1、衡陽(yáng)文華集團(tuán)綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告*房地產(chǎn)策劃代理機(jī)構(gòu)二零零五年九月目錄前言第一部分：市場(chǎng)及項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀一、衡陽(yáng)商業(yè)與住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀二、項(xiàng)目地塊分析三、項(xiàng)目總結(jié)性分析第二部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路二、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)理念三、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略四、項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議五、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)六、項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)步驟和開(kāi)發(fā)周期七、項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位八、項(xiàng)目整體功能與形象定位第三部分：商業(yè)物業(yè)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)理念二、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位三、商業(yè)物業(yè)形象定位四、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位五、商業(yè)物業(yè)的功能定位及經(jīng)營(yíng)定位六、商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶定位七、產(chǎn)品規(guī)劃策略八、商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)策略九、商業(yè)物業(yè)的

2、贏利模式第四部分：住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)思考二、住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)三、住宅物業(yè)目標(biāo)客戶群分析四、住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略五、住宅物業(yè)產(chǎn)品定位六、住宅物業(yè)形象定位七、住宅物業(yè)市場(chǎng)定位第五部分：寫字樓及公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、寫字樓/公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)思路二、寫字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略三、公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略結(jié)束語(yǔ)附：大型購(gòu)物中心規(guī)劃借鑒案例前言本項(xiàng)目位于解放路西段地塊，作為城市優(yōu)質(zhì)的綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，須以全新、現(xiàn)代、國(guó)際視野進(jìn)行打造。根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，結(jié)合項(xiàng)目的地塊特征，我們可以判斷本項(xiàng)目具備打造成城市綜合體的條件。本項(xiàng)目在解放路核心商圈的優(yōu)勢(shì)資源基礎(chǔ)上,應(yīng)突破現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃狀況和現(xiàn)有的消費(fèi)模式，為衡陽(yáng)城市帶

3、來(lái)新的商業(yè)氣息。在商業(yè)的強(qiáng)勢(shì)帶動(dòng)下，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)將啟動(dòng)住宅、公寓、寫字樓項(xiàng)目，最大化地挖掘項(xiàng)目的地塊價(jià)值。本方案在市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的基礎(chǔ)上，將從市場(chǎng)回顧、整體開(kāi)發(fā)、商業(yè)、住宅、寫字樓及公寓開(kāi)發(fā)撰寫項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，從而形成切合市場(chǎng)并具備可操作性的戰(zhàn)略方案。同時(shí)在方案中提出部分規(guī)劃設(shè)計(jì)內(nèi)容，具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議在規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書中說(shuō)明。項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略分析導(dǎo)向圖市場(chǎng)及項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)與住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀開(kāi)發(fā)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略整體開(kāi)發(fā)思路整體開(kāi)發(fā)理念整體開(kāi)發(fā)策略整體開(kāi)發(fā)布局整體開(kāi)發(fā)目標(biāo)整體開(kāi)發(fā)周期和步驟整體定位商業(yè)物業(yè)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)理念商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位商業(yè)物業(yè)形象定位商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位商業(yè)物業(yè)

4、的功能定位及經(jīng)營(yíng)定位商場(chǎng)目標(biāo)客戶定位住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)思考住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo)住宅物業(yè)目標(biāo)客戶群分析住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略住宅物業(yè)核心定位寫字樓及公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略寫字樓/公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)思路寫字樓物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略第一部分：市場(chǎng)及項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)狀一、衡陽(yáng)商業(yè)與住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀（一）、商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：1、商業(yè)中心分布衡陽(yáng)的商業(yè)核心位于中山路和解放路交匯處。中山路是衡陽(yáng)歷史最悠久的商業(yè)街區(qū)，其是衡陽(yáng)目前人流量最大的商業(yè)街。2、衡陽(yáng)經(jīng)營(yíng)模式衡陽(yáng)一直以來(lái)都以側(cè)重臨街商鋪為主，臨街商鋪一直受到市場(chǎng)的追捧，直到廣百百貨的出現(xiàn)才打破了這種局面，促成臨街商鋪與百貨購(gòu)物中心并駕齊驅(qū)的局面，在消費(fèi)形態(tài)上第一次

5、出現(xiàn)了“購(gòu)物中心”的經(jīng)營(yíng)模式。3、衡陽(yáng)高端消費(fèi)方式衡陽(yáng)市內(nèi)缺乏高尚的購(gòu)物中心和中高檔的商品經(jīng)營(yíng)，因此，衡陽(yáng)金字塔尖的消費(fèi)群體更愿意前往長(zhǎng)沙或者廣州消費(fèi)、娛樂(lè)，而不在本地消費(fèi)。4、城市商業(yè)格局衡陽(yáng)的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境已形成以解放路為中心的格局，以珠暉大市場(chǎng)、五一大市場(chǎng)和白沙洲商貿(mào)區(qū)為副中心商貿(mào)區(qū)。城市的老商圈集中在解放路和中山路，此商圈是城市零售商業(yè)的核心地帶，其它商圈集中的是專業(yè)市場(chǎng)和批發(fā)市場(chǎng)。5、商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是超市、百貨業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展空間較窄。目前晶珠、廣百兩家超5萬(wàn)平方米大型購(gòu)物中心，加上香江百貨和百姓倉(cāng)行多家連鎖超市，而衡陽(yáng)本身固有的消費(fèi)力有限，導(dǎo)致商業(yè)

6、競(jìng)爭(zhēng)趨于激烈。6、商業(yè)形態(tài)分析目前商業(yè)投資與休閑購(gòu)物以臨街商鋪為主，商業(yè)區(qū)都是由商家自由發(fā)展起來(lái)，缺乏較系統(tǒng)的規(guī)劃。商業(yè)以臨街商鋪的經(jīng)營(yíng)與投資熱度要優(yōu)于商場(chǎng)鋪。7、缺乏真正的現(xiàn)代購(gòu)物中心衡陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)不缺乏大型購(gòu)物中心，有過(guò)剩之勢(shì)，但缺少一個(gè)真正意義上的現(xiàn)代化多功能的大型購(gòu)物中心，特別是缺乏一個(gè)休閑體驗(yàn)式的購(gòu)物樂(lè)園。（二）、住宅市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀：1、近年來(lái)，衡陽(yáng)市商品房銷售與竣工面積有所增長(zhǎng)，但是空置率較高，造成空置率較高的原因部分開(kāi)發(fā)商未能重視產(chǎn)品的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等產(chǎn)品因素和有效目標(biāo)消費(fèi)群體需求。2、衡陽(yáng)市商品房成交均價(jià)穩(wěn)中有升，原因在于高層住宅的開(kāi)發(fā)量所占比例增長(zhǎng)，促使開(kāi)發(fā)成本提高，拉升

7、了整體房?jī)r(jià)，也使得衡陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體素質(zhì)有所提高。3、商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步上升體現(xiàn)了衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)健發(fā)展。衡陽(yáng)房?jī)r(jià)雖然是有所上升，但相對(duì)其它同類型城市，房?jī)r(jià)還是很低的，這說(shuō)明衡陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有著潛在的發(fā)展空間。4、住宅市場(chǎng)整體消化量不大，新增的住宅需求不足，對(duì)住宅開(kāi)發(fā)造成一定的壓力。5、華新開(kāi)發(fā)區(qū)開(kāi)發(fā)量占衡陽(yáng)住宅的較大比例，成交比例較高，成交比例占衡陽(yáng)市場(chǎng)的60%以上。6、衡陽(yáng)的住宅市場(chǎng)處在調(diào)整階段，將大浪淘沙，一部分不具備開(kāi)發(fā)實(shí)力的企業(yè)將被淘汰出局。 二、項(xiàng)目地塊分析（一）、地塊狀況分析：項(xiàng)目位置：本項(xiàng)目位于衡陽(yáng)市解放路西段，剛好位于解放路與蒸湘路的交匯處，對(duì)望衡陽(yáng)蓮湖公園，項(xiàng)目地段條件十分良

8、好。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積52.3畝，34868.41平方米，容積率在5.0-6.0之間。 開(kāi)發(fā)方向：把本項(xiàng)目打造成衡陽(yáng)市的首席綜合性商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)設(shè)想包括住宅、公寓、寫字樓、購(gòu)物中心這幾種形態(tài)，作為城市綜合地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。交通優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目北面的解放路是衡陽(yáng)的東西主干道，起著連接華新開(kāi)發(fā)區(qū)和舊城區(qū)之間的紐帶作用；項(xiàng)目西臨蒸湘路，是衡陽(yáng)南北交通主要紐帶。交通條件優(yōu)厚為本項(xiàng)目帶來(lái)潛在的發(fā)展機(jī)遇。項(xiàng)目周邊情況：項(xiàng)目位于城市解放路的核心商圈和城市中軸線內(nèi)，地段優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目東邊沿解放東路是衡陽(yáng)是的核心商業(yè)地帶，集中廣百?gòu)V場(chǎng)、錦江大飯店、龍泉國(guó)際酒店、時(shí)尚春天等項(xiàng)目。（二）、各物業(yè)形態(tài)SWOT分析:下面對(duì)適

