1、PAGE PAGE - 31 -2006年珠海市某項目可行性研究報告建設(shè)單位：珠海市*房產(chǎn)有限公司編寫單位：廣州*工程咨詢有限公司珠海分公司編寫日期：二00六年八月十五日目 錄 第一章 概論.6一、項目背景61、項目名稱.62、投資方背景及資源.63、編制依據(jù). .6二、項目概況61、項目位置.62、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容與目標(biāo).63、項目建設(shè)條件 7第二章 建設(shè)的意義、需求與規(guī)模 9一、建設(shè)的意義 .9二、需求 .9三、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)模 .101、建設(shè)目標(biāo) 102、建設(shè)規(guī)模.10第三章 項目建設(shè)條件 . 12一、場地現(xiàn)狀121、地點與地理位置 122、場地土地權(quán)屬類別 12二、場地條件.121、地貌條

2、件 122、施工條件 123、城市總體規(guī)劃要求.134、地質(zhì)條件.135、綜合評價.13第四章 規(guī)劃設(shè)計理念與原則. 14一、建設(shè)指導(dǎo)思想與原則.14二、項目總體規(guī)劃方案 14第五章 項目分析及市場定位.16一、項目SWOT分析 161、優(yōu)勢.162、機(jī)會.163、劣勢.164、威脅.16二、項目市場定位 . 16三、銷售價格及銷售預(yù)測 161、產(chǎn)品銷售價格.162、產(chǎn)品營銷方案 .16第六章 項目建設(shè)實施計劃. 18一、工程項目招投標(biāo)形式18二、工程建設(shè)監(jiān)理18三、工程建設(shè)合同管理18四、項目實施計劃和進(jìn)度191、計劃.192、進(jìn)度.19第七章 投資估算和資金籌措20一、投資估算201、投資

3、估算內(nèi)容 202、投資估算依據(jù) 203、投資估算方法及說明.204、總投資估算組成一覽表 .21二、資金籌措方案21第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析 .23一、銷售收入 .231、銷售進(jìn)度 232、銷售收入 23二、銷售利潤. .23三、項目財務(wù)評價 .25第九章 不確定性分析 . 28一、項目盈虧分析 .28二、項目風(fēng)險分析 28總論與建議 .30附件（復(fù)印件）附件1：建設(shè)用地規(guī)劃許可證（2006用地字斗門第十五號）附件2：房地產(chǎn)權(quán)證附件3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（200-004號）附件4：銀行資信證明書附件5：建筑方案總平面圖附件6：建設(shè)單位企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）附件7稅務(wù)登記證附件8：組織機(jī)構(gòu)代碼

4、證附件9；土地評估書第一章 概 論一、項目背景 1、項目名稱：珠海市斗門區(qū)“*”。2、投資方背景及資源 本工程由珠海市*房產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，并得到各協(xié)作單位的熱情支持，計劃投資規(guī)模17140萬元。3、主要編制依據(jù)1）、投資項目申請報告綱要；2）、建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價有關(guān)方法；3）、投資管理部門有關(guān)項目核準(zhǔn)申報的要求；4）、項目開發(fā)商提供的建設(shè)用地規(guī)劃許可證和土地使用權(quán)證；5）、市建設(shè)局房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；6）、工商部門核發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）；7）、項目發(fā)展商提供的資信證明文件；8）、稅務(wù)登記證；9）、開發(fā)區(qū)域相關(guān)資料。二、項目概況1、項目位置：珠海市斗門區(qū)白蕉鎮(zhèn)。2、建設(shè)規(guī)模、內(nèi)容與

