1、掌控2012、開啟全內(nèi)循環(huán)生活新時(shí)代 2012年?duì)I銷執(zhí)行報(bào)告報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 項(xiàng)目運(yùn)營回顧 營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項(xiàng)目價(jià)值提升 具體推售策略定制 客戶發(fā)展分析 應(yīng)變策略執(zhí)行2011年下半年長沙樓市嚴(yán)冬突然而至項(xiàng)目20111月6月10月12月 在2011年下半年市場逐步轉(zhuǎn)冷的情況下，項(xiàng)目從6月24日啟動(dòng)二期首批住宅認(rèn)籌，9月28號(hào)開盤，后期采取平推的銷售模式，期間兼有消化一期住宅套和公寓，2011年下半年項(xiàng)目在嚴(yán)厲調(diào)控和觀望氛圍濃厚的環(huán)境中穩(wěn)步前行。項(xiàng)目運(yùn)營回顧：項(xiàng)目二期在6月24日啟動(dòng)認(rèn)籌到目前，共計(jì)銷售472套數(shù)，其中住宅343套，公寓129套，全

2、年累計(jì)認(rèn)購金額6.38億，其中下半年累計(jì)認(rèn)購2.68億，離全年目標(biāo)仍有差距。前期運(yùn)營調(diào)性和推廣渠道組合：與濱江新城與梅溪湖并肩，形成三足鼎立態(tài)勢影響大河西，線上推廣渠道靈活組合，后期平推渠道組合受到市場環(huán)境的影響明顯減少。線上推廣渠道整合短信網(wǎng)絡(luò)戶外報(bào)廣夾報(bào)電臺(tái)電視車身廣告1月6月8月9月11月12月排布集中于每周5、6日，日均10萬獵人網(wǎng)絡(luò)、0731、搜房、搜狐焦點(diǎn)一直延續(xù)長期使用渠道，建立項(xiàng)目形象核心渠道關(guān)鍵營銷節(jié)點(diǎn)使用，針對(duì)中高端客戶集中爆破重要節(jié)點(diǎn)釋放，針對(duì)性較強(qiáng)，集中于大型節(jié)點(diǎn)長期維持項(xiàng)目影響力，附加渠道，一直延續(xù)10月份新增加渠道，互動(dòng)頻道和房產(chǎn)第一頻道長期使用輔助渠道，全年一直延

3、續(xù)影響力活動(dòng)回顧：線下活動(dòng)持續(xù)不斷，前期以暖場活動(dòng)、增加現(xiàn)場銷售氛圍，開盤前期利用重要節(jié)點(diǎn)巧用大型活動(dòng)引爆，11月以后采取彈性的活動(dòng)策略爭取項(xiàng)目銷售量的最大化。周末暖場活動(dòng) + 節(jié)點(diǎn)中型活動(dòng)氛圍營造 + 開盤節(jié)點(diǎn)大型活動(dòng)引爆 2012年是樓市持續(xù)調(diào)控之年，也是市場充滿極大變數(shù)的一年，項(xiàng)目如何運(yùn)營才能實(shí)現(xiàn)持續(xù)、良好的運(yùn)營目標(biāo)？變報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 項(xiàng)目運(yùn)營回顧 營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項(xiàng)目價(jià)值提升 具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行政策態(tài)度：限購令仍將持續(xù)，堅(jiān)持調(diào)控力度不動(dòng)搖，堅(jiān)決抑制房價(jià)過快上漲，地產(chǎn)調(diào)控由短期向長期，由堵向疏轉(zhuǎn)變，2011年中

4、央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖的決心。短期堵遏制部分城市房價(jià)過快上漲長期疏房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定地發(fā)展政治因素：2012政府換屆期，按照政府換屆慣例上半年政策不松動(dòng)，下半年經(jīng)濟(jì)環(huán)境將適當(dāng)寬松。按照政府換屆慣例：一、上半年政策依然不松動(dòng)，保持前期政策效果；二、臨近正式換屆政策將適當(dāng)寬松；貨幣政策：今年以來連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)到21.5%的高位，貨幣緊縮政策仍不會(huì)放松，雖然剛下調(diào)了一次存款準(zhǔn)備金率，但對(duì)行業(yè)基本影響不大。長沙整體市場情況：進(jìn)入11年下半年整體成交量低位運(yùn)行，整體成交狀態(tài)為量跌價(jià)穩(wěn)，隨著市場觀望氛圍的增加，后期價(jià)格下行壓力大。2011年1-11月整體成交情況2011年

5、1-11月整體價(jià)格情況2011年整體成交量同比呈現(xiàn)下跌趨勢，進(jìn)入2011年下半年成交量明顯下降，傳統(tǒng)的金九銀十并未到來，成交低位運(yùn)行；2011年整體成交價(jià)格整體呈現(xiàn)平穩(wěn)上漲的態(tài)勢，下半年隨著市場環(huán)境的惡化，成交價(jià)格呈現(xiàn)下行趨勢，主要集中于個(gè)別項(xiàng)目大降價(jià)；區(qū)域可售套數(shù)可售面積（萬方）天心區(qū)792075.77岳麓區(qū)15345165.17開福區(qū)12661139.55芙蓉區(qū)475043.43雨花區(qū)18026183.04合計(jì)58702606.96長沙樓市之存量分析：長沙內(nèi)五區(qū)可售面積606萬平米，可售套數(shù)5.8萬套，按照2011年的月均消化速度需9.3個(gè)月。2011年長沙房地產(chǎn)存量分析歷年月均去化岳麓區(qū)