9、合項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品形態(tài)作SWOT分析，分析各產(chǎn)品開(kāi)發(fā)的優(yōu)劣勢(shì)，使產(chǎn)品開(kāi)發(fā)與市場(chǎng)形成對(duì)接。1、商業(yè)物業(yè)SWOT分析：S優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目位于解放路成熟商業(yè)地段，地段價(jià)值優(yōu)勢(shì)顯著；解放路商圈成熟的商業(yè)氛圍和人流優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目帶來(lái)核心價(jià)值；項(xiàng)目地塊兩面臨街，對(duì)商業(yè)規(guī)劃非常有利；項(xiàng)目以商住一體化模式開(kāi)發(fā)，住宅開(kāi)發(fā)為商業(yè)提供固定消費(fèi)群；政府支持本項(xiàng)目被列為重點(diǎn)工程。W劣勢(shì)：商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)體量大，必須考慮消費(fèi)力的支撐問(wèn)題；項(xiàng)目離傳統(tǒng)的中山路、解放路中心有一段距離，必須要吸引中心人流。商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)體量要求資金投入量大，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的融資能力要求相當(dāng)高。O機(jī)會(huì)：目前市場(chǎng)上缺乏一個(gè)現(xiàn)代化的規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體制的商業(yè)項(xiàng)目；

10、晶珠和廣百兩個(gè)項(xiàng)目未能根據(jù)當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的消費(fèi)水平和消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行科學(xué)論證，消費(fèi)模式和業(yè)態(tài)組合定位不準(zhǔn)；整個(gè)城市缺乏一個(gè)先進(jìn)的、現(xiàn)代的、經(jīng)營(yíng)環(huán)境良好的購(gòu)物中心。衡陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)缺少體驗(yàn)式、多功能的現(xiàn)代商場(chǎng)，這為本項(xiàng)目的出現(xiàn)提供機(jī)遇。T威脅：城市的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，特別是百貨、超市業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)，晶珠、廣百和香江百貨，以及待開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目龍泉國(guó)際、時(shí)尚春天。綜合分析：項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)顯著，市場(chǎng)機(jī)會(huì)明顯，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成良好條件。但鑒于整體的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境競(jìng)爭(zhēng)激烈，開(kāi)發(fā)上存在局部的劣勢(shì)，更大程度上是來(lái)自市場(chǎng)的威脅。要確保本項(xiàng)目整體獲利情況良好，則必須充分挖掘商業(yè)的價(jià)值，通過(guò)商業(yè)的銷售來(lái)彌補(bǔ)住宅等的利潤(rùn)缺陷。因此必須增

11、大項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的可售面積。2、住宅物業(yè)SWOT分析優(yōu)勢(shì)：位于城市中心區(qū)域，生活配套設(shè)施完善；交通便利；社區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完善；自然景觀好；開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)刂容^高，美譽(yù)度較高，能帶動(dòng)項(xiàng)目的品牌效應(yīng)。劣勢(shì)：土地成本較高；地塊不規(guī)則，地形高差較大；商住混雜，噪音與氣體污染嚴(yán)重；建筑密度大，居住區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)難度大；本地塊為綜合用地，使用年限為50年，用地年限較短（可補(bǔ)地價(jià)）。機(jī)會(huì)：衡陽(yáng)住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)水平較低，缺乏綜合素質(zhì)高、環(huán)境好的樓盤。威脅衡陽(yáng)住宅增量過(guò)大，空置率高，市場(chǎng)供大于需；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能采取降價(jià)的營(yíng)銷策略，對(duì)本項(xiàng)目銷售價(jià)格與銷售速度會(huì)有很大的沖擊；國(guó)家緊縮的房地產(chǎn)政策，將影響人們住宅的

12、需求欲望。綜合分析：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅優(yōu)勢(shì)顯著，目前項(xiàng)目開(kāi)發(fā)住宅的市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大，而且地段和環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)于住宅開(kāi)發(fā)是十分有利的。但鑒于目前衡陽(yáng)的住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，而且本地塊土地成本高，項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率不會(huì)太高。3、寫字樓、公寓物業(yè)SWOT分析：1、優(yōu)勢(shì)S項(xiàng)目位于解放路，地段優(yōu)勢(shì)對(duì)開(kāi)發(fā)寫字樓、公寓有明顯的利益點(diǎn)；解放路商圈已形成一定的商務(wù)氛圍，開(kāi)發(fā)寫字樓較為成熟；項(xiàng)目環(huán)境資源優(yōu)厚，開(kāi)發(fā)公寓條件有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì)；項(xiàng)目以商業(yè)運(yùn)營(yíng)為中心，商業(yè)帶動(dòng)寫字樓和公寓的發(fā)展；寫字樓已與大客戶達(dá)成開(kāi)發(fā)意向，大部分屬于定向開(kāi)發(fā)。2、劣勢(shì)W衡陽(yáng)不屬于湖南的中心城市，商務(wù)環(huán)境與氣候未形成，對(duì)寫字樓需求有限；目前寫字樓、

13、公寓市場(chǎng)發(fā)展尚未成熟，開(kāi)發(fā)有一定的風(fēng)險(xiǎn)；公寓的目標(biāo)客戶群體需求不足，目標(biāo)客戶有限。3、O機(jī)會(huì)市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)優(yōu)質(zhì)的寫字樓項(xiàng)目和純公寓項(xiàng)目；衡陽(yáng)寫字樓辦公環(huán)境較差，商務(wù)資源有待整合；市場(chǎng)尚未滿足高端群體對(duì)公寓的需求，公寓開(kāi)發(fā)有較大的發(fā)展空間。4、T威脅來(lái)自市場(chǎng)上較低檔的商住樓的威脅；開(kāi)發(fā)成本較高，有效需求有限，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形成一定的風(fēng)險(xiǎn)；衡陽(yáng)市區(qū)住宅商用情況嚴(yán)重，對(duì)寫字樓市場(chǎng)的形成造成很大沖擊。綜合分析：衡陽(yáng)寫字樓和公寓市場(chǎng)發(fā)展未成熟，市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)純寫字樓和公寓項(xiàng)目，市場(chǎng)需求量有限，而目前的低檔的商住兩用樓對(duì)寫字樓、公寓市場(chǎng)形成造成沖擊。但在衡陽(yáng)商務(wù)環(huán)境和居住環(huán)境完善的條件下，并有效針對(duì)目標(biāo)客戶群

14、體，寫字樓和公寓市場(chǎng)有著較大的發(fā)展?jié)摿?。三、?xiàng)目總結(jié)性分析：整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值潛力巨大，位于城市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的良好地段，地塊經(jīng)市場(chǎng)分析和地塊條件分析后具備相當(dāng)?shù)拈_(kāi)發(fā)價(jià)值和開(kāi)發(fā)潛力，利潤(rùn)收益前景是可預(yù)測(cè)的。商業(yè)的開(kāi)發(fā)：商業(yè)是項(xiàng)目最大的價(jià)值核心，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)前景廣闊，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)價(jià)值最大。住宅開(kāi)發(fā)：住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)具備住宅開(kāi)發(fā)的良好條件，但住宅開(kāi)發(fā)必須要注意到目前的市場(chǎng)容量，而且地價(jià)成本高，住宅開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率不會(huì)太高。寫字樓的開(kāi)發(fā)：寫字樓開(kāi)發(fā)具備較好的市場(chǎng)前景，市場(chǎng)上有一定的需求空間，項(xiàng)目地段優(yōu)勢(shì)明顯。因此開(kāi)發(fā)寫字樓有其優(yōu)勢(shì)。公寓的開(kāi)發(fā)：目前市場(chǎng)上尚缺乏一個(gè)純公寓項(xiàng)目，市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)顯著，而且適合部分高端和商務(wù)群體需

15、求，公寓開(kāi)發(fā)具備可行性。酒店的開(kāi)發(fā)：由于目前衡陽(yáng)的酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)激烈，客源爭(zhēng)奪劇烈，因此開(kāi)發(fā)酒店風(fēng)險(xiǎn)較大，不具備開(kāi)發(fā)條件。 經(jīng)分析比較后，項(xiàng)目適合開(kāi)發(fā)商業(yè)、住宅、寫字樓和公寓產(chǎn)品，不宜開(kāi)發(fā)酒店，從而降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)價(jià)值。第二部分：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)思路城市中心商住一體化運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)模式城市中心商住一體化運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)模式商業(yè)中心住宅公寓寫字樓以商業(yè)作為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的核心，住宅、公寓、寫字樓作為價(jià)值組合價(jià)值核心居住價(jià)值、人氣資源人氣資源商務(wù)價(jià)值1、整體開(kāi)發(fā)思路解析：根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目特點(diǎn)，本項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)思路是以城市中心商住一體化運(yùn)營(yíng)地產(chǎn)模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)，以人氣和商氣高效復(fù)合的

16、模式開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?！吧獭笔巧虡I(yè)和商務(wù)的結(jié)合，開(kāi)發(fā)大型的商業(yè)中心和寫字樓；“住”是商務(wù)居住和城市居住結(jié)合，開(kāi)發(fā)公寓和高層住宅。實(shí)現(xiàn)資源優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、優(yōu)化產(chǎn)品開(kāi)發(fā)。把項(xiàng)目開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行綜合化，開(kāi)發(fā)模式多樣化，實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值的最大化和開(kāi)發(fā)模式的全新突破。以商帶住，以住促商，商住相互促進(jìn)，形成資源互補(bǔ)與優(yōu)化的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)，使商住形成統(tǒng)一的互補(bǔ)效應(yīng)。2、產(chǎn)品開(kāi)發(fā)形態(tài)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)以商業(yè)作為核心，以商業(yè)價(jià)值作為整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值中心和運(yùn)營(yíng)中心。本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)除開(kāi)發(fā)商業(yè)、住宅外，還開(kāi)發(fā)寫字樓和公寓兩項(xiàng)新型產(chǎn)品，增強(qiáng)項(xiàng)目的功能價(jià)值，增大項(xiàng)目的收益價(jià)值。本項(xiàng)目不具備開(kāi)發(fā)酒店的市場(chǎng)條件，開(kāi)發(fā)酒店風(fēng)險(xiǎn)大，投資與贏利無(wú)充分的保障，對(duì)于日后經(jīng)營(yíng)管

