1、*花園項(xiàng)目開發(fā)可行性分析報告項(xiàng)目編號：*估字2006008號項(xiàng)目名稱：*花園總造價：64354751.09元 樓面造價：1352.07元/M2土地面積：22127M2 建筑面積：47597.1M2建筑密度：30% 容積率：3 綠化率：30%建設(shè)單位：*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：*編制單位：*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司編制負(fù)責(zé)人：* 編制審核人：編制人： 編制日期：2006-9-27目錄 一、項(xiàng)目概況1 1、項(xiàng)目名稱 2、開發(fā)地點(diǎn) 3、項(xiàng)目性質(zhì) 4、項(xiàng)目規(guī)模 5、投資方式 6、項(xiàng)目建設(shè)單位 7、項(xiàng)目使用功能設(shè)置 8、項(xiàng)目的實(shí)施 二、編制說明1 三、*花園成本計算表3 四、*花園銷售收入表6

2、五、*花園投資計劃表7 六、*花園金籌措計劃表10 七、*花園土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析表11 八、*花園敏感性分析表14 九、*花園概率分布情況表20 十、*花園概率分析情況表21 一、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱：*花園 2、開發(fā)地點(diǎn)：華陽南沿線 3、項(xiàng)目性質(zhì)：集商貿(mào)、餐飲、娛樂、旅宿、辦公于一體的綜合小區(qū) 4、項(xiàng)目規(guī)模： （1）占地面積：總占地面積22127平方米（折合33.19畝） （2）住宅總套數(shù)：621套 （3）總建筑面積：47597.1 平方米 其中：單車庫1197.1平方米 商業(yè)鋪面2000平方米 住宅43200平方米 公建1200平方米 （4）估算總造價：7778.54萬元，綜合單方造

3、價為1578.82元/平方米 5、投資方式：自籌資金 6、項(xiàng)目建設(shè)單位：*房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 7、項(xiàng)目使用功能設(shè)置 （1）1、2、3號樓地層為商業(yè)鋪面 （2）1、2、3號樓二樓為餐廳及娛樂性用房 （3）1、2、3號樓三、四樓為旅宿及辦公用房 8、項(xiàng)目的實(shí)施 項(xiàng)目于2006年底開工，逐步開發(fā)，計劃在2008年底全部建成投入使用。 二、編制說明 1、部分項(xiàng)目造價為概算數(shù)據(jù)。 2、按均衡投入來計算建設(shè)期利息（計算本金為直接費(fèi)）。 三、*花園成本計算表 四、*花園銷售收入表 五、*花園投資計劃表 六、*花園資金籌措計劃表 七、*花園土地拍賣多方案經(jīng)濟(jì)分析表 八、*花園敏感性分析表 九、*花園概率分

4、布情況表 十、*花園概率分析情況表*花園成本計算表編碼工程項(xiàng)目（費(fèi)用）名稱計量單位工程量單價或費(fèi)率造價或費(fèi)用(元)樓面造價(元/M2)百分比(%)計算公式或說明1.一、征地、拆遷補(bǔ)償費(fèi)0011983995251.7818.63%1-1-1征地費(fèi)（拍賣價）畝33.1935000011616500244.0618.06%按實(shí)際發(fā)生1-1-1土地契稅元、%1161650033484957.320.55%1-1-1土地登記公證費(fèi)筆119000190000.40.03%2.二、斟察、設(shè)計和前期費(fèi)003844158.0480.765.98%2-1-1地形圖測繪費(fèi)平方米221270.143097.780.0

5、70.01%按土地面積0.14元/平方米2-1-2總體規(guī)劃設(shè)計費(fèi)（定點(diǎn)費(fèi)）平方米221272442540.930.07%土地面積2元/平方米2-2-1地質(zhì)勘察費(fèi)米120055660001.390.11%按鉆深55元/米2-2-2建筑設(shè)計費(fèi)平方米47597.18380776.880.6%按10元/平方米（建筑面積）2-3-2城市市政建設(shè)配套費(fèi)（二級地段）平方米46397.1452087869.543.873.25%按45元/平方米（建筑面積）2-4-1規(guī)劃管理費(fèi)元、26437455379312.371.670.13%土建造價的32-6-1放線費(fèi)點(diǎn)60326195600.410.04%放線點(diǎn)326