6、長沙存量分析：截至12月初，岳麓區(qū)新建商品房存量為238.18萬方，其中住宅存量為180.17萬方.在長沙內(nèi)六區(qū)中存量排名第一2008年-2011年11月整體各區(qū)市場存量情況2008年-2011年11月整體市場存量為473.54萬方，其中天心、芙蓉、雨花區(qū)存量相對(duì)較小，截至12月初，岳麓區(qū)新建商品房存量為238.18萬方，其中住宅存量為180.17萬方.目前本區(qū)域新建商品房去化壓力相對(duì)較大.價(jià)格走勢 進(jìn)入觀望1 局部促銷2 新開項(xiàng)目低 于預(yù)期價(jià)格3 全面促銷4 局部降價(jià)5 全面降價(jià)6后市預(yù)判市場表現(xiàn)：從階段來看，市場目前處于新開盤低于預(yù)期價(jià)格和全面促銷為主導(dǎo)，局部降價(jià)為輔的階段，未來是否進(jìn)入全

7、面降價(jià)階段，取決于“雙限”政策和銀行貨幣政策是否放松。市場階段判定：根據(jù)2011年四季度至2012年上半年量價(jià)走勢模擬和房地產(chǎn)市場的運(yùn)行周期判定，未來市場走勢轉(zhuǎn)暖期時(shí)間為2012年下半年.根據(jù)中原對(duì)市場量價(jià)走勢模型和房地產(chǎn)運(yùn)行周期模型的判斷和預(yù)測，長沙樓市在2012年第二季度觸底，下半年8月以后逐步回暖，上升。 依據(jù)市場背景的核心策略拋出：2012年項(xiàng)目前半年蓄勢平推，集中去化尾貨，下半年視機(jī)而動(dòng)，在回暖的第一波搶占先機(jī)，引爆市場，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目2012年的新突破；蓄勢平推，集中去化尾貨1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年12月視機(jī)而動(dòng)，利用項(xiàng)目全資源成熟優(yōu)勢搶占先機(jī)，引

8、爆市場“兩步走”戰(zhàn)略2012年核心策略報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 項(xiàng)目運(yùn)營回顧 營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項(xiàng)目價(jià)值提升 具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行一期剩余房源二期首推剩余房源二期剩余新房源住宅剩余160套，所剩余總 面積19477.44平米，所剩余金額為134724751.8元；其中B6、B7、B8分別剩余42套、1套、31套，C5、C6、D4、D5、D6分別剩余14套、3套、18套、31套、20套；住宅剩余9套，所剩余總面積1223.28平米，所剩余金額為8750557元；公寓剩余43套，所剩余總面積2080.3平米，所剩余金額為1597865

9、2.56元；住宅剩余681套，所剩余總面積6.98萬方，所剩余金額為4.52億元；其中3#224套，4#剩余192套，7#100套，8#剩余72套；余貨梳理：一期房源住宅剩余9套，公寓剩余43套（不含3、14、15層），共計(jì)銷售額約2500萬，二期共計(jì)剩余房源841套，共計(jì)銷售額約6個(gè)億；項(xiàng)目目標(biāo)全面形象打造全資源成熟新時(shí)代，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目完整版升級(jí)，根據(jù)市場回暖周期，采取“兩步走”的戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目銷售最大化目標(biāo)。2012年項(xiàng)目目標(biāo)形象打造全資源成熟新時(shí)代，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目完全升級(jí)，樹立長房標(biāo)桿項(xiàng)目品牌順利完成項(xiàng)目銷售目標(biāo)，保證項(xiàng)目市場價(jià)值最大化，實(shí)現(xiàn)銷售回款目標(biāo)延續(xù)項(xiàng)目前期運(yùn)營成功形象，充分挖掘項(xiàng)目成熟全

10、資源配套價(jià)值，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目運(yùn)營的完整版升級(jí)；樹立長房集團(tuán)第一品牌的持續(xù)口碑，打造長房集團(tuán)高品質(zhì)住宅區(qū)；樓市變數(shù)依舊，未來持續(xù)一段時(shí)間內(nèi)，市場壓力會(huì)持續(xù)增加，2012年目標(biāo)成交541套，成交金額約3.5個(gè)億。根據(jù)最新的市場預(yù)測，長沙樓市2012年下半年有機(jī)會(huì)回暖，所以銷售節(jié)奏我們分兩步走實(shí)現(xiàn)；面臨2012年充滿變數(shù)的市場形勢，按照我們的目標(biāo)，我們首先需要做些什么？ 基于2012年整體市場背景和在此背景下項(xiàng)目運(yùn)營核心策略，我們需要進(jìn)一步挖掘項(xiàng)目的未來潛在價(jià)值，實(shí)現(xiàn)充滿變數(shù)的市場對(duì)抗和競爭對(duì)抗.報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 項(xiàng)目運(yùn)營回顧 營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項(xiàng)目價(jià)值提升

11、 具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行濱江新城、梅溪湖的規(guī)劃發(fā)展給大河西先導(dǎo)區(qū)帶來發(fā)展契機(jī)，2012年年底、長沙新西站進(jìn)入試運(yùn)行階段，地鐵2號(hào)線距離正式通車時(shí)間僅剩不到400天，未來區(qū)域價(jià)值明顯提升。區(qū)域價(jià)值提升配套價(jià)值之變?nèi)司臃諊踩诟偁巸r(jià)值提升梅溪湖濱江新城新西站地鐵2號(hào)線大河西都市新中心將顯雛形，城市價(jià)值急速提升項(xiàng)目商業(yè)逐步完善，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境為項(xiàng)目注入外部配套成熟度，項(xiàng)目自身從內(nèi)部單體循環(huán)向內(nèi)外部結(jié)合循環(huán)全商業(yè)體轉(zhuǎn)變.區(qū)域價(jià)值提升配套價(jià)值之變?nèi)司臃諊踩诟偁巸r(jià)值提升項(xiàng)目進(jìn)入成熟運(yùn)營階段，后期強(qiáng)勁商業(yè)優(yōu)勢越發(fā)明顯，項(xiàng)目借助優(yōu)越的大河西核心地段，實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目商住綜合體的成功運(yùn)營；目