5、目標(biāo)：1）、建設(shè)規(guī)模：該項目紅線管理面積：59635.47m2。其中：建筑占地面積：8472.5 m2，擬規(guī)劃總建筑面積：104253.89 m2，其中：商業(yè)用房建筑面積：1844.65 m2，住宅建筑面積：93669.22m2，會所及物業(yè)管理建筑面積1943.22 m2，半地下車庫及設(shè)備用房建筑面積6796.8m2。總投資額估算為17140萬元。計劃在2006.12-2008年之間，建設(shè)完成。2)、項目主要內(nèi)容：（1）、商業(yè)網(wǎng)點（2）、住宅區(qū)（3）、會所（4）、物業(yè)管理（5）、車庫（6）、綠化3）、發(fā)展目標(biāo)興園、立城、旺市對該項目規(guī)劃建設(shè)的要求，白蕉城市組團(tuán)是該區(qū)城市建設(shè)的新亮點，但目前仍缺

6、乏規(guī)模和檔次。因此，依托大項目的開發(fā)將是一股重要的推動力，房地產(chǎn)開發(fā)更可發(fā)揮著更大的作用，滿足整個區(qū)域今后發(fā)展的需要。3、項目建設(shè)條件1）、項目用地狀況：本工程位于白蕉工業(yè)園南部，該用地已完成土地平整，水、電、通信可在就近接駁，保障充分，道路交通運(yùn)輸條件完善。因此，項目的開發(fā)建設(shè)條件已俱備，待完善各項報批即可開工。2）、該項目的有關(guān)手續(xù)完善，符合國家的有關(guān)規(guī)定。項目開發(fā)商珠海市*房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是經(jīng)建設(shè)行政主管部門批準(zhǔn)，工商部門注冊登記，具有單項房產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)；建設(shè)用地合法，該用地是通過合法出讓權(quán)取得土地使用權(quán)證；該項目開發(fā)符合區(qū)域城市規(guī)劃和土地使用功能，并已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，規(guī)劃設(shè)計方

7、案，將按規(guī)劃部門審批的要求執(zhí)行。3）、項目建設(shè)資本金到位情況良好，至目前已籌集現(xiàn)金人民幣1800萬元，達(dá)到和超出了國家對房地產(chǎn)項目開發(fā)資本金的要求，為項目的啟動和開發(fā)建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。第二章 建設(shè)的意義、需求與規(guī)模一、建設(shè)的意義該區(qū)域以白蕉工業(yè)園為依托，以制衣為龍頭，工業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，但后勤配套相對滯后，制約了產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展。因此“*”項目將會滿足整個區(qū)域當(dāng)前及今后的發(fā)展。1、有利于滿足斗門區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，工資水平得到提高，職工收入不斷增長，購買力顯著增強(qiáng)的需要。2、有利于滿足工業(yè)發(fā)展迅速，外來投資大量涌入，人口增長迅速，每年有大量的新婚人口成為新住戶。3、房改政策的落實，停止福利分房，

8、實施貨幣分房，提高住房公積金比例，更刺激人們的購買意欲。4、換房的二次置業(yè)者眾多，居民有購買新房的欲望。5、現(xiàn)有個體、私營企業(yè)為適應(yīng)業(yè)務(wù)擴(kuò)大及經(jīng)營需要。6、*的建設(shè)，可以改善人們的居住環(huán)境，并提高了生活質(zhì)量，促進(jìn)社會經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，能大大活躍房地產(chǎn)市場，提供物質(zhì)基礎(chǔ)。二、需求1、項目對公共設(shè)施的需求，本項目在斗門區(qū)的房地產(chǎn)屬中型項目，根據(jù)審核的初步設(shè)計方案，該項目設(shè)計總戶數(shù)為801戶，居住人口約2500-5000人。由于該區(qū)尚處于開發(fā)階段，公共設(shè)施有待配套完善。因此，本項目建設(shè)成后，會對本區(qū)域公共設(shè)施的需求增加部分壓力，它的部分需求可以通過下列設(shè)施得以解決。市場白藤市場、白蕉市場；教育小學(xué)：東湖

