1、中建建湘小區(qū)后評(píng)估報(bào)告 中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽(yáng)分公司2010-9-30前 言中建建湘小區(qū)項(xiàng)目于 年 月 獲得開(kāi)發(fā)用地，于2008年4月正式動(dòng)工，至2010年2月入伙。本報(bào)告通過(guò)對(duì)中建建湘小區(qū)項(xiàng)目可研階段與實(shí)際發(fā)生階段的各線條管理進(jìn)行動(dòng)態(tài)比較，分析差異產(chǎn)生的原因，進(jìn)行經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的總結(jié)，希望本報(bào)告能為今后開(kāi)發(fā)類(lèi)似項(xiàng)目提供一定的借鑒。本報(bào)告由中建信和地產(chǎn)有限公司岳陽(yáng)分公司牽頭，總部各部門(mén)配合完成。本報(bào)告評(píng)估截止時(shí)間為 2010年9月30日。目 錄 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc244307603 前 言 PAGEREF _Toc244307603 h 1 HYPE

2、RLINK l _Toc244307604 1、項(xiàng)目概況 PAGEREF _Toc244307604 h 1 HYPERLINK l _Toc244307605 1.1項(xiàng)目發(fā)展概況 PAGEREF _Toc244307605 h 1 HYPERLINK l _Toc244307606 1.2項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo) PAGEREF _Toc244307606 h 2 HYPERLINK l _Toc244307607 1.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期 PAGEREF _Toc244307607 h 2 HYPERLINK l _Toc244307612 1.4發(fā)展成本 PAGEREF _Toc244307612 h

3、 3 HYPERLINK l _Toc244307613 1.5銷(xiāo)售情況 PAGEREF _Toc244307613 h 4 HYPERLINK l _Toc244307616 1.6財(cái)務(wù)情況 PAGEREF _Toc244307616 h 5 HYPERLINK l _Toc244307617 2、項(xiàng)目拓展評(píng)估 PAGEREF _Toc244307617 h 6 HYPERLINK l _Toc244307618 2.1項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧 PAGEREF _Toc244307618 h 6 HYPERLINK l _Toc244307622 2.2項(xiàng)目前期工作評(píng)估 PAGE

4、REF _Toc244307622 h 10 HYPERLINK l _Toc244307628 2.3前期拓展工作總結(jié) PAGEREF _Toc244307628 h 13 HYPERLINK l _Toc244307629 3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理評(píng)估 PAGEREF _Toc244307629 h 14 HYPERLINK l _Toc244307630 3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)管理概述 PAGEREF _Toc244307630 h 14 HYPERLINK l _Toc244307631 3.2概念設(shè)計(jì)與完成效果對(duì)比情況 PAGEREF _Toc244307631 h 14 HYPERLINK l _

5、Toc244307634 3.3設(shè)計(jì)管理 PAGEREF _Toc244307634 h 15 HYPERLINK l _Toc244307635 3.4設(shè)計(jì)產(chǎn)品不足之處 PAGEREF _Toc244307635 h 16 HYPERLINK l _Toc244307636 3.5設(shè)計(jì)產(chǎn)品成功之處 PAGEREF _Toc244307636 h 17 HYPERLINK l _Toc244307643 3.6設(shè)計(jì)工作總結(jié) PAGEREF _Toc244307643 h 19 HYPERLINK l _Toc244307644 4、工程管理評(píng)估 PAGEREF _Toc244307644 h

6、19 HYPERLINK l _Toc244307645 4.1工程管理概述 PAGEREF _Toc244307645 h 19 HYPERLINK l _Toc244307646 4.2工程管理評(píng)估 PAGEREF _Toc244307646 h 20 HYPERLINK l _Toc244307650 4.3工程管理分析與總結(jié) PAGEREF _Toc244307650 h 25 HYPERLINK l _Toc244307654 5、營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估 PAGEREF _Toc244307654 h 28 HYPERLINK l _Toc244307655 5.1 營(yíng)銷(xiāo)管理概述 PAGERE

7、F _Toc244307655 h 28 HYPERLINK l _Toc244307656 5.2 營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估 PAGEREF _Toc244307656 h 29 HYPERLINK l _Toc244307664 5.3營(yíng)銷(xiāo)管理工作總結(jié) PAGEREF _Toc244307664 h 38 HYPERLINK l _Toc244307668 6、合約成本管理評(píng)估 PAGEREF _Toc244307668 h 40 HYPERLINK l _Toc244307669 6.1 合約管理概述 PAGEREF _Toc244307669 h 40 HYPERLINK l _Toc244307

8、670 6.2項(xiàng)目成本分析 PAGEREF _Toc244307670 h 43 HYPERLINK l _Toc244307675 6.3 合約成本工作總結(jié) PAGEREF _Toc244307675 h 45 HYPERLINK l _Toc244307676 7、財(cái)務(wù)管理評(píng)估 PAGEREF _Toc244307676 h 47 HYPERLINK l _Toc244307677 7.1 項(xiàng)目計(jì)劃財(cái)務(wù)與實(shí)際對(duì)比情況 PAGEREF _Toc244307677 h 47 HYPERLINK l _Toc244307678 7.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量和資金來(lái)源評(píng)估 PAGEREF _Toc24430

9、7678 h 48 HYPERLINK l _Toc244307679 7.3項(xiàng)目成本利潤(rùn)率評(píng)估 PAGEREF _Toc244307679 h 48 HYPERLINK l _Toc244307680 7.4財(cái)務(wù)情況綜合分析 PAGEREF _Toc244307680 h 49 HYPERLINK l _Toc244307681 7.5財(cái)務(wù)情況綜合評(píng)估 PAGEREF _Toc244307681 h 49 HYPERLINK l _Toc244307684 8、項(xiàng)目綜合評(píng)估 PAGEREF _Toc244307684 h 52 HYPERLINK l _Toc244307685 8.1 評(píng)估

10、結(jié)論 PAGEREF _Toc244307685 h 52 HYPERLINK l _Toc244307686 8.2 值得借鑒與推廣的經(jīng)驗(yàn) PAGEREF _Toc244307686 h 53 HYPERLINK l _Toc244307693 8.3 有待改進(jìn)的方面 PAGEREF _Toc244307693 h 551、項(xiàng)目概況表1-1 項(xiàng)目概況統(tǒng)計(jì)表項(xiàng)目名稱(chēng)中建建湘小區(qū)商住樓建設(shè)單位中建信和地產(chǎn)有限公司質(zhì)監(jiān)單位岳陽(yáng)市質(zhì)監(jiān)站監(jiān)理單位岳陽(yáng)司堅(jiān)市政監(jiān)理有限公司勘察單位湖南省建筑科學(xué)研究院設(shè)計(jì)單位北京世紀(jì)千府國(guó)際工程設(shè)計(jì)有限公司施工單位中國(guó)建筑第五工程局直屬公司項(xiàng)目起止時(shí)間2008年6月30日

11、至今1.1項(xiàng)目發(fā)展概況建湘小區(qū)項(xiàng)目是公司以政府代建的形式開(kāi)發(fā)的過(guò)渡租賃房、經(jīng)濟(jì)適用房和還建房。項(xiàng)目分兩級(jí)管理，公司結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況負(fù)責(zé)項(xiàng)目定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)工作，岳陽(yáng)分公司負(fù)責(zé)報(bào)批報(bào)建、資金籌措、施工建設(shè)、銷(xiāo)售回款、售后服務(wù)工作。公司相關(guān)部門(mén)于2007年10月8日完成項(xiàng)目可行性研究報(bào)告評(píng)審，2007年12月20日完成初步設(shè)計(jì)，進(jìn)入報(bào)批報(bào)建階段。項(xiàng)目于2008年11月2日開(kāi)工，2010年5月5日開(kāi)盤(pán)，2010年2月3日竣工備案，2010年5月交付使用。截止2010年8月25日，項(xiàng)目共實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元（不包含未售的物業(yè)），稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元。1.2項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目前后主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比如表1-1所示。