12、前商業(yè)與住宅的互動(dòng)作用更加明顯，互相刺激，商業(yè)配套的不斷完善給項(xiàng)目帶來發(fā)展無限契機(jī)；外部配套增加內(nèi)部配套升華項(xiàng)目商業(yè)成熟，復(fù)合式都匯新中心金逸影城開業(yè)，大河西先導(dǎo)區(qū)核心腹地娛樂中心形成，河西娛樂新地標(biāo)即將崛起，項(xiàng)目將站在成熟之巔. 金逸影視集團(tuán)一直致力于豪華多廳影城建設(shè)與經(jīng)營，并堅(jiān)持以“電影航母，科技締造視聽新感覺”的硬件品質(zhì)為品牌核心。金逸國際影城的開業(yè)必將再次將長房時(shí)代城推向一個(gè)新的標(biāo)高。區(qū)域價(jià)值提升配套價(jià)值之變?nèi)司臃諊踩诟偁巸r(jià)值提升城市功能提升，河西影視娛樂第一站氛圍濃厚的入伙場面人居氛圍共融一期業(yè)主入伙.2012年一期老業(yè)主入伙意味著項(xiàng)目成熟度實(shí)質(zhì)性的跨越，項(xiàng)目現(xiàn)場人居氛圍將非常濃厚

13、；項(xiàng)目一期業(yè)主入伙后將給項(xiàng)目2012年產(chǎn)品銷售帶來機(jī)遇，項(xiàng)目要真正充分利用老業(yè)主資源，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目二期剩余貨量的去化.項(xiàng)目一線品牌商家的持續(xù)進(jìn)駐，一期老業(yè)主入伙，商業(yè)與人居的氛圍更加濃厚，極具時(shí)代精神和時(shí)代文化的人居氛圍即將形成.區(qū)域價(jià)值提升配套價(jià)值之變?nèi)司臃諊踩诟偁巸r(jià)值提升一期逾千戶入伙，人居氛圍與成熟商業(yè)完美融合 競爭對(duì)抗得出本案核心競爭價(jià)值優(yōu)勢明顯：大河西成熟之巔項(xiàng)目，內(nèi)外部配套的絕佳融合優(yōu)勢明顯，切合市場的主流產(chǎn)品使得項(xiàng)目競爭優(yōu)勢明顯.一級(jí)競爭次級(jí)競爭地段對(duì)抗品牌對(duì)抗 產(chǎn)品對(duì)抗社區(qū)對(duì)抗項(xiàng)目特色達(dá)美D6區(qū)大河西綜合交通樞紐旁、地鐵口、梅溪湖新城門戶本地開發(fā)商90-1252房到3房精裝毛坯，

14、高贈(zèng)送。社區(qū)配套尚不成熟梅溪湖中建項(xiàng)目梅溪湖內(nèi)，唯一入湖半島實(shí)力企業(yè)規(guī)模大，周邊環(huán)境檔次極高梅溪湖方興項(xiàng)目梅溪湖內(nèi)實(shí)力企業(yè)，梅溪湖開發(fā)管理規(guī)模大，周邊環(huán)境檔次極高，但電站等不利影響梅溪湖中一九駿二環(huán)線旁，梅溪湖東湖邊本地開發(fā)商主推86-140二、三房、四房，贈(zèng)送高品質(zhì)生活區(qū)梅溪湖、岳麓山萬科城市花園楓林三路中國第一住宅供應(yīng)商專利十字單體戶型，89-1202+1戶型規(guī)模較小，周邊環(huán)境檔次低大學(xué)商業(yè)配套街，萬科品牌物業(yè)管理保利麓谷林語麓谷高新區(qū)，桐梓坡路、岳麓大道實(shí)力央企戶型設(shè)計(jì)較好，實(shí)用率高，以90左右2+1為主1700畝超大規(guī)模社區(qū)，體育公園，名校配套體育公園、名校配套阿普阿布緊鄰西湖公園，金

15、星路、楓林路、地鐵口開發(fā)商實(shí)力一般50-100二至三房精裝生活社區(qū)精裝小戶型區(qū)域價(jià)值提升配套價(jià)值之變?nèi)司臃諊踩诟偁巸r(jià)值提升以成熟，優(yōu)質(zhì)居住，全面內(nèi)部生活系統(tǒng)，位列大河西之首都市人居與城市繁華完美組合以居住和集中商業(yè)形成完整內(nèi)循環(huán)生活體系同時(shí)將以成熟的生活體系引領(lǐng)大河西城市功能升級(jí) 長房時(shí)代城 城市都匯生活住區(qū)引領(lǐng)大河西全棲生活7:30 讓臺(tái)北豆?jié){、KFC的營養(yǎng)早餐喚醒時(shí)代的力量9:30 對(duì)這座城市而言 每個(gè)人都能成為時(shí)代的代言人12:30 在海食上與商務(wù)伙伴發(fā)現(xiàn)時(shí)代的魅力18:30 家人的晚餐是如此的溫馨20:00 時(shí)代廣場讓我們?nèi)绱讼硎苌?3:50 留住浮華 這是你的資本報(bào)告體系A(chǔ)nal

16、yze System 項(xiàng)目運(yùn)營回顧 營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項(xiàng)目價(jià)值提升 具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行競品推售產(chǎn)品分析具體推售123推售原則：依據(jù)競品推售情況和自身項(xiàng)目產(chǎn)品分析，制定本項(xiàng)目具體推售.核心競爭項(xiàng)目篩選原則：區(qū)域地段類似；產(chǎn)品總價(jià)類似；推售時(shí)間重合，在2011年7月-12月放量；項(xiàng)目檔次類似，競爭項(xiàng)目為中高檔次。競爭集中在項(xiàng)目周邊七大項(xiàng)目：一級(jí)競爭：達(dá)美D6區(qū)，萬科城市花園，中建項(xiàng)目、方興項(xiàng)目、中一九駿項(xiàng)目，麓谷林語；二級(jí)競爭：宜居萊茵城，中房F聯(lián)邦，涉外國際公館，永琪西京。麓谷林語達(dá)美D6區(qū)汽車西站本案萬科城花F1站注：部分項(xiàng)目因離項(xiàng)目較近，

