1、社區(qū)商業(yè)經(jīng)典案例03上海機(jī)構(gòu)2021年8月 上海上海 萬(wàn)科假日風(fēng)景本節(jié)導(dǎo)覽一、關(guān)鍵詞&重要啟示-03二、開(kāi)發(fā)背景-05 (1)地段區(qū)位-09 (2)區(qū)域住宅與人口-10 (3)商業(yè)環(huán)境-15三、SWOT分析-17四、4大戰(zhàn)略-22 (1)選址-22 (2)定位-23 (3)開(kāi)發(fā)體量-24 (4)建筑規(guī)劃-27萬(wàn)科假日 風(fēng)景新市鎮(zhèn)型綜合社區(qū)商業(yè)案例特性上海外郊環(huán)成熟社區(qū)周期開(kāi)發(fā)中盤(pán)研討重點(diǎn)新興社區(qū)與原有老城區(qū)的并存中高檔社區(qū)商業(yè)與周邊低檔商業(yè)的共生“郊區(qū)化新市鎮(zhèn)的開(kāi)展進(jìn)程3關(guān)鍵詞重要啟示 萬(wàn)科假日風(fēng)景新市鎮(zhèn)型社區(qū)商業(yè)典范工程小檔案5萬(wàn)科假日風(fēng)景投資商萬(wàn)科集團(tuán)開(kāi)發(fā)商上海萬(wàn)科長(zhǎng)寧置業(yè)有限公司 物業(yè)地

2、址上海市閔行區(qū)畹町路99弄 商圈七寶商圈區(qū)位外郊環(huán)占地面積/建筑面積20000平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2002年8月28日建設(shè)日期2000年10月2002年4月功能定位社區(qū)一站式商業(yè)中心建筑形態(tài)商業(yè)中心、商業(yè)街經(jīng)營(yíng)模式先租后售主要業(yè)態(tài)大型超市、餐飲(休閑餐飲大中型餐飲快餐特色餐飲）美容美發(fā)美體服裝健身等開(kāi)發(fā)背景萬(wàn)科假日風(fēng)景是新市鎮(zhèn)型社區(qū)商業(yè)的典范之一6位于上海四大居住示范區(qū)之一的閔行區(qū)春申居住示范區(qū)工程總規(guī)劃用地面積約為60.89萬(wàn)平方米，分五期開(kāi)發(fā)，總建筑面積約為55萬(wàn)平方米。整個(gè)工程地塊四至范圍為：東至畹町路，西至莘奉路，北至春申路，南至春申塘。目前工程周邊有軌道交通5號(hào)線春申路站，只需步行五分鐘左

3、右。間隔軌道交通1號(hào)線蓮花路站需15分鐘，出行便利。工程于上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的中心地帶，從規(guī)劃之初即采用國(guó)外先進(jìn)的“新市鎮(zhèn)造鎮(zhèn)理念，工程占地近1000畝，總住宅建筑面積約55萬(wàn)平米，規(guī)劃總居住人口約16000人，分五期開(kāi)發(fā)。將構(gòu)成1個(gè)學(xué)區(qū)、2條大道、3個(gè)中心 、4個(gè)景區(qū)的完備配套及成熟的生活氣氛。開(kāi)發(fā)背景一期二期二期三期四期五期假日廣場(chǎng)底商螞蟻工房底商蘇豪街社區(qū)中心萬(wàn)科假日廣場(chǎng)以假日風(fēng)景為中心的市鎮(zhèn)型社區(qū)商業(yè)中心7萬(wàn)科假日廣場(chǎng)，作為假日風(fēng)景的社區(qū)配套，已于2002年8月28日全面開(kāi)業(yè)，是具一定規(guī)模、運(yùn)營(yíng)內(nèi)容綜合性、商鋪檔次層次較高的社區(qū)商業(yè)中心。它以假日風(fēng)景為中心，提供周邊

4、2公里范圍內(nèi)約12萬(wàn)居民的根本生活所需，將彌補(bǔ)該地域大型社區(qū)商業(yè)配套設(shè)備的空白。商戶運(yùn)營(yíng)內(nèi)容涵蓋日常生活所需的方方面面，包括易買得大型超市、特征餐飲、生活效力設(shè)備、精品服裝專賣店以及滿足孩子們需求的專賣店等。運(yùn)營(yíng)方式為先租后售，運(yùn)營(yíng)情況良好。出租率85%左右。租金價(jià)錢目前均價(jià)9元，較招商初期，5年內(nèi)上漲近90%。開(kāi)發(fā)背景投資商萬(wàn)科集團(tuán)8投資商萬(wàn)科企業(yè)股份成立于1984年5月，是目前中國(guó)最大的專業(yè)住宅開(kāi)發(fā)企業(yè)。2021年公司完成新開(kāi)工面積523.3萬(wàn)平方米，開(kāi)工面積529.4萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額478.7億元，結(jié)算收入404.9億元，凈利潤(rùn)40.3億元。經(jīng)過(guò)多年努力，萬(wàn)科逐漸確立了在住宅行業(yè)的