12、表1-1 項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)對(duì)比表 指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)總用地面積1372813728容積率3.483.48建筑密度27.5%27.5%綠化率31.7%31.7%總建筑面積（）41436.241436.2項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表1-2所示。表1-2 項(xiàng)目具體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分類(lèi)指標(biāo)數(shù)據(jù)總建筑面積41436.2地上建筑面積40942.3住宅建筑面積40942.3戶數(shù)502戶商業(yè)建筑面積0地下建筑面積493.85停車(chē)位114個(gè)配套建筑面積451.851.3項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期該項(xiàng)目屬于原七公司劃撥土地，沒(méi)有競(jìng)拍、銷(xiāo)售等事項(xiàng)。項(xiàng)目施工期項(xiàng)目施工期從2008年4月至2010年2月，共計(jì)22個(gè)月。項(xiàng)目交房時(shí)間項(xiàng)目于2

13、010年2月交付使用。1.3.3項(xiàng)目銷(xiāo)售期項(xiàng)目于 年 月開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)到 年 月售完，共計(jì) 個(gè)月。項(xiàng)目交房時(shí)間項(xiàng)目于2010年2月3日交付使用。 1.4發(fā)展成本項(xiàng)目實(shí)施階段與可研階段相比，總成本由預(yù)計(jì)的 萬(wàn)元減少為 萬(wàn)元，減少了 萬(wàn)元，減幅為 %，主要是由于節(jié)省了建安、前期成本。項(xiàng)目發(fā)展成本組成如表1-4所示。表1-4 項(xiàng)目發(fā)展成本構(gòu)成表序號(hào)內(nèi) 容金額(萬(wàn)元)比例1土地費(fèi)用3013.69%2前期費(fèi)用941.15%3報(bào)建費(fèi)用3884.75%4建安費(fèi)用646379.16%5銷(xiāo)售費(fèi)用0.00%6項(xiàng)目管理費(fèi)3844.70%7財(cái)務(wù)費(fèi)用5346.54%8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)0.00%合計(jì)8164100.00%1.5銷(xiāo)售

14、情況本項(xiàng)目是我公司代局資產(chǎn)管理公司在岳陽(yáng)新路口開(kāi)發(fā)的高層電梯經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)，區(qū)內(nèi)集拆遷還建房、經(jīng)濟(jì)適用房和企業(yè)過(guò)渡租賃房三位一體，是我公司及岳陽(yáng)市該類(lèi)房屋建設(shè)的首例，有效地彌補(bǔ)了我公司對(duì)此類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售知識(shí)的不足。自2010年5月5日經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)始選房簽約以來(lái)，截至 2010年8月20日，銷(xiāo)售（處置）情況如下表：欄目還建房經(jīng)濟(jì)適用房企業(yè)過(guò)渡租賃房總房源（套）132268102已處置房源（套）12115153已售總合同額/2587萬(wàn)/目前已回款額/2529萬(wàn)/未處置房源（套）1111749預(yù)計(jì)收入如下：序號(hào)項(xiàng)目面積單價(jià)金額備注1經(jīng)濟(jì)適用房 23,361.48 1,886.00 44,059,751.

15、28 2廉租房 5,631.59 1,886.00 10,621,178.74 3架空層住宅 1,262.66 3,000.00 3,787,980.00 4架空層商鋪 1,308.89 3,000.00 3,926,670.00 5架空層其他 471.02 3,000.00 1,413,060.00 6還建房 11,809.31 1,886.00 22,272,358.66 應(yīng)收銷(xiāo)售款 43,844.95 86,080,998.68 受項(xiàng)目性質(zhì)所限，項(xiàng)目針對(duì)七公司主要是七公司東南片區(qū)住戶進(jìn)行了調(diào)研，在國(guó)家及省市相關(guān)文件規(guī)定的范圍內(nèi)進(jìn)行了戶型定位：由于目標(biāo)客戶群確定、相關(guān)規(guī)章制度明確，戶型定位

16、十分準(zhǔn)確合法；按規(guī)定，項(xiàng)目均價(jià)由岳陽(yáng)市物價(jià)局統(tǒng)一確定，均價(jià)為1886元/；在均價(jià)確定的過(guò)程中，我公司通過(guò)主動(dòng)與政府相關(guān)職能部門(mén)溝通，成功地實(shí)現(xiàn)了不辦理預(yù)售許可證即可網(wǎng)上簽約備案的創(chuàng)舉，省去了辦證環(huán)節(jié)，節(jié)約了時(shí)間，促進(jìn)了銷(xiāo)售；銷(xiāo)售過(guò)程中加強(qiáng)溝通，有效逼定，一定程度上促進(jìn)了銷(xiāo)售速度；售后回款環(huán)節(jié)，通過(guò)有效溝通，在政府相關(guān)職能部門(mén)開(kāi)辟“綠色通道”，優(yōu)先辦理抵押貸款客戶的相關(guān)手續(xù)，加快了項(xiàng)目回款速度。至今，項(xiàng)目房源處置完成進(jìn)65%，未處置房源處置方案正在確定中。通過(guò)前期的合適處置，既達(dá)到了福利員工的目的，也有效地推動(dòng)了項(xiàng)目拆遷工作。1.6財(cái)務(wù)情況詳見(jiàn)表1-5：表1-5 財(cái)務(wù)狀況一覽表欄目預(yù)期實(shí)際增減數(shù)

17、額增減比例總成本（萬(wàn)元）8164總收入（萬(wàn)元）8608稅費(fèi)合計(jì)（萬(wàn)元）480利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）-36銷(xiāo)售利潤(rùn)率（%）-0.42%成本利潤(rùn)率（%）-0.44%（附注：此預(yù)期數(shù)為可研報(bào)告數(shù)據(jù)，實(shí)際數(shù)為已實(shí)現(xiàn)收入與預(yù)估未售物業(yè)之和）2、項(xiàng)目拓展評(píng)估2.1項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)區(qū)域經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧2.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（1）經(jīng)濟(jì)總量近幾年來(lái)，岳陽(yáng)市的國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量不斷增大，2009年在政府大規(guī)模的招商引資、加大固定資產(chǎn)投資拉動(dòng)下，全市實(shí)現(xiàn)GDP1272億元，增幅14%，完成財(cái)政總收入83億元，比上年增長(zhǎng)16.4%，增幅走勢(shì)趨于平穩(wěn)。岳陽(yáng)力爭(zhēng)2012年GDP突破2000億元，比2008年翻一番，2013年人均G

18、DP達(dá)到3.8萬(wàn)元，提前7年實(shí)現(xiàn)翻兩番目標(biāo)。2005-2009年岳陽(yáng)GDP如圖2-1所示。圖2-1 2005-2009年岳陽(yáng)市GDP增長(zhǎng)情況（2）人均可支配收入2009年，居民收入繼續(xù)提高。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15680元，比上年增長(zhǎng)12.4%；農(nóng)村居民人均純收入5339元，比上年增長(zhǎng)11.0%。岳陽(yáng)市人均可支配收入情況如圖2-2所示。圖2-2 2005-2009年岳陽(yáng)市人均可支配收入情況（3）固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持高位增長(zhǎng)。2009年岳陽(yáng)市共完成固定資產(chǎn)投資619.5億元，比上年增長(zhǎng)58.5%，其中城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資542.9億元，增長(zhǎng)58.2%。房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)

19、快速增長(zhǎng)。全市房地產(chǎn)業(yè)完成增加值37億元，增長(zhǎng)11.9%。房地產(chǎn)完成投資51億元，增長(zhǎng)47.1%；房屋施工面積652萬(wàn)，竣工面積161萬(wàn)；商品房銷(xiāo)售面積178萬(wàn)，銷(xiāo)售額33億元。固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況如圖2-3所示。圖2-3 2005-2009年岳陽(yáng)市固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資情況（4）項(xiàng)目發(fā)展期內(nèi)岳陽(yáng)市人口聚集效應(yīng)明顯，城市市區(qū)人口自然增長(zhǎng)率為6.4，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭。2.1.2政策層面的變化發(fā)展2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知。通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。通知中提出十條舉措，被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為房地產(chǎn)“新國(guó)十條”。其中有一條為加快

20、保障性安居工程建設(shè)，本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房，響應(yīng)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展的政策號(hào)召，取得了岳陽(yáng)相關(guān)職能部門(mén)的支持，項(xiàng)目整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程較為順利。2.2項(xiàng)目前期工作評(píng)估2.2.1 土地獲取本項(xiàng)目用地為原中建五局七公司的行政劃撥用地，性質(zhì)為工業(yè)用地。2.2.2 土地拆遷由于本項(xiàng)目用地為七公司的劃撥用地，因此拆遷由七公司自行負(fù)責(zé)完成。2.2.3 項(xiàng)目報(bào)建該項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，在項(xiàng)目報(bào)建過(guò)程中，充分享受了政府相關(guān)的優(yōu)惠政策，尤其在繳納報(bào)建費(fèi)方面，大約為27元/，為公司節(jié)省報(bào)建費(fèi)用400多萬(wàn)元。2.2.4 定位工作（1）產(chǎn)品定位本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，建設(shè)了三種不同的產(chǎn)品，132套拆遷還建房，268套經(jīng)濟(jì)適用房及10