17、影響不大，故沒有列入。中建方興中一九駿綠地中央廣場世貿(mào)鉑翠灣阿普阿布振業(yè)城地華梅溪湖畔未來競爭：項(xiàng)目未來面臨同質(zhì)化產(chǎn)品競爭激烈，隨著一線地產(chǎn)大品牌的進(jìn)駐和多變的市場環(huán)境，項(xiàng)目未來面臨競爭壓力較大.核心競爭推售：在售項(xiàng)目2012年整體推售階段性較為明顯，整體剩余貨量較大，主要集中于麓谷林語、達(dá)美D6區(qū)、世貿(mào)鉑翠灣、中一九駿.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月萬科城市花園12年推售面積：全年892+1，122三房12年推貨量：7.8萬其中下半年：5萬達(dá)美D6區(qū)12年推售面積： 全年90-126房12年推貨量：7.56 萬其中下半年：5.4萬方興項(xiàng)目12年推售面積：預(yù)計(jì)150以上

18、洋房+別墅為主12年11月開始推貨量：5萬中建項(xiàng)目12年推售面積：預(yù)計(jì)洋房為主12年10月開始推貨量：6萬世貿(mào)鉑翠灣12年推售面積：84-140平米二、三房12年推貨量：10.6萬其中下半年：6萬綠地中央廣場12年推售面積：95-180二、三房，帶精裝12年推售量： 12萬其中下半年：8萬阿普阿布12年推售面積：40-110平米一、二、三房未來推貨量：7.8萬其中下半年：5萬中一九駿12年推售面積：86-140二、三房、四房預(yù)計(jì)未來推貨量： 5萬F1站12年推售面積：40-110平米一房到兩房預(yù)計(jì)未來推貨量： 5.3萬保利麓谷林語11年推售面積：主推80-130二、三、四房預(yù)計(jì)未來推貨量：20

19、萬其中下半年：10萬競爭激烈，全年持續(xù)推貨產(chǎn)品分析：項(xiàng)目2.2期產(chǎn)品集中戶型為83-91平米，其中7#樓王產(chǎn)品優(yōu)勢明顯，整體來看，4#和8#質(zhì)素相對(duì)略于3#和7#產(chǎn)品.產(chǎn)品分析7#8#3#4#3#：83-91平米經(jīng)典戶型，主要依靠剛需客戶消化，園林景觀吸收一般；4#：視野度較寬， 83-91平米經(jīng)典戶型，主要依靠剛需客戶消化，位置一般，客戶會(huì)考慮到噪音等；8#：125-136大戶型，位置一般，客戶會(huì)考慮到噪音等；7#：項(xiàng)目核心樓王產(chǎn)品，143-172平米豪宅戶型產(chǎn)品，位于項(xiàng)目核心地段，園林景觀及視野較好，產(chǎn)品優(yōu)勢明顯.項(xiàng)目推售鋪排：項(xiàng)目前半年采取平推去化的整體銷售模式，按照實(shí)際市場情況預(yù)計(jì)共計(jì)

20、去化69套，下半年抓住市場節(jié)點(diǎn)集中開盤，集中爆破實(shí)現(xiàn)銷售量的最大化.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年12月農(nóng)歷春節(jié)平推階段集開階段1集開階段2下半年8月底首批入市，抓住市場回暖第一波機(jī)遇，11月中再下一成。 具體的推售節(jié)點(diǎn)下，項(xiàng)目營銷策略如何具化執(zhí)行 營銷的本源是客戶報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 項(xiàng)目運(yùn)營回顧 營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項(xiàng)目價(jià)值提升 具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行中小戶型與大戶型精準(zhǔn)對(duì)比通過對(duì)成交客戶年齡、職業(yè)、來源區(qū)域、獲知渠道、置業(yè)目的及對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可價(jià)值進(jìn)行精準(zhǔn)對(duì)比分析.年齡職業(yè)來源渠道目的認(rèn)可價(jià)值8

21、3-91平米（B6、B7、B8)中小戶型125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）大戶型年齡精準(zhǔn)對(duì)比二者年齡占比情況截然不同，中小戶型偏年輕化而大戶型年齡整體偏大，中小戶型偏重于剛需，大戶型則偏重于投資和改善.年齡精準(zhǔn)對(duì)比125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）大戶型83-91平米（B6、B7、B8)中小戶型認(rèn)購大戶型客戶31歲以上占72%，2030歲占28%，認(rèn)購客戶群體主要為30歲以上，具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。認(rèn)購小戶型客戶20-30歲占57%，3135歲占14%，36-40歲占12%。認(rèn)購客戶群體主要為20-35歲青年，比例高達(dá)71%。戶型職業(yè)精準(zhǔn)對(duì)比中小戶型集中于企業(yè)白

22、領(lǐng)、教師、銀行工作人員、保險(xiǎn)行業(yè)，大戶型集中于教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、公務(wù)員，客戶職業(yè)與戶型大小關(guān)系存在. 125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）戶型83-91平米（B6、B7、B8)中小戶型認(rèn)購大戶型客戶職業(yè)分布較為分散，其中占比最高的為公務(wù)員，企業(yè)白領(lǐng)、教師、醫(yī)生、私營業(yè)主、銀行工作人員也占據(jù)較大比重；認(rèn)購小戶型客戶職業(yè)主要為公司企業(yè)白領(lǐng)，占比最大為約30%，其次是教師、銀行工作人員、公務(wù)員和私營業(yè)主均占有超過10%的比例；中小戶型和大戶型客戶區(qū)域來源以岳麓區(qū)為主，其中中小戶型更突出，也是剛需客戶，大戶型中地級(jí)市和外省客戶占比也相對(duì)較大.83-91平米（B6、B7、B8)中小戶