5、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：“萬(wàn)科成為行業(yè)第一個(gè)全國(guó)著名商標(biāo)，旗下“四季花城、“城市花園、“金色家園等品牌得到各地消費(fèi)者的接受和喜歡；公司研發(fā)的“情景花園洋房是中國(guó)住宅行業(yè)第一個(gè)專利產(chǎn)品和第一項(xiàng)發(fā)明專利；公司物業(yè)效力經(jīng)過(guò)全國(guó)首批ISO9002質(zhì)量體系認(rèn)證；公司創(chuàng)建的萬(wàn)客會(huì)是住宅行業(yè)的第一個(gè)客戶關(guān)系組織。同時(shí)也是國(guó)內(nèi)第一家聘請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)，每年進(jìn)展全方位客戶稱心度調(diào)查的住宅企業(yè)。 萬(wàn)科在上海的工程包括：浦東地域“金色城市、金色里程、北上海質(zhì)量樓盤(pán)“琥珀郡園、高尚別墅“翡翠別墅、萬(wàn)科深藍(lán)等開(kāi)發(fā)背景一期二期二期三期四期五期假日廣場(chǎng)底商螞蟻工房底商蘇豪街社區(qū)中心萬(wàn)科假日風(fēng)景位于上海市閔行區(qū)春申板塊9閔行區(qū)萬(wàn)科假日風(fēng)景地段

6、區(qū)位圈定商業(yè)輻射圈，確定主要消費(fèi)人群10目的消費(fèi)群體是：以萬(wàn)科假日風(fēng)景業(yè)主及住戶為主，兼顧提供周邊2公里范圍內(nèi)約12萬(wàn)居民。商業(yè)定位是：滿足上述消費(fèi)群體的根本生活所需。3級(jí)商圈：中心商圈500米支撐工程5570%消費(fèi)次級(jí)商圈1公里支撐工程1535%消費(fèi)輻射商圈2公里支撐工程510%消費(fèi)區(qū)域住宅與人口2公里1公里500米中心商圈消費(fèi)人群500米內(nèi)11假日風(fēng)景：住戶多為上海人，新上海人，是區(qū)域內(nèi)典型的新興示范居住區(qū)。周邊社區(qū)住戶主體特征：中等收入階層較多、中等收入戶占50%以上，私營(yíng)企業(yè)主、白領(lǐng)，年齡在3050歲居多。本地住戶34口之家居多。住宅總價(jià)與單價(jià)均為當(dāng)時(shí)同區(qū)域樓盤(pán)較高程度。區(qū)域住宅與人口

7、輻射地域面積近60萬(wàn)平方米。近幾年超35萬(wàn)平方米中高檔住宅的開(kāi)發(fā)量及周邊就學(xué)就業(yè)就醫(yī)帶來(lái)的消費(fèi)人口，總計(jì)近2萬(wàn)中高檔消費(fèi)人口。未來(lái)3年內(nèi)中心商圈內(nèi)沒(méi)有新的住宅工程供應(yīng)。次級(jí)商圈消費(fèi)人群1公里內(nèi)12周邊中檔社區(qū)住戶人口主體特征：高收入戶約占30%、中等偏上戶占40%以上，公司白領(lǐng)居多，年齡范圍在2565歲。本地住戶與外地客戶各半，有子女在臨近地域就學(xué)或任務(wù)。住宅總價(jià)與單價(jià)均為當(dāng)時(shí)同區(qū)域樓盤(pán)中上程度。區(qū)域住宅與人口輻射地域面積超越3平方公里。近幾年新建中高檔商品房總建筑面積達(dá)227萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)量及周邊原有大量消費(fèi)人口，加上周邊商務(wù)辦公樓企業(yè)及教育醫(yī)療等，總計(jì)近8萬(wàn)消費(fèi)人口。輻射商圈消費(fèi)人群2公里