21、2套企業(yè)過(guò)渡租賃房。房子面積在國(guó)家控制范圍之內(nèi)，產(chǎn)品功能分區(qū)明確，符合住戶需求。 （2）客戶定位本項(xiàng)目客戶定位明確，主體購(gòu)房人群為原七公司東南基地拆遷片區(qū)人員。（3）戶型定位本項(xiàng)目在戶型設(shè)計(jì)上，采光、通風(fēng)效果良好，但經(jīng)濟(jì)適用房部分臥室面積偏小，客廳及餐廳面積稍大。2.2.5 可研編制本項(xiàng)目在發(fā)展過(guò)程中，由有資質(zhì)的單位編制了一份可研報(bào)告作為項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)批審批材料。2.2.5 規(guī)劃指標(biāo)的變動(dòng)分析表2-1 建湘小區(qū)項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)前后對(duì)比表指標(biāo)規(guī)劃指標(biāo)實(shí)際指標(biāo)偏差總用地面積率3.483.480建筑密度25%25%0綠化率31.9%31.9%0.8%總建筑面積（）424894351

22、81029如上表2-1所示，本項(xiàng)目在規(guī)劃審批中的建筑面積為42489，但在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，架空層被充分利用起來(lái)，做成了商鋪和住宅，增加建筑面積1029，為公司創(chuàng)造了效益。2.3前期拓展工作總結(jié)由于本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，屬于定向開(kāi)發(fā)，在前期拓展過(guò)程中只要是與政府相關(guān)職能部門(mén)的對(duì)接，岳陽(yáng)公司最大化的發(fā)揮出了挖掘地方政府資源的優(yōu)勢(shì)，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)爭(zhēng)取到了政府一系列相關(guān)的優(yōu)惠政策，節(jié)省了大量報(bào)建費(fèi)用，為今后項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)積累了豐富的社會(huì)資源。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理評(píng)估3.1規(guī)劃設(shè)計(jì)管理概述本項(xiàng)目由湖南省建筑科學(xué)研究院進(jìn)行設(shè)計(jì)，項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)以人為本，以生態(tài)環(huán)境為主構(gòu)筑一個(gè)和諧舒適的生活環(huán)境，創(chuàng)造一個(gè)生態(tài)化、人性化

23、、現(xiàn)代化的居住環(huán)境。強(qiáng)調(diào)整體性構(gòu)思，把經(jīng)濟(jì)適用房、還建房及過(guò)渡租賃房和該地塊及其周?chē)某鞘协h(huán)境作為一個(gè)整體來(lái)充分考慮，把對(duì)整個(gè)地方的規(guī)劃設(shè)計(jì)納入城市設(shè)計(jì)的范疇。從整體入手，充分考慮周邊的生態(tài)和任務(wù)環(huán)境，使之融入城市的整體背景中，既與周邊城市形態(tài)相輔相成又獨(dú)具特色。遵循節(jié)約、節(jié)能，支持可持續(xù)發(fā)展。3.2概念設(shè)計(jì)與完成效果對(duì)比情況3.2.1概念設(shè)計(jì)對(duì)比本項(xiàng)目充分利用地段優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造充滿活力的、現(xiàn)代簡(jiǎn)約的中檔社區(qū)。根據(jù)地形的現(xiàn)狀特點(diǎn)，4棟住宅樓由西向東沿街布置，為保證西側(cè)北端的保留建筑日照間距，設(shè)計(jì)中把兩棟8層的布置在西側(cè)，兩棟17層的布置在無(wú)日照困難的東側(cè)，不但滿足了各種規(guī)范要求，又營(yíng)造出高度錯(cuò)落的

24、城市天際線。又由于本用地的中心腹地有兩棟保留建筑，因此設(shè)計(jì)了一條弧形的帶狀綠化，既能有效的將新舊建筑隔離，同時(shí)也將小區(qū)內(nèi)不同的居住功能緊密聯(lián)系起來(lái)。3.2.2完成效果對(duì)比從項(xiàng)目最終完成的情況來(lái)看，前期的概念設(shè)計(jì)基本得到了貫徹，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期規(guī)劃設(shè)計(jì)目標(biāo)，故項(xiàng)目整體完成效果較好（參見(jiàn)圖3-1，圖3-2）。圖3-1建湘小區(qū)設(shè)計(jì)效果圖 圖3-2 建湘小區(qū)實(shí)景圖3.3設(shè)計(jì)管理（1）本項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)為19.8元/，總合同額為89.1萬(wàn)元。（2）本項(xiàng)目基本上能夠按公司制定的相關(guān)流程對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行有效管理，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)基本得到了有效控制。3.4設(shè)計(jì)產(chǎn)品不足之處（1）廚房與陽(yáng)臺(tái)沒(méi)做整體防水，導(dǎo)致房屋竣工后出現(xiàn)滲水。（2）經(jīng)濟(jì)

25、適用房部分臥室面積偏小，客廳及餐廳面積稍大，比例分配不合理。3.5設(shè)計(jì)產(chǎn)品成功之處3.5.1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的充分利用與挖掘該項(xiàng)目位于岳陽(yáng)市中心區(qū)域，土地供應(yīng)緊張，因此項(xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)力求提高技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，以充分利用中心城區(qū)土地資源的稀缺性。經(jīng)過(guò)多次與相關(guān)職能部門(mén)的溝通與努力，該項(xiàng)目架空層全部被設(shè)計(jì)成商鋪和住房，增加了可售面積2489。3.5.2外觀效果本項(xiàng)目立面造型設(shè)計(jì)以簡(jiǎn)潔典雅為基本原則，在強(qiáng)調(diào)平面使用功能的同時(shí)，增加建筑細(xì)部線條的裝飾，以現(xiàn)代高科技和信息社會(huì)的時(shí)代特征尋求建筑造型藝術(shù)上的創(chuàng)新。建筑色彩以明快為主，結(jié)合白色的透明玻璃，穿插橘紅色及白色的線條，豐富的色彩變化為整體注入活力，形成強(qiáng)烈的

26、視覺(jué)效果。3.5.3戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目為經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，戶型面積都在國(guó)家規(guī)定的控制范圍內(nèi)，由于受到面積控制的影響、地塊退讓的限制、及容積率的要求，為了盡可能地保證各戶有良好的采光通風(fēng)，在設(shè)計(jì)上采用了兩梯四戶的塔樓連體。 整個(gè)設(shè)計(jì) “以人為本”，功能分區(qū)明確，戶內(nèi)做到動(dòng)靜分離，避免干擾，明廚明廁，客廳均采用雙向采光形成穿風(fēng)堂，保證較好的空氣質(zhì)量和光環(huán)境，打造節(jié)能型住宅；戶戶無(wú)視線干擾；客廳面寬較大，觀景效果好，足不出戶，美景盡收；住宅平面方正實(shí)用，分區(qū)明確，主臥室完整。力求私密性、隱密性、實(shí)用性。從完成的效果看，前期設(shè)計(jì)基本得到貫徹，實(shí)現(xiàn)了預(yù)期設(shè)計(jì)目標(biāo)。3.5.4結(jié)構(gòu)優(yōu)化經(jīng)濟(jì)適用房部分取消了屋面構(gòu)架

27、，縮短了工期，減少了建造成本。地下室原設(shè)計(jì)面積為880，在圖紙會(huì)審階段，經(jīng)過(guò)與設(shè)計(jì)院溝通，考慮到項(xiàng)目實(shí)際需要，減少了部分地下室面積，竣工后的地下室面積為494，為公司節(jié)約了成本。3.5.5綠地規(guī)劃及景觀設(shè)計(jì)小區(qū)綠地系統(tǒng)由道路綠化、小區(qū)中心綠化、宅間綠化和私家綠化組成。景觀設(shè)計(jì)采用中國(guó)傳統(tǒng)造景方法，結(jié)合西方現(xiàn)代景觀設(shè)計(jì)理念，在迎合現(xiàn)代都市人生活休憩的需要下，力求在喧囂的城市環(huán)境中打造一個(gè)都市人向往的寧?kù)o之所，小區(qū)的景觀設(shè)計(jì)遵循“一軸一心三點(diǎn)多面”的布置格局，一軸是蜿蜒整個(gè)小區(qū)的景觀軸線，一心是小區(qū)景觀中心，三點(diǎn)是布置在小區(qū)的三個(gè)景觀點(diǎn)，多面是隨著景觀軸線不斷變化的景觀空間。3.6設(shè)計(jì)工作總結(jié)項(xiàng)目