6、元/點(diǎn)2-11-1招標(biāo)費(fèi)元、26437455126437.460.560.05%按土建工程造價的1計算2-13-1監(jiān)理費(fèi)元、26437455252874.911.110.09%按土建工程造價的2計算2-14-1預(yù)結(jié)算審計費(fèi)元、26437455379312.371.670.13%按土建工程造價的3計算2-15-1消防配套費(fèi)平方米46397.13139191.32.920.22%按3元/平方米計算（非營業(yè)公共配套免）2-16-1施工合同鑒證費(fèi)元、26437455126437.460.560.05%按土建工程造價的1計算2-17-1噪音費(fèi)月501600800001.680.13%1600元/月.幢2

7、-18-1建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境影響評價收費(fèi)元、26437455379312.371.670.13%按土建工程造價的3計算2-19-1避雷安裝檢測費(fèi)支485526400.060.01%檢測避雷針55元/支2-20-1防洪堤工程建設(shè)管理費(fèi)平方米46397.1146397.10.970.08%按竣工面積3元/平方米計算2-21-1人防管理費(fèi)平方米47597.110475971100.74%按建筑面積10元/平方米計算2-24-1工地管理費(fèi)項(xiàng)105000500001.050.08%按5000元/項(xiàng)2-27-1建筑方案評審費(fèi)平方米47597.10.29519.420.20.02%0.2元/平方米2-29-1白蟻

8、預(yù)防費(fèi)平方米47597.1295194.220.15%按3元/平方米(建筑面積)3.三、建筑安裝工程費(fèi)0027184303.5571.1342.25%3-1-1樁工程平方米46397.150231985548.743.61%按概算造價3-1-3土建工程平方米46397.150023198550487.3936.05%按概算造價3-2-1室內(nèi)供水供電、線路安裝工程平方米47597.1351665898.5352.59%按概算造價4.四、（小區(qū)）配套建設(shè)費(fèi)005666500119.058.81%4-1-1道路工程平方米10000100100000021.011.56%按概算造價4-1-2室外排污排

9、水工程米5003101550003.260.25%按概算造價4-2-1圍墻工程項(xiàng)11000001000002.10.16%按概算造價4-3-1室外供電安裝工程項(xiàng)190000090000018.911.4%按概算造價4-4-1綠化工程平方米6600603960008.320.62%按概算造價4-5-1路燈安裝工程盞50350175000.370.03%按概算造價4-8-1供配電增容費(fèi)（貼費(fèi)）千瓦3000750225000047.273.5%按750元/千瓦4-13-1公共配套設(shè)施費(fèi)（托兒所）平方米120060072000015.131.12%按概算造價4-13-4公共配套設(shè)施費(fèi)（文化活動站）平方

10、米60600360000.760.06%按概算造價4-13-7公共配套設(shè)施費(fèi)（居委會）平方米60600360000.760.06%按概算造價4-13-11公共配套設(shè)施費(fèi)（單車棚）平方米60700420000.880.07%按概算造價4-13-12公共配套設(shè)施費(fèi)（垃圾中轉(zhuǎn)站）平方米20700140000.290.03%按概算造價ZJF直接費(fèi)0048678956.541022.7375.65%1.+2.+3.+4.共4項(xiàng)的和5.五、管理費(fèi)001639736.6834.452.55%5-1-1建設(shè)管理費(fèi)（1.65%）元、%48678956.541.65803202.7816.881.25%直接費(fèi)的1

