1、*大廈市場(chǎng)定位報(bào)告一、定位分析（一）、項(xiàng)目特性分析本案土地成本高的現(xiàn)實(shí)決定了項(xiàng)目必須走高端產(chǎn)品之路，以爭(zhēng)取高價(jià)位。在設(shè)計(jì)實(shí)施上把握：超前的設(shè)計(jì)理念+完善的配套設(shè)施+人性化的配套服務(wù)+先進(jìn)的配套功能+概念炒作。（二）、濟(jì)南商務(wù)辦公、寫字樓市場(chǎng)總體情況年寫字樓項(xiàng)目少、品種較單一。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年月份，辦公樓投資僅為億元，同比下降；而年濟(jì)南辦公樓共完成投資億元，同比下降，近兩年的寫字樓的投資都是呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。投資的減少導(dǎo)致了項(xiàng)目的減少。而從項(xiàng)目上看，年度月份幾乎沒有新項(xiàng)目出現(xiàn)，而在近期才有特區(qū)數(shù)碼港和普利海辰大廈等新項(xiàng)目面市。1、類比個(gè)案樓盤情況 城市33東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)明珠國(guó)際商務(wù)港位 置文化東路51

2、號(hào)。2環(huán)東路濟(jì)南火車站附近物業(yè)型態(tài)公寓，1、2層為沿街商鋪。寫字樓；套房酒店；公寓；寫字樓?？偨ㄖ娣e1.8萬(wàn)平方米15萬(wàn)平方米9萬(wàn)多平方米樓 層 數(shù)地下一層，地上16層。主樓2座33層；側(cè)樓2座30層。高度達(dá)188米，地上40，地下3層工程進(jìn)度主體框架完工；05年8月交房?；就旯?；05年2月交房。內(nèi)部裝修階段；05年4月交付使用。戶型、面積35、45、80平方米。158、201、244、284、348平方米。公寓為：137、165內(nèi)部有實(shí)體墻分割裝修情況實(shí)木地板、乳膠漆墻面、衛(wèi)生間瓷磚到頂。初裝修簡(jiǎn)裝修配套設(shè)施分戶式中央空調(diào)；停車位；獨(dú)立及公共衛(wèi)生間；2部電梯。豪華星級(jí)商務(wù)套房；空中商務(wù)俱

3、樂部；618平米星級(jí)大堂；日式沙藝園林；空中游泳池；空中花園。六部電梯、地下停車場(chǎng)、國(guó)際會(huì)議中心、國(guó)際商務(wù)中心、星級(jí)酒店商務(wù)設(shè)施、空中花園、48層設(shè)直升機(jī)停機(jī)坪等。售 價(jià)5600元/平方米5800元/平方米公寓價(jià)格為6700、7300兩種業(yè)主請(qǐng)況投資者。信息咨詢；網(wǎng)絡(luò)；設(shè)計(jì)；廣告等小型公司。目前進(jìn)駐東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)的企業(yè)三百多家，企業(yè)總部三十多個(gè)。知名企業(yè)或?qū)ζ髽I(yè)形象要求較高的公司；其 他上房率為：74%；按揭貸款80%；住宅性質(zhì)。按揭貸款80%。商業(yè)性質(zhì)。（二）、濟(jì)南房商務(wù)寫字樓發(fā)展趨勢(shì)寫字樓的投資呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。小戶型開始受到市場(chǎng)青睞以城市33為典型具有亦商亦住多功能商務(wù)型公寓開始走紅以國(guó)華經(jīng)典

4、為代表配套設(shè)施的齊全性、商務(wù)辦公的數(shù)字化與智能化日益完善 東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)一批按商務(wù)寫字樓功能，而具有住宅樓的性質(zhì)的樓盤亮相以城市33、鴻苑*世紀(jì)開苑為代表6、老城區(qū)低迷東部崛起市場(chǎng)上的商務(wù)辦公項(xiàng)目主要集中在東部，如東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、創(chuàng)展中心、環(huán)?？萍紙@國(guó)際商務(wù)中心、城市等項(xiàng)目，新推出的特區(qū)數(shù)碼港和普利海辰大廈也處于歷山路以東。 值得一提的二環(huán)東路和山大路近幾年的發(fā)展：自年后嘉恒商務(wù)大廈、發(fā)展大廈、東方麗景、東環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)、三箭數(shù)碼大廈、歷下大廈、山航大廈等建設(shè)以來，二環(huán)東路的商務(wù)氣氛漸濃；而山大路區(qū)域的寫字樓也在濟(jì)南的寫字樓市場(chǎng)上占居了半壁江山，吸引了高科技、服務(wù)業(yè)、信息咨詢業(yè)等新興公司。（三）、SW