9、小學(xué) 初中：白藤湖中學(xué)，區(qū)實驗中學(xué)；交通城市公交系統(tǒng)；娛樂白藤湖旅游城；醫(yī)院城南衛(wèi)生院及區(qū)屬醫(yī)院。2、小區(qū)物業(yè)管理該項目是白蕉工業(yè)園最大的房地產(chǎn)項目之一，總面積達(dá)10萬平方米，適宜為設(shè)立小區(qū)管理的規(guī)模?？紤]該區(qū)域的特點，為滿足人們安全、舒適的生活需求，本項目適宜單獨設(shè)置小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，小區(qū)物業(yè)管理將按照有關(guān)規(guī)定組織實施。三、建設(shè)目標(biāo)和規(guī)模1、建設(shè)目標(biāo)“*”的建設(shè)將體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，配合區(qū)域特點，優(yōu)先整治周邊環(huán)境，完善各項基礎(chǔ)設(shè)施，給顧客以超前的信心，實現(xiàn)小區(qū)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展多贏局面。2、建設(shè)規(guī)模1）、本項目規(guī)劃總占地面積為59635.47平方米，由于該項目所處的地理位置，規(guī)劃建設(shè)為：集商

10、業(yè)、住宅為一體的生態(tài)社區(qū)。規(guī)劃開發(fā)多層、小高層、高層商住樓若干棟，規(guī)劃總建筑面積104253.89平方米。2）、本項目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下：用地面積：59635.47平方米；基底面積：8472.5平方米；總建筑面積：104253.89平方米其中：商鋪：1844.65平方米 住宅：93669.25平方米 會所及物業(yè)管理：1943.22平方米 半地下車庫：5970.5平方米 半地下設(shè)備用房：826.3平方米建筑密度：14.21%；容積率：1.63;綠化率：36%；停車位：651位，其中：地下室478位，地上173位；層數(shù)：917.5層；住宅戶數(shù)：801戶；居住總?cè)藬?shù)：25005000人。第三章 項

11、目建設(shè)條件一、場址現(xiàn)狀1、地點與地理位置“*”位于珠海市斗門區(qū)白蕉路東，北鄰白蕉科技園，南接?xùn)|湖村，西臨白藤湖，與白藤湖旅游城相望，西南隔黃楊河，與尖峰山公園相呼應(yīng)。該項目地處白蕉新城區(qū)的中心位置，白蕉路、湖心路擦邊而過，連接珠海大道直達(dá)珠海市區(qū)、珠海機(jī)場、珠海港不足30分種車程，距粵西沿海高速、江珠高速不足兩公里，擬建廣珠鐵路、廣珠輕軌，港珠澳大橋近在咫尺，道路四通八達(dá)，交通十分便利。項目地處一、二、三產(chǎn)業(yè)交匯點，地理位置比較優(yōu)越，具有商業(yè)投資價值。2、場址土地權(quán)屬類別該用地是通過合法出讓取得土地使用權(quán)證，建設(shè)用地合法，并已取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。二、場址條件 1、地貌條件：本項目用地位于白

12、蕉工業(yè)園南部，該用地已完成土地平整。2、施工條件：水、電、通信可在就近接駁，保障充分，道路、交通運(yùn)輸條件完善，因此項目的開發(fā)建設(shè)條件已具備。待完善各項報批即可開工。3、城市總體規(guī)劃要求選址范圍為白蕉工業(yè)園后勤配套項目待建地，故本項目的建設(shè)符合珠海市政府導(dǎo)向和城市總體規(guī)劃要求。4、地質(zhì)條件地形地貌條件：地處白蕉新城區(qū)的中心位置，地勢平坦開闊，無豎向的大坡度起伏變化及特殊的地形地貌，場區(qū)內(nèi)無地表水系，無水庫，山塘等地表水體存在；地質(zhì)構(gòu)造穩(wěn)定，地震裂度為 7 度（根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖），適宜興建小高層、高層建筑物。5、綜合評價總體環(huán)境良好，選址非常合適。第四章 規(guī)劃設(shè)計理念與方案一、建設(shè)指導(dǎo)思想與