11、.65%5-2-1銷售管理費(fèi)元、%836533901836533.917.581.3%6.六、稅費(fèi)006360700.31133.649.89%6-2-1營業(yè)稅及附加（5.5%）元、%836533905.54600936.4596.667.15%按出售房屋總價款的5.5%6-2-2帶征所得稅元、%836533901.51254800.8526.361.95%6-2-3印花稅元、83653390183653.391.760.13%銷售額的16-5-1建筑面積測量費(fèi)平方米47597.11.780915.071.70.13%6-4-3房屋竣工總登記費(fèi)元、760200001760201.60.12%按

12、評估價的16-5-1教育附加費(fèi)元、%264374551264374.555.550.42%按土建造價的1%計算7.七、利息006214988.86130.579.66%7-1-1利息（按年利率均衡投入）元、%48678956.545.856214988.86130.579.66%按直接費(fèi)，年利率5.85%計算8.八、不可預(yù)見費(fèi)001460368.730.682.27%8-1-1不可預(yù)見費(fèi)（按直接費(fèi)計）元、%48678956.5431460368.730.682.27%JJF間接費(fèi)0015675794.55329.3424.36%5.+6.+7.+8.共4項(xiàng)的和ZZJ總造價0064354751.

13、091352.07100% 00000%*花園銷售收入表序號樓層、單元或樓房名稱計量單位單價建筑面積(M2)可售面積(M2)項(xiàng)目套數(shù)可售套數(shù)銷售收入(元)銷售模式備注1住宅元/1680432004320062162172576000按建筑面積2商鋪元/5000200020000010000000按建筑面積3單車庫元/9001197.11197.1001077390按建筑面積4公共建筑元/012000000按建筑面積合計0000083653390*花園投資計劃表(略)*花園資金籌措計劃表(略)*花園多方案經(jīng)濟(jì)分析表序號方案名稱地價(萬元/畝)土地費(fèi)(萬元)項(xiàng)目成本(萬元)土地費(fèi)比例(%)銷售收入

14、(萬元)利潤(萬元)投資利潤率(%)備注1方案一20663.85833.3811.38%8365.342531.9643.40%2方案二25829.756034.0813.75%8365.342331.2638.63%3方案三30995.76234.7815.97%8365.342130.5634.17%4方案四351161.656435.4818.05%8365.341929.8629.99%5方案五401327.66636.1720.01%8365.341729.1726.06%6方案六451493.556836.8721.85%8365.341528.4722.36%7方案七501659

15、.57037.5723.58%8365.341327.7718.87%8方案八551825.457238.2725.22%8365.341127.0715.57%9方案九601991.47438.9726.77%8365.34926.3712.45%10方案十652157.357639.6728.24%8365.34725.679.50%11方案十一702323.37840.3729.63%8365.34524.976.70%12方案十二752489.258041.0730.96%8365.34324.274.03%13方案十三802655.28241.7732.22%8365.34123.5

16、71.50%14方案十四852821.158442.4733.42%8365.34-77.13-0.91%15方案十五902987.18643.1734.56%8365.34-277.83-3.21%*花園敏感性分析表方案名稱項(xiàng)目名稱基本數(shù)變化1變化2變化3變化4變化5變化6變化7變化8變化9變化10方案一00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)2020202020202020202020土地費(fèi)(萬元)663.8663.8663.8663.8663.86

17、63.8663.8663.8663.8663.8663.8項(xiàng)目成本(萬元)5833.386416.725250.045250.046708.396708.394958.377000.067000.064666.77000.06銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)2531.962785.152278.773951.832911.75402.152152.173038.35110.482025.57-307.79投資利潤率(%)43.443.443.4

18、75.2743.45.9943.443.41.5843.4-4.4銷售利潤率(%)30.2730.2730.2742.9530.275.6630.2730.271.5530.27-4.6方案二00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)2525252525252525252525土地費(fèi)(萬元)829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75829.75項(xiàng)目成本(萬元)6034.08663