28、因?yàn)槭墙?jīng)濟(jì)適用房，面積及地塊受到限制，因此設(shè)計(jì)上采用兩梯四戶的塔樓，雖然會(huì)對(duì)項(xiàng)目部分戶型的采光通風(fēng)產(chǎn)生一定影響，但在設(shè)計(jì)上盡量兼顧了這些方面的考慮，力爭(zhēng)采用了較好的戶型，做到明廚明廁，客廳均采用了雙向采光形成穿風(fēng)堂，爭(zhēng)取做到每戶通風(fēng)采光良好，其建筑的風(fēng)格、體量、色彩、景觀均為岳陽(yáng)城市品位提升起了積極的推進(jìn)作用。在設(shè)計(jì)管理方面,通過(guò)采用合同形式，推行限額設(shè)計(jì)和獎(jiǎng)罰措施，強(qiáng)化對(duì)設(shè)計(jì)單位的有效監(jiān)控。4.2工程管理評(píng)估4.2.1工程進(jìn)度管理本項(xiàng)目的計(jì)劃建設(shè)周期為2008年 3月1日至2010年 1月18日，實(shí)際建設(shè)周期為2008年4月1日至2010年2月3日。具體見(jiàn)表4-1所示。從下表4-1可以看出：

29、實(shí)際施工工期較計(jì)劃工期，樁基工程多190天、主體封頂1#、2#棟多42天，3#、4#棟提前2天完成、外架拆除多30天，此四項(xiàng)工程共計(jì)延誤工期220天，其余工程基本與計(jì)劃相平。樁基工程滯后的主要原因是社會(huì)黑惡勢(shì)力對(duì)工程的嚴(yán)重干擾及政府禁令導(dǎo)致工程停工，造成工期延誤三個(gè)半月之久。后期裝飾工程滯后的原因主要是原五局一公司拖欠建湘小區(qū)的工程材料款，導(dǎo)致材料商圍堵工地大門(mén)，另總包施工單位與勞務(wù)隊(duì)糾紛造成勞務(wù)隊(duì)拉閘斷電導(dǎo)致停工，延誤工期一個(gè)半月之久，建湘小區(qū)因外部原因合計(jì)延誤工期五個(gè)月之久，但我們?cè)谑┕み^(guò)程中狠抓進(jìn)度，最終我們?cè)?010年春節(jié)前既2010年2月3日組織政府及相關(guān)部門(mén)聯(lián)合驗(yàn)收，并順利通過(guò)，春

30、節(jié)后2010年3月30號(hào)備案。表4-1 項(xiàng)目計(jì)劃和實(shí)際的開(kāi)竣工時(shí)間對(duì)比表計(jì)劃開(kāi)始時(shí)間計(jì)劃完成時(shí)間計(jì)劃施工天數(shù)實(shí)際開(kāi)工日期實(shí)際完成日期實(shí)際施工天數(shù)滯后時(shí)間開(kāi)工時(shí)間1130場(chǎng)地平整及基坑土方607545樁基工程65220190基礎(chǔ)工程1#、2#4054143#、4#41454主體工程1#、2#7197413#、4#132126-2外架拆除1#、2#9066163#、4#10313530室外管網(wǎng)214164-30園林綠化4174-10竣工驗(yàn)收15516因上述外部因素，工期損失慘重，但為完成計(jì)劃任務(wù)，在施工過(guò)程中，我們督促承包商壓重新編制進(jìn)度計(jì)劃，壓縮一切可以壓縮的工期，同時(shí)我們也日以繼夜的守在工地，

31、積極推進(jìn)項(xiàng)目的進(jìn)度，最終我們保證了新的進(jìn)度計(jì)劃的執(zhí)行，有效的保證了本項(xiàng)目竣工驗(yàn)收目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。影響本工程進(jìn)度的因素，外部環(huán)境因素及總包單位內(nèi)部管理問(wèn)題等。（1）外部環(huán)境因素：建湘小區(qū)在前期臨時(shí)用電施工中，周邊社會(huì)黑惡勢(shì)力懷有不可告人的目的以變壓器輻射為由阻撓臨時(shí)用電的施工，且在電纜溝中灌注糞便，造成工作難度的加大，最終我們分公司積極協(xié)調(diào)內(nèi)部（五局七公司）及外部（當(dāng)?shù)嘏沙鏊╆P(guān)系，順利完成前期工作。樁基施工過(guò)程中阻力更大，阻撓臨建搭設(shè)，阻擾卸貨，阻撓接駁水源、電源等等，黑惡勢(shì)力無(wú)不及其所能的阻撓施工及破壞工程現(xiàn)場(chǎng)，我們分公司加大力度，寸步不讓?zhuān)活檪€(gè)人安危，不屈不饒的與黑惡勢(shì)力斗爭(zhēng)，甚至樁基單位項(xiàng)

32、目經(jīng)理被對(duì)方打傷眼睛。最終在多方的關(guān)注下，項(xiàng)目得以順利實(shí)施，雖然延誤工期110天，但是為后面的順利進(jìn)展打下基礎(chǔ)。（2）總包內(nèi)部管理因素：總包單位由原來(lái)的五局一公司改制成總承包公司，最后劃為遼寧公司，項(xiàng)目班子延續(xù)的是建湘小區(qū)的項(xiàng)目班子。因管理或多種原因，原五局一公司在建湘小區(qū)施工中欠下很多材料債務(wù)，因同屬五局，且建湘小區(qū)項(xiàng)目管理班子延續(xù)至建湘小區(qū)，材料商以拖欠材料為由強(qiáng)行封堵工地大門(mén)，造成工期延誤30天以上，且錯(cuò)過(guò)施工最好的天氣。另總包內(nèi)部管理在溝通上出現(xiàn)問(wèn)題，存在以包代管的現(xiàn)象，勞務(wù)隊(duì)在資金等分配上出現(xiàn)問(wèn)題，造成工程本身的勞務(wù)班組拉閘斷電，阻撓施工的現(xiàn)象，造成工期損失15天左右。4.2.2工程

33、質(zhì)量管理本項(xiàng)目的質(zhì)量管理情況一般，基本達(dá)到了合格標(biāo)準(zhǔn)，主要問(wèn)題表現(xiàn)為墻體開(kāi)裂、地面空鼓、管根滲水、墻體內(nèi)管道滲水，電梯故障多，外觀觀感差。（1）墻體開(kāi)裂：墻體開(kāi)裂主要體現(xiàn)在磚墻與混泥土結(jié)構(gòu)部位結(jié)合處的開(kāi)裂。其原因有三，a、由于填充墻采用加氣砼砌塊，其膨脹系數(shù)與砼墻不一致，導(dǎo)致在溫差變化較大時(shí)容易產(chǎn)生開(kāi)裂的問(wèn)題。b、在結(jié)合部位的鋼絲網(wǎng)沒(méi)有按要求掛，采用水泥粘固，應(yīng)該采用射釘固定。c、工期壓縮太緊，砌體應(yīng)該在干透，沉降穩(wěn)定后后進(jìn)行外墻抹灰。（2）地面空鼓：還建房進(jìn)行了初步裝修，地面采用水泥砂漿精平后交付業(yè)主，但施工完工后一、二號(hào)棟出現(xiàn)大面積空鼓，原因分析：a、主要原因是原材料不合格，砂含泥量高，造