17、理是一大難題，因此建議不開(kāi)發(fā)酒店。二、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)理念提升地塊價(jià)值，確保開(kāi)發(fā)的最大收益，以現(xiàn)代城市商住一體化開(kāi)發(fā)理念，以商住結(jié)合并帶動(dòng)寫字樓與公寓的開(kāi)發(fā)，商住一體化帶動(dòng)整個(gè)城市區(qū)域價(jià)值提升。同時(shí)，做旺做熟區(qū)域市場(chǎng)，帶旺人氣，形成項(xiàng)目與區(qū)域的良性互動(dòng)。產(chǎn)品復(fù)合化根據(jù)項(xiàng)目的中高端目標(biāo)客戶群和投資群體提供多種產(chǎn)品（商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓），形成多功能、多形態(tài)、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。多種物業(yè)綜合開(kāi)發(fā)，協(xié)調(diào)運(yùn)營(yíng)，形成良好的功能效應(yīng)。通過(guò)科學(xué)創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)模式和現(xiàn)代規(guī)劃設(shè)計(jì)建立城市地標(biāo)，樹(shù)立開(kāi)發(fā)典范，打造城市地產(chǎn)名片，使項(xiàng)目保持10年內(nèi)不落后。掌握開(kāi)發(fā)節(jié)奏，合理安排開(kāi)發(fā)組合與秩序，通過(guò)快速的資金回籠和贏利策略，

18、賺取最大的利潤(rùn)價(jià)值。在尊重城市肌理、保護(hù)生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上開(kāi)發(fā)新型建筑，讓人看到：城市的進(jìn)步和最大功能價(jià)值。三、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)策略：實(shí)現(xiàn)資金快速回籠：經(jīng)分析項(xiàng)目占地52.3畝，開(kāi)發(fā)成本高，項(xiàng)目體量大。為保證項(xiàng)目成功開(kāi)發(fā)，必須快速回籠資金，開(kāi)發(fā)變現(xiàn)能力強(qiáng)的產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)資金的迅速回籠循環(huán)。以商業(yè)價(jià)值為核心：最大化地發(fā)揮項(xiàng)目地段價(jià)值，以商業(yè)為核心突破點(diǎn)，以商業(yè)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，利用商業(yè)作為整個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值核心，實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠。打造整體開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)：本項(xiàng)目確立城市首個(gè)大型綜合體項(xiàng)目，以整體的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)和功能優(yōu)勢(shì)取勝，以綜合體的效益優(yōu)勢(shì)和規(guī)模優(yōu)勢(shì)確立市場(chǎng)的龍頭地位。以規(guī)劃設(shè)計(jì)取勝：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)要整體上協(xié)調(diào)統(tǒng)一，開(kāi)發(fā)

19、產(chǎn)品形成互補(bǔ)并互不干擾。同時(shí)在規(guī)劃和建筑上大力創(chuàng)新，商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓要在產(chǎn)品上創(chuàng)新，以現(xiàn)代型的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品取勝。尤其商業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要體現(xiàn)創(chuàng)新性和特色性，以先進(jìn)性的規(guī)劃和優(yōu)化的業(yè)態(tài)組合帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的發(fā)展。四、項(xiàng)目整體規(guī)劃布局建議（一）、整體規(guī)劃布局建議項(xiàng)目整體規(guī)劃購(gòu)物中心、商業(yè)裙樓、高層住宅、寫字樓及公寓四種建筑形態(tài)。分為商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、商務(wù)區(qū)三大區(qū)域。商業(yè)要求熱鬧開(kāi)放，而住宅要求私密和寧?kù)o，兩者之間存在著矛盾。因此，我司建議住宅主要布置在南向，北向以商業(yè)為主，人為的分割成兩個(gè)組團(tuán)，避免相互間的干擾。（二）、三種規(guī)劃方案方案一：購(gòu)物中心 +室外步行街+住宅、公寓、寫字樓1、方案簡(jiǎn)析：布置在蒸

20、湘路與解放路交匯處，在其東側(cè)設(shè)計(jì)井字型的室外情景式商業(yè)步行街（2層），采用網(wǎng)絡(luò)式布局,步街規(guī)劃斜向與內(nèi)廣場(chǎng)相連。 寫字樓與公寓分布在項(xiàng)目解放路的交匯處，下面為室外步行街裙樓。寫字樓與公寓東西平行布置，1、2層為步行街商鋪，局部為3層，寫字樓與公寓物業(yè)3層為轉(zhuǎn)換層（用作景觀綠化），3層以上為寫字樓和公寓。規(guī)劃地下隧道，把蓮湖廣場(chǎng)和項(xiàng)目入口廣場(chǎng)連通起來(lái)，有效引導(dǎo)解放路北側(cè)和蓮湖廣場(chǎng)的人流。 （具體參照規(guī)劃建議書）2、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：首先這種規(guī)劃最大程度上利用地形、地勢(shì)，通過(guò)井字型或S形的規(guī)劃設(shè)計(jì)，形成商業(yè)街區(qū)。結(jié)合的步行街和街區(qū)的規(guī)劃特點(diǎn)，以利于人流會(huì)聚，提升商業(yè)價(jià)值。其次最大限度地增大臨街商鋪

21、面積，以增加整個(gè)項(xiàng)目可銷售面積，規(guī)劃出一線商鋪提升商業(yè)價(jià)值。同時(shí)減小運(yùn)營(yíng)成本和管理費(fèi)用，易于經(jīng)營(yíng)。再次是室外商業(yè)步行街與購(gòu)物中心形成人流的優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，利用連廊和通道進(jìn)行連接，使人流有效地循環(huán)流動(dòng)。備注：室外步行街S形或井字型規(guī)劃，利用縱深較大的區(qū)域規(guī)劃公寓和寫字樓，最大化地利用空間。劣勢(shì)：方案一劣勢(shì)在于規(guī)劃的建筑密度較高，住宅物業(yè)的可利用空間較小，因此應(yīng)盡量控制整體商業(yè)面積。方案二：（作為備選方案）購(gòu)物中心+室內(nèi)步行街、住宅、公寓、寫字樓1、方案簡(jiǎn)析：購(gòu)物中心規(guī)劃在蒸湘路與解放路交匯處，項(xiàng)目東側(cè)規(guī)劃室內(nèi)步行街。為了有效的實(shí)現(xiàn)整體商業(yè)人流的暢動(dòng)，可在購(gòu)物中心及室內(nèi)步街之間用連廊連接，以便相互之間的

22、人流流動(dòng)。寫字樓、公寓位于解放路（地塊東端），1、2層為室內(nèi)步行街， 3層為轉(zhuǎn)換層用作景觀綠化，4層以上為寫字和公寓。（如右圖）住宅應(yīng)利用原自然山景的優(yōu)勢(shì)，布置在地塊南側(cè)和東側(cè)。為了營(yíng)造院落感，滿足當(dāng)?shù)啬媳背虻木幼×?xí)慣、實(shí)現(xiàn)自然景觀的均好性，住宅采用弧型半圍式組團(tuán)合布局。內(nèi)廣場(chǎng)依小山背景而建，將人流吸引至項(xiàng)目的縱深之處，形成內(nèi)廣場(chǎng)，與入口廣場(chǎng)相互對(duì)應(yīng)，借助內(nèi)廣場(chǎng)吸引人流往縱深流動(dòng)。2、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：規(guī)劃購(gòu)物中心和室內(nèi)步行街，通過(guò)連廊和通道使人流有效聯(lián)動(dòng)。并且規(guī)劃室內(nèi)步行街，可最大化地增加商業(yè)物業(yè)的銷售面積，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。規(guī)劃室內(nèi)步行街可以進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和經(jīng)營(yíng)管理，可以做到全天候的逛街

23、購(gòu)物。劣勢(shì)：室內(nèi)步行街銷售價(jià)值低于室外步行街，而且運(yùn)營(yíng)成本和管理費(fèi)用較高，內(nèi)部人流動(dòng)線規(guī)劃較單一，不利于消費(fèi)者購(gòu)物。方案三：（作為備選方案）眾星拱月式布局購(gòu)物中心+室內(nèi)步行街、住宅、公寓、寫字樓1、方案簡(jiǎn)析：整個(gè)區(qū)域的步行街以購(gòu)物中心為中心，呈對(duì)稱平行式發(fā)散，規(guī)劃成為多個(gè)主題性經(jīng)營(yíng)的街區(qū)。購(gòu)物中心位于整個(gè)地塊的中心位置，各步行街圍繞她而建，如從星拱月之式，各商業(yè)之間用連廊連接。寫字樓設(shè)計(jì)在蒸湘路與解放路交匯處1-2層為室內(nèi)步行街。公寓位于解放路，地塊東端，1-2層為室內(nèi)步行街。如上圖2、優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)：購(gòu)物中心在項(xiàng)目中心部位，商業(yè)整體人流均勻，保證各商業(yè)經(jīng)營(yíng)的均好性。室內(nèi)步行街購(gòu)物環(huán)境較好，

