1、第4講 房地產(chǎn)稅費4.1 案例導(dǎo)入4.2 房地產(chǎn)稅費概況 4.3 房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種 4.4 房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種 4.5 房地產(chǎn)交易中的稅費負(fù)擔(dān)及案例 4.6 實訓(xùn)項目與練習(xí)第1頁，共51頁。4.1 案例導(dǎo)入案例1-1 購房“失算” 【思考與討論】 案例1-2 稅費搞暈購房人 【思考與討論】 第2頁，共51頁。4.2 房地產(chǎn)稅費概況 4.2.1房地產(chǎn)稅費基本概念4.2.1.1稅收4.2.1.2房地產(chǎn)稅收主要特征有： （1）政策性強（2）多環(huán)節(jié)征收（3）存在地區(qū)差異（4）動態(tài)性強4.2.1.3房地產(chǎn)收費第3頁，共51頁。4.2.2房地產(chǎn)稅費種類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅費項目房地產(chǎn)買賣契稅，印花

2、稅，營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，教育費附加，個人所得稅，土地增值稅，權(quán)證費、產(chǎn)權(quán)登記費、交易手續(xù)費房地產(chǎn)租賃個人營業(yè)稅，城市維護(hù)建設(shè)稅，房產(chǎn)稅，個人所得稅，印花稅企業(yè) 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅房地產(chǎn)贈與、繼承契稅，印花稅，公證費，權(quán)證費、產(chǎn)權(quán)登記費個人擁有房地產(chǎn)營業(yè)房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅第4頁，共51頁。4.2.3房地產(chǎn)稅費構(gòu)成要素4.2.3.1納稅人4.2.3.2課稅對象4.2.3.3課稅基礎(chǔ)4.2.3.4稅率4.2.3.5附加、加成、減免第5頁，共51頁。4.3房地產(chǎn)經(jīng)營的主要稅種4.3.1 房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅：是以房屋的價值為征稅對象，按房屋的余值或房屋租金向房屋所有權(quán)人

3、征收的一種稅?，F(xiàn)行房產(chǎn)稅的設(shè)立始于1986年，1986年9月15日國務(wù)院發(fā)布中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例，于同年10月1日開始實施。第6頁，共51頁。4.3.1.1征稅范圍房產(chǎn)稅的征稅范圍：是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)。 第7頁，共51頁。4.3.1.2納稅人 房產(chǎn)稅由產(chǎn)權(quán)所有人繳納。產(chǎn)權(quán)屬于全民所有的，由經(jīng)營管理的單位繳納。產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納。產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納。對居民住宅區(qū)內(nèi)業(yè)主共有的經(jīng)營性房產(chǎn)，由實際經(jīng)營（包括自營和出租）的代管人或使用人繳納房產(chǎn)稅。第8頁，共51頁。4.3.1.3計稅依據(jù)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原

4、值一次減除10至30后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。第9頁，共51頁。4.3.1.4稅率及征繳方式房產(chǎn)稅的稅率依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2；依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12。房產(chǎn)稅按年征收、分期繳納。第10頁，共51頁。4. 3.1.5房產(chǎn)稅的減免免征房產(chǎn)稅的情形有：國家機關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的房產(chǎn)。 由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的房產(chǎn)。宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)。個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)。經(jīng)財政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。為鼓勵利用地下人防設(shè)施，暫不征收房產(chǎn)稅。經(jīng)有關(guān)部門鑒定，對毀損不堪居住的房屋和危險房屋，在停止使用后，可免征房產(chǎn)稅。

5、凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車房等臨時性房屋，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在售出前，不征收房產(chǎn)稅。第11頁，共51頁。4.3.2契稅契稅是在土地使用權(quán)或房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，由承受人繳納的一種稅。辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記前必須完成契稅的繳納。第12頁，共51頁。4.3.2.1征稅范圍在中華人民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定繳納契稅。轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬包括下列行為：（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換，不包括農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)移；（3）房屋買賣；（4）房屋