34、成配比失調(diào)，砂漿的粘接性大幅降低。b、基層表面清理不干凈，有浮灰、漿膜或其它污物；c、施工時(shí)，表面積水造成局部水灰比突然增大；（3）管根滲水：建湘小區(qū)陽(yáng)臺(tái)落水管及地漏周邊漏水現(xiàn)象比較嚴(yán)重 ，究其原因有二， a、施工程序不到位，該做局部防水的沒(méi)有做。b、二次澆灌混泥土?xí)r沒(méi)有按操作程序進(jìn)行，操作中應(yīng)該鑿毛洞壁，用細(xì)石混泥土分兩次添灌，且澆筑完畢有防水要求的洞口比樓板低2到3公分。（4）墻體內(nèi)管道漏水：主要體現(xiàn)在還建房部分，a、墻體內(nèi)供水管道在裝修過(guò)程中遭到破壞，導(dǎo)致水管漏水。b、PPR管道在熔焊過(guò)程中沒(méi)有按照要求施工，譬如管口沒(méi)有清理干凈，有污漬等，加熱溫度不夠，插入深度不夠等原因，這也反應(yīng)了承包

35、人的質(zhì)量意識(shí)不夠。（5）電梯故障較多：主要反應(yīng)電梯維修次數(shù)多，主要原因是，a、電梯檔次低，主要元件以國(guó)產(chǎn)為主，對(duì)溫度等的耐受性差，糾錯(cuò)能力不強(qiáng)，容易死機(jī)保護(hù)。b、裝修比較集中，對(duì)電梯的碰撞，門(mén)軌垃圾等原因造成的門(mén)故障。c、其他單位原因，如水淹、電源問(wèn)題造成的設(shè)備多次燒損。4.2.3現(xiàn)場(chǎng)安全與文明施工管理評(píng)估在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，分公司要求切實(shí)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)和文明施工的管理工作，由總承包單位負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)的總體管理和協(xié)調(diào)，各分包單位配合總承包單位予以實(shí)施，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)監(jiān)督總承包單位按相關(guān)要求進(jìn)行管理和實(shí)施，確保期初制定目標(biāo)的最終實(shí)現(xiàn)。本項(xiàng)目安全與文明施工管理良好，無(wú)重大人員傷亡事故，現(xiàn)場(chǎng)文明施工獲得相

36、關(guān)部門(mén)的好評(píng)，符合總包合同相關(guān)約定。并獲得省文明工地稱(chēng)號(hào)。4.3工程管理分析與總結(jié)建湘小區(qū)是一個(gè)民心工程，是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、還建房組合的一個(gè)代建項(xiàng)目。岳陽(yáng)分公司為搞好民心工程首先在意識(shí)上高度重視，尤為關(guān)注項(xiàng)目的質(zhì)量，同時(shí)采取有效的手段加快工程進(jìn)度，安全工作毫不放松。通過(guò)大家的齊心協(xié)力，最終使本項(xiàng)目在不利條件下如期完工，工期、質(zhì)量、安全等各項(xiàng)工作完成了既定目標(biāo)，但也存在不足之處。4.3.1工程管理不足 （1）工程質(zhì)量方面。通過(guò)對(duì)出現(xiàn)維修問(wèn)題的總結(jié)，我歸納為如下幾類(lèi)：其一，技術(shù)類(lèi)問(wèn)題：a、施工工藝問(wèn)題，墻體滲漏、開(kāi)裂、地面空鼓、管道滲漏等。b、違反設(shè)計(jì)要求及施工規(guī)范的問(wèn)題（便器的位置尺寸、不穿

37、線管等）。c、設(shè)計(jì)方面的問(wèn)題（如設(shè)計(jì)遺漏墻體、樓梯等，水電設(shè)計(jì)的空調(diào)洞的位置不一致、空調(diào)擱板的尺寸、廚房煙道漏水等）。其二、管理方面的問(wèn)題：a、施工程序混亂遺漏造成的問(wèn)題（如防水沒(méi)有做，煤氣施工工期過(guò)于延后）。b、施工盲目搶工期造成的隱患問(wèn)題（如室外管網(wǎng)甚至壓力還沒(méi)有試就急于回填土）。c、對(duì)操作人員的管理把關(guān)問(wèn)題，不具備施工能力的技術(shù)工人的操作給質(zhì)量帶來(lái)的隱患。d、設(shè)備、材料的問(wèn)題。主要是反映在甲供設(shè)備及材料的檔次問(wèn)題，造成的質(zhì)量隱患。 （2）工程隊(duì)伍的選擇問(wèn)題。分包隊(duì)伍良莠不齊，根據(jù)工程中出現(xiàn)的實(shí)際問(wèn)題，今后的隊(duì)伍選擇方面必須加強(qiáng)考察深度，注重考察項(xiàng)目管理層的業(yè)務(wù)能力和操作層的作業(yè)水平，以及

38、加強(qiáng)對(duì)個(gè)體老板的誠(chéng)信考察及業(yè)績(jī)考察，同時(shí)考察中我們應(yīng)更關(guān)注的是施工企業(yè)是否具有成熟管理體系及技術(shù)管理辦法，擬用于該項(xiàng)目的項(xiàng)目管理層關(guān)系協(xié)調(diào)能力，施工作業(yè)層的操作水平和工程實(shí)例。對(duì)于有不良信用反應(yīng)（包括不服從甲方管理且施工質(zhì)量差、維修整改項(xiàng)目多、任意轉(zhuǎn)包、以包代管、拖欠工人工資、拖欠材料款造成不良后果等行為）的企業(yè)、項(xiàng)目班子及個(gè)人一律不準(zhǔn)進(jìn)入今后的工程投標(biāo)。 （3）溝通問(wèn)題及管理關(guān)系理順的問(wèn)題。加強(qiáng)溝通，減少紛爭(zhēng)。管理的精髓在于溝通，在于疏導(dǎo)，而不是強(qiáng)權(quán)控制。項(xiàng)目實(shí)施前，必須尊重被管理者，與被管理者達(dá)成共識(shí)，聽(tīng)聽(tīng)多方的意見(jiàn)，形成最后的意見(jiàn)，這樣實(shí)施者在實(shí)施過(guò)程中才能有積極主動(dòng)性，尤其是大五局這種

39、概念。同時(shí)在招投標(biāo)及合同中，做到有章可循，有法可依，理順關(guān)系，合同條款明晰，責(zé)權(quán)分明，公平合理，不搞霸權(quán)主義，管理上克服個(gè)人意識(shí)，形成甲乙雙方良好互動(dòng)及互相諒解關(guān)系。 （4）監(jiān)理的管理水平及執(zhí)行能力。我們開(kāi)發(fā)的小區(qū)的監(jiān)理基本起了個(gè)傳話者或者是過(guò)度者的作用，在監(jiān)理監(jiān)管力度及人員的配置上存在欠缺（如安裝監(jiān)理不到位），監(jiān)理管控?zé)o法形成一個(gè)有效手段，這當(dāng)然和我們分公司這種強(qiáng)勢(shì)管理有關(guān)系，首先監(jiān)理的費(fèi)用壓的低，其二對(duì)監(jiān)理的權(quán)限放不開(kāi)，其三沒(méi)有落實(shí)對(duì)監(jiān)理有效的管理辦法。今后的工程中提高監(jiān)理待遇，加強(qiáng)監(jiān)理隊(duì)伍建設(shè)，提高監(jiān)理執(zhí)法權(quán)限，落實(shí)監(jiān)理管理有效辦法是有必要的，讓監(jiān)理成為我們建設(shè)方得力的左膀右臂。 （5）

40、自身的管理水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。以上所有問(wèn)題基本上可以反映到我們各層管理者存在哪些管理方面的缺陷，如：圖紙審查不嚴(yán)、關(guān)鍵點(diǎn)控制及關(guān)鍵工序的插入把握的能力不足、質(zhì)量意識(shí)不強(qiáng)及自身要求不高、處理問(wèn)題不果斷及方法不多、個(gè)人意識(shí)太強(qiáng)、與其他單位溝通不力、選擇的施工單位及管理層水平差等因素。我們?nèi)绾渭訌?qiáng)自身的管理水平及專(zhuān)業(yè)素質(zhì)呢？首先現(xiàn)場(chǎng)管理人員勤跑、勤看、勤現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)、加強(qiáng)專(zhuān)業(yè)學(xué)習(xí)，宣傳貫徹質(zhì)量意識(shí)，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的操作培訓(xùn)，真正發(fā)揮農(nóng)民工學(xué)校的作用。其二加強(qiáng)自身的學(xué)習(xí)，多看、多聽(tīng)、多溝通。4.3.2工程管理經(jīng)驗(yàn)（1）、統(tǒng)籌策劃，做好交底a、項(xiàng)目開(kāi)工前期，做好詳細(xì)的統(tǒng)籌策劃，在第一次工程例會(huì)上，將分公司的日常管理制