19、7.495430.675430.676939.196939.195128.977240.97240.94827.267240.9銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)2331.262564.382098.143771.22680.95171.351981.572797.51-130.361865.01-548.63投資利潤率(%)38.6338.6338.6469.4438.632.4738.6338.63-1.838.63-7.58銷售利潤率(%)

20、27.8727.8727.8740.9827.872.4127.8727.87-1.8327.87-8.2方案三00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)3030303030303030303030土地費(fèi)(萬元)995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7995.7項(xiàng)目成本(萬元)6234.786858.265611.35611.3717071705299.567481.747481.744987.8

21、27481.74銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)2130.562343.611917.513590.572450.14-59.461810.982556.67-371.21704.45-789.47投資利潤率(%)34.1734.1734.1763.9934.17-0.8334.1734.17-4.9634.17-10.55銷售利潤率(%)25.4725.4725.4739.0225.47-0.8425.4725.47-5.2225.47-11

22、.8方案四00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)3535353535353535353535土地費(fèi)(萬元)1161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.651161.65項(xiàng)目成本(萬元)6435.487079.035791.935791.937400.87400.85470.167722.587722.585148.387722.58銷售收入(萬元)8365.34

23、9201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)1929.862122.841736.883409.942219.34-290.261640.382315.83-612.041543.89-1030.31投資利潤率(%)29.9929.9929.9958.8729.99-3.9229.9929.99-7.9329.99-13.34銷售利潤率(%)23.0723.0723.0737.0623.07-4.0823.0723.07-8.6123.07-15.4方案五00000000000投資變化

24、比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)4040404040404040404040土地費(fèi)(萬元)1327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.61327.6項(xiàng)目成本(萬元)6636.177299.795972.555972.557631.67631.65640.747963.47963.45308.947963.4銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.5

25、47110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)1729.171902.081556.263229.321988.54-521.061469.82075.01-852.861383.33-1271.13投資利潤率(%)26.0626.0626.0654.0726.06-6.8326.0626.06-10.7126.06-15.96銷售利潤率(%)20.6720.6720.6735.0920.67-7.3320.6720.67-11.9920.67-18.99方案六00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售

26、收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)4545454545454545454545土地費(fèi)(萬元)1493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.551493.55項(xiàng)目成本(萬元)6836.877520.566153.186153.187862.47862.45811.348204.248204.245469.58204.24銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.41711

27、0.546692.276692.27利潤(萬元)1528.471681.311375.633048.691757.74-751.861299.21834.17-1093.71222.77-1511.97投資利潤率(%)22.3622.3622.3649.5522.36-9.5622.3622.36-13.3322.36-18.43銷售利潤率(%)18.2718.2718.2733.1318.27-10.5718.2718.27-15.3818.27-22.59方案七00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-10101

28、5-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)5050505050505050505050土地費(fèi)(萬元)1659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.51659.5項(xiàng)目成本(萬元)7037.577741.336333.816333.818093.218093.215981.938445.088445.085630.068445.08銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)13

29、27.771460.5411952868.061526.93-982.671128.611593.33-1334.541062.21-1752.81投資利潤率(%)18.8718.8718.8745.2818.87-12.1418.8718.87-15.818.87-20.76銷售利潤率(%)15.8715.8715.8731.1715.87-13.8215.8715.87-18.7715.87-26.19方案八00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)5

30、555555555555555555555土地費(fèi)(萬元)1825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.451825.45項(xiàng)目成本(萬元)7238.277962.16514.446514.448324.018324.016152.538685.928685.925790.628685.92銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)1127.071239.771014.