13、原則打造一個時尚溫馨又實惠，多數(shù)人都能買得起的家園為主體，斗門區(qū)委、區(qū)政府為“建設(shè)新斗門”的中心任務(wù)提出的“興園、旺市、立城、翻身、開源節(jié)流、念好山水經(jīng)”的十七字工作方針為背景，取之于民，造福人群，更好的塑造企業(yè)的形象為目的。依據(jù)斗門區(qū)工業(yè)發(fā)展已初具規(guī)模，但后勤配套相對滯后，制約產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的情況，建設(shè)該項目能滿足該區(qū)域今后的發(fā)展需要。二、項目總體規(guī)劃方案1、概述規(guī)劃主題與宗旨：百年大計、質(zhì)量第一、環(huán)境優(yōu)雅、大眾能易購為主題，建設(shè)公園式平安家園為宗旨。2、總體布局與戶型結(jié)構(gòu)：1）、總體布局與功能分區(qū)（1）、建筑布局：用地建筑四周按規(guī)定要求退紅線，沿地塊西側(cè)規(guī)劃道路布置，沿街商業(yè)裙房，建筑物沿用

14、地周邊東北面呈點狀布置，其他面呈條狀布置，形成圍合。在西南角與東南角分別設(shè)置小區(qū)主次出入口，西南角主出入口與西南面白藤湖東北岸景觀休閑區(qū)相聯(lián)。（2）景觀布局：將建筑物沿用地周邊布置，讓出，巨型的中央庭院。建造中心活動廣場、中央花園、景觀廣場、噴泉廣場，游泳池等主體景觀串聯(lián)，在視覺上營造一種畫面的多樣化、層次化，實現(xiàn)“步移景易”。（3）交通系統(tǒng)：本區(qū)采用基本人車分流的科學(xué)化交通系統(tǒng)。大部分機(jī)動車在小區(qū)東側(cè)入口處就進(jìn)入地下停車場，另在北側(cè)與西側(cè)有兩個車行出入口，在建筑外圍布置部分地面停車。地面基本為人行系統(tǒng)。（4）消防系統(tǒng)：利用地塊周邊道路作為消防環(huán)路，并解決住宅的登商面，小區(qū)內(nèi)部的鋪裝路可在需要

15、時作為搬家車輛的道路。（5）、人防系統(tǒng)：在地塊東北角高層住宅下設(shè)置地下室，戰(zhàn)時作為人防，平時作為地下車庫使用。2）戶型結(jié)構(gòu)及規(guī)模：本項目設(shè)計以一梯兩戶為主，少量一梯四戶型；主力戶型以二房二廳、三房二廳為主，每套建筑面積在75105平方米之間，設(shè)計少部分四房二廳房戶型。第五章 項目分析及市定位一、項目SWOT分析1、優(yōu)勢：項目地理環(huán)境適中，空氣清新，交通便利，工業(yè)發(fā)達(dá)，建設(shè)資金有保證，開發(fā)檔次高。2、機(jī)會：珠海市正步入新的高速發(fā)展期，港珠澳跨海大橋、廣珠鐵路、珠三角城際輕軌等項目的實施很快將珠海提升為區(qū)域性中心城市，房產(chǎn)市場活躍，工業(yè)人口及二次投資者眾，商品房需求量很大。3、劣勢：處于城鄉(xiāng)結(jié)合部