23、型區(qū)域來源125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）戶型中小戶型成交客戶來源主要以岳麓區(qū)為主，其中以麓谷、桐子坡為主，其中市府板塊也占有相當(dāng)?shù)谋戎兀恢行粜秃痛髴粜途栽缆磪^(qū)為主，但地級(jí)市客戶和外省客戶仍然占有相當(dāng)?shù)谋戎?大型成交客戶來源仍然主要以岳麓區(qū)為主，其中以麓谷、桐子坡為主，其中地級(jí)市和外省客戶占比也較大；成交戶型獲知途徑精準(zhǔn)對(duì)比：獲知途徑主要為項(xiàng)目樓體、戶外廣告、親友介紹、行銷拓客為主，其中報(bào)紙對(duì)大戶型消化促進(jìn)較大.83-91平米（B6、B7、B8)中小戶型125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）戶型.中小戶型成交客戶獲知途徑主要通過項(xiàng)目樓體、戶外廣告、學(xué)生拓客

24、為主，其中網(wǎng)絡(luò)占比也相對(duì)較大，其中項(xiàng)目樓體和戶外廣告占比約50%；大戶型成交客戶獲知途徑主要通過項(xiàng)目樓體、戶外廣告、親友介紹為主，其中學(xué)生行銷拓客占比也相對(duì)較大，其中報(bào)紙廣告對(duì)消化大戶型促進(jìn)意義相對(duì)較大；獲知渠道置業(yè)目的精準(zhǔn)對(duì)比：中小戶型多為首次剛需客戶，其次是首次改善和為子女、投資兼自住，大戶型置業(yè)主要是首次改善，其中為子女購房和首次購房也占比較大.83-91平米（B6、B7、B8)中小戶型125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）戶型中小戶型置業(yè)目的多為首次剛需客戶，其中首次改善也占約25%的比例，其次為為子女購房和自主兼投資的客戶；大戶型置業(yè)目的多為首次改善型置業(yè)客戶，其中為子

25、女購房也占約30%的比例，其次為首次剛需客戶和自主兼投資的客戶，投資客戶占比最?。恢行粜统山豢蛻舾⒅禺a(chǎn)品和配套，其次為品牌和生活配套，大戶型更注重品牌和產(chǎn)品的價(jià)值認(rèn)可價(jià)值125-172平米（ C5、C6、D4、D5、D6）戶型83-91平米（B6、B7、B8)中小戶型大戶型對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)可主要為項(xiàng)目的產(chǎn)品和長房集團(tuán)大品牌，其次是項(xiàng)目的交通和配套、規(guī)劃等均有相當(dāng)?shù)谋戎?，其他看重價(jià)值點(diǎn)較為分散；中小戶型對(duì)項(xiàng)目價(jià)值的認(rèn)可主要為項(xiàng)目的產(chǎn)品，其次是項(xiàng)目的交通和配套，其中項(xiàng)目品牌和項(xiàng)目規(guī)劃也占有相當(dāng)?shù)谋戎兀?中小戶型偏重于剛需客戶，大戶型對(duì)位投資和改善型產(chǎn)品；1 行政國企客戶偏重于大戶型改善投資，私營

26、企業(yè)客戶偏剛需； 2 剛需、改善、投資分布周邊均有，地級(jí)市剛需、改善偏多；3 渠道差異化較小，大戶型對(duì)報(bào)紙敏感度較高，剛需則對(duì)短信、網(wǎng)絡(luò)較為敏感；4 剛需客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品和配套敏感，大戶型偏重于產(chǎn)品和品牌；5客戶精準(zhǔn)分析小結(jié)：各戶型去化分析：項(xiàng)目二期開盤之后，剩余各個(gè)戶型房源去化速度差異度較大，其中中小戶型走量優(yōu)于大戶型，大戶型成交明顯下跌。B6B7B8C5C6D4D5D6從國慶節(jié)后成交情況來看，成交量明顯下降，各個(gè)戶型成交差異化明顯，其中中小戶型成交維持銷售熱度，但大戶型成交量大幅度減緩，整體成交主要以中小戶型為主.2011年10月調(diào)控后后成交以小戶型為主，從客戶分析來看長房時(shí)代城中小戶型首置

27、特征明顯1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年12月剛需為主改善、投資類增加，全方位客戶去化營銷客戶精準(zhǔn)對(duì)位：按照對(duì)2012年整體大勢的預(yù)判，結(jié)合項(xiàng)目自身中小戶型和大戶型客戶的需求體征及對(duì)項(xiàng)目的核心價(jià)值需求，項(xiàng)目2012年上半年應(yīng)主要瞄準(zhǔn)剛需，下半年市場轉(zhuǎn)暖全方位瞄準(zhǔn)去化.2012年 任何營銷推廣都要和客戶的需求相匹配和對(duì)位根據(jù)客戶分析針對(duì)相應(yīng)客戶敏感點(diǎn)進(jìn)行2012年應(yīng)變策略執(zhí)行報(bào)告體系A(chǔ)nalyze System 項(xiàng)目運(yùn)營回顧 營銷背景之變 基于背景下的目標(biāo)制定 基于目標(biāo)下項(xiàng)目價(jià)值提升 具體推售策略定制 客戶精準(zhǔn)分析 應(yīng)變策略執(zhí)行2012年1-6月 2012年6-1

28、2月2012年長房時(shí)代城營銷階段策略鋪排蓄勢平推、去化余貨1-6月份主要消化二期首批開盤剩余貨量以及2棟東邊單元產(chǎn)品和一期公寓產(chǎn)品；集中爆破、分批推售：6月初至8月蓄客，8月底推售4、8號(hào)棟產(chǎn)品； 9至11月蓄客。11月底推售3、7號(hào)棟產(chǎn)品；2012上半年以銷售政策為核心，通過直接實(shí)效的推廣，營造現(xiàn)場良好氛圍；刺激市場客戶，做足老業(yè)滿意度，維系度活動(dòng)，為項(xiàng)目明年七月份交房、老帶新做鋪墊。銷售策略推廣策略現(xiàn)場策略老業(yè)主活動(dòng)銷售策略為王：以調(diào)整銷售政策和團(tuán)購為突破點(diǎn)，刺激市場客戶。溫情活動(dòng)維系：通過業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，深挖老客戶資源，維系老業(yè)主情感，為項(xiàng)目順利交房，老帶新做鋪墊。推廣策略輔助：低成本、高