31、372687.431296.13-1213.47958.011352.49-1575.38901.65-1993.65投資利潤率(%)15.5715.5715.5741.2515.57-14.5815.5715.57-18.1415.57-22.95銷售利潤率(%)13.4713.4713.4729.2113.47-17.0713.4713.47-22.1613.47-29.79方案九00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)606060606060606

32、0606060土地費(fèi)(萬元)1991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.41991.4項(xiàng)目成本(萬元)7438.978182.876695.076695.078554.828554.826323.128926.768926.765951.188926.76銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)926.371019833.742506.81065.32-1444.28787.42

33、1111.65-1816.22741.09-2234.49投資利潤率(%)12.4512.4512.4537.4412.45-16.8812.4512.45-20.3512.45-25.03銷售利潤率(%)11.0711.0711.0727.2411.07-20.3111.0711.07-25.5411.07-33.39方案十00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)6565656565656565656565土地費(fèi)(萬元)2157.352157.3521

34、57.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.352157.35項(xiàng)目成本(萬元)7639.678403.646875.76875.78785.628785.626493.729167.69167.66111.749167.6銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)725.67798.23653.112326.17834.52-1675.08616.82870.81-2057.06580.53-2

35、475.33投資利潤率(%)9.59.59.533.839.5-19.079.59.5-22.449.5-27銷售利潤率(%)8.678.678.6725.288.67-23.568.678.67-28.938.67-36.99方案十一00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)7070707070707070707070土地費(fèi)(萬元)2323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.32323.323

36、23.3項(xiàng)目成本(萬元)7840.378624.417056.337056.339016.439016.436664.319408.449408.446272.39408.44銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)524.97577.46472.482145.54603.71-1905.89446.23629.97-2297.9419.97-2716.17投資利潤率(%)6.76.76.730.416.7-21.146.76.7-24.426.7-2

37、8.87銷售利潤率(%)6.286.286.2823.326.28-26.86.286.28-32.326.28-40.59方案十二00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)7575757575757575757575土地費(fèi)(萬元)2489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.252489.25項(xiàng)目成本(萬元)8041.078845.187236.967236.969

38、247.239247.236834.919649.289649.286432.869649.28銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)324.27356.69291.851964.91372.91-2136.69275.63389.13-2538.74259.41-2957.01投資利潤率(%)4.034.034.0327.154.03-23.114.034.03-26.314.03-30.64銷售利潤率(%)3.883.883.8821.353.8

39、8-30.053.883.88-35.73.88-44.19方案十三00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)8080808080808080808080土地費(fèi)(萬元)2655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.22655.2項(xiàng)目成本(萬元)8241.779065.957417.597417.599478.049478.047005.59890.129890.126593.42989

40、0.12銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)123.57135.92111.221784.28142.1-2367.5105.04148.29-2779.5898.85-3197.85投資利潤率(%)1.51.51.524.051.5-24.981.51.5-28.11.5-32.33銷售利潤率(%)1.481.481.4819.391.48-33.31.481.48-39.091.48-47.78方案十四00000000000投資變化比例(%)0

41、10-10-101515-152020-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)8585858585858585858585土地費(fèi)(萬元)2821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.152821.15項(xiàng)目成本(萬元)8442.479286.727598.227598.229708.849708.847176.110130.9610130.966753.9810130.96銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879

42、620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)-77.13-84.85-69.411603.65-88.7-2598.3-65.56-92.55-3020.42-61.71-3438.69投資利潤率(%)-0.91-0.91-0.9121.11-0.91-26.76-0.91-0.91-29.81-0.91-33.94銷售利潤率(%)-0.92-0.92-0.9217.43-0.92-36.54-0.92-0.92-42.48-0.92-51.38方案十五00000000000投資變化比例(%)010-10-101515-1520

43、20-2020銷售收入變化比例(%)010-101015-15-1520-15-20-20地價(萬元/畝)9090909090909090909090土地費(fèi)(萬元)2987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.12987.1項(xiàng)目成本(萬元)8643.179507.497778.857778.859939.659939.657346.6910371.810371.86914.5410371.8銷售收入(萬元)8365.349201.877528.819201.879620.147110.547110.5410038.417110.546692.276692.27利潤(萬元)-277.83-305.62-250.041423.02-319.51-2829.11-236.15-333.39-3261.26-222.27-3679.53投資利潤率(%)-3.21-3.21-3.2118.29-3.21-28.46-3.21-3.21-31.44-3.21-35.48銷售利潤率(