1、城市綜合體研究 城市綜合體論 城市綜合體經(jīng)典案例二大連萬(wàn)達(dá)專(zhuān)題研究三三目目 錄錄一一Part One城市綜合體論Question One什么是城市綜合體？POINT 1城市綜合體的構(gòu)成要素寫(xiě)字樓 公寓 酒店 商業(yè) 展覽 文娛 POINT 2城市綜合體的定義城市綜合體城市綜合體是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文是將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛、交通等城市功能之間的娛、交通等城市功能之間的三項(xiàng)以上三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、多元相互依存，相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)

2、多功能、高效率、多元復(fù)雜而統(tǒng)一的復(fù)雜而統(tǒng)一的建筑群落建筑群落。HOPSCA HOTELOFFICESHOPPINGMALLAPARTMENTCLUBPARKPOINT 3城市綜合體的九大特征123456789高可達(dá)性高可達(dá)性高密度、集約性高密度、集約性整體統(tǒng)一性整體統(tǒng)一性功能復(fù)合性功能復(fù)合性土地使用均衡性土地使用均衡性空間的連續(xù)性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關(guān)系完整性內(nèi)外部關(guān)系完整性強(qiáng)大的對(duì)外輻射型強(qiáng)大的對(duì)外輻射型升值價(jià)值升值價(jià)值POINT 4城市綜合體的產(chǎn)生背景城市綜合體多因舊城改造而產(chǎn)生城市CBD快速發(fā)展城市規(guī)模擴(kuò)大和城市化程度提高相鄰建筑綜合集群形態(tài)出現(xiàn)城市建筑群功能集約化更高，規(guī)模更大交通網(wǎng)絡(luò)提

3、升，聯(lián)系更緊密POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系 CBD概念 根據(jù)英國(guó)企鵝地理詞典解釋?zhuān)?一個(gè)城市的CBD是一個(gè)城市的心臟，它高度聚集了金融、專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)以及交通線路；它的土地利用最密集，土地價(jià)格最高；聚集著最多、最大的建筑綜合體，日益呈現(xiàn)出高密度的人口和密度。 CBD可以理解為泛城市綜合體的形式，是城市綜合體建筑群的水平擴(kuò)大和延伸 城市副中心概念 城市副中心是比CBD低一級(jí)的城市中心區(qū)。 當(dāng)城市CBD發(fā)展到一定規(guī)模，就會(huì)受到交通、土地利用等瓶頸，因此大多數(shù)城市選擇離開(kāi)CBD中心區(qū)，在與CBD以城市重要要交通干道相連的地區(qū)重建立城市副中心。從國(guó)外CBD用地規(guī)模發(fā)

4、展方式看，首先發(fā)展CBD，當(dāng)城市不能滿足商務(wù)發(fā)展需要，再開(kāi)發(fā)新中心，即CBD從單一中心副中心，最后發(fā)展到多中心。通過(guò)發(fā)達(dá)的交通系統(tǒng)與CBD形成緊密聯(lián)系POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系城市綜合體CBD城市副中心內(nèi)CBD與城市副中心之間的區(qū)域POINT 5CBD、城市副中心區(qū)與城市綜合體的關(guān)系交通干道副中心副中心CBD城市綜合體POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展“ 一個(gè)城市只有一個(gè)中心一個(gè)城市只有一個(gè)中心 ”廣州廣州- -北京路北京路重慶重慶- -解放碑解放碑北京北京- -西單西單上海上海- -南京路南京路“一

5、個(gè)城市只有一個(gè)中心一個(gè)城市只有一個(gè)中心”，上世紀(jì)上世紀(jì)9090年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應(yīng)證了這種說(shuō)法，然而城市在發(fā)展，了這種說(shuō)法，然而城市在發(fā)展，這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？這些中心還能適應(yīng)不斷增長(zhǎng)的發(fā)展需求嗎？POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展正由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展正由一個(gè)中心向多個(gè)中心發(fā)展上上 海海上海-淮海路上海-人民廣場(chǎng)上海-陸家嘴上海-徐家匯 上海-虹橋上海南京路POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展北北 京京北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào)北京西單的核心地位正逐步被國(guó)貿(mào)CBD取代取代POINT 6城市副中心