29、效率推廣，維持項(xiàng)目市場熱度?，F(xiàn)場形象躍升：通過項(xiàng)目現(xiàn)場包裝提升項(xiàng)目品質(zhì)及昭示性。買房送契稅銷售政策實(shí)效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝銷售策略為王：采取差異化的銷售策略，改變傳統(tǒng)的營銷模式，吸引市場客戶的關(guān)注，促進(jìn)剩余房源的快速去化.如 買方送契稅.淡市下應(yīng)對(duì)銷售策略：保值、折扣、優(yōu)惠、團(tuán)購成為房產(chǎn)宣傳的主旋律調(diào)整折扣方式，采用買房送契稅銷售策略.銷售策略為王：基于淡市下推廣訴求變化，以及保障項(xiàng)目不突破低價(jià)，采用買房送契稅銷售策略，制造足夠亮點(diǎn)吸引市場客戶關(guān)注。團(tuán)購銷售政策實(shí)效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝團(tuán)購策略：以周為單位，每位意向客戶交100元，累積到10個(gè)客戶，認(rèn)購享受一個(gè)點(diǎn)優(yōu)惠；累積客戶越多享受優(yōu)惠越

30、多。銷售策略：市場環(huán)境惡化，市場觀望氛圍濃厚，借助團(tuán)購收錢的方式吸引客戶對(duì)項(xiàng)目的持續(xù)關(guān)注度，集中給出噱頭促進(jìn)現(xiàn)場成交量.2012長房時(shí)代城精品戶型團(tuán)購會(huì)低成本、高效率推廣：二期首批成交客戶以25-35歲，首次置業(yè)為主，根據(jù)剛需的特點(diǎn)，精準(zhǔn)選擇渠道；2012年上半年市場依舊嚴(yán)峻，市場觀望氣氛濃厚，不宜大范圍推廣宣傳，主要采取學(xué)生拓客、短信和網(wǎng)絡(luò)低成本推廣方式，維持項(xiàng)目熱度。實(shí)效推廣：減少報(bào)紙、戶外、電視等成本量較大推廣渠道，集中線下行銷拓客，釋放有效短信，利用網(wǎng)絡(luò)炒作有效釋放項(xiàng)目營銷信息.銷售政策實(shí)效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝銷售政策實(shí)效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝老業(yè)主金逸影城觀影會(huì)春交會(huì)大型營銷活動(dòng)營

31、銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)暖場活動(dòng)樣板間開放6月3月2月1月4月5月活動(dòng)節(jié)點(diǎn)業(yè)主裝修大講堂4s店VIP觀影會(huì)業(yè)主生日短信問候、業(yè)主兒童繪畫、攝影、樂器培訓(xùn)大講堂老客戶維系：通過業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)，深挖老客戶資源，給足老業(yè)主噱頭，維系老業(yè)主情感，為項(xiàng)目順利交房，實(shí)現(xiàn)老帶新做鋪墊。老業(yè)主回饋活動(dòng)現(xiàn)場展示：樓體巨幅、發(fā)光字、商業(yè)廣場打造同時(shí)推進(jìn)，增加項(xiàng)目的形象展示和昭示性.樓體巨幅增加時(shí)代商業(yè)廣場打造樓頂發(fā)光字增加2012年隨著項(xiàng)目工程進(jìn)度的逐步完成，項(xiàng)目二期4#、1#、2#建議增加巨幅、發(fā)光字，釋放項(xiàng)目及時(shí)銷售信息，增加項(xiàng)目昭示性.銷售政策實(shí)效推廣老業(yè)主維系現(xiàn)場包裝 隨著2012年下半年整體市場大勢的逐步良性轉(zhuǎn)暖，投資

32、、首改客戶逐步增多，2012年下半年項(xiàng)目的運(yùn)營策略已經(jīng)在起跑線上.2012年下半年長房時(shí)代城營銷目標(biāo)分解6月7月10月8月9月11月12月8月底開盤推出4、8號(hào)棟264套房源11月底開盤推出3、7號(hào)棟324套房源蓄客期:按市場50%解籌率計(jì)算：共需辦卡343張，平均每月辦卡171.5張，每天需辦卡2.85張推售節(jié)點(diǎn)套數(shù)成交目標(biāo)蓄客目標(biāo)按市場65%成交率計(jì)算，成交目標(biāo)為171套按市場65%成交率計(jì)算，成交目標(biāo)為211套蓄客期:按市場50%解籌率計(jì)算：共需辦卡422張，平均每月辦卡211張，每天需辦卡3.52張去化2.2期余貨根據(jù)項(xiàng)目核心價(jià)值和競爭對(duì)手研究，尋找項(xiàng)目推廣策略！項(xiàng)目核心價(jià)值成熟社區(qū)生

33、活氛圍低密度舒適度產(chǎn)品價(jià)值尊貴舒適實(shí)用長房品牌信心、身份現(xiàn)代風(fēng)格風(fēng)情競爭對(duì)手研究商業(yè)氛圍缺乏，整體生活配套不成熟，規(guī)劃之中的未來生活.沒有對(duì)客戶兌現(xiàn).提煉核心屬性目標(biāo)下的核心營銷策略：處變不驚，以變應(yīng)變，通過項(xiàng)目全資源成熟價(jià)值的再造，搭建客戶有限價(jià)值傳播平臺(tái)，集中實(shí)現(xiàn)2.2期產(chǎn)品的快速去化樂享成熟全棲居住開啟大河西一站式生活時(shí)代 4步營銷法 樂享成熟全棲居住開啟大河西全棲內(nèi)循環(huán)生活時(shí)代4成熟價(jià)值現(xiàn)場為王2搭建有效客戶渠道3項(xiàng)目價(jià)值第二載體1價(jià)值傳播精神再造4步營銷法 根據(jù)核心價(jià)值、客戶訴求提煉塑造精神價(jià)值 建立一個(gè)平臺(tái)、搭建客戶與項(xiàng)目之間的渠道 通過線上推廣和線下活動(dòng)維系客戶情感 有殺傷力的現(xiàn)