41、度；現(xiàn)場(chǎng)收方、簽證制度；鋼筋、模板、砼、砌體、粉刷、外墻磚、屋面、門(mén)窗安裝、廁所防水、管根防水、空調(diào)洞、給排水管安裝等構(gòu)造要求；工程質(zhì)量管控辦法；現(xiàn)場(chǎng)視頻監(jiān)控；安全文明施工措施等做成PPT格式，集中幾天時(shí)間對(duì)各個(gè)承包單位、勞務(wù)班組進(jìn)行詳細(xì)的交底，讓其知道我分公司的管理目標(biāo)，明白工程的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)。b、各分包商的資格審查：分項(xiàng)工程要求必須成立項(xiàng)目班子，有固定的辦公場(chǎng)所，而不能是班組形式的管理。(2)、立好規(guī)矩，定好標(biāo)準(zhǔn)a、制定質(zhì)量、安全、進(jìn)度目標(biāo)，運(yùn)用經(jīng)濟(jì)手段對(duì)施工單位進(jìn)行獎(jiǎng)罰，同時(shí)監(jiān)理費(fèi)用與質(zhì)量、安全及進(jìn)度的好壞掛鉤。在合同中明確約定質(zhì)量目標(biāo)、不得發(fā)生任何安全事故、10大一級(jí)控制節(jié)點(diǎn)，按期保質(zhì)完成

42、給予施工單位、監(jiān)理單位多少獎(jiǎng)勵(lì)；若沒(méi)有完成，對(duì)施工單位、監(jiān)理單位一并處罰。b、建立樣板展示區(qū)：在樣板區(qū)內(nèi)將門(mén)、窗、給排水管、電線電纜等的品牌樣品、安裝做法、連接方式展示出來(lái)；特別是與質(zhì)量通病相關(guān)的構(gòu)造做法如：砌體、外墻磚、抹灰、內(nèi)保溫等要展示出來(lái)，這樣既可以使參與工程建設(shè)的每個(gè)人員都知道其做法，也可以接受小業(yè)主監(jiān)督。c、克服五大質(zhì)量通病，對(duì)質(zhì)量通病采取相應(yīng)的管理措施，事前要求其做法，事中加強(qiáng)過(guò)程監(jiān)控，事后100%驗(yàn)收。（3）、過(guò)程落實(shí)，做好驗(yàn)收a、分戶驗(yàn)收每一戶都建立質(zhì)量驗(yàn)收檔案袋，從主體工程施工開(kāi)始，至最后的裝飾工程結(jié)束。鋼筋、模板、砌體、防水、門(mén)窗、抹灰、天棚、欄桿、地坪、入戶門(mén)、水電安裝

43、、門(mén)禁對(duì)講等均制定專(zhuān)門(mén)驗(yàn)收表格進(jìn)行驗(yàn)收并簽字存檔，張掛在每一戶進(jìn)門(mén)位置，待移交物業(yè)或小業(yè)主收房時(shí)，可供查閱及復(fù)核。b、工序驗(yàn)收每道工序完成必須驗(yàn)收合格后才能進(jìn)入下道工序，這是普遍的要求，但是這里談到的工序驗(yàn)收創(chuàng)新主要指的是驗(yàn)收形式的創(chuàng)新。如外墻砌體、外墻抹灰、內(nèi)墻抹灰、管根吊洞、防水等這些關(guān)鍵工序的施工，在施工單位自檢的基礎(chǔ)上，監(jiān)理單位、分公司工程部必須100%的驗(yàn)收，并簽字認(rèn)可，相關(guān)數(shù)據(jù)表格直接張貼在墻上，便于復(fù)核并落實(shí)責(zé)任人。c、分項(xiàng)驗(yàn)收已往工程總體竣工驗(yàn)收就意味著整個(gè)工程的交驗(yàn)完成（特殊行業(yè)除外），對(duì)各分部分項(xiàng)工程的單獨(dú)驗(yàn)收基本沒(méi)有。今后各項(xiàng)目的劃分會(huì)越來(lái)越多，越來(lái)越細(xì)，為完善施工質(zhì)量，

44、確保工程整體竣工驗(yàn)收時(shí)能一次性通過(guò)，作為業(yè)主方必須加強(qiáng)單項(xiàng)驗(yàn)收工作。建湘小區(qū)項(xiàng)目就分包驗(yàn)收制定了如下措施：在各分包單位工程完工后，由各分包單位報(bào)驗(yàn)，監(jiān)理單位組織各分包、總包、監(jiān)理、甲方、物業(yè)公司等參與各分部分項(xiàng)工程的驗(yàn)收，并制定了相關(guān)表格，驗(yàn)收合格后要求各個(gè)單位簽字認(rèn)可，確保工程的竣工驗(yàn)收及物業(yè)移交的及時(shí)性和有效性。d、竣工驗(yàn)收及備案加強(qiáng)與政府相關(guān)部門(mén)的溝通，在岳陽(yáng)市首次采取聯(lián)合驗(yàn)收的模式，加快工程竣工驗(yàn)收的速度，縮短資料備案的時(shí)間。其中中建建湘小區(qū)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及資料備案只用了40天；建湘小區(qū)項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收前，工程部及分公司領(lǐng)導(dǎo)積極與岳陽(yáng)市政務(wù)中心聯(lián)系，加強(qiáng)與質(zhì)監(jiān)站、消防、規(guī)劃、檔案館等部門(mén)溝

45、通，各個(gè)擊破，約定一個(gè)時(shí)間，召開(kāi)工程的聯(lián)合驗(yàn)收，建湘小區(qū)竣工驗(yàn)收時(shí)間為2010年2月3日，資料備案完成時(shí)間為3月25日，只用了50天，其中還夾有一個(gè)春節(jié)假期。5、營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估本項(xiàng)目由于其經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)的特殊性，其營(yíng)銷(xiāo)工作不同于一般的商品房，重點(diǎn)工作主要集中在銷(xiāo)售許可、選房簽約及售后回款等環(huán)節(jié)。5.2 營(yíng)銷(xiāo)管理評(píng)估營(yíng)銷(xiāo)推廣策略?xún)H在七公司范圍內(nèi)采取公告等方式進(jìn)行告知。5.2.2營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)機(jī)基于推動(dòng)拆遷和福利員工的目的，項(xiàng)目分別在啟動(dòng)初期及小區(qū)三次選房前張貼了公告。5.2.3客戶儲(chǔ)備蓄客時(shí)間：項(xiàng)目從2009年4月15日開(kāi)始第一批申購(gòu)報(bào)名。至2010年5月5日正式選房前完成第一階段客戶儲(chǔ)備工作。第二階

46、段客戶儲(chǔ)備將在建湘小區(qū)剩余房源處置方案通過(guò)之后進(jìn)行。蓄客方式：以書(shū)面及電話通知等形式通知目標(biāo)客戶群，采取客戶自行申請(qǐng)的方式蓄客。蓄客效果及評(píng)估：幾乎集合了七公司范圍內(nèi)所有滿足條件的客戶，有效地達(dá)到了促進(jìn)拆遷福利員工的目的。5.2.4 項(xiàng)目銷(xiāo)售期本項(xiàng)目無(wú)計(jì)劃銷(xiāo)售期。截至 2010年8月20日，銷(xiāo)售（處置）完成325套，銷(xiāo)售率65%；后期銷(xiāo)售方案正在審批中。5.2.5銷(xiāo)售定價(jià)及評(píng)價(jià)按規(guī)定，項(xiàng)目均價(jià)由岳陽(yáng)市物價(jià)局統(tǒng)一確定，均價(jià)為1886元/；在均價(jià)一定的基礎(chǔ)上，我公司充分考慮不同戶型、朝向、樓層間的差價(jià)，既推動(dòng)了銷(xiāo)售也確保了公平。5.2.6銷(xiāo)售費(fèi)用項(xiàng)目幾乎實(shí)現(xiàn)無(wú)成本營(yíng)銷(xiāo)，項(xiàng)目銷(xiāo)售費(fèi)用僅1.5萬(wàn)（包括