24、不受天氣影響。劣勢(shì)：商業(yè)步行街過(guò)于分散，不利于形成規(guī)模效應(yīng)。室內(nèi)步行街為單街，不利于室內(nèi)消費(fèi)者的流動(dòng)，難以成市。整體商業(yè)建筑的體形不和諧，兩側(cè)建筑高，中間購(gòu)物中心低給人壓抑感。五、項(xiàng)目整體發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)成為衡陽(yáng)新一代的商業(yè)中心戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)締造衡陽(yáng)現(xiàn)代型的生活示范城實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)的極大化成為衡陽(yáng)新一代的休閑商業(yè)中心項(xiàng)目的首要戰(zhàn)略目標(biāo)是成為衡陽(yáng)商業(yè)的龍頭，成為衡陽(yáng)新一代的商業(yè)休閑中心。商業(yè)休閑中心是不同于衡陽(yáng)現(xiàn)有商業(yè)形態(tài)簡(jiǎn)單的購(gòu)物形態(tài)。休閑商業(yè)中心是創(chuàng)造多功能體驗(yàn)式地帶，在定位上形成差異性。另鑒于衡陽(yáng)的激烈的商業(yè)市場(chǎng)，迫使本項(xiàng)目必須要走在最前列，成為商業(yè)龍頭才能贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。締造衡陽(yáng)現(xiàn)代的生活體驗(yàn)之城

25、商住一體化的地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式包括商業(yè)、住宅、寫字樓、公寓綜合開(kāi)發(fā)，融入現(xiàn)代化、時(shí)尚化、藝術(shù)化元素，核心是以商業(yè)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)發(fā)展，以體驗(yàn)式商業(yè)形態(tài)為中心，構(gòu)建現(xiàn)代型生活示范城。實(shí)現(xiàn)價(jià)值利潤(rùn)的極大化項(xiàng)目的最大的價(jià)值利益點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的極大化，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)利益。本項(xiàng)目以商業(yè)作為利潤(rùn)核心，同時(shí)實(shí)現(xiàn)住宅、公寓、寫字樓的最大利潤(rùn)，在整體開(kāi)發(fā)上實(shí)現(xiàn)極大化的價(jià)值利潤(rùn)。六、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)步驟和開(kāi)發(fā)周期：1、項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)控制建議：方案一：購(gòu)物中心+室外步行街、住宅、公寓、寫字樓項(xiàng)目形態(tài)商業(yè)住宅寫字樓公寓開(kāi)發(fā)面積建議6.5萬(wàn)M2（其中購(gòu)物中心約5萬(wàn)M2、步行街1.5 M2）7.5萬(wàn)M2(其中塔式2萬(wàn)M2,板式

26、5萬(wàn)M2)約2.5萬(wàn)M2 約1.5萬(wàn)M2 開(kāi)發(fā)前景考慮開(kāi)發(fā)價(jià)值最大，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最高開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較低，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低由于定向開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)前景較優(yōu)，但開(kāi)發(fā)量不宜太大。公寓開(kāi)發(fā)前景較優(yōu)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中等方案二：購(gòu)物中心+室內(nèi)步行街、住宅、公寓、寫字樓項(xiàng)目形態(tài)商業(yè)住宅寫字樓公寓開(kāi)發(fā)面積建議6.5-7萬(wàn)M2約7萬(wàn)M2約2.5萬(wàn)M21-1.5萬(wàn)M2開(kāi)發(fā)前景考慮主題式街區(qū)規(guī)劃，開(kāi)發(fā)面積最大開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較低，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低,市場(chǎng)消化較快。由于定向開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)前景較優(yōu)，但開(kāi)發(fā)量不宜太大。公寓開(kāi)發(fā)前景較優(yōu)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中等方案三：眾星拱月式，購(gòu)物中心+室內(nèi)步行街、住宅、公寓、寫字樓項(xiàng)目形態(tài)商業(yè)住宅寫字樓公寓開(kāi)發(fā)面積建議6.5-7萬(wàn)M2約7

27、萬(wàn)M2約2.5萬(wàn)M21-1.5萬(wàn)M2開(kāi)發(fā)前景考慮可售面積相對(duì)較小，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)最高。開(kāi)發(fā)利潤(rùn)較低，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較低，市場(chǎng)消化較快。由于定向開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)前景較優(yōu)，但開(kāi)發(fā)量不宜太大。公寓開(kāi)發(fā)前景較優(yōu)，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)中等2、開(kāi)發(fā)依據(jù)：(以方案一作為主推方案) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)須具備充分的市場(chǎng)條件和開(kāi)發(fā)條件，根據(jù)目前的市場(chǎng)狀況表明商業(yè)和住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，而公寓和寫字樓市場(chǎng)均是尚未開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)，根據(jù)各市場(chǎng)特點(diǎn)分析各物業(yè)類型的開(kāi)發(fā)狀況。2.1商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目位于解放路核心商圈，座落城市黃金地段，解放路整體商業(yè)氛圍成熟，是城市傳統(tǒng)的中心商圈，開(kāi)發(fā)商業(yè)具備充分的市場(chǎng)條件。商業(yè)面積控制：鑒于近兩年市場(chǎng)上商業(yè)物業(yè)年均銷售面積在5萬(wàn)M2

28、左右，而在營(yíng)的商業(yè)購(gòu)物中心和超市共有商業(yè)面積約達(dá)25萬(wàn)M2左右，潛在的開(kāi)發(fā)使商業(yè)面積迅猛增加，因此本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)總體量要控制在6.5萬(wàn)M2左右（包括地下一層和步行街，不包括設(shè)備層和地下停車場(chǎng)），以降低項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。比較廣百和晶珠購(gòu)物商場(chǎng)，兩家均超過(guò)5萬(wàn)M2，其中晶珠達(dá)5.7M2，已形成強(qiáng)大的規(guī)模效應(yīng)。本項(xiàng)目的購(gòu)物中心必須從規(guī)模上與其形成抗衡，體量上達(dá)到一定的規(guī)模。從而提升整體的商業(yè)價(jià)值，確立商業(yè)龍頭地位。商業(yè)開(kāi)發(fā)體量要考慮到資金回籠和價(jià)值收益問(wèn)題，確定合理的租售比例，通過(guò)短期銷售和長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)贏利目標(biāo)。2.2住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)衡陽(yáng)的住宅市場(chǎng)已發(fā)展到一定的階段，但目前住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈、空置率較高

29、。市場(chǎng)的承受力有一定的局限性，須考慮整體開(kāi)發(fā)面積。住宅面積控制：考慮住宅市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)量與銷售量的問(wèn)題，2003年、2004年住宅市場(chǎng)的消化量在40萬(wàn)M2左右。2004年住宅竣工面積63.6萬(wàn)M2，2004年商品房銷售建筑面積49.41萬(wàn)M2，其中住宅銷售建筑面積42.5萬(wàn)M2。目前，衡陽(yáng)住宅市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量逐步增大，特別是華新開(kāi)發(fā)區(qū)的開(kāi)發(fā)量迅速增大，住宅市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。綜合考慮項(xiàng)目的地段優(yōu)勢(shì)、環(huán)境優(yōu)勢(shì)、綜合型項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目具備住宅開(kāi)發(fā)的良好條件。結(jié)合項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、售價(jià)估算和資金回籠，整體建議住宅的開(kāi)發(fā)面積7.5萬(wàn)M2。2.3寫字樓和公寓物業(yè)開(kāi)發(fā)寫字樓和公寓市場(chǎng)是尚未開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，考慮到市場(chǎng)的

30、承受力和購(gòu)買力，公寓和寫字樓宜開(kāi)發(fā)較小的體量，保障項(xiàng)目的利潤(rùn)收益。寫字樓/公寓面積控制：考慮到寫字樓13000M2是定向開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商自留3000M2，分析衡陽(yáng)整體的辦公環(huán)境和目前尚未出現(xiàn)一個(gè)寫字樓項(xiàng)目，建議開(kāi)發(fā)25000M2的寫字樓面積。而公寓是市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的新型產(chǎn)品，目前市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)純公寓項(xiàng)目，只出現(xiàn)商住兩用項(xiàng)目，公寓市場(chǎng)目前的市場(chǎng)需求量有限。建議開(kāi)發(fā)體量在15000M2左右，并控制開(kāi)發(fā)的戶型面積，加快銷售速度，從而降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。2.4酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)根據(jù)市場(chǎng)條件，衡陽(yáng)的酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，雁城賓館、神龍酒店、通程酒店等大型酒店的建立、經(jīng)營(yíng)，表明衡陽(yáng)的酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。而通程的產(chǎn)權(quán)式酒店

31、發(fā)售情況不佳，表明市場(chǎng)信心不足。綜合分析酒店開(kāi)發(fā)并不具備市場(chǎng)條件。3、項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)步驟首期開(kāi)發(fā)：本項(xiàng)目整體上分兩期開(kāi)發(fā)，首期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的商業(yè)購(gòu)物中心、兩幢塔樓住宅和室外步行街。總建筑面積約8.5萬(wàn)M2。分析點(diǎn)：3.1、商業(yè)和住宅是市場(chǎng)上的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，商業(yè)價(jià)值巨大，開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心和商業(yè)步行街有利于實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，并利于后期開(kāi)發(fā)。后期住宅、公寓、寫字樓的開(kāi)發(fā)必須得到前期回籠資金的支撐。項(xiàng)目有穩(wěn)定的資金流，開(kāi)發(fā)才能有序進(jìn)行，從而保證整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功。3.2、前期開(kāi)發(fā)購(gòu)物中心區(qū)，這樣有充足的時(shí)間為項(xiàng)目進(jìn)行招商，鑒于項(xiàng)目現(xiàn)有的體量問(wèn)題，必須招進(jìn)大型的主力商家和大客戶，大規(guī)模地吸引人氣，以支撐整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)