5、OT分析1、優(yōu)勢(shì)A、本案目前并未開工，有足夠時(shí)間調(diào)查濟(jì)南市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)需求來定位產(chǎn)品、配套功能。B、本案所處區(qū)域?yàn)闈?jì)南傳統(tǒng)的政務(wù)中心、金融中心，省市重要政府機(jī)關(guān)，相關(guān)政府部門多家銀行駐山東總部云集，與政府、金融機(jī)構(gòu)關(guān)聯(lián)密切的行業(yè)及人群，喜歡在本區(qū)域辦公或居住。C、作為老城區(qū)，經(jīng)過多年的發(fā)展周邊配套設(shè)施齊全。D、作為政府部門、金融機(jī)構(gòu)和軍區(qū)駐地的聚集地，治安狀況良2、劣勢(shì)A、本案土地成本較高。B、先進(jìn)超前的物業(yè)形態(tài)必將帶來物業(yè)管理費(fèi)的提高與公攤面積的增大。C、酒店式公寓在濟(jì)南尚無先例，市場(chǎng)的認(rèn)可程度還無發(fā)準(zhǔn)確衡量。D、作為本案的第一交通干道經(jīng)七路時(shí)有擁堵現(xiàn)象發(fā)生，與本案相鄰接的南上山街街面狹窄，

6、基本不具有通車功能；另外濟(jì)南中西部傳統(tǒng)商務(wù)辦公區(qū)域交通擁堵等現(xiàn)象日益嚴(yán)重，降低了辦公效率，這使一部分公司已開始遷出。E、近年來濟(jì)南東部新城的發(fā)展加快，帶動(dòng)了商務(wù)辦公向東轉(zhuǎn)移，濟(jì)南公司選擇遷向中部或東部辦公漸成趨勢(shì)。3、機(jī)會(huì)A、項(xiàng)目臨近濟(jì)南市政府及省機(jī)關(guān)，對(duì)于與政府關(guān)聯(lián)度較高的機(jī)關(guān)企事業(yè)單位（包括各地市駐濟(jì)辦事處等）具有吸引力；B、酒店式公寓尚屬市場(chǎng)空白，但大量的商務(wù)往來以產(chǎn)生了對(duì)此產(chǎn)品較大的市場(chǎng)需求。C、投資市場(chǎng)對(duì)行政公寓等投資回報(bào)率高的房地產(chǎn)投資產(chǎn)品比較青睞，這也給本項(xiàng)目提供了市場(chǎng)機(jī)會(huì)。4、威脅A、年的寫字樓將市場(chǎng)供應(yīng)有望放量，超過。據(jù)息，幾條干線如經(jīng)十路、經(jīng)七路和經(jīng)一路兩側(cè)的將會(huì)有近個(gè)項(xiàng)目

7、啟動(dòng)，出現(xiàn)干線商務(wù)。另根據(jù)濟(jì)南市經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議消息，明年城市建設(shè)總投資將不低于億元。B、近幾年濟(jì)南寫字樓市場(chǎng)已出現(xiàn)供大于求的局面，多數(shù)寫字樓銷售不佳，市場(chǎng)不容樂觀。C、大量商住樓（以城市33、明珠國(guó)際、國(guó)華經(jīng)典等為代表）推向市場(chǎng)，這種即可辦公又可居住，分去了本項(xiàng)目一定市場(chǎng)份額。D、項(xiàng)目總體量較大，其市場(chǎng)容量有限。E、央行出臺(tái)的商住樓及寫字樓最高6成10年按揭貸款的限制性政策，這對(duì)大面積、高價(jià)位商住樓市場(chǎng)將產(chǎn)生極大沖擊；但對(duì)于小面積、低總價(jià)的產(chǎn)品雖有影響但影響較小。二、產(chǎn)品定位（一）、業(yè)態(tài)定位本案擬定位物業(yè)形態(tài)：酒店式公寓、寫字間、沿街營(yíng)業(yè)房、地下一層招商空間。酒店式公寓：酒店式服務(wù)公寓的概念始于