6、區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展深深 圳圳深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地深圳城市發(fā)展呈線性布置，其發(fā)展結(jié)構(gòu)正是根據(jù)深圳市狹長(zhǎng)的地形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的形特性，采用國(guó)際上先進(jìn)的“城市多核結(jié)構(gòu)城市多核結(jié)構(gòu)”的發(fā)展理論而規(guī)劃的發(fā)展理論而規(guī)劃的的POINT 6城市副中心區(qū)、城市綜合體與城市化發(fā)展杭杭 州州杭州將打造運(yùn)河商務(wù)區(qū)綜合體、地鐵濱康站綜合體、奧體博覽城、市民中心綜合體、桐廬縣城濱江商住綜合體等100個(gè)城市綜合體，來(lái)實(shí)施杭州“城市國(guó)際化”戰(zhàn)略POINT 7城市綜合體分類(lèi)按性能分：商務(wù)綜合體，是指沒(méi)有住宅的純綜合體；生活綜合體，不僅有住宅而且比例較大超過(guò)30%；單一綜合體；一

7、種按功能說(shuō)不但沒(méi)有住宅甚至沒(méi)有公寓等居住型的凈綜 合體；另一種按建筑形態(tài)說(shuō)可能只有一棟超高層建筑，但卻也集合了三種以上的功能產(chǎn)品；綜合體集群：一個(gè)以上的綜合體復(fù)合體或商圈。POINT 7城市綜合體分類(lèi)按地段分：都心型綜合體；副中心（區(qū)域和新城）型綜合體按品味分：高端奢侈型綜合體，指都心型尤其是一線城市為特征的五星級(jí)酒店、五A級(jí)寫(xiě)字樓和奢侈品和國(guó)際一線品牌為主的高端商業(yè)中心的聚合綜合體。中檔生活型城市綜合體。酒店三星以下，商業(yè)以大賣(mài)場(chǎng)主力店為主和寫(xiě)字樓體量較小的的一線城市區(qū)域商業(yè)中心和二、三線城市的綜合體。POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)之一城市綜合體對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)具有標(biāo)識(shí)性。深圳地王大廈北京國(guó)

8、貿(mào)POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)之二城市綜合體對(duì)城市中心具有強(qiáng)化作用。上海恒隆廣場(chǎng)上海正大廣場(chǎng)POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)之三城市綜合體有個(gè)性、能夠體現(xiàn)城市的特色、能夠代表城市的形象。上海新天地POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)之四城市綜合體功能上具有多樣性。北京東方新天地深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城POINT 8城市綜合體發(fā)展趨勢(shì)趨勢(shì)之五城市綜合體信息流通快捷。廣州天河城洛克菲勒中心Part Two城市綜合體經(jīng)典案例蒙特利爾地下城加拿大法語(yǔ)區(qū)的蒙特利爾市，素有北美巴黎之稱(chēng)。然而加拿大寒冷漫長(zhǎng)的冬天，卻影響著這個(gè)大都市的商業(yè)氣氛。蒙特利爾市從60年代初開(kāi)始修建地下商城，經(jīng)過(guò)近40年的建設(shè)，如

9、今已建成世界上最大、最具特色的地下商城。她不但是蒙特利爾市民的主要活動(dòng)場(chǎng)所，而且成為加拿大最重要的旅游景點(diǎn)。道路系統(tǒng)長(zhǎng)度約為40公里。每天通行人數(shù)超過(guò)50萬(wàn)。共有11700個(gè)商場(chǎng)、百貨商店、餐館、40個(gè)劇院、電影院及其他休閑場(chǎng)所。地下步行街網(wǎng)絡(luò)與大量的復(fù)雜建筑物、商店相連，繁雜的系統(tǒng)變得簡(jiǎn)單而又清晰。蒙特利爾地下城 Montreals underground city蒙特利爾地下城 項(xiàng)目亮點(diǎn)u商城地下地上各兩層，上面是商業(yè)街，下面是綜合城，有學(xué)校、公園、展館、飯店、商場(chǎng)。u建城過(guò)程中，注重新舊文化的結(jié)合，強(qiáng)調(diào)新舊兩種文化和建筑方式。蒙特利爾地下城 項(xiàng)目不足u 人們主要生活都轉(zhuǎn)入地下,地面的物業(yè)

10、持續(xù)貶值，造成地面上人氣急劇下降，商業(yè)氛圍一蹶不振，自1964年來(lái)，地面上再?zèng)]有建一所零售商業(yè)建筑，而地下從1960年幾乎找不到一處要轉(zhuǎn)讓的二手物業(yè)。u 行人在地下極易迷失方向，無(wú)法辨別自己的所處位置，尤其是一些外地或外國(guó)的游客。幾乎完全喪失了方向感！是地下商城給在地下活動(dòng)的人們帶來(lái)的無(wú)法解決的問(wèn)題。蒙特利爾地下城 失敗原因u 地下商城在建設(shè)初期，完全沒(méi)有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計(jì)。地下商城在建設(shè)初期，完全沒(méi)有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 u 規(guī)劃初期沒(méi)有充分考慮人與自然的和諧及人類(lèi)的基本生規(guī)劃初期沒(méi)有充分考慮人與自然的和諧及人類(lèi)的基本生活習(xí)慣?；盍?xí)慣。 蒙特利爾地下城 經(jīng)驗(yàn)借鑒u 地下商城在建設(shè)初期，完全沒(méi)