32、。3.3、首期開(kāi)發(fā)兩幢塔樓住宅，利用住宅開(kāi)發(fā)規(guī)劃住宅社區(qū)，形成固定消費(fèi)人群，為商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)提供消費(fèi)力。住宅開(kāi)發(fā)有利于資金的快速回籠，同時(shí)形成固定的消費(fèi)人流，為商業(yè)物業(yè)的招商和銷售奠定基礎(chǔ)。二期開(kāi)發(fā)：項(xiàng)目二期集中開(kāi)發(fā)寫字樓、公寓和高層住宅二期，總建筑面積約11.5萬(wàn)M2。分析點(diǎn)：1.1、由于公寓和寫字樓市場(chǎng)不成熟，必須根據(jù)市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)發(fā)展進(jìn)行開(kāi)發(fā)。另外公寓和寫字樓的傳播與市場(chǎng)的接受需要一個(gè)階段。把這兩個(gè)產(chǎn)品放在二期開(kāi)發(fā)對(duì)公寓和寫字樓切入市場(chǎng)有利。1.2、公寓和寫字樓的回籠資金較少，若安排在一期開(kāi)發(fā)，難以對(duì)二期形成資金支持，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成不利。1.3、公寓和寫字樓市場(chǎng)不成熟，開(kāi)發(fā)商需根據(jù)市場(chǎng)

33、的需求和現(xiàn)有的市場(chǎng)反應(yīng)，來(lái)進(jìn)行公寓和寫字樓的開(kāi)發(fā)，制定相應(yīng)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品策略。因此，安排在二期開(kāi)發(fā)以降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。4、整體開(kāi)發(fā)周期4.1、建設(shè)周期:根據(jù)目前的市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目地塊條件，目前地塊需要拆遷，項(xiàng)目預(yù)期最快在10月份動(dòng)工拆遷，鑒于目前的市場(chǎng)狀況和項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量及銷售情況，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)周期需要三年。分析點(diǎn)：項(xiàng)目整體的建設(shè)周期需要三年，綜合考慮項(xiàng)目的拆遷時(shí)間、動(dòng)工時(shí)間和工程進(jìn)度，項(xiàng)目西段購(gòu)物中心（約5萬(wàn)M2）的建設(shè)周期需要一年左右。步行街、住宅、寫字樓、公寓的開(kāi)發(fā)需要兩年。結(jié)合項(xiàng)目的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)與當(dāng)?shù)氐氖┕そㄔO(shè)、工程進(jìn)度等綜合考慮，項(xiàng)目整體的建設(shè)周期預(yù)計(jì)在三年內(nèi)完成。4.2整體銷售周期：開(kāi)發(fā)物業(yè)

34、商業(yè)住宅寫字樓公寓銷售周期2-3年1-2年2年以上1-2年商業(yè)銷售周期：考慮市場(chǎng)的開(kāi)量與容量問(wèn)題，2004年商業(yè)物業(yè)新開(kāi)工面積14.5474萬(wàn)平方米，商業(yè)竣工面積14.1947萬(wàn)平方米，商業(yè)銷售面積只有為5.32萬(wàn)平方米。2005年1-6月商業(yè)新開(kāi)工面積9.83萬(wàn)平方米，竣工2.79萬(wàn)平方米，銷售面積僅為1.47萬(wàn)平方米。考慮項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)體量，商業(yè)約約6.5萬(wàn)M2，大規(guī)模的體量決定著商業(yè)需要有2-3年的消化期，商業(yè)物業(yè)的銷售需要較長(zhǎng)的時(shí)間.因?yàn)槭紫纫羞M(jìn)部分的主力商家,來(lái)提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，其次要在住宅開(kāi)發(fā)和整體商業(yè)氛圍成熟的條件下，才能獲得最大的銷售價(jià)值。住宅銷售周期：住宅市場(chǎng)：2004年住宅

35、新開(kāi)工面積81.48萬(wàn)平方米，竣工面積63.6萬(wàn)平方米，2004年商品房銷售建筑面積49.41萬(wàn)平方米，其中住宅銷售建筑面積42.5萬(wàn)平方米。由于項(xiàng)目的具備良好的資源條件，住宅開(kāi)發(fā)消化速度較快，市場(chǎng)消化力較強(qiáng)。在體量上，住宅開(kāi)發(fā)約達(dá)8萬(wàn)M2，綜合分析需要1-2年的消化期。寫字樓/公寓銷售周期：考慮公寓與寫字樓市場(chǎng)不成熟，市場(chǎng)上需要一個(gè)接受期和傳播期，公寓開(kāi)發(fā)約1.5萬(wàn)M2，寫字樓開(kāi)發(fā)約2.5萬(wàn)M2，整體的銷售周期需較長(zhǎng)時(shí)間。公寓開(kāi)發(fā)面積約1.5萬(wàn)M2，考慮到市場(chǎng)需求量不大，目標(biāo)客戶群體有效需求不足，短期內(nèi)消化有一定的難度，通過(guò)商業(yè)和住宅開(kāi)發(fā)帶動(dòng)公寓銷售。因此公寓銷售周期在1-2年。寫字樓開(kāi)發(fā)中

36、有1.6萬(wàn)M2屬于定向開(kāi)發(fā)，余下的銷售面積在9000 M2左右，銷售時(shí)間較長(zhǎng)，需要跟大型企業(yè)進(jìn)行洽談，而且需要進(jìn)行招租工作，銷售周期在2年以上。七、項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位：都會(huì)體驗(yàn)之城本項(xiàng)目由商務(wù)中心、現(xiàn)代商場(chǎng)、精品住宅等三大中心功能組成。充分利用現(xiàn)有的商業(yè)優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì)和環(huán)境優(yōu)勢(shì)，突出本項(xiàng)目的多功能、多元化的開(kāi)發(fā)理念，吸引不同細(xì)分階層的消費(fèi)群體，成為各階層的體驗(yàn)新都會(huì)。營(yíng)造一個(gè)繁華、精彩、繽紛的都會(huì)核心物業(yè)，打造衡陽(yáng)最精彩、最時(shí)尚的魅力之城。這里可以體驗(yàn)到城市的繁華氣息和時(shí)代的潮流脈動(dòng)；可以盡情享受多功能綜合物業(yè)提供的一站式服務(wù)。這里應(yīng)該是整個(gè)衡陽(yáng)消費(fèi)者到此購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲的最佳地方，同時(shí)體

37、驗(yàn)都市繁華與魅力。充分結(jié)合項(xiàng)目商業(yè)、商務(wù)、居住的功能特點(diǎn)，打造繁華都市的體驗(yàn)之城，成為都會(huì)最繁華的中心地帶。營(yíng)造一個(gè)多功能、多業(yè)態(tài)、多中心的精彩都會(huì)，成為最適合衡陽(yáng)人消費(fèi)、居住、辦公、娛樂(lè)的都市新中心。八、項(xiàng)目整體功能與形象定位（一）、功能定位：時(shí)尚商業(yè)+高尚居住+現(xiàn)代商務(wù)=購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、居住、商務(wù)功能在綜合性的開(kāi)發(fā)形態(tài)下，形成商業(yè)、住宅、公寓、寫字樓的產(chǎn)品形態(tài)，多形態(tài)、多功能、多元化的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)決定著項(xiàng)目的功能是多樣的、豐富的。形成商業(yè)、居住、商務(wù)三大功能，在整個(gè)功能體系中，以商業(yè)功能作為核心，居住和商務(wù)功能作為次核心和功能補(bǔ)充。項(xiàng)目集合購(gòu)物、娛樂(lè)、商務(wù)、居住、休閑的一體化綜合功能，會(huì)聚時(shí)

38、尚購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、時(shí)尚體驗(yàn)、產(chǎn)品展示、風(fēng)情美食以及商務(wù)、居住的價(jià)值功能，組成多元化的功能體系。（二）、形象定位：都會(huì)魅力之城項(xiàng)目的形象的最大地體現(xiàn)都會(huì)魅力形象，項(xiàng)目將引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)的規(guī)劃思想、建筑設(shè)計(jì)意念和現(xiàn)代大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，綜合打造國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的大型綜合體項(xiàng)目。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)包括商業(yè)、住宅、寫字樓、公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，具備綜合型的產(chǎn)品特色，項(xiàng)目的形象應(yīng)鮮明地表現(xiàn)都會(huì)魅力形象，營(yíng)造現(xiàn)代的都會(huì)色彩。項(xiàng)目最大的形象魅力在于商業(yè)，項(xiàng)目以鮮明的都會(huì)魅力形象，才能與現(xiàn)有的商業(yè)中心形成區(qū)隔，提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。以繽紛的商業(yè)色彩大規(guī)模地吸引人氣，形成項(xiàng)目的消費(fèi)力支持。第三部分：商業(yè)物業(yè)整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略一、商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)理