34、場，細(xì)化接待流程價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王價(jià)值傳播，精神再造：一線品牌商業(yè)的強(qiáng)勢進(jìn)駐，強(qiáng)勁的商業(yè)配套開始兌現(xiàn)，全內(nèi)循環(huán)式生活新時(shí)代即將起航.開啟大長沙全內(nèi)循環(huán)式生活新時(shí)代居住之上城市之巔陪領(lǐng)導(dǎo)吃飯，很重要！陪老婆孩子喝粥，也很重要！ 公司上市，很重要！ 老人上街，也很重要！除了居住，你還有很多需要追隨時(shí)代居住之上城市之巔全內(nèi)循環(huán)式生活新時(shí)代 3、二階段推廣立地 主推廣語：樂享成熟全棲生活2、一階段推廣立地 主推廣語：開啟大長沙全內(nèi)循環(huán)式生活新時(shí)代注：時(shí)間節(jié)點(diǎn)根據(jù)工程進(jìn)度等實(shí)際情況另行確定A /形象實(shí)施策略推廣渠道部署11、項(xiàng)目立形象主推廣語：居住之上城市之

35、巔形象策略階段目標(biāo)1、形象、調(diào)性導(dǎo)入2、蓄勢:引發(fā)全城關(guān)注階段3、開盤4.8銷售4、開盤3.7銷售7月11月6月12月4.8號(hào)棟蓄客8月價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王9月10月3.7號(hào)棟蓄客開盤開盤推廣渠道部署2：渠道極致懸念廣告，奠定市場影響力，獲得市場話語權(quán)價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王核心一個(gè)渠道進(jìn)行極致化突破：建議取得6月以后，桐梓坡路，金星路，五一路（備選湘江大道、芙蓉路）所有公交車站牌廣告減少戶外、報(bào)廣投入B /傳播策略實(shí)施用一個(gè)渠道極致開啟一個(gè)時(shí)代樂享成熟全棲居住開啟大河西全棲內(nèi)循環(huán)生活時(shí)代1、形象、調(diào)性導(dǎo)入2、

36、蓄勢:引發(fā)全城關(guān)注階段3、開盤4.8銷售4、開盤3.7銷售7月11月6月12月4.8號(hào)棟蓄客8月價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王9月10月3.7號(hào)棟蓄客開盤開盤B/傳播渠道實(shí)施線上樹形象1、形象調(diào)性樹立2、項(xiàng)目調(diào)性，營銷信息、開盤信息3、營銷信息、開盤信息報(bào)紙溢價(jià)和信息點(diǎn)1、形象及區(qū)域認(rèn)知度訴求、片區(qū)炒作、項(xiàng)目信息傳遞2、項(xiàng)目調(diào)性、項(xiàng)目賣點(diǎn)、項(xiàng)目及產(chǎn)品價(jià)值傳遞、開盤信息3、產(chǎn)品賣點(diǎn)挖掘產(chǎn)品信息、產(chǎn)品價(jià)值持續(xù)提升網(wǎng)絡(luò)調(diào)性和信息點(diǎn)1、形象調(diào)性樹立2、賣點(diǎn)挖掘，營銷信息，開盤信息戶外信息點(diǎn)截流客戶推廣啟動(dòng)推廣渠道部署2B /傳播策略實(shí)施線上渠道具象渠道類型必備等級(jí)具象

37、選擇公交車站牌桐梓坡路、金星路、五一大道戶外廣告過江通道、項(xiàng)目周邊戶外報(bào)紙長沙晚報(bào)/瀟湘晨報(bào)硬廣與軟文相結(jié)合，形象樹立與價(jià)值點(diǎn)傳遞并重，重大節(jié)點(diǎn)配合網(wǎng)絡(luò)搜房網(wǎng)/0731網(wǎng)短信信息點(diǎn)截流客戶；配合重大節(jié)點(diǎn)使用。推廣渠道部署2價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王1、形象、調(diào)性導(dǎo)入2、蓄勢:引發(fā)全城關(guān)注階段3、開盤4.8銷售4、開盤3.7銷售7月11月6月12月4.8號(hào)棟蓄客8月價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王9月10月3.7號(hào)棟蓄客推廣啟動(dòng)推廣渠道部署3C/傳播渠道實(shí)施線下立推廣1、項(xiàng)目賣點(diǎn)信息2、開盤信息3、營銷活動(dòng)信息5、優(yōu)惠信息DM

38、信息點(diǎn)截流客戶2、開盤信息、優(yōu)惠信息4、開盤信息短信信息點(diǎn)截流客戶開盤開盤1、項(xiàng)目賣點(diǎn)信息價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王82渠道策略建立客戶平臺(tái)客戶專屬通道客戶維系機(jī)制無縫對(duì)接整體羅客計(jì)劃：建立客戶平臺(tái)網(wǎng)絡(luò)客戶，通過客戶專屬通道輸送項(xiàng)目，完善的客戶維系機(jī)制接納炒作客戶.無縫對(duì)接整體羅客計(jì)劃建立客戶平臺(tái) 打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制時(shí)代匯 “功勛卡”客戶傳統(tǒng)通道市中心外展點(diǎn)大型影院展點(diǎn)中原客戶資源體系網(wǎng)絡(luò)微博傳播客戶短信有獎(jiǎng)?wù)骷稗D(zhuǎn)發(fā)現(xiàn)場完善服務(wù)接待以及銷售服務(wù)體系；價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王無縫對(duì)接整體羅客計(jì)劃具體實(shí)施:建立客