6、贈與；（5）房屋交換。 第13頁，共51頁。4.3.2.2納稅人契稅的納稅人：是房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的承受人包括土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓的受讓人，房屋的購買人、受贈人。第14頁，共51頁。4.3.2.3計稅依據(jù)契稅的計稅依據(jù)：是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移雙方當(dāng)事人簽訂的契約價格。（1）國有土地使用權(quán)出讓、土地使用權(quán)出售、房屋買賣的，契稅計稅依據(jù)為房地產(chǎn)的成交價格，若成交價格明顯低于市場價格且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價進(jìn)行核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（2）土地使用權(quán)贈與、房屋贈與的，由征收機關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場價格進(jìn)行價格核定，以核定價作為契稅計稅依據(jù)；（3）土地使用權(quán)交換、房屋交換的，契稅計稅

7、依據(jù)為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價格的差額，所交換土地使用權(quán)、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當(dāng)理由的，由征收機關(guān)參照市場價格核定，以核定價作為計稅依據(jù)；（4）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓者補繳契稅的計稅依據(jù)是補繳的土地使用權(quán)出讓費用或者土地收益。第15頁，共51頁。4.3.2.4稅率及納稅方式契稅實行比例稅率，契稅稅率范圍為35契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天。契稅征收機關(guān)為土地、房屋所在地的財政機關(guān)或者地方稅務(wù)機關(guān)。第16頁，共51頁。4.3.2.5契稅的減免減征、免征契稅的項目主要有以下行為：（1）國家機關(guān)、事業(yè)單位、社會團(tuán)

8、體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征；（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的享受免征契稅優(yōu)惠，但僅限于第一次購買公有住房；（3）因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征；（4）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定；（5）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權(quán)，用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅；（6）土地使用權(quán)交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。 第17頁，共51頁。4.3.3土地增值稅土地增值稅：是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著

9、物的單位和個人征收的一種稅。4.3.3.1征稅范圍征稅范圍包括國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物不包括以繼承、贈與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為第18頁，共51頁。4.3.3.2納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。第19頁，共51頁。4.3.3.3計稅依據(jù)土地增值稅按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額作為計稅依據(jù)。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除規(guī)定扣除項目金額后的余額，為增值額。扣除項目有：（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。（2）開發(fā)土地的成本、費用。（3）新建房及配套設(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有

10、關(guān)的稅金。（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。第20頁，共51頁。4.3.3.4稅率及計算土地增值稅實行四級超額累進(jìn)稅率。 稅率具體規(guī)定為：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。 增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。 增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。 增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。第21頁，共51頁。4.3.3.5納稅方式土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房

11、產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。對于在建工程轉(zhuǎn)讓時土地增值稅的納稅方式，土地增值稅條例規(guī)定，納稅人在項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預(yù)征土地增值稅，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進(jìn)行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、直轄市地方稅務(wù)局根據(jù)當(dāng)?shù)厍闆r制定。第22頁，共51頁。4.3.3.6土地增值稅的減免國家對以下行為減免征土地增值稅： （1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。（3）個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機

12、關(guān)申報核準(zhǔn)，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。（4）房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。第23頁，共51頁。4.3.4土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是為了促進(jìn)合理使用城鎮(zhèn)土地、適當(dāng)調(diào)節(jié)城鎮(zhèn)土地級差收入，對使用的城鎮(zhèn)土地征收的一種稅收，是我國目前在土地保有環(huán)節(jié)征收的唯一稅種。城鎮(zhèn)土地使用稅是由地方稅務(wù)局負(fù)責(zé)征收管理，收入歸當(dāng)?shù)卣械囊豁椂惙N。 第24頁，共51頁。4.3.4.1納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人為，在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍

13、內(nèi)使用土地的單位和個人。4.3.4.2計稅依據(jù)土地使用稅以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據(jù)。納稅人實際占用的土地面積，是指由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定的土地面積。第25頁，共51頁。4.3.4.3稅率及納稅方式土地使用稅采用分類分級的幅度定額稅率。其稅率根據(jù)城市大小分為四個類別，每個類別每平方米年稅額幅度如下：（1）大城市1.5元至30元；（2）中等城市1.2元至24元；（3）小城市0.9元至18元；（4）縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元。第26頁，共51頁。4.3.4.4土地使用稅的減免對于下列土地免繳土地使用稅：（1）國家機關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊自用的土地；（2）由國家