39、念：在地塊特點(diǎn)范圍內(nèi)盡可能地增大項(xiàng)目的商業(yè)可售面積，確保項(xiàng)目整體利潤(rùn)主要方式是通過(guò)更多地規(guī)劃商業(yè)街，通過(guò)商業(yè)步行街來(lái)增加項(xiàng)目的臨街店面面積，從而達(dá)到分割面積快速銷售套現(xiàn)的開(kāi)發(fā)目的。以現(xiàn)代型購(gòu)物中心的開(kāi)發(fā)理念打造現(xiàn)代都市商業(yè)中心針對(duì)目前衡陽(yáng)商業(yè)項(xiàng)目沒(méi)有一個(gè)以現(xiàn)代購(gòu)物中心理念開(kāi)發(fā)，多個(gè)項(xiàng)目均具有缺陷性，本項(xiàng)目的規(guī)劃就要超越現(xiàn)有的規(guī)劃模式，以高效的內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃和外部環(huán)境規(guī)劃引導(dǎo)人流。并且在建筑立面和內(nèi)部環(huán)境設(shè)計(jì)上力求創(chuàng)新，建筑現(xiàn)代化的商業(yè)中心。以體驗(yàn)式+主題式的商業(yè)開(kāi)發(fā)理念大規(guī)模地吸納消費(fèi)群體體驗(yàn)式和主題式是本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)的核心元素，營(yíng)造體驗(yàn)式的消費(fèi)情景，讓消費(fèi)者體驗(yàn)購(gòu)物+休閑+享受的消費(fèi)樂(lè)趣，形成

40、項(xiàng)目核心消費(fèi)動(dòng)力。通過(guò)高效的招商運(yùn)營(yíng)和經(jīng)營(yíng)管理，使整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)暢旺。通過(guò)最有效的招商運(yùn)營(yíng)手段和經(jīng)營(yíng)管理措施，強(qiáng)勢(shì)吸引大型品牌商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，在衡陽(yáng)現(xiàn)有激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況下，必須要引進(jìn)國(guó)內(nèi)外一線品牌作為主力商家，形成更強(qiáng)的商號(hào)號(hào)召力。同時(shí)，通過(guò)高效的經(jīng)營(yíng)管理，使整個(gè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)環(huán)境日益完善，在4-5年內(nèi)使整個(gè)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)暢旺。二、商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品定位：（一）、定位思考：對(duì)衡陽(yáng)傳統(tǒng)商業(yè)進(jìn)行批判衡陽(yáng)商業(yè)還處于傳統(tǒng)商業(yè)階段，商業(yè)業(yè)態(tài)以批發(fā)、零售、餐飲、娛樂(lè)為主。部分區(qū)域出現(xiàn)較為大型中高檔的商業(yè)場(chǎng)所，如晶珠、廣百。大型的商業(yè)項(xiàng)目均缺乏現(xiàn)代化的規(guī)劃設(shè)計(jì)和商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理體制。對(duì)傳統(tǒng)消費(fèi)模式進(jìn)行批判衡陽(yáng)的消費(fèi)還停滯在傳統(tǒng)單一

41、的消費(fèi)模式中，消費(fèi)只停留在購(gòu)物、娛樂(lè)的層次，衡陽(yáng)的消費(fèi)模式缺乏體驗(yàn)現(xiàn)代城市的消費(fèi)模式，缺乏購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、體驗(yàn)一站式的消費(fèi)方式，這與現(xiàn)代時(shí)尚生活理念是不相符的。領(lǐng)跑新型消費(fèi)模式在衡陽(yáng)的商業(yè)格局中，誰(shuí)能打破現(xiàn)有的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式，誰(shuí)就能主宰市場(chǎng)。因此，本項(xiàng)目的立項(xiàng)應(yīng)在結(jié)合衡陽(yáng)的消費(fèi)特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，倡導(dǎo)新型的消費(fèi)模式，融入情景式、體驗(yàn)式的現(xiàn)代消費(fèi)模式，革命性地打破衡陽(yáng)現(xiàn)有的商業(yè)模式與商業(yè)格局，成為衡陽(yáng)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)跑者。（二）、目標(biāo)消費(fèi)群體定位：商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品定位采用目標(biāo)消費(fèi)群定位法則，從市場(chǎng)消費(fèi)群體出發(fā)，對(duì)商業(yè)進(jìn)行準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位。商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)消費(fèi)群分為三個(gè)類型，商業(yè)物業(yè)作為綜合型商業(yè)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)體量在

42、6.5萬(wàn)M2左右，目標(biāo)消費(fèi)群的定位是以泛目標(biāo)消費(fèi)客戶群進(jìn)行定位，三大客戶群體的聚集形成項(xiàng)目的核心消費(fèi)力。三大消費(fèi)群體形成一定的交叉和重合，但三種群體消費(fèi)特征鮮明，因此分為三種群體進(jìn)行定位。年輕人消費(fèi)群體家庭消費(fèi)群體中高端消費(fèi)群體首要類型：家庭消費(fèi)群體第二類型：年輕人消費(fèi)群體第三類型：中高端消費(fèi)群體分析點(diǎn)：首先家庭消費(fèi)是商業(yè)物業(yè)的第一目標(biāo)消費(fèi)群體，瞄準(zhǔn)衡陽(yáng)家庭消費(fèi)的巨大消費(fèi)力，家庭消費(fèi)對(duì)日用百貨、食品、服裝、餐飲消費(fèi)需求旺盛。同時(shí)家庭成員在商場(chǎng)內(nèi)購(gòu)物消費(fèi)的機(jī)會(huì)增大，商場(chǎng)的人氣會(huì)更加充足。以家庭消費(fèi)作為項(xiàng)目人氣的最大支撐，作為人流的最大構(gòu)成部分。定位年青人消費(fèi)群體是針對(duì)衡陽(yáng)年青人的消費(fèi)額呈現(xiàn)明顯上

43、漲趨勢(shì)，消費(fèi)力相當(dāng)強(qiáng)，特別對(duì)時(shí)尚服飾、精品、電玩娛樂(lè)的消費(fèi)最為熱衷。針對(duì)年青人提供消費(fèi)熱點(diǎn)，以提升項(xiàng)目整體人氣。以中高端消費(fèi)群體作為第三層目標(biāo)消費(fèi)群體，瞄準(zhǔn)城市中高端客戶和流失在長(zhǎng)沙、廣州等地消費(fèi)的高端客戶，吸引流失的中高端消費(fèi)群體。中高端消費(fèi)群體的消費(fèi)力最強(qiáng)，贏利空間最大。在本項(xiàng)目引進(jìn)適合中高端消費(fèi)群的消費(fèi)業(yè)態(tài)，營(yíng)造適合中高端消費(fèi)群消費(fèi)空間環(huán)境。把本項(xiàng)目打造成適合其消費(fèi)的最佳地點(diǎn)。（三）、產(chǎn)品定位：都會(huì)體驗(yàn)生活MALL都市繽紛購(gòu)物樂(lè)園城市潮流生活世界城市新一代購(gòu)物中心1、產(chǎn)品描述：生活MALL是目前世界上最先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)，它把一系列零售商店、品牌商家、大力主力機(jī)構(gòu)、組織在一起，提供購(gòu)物、休閑

44、、娛樂(lè)、飲食等多項(xiàng)服務(wù)的一站式消費(fèi)中心。本項(xiàng)目以生活MALL為定位，有效商圈達(dá)整個(gè)衡陽(yáng)市區(qū)及管轄其它縣市，它對(duì)一個(gè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)將產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。本項(xiàng)目應(yīng)定位為衡陽(yáng)大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、 、餐飲為一體的體驗(yàn)式繽紛休閑shopping mall。在mall的定位下，融入多彩繽紛的商業(yè)業(yè)態(tài)，營(yíng)造一站式和體驗(yàn)式的購(gòu)物環(huán)境，使消費(fèi)者享受體驗(yàn)式消費(fèi)樂(lè)趣，成為都市人真正的體驗(yàn)生活mall。定位都會(huì)體驗(yàn)生活MALL，提供一站式的服務(wù)，成為家庭、年輕人、中高端消費(fèi)者的購(gòu)物天堂，成為衡陽(yáng)消費(fèi)者消費(fèi)的中心商場(chǎng)。生活MLL具有以下特點(diǎn)：特點(diǎn)一：休閑第一所謂休閑，廣義包括餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)功能。該服務(wù)功能是用來(lái)滿足

45、消費(fèi)者在精神層面所追求的各種“生活方式”的，也是生活MALL的靈魂所在。生活MALL是一種全新的商業(yè)地產(chǎn)模式，最創(chuàng)新的地方也就是將傳統(tǒng)的消費(fèi)模式向休閑的“生活方式”的傾斜和功能側(cè)重。特點(diǎn)二：環(huán)境第一與Shopping mall和傳統(tǒng)的商業(yè)步行街相比，生活MALL更加注重環(huán)境和建筑設(shè)計(jì)，突出合理的布局、特色的風(fēng)格和環(huán)境的舒適、閑雅，與消費(fèi)者階層生活品味、消費(fèi)習(xí)慣相匹配。特點(diǎn)三：規(guī)模適中國(guó)內(nèi)的Shopping mall從規(guī)模上一般在美國(guó)生活MALL體量的兩倍左右，比較而言，生活MALL從建筑形式和規(guī)模上更貼近于傳統(tǒng)的商業(yè)步行街。特點(diǎn)四：業(yè)態(tài)專精與Shopping mall和商業(yè)步行街相比，生活MA

46、LL從業(yè)態(tài)上更接近于集百貨店、（大型）超市、專業(yè)店、專賣店等有店鋪零售業(yè)態(tài)與休閑、餐飲、娛樂(lè)服務(wù)等為一體的集合體。定位依據(jù)：市場(chǎng)環(huán)境：衡陽(yáng)的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，晶珠、廣百和香江百貨，以及龍泉國(guó)際和時(shí)尚春天等待開(kāi)業(yè)項(xiàng)目。本項(xiàng)目的出現(xiàn)就要與其形成明顯的特征區(qū)別，進(jìn)行差異化定位，以MALL定位形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目體量：項(xiàng)目體量達(dá)約6.5萬(wàn)M2，是衡陽(yáng)最大的綜合商業(yè)中心之一。定位MALL確立項(xiàng)目商業(yè)的龍頭地位，形成項(xiàng)目的規(guī)模效應(yīng)。產(chǎn)品特色：以MALL作為定位，能更好地與購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲業(yè)態(tài)融合，營(yíng)造體驗(yàn)生活的產(chǎn)品特色。消費(fèi)需求：都市體驗(yàn)生活MALL的定位，滿足家庭消費(fèi)群體、年青人消費(fèi)群體、中高端消費(fèi)