16、，公共設(shè)施有待完善。4、威脅：區(qū)域開發(fā)規(guī)模偏大，存在競爭壓力。本項目開發(fā)商應(yīng)抓住機(jī)遇，發(fā)展優(yōu)勢，盡快實施項目。二、項目市場定位 1、斗門區(qū)是珠海市西區(qū)的主要區(qū)域，為珠海市的次中心，市區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)已逐步向西部轉(zhuǎn)移，推動斗門區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的興旺，斗門區(qū)區(qū)位優(yōu)勢明顯，投資置業(yè)，居住已成為外來人口的選擇，提升和推動了斗門區(qū)房地產(chǎn)的市場價值。2、綜上所述情況，為貫徹國家的政策導(dǎo)向，本項目的市場定位主要是：一、以中小戶型為主，二、要配套少量大戶型為輔的住宅結(jié)構(gòu)。3、銷售市場定位：住宅銷售區(qū)域以外地市場為主，本地市場為輔，商鋪銷售以本地市場為主。主力客戶群體以高中產(chǎn)階層為主體，銷售對象以個體企業(yè)和新組建家庭，二

17、次購房者為主。三、銷售價格及銷售預(yù)測 1、產(chǎn)品銷售價格：根據(jù)項目所在的地理位置，參照該區(qū)域目前房地產(chǎn)成交價格的實際情況，綜合當(dāng)前市場價格走勢及政策因素影響等進(jìn)行分析，預(yù)測如下：1）、產(chǎn)品銷售價格：住宅平均售價：2700元/ m2 商鋪平均售價：7000元/ m2 車位售價：50000元/ 位2）、銷售率預(yù)測：要實現(xiàn)產(chǎn)品的價值，加快產(chǎn)品的銷售，除要執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定外，主要靠制定符合該地區(qū)和項目實際情況的營銷策略，切實可行的銷售方案，以及適用的營銷手段。現(xiàn)依據(jù)我地區(qū)的實際情況，分析預(yù)測：項目封頂時開始銷售，經(jīng)約一年的努力，住宅銷售率能達(dá)到98%，商鋪、車庫的銷售率能達(dá)到100%，并力爭提前實現(xiàn)這個

18、目標(biāo)。2、產(chǎn)品營銷方案：由于本產(chǎn)品主要以外銷為主，為提高效率，加快資金回籠，產(chǎn)品擬采用代理銷售為主，自行銷售為輔的營銷方案。第六章 項目建設(shè)實施計劃“*”項目，建設(shè)過程中實行嚴(yán)格、規(guī)范的項目法人責(zé)任制和工程建設(shè)監(jiān)理制和嚴(yán)格的工程建設(shè)合同管理制。一、工程項目招投標(biāo)形式由珠海市*房產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的“*”商住樓項目，根據(jù)珠海市建設(shè)工程招標(biāo)、投標(biāo)管理辦法的有關(guān)規(guī)定，擬全部采用非招標(biāo)的方式，由該公司按照建筑法的有關(guān)規(guī)定，自行組織符合施工資質(zhì)要求的，信譽(yù)良好的建筑公司對該工程進(jìn)行施工。二、工程建設(shè)監(jiān)理項目實行工程建設(shè)監(jiān)理，由專業(yè)化的監(jiān)理公司實行建設(shè)工程全過程、專業(yè)化管理，對建設(shè)工程的質(zhì)量、工期和建

19、設(shè)資金的使用等進(jìn)行控制。要創(chuàng)造條件，實行項目設(shè)計等工程建設(shè)前期工作的咨詢和設(shè)計方案的比選，達(dá)到優(yōu)化建筑方案，降低工程造價的目的。三、工程建設(shè)合同管理為規(guī)范和約束施工中甲、乙方的權(quán)利和義務(wù)，本項目建設(shè)工程要嚴(yán)格按照中華人民共和國合同法針對不同的簽約主體承包方式。工程的規(guī)模和性質(zhì)等，制定相應(yīng)的合同條款和專用條款，形成合同示范文本系列，在建設(shè)工程中推行使用，明確合同雙方的權(quán)力和義務(wù)，規(guī)范和約束其行為，避免造成合同糾紛，提高資金使用效果，保證建設(shè)工程按合同如期完成。四、項目實施計劃和進(jìn)度1、“*”工程項目的進(jìn)度計劃，安排18個月完成計劃于2006年9月前完成項目的前期工作，2006年10月開始施工，2