8、年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，最早源于歐洲，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客，供其臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門管理公司進(jìn)行統(tǒng)一上門管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于個(gè)人的“臨時(shí)住宅”。這些物業(yè)就成了酒店式公寓的雛形。 在我國(guó)酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，后來又出現(xiàn)在上海、北京等地。（二）、功能定位居住辦公休閑娛樂、美容美體、健身24小時(shí)商務(wù)功能電梯間等24小時(shí)開放，設(shè)有小型商務(wù)會(huì)所；大型商務(wù)論壇空間；商務(wù)接待室。餐飲快餐、團(tuán)體商商務(wù)預(yù)定餐、各色風(fēng)味餐、西餐。亞健康治療中心提供亞健康方面的咨詢、預(yù)防及簡(jiǎn)單調(diào)養(yǎng)。商務(wù)配套服務(wù)行政公寓、酒店式公寓提供類同與五星級(jí)酒店式服務(wù)、24小時(shí)保安防護(hù)。5A級(jí)智能化系統(tǒng)具體內(nèi)容

9、：（1）、 樓宇管理總集成系統(tǒng)。（2）、 樓宇設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)包括中央空調(diào)自動(dòng)控制，給排水控制，公共照明自動(dòng)控制，電梯監(jiān)控，高低壓電路監(jiān)控，自動(dòng)抄表。（3）、 綜合保安、防范自動(dòng)控制系統(tǒng)包括數(shù)碼電視監(jiān)控，防盜報(bào)警，可視門禁和電子巡更，停車場(chǎng)自動(dòng)管理，一卡通管理。（4）、 微區(qū)域移動(dòng)通訊系統(tǒng)有效消除通訊盲區(qū)，改善提高移動(dòng)通訊質(zhì)量。（5）、 中央計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)。（6）、 辦公自動(dòng)化系統(tǒng)和通信自動(dòng)化系統(tǒng)主要包括通訊系統(tǒng)和語(yǔ)音通信號(hào)系統(tǒng)兩大部分。（7）、 綜合布線系統(tǒng)包括設(shè)備區(qū)系統(tǒng)，干線子系統(tǒng)，水平布線系統(tǒng)，工作區(qū)子系統(tǒng)。（8）、 有線電視接收系統(tǒng)。（9）、 多功能會(huì)議系統(tǒng)包括全數(shù)據(jù)掃描大屏幕投影系統(tǒng)，

10、彩色視頻顯示臺(tái)，AV多媒體會(huì)、電話業(yè)務(wù)系統(tǒng)，兩點(diǎn)終端設(shè)備。（10）、 消防報(bào)警自動(dòng)化系統(tǒng)包括火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警，緊急廣播，自動(dòng)噴水滅火控制，自動(dòng)防、排煙、消防聯(lián)動(dòng)控制，惰性氣體自動(dòng)滅火，有害氣體探測(cè)報(bào)警。（11）、通信系統(tǒng)采用全進(jìn)口帶智能模塊接口設(shè)備和高智能系統(tǒng)綜合管理模式。（12）、自動(dòng)抄表系統(tǒng)冷水、熱水、中水、電自動(dòng)抄表。（13）、液晶大屏幕顯示系統(tǒng)實(shí)時(shí)播報(bào)新聞、股市分析、財(cái)經(jīng)、天氣等綜合信息（三）、總體建筑特征建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格要突顯張揚(yáng)之氣，本案的建筑風(fēng)格為時(shí)下較為時(shí)尚大氣的歐陸風(fēng)格， 建筑設(shè)計(jì)群樓共起兩個(gè)樓座，分別為寫字樓與酒店式公寓樓，兩個(gè)樓座共用一個(gè)群樓。建筑規(guī)模 建筑面積為6萬(wàn)平方米，