47、群體的消費(fèi)需求。三大消費(fèi)群體對(duì)生活質(zhì)量、消費(fèi)體驗(yàn)有著無(wú)限的追求，商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)應(yīng)更大地?zé)òl(fā)出這種商業(yè)價(jià)值潛能。2、產(chǎn)品內(nèi)涵：城市中心購(gòu)物樂(lè)園在MALL的定位下，要把項(xiàng)目打造成購(gòu)物樂(lè)園。購(gòu)物樂(lè)園是一個(gè)以樂(lè)園式的消費(fèi)環(huán)境和體驗(yàn)式的消費(fèi)模式，創(chuàng)造繽紛、特色、精彩的生活世界。融入體驗(yàn)式的價(jià)值元素，營(yíng)造“購(gòu)物就在樂(lè)園里”的消費(fèi)感受，成為各群體消費(fèi)者（尤其是家庭消費(fèi)者）最喜愛(ài)購(gòu)物休閑購(gòu)物中心。城市潮流生活世界在業(yè)態(tài)組合上，本項(xiàng)目應(yīng)打造成城市生活流行前線，一個(gè)潮流生活的世界。適合各群體消費(fèi)群體面向現(xiàn)代、面向都市的繽紛世界（主要針以年青人和中高端消費(fèi)者）。城市新一代購(gòu)物中心 在MALL的定位條件下，項(xiàng)目的規(guī)劃

48、、設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)、環(huán)境、商業(yè)形態(tài)等均是最領(lǐng)先的，并且整體消費(fèi)模式和商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式是超前的，成為新一代的購(gòu)物中心。3、產(chǎn)品特征規(guī)模效應(yīng)衡陽(yáng)市規(guī)模最大、功能最全、商品最豐富、環(huán)境最好的大型現(xiàn)代化商場(chǎng)，是衡陽(yáng)第一個(gè)以現(xiàn)代購(gòu)物中心理念開(kāi)發(fā)的shopping mall，具有強(qiáng)大的吸引力和商業(yè)綜合功能。多業(yè)態(tài)組合具有多功能、多元化的業(yè)態(tài)組合，引進(jìn)特色的、品牌的、規(guī)模的知名商家，經(jīng)營(yíng)豐富的、特色的、精美的商業(yè)品種，集合潮流服裝、精品百貨、知名美食、休閑娛樂(lè)，以適合各層次消費(fèi)群體的消費(fèi)需求。全新的購(gòu)物環(huán)境項(xiàng)目?jī)?nèi)部環(huán)境是最舒適、最時(shí)尚、最開(kāi)放的，融會(huì)的是潮流時(shí)尚的生活元素。營(yíng)造休閑特色景觀、人文景觀、室內(nèi)環(huán)境，打造一

49、流的購(gòu)物環(huán)境。品牌商家薈萃 本項(xiàng)目是品牌商家云集的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，應(yīng)會(huì)知名的連鎖超市、知名的快餐機(jī)構(gòu)（麥當(dāng)勞、肯德基）、品牌服裝、品牌化妝品、珠寶等一系列的品牌商家。針對(duì)衡陽(yáng)現(xiàn)有的消費(fèi)水平，在主力品牌的選擇上，以國(guó)內(nèi)一線品牌為主。經(jīng)營(yíng)的特色性項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)環(huán)境是具備特色的，表現(xiàn)在產(chǎn)品特色和空間環(huán)境上，產(chǎn)品種類豐富、多樣，具備潮流特色，消費(fèi)與沿海城市、國(guó)際潮流同步；另外空間環(huán)境營(yíng)造特色性，體現(xiàn)在空間的設(shè)計(jì)和休閑景觀設(shè)計(jì)上。商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次本項(xiàng)目所處的城市屬二、三線發(fā)展水平城市，商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)屬中檔水平，項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)檔次應(yīng)該是衡陽(yáng)最高檔次，引領(lǐng)衡陽(yáng)商業(yè)發(fā)展方向。（四）、全新消費(fèi)模式：在項(xiàng)目的定位條件下，項(xiàng)目的消費(fèi)

50、模式是必須是最領(lǐng)先的，作為項(xiàng)目發(fā)展的內(nèi)部核心價(jià)值因素。項(xiàng)目以一站式和體驗(yàn)式為核心消費(fèi)模式，以主題式作為消費(fèi)模式的補(bǔ)充。一站式+體驗(yàn)式+主題式一站式：在項(xiàng)目的整個(gè)消費(fèi)模式體系中，以一站式作為主體消費(fèi)模式。提供購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、展示的一站式服務(wù)。以一站式商業(yè)形態(tài)融入衡陽(yáng)人的消費(fèi)理念，以全新的一站式消費(fèi)瞄準(zhǔn)家庭消費(fèi)群體。體驗(yàn)式：在項(xiàng)目整體的商業(yè)環(huán)境氛圍的營(yíng)造上，以體驗(yàn)式作為主線，大力打造良好購(gòu)物休閑環(huán)境，讓消費(fèi)體驗(yàn)購(gòu)物的真正樂(lè)趣。滿足各群體消費(fèi)群的消費(fèi)需求。主題式：在業(yè)態(tài)分布和各層布局上，以主題式作為業(yè)態(tài)分布依據(jù)。規(guī)劃明確的經(jīng)營(yíng)主題，購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲形成不同的主題區(qū)。以明確的主題有力地吸

51、引消費(fèi)者。（五）、消費(fèi)特色：本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)是衡陽(yáng)最具特色的、最時(shí)尚的消費(fèi)地帶，整體上符合都會(huì)的體驗(yàn)生活MALL的定位。在這里引入最先進(jìn)、最潮流的消費(fèi)形態(tài)，同時(shí)結(jié)合衡陽(yáng)消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，引入兒童游樂(lè)廣場(chǎng)、CEPA香港城、韓國(guó)服裝城、特色餐飲、量販?zhǔn)綂蕵?lè)（定額消費(fèi)：如20元可消費(fèi)一天）等新型業(yè)態(tài)，最大程度上吸引人氣。在這里營(yíng)造產(chǎn)品最大的特色性，打造動(dòng)感、魅力的新都會(huì)，一個(gè)最具特色性的潮流天地。我司建議引入的新型業(yè)態(tài)，是為創(chuàng)造項(xiàng)目的特色性和時(shí)尚性，制造消費(fèi)特點(diǎn)吸引消費(fèi)者，形成強(qiáng)有力的消費(fèi)磁力。 三、商業(yè)物業(yè)形象定位豐盛時(shí)尚繽紛項(xiàng)目以大氣、開(kāi)放、時(shí)尚、繽紛作為形象主題定位，突出項(xiàng)目的最大特色，從大體量

52、的規(guī)模、開(kāi)放的環(huán)境空間、特色業(yè)態(tài)組合、體驗(yàn)式的消費(fèi)模式，定位為豐盛、時(shí)尚、繽紛的形象。分析：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：分析廣百、晶珠、時(shí)尚春天的形象定位，廣百和晶珠的形象定位較類似，廣百以綜合、現(xiàn)代、品牌作為定位；而晶珠顯得時(shí)尚、潮流、現(xiàn)代；時(shí)尚春天的定位是特色化、時(shí)尚化、專業(yè)化。本項(xiàng)目要體現(xiàn)最大的特色，在形象上與現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手形成差異化。項(xiàng)目的空間規(guī)劃：項(xiàng)目的環(huán)境空間是開(kāi)放的，以廣場(chǎng)空間、步行街空間、場(chǎng)內(nèi)空間、建筑空間的開(kāi)放性，營(yíng)造優(yōu)良的購(gòu)物環(huán)境。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、業(yè)態(tài)組合：項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和業(yè)態(tài)組合最大化地體現(xiàn)時(shí)尚和現(xiàn)代，時(shí)尚形象更能體現(xiàn)出現(xiàn)代感和潮流感。體驗(yàn)式的消費(fèi)模式：體驗(yàn)式的消費(fèi)模式，形成體驗(yàn)式的消費(fèi)空間

53、，體現(xiàn)繽紛的項(xiàng)目形象，一個(gè)精彩紛呈、多姿多彩的項(xiàng)目形象將展現(xiàn)在消費(fèi)者眼前。四、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)定位“第一人氣+第一財(cái)氣”商業(yè)物業(yè)第一地段：解放路中心商圈，位于解放路和蒸湘路的交匯處，項(xiàng)目地段處于第一優(yōu)勢(shì)。位于城市中心區(qū)域，第一區(qū)域勢(shì)不可擋。第一人氣：解放路巨大的人流量、項(xiàng)目周邊的住宅區(qū)大量居民以及蓮湖廣場(chǎng)匯聚的龐大人氣，為本項(xiàng)目帶來(lái)最大的人氣價(jià)值。第一財(cái)氣：作為衡陽(yáng)首個(gè)集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物、餐飲、展示的購(gòu)物中心，特色的業(yè)態(tài)、良好的經(jīng)營(yíng)環(huán)境、品牌商家匯聚再加上大規(guī)模的人氣，為項(xiàng)目創(chuàng)造巨大的財(cái)富價(jià)值。五、商業(yè)物業(yè)的功能定位及經(jīng)營(yíng)定位（一）、商場(chǎng)功能定位：產(chǎn)品的功能定位要根據(jù)目標(biāo)消費(fèi)群體需求進(jìn)行定位，項(xiàng)目