14、財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地；（6）經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地使用稅5年至10年；（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設(shè)施用地和其他用地 第27頁，共51頁。4.3.5耕地占用稅耕地占用稅，是國家對占用耕地建房和從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人征收的一種稅?，F(xiàn)行中華人民共和國耕地占用稅暫行條例是國務(wù)院2007年12月1日發(fā)布的，于2008年1月1日開始施行。 第28頁，共51頁。4.3.5耕地占用稅4.3.5.1納稅人占用

15、耕地建房或者從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人，都是耕地占用稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定繳納耕地占用稅。4.3.5.2計稅依據(jù)耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積作為計稅依據(jù)。耕地占用稅實行據(jù)實征收原則，對于實際占用耕地超過批準(zhǔn)占用耕地，以及未經(jīng)批準(zhǔn)而自行占用耕地的，經(jīng)調(diào)查核實后，由財政部門按照實際占用耕地面積，依法征收耕地占用稅，并由土地管理部門按有關(guān)規(guī)定處理。 第29頁，共51頁。4.3.5.3稅率及征繳方式耕地占用稅采用定額稅率，具體分為四個檔次：（1）人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米為10元至50元；（2）人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8元至40元；（3）人均耕地超過2畝

16、但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6元至30元；（4）人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5元至25元。第30頁，共51頁。4.3.5.4耕地占用稅的減免（1）軍事設(shè)施占用耕地；（2）學(xué)校、幼兒園、養(yǎng)老院、醫(yī)院占用耕地；（3）鐵路線路、公路線路、飛機場跑道、停機坪、港口、航道占用耕地，減按每平方米2元的稅額征收耕地占用稅。（4）農(nóng)村居民占用耕地新建住宅，按照當(dāng)?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅。（5）納稅人臨時占用耕地，應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準(zhǔn)臨時占用耕地的期限內(nèi)恢復(fù)所占用耕地原狀的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅；（6）建設(shè)直接為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)服務(wù)的生產(chǎn)設(shè)施占用林地、牧草地、農(nóng)田水利用地

17、、養(yǎng)殖水面以及漁業(yè)水域灘涂等其他農(nóng)用地的，不征收耕地占用稅。第31頁，共51頁。4.4房地產(chǎn)經(jīng)營的相關(guān)稅種4.4.1 營業(yè)稅4.4.1.1營業(yè)稅概念和特點營業(yè)稅：是對在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動產(chǎn)的單位和個人，就其所取得的營業(yè)額征收的一種稅。計稅依據(jù)：各種應(yīng)稅勞務(wù)收入的營業(yè)額、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓額、銷售不動產(chǎn)的銷售額（三者統(tǒng)稱為營業(yè)額）， 稅收收入不受成本、費用高低影響，收入比較穩(wěn)定。實行比例稅率，計征方法簡便。第32頁，共51頁。4.4.1 營業(yè)稅4.4.1.2營業(yè)稅納稅人在中華人民共和國國境內(nèi)提供規(guī)定的勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)

18、當(dāng)繳納營業(yè)稅。4.4.1.3營業(yè)稅稅率和計稅方法銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅率規(guī)定為5%。應(yīng)納稅額計算公式：應(yīng)納稅額營業(yè)額稅率應(yīng)納稅額以人民幣計算。第33頁，共51頁。4.4.1.4營業(yè)稅的繳交營業(yè)稅納稅地點：（1）納稅人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向土地所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓其他無形資產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向其機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。（2）納稅人銷售不動產(chǎn)，應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。營業(yè)稅納稅時間：營業(yè)稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間，為納稅人收訖營業(yè)收入款項或者取得索取營業(yè)收入款項憑據(jù)的當(dāng)天。營業(yè)稅的納稅期限，分別為5日、10日、15日或者一個月。 第34頁，共51頁。4.4.1.5有關(guān)房地產(chǎn)的營