11、其中酒店式公寓約3萬(wàn)平方米，寫字間3萬(wàn)平方米；地下2層約為5000平方米；地下車庫(kù)為4000平方米（可容納車輛300停泊）?？傮w布局行政公寓、酒店式公寓各占一個(gè)樓座；沿街營(yíng)業(yè)房（群樓底層沿街部分）、群樓地下一層為招商空間（主樓與群樓下越5000平方米）。群樓為4層；群樓地下2層為設(shè)備存放空間，地上一層為招商空間；主群樓外地下空間建地下車庫(kù)。（四）、配套設(shè)施附：部分配套設(shè)施詳解A、地下車庫(kù)借助現(xiàn)代交通流線組織手法，在城市核心將建筑群自身與周邊城市環(huán)境融為一體。設(shè)在緯一路和南上山街上的車輛出入口，將車輛科學(xué)分流，以減少對(duì)城市主干道經(jīng)七路的干擾；分開設(shè)置的車輛出入口， 車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，人員可通過酒

12、店后門進(jìn)入大廳。B、智能化電梯建議設(shè)立4部智能電梯。酒店式公寓層2部，業(yè)主憑IC卡進(jìn)入所屬樓層，其他樓層業(yè)主不能進(jìn)入其中。行政公寓樓層為2部，其智能化程度相對(duì)酒店式公寓，外來人員可以自由進(jìn)入樓層，但在樓層入口設(shè)智能IC卡及智能門鈴系統(tǒng)，內(nèi)部人員憑IC卡進(jìn)入，外來客戶可以按鈴呼叫所要拜訪的房間，得到允許后又內(nèi)部人員操縱智能系統(tǒng)打開樓層控制門。C、露天游泳池露天游泳池設(shè)在群樓頂部，為保障游泳池的私秘性、安全性，在頂部做上凸弧型玻璃，游泳池內(nèi)可以充分采光，并看到外部風(fēng)景，外部不可看到內(nèi)部場(chǎng)景。D、空中花園空中花園設(shè)在群樓頂部，兩樓座之間，上置真實(shí)花木、假山、噴泉流水等景觀。（五）、配套服務(wù)（六）、酒

13、店式公寓及寫字間的規(guī)劃及定位1、戶型面積規(guī)劃（1）、酒店式公寓建筑面積：3565平方米戶型：內(nèi)部無實(shí)體墻面。上房率：控制在70%左右。（2）、寫字間建筑面積：150300平方米。戶型：實(shí)體墻簡(jiǎn)單分割。上房率：控制在70%左右。2、空間布局（1）、行政公寓在空間布局上只是簡(jiǎn)單分割出辦公區(qū)與居住區(qū)，業(yè)主可根據(jù)自己喜好自由風(fēng)格。（2）、酒店式公寓A、大型落地窗方面大型落地窗建議做成外突弧型形狀（僅限公寓樓層），房間凸出部分做成弧型沙發(fā)，即美觀實(shí)用又可以節(jié)省面積。大型玻璃要使用堅(jiān)固型材料，在下部約一米高部位做護(hù)欄，以加強(qiáng)安全性。B、櫥柜方面作為小戶型公寓，櫥柜無疑會(huì)分去很大一部分空間，怎樣才能達(dá)到即能

14、保證使用效果又節(jié)省空間是問題的關(guān)鍵，櫥柜嵌入到墻體內(nèi)部，或部分嵌入墻體。C、分割墻體方面內(nèi)部需要分割的空間，如衛(wèi)生間、廚房等全部用厚磨玻璃，不采用實(shí)體墻面，做到節(jié)省空間，又能達(dá)到隔音效果。D、臥室與客廳要達(dá)到臥室的動(dòng)靜分離，又不過分占用空間，采用用磨玻璃分割開，門用推拉門。3、裝修標(biāo)準(zhǔn)(1)、行政公寓采用簡(jiǎn)單裝修，地面用可用一般地毯，墻體用光亮白色涂料粉刷。（2）、酒店式公寓行政公寓可手工采用精裝修，地面可用一般硬質(zhì)地板，上面覆蓋優(yōu)質(zhì)地毯；自墻體地面1.2米用木質(zhì)包裹，上部可用高檔墻紙；分割出的衛(wèi)生間墻面采用瓷磚到頂。4、內(nèi)部配備（1）、寫字間菜單式配備標(biāo)準(zhǔn)業(yè)主可以選?。?）、酒店式公寓家具電