54、定位三個(gè)群體：家庭消費(fèi)群體、年輕人消費(fèi)群體、中高端消費(fèi)群體，三個(gè)群體的需求有其共性和唯一性。本項(xiàng)目的功能定位，根據(jù)家庭消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，需引進(jìn)超市、百貨、餐飲業(yè)態(tài)；針對(duì)年青人的消費(fèi)群體，需引入潮流服飾、精品飾品、電玩娛樂(lè)、數(shù)碼手機(jī)、文化圖書等商品；針對(duì)中高端的消費(fèi)群體，需引入品牌服裝、皮具、珠寶、化妝品、知名美食、特色娛樂(lè)等。因此項(xiàng)目的功能定位為：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、展示六大功能購(gòu)物=家庭購(gòu)物+時(shí)尚購(gòu)物+精品購(gòu)物休閑娛樂(lè)=潮流體驗(yàn)+異國(guó)風(fēng)情+先鋒文化根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境和項(xiàng)目的規(guī)劃特點(diǎn)，進(jìn)一步定位項(xiàng)目的業(yè)態(tài)，形成項(xiàng)目最佳的業(yè)態(tài)組合。滿足一站式的消費(fèi)需求，集中購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲、文化、展示

55、一站式消費(fèi)功能。（二）、經(jīng)營(yíng)定位：購(gòu)物類包括：超市、百貨、服裝皮具、珠寶手飾、時(shí)尚精品、床上用品、化妝品、數(shù)碼通信等；休閑類包括：婚紗攝影、休閑餐飲、休閑服飾、美容美發(fā)等；娛樂(lè)類包括：電玩游戲、網(wǎng)吧、KTV娛樂(lè)中心、康體中心、浴足及電影院等；餐飲類包括：知名湘菜、中西餐飲、特色餐飲、知名小吃、日韓名吃；文化類包括：文化圖書、藝術(shù)博覽、精品工藝、文具用品等；展示類包括：暢銷、潮流產(chǎn)品的集中展示，具有引導(dǎo)潮流、領(lǐng)導(dǎo)消費(fèi)的責(zé)任，新款時(shí)裝展示、新品上市展銷、國(guó)際名牌時(shí)裝聯(lián)展等。（三）、商場(chǎng)及步行街區(qū)各層業(yè)態(tài)分布（垂直分布）1、購(gòu)物中心業(yè)態(tài)規(guī)劃：商場(chǎng)規(guī)劃地下二層到地上四層，考慮用吸引力強(qiáng)的業(yè)態(tài)吸引消費(fèi)者

56、往縱深、上層流動(dòng)。業(yè)態(tài)布局初步意向?yàn)椋簩觿e功能區(qū)/主題區(qū)經(jīng)營(yíng)品種負(fù)二層停車場(chǎng)和設(shè)備房停車、功能設(shè)備負(fù)一層超市建議引入國(guó)際一線品牌，如沃爾瑪或家樂(lè)福等一層名店城品牌名店區(qū)品牌服裝店（以國(guó)際著名大眾品牌+國(guó)內(nèi)一線品牌為主）、化妝品、首飾、珠寶、皮具、名表店等；步行街臨解放路一面均引進(jìn)品牌店，形成重要的磁力點(diǎn)時(shí)尚天地區(qū)白領(lǐng)、年輕一族服裝、男性品牌休閑服裝、皮鞋，以及旅游商品等女性世界品牌女性服裝、女性內(nèi)衣、女性飾品、女性鞋帽、皮具數(shù)碼區(qū)手機(jī)、MP3、數(shù)碼相機(jī)、電腦產(chǎn)品，迎合青少年的需求首層顯要地段引入麥當(dāng)勞或肯德基等快餐店二層潮流港流行前線區(qū)青少年的流行服飾、流行飾品等匯集國(guó)內(nèi)各流行元素，特設(shè)韓國(guó)潮

57、流港運(yùn)動(dòng)用品區(qū)潮流運(yùn)動(dòng)服飾、運(yùn)動(dòng)用品、運(yùn)動(dòng)器械、運(yùn)動(dòng)球類等CEPA香港城/廣東城香港/廣東品牌服飾、化妝品、精品、工藝品床上用品區(qū)家庭床上用品兒童區(qū)經(jīng)營(yíng)兒童服裝、玩具、鞋帽、嬰幼兒日用品三層美食城美食廣場(chǎng)區(qū)大型美食中心、集合知名湘菜、知名小吃、日韓料理文化精品區(qū)中型書店、書吧、各類工藝精品休閑區(qū)咖啡屋、西餐廳、高檔美容美體中心四層娛樂(lè)城娛樂(lè)中心區(qū)電玩中心、康體中心、量販KTV娛樂(lè)中心、浴足、電影院等西餐美食區(qū)大型中餐、西餐廳、特色餐飲、咖啡廳注：藍(lán)色部分為第一磁力點(diǎn)。購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)布局根據(jù)磁力點(diǎn)的分布原則，在整個(gè)商場(chǎng)的上中下規(guī)劃三個(gè)強(qiáng)有吸引力的磁力點(diǎn)，即在商場(chǎng)的垂直分布三種主力業(yè)態(tài)形成磁力效應(yīng)

58、。在負(fù)一層引入知名大型超市，首層引入麥當(dāng)勞或肯德基；二層設(shè)韓國(guó)潮流港、CEPA香港城；四層設(shè)大型娛樂(lè)城。分三段形成磁力點(diǎn)，分階段吸引人流。2、步行街的業(yè)態(tài)規(guī)劃：室外步行街業(yè)態(tài)規(guī)劃與購(gòu)物中心業(yè)態(tài)形成互補(bǔ)，盡量不產(chǎn)生正面的業(yè)態(tài)沖突，經(jīng)營(yíng)檔次與經(jīng)營(yíng)規(guī)模形成差異性。室外步行街以經(jīng)營(yíng)服裝、餐飲、娛樂(lè)業(yè)態(tài)為主，經(jīng)營(yíng)檔次以大眾化為標(biāo)準(zhǔn)。建議規(guī)劃特色美食街、休閑咖啡酒吧區(qū)、休閑娛樂(lè)世界、兒童天地、旗艦廣場(chǎng)、精品服飾走廊。以情景式規(guī)劃、大眾式消費(fèi)吸引目標(biāo)客戶群體。六、商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶定位1、目標(biāo)租賃客戶：解放路商圈中現(xiàn)有的承租戶；進(jìn)駐衡陽(yáng)的品牌商家；衡陽(yáng)現(xiàn)有的主力商家客戶；大型品牌主力商家；國(guó)內(nèi)外一線的超市連鎖

59、機(jī)構(gòu)。2、目標(biāo)投資者：解放路、中山路沿線的投資商戶；衡陽(yáng)的富有并具有投資眼光的投資群體；湖南、周邊各城市、浙江、廣東一帶的投資者。七、產(chǎn)品規(guī)劃策略1、建筑立面和建筑形態(tài)：以國(guó)際先進(jìn)的建筑規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)項(xiàng)目建筑立面和整體的建筑形態(tài)，以領(lǐng)先的規(guī)劃設(shè)計(jì)形成項(xiàng)目最大特色。2、內(nèi)部規(guī)劃：設(shè)計(jì)科學(xué)的、流暢的人流動(dòng)線和物流動(dòng)線，合理規(guī)劃主入口、中庭和內(nèi)部通道、物流通道。形成系統(tǒng)的內(nèi)部動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)，為消費(fèi)者提供舒適、方便的消費(fèi)環(huán)境。人流動(dòng)線規(guī)劃要保證購(gòu)物中心整體的均好性與流通性。設(shè)計(jì)出流暢的水平人流系統(tǒng)和垂直人流系統(tǒng)，滿足消費(fèi)、建筑、業(yè)態(tài)分布等各方面的要求，重點(diǎn)把握主入口、中庭、主要通的設(shè)計(jì)。3、休閑景觀：商業(yè)景

60、觀布局是整個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃的重點(diǎn)，是吸引人氣和延長(zhǎng)消費(fèi)者逗留時(shí)間的核心要素。具體規(guī)劃是室外、室內(nèi)景觀規(guī)劃。規(guī)劃休閑景點(diǎn)和精致小品，在中心休閑商業(yè)街設(shè)計(jì)雕塑、噴泉、小品、休閑椅、太陽(yáng)傘，增加各式人文景觀。4、燈光視覺(jué)設(shè)計(jì)：商業(yè)廣場(chǎng)照明設(shè)計(jì)對(duì)塑造商業(yè)廣場(chǎng)的形象起著至關(guān)重要的作用，既要滿足亮化的需要，還要滿足美學(xué)的要求。商業(yè)經(jīng)營(yíng)僅局限于單純的白天集市，而夜間消費(fèi)則相對(duì)較為薄弱。因此，項(xiàng)目通過(guò)燈光的處理，促進(jìn)項(xiàng)目的夜間消費(fèi)。5、人文特色：營(yíng)造出項(xiàng)目特有的人文特色，本項(xiàng)目?jī)?nèi)需形成項(xiàng)目特有的文化特色，形成開(kāi)放、潮流、活力文化色彩。吸引人氣留住人氣提升人氣招進(jìn)大型知名主力店：超市、主題娛樂(lè)廣場(chǎng)、著名快餐機(jī)構(gòu)（肯德