20、008年春節(jié)前竣工驗收。如無天氣等不可抗因素影響，爭取提前竣工。2、項目建設(shè)工作進(jìn)度計劃如下：2006年9月前，完成項目可行性研究及“三通一平”及規(guī)劃報建；2006年10月底前，完成基礎(chǔ)工程；2006年11月至2007年10月，主體工程施工；2007年11月至12月，小區(qū)配套工程；2008年1月，竣工驗收。第七章 投資估算和資金籌措一、投資估算1、投資估算內(nèi)容本項目根據(jù)總體規(guī)劃設(shè)計方案，興建建筑工程、室外配套工程的費用。2、投資估算依據(jù)1）、2006年廣東省建筑工程計價辦法；2）、2006年廣東省安裝工程計價辦法；3）、2006年廣東省裝飾工程計價辦法；4）、2006年廣東省市政工程計價辦法；

21、5）、2006年廣東省園林、綠化工程計價辦法；6）、2006年珠海市工程造價信息17期；7）、有關(guān)建經(jīng)文件及資料。3、投資估算方法及說明本估算根據(jù)珠海本地區(qū)估算、預(yù)算指標(biāo)和斗門地區(qū)的實際情況確定，具體指標(biāo)如下：1）、報建費：建筑面積55元/；2）、建設(shè)期利息、年息：2006年末貸款￥3000萬元，2007年末再貸款￥3000萬元，年息6.03%；3）、勘察、設(shè)計費：建筑面積25元/；4）、不可預(yù)見費：建筑面積30元/；5）、監(jiān)理費：建筑面積8元/m2；6）、人防易地建設(shè)費：建筑面積30元/； 投資估算一覽表序號成本構(gòu)成建筑面積計算基礎(chǔ)費 率（元/M2）計 算單 位總金額1一、土地成本35061

22、.1土地及三通一平費35062二、前期費用萬元12302.1勘察、設(shè)計費104253.9建筑面積25萬元2612.2報建費104253.955萬元5732.3監(jiān)理費104253.9建筑面積8萬元832.4人防費104253.9建筑面積30萬元3133三、開發(fā)費用104253.9建筑面積萬元113393.1高層住宅建安97457建筑面積900萬元87713.2地下室6796.8建筑面積1500萬元10203.3消防水電104253.9建筑面積20萬元2093.4電梯93669.22建筑面積50萬元4683.5對講,有線電視97457.09建筑面積10萬元1043.6室外工程費51163建筑面積1

23、50萬元7674四、管理費用萬元7524.1辦公管理宣傳費用104253.9建筑面積20萬元2094.2貸款利息 萬元5435五、不可預(yù)見費104253.9建筑面積30萬元313總投資額萬元17140二、資金籌措和運(yùn)用本項目的建設(shè)投資為自籌資金及銀行貸款。根據(jù)本項目的實施計劃，工程由2006年8月開始至2008年1月份竣工，建設(shè)期的資金籌措和運(yùn)用如下表所示：資金籌措和運(yùn)用表 單位：萬元序號項目名稱2006年2007年2008年合計一資金籌措844286980171401自籌資金5442718061602銀行代款30003000060003盈利資金0498004980二資金運(yùn)用844283323

24、66171401土地成本及報建費40790040792設(shè)計等費用41324046573開發(fā)費用378075590113394管理費用8512402095貸款利息01813625436不可預(yù)見費852280313注：1、2007年盈利資金為2007年第四季度銷售收入減去2007年第四季度銷售成本；2、貸款利息詳見還款付息表還 款 付 息 表 單位:萬元序號項目名稱合計2006年2007年2008年1借(貸)款及還本付息6000300030001.1期初借(貸)款本息累計01.1.1本金6000300030001.1.2利息542.7180.9361.81.2本期借(貸)款01.3本期應(yīng)計利息54