8、內(nèi)13輻射臨近主要商圈七寶商圈春申板塊顓橋板塊主要交通方式地鐵5號(hào)線，春申路站直達(dá)萬(wàn)科假日廣場(chǎng)地鐵1號(hào)線蓮花路站約15分鐘可到達(dá)自駕車。五分鐘的車程可直達(dá)外環(huán)或滬閔高架，交通便利通達(dá)易買得、大潤(rùn)發(fā)等超市班車區(qū)域住宅與人口輻射地域面積超越60平方公里，總計(jì)超越12萬(wàn)人。目的消費(fèi)人群為中高收入人口。本工程輻射圈內(nèi)目的客群總消費(fèi)需求約5.6億元14區(qū)域人口消費(fèi)力上海市2007中等收入戶中等偏上戶高收入戶人均消費(fèi)力（元）人均消費(fèi)支出 11048 1225418042 核心圈15%35%50% 14967 次級(jí)圈30%60%10% 12471 輻射圈均值 13719 人均消費(fèi)力（元）人口數(shù)（人）消費(fèi)力（

9、億元）消費(fèi)特征商業(yè)支撐度總消費(fèi)需求（億元）核心圈 14967 25,000 3.7經(jīng)常消費(fèi)60%5.57次級(jí)圈 12471 60,000 7.5偶爾消費(fèi)30%輻射圈 13719 80,000 11流動(dòng)消費(fèi)10%數(shù)據(jù)來(lái)源：市調(diào)數(shù)據(jù)、CRIC、 2007上海統(tǒng)計(jì)年鑒2公里1公里500米中心商圈現(xiàn)有商業(yè)500米內(nèi)15商業(yè)環(huán)境春申路一側(cè)是商業(yè)中心本工程，另一側(cè)是的沿街商鋪，構(gòu)成反差。沿街商鋪以運(yùn)營(yíng)中低檔服裝、小吃為主，也有較多房產(chǎn)中介及超市。由于本社區(qū)商業(yè)定位中檔，因此周邊商業(yè)與本商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系較弱。次級(jí)商圈現(xiàn)有商業(yè)1公里內(nèi)16由于工程位處于新興示范居住區(qū)內(nèi)，區(qū)域商業(yè)剛剛起步，商業(yè)氣氛有待提升。周邊短少

10、與本商業(yè)構(gòu)成劇烈競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的大型中檔綜合商業(yè)。商業(yè)環(huán)境找出工程“短板最關(guān)鍵的弱點(diǎn)時(shí)機(jī)要挾17S優(yōu)勢(shì)區(qū)域中心位置，地段優(yōu)勢(shì)明顯交通便利，曾經(jīng)構(gòu)成公交、軌交、小區(qū)班車等立體交通網(wǎng)絡(luò)大盤(pán)整體開(kāi)發(fā)，具規(guī)模優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)閱歷豐富W優(yōu)勢(shì)區(qū)域內(nèi)高收入人群總量較少周邊環(huán)境尚顯缺乏中心商圈外消費(fèi)力缺乏O時(shí)機(jī)區(qū)域缺乏大型高檔社區(qū)商業(yè)隨著示范區(qū)整體開(kāi)展，人口導(dǎo)入有助與添加購(gòu)買力示范居住區(qū)，帶來(lái)穩(wěn)定需求 T要挾社區(qū)周邊開(kāi)展進(jìn)度緩慢，影響了商業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展SWOT優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析S優(yōu)勢(shì)區(qū)域中心，地段優(yōu)勢(shì)明顯。萬(wàn)科假日風(fēng)景位于上海四大居住示范區(qū)之一的春申居住示范區(qū)的中心地帶。交通非常便利，曾經(jīng)構(gòu)成公交、軌交、小區(qū)班車等立體交

11、通網(wǎng)絡(luò)。假日風(fēng)景距地鐵1號(hào)線的莘莊站約1.6公里，蓮花路站約3.5公里，并開(kāi)設(shè)社區(qū)班車直達(dá)蓮花路地鐵站；公交車703、725、735、759直達(dá)社區(qū)，出行非常便利。超大盤(pán)整體開(kāi)發(fā)，具規(guī)模優(yōu)勢(shì)。工程商業(yè)沿小區(qū)主干道開(kāi)展，貫穿各住宅組團(tuán)，保證商業(yè)配比的均好性；前期涵蓋生活各方面的綜合性商業(yè)按常規(guī)比例配制3%左右，在周邊相對(duì)荒涼的開(kāi)發(fā)前期對(duì)目的客戶較具吸引力；開(kāi)展至中、后期，隨著入住人口的添加，適度放大商業(yè)開(kāi)發(fā)配比，最終保證整體商業(yè)的合理比例。開(kāi)發(fā)商商業(yè)運(yùn)營(yíng)閱歷豐富。作為萬(wàn)科地產(chǎn)新市鎮(zhèn)理念的最新實(shí)際，全面引入行政管理、市政設(shè)備、商業(yè)配套、教育、多元文體活動(dòng)、多形狀建筑產(chǎn)品、可繼續(xù)開(kāi)展的環(huán)保行為等，構(gòu)