39、戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制時(shí)代匯“功勛卡”：與指定商家達(dá)成合作聯(lián)盟，持功勛卡可享受消費(fèi)優(yōu)惠，參加客戶活動(dòng)，獲取客戶資源；制作長房時(shí)代城紙巾盒、火柴盒放置于商家進(jìn)行時(shí)代城商業(yè)與居住的軟傳遞建立有效客戶平臺(tái)：與商業(yè)達(dá)成合作聯(lián)盟，發(fā)行時(shí)代匯“功勛卡”；憑卡可享受合作商家的消費(fèi)優(yōu)惠和消費(fèi)積分；在合作商家公共場所放置項(xiàng)目宣傳物料和印有項(xiàng)目LOGO的紙巾盒；定期與合作商家舉行客戶活動(dòng)。長房時(shí)代城定制紙巾盒定制火柴時(shí)代匯 功勛卡市中心外站點(diǎn)設(shè)置：設(shè)置“外展也瘋狂”環(huán)節(jié)，形成外站點(diǎn)互動(dòng)，從而達(dá)到更大的影響效果.建立客戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制客戶傳統(tǒng)渠道資源整合線下拓客老帶新朋友介紹項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)關(guān)系戶社區(qū)

40、巡展分展場行業(yè)客戶拓展團(tuán)購?fù)卣谷訝I銷活動(dòng)推廣吸客展會(huì)異地客戶拓展網(wǎng)絡(luò)短信戶外報(bào)紙吸納競爭客戶攔截通過線上推廣、線下拓客和資源整合，多渠道積累客戶資源。4招打造專屬客戶通道：第1招立體渠道具體做法常規(guī)推廣渠道以外，增加敘述性、引爆性專題推廣，如：晨報(bào)周刊時(shí)代特刊、網(wǎng)絡(luò)發(fā)起時(shí)代文化奇襲植入，網(wǎng)站參與、短信互動(dòng)、微博關(guān)注等第3招外展也瘋狂具體做法樂和城：24小時(shí)生活攻略王府井：全內(nèi)循環(huán)式生活展覽步步高：都市生活24H內(nèi)循環(huán)模式展覽第2招圈層活動(dòng)具體做法按揭銀行VIP客戶資源活動(dòng)，中汽南方新車發(fā)布會(huì)，教師、醫(yī)生全體購房優(yōu)惠等.第4招針對(duì)性拓客具體做法1、電影院88認(rèn)籌，以小博大；88元送情侶電影套餐

41、獲得優(yōu)先入會(huì)權(quán)，與電影院貼片廣告形成客戶印象合圍；建立客戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制中原客戶資源：強(qiáng)大的中原專屬資源體系是客戶保障的有力支撐，成交轉(zhuǎn)介獎(jiǎng)勵(lì)1000元/套建立客戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制網(wǎng)絡(luò)微博傳播：專員制造項(xiàng)目話題，24小時(shí)不間斷話題更新炒作話題，轉(zhuǎn)發(fā)微薄獲取電影票聽說金逸影城周六現(xiàn)場有電影票免費(fèi)領(lǐng)取！聽說長房時(shí)代城不錯(cuò)哎！在長沙哪里??？我要去看他！好像是長房時(shí)代城，那里感覺和香港樣的，幾得洋氣咧！而且有錢都不一定買得到咧！這么洋氣，明天去看看咯建立客戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制客戶短信有獎(jiǎng)?wù)骷稗D(zhuǎn)發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)：廣告短信客戶編，優(yōu)秀短信，現(xiàn)場領(lǐng)獎(jiǎng)；轉(zhuǎn)發(fā)好友一并獎(jiǎng)勵(lì).客戶短信有

42、獎(jiǎng)?wù)骷c轉(zhuǎn)發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)：每月設(shè)計(jì)一個(gè)與項(xiàng)目有關(guān)的主題，面向大眾進(jìn)行有獎(jiǎng)短信征集，月底由網(wǎng)絡(luò)投票選出優(yōu)勝者給予獎(jiǎng)勵(lì)；客戶轉(zhuǎn)發(fā)短信，當(dāng)月轉(zhuǎn)發(fā)最多者可至售樓部領(lǐng)取獎(jiǎng)品一份。建立客戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制時(shí)代匯俱樂部：構(gòu)建有效的客戶維系機(jī)制，定期組織誠意優(yōu)質(zhì)客戶活動(dòng)，對(duì)客戶通道進(jìn)行單向封閉.時(shí)代匯俱樂部構(gòu)建客戶維系機(jī)制：成立“時(shí)代匯俱樂部”，定期由時(shí)代匯組織俱樂部會(huì)員進(jìn)行團(tuán)體活動(dòng)，如：自駕游，徒步旅行，時(shí)代下午茶等，愛心之旅。時(shí)代自駕游徒步旅行建立客戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制建立客戶平臺(tái)打造專屬通道構(gòu)建維系機(jī)制建立客戶通訊：加強(qiáng)居住氛圍營造，將項(xiàng)目活動(dòng)以及項(xiàng)目進(jìn)展進(jìn)行有效途徑告知2012年下半年?duì)I銷活動(dòng)鋪排價(jià)值傳播精神再造搭建有效客戶渠道項(xiàng)目價(jià)值第二載體成熟價(jià)值現(xiàn)場為王92大型營銷活動(dòng)營銷節(jié)點(diǎn)活動(dòng)暖場活動(dòng)9月8月7月10月11月活動(dòng)節(jié)點(diǎn)12月開盤活動(dòng)開盤活動(dòng)游園尋寶廣場真人大富翁游戲中秋感恩活動(dòng)認(rèn)籌活動(dòng)圈層營銷活動(dòng)聯(lián)合長沙電視臺(tái)：時(shí)代廣場大型真人大富翁活動(dòng)，用大富翁詮釋24小時(shí)都市生活大型真人大富翁活動(dòng)活動(dòng)目的:以大型有吸引力的活動(dòng)吸引市場關(guān)注。活動(dòng)形式：業(yè)主及誠意客參與大富翁互動(dòng)游戲?；顒?dòng)內(nèi)容：改游戲方格內(nèi)容為項(xiàng)目從屬配套價(jià)值（學(xué)校、商業(yè)等），通過丟