25、2.7180.9361.81.4本期本金歸還600060001.5本期利息支付542.7180.9361.81.6期末借(貸)款本息累計542.7180.9361.8第八章 經(jīng)濟(jì)效益分析一、銷售收入1、銷售進(jìn)度項目2007年（%）2008年銷售率（%）合計四季度一季度二季度三季度四季度商鋪2020202020100住宅202020201898地下室15202020251002、銷售收入銷 售 收 入 預(yù) 測 表序號產(chǎn)品名稱面積（m2）(位)銷售預(yù)測單價（元/m2）2007年2008年合計銷售率銷售額銷售率銷售額銷售率銷售額1商鋪1844.65700020%25880%1033100%12912

26、商住樓93669.22270020%505878%1972798%247853車位4785000015%35985%2032100%23904合計56752279128466 單位:萬元二、銷售成本及利潤本項目計劃于2007年10月封頂，產(chǎn)品擬從2007年第四季度開始銷售，至2008年12月底可實現(xiàn)銷售收入28466萬元。1、銷售成本：3487萬元（見表） 其中:1）、銷售代理費：銷售額4%=284664%=1139萬元2）、銷售稅金：銷售額8.25%=284668.25%=2348萬元銷 售 成 本 預(yù) 測 表序費用名稱費率單 價2007年2008年合 計號(%)(元/)取費基礎(chǔ)(萬)費用(

27、萬)取費基礎(chǔ)(萬)費用(萬)取費基礎(chǔ)(萬)費用(萬)1銷售代理費4%5675227 22791912 2846611392銷售稅金8.25%5675468 2279118802846623483合計695 279234872、利潤總額：28466萬元-17140萬元-3487萬元=7839萬元3、銷售利潤率= 銷售利潤總額/總投資額100%=7839/17140100%=45.74%三、項目財務(wù)評價1、*全投資現(xiàn)金流量表全 投 資 現(xiàn) 金 流 量 表序號項目名稱合計2006年2007年2008年1現(xiàn)金流入2846605675227911.1銷售收入2846605675227912現(xiàn)金流出183

28、167176782933112.1開發(fā)建設(shè)投資17140844283323662.4所得稅1176-1266-50329453凈現(xiàn)金流量(稅前)7839-8442-3352196334累計凈現(xiàn)金流量(稅前)7839-8442-1179478395折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10)(稅前)4306 -7675 -2770 14751 6累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（Ic=10%)(稅前)4306-7675-1044543067凈現(xiàn)金流量(稅后)3125-9708-3855166888累計凈現(xiàn)金流量(稅后)3125-9708-1356331259折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量(Ic=10)(稅后)527 -8825 -3186

29、12538 10累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量（Ic=10%)(稅后)2348 -8825 -11209 2348 稅前財務(wù)內(nèi)部收益率%34.02財務(wù)凈現(xiàn)值7838靜態(tài)回收期（年）2.17 動態(tài)回收期（年）2.19 稅后財務(wù)內(nèi)部收益率%12.79財務(wù)凈現(xiàn)值（Ic=10%）2348靜態(tài)回收期（年）2.23 動態(tài)回收期（年）2.25 2、*項目估算損益表旭 日 華 庭 項 目 估 算 損 益 表序號項目名稱成本合計2006年2007年2008年1經(jīng)營收入284665675227911.1銷售收入284665675227912開發(fā)建設(shè)成本17140844283323663銷售費用348769527924利潤總額7839-8442-3352196335所得稅1176 -1266 -503 2945 6稅后利潤6663 -7176 -2849 16688 稅前全投資投資利潤率%45.74 -49.25 -19.56 114.54 稅后全投資投資利潤率%38.87 -41.87 -16.62 97.36 稅前資本金投資利潤率%127.26 -137.05 -54.42 318.72 稅后資本金投資利潤率%108.17 -116.49 -46.25 270.91 3、*項目財務(wù)評價結(jié)論：本項目稅后財務(wù)凈現(xiàn)值（IC=10%）2348萬元0，