12、成一個(gè)可全面滿足居住和生活所需的繼續(xù)開(kāi)展的社區(qū)?？梢?jiàn)，萬(wàn)科并非為做商業(yè)而做商業(yè)，一切均以促進(jìn)住宅的銷售為出發(fā)點(diǎn)；當(dāng)住宅順利銷售、大量業(yè)主入住后，又促進(jìn)商業(yè)的快速開(kāi)展，二者實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。 18優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析/優(yōu)勢(shì)W優(yōu)勢(shì)本社區(qū)內(nèi)高收入人群總量較少。春申地域作為上海四大居住示范區(qū)之一，不僅導(dǎo)入不少上海住戶，同時(shí)也吸引了大部分的新上海人或外地客戶，區(qū)域內(nèi)住戶良莠不齊，貧富差距較大，高收入人群入住率不高，消費(fèi)力有待提升。周邊環(huán)境臟亂差。春申地域位于閔行東北部，與顓橋相鄰，在春申板塊開(kāi)發(fā)空間越來(lái)越小之際，顓橋板塊成為閔行主要開(kāi)展區(qū)域，大量的新建工程位于蓮花南路旁，直接導(dǎo)致大量建筑車隊(duì)必需橫穿春申板塊，呵斥嚴(yán)重

13、的噪音，空氣，建筑渣滓污染。19優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析/優(yōu)勢(shì)O時(shí)機(jī)區(qū)域缺乏大型高檔社區(qū)商業(yè)。社區(qū)內(nèi)居民支付才干尚可，消費(fèi)愿望也較劇烈，但周邊缺乏符合其需求的高檔社區(qū)商業(yè)。這是一個(gè)市場(chǎng)空缺。高質(zhì)量社區(qū)逐漸建成，將帶來(lái)優(yōu)質(zhì)客戶。未來(lái)隨著社區(qū)質(zhì)量逐漸提升，將引導(dǎo)大量高收入人群入住，為本區(qū)商業(yè)帶來(lái)艱苦利好。示范居住區(qū)，帶來(lái)穩(wěn)定需求。春申板塊是閔行房地產(chǎn)“十五開(kāi)展規(guī)劃的重點(diǎn)地域，北起外環(huán)線、南至銀都路，西起滬閔路、東至龍吳路，擁有上海四大示范居住區(qū)之一的春申示范聚居區(qū)，也是閔行房地產(chǎn)十五開(kāi)展規(guī)劃的重點(diǎn)地域，將建成規(guī)模到達(dá)170萬(wàn)平方米的本市大型住宅基地必將帶來(lái)穩(wěn)定的消費(fèi)需求。20優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析/時(shí)機(jī) T要挾社區(qū)周邊開(kāi)展

14、進(jìn)度緩慢，影響社區(qū)商業(yè)的開(kāi)展。春申地域位于閔行東北部，與顓橋相鄰，在春申板塊開(kāi)發(fā)空間越來(lái)越小之際，顓橋板塊成為閔行主要開(kāi)展區(qū)域，大量的新建工程位于蓮花南路旁，直接導(dǎo)致大量建筑車隊(duì)必需橫穿春申板塊，呵斥嚴(yán)重的噪音，空氣，建筑渣滓污染。這種景象在短期內(nèi)很難消除。因此，嚴(yán)重制約了社區(qū)商業(yè)的進(jìn)一步聯(lián)動(dòng)開(kāi)展。21優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析/要挾戰(zhàn)略一：選址在社區(qū)中心22選址戰(zhàn)略假日廣場(chǎng)沿街底商螞蟻工房底商蘇豪街社區(qū)中心一期二期二期三期四期五期戰(zhàn)略二：挑出市場(chǎng)空白點(diǎn)、定位中檔社區(qū)商業(yè)23市場(chǎng)空白萬(wàn)科假日風(fēng)景廣場(chǎng)建筑面積 20,000 平方米上海市2007零售商業(yè)坪效0.89 萬(wàn)元/平方米年?duì)I業(yè)額平衡點(diǎn)1.78 億元定位戰(zhàn)