19、業(yè)稅政策規(guī)定（1）納稅人營業(yè)額未達(dá)到財政部規(guī)定的營業(yè)稅起征點的，免征營業(yè)稅。（2）1999年7月29日財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知指出，對企業(yè)、行政事業(yè)單位按房改成本價、標(biāo)準(zhǔn)價出售住房的收入，暫免征收營業(yè)稅。（3）2006年5月30日為貫徹落實國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知，對營業(yè)稅繳納作了更細(xì)的規(guī)定。（4）對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，按其取得的租金收入減按3%的稅率征收營業(yè)稅（5）個人將不動產(chǎn)無償贈與他人，不征收營業(yè)稅。（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及物業(yè)管理單位代收的住房專項維修基金，不征收營業(yè)稅第35頁，共51頁。

20、4.4.2城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費附加4.4.2.1城市維護(hù)建設(shè)稅是對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人征收的一種稅。1）納稅人：凡繳納產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅的單位和個人，2）征收范圍：城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。3）稅率納稅人所在地在市區(qū)的，稅率為7；納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5；納稅人所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1。4）計稅依據(jù)以納稅人實際繳納的產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅稅額為計稅依據(jù)5）計算公式應(yīng)納稅額實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額適用稅率第36頁，共51頁。4.4.2.2教育費附加教育費附加：是為發(fā)展教育事業(yè)而征收的一種專項資金。教育費附加由稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征

21、收，其收入納入財政預(yù)算管理，作為教育專項資金，由教育行政部門統(tǒng)籌安排，用于改善中小學(xué)教學(xué)設(shè)施和辦學(xué)條件。（1）納稅人 繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人（繳納農(nóng)村教育事業(yè)費附加的單位除外）。不包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國人。（2）計征依據(jù)和附加率教育費附加以納稅人繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額為計征依據(jù)，附加率為3%，與產(chǎn)品稅、增值稅、營業(yè)稅同時繳納。（3）應(yīng)納稅額的計算公式教育費附加=實際繳納的增值稅、消費稅、營業(yè)稅稅額附加率第37頁，共51頁。4.4.3印花稅4.4.3.1印花稅簡介印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動中簽立的各種合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)帳簿、權(quán)利許可證照等應(yīng)稅憑證文件為對象所課征

22、的稅。它是一種兼有行為性質(zhì)的憑證稅，印花稅具有征收范圍廣泛、稅收負(fù)擔(dān)輕、及納稅人自行完成納稅義務(wù)等特點。第38頁，共51頁。4.4.3.2印花稅的一般規(guī)定（1）納稅人：中華人民共和國境內(nèi)書立、領(lǐng)受印花稅暫行條例所列舉憑證的單位和個人，都是印花稅的納稅義務(wù)人。（2）征稅對象：有五類：經(jīng)濟(jì)合同，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，營業(yè)賬簿，權(quán)利、許可證照和經(jīng)財政部確定征稅的其他憑證。（3）計稅依據(jù)：印花稅根據(jù)不同征稅項目，分別實行從價計征和從量計征兩種征收方式。（4）稅率：現(xiàn)行印花稅采用比例稅率和定額稅率兩種稅率（5）應(yīng)納稅額的計算（6）納稅環(huán)節(jié)和納稅地點：納稅環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)在書立或領(lǐng)受時貼花。印花稅一般實行就地納稅。（7）

23、繳納方法：印花稅實行由納稅人根據(jù)規(guī)定自行計算應(yīng)納稅額，購買并一次貼足印花稅票的繳納辦法。第39頁，共51頁。4.4.3.3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中有關(guān)印花稅的繳納（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中印花稅征稅范圍及納稅人。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動中印花稅的課稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證。（2）稅率和計稅方法。房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，印花稅按所載金額萬分之五貼花。應(yīng)納稅額的計算公式為：應(yīng)納稅額=計稅金額適用稅率。（3）減稅、免稅規(guī)定。房屋所有人將財產(chǎn)贈給政府、社會福利單位、學(xué)校所書立的書據(jù)，免納印花稅。（4）納稅地點、期限和繳納方法。 第40頁，共51頁。4.4.4 個人所得稅4.4.4.1個人所得稅簡介4.4.4.2個人所得稅中

