yíng)營(yíng)效益。適應(yīng)這一一現(xiàn)代元元素的建建筑空間間也就是是開(kāi)放透透明的空空間。由此建議議：

45、本案產(chǎn)品品空間規(guī)規(guī)劃為無(wú)無(wú)隔斷的的開(kāi)放性性空間，外立面面為通透透性較強(qiáng)強(qiáng)的大開(kāi)開(kāi)間落地地玻璃，最大限限度地展展現(xiàn)通透透性。效果分析析： 開(kāi)放放性的空空間更能能滿足企企業(yè)個(gè)性性的張揚(yáng)揚(yáng)； 大開(kāi)間間落地鋼鋼化玻璃璃的應(yīng)用用可有效效提升產(chǎn)產(chǎn)品檔次次，降低低價(jià)格阻阻力； 使得建建筑外觀觀華麗、尊貴；2）簡(jiǎn)約約現(xiàn)代代的時(shí)尚尚元素; 打造造現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的開(kāi)開(kāi)放空間間現(xiàn)代的社社會(huì)物流流加快，信息提提速。人人們已沒(méi)沒(méi)有太多多時(shí)間去去體會(huì)舞舞文弄墨墨的豪情情、吟詩(shī)詩(shī)頌詞的的雅性、花前月月下的浪浪漫、午午后陽(yáng)光光的悠閑閑。他們們要忍受受太多的的工作壓壓力，適適應(yīng)太快快的社會(huì)會(huì)節(jié)奏，因此簡(jiǎn)簡(jiǎn)約便成成為首當(dāng)當(dāng)其沖的的選

46、擇。由繁雜雜蛻變?yōu)闉楹?jiǎn)約，便捷、時(shí)尚觸觸手，一一切自然然水到渠渠成。由此建議議：本案外立立面設(shè)計(jì)計(jì)造型應(yīng)應(yīng)注重表表達(dá)時(shí)尚尚的簡(jiǎn)約約特性，簡(jiǎn)約的的立面、簡(jiǎn)約線線條、簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的結(jié)結(jié)構(gòu)。效果分析析： 本案外外形設(shè)計(jì)計(jì)簡(jiǎn)單，如按傳傳統(tǒng)方法法裝飾勢(shì)勢(shì)必造成成建筑陳陳舊落伍伍； 簡(jiǎn)單的的外形設(shè)設(shè)計(jì)為簡(jiǎn)簡(jiǎn)約的外外觀裝飾飾提供了了良好的的基礎(chǔ)，可有效效節(jié)省成成本投入入； 簡(jiǎn)約的的外觀明明快，蘊(yùn)蘊(yùn)含著現(xiàn)現(xiàn)代的元元素，從從而使本案案的內(nèi)涵涵與外延延得到高高度統(tǒng)一一；單幢樓宇宇外立面面參考：建議：本本項(xiàng)目采采用全玻玻璃幕墻墻，并在在外立面面上突出出豎向線線條，增增加項(xiàng)目目的挺拔拔感；同同時(shí)可以以將充足足的陽(yáng)光光和景觀

47、觀帶入室室內(nèi)，一一定會(huì)受受廣大客客戶的親親睞。4.3大大堂參考考多數(shù)客戶戶在一進(jìn)進(jìn)入大堂堂五秒內(nèi)內(nèi)，就對(duì)對(duì)大整個(gè)個(gè)寫字樓樓的品質(zhì)質(zhì)作出直直觀的判判。在一層設(shè)設(shè)計(jì)有入入戶精裝裝大堂，挑高66米左右右，體現(xiàn)現(xiàn)一定的的檔次和和良好的的辦公環(huán)環(huán)境。電梯廳和和走道內(nèi)內(nèi)應(yīng)考慮慮充足的的照明，裝飾色色彩建議議采用暖暖色調(diào)。4.4戶戶型參考考1）市場(chǎng)場(chǎng)分析考考慮：從沈陽(yáng)市市20007年公公寓（寫寫字間）的供銷銷情況來(lái)來(lái)看，44170平平方米的的供應(yīng)量量、消化化量都是是最大的的，是市市場(chǎng)的主主流產(chǎn)品品，其他他面積段段供應(yīng)量量較小，需求量量也是非非常小。本項(xiàng)目目的體量量較小，且位于于北行繁繁華商業(yè)業(yè)地帶，其經(jīng)濟(jì)濟(jì)

48、、地段段決定產(chǎn)產(chǎn)品的單單價(jià)沖擊擊力高，因此在在戶型面面積配比比中應(yīng)以以小面積積為主導(dǎo)導(dǎo)，以降降低產(chǎn)品品的總售售價(jià)來(lái)刺刺激購(gòu)買買力，應(yīng)應(yīng)主要圍圍繞主流流產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行定位位。本區(qū)域內(nèi)內(nèi)寫字間間租賃市市場(chǎng)需求求主力面面積段是是50-1200，其其中500-1000更更符合市市場(chǎng)的需需求； 2）戶型型分割建建議：戶型面積積：以55110為主力力（針對(duì)對(duì)銷售單單元考慮慮）建議采用用框架結(jié)結(jié)構(gòu)，易易于按照照不同客客戶需求求進(jìn)行自自由分割割。3）風(fēng)格格特點(diǎn)健康康，現(xiàn)代代企業(yè)的的需求，也是現(xiàn)現(xiàn)代人本本需求的的首要特特性。現(xiàn)代的企企業(yè)是健健康的、向上的的、活力力的，因因?yàn)檫@些些得以壯壯大，具具備可持持續(xù)發(fā)展展的無(wú)

49、窮窮潛力。積極向上上的企業(yè)業(yè)需要有有健康心心態(tài)的員員工。健康的員員工需要要有健康康自由的的空間環(huán)環(huán)境。由此建議議：倡導(dǎo)導(dǎo)健康辦辦公的新新模式在空間規(guī)規(guī)劃上確確保3.3米的層高高，讓空空氣得到到更好的的分層排排布注重自然然通風(fēng)，讓建筑筑的南北北優(yōu)勢(shì)得得到最大大發(fā)揮；注重采光光，最大大限度利利用自然然光辦公公；注重勞逸逸結(jié)合，在大廈廈專門設(shè)設(shè)置健身身房，臺(tái)臺(tái)球館、乒乓球球館，讓讓白領(lǐng)在在工作之之余放松松心情，改善一一下心肺肺功能，增強(qiáng)并并保持良良好的體體魄。4）智能能化Sttudiio辦公公環(huán)境參參考圖例例4.5商商務(wù)會(huì)議議配套參參考建議設(shè)立立商務(wù)會(huì)客客廳：提提供包括括視訊會(huì)會(huì)議廳、VIPP會(huì)議室室等可為為企業(yè)提提供商務(wù)務(wù)展示、商務(wù)會(huì)會(huì)議、商商務(wù)聚會(huì)會(huì)的活動(dòng)動(dòng)空間，供入駐駐創(chuàng)意型型企業(yè)和和藝術(shù)工工作室自自由選擇擇。更好好的為創(chuàng)創(chuàng)意型企企業(yè)提供