11、有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計(jì)。地下商城在建設(shè)初期，完全沒(méi)有任何遠(yuǎn)景規(guī)劃和設(shè)計(jì)。 u規(guī)劃和定位是綜合體開(kāi)發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決定了了項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃和定位是綜合體開(kāi)發(fā)中最重要環(huán)節(jié)，決定了了項(xiàng)目的發(fā)展方向、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、營(yíng)銷(xiāo)策略、效益水平等，因此方向、開(kāi)發(fā)節(jié)奏、營(yíng)銷(xiāo)策略、效益水平等，因此城市綜合體項(xiàng)目城市綜合體項(xiàng)目應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思考應(yīng)該以城市規(guī)劃的角度去思考，較普通項(xiàng)目有更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。，較普通項(xiàng)目有更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光。u蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，成功的城市綜合體各子項(xiàng)要求互蒙特利爾地上地下功能脫節(jié)，成功的城市綜合體各子項(xiàng)要求互為配套、互為支持，最大限度的形成為配套、互為支持，最大限度的形成資源共享資源共享，從

12、而使得各項(xiàng)功，從而使得各項(xiàng)功能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上對(duì)自身價(jià)值全面超越。能在綜合體自身一體化價(jià)值平臺(tái)上對(duì)自身價(jià)值全面超越。倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目從1981年7月起，到1998年3月止，在這近17年的時(shí)間里，倫敦碼頭區(qū)開(kāi)發(fā)有限公司在一塊占地為22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程。在這十幾年的時(shí)間里，整個(gè)區(qū)域發(fā)生了翻天覆地的變化，不僅引起英國(guó)學(xué)術(shù)界的關(guān)注，更吸引了全球各地的目光。倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目London Docklands整個(gè)區(qū)域60%的土地和睡眠被荒蕪，大量的工業(yè)物業(yè)無(wú)人使用。不臨水面的物業(yè)平均價(jià)格僅為每平方米25英鎊，其商業(yè)租金也是全倫敦最低的。倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目Lon

13、don Docklandsu資金不足u交通基礎(chǔ)設(shè)施落后u區(qū)域內(nèi)沒(méi)有人氣開(kāi)發(fā)前期困境倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目其他問(wèn)題碼頭區(qū)人口主要由藍(lán)領(lǐng)工人組成，多年來(lái)都未曾經(jīng)過(guò)新技能的培訓(xùn)，已無(wú)法適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展。碼頭區(qū)的大部分土地為當(dāng)?shù)毓矙C(jī)構(gòu)所擁有，這些機(jī)構(gòu)既無(wú)愿望也無(wú)資本對(duì)區(qū)域進(jìn)行再改造，私人手里只掌握了很少一部分獨(dú)體。公共機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的敏感度非常低，對(duì)提供土地持排斥態(tài)度。碼頭區(qū)到處是遺棄的破舊建筑物，再開(kāi)發(fā)的成本非常高，并增加了許多不確定的因素，從而大大降低了對(duì)投資者的吸引力。區(qū)域本身的市場(chǎng)無(wú)法改變其大環(huán)境，也無(wú)法提供大量的、必需的基礎(chǔ)設(shè)施，來(lái)徹底改變其衰落的對(duì)外形象，從而也很難形成一個(gè)吸引人們居住和經(jīng)商的地方

14、。多年來(lái)，很少有私人投資者在該地區(qū)興建住宅，因此住宅開(kāi)發(fā)商完全不了解也沒(méi)有任何在該地區(qū)開(kāi)發(fā)新宅的投資回報(bào)率方面的信息，從而可能增加開(kāi)發(fā)商的投資風(fēng)險(xiǎn)。倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)思路u首先提升區(qū)域內(nèi)土地的使用價(jià)值。l前期各項(xiàng)活動(dòng)的開(kāi)展，都圍繞在土地增值這一核心。l前期資金投入主要放在改善交通基礎(chǔ)設(shè)施上u資金來(lái)源l中央政府投入l出售土地收益1987年英國(guó)女王為輕軌通車(chē)剪彩1987-19901987-1990倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程1981-1986（規(guī)劃、籌備、預(yù)熱階段）u首期開(kāi)發(fā)片區(qū)從道格斯島啟動(dòng)；u建立并推動(dòng)私人住宅市場(chǎng)，實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，從而預(yù)熱市場(chǎng)；u對(duì)社區(qū)的設(shè)施建設(shè)采取了緊縮和限制政策。（社