47、網(wǎng)上備案系統(tǒng)1.1萬(wàn)元及零星制作費(fèi)用0.4萬(wàn)元）。6、合約成本管理評(píng)估6.1 合約管理概述本項(xiàng)目合約管理主要從建章立制、現(xiàn)場(chǎng)管理、分包管理方面進(jìn)行管控；商務(wù)管理主要從市場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)、案場(chǎng)方面進(jìn)行管控，采取以下措施。 1、招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目化管理 分解整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，一次性提出招標(biāo)計(jì)劃，將每一個(gè)招標(biāo)工作作為一個(gè)獨(dú)立的小項(xiàng)目，依據(jù)項(xiàng)目管理模式落實(shí)對(duì)招標(biāo)的系統(tǒng)管理。如：將 “招標(biāo)程序的合理，價(jià)格合理低價(jià)， 合同完善”作為招標(biāo)質(zhì)量的控制要素；“在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成全部招標(biāo)工作；滿足項(xiàng)目整體進(jìn)度要求”為招標(biāo)的進(jìn)度控制要素；合理選擇招標(biāo)議標(biāo)降低招標(biāo)組織成本等。 2、每月組織召開(kāi)合同例會(huì)，建立合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制。 建立分

48、包商進(jìn)場(chǎng)交底制度，合同簽訂后將合同風(fēng)險(xiǎn)分解，建立發(fā)包人與承包人之間關(guān)于商務(wù)合約的雙向交通平臺(tái)，針對(duì)合同條款的理解、違約責(zé)任、產(chǎn)值審核、變更簽證、結(jié)算等商務(wù)事宜加強(qiáng)溝通。避免風(fēng)險(xiǎn)積累、減少分歧、提高雙方履約水平。具體做法如下：發(fā)包人每月組織一次合同例會(huì)，承包人須有項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或商務(wù)負(fù)責(zé)人參加，不得缺席。合同例會(huì)內(nèi)容：協(xié)商解決資金預(yù)算、變更簽證、產(chǎn)值審核、供貨商支付、各承包人之間的配合問(wèn)題；評(píng)價(jià)合同履約情況等。承包人需準(zhǔn)備本月履約情況報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容包括：本月完成產(chǎn)值、累計(jì)完成產(chǎn)值、月資金計(jì)劃、本月變更簽證、本月民工工資支付花名冊(cè)、本月供貨商支付情況、需要解決的問(wèn)題等等。 3、合理劃分專(zhuān)業(yè)，單獨(dú)發(fā)包，

49、提高專(zhuān)業(yè)化水平將各獨(dú)立的專(zhuān)項(xiàng)工程合理劃分出來(lái)直接發(fā)包，提高專(zhuān)業(yè)化水平，使總包商向管理方向分化；建湘小區(qū)首次將水電安裝及部分主材采購(gòu)直接發(fā)包起到了良好的的降本增效作用，在此基礎(chǔ)上，結(jié)合岳陽(yáng)中建桂苑總承包招標(biāo)，將各專(zhuān)項(xiàng)工程從總包內(nèi)容中剝離直接發(fā)包，并認(rèn)真細(xì)致的劃分各專(zhuān)業(yè)分包的施工范圍，逐步完善的直接發(fā)包的內(nèi)容、方式、管理等方面的經(jīng)驗(yàn)。 4、量化管理分包商，合同與現(xiàn)場(chǎng)高度結(jié)合 4.1將合同條款逐一分解形成分包商績(jī)效考核指標(biāo)，每月按績(jī)效指標(biāo)對(duì)分包商量化打分。 4.2針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理的特點(diǎn)將質(zhì)量管理辦法、資料管理辦法、變更簽證等作為獨(dú)立模塊作為合同的組成部分，提高合同文本集成度。 4.3要求每個(gè)專(zhuān)業(yè)項(xiàng)目都必

50、須是法人公司承建，并在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立項(xiàng)目部及項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)，杜絕個(gè)人借用資質(zhì)掛靠承攬工程的現(xiàn)象，要求項(xiàng)目主要負(fù)責(zé)人有執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。 4.4監(jiān)督審核總承包發(fā)包時(shí)的投標(biāo)人，保障參建供方的水平。 4.5每個(gè)項(xiàng)目都組織相關(guān)人員對(duì)分包人公司考察，與企業(yè)法人代表雙向溝通。 5、商務(wù)管理圍繞市場(chǎng)、現(xiàn)場(chǎng)、及文案工作有以下幾個(gè)方面的創(chuàng)新或改進(jìn)： 5.1市場(chǎng)方面建立市場(chǎng)詢(xún)價(jià)機(jī)制，制定詢(xún)價(jià)表，記錄每一次詢(xún)價(jià)過(guò)程，每種材料都詢(xún)問(wèn)三家以上供方。 5.2現(xiàn)場(chǎng)方面現(xiàn)場(chǎng)收方及簽證控制。嚴(yán)格收方制度：事前事后均要求工程部、合約部及監(jiān)理參與收方，使用統(tǒng)一的規(guī)范化收方表格，做到收方的及時(shí)性和真實(shí)性；嚴(yán)格執(zhí)行簽證控制手段：凡簽證必須附帶工作

51、聯(lián)系函與現(xiàn)場(chǎng)收方單，要求每份簽證做到有據(jù)可查，要求施工方必須按實(shí)上報(bào)簽證工程量，凡審核金額核減比例大于30%，本簽證單作廢，核減比例在20%-30%之間的，按該份簽證審核后造價(jià)的90%進(jìn)行簽證，在審核弱電施工的簽證單時(shí)，因施工方違反該制度，該簽證即按審核后造價(jià)的90%進(jìn)行簽證，通過(guò)這一手段杜絕了施工單位的惡意索賠。通過(guò)這一系列手段控制，簽證申報(bào)總金額224萬(wàn)元，審核金額為58萬(wàn)元，核減比例達(dá)到74%。 5.3案場(chǎng)方面5.3.1在公司統(tǒng)一的進(jìn)度款支付套表中，增加工程量明細(xì)表，從該表中能夠反映出每次工程量的詳細(xì)情況，對(duì)工程設(shè)計(jì)變更或其他因素引起的工程量減少能夠更直觀的體現(xiàn)，并在當(dāng)期進(jìn)度款中及時(shí)扣除

52、，工程結(jié)算時(shí)材料價(jià)差的調(diào)整有據(jù)可依。5.3.2規(guī)范零星工程結(jié)算，通過(guò)制定零星工程結(jié)算單，使得小零星項(xiàng)目結(jié)算有據(jù)可查。表6-1 建湘小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)內(nèi)容預(yù)算金額實(shí)際金額實(shí)際/預(yù)算（）實(shí)際成本比重（）發(fā)展費(fèi)用8164 1土地費(fèi)用土地出讓金契稅及營(yíng)業(yè)稅及附加掛牌代理及中介費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)301 支付土地價(jià)款小計(jì)301 2前期費(fèi)用三通一平工程費(fèi)用勘探.設(shè)計(jì)費(fèi)用94 招標(biāo)代理費(fèi)小計(jì)94 3規(guī)劃報(bào)建費(fèi)報(bào)建費(fèi)用(不含勞保)240 勞保基金148 其他0 小計(jì)388 4建安費(fèi)地上部分建安費(fèi)48845140地下部分建安費(fèi)780824基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)384325其他費(fèi)用121174小計(jì)

53、616964635銷(xiāo)售費(fèi)用營(yíng)銷(xiāo)中心費(fèi)用銷(xiāo)售人員費(fèi)用廣告費(fèi)交易費(fèi)小計(jì)6間接費(fèi)用管理費(fèi)384 工程保修費(fèi)0 其他0 小計(jì)384 7財(cái)務(wù)費(fèi)用凈利息支出534 評(píng)估、抵押登記費(fèi)小計(jì)534 8不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用0 6.2項(xiàng)目成本分析表6-2 建湘小區(qū)項(xiàng)目發(fā)展成本構(gòu)成及變動(dòng)情況表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)內(nèi) 容預(yù)算金額實(shí)際金額實(shí)際成本比重（）超支金額超支影響計(jì)劃成本比重（）1土地費(fèi)用3012前期費(fèi)用943報(bào)建費(fèi)用3884建安費(fèi)用616964635銷(xiāo)售費(fèi)用6項(xiàng)目管理費(fèi)3847財(cái)務(wù)費(fèi)用5348不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)61698164（費(fèi)用分析待結(jié)算完成后分析）。建安成本分析 實(shí)際建安成本6091.12萬(wàn)元，比估算成本6169.83萬(wàn)元節(jié)