15、器配置清單表：電 器 類家 具 類名稱冰箱電視微波爐抽油煙機(jī)電爐雙人床床頭柜沙發(fā)茶幾 書桌椅子 衣櫥 電視柜 數(shù)量1臺(tái)1臺(tái)1臺(tái)1臺(tái)1臺(tái)1個(gè) 2個(gè) 1個(gè) 1個(gè) 1個(gè) 1把1組1個(gè)備注液晶視戶型定視戶型定視戶型定視戶型定固定嵌入式 本案由于市場(chǎng)定位的高端人群，這就要求在電器、家具等配套設(shè)施方面要走名牌、高檔之路。5、價(jià)格定位（1）、酒店式公寓8800元/平方米（2）、寫字間7800元/平方米三、客戶定位（一）、寫字間目標(biāo)客戶分析：客戶特征及置業(yè)心理：主要定位有實(shí)力或?qū)ζ髽I(yè)形象要求較高的公司自用，如國(guó)內(nèi)、國(guó)際知名企業(yè)駐山東辦事處或分公司；證券公司；高檔旅行社以及其他行業(yè)的企業(yè)。地市、縣級(jí)招商局、辦在

16、濟(jì)南長(zhǎng)設(shè)機(jī)構(gòu)或其他政府長(zhǎng)設(shè)機(jī)構(gòu)。注重項(xiàng)目的硬件設(shè)施及軟件服務(wù)的品質(zhì)。注重項(xiàng)目商務(wù)配套設(shè)施的狀況。有很強(qiáng)的消費(fèi)能力。決策周期長(zhǎng)。（二）、酒店式公寓目標(biāo)客戶分析1、高層商務(wù)人士、高級(jí)白領(lǐng)客戶特征及置業(yè)心理：資金實(shí)力雄厚，注重生活的品位與享受日常工作繁忙，平時(shí)難有空閑時(shí)間年齡區(qū)間一般在3550歲為求一地自己理想的生活空間不惜重金2、山東省各地政府、機(jī)關(guān)、事業(yè)單位駐濟(jì)辦事處行政人員客戶特征及置業(yè)心理：他們是省內(nèi)下轄地市、縣級(jí)政府、機(jī)關(guān)事業(yè)單位；為加強(qiáng)與省、市政府、機(jī)關(guān)單位的緊密聯(lián)系，需在濟(jì)南設(shè)立辦事處。注重項(xiàng)目的地理位置、形象檔次；注重餐飲、住宿、娛樂的便利性；看重酒店式公寓投資價(jià)值和節(jié)約運(yùn)營(yíng)成本的優(yōu)

17、點(diǎn)。有很強(qiáng)消費(fèi)能力。決策周期長(zhǎng)，但一旦決定會(huì)快速成交。3、soho族客戶特征及置業(yè)心理：住所即是辦公室沒有固定的上班地點(diǎn)，不固定依附于某個(gè)企業(yè)有著高學(xué)歷，從事技術(shù)含量高的行業(yè)容易接受新事物4、其他類型置業(yè)者客戶特征及置業(yè)心理：需要私密空間的置業(yè)者等一些特殊需求者。注重項(xiàng)目形象和檔次，配套設(shè)施及物業(yè)管理服務(wù)。注重餐飲、住宿、娛樂的便利性。有較強(qiáng)消費(fèi)能力。一旦決定成交的周期短（三）、寫字間及酒店式公寓投資者客戶特征及置業(yè)心理：生活富足，收入穩(wěn)定（家庭年收入在4萬(wàn)元以上），有一定積蓄（20萬(wàn)元以上），有房地產(chǎn)投資意識(shí)。位于濟(jì)南市或經(jīng)常往返于濟(jì)南和外地之間，從事商務(wù)活動(dòng)，對(duì)濟(jì)南較為熟悉。關(guān)注項(xiàng)目的投資價(jià)值和投資收益。對(duì)新事物有較強(qiáng)的敏銳性和接受能力；通常比較理性，但也會(huì)大膽嘗試。決策周期短，能迅速成交。客戶特征及置業(yè)心理：生活富足，收入穩(wěn)定（家庭年收入在4萬(wàn)元以上），有一定積蓄（20萬(wàn)元以上），有房地產(chǎn)投資意識(shí)，注意關(guān)注濟(jì)南房地產(chǎn)發(fā)展動(dòng)向?qū)ふ彝顿Y契機(jī)。關(guān)注項(xiàng)目的投資價(jià)值和投資收益。對(duì)新事物有較強(qiáng)的敏銳性和接受能力；通常比較理性，但也會(huì)大膽嘗試。決策周期短，能迅速成交。（四）、置業(yè)投資者文化