15、略數(shù)據(jù)來(lái)源：市調(diào)數(shù)據(jù)、CRIC、 2007上海統(tǒng)計(jì)年鑒綜合社區(qū)商業(yè)街戰(zhàn)略三：社區(qū)商業(yè)同步開(kāi)發(fā)24商業(yè)面積分析開(kāi)發(fā)周期住宅建筑面積（平方米）規(guī)劃戶數(shù)（戶）規(guī)劃人口（人）入住率商業(yè)建筑面積（平方米）商住配比商業(yè)/住宅人均商業(yè)面積（平方米/人）假日一期 100,000 750 2,400 100% 7,500 7.5%假日二期 69,260 563 1,802 100% 1,000 1.4%假日三期 112,9089823,142100% 1,500 1.3%假日四期113,0008902,848100%5,0004.4%假日五期104,8328772,806100%5,0004.8%合計(jì) 500,

16、000 12,998 20,000 4% 1.54 從上述數(shù)據(jù)可以看出，假日風(fēng)景的社區(qū)商業(yè)并是和住宅同步開(kāi)展的，在開(kāi)發(fā)一期的住宅時(shí)同時(shí)開(kāi)發(fā)一定體量的商業(yè)，讓商業(yè)迅速滿足住戶的要求，提升居住質(zhì)量，促進(jìn)銷售，這種開(kāi)發(fā)方法比較值得自創(chuàng)。開(kāi)發(fā)體量戰(zhàn)略體量規(guī)劃25開(kāi)發(fā)體量戰(zhàn)略一、二期首先開(kāi)發(fā)假日廣場(chǎng)集中商業(yè)及沿畹町路少量底商，經(jīng)過(guò)五大功能區(qū)的劃分，根本涵蓋了日常生活所需的各類商業(yè)。三期底商沿著中軸線畹町路南下，延伸至中央廣場(chǎng)，與螞蟻工房底商集合。至此，北部建立根本完成，一至三期的商業(yè)配套連成一線。進(jìn)入工程五期，規(guī)劃了蘇豪街，它位于五期西側(cè)，與四期接壤，與假日廣場(chǎng)南北遙相呼應(yīng)。五期向東側(cè)延伸，于公交站人流

17、聚集處設(shè)置了部分住宅底商，同時(shí)在小區(qū)的東側(cè)主入口處設(shè)置二層的商業(yè)街，構(gòu)成小區(qū)的社區(qū)效力中心。工程商業(yè)沿小區(qū)主干道開(kāi)展，貫穿各住宅組團(tuán)，保證商業(yè)配比的均好性；前期涵蓋生活各方面的綜合性商業(yè)按常規(guī)比例配制3%左右，在周邊相對(duì)荒涼的開(kāi)發(fā)前期對(duì)目的客戶較具吸引力；開(kāi)展至中、后期，隨著入住人口的添加，適度放大商業(yè)開(kāi)發(fā)配比，最終保證整體商業(yè)的合理比例。假日廣場(chǎng)商戶26開(kāi)發(fā)體量戰(zhàn)略1273546樓號(hào)商家業(yè)種標(biāo)號(hào)畹町路117號(hào)204-207 嬰智貝佳教育1 畹町路121號(hào)102-104 花之林紅茶坊 茶館2畹町路117號(hào)105復(fù)星大藥房 藥店3畹町路117號(hào)101B 芥子書(shū)店 書(shū)店4畹町路109號(hào)105、205金城小廚 茶餐廳5畹町路109號(hào)103、203 吉祥胡同 北京菜6畹町路105號(hào)101-102 明記小廚 粵菜7戰(zhàn)略四：兼容開(kāi)展的建筑規(guī)劃理念27萬(wàn)科假日風(fēng)景步行街商業(yè)在規(guī)劃設(shè)計(jì)理念上獨(dú)具匠心，兼容了商業(yè)中心與商業(yè)街兩種社區(qū)商業(yè)的優(yōu)勢(shì)。一條寬約10米的休閑步行街讓市民在購(gòu)物之余，盡享寬闊的空間。不同主題的商業(yè)嚴(yán)密結(jié)合，互為補(bǔ)充，人流可自在穿越于各種類型的商業(yè)之間。建筑規(guī)劃人流規(guī)劃順勢(shì)而為，多方位設(shè)置入口，