54、約78.71 萬(wàn)元，現(xiàn)分析如下（見(jiàn)表6-3）。表6-3 實(shí)際建安成本分析表序號(hào)工作內(nèi)容增加金額（萬(wàn)元）增加金額占原估算比例一地上部分-115.62-1.87%二地下部分43.480.7%三基礎(chǔ)設(shè)施及配套費(fèi)-59.09-0.96%四其他費(fèi)用52.520.85%五（一四）合計(jì)-78.71-1.28%地上工程 土建部分：因3、4#棟屋面構(gòu)架取消，成本節(jié)約15.7萬(wàn)元，一次性代購(gòu)鋼材，節(jié)約成本約88.87萬(wàn)元，因各項(xiàng)變更及現(xiàn)場(chǎng)情況引起簽證34.6萬(wàn)元，部分室外工程未施工，核減工程量19.6萬(wàn)元，因此較目標(biāo)成本節(jié)約89.57萬(wàn)元。 安裝部分：因架空層改住宅及衛(wèi)生潔具安裝增加簽證22.8萬(wàn)元，其他變更及現(xiàn)

55、場(chǎng)情況引起簽證5.52萬(wàn)元，成本超支28.32萬(wàn)元；小區(qū)高壓配電通過(guò)與職能部門(mén)溝通公關(guān)，簽訂合同額115萬(wàn)元，另考慮到市場(chǎng)漲價(jià)因素，積極采購(gòu)39.78萬(wàn)元電纜，節(jié)約成本45.8萬(wàn)元；安防、監(jiān)控系統(tǒng)因單元門(mén)變更增加成本0.83萬(wàn)元，因此安裝工程較目標(biāo)成本節(jié)約16.65萬(wàn)元。地下部分基坑土石方開(kāi)挖：樁基礎(chǔ)工程：6.3 合約成本工作總結(jié)規(guī)范化的招標(biāo)流程。按照公司商務(wù)合約招標(biāo)議標(biāo)流程成功的組織了多次招標(biāo)，結(jié)合分公司的特點(diǎn)，基本形成分公司組織招標(biāo)的流程。特別是組織招標(biāo)議標(biāo)時(shí)加強(qiáng)了對(duì)供方的考察對(duì)擬招標(biāo)的項(xiàng)目，均邀請(qǐng)了多家單位參與投標(biāo)，并組織相關(guān)部門(mén)對(duì)其考察，優(yōu)化了招標(biāo)程序，引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，提高了招標(biāo)水平，對(duì)

56、成本控制起到了良好的作用。2、精細(xì)的合同條款。在與各供方簽訂的合同，在總公司標(biāo)準(zhǔn)格式合同基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)我部門(mén)及公司領(lǐng)導(dǎo)嚴(yán)格推敲后的成果，基本做到合同最大程度的有利于我方管理，大部分合同都采用總價(jià)包干形式，或綜合單價(jià)包干形式。合同簽訂后組織合同交底，進(jìn)一步對(duì)合同條款說(shuō)明。 3、采用清單招標(biāo)。通過(guò)屢次實(shí)踐證明，采用清單招標(biāo)能有效的控制施工單位鉆商務(wù)標(biāo)空子，清單詳細(xì)描述了每項(xiàng)工作的工作內(nèi)容，避免了傳統(tǒng)招標(biāo)中的單項(xiàng)工作內(nèi)容中某一工序是否含在商務(wù)標(biāo)中引起的爭(zhēng)議。我部門(mén)結(jié)合項(xiàng)目特征 積極推行工程量清單招標(biāo)報(bào)價(jià)，總價(jià)包干的簽約模式，取得了較好的效果。4、合同執(zhí)行中的履約檢查。在施工過(guò)程中，組織規(guī)范的履約檢查工

57、作，落實(shí)合同條款。按季度對(duì)各主要分包商進(jìn)行全面的履約檢查。包括組織機(jī)構(gòu)、民工工資發(fā)放、特種工作操作、安全文明施工等方面內(nèi)容。并組織對(duì)供方的半年度考核。在上一年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步優(yōu)化了供方資源并積累了豐富的分包管理經(jīng)驗(yàn)。5、及時(shí)做好索賠與反索賠工作。嚴(yán)格控制各單位簽證的時(shí)效性，簽證工作發(fā)生后，三個(gè)工日內(nèi)必須上報(bào)簽證資料，不僅嚴(yán)格要求施工單位，更嚴(yán)格的要求自己，11天內(nèi)完成簽證的審核。由于取消屋頂構(gòu)架，節(jié)約了15萬(wàn)元的成本，由于建湘小區(qū)項(xiàng)目的核減工程量，到最后結(jié)算前才核減認(rèn)可，造成了工作的非常被動(dòng)，鑒于此，我部門(mén)在建湘小區(qū)發(fā)生這一情況后，及時(shí)將這一部分工程款從當(dāng)次的節(jié)點(diǎn)產(chǎn)值中扣出，并要求施工單位及時(shí)認(rèn)

58、可。6、不斷完善部門(mén)人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)的提升。在公司領(lǐng)導(dǎo)的指導(dǎo)下，我部門(mén)人員加強(qiáng)與工程部的溝通月學(xué)習(xí)，經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)了解各道施工工序；率先形成分公司動(dòng)態(tài)的材料價(jià)格信息庫(kù)，每月對(duì)岳陽(yáng)建材市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查；不斷的規(guī)范商務(wù)合約資料，做到電子檔案與資料檔案同步，走出了建湘小區(qū)項(xiàng)目資料混亂，經(jīng)常找不到資料的局面。雖然取得了一定的成果，但仍然有很多需要改進(jìn)的地方，我部門(mén)在下階段的工作中需繼續(xù)加強(qiáng)“現(xiàn)場(chǎng)”“市場(chǎng)”“案場(chǎng)”這三方面的學(xué)習(xí)與管理。7、對(duì)公司的產(chǎn)值審核套表，進(jìn)行了部分補(bǔ)充，增加了支付憑證一表，此表能充分反映當(dāng)前支付情況與總合同額之間比例關(guān)系，并能體現(xiàn)對(duì)施工單位的罰款以及工程量核減，使工程量核減以及罰款能在當(dāng)月

59、產(chǎn)值中實(shí)時(shí)扣除，避免結(jié)算時(shí)再為此產(chǎn)生麻煩；還增加了工程量明細(xì)表，此表能夠非常準(zhǔn)確的看到施工單位每月完成的工作內(nèi)容，和未施工項(xiàng)目，為今后我們的結(jié)算工作中材料調(diào)差及核減工程量帶來(lái)了準(zhǔn)確的依據(jù)。8、在各類(lèi)臺(tái)帳的電子目錄中，建立了預(yù)警機(jī)制，簽證金額與合同額，結(jié)算額與目標(biāo)成本，產(chǎn)值額與合同額等，只要輸入數(shù)據(jù)，就能立即看出當(dāng)前額是否超過(guò)或低于原計(jì)劃目標(biāo)，使成本狀態(tài)能夠及時(shí)有效的反映到成本控制人眼中。 HYPERLINK l _Toc244307676 7、財(cái)務(wù)管理評(píng)估 HYPERLINK l _Toc244307677 7.1 項(xiàng)目計(jì)劃財(cái)務(wù)與實(shí)際對(duì)比情況表7-1 彩虹閣項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入、成本、利潤(rùn)表（單位：萬(wàn)

60、元）項(xiàng) 目實(shí)際數(shù)預(yù)算數(shù)實(shí)際/預(yù)算（%）一、收入8608二、成本7630其中：土地成本301 建安成本6463 開(kāi)發(fā)前期費(fèi) 94 開(kāi)發(fā)直接費(fèi)388 項(xiàng)目管理費(fèi)384 其他三、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金480四、銷(xiāo)售費(fèi)用五、財(cái)務(wù)費(fèi)用534六、利潤(rùn)總額-36 HYPERLINK l _Toc244307678 7.2項(xiàng)目現(xiàn)金流量和資金來(lái)源評(píng)估表7-2 彩虹閣現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）序號(hào)項(xiàng) 目2007年2008年2009年2010年2011年2012年合 計(jì)一現(xiàn)金流出225 448 5595 1737 639 0 8644 1自有資金支出225 448 5339 1244 374 0 7630 1.1土地費(fèi)用175