24、有關(guān)個人經(jīng)營房地產(chǎn)的繳納規(guī)定（1）個人經(jīng)營房地產(chǎn)繳納個人所得稅的征稅范圍征稅范圍包括財產(chǎn)租賃所得和財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。（2）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓和租賃房地產(chǎn)交易活動中的轉(zhuǎn)讓人和出租人。（3）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的適用稅率和計稅基礎(chǔ)財產(chǎn)租賃所得，財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得，適用比例稅率，稅率為20%。（4）個人經(jīng)營房地產(chǎn)中個人所得稅的有關(guān)優(yōu)惠政策第41頁，共51頁。4.4.5 房地產(chǎn)交易有關(guān)收費4.4.5.1房地產(chǎn)交易手續(xù)費(1) 房屋交易手續(xù)費(2) 土地交易手續(xù)費第42頁，共51頁。4.4.5.2房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記費（1）對住房收取的房屋所有權(quán)登記費，一般為按套收取，每套收費標(biāo)準(zhǔn)為80元

25、。（2）注銷登記不收房屋產(chǎn)權(quán)登記費。（3）房屋他項權(quán)利（包括抵押權(quán)、典權(quán)等）登記費，參照上述規(guī)定執(zhí)行。（4）房產(chǎn)行政管理職能的部門按規(guī)定核發(fā)一本房屋所有權(quán)證書免于收取工本費，但向一個以上房屋所有權(quán)人核發(fā)房屋所（共）有權(quán)證書時，每增加一本證書可按每本10元收取工本費，權(quán)利人因丟失、損壞等原因申請補辦證書，以及按規(guī)定需要更換證書且權(quán)屬狀況沒有發(fā)生變化的，收取證書工本費每本10元。 第43頁，共51頁。4.4.5.3房地產(chǎn)中介服務(wù)費房地產(chǎn)中介服務(wù)收費：是指具有資質(zhì)依法設(shè)立的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)接受當(dāng)事人委托，提供房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)評估等服務(wù)所收取的經(jīng)營性收費。房地產(chǎn)中介服務(wù)收費由房地產(chǎn)中介

26、服務(wù)機構(gòu)向委托方收取。第44頁，共51頁。4.4.5.4公證費公證是國家專門設(shè)立的公證機關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請依法證明法律行為、有法律意義的文書和事實的真實性、合法性的非訴訟活動，是國家為保護(hù)法律的正確實施，維護(hù)社會經(jīng)濟(jì)、民事流轉(zhuǎn)程序，預(yù)防糾紛、減少訴訟，保護(hù)公民、法人和非法人組織的合法權(quán)益而建立的一種預(yù)防性的司法制度。第45頁，共51頁。4.5房地產(chǎn)交易中的稅費負(fù)擔(dān)及案例4.5.1 房地產(chǎn)交易稅費負(fù)擔(dān)4.5.1.1二手房交易稅費負(fù)擔(dān)4.5.1.2房地產(chǎn)交易稅費轉(zhuǎn)嫁是指房地產(chǎn)交易過程中，納稅人將應(yīng)由自己負(fù)擔(dān)的稅費轉(zhuǎn)嫁給交易對方的一種現(xiàn)象。有兩種情況：順轉(zhuǎn)和逆轉(zhuǎn)。第46頁，共51頁。4.5.2 房地產(chǎn)稅收案例【案例1】王志準(zhǔn)備購買市中心某樓盤的新建商品房，經(jīng)詢問該套房總價為100萬元、面積為98平方米，他需要繳納的稅收有哪些，共需要繳納多少稅額。第47頁，共51頁。4.5.3房地產(chǎn)交易收費案例【案例1】楊先生于今年6月1日委托杭州某中介公司買了一套價值215萬元的房子，請問需要繳納多少中介服務(wù)費。中介公司按杭州現(xiàn)行房地產(chǎn)買賣代理服務(wù)基準(zhǔn)費率采用上浮25%的服務(wù)費率。第48頁，共51頁。4.6 實訓(xùn)項目與練習(xí)4.6.1實訓(xùn)項目解決房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有關(guān)稅費的實際問題，要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)