15、區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)）u加大了對(duì)社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施的投入u加大了對(duì)政府公屋、醫(yī)療中心、教育和培訓(xùn)機(jī)構(gòu)的投入；u增加了專(zhuān)職的社區(qū)工作者；1991-19981991-1998（完善改造工程）倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程在開(kāi)發(fā)公司的直接投資中，44%用于交通道路設(shè)施建設(shè)；13%用于公屋和社區(qū)設(shè)施的改善；8%用于土地收購(gòu)；7%用于土地清理和改善環(huán)境；4%用于維護(hù)保養(yǎng)；2%用于推廣宣傳；8%用作行政管理費(fèi)用。倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目改造后的風(fēng)景1981年1998年項(xiàng)目結(jié)束后的預(yù)測(cè)人口(000s)3984115碼頭區(qū)就業(yè)崗位(000s)2784168存量住宅單位(000s)153650私人住宅比例(%)54452碼頭區(qū)企業(yè)數(shù)

16、量1,0142,6005,000在碼頭區(qū)工作的居民人數(shù)5,20010,50013,000倫敦碼頭區(qū)再造項(xiàng)目碼頭區(qū)主要變化指標(biāo)日本橫濱港未來(lái)21區(qū)橫濱港未來(lái)21區(qū)，簡(jiǎn)稱(chēng)MM21，位置緊靠現(xiàn)有市中心，東北濱臨大海，面對(duì)海灣大橋，景觀壯麗；原是臨海的造船基地，1983年底開(kāi)始填海造地和開(kāi)發(fā)建設(shè)。摩天樓群、酒店、會(huì)議中心、購(gòu)物中心、游樂(lè)園、帆船“日本丸”等周?chē)鞣N各樣的現(xiàn)代化辦公商業(yè)設(shè)施鱗次櫛比，是代表橫濱的新開(kāi)發(fā)區(qū)。 日本橫濱港未來(lái)21區(qū)開(kāi)發(fā)思路與定位政府希望將新區(qū)建設(shè)成24小時(shí)川流不息的國(guó)際城市，迅速適應(yīng)世界經(jīng)濟(jì)的每一動(dòng)向；以一個(gè)應(yīng)用先進(jìn)信息技術(shù)、創(chuàng)新與繼承并存的現(xiàn)代化城市面向21世紀(jì)。規(guī)劃以貿(mào)易

17、和國(guó)際交流為核心，配置了商貿(mào)大廈、會(huì)議中心、展覽中心、電訊港及多元信息中心、美術(shù)館、海洋博物館以及濱水步行綠化系統(tǒng)，與原有市中心結(jié)合，形成中央商務(wù)區(qū)。日本橫濱港未來(lái)21區(qū)現(xiàn)狀日本橫濱港未來(lái)21區(qū)開(kāi)發(fā)模式和可借鑒經(jīng)驗(yàn)橫濱新區(qū)沒(méi)有把代價(jià)昂貴、區(qū)位優(yōu)越的“寶地”用作純商務(wù)中心區(qū)開(kāi)發(fā)，而是在中央地區(qū)布置美術(shù)廣場(chǎng)，請(qǐng)丹下健三大師設(shè)計(jì)橫濱美術(shù)館；安排象征橫濱歷史文化的“日本丸”公園和海洋博物館；劃出總用地25%作公園綠化和居民住宅，以保證和諧的城市綜合功能。東莞華南MALL東莞華南MALL是北京北大資源集團(tuán)成員機(jī)構(gòu)三元盈暉投資發(fā)展有限公司在莞投資的全球超大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，是集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、商務(wù)、辦公、

18、家居、休閑、運(yùn)動(dòng)、旅游等九大功能于一體的超大型新都市主義國(guó)際生活街區(qū)，該項(xiàng)目于2002年啟動(dòng)建設(shè)，2003年7月開(kāi)盤(pán)招商，2005年5月1日開(kāi)始試營(yíng)業(yè)。 東莞華南MALL 項(xiàng)目特點(diǎn)占地面積：51萬(wàn)m2 總建筑面積：116萬(wàn)m2物業(yè)形態(tài)：40萬(wàn)平米的商業(yè)20萬(wàn)平米住宅尼羅河大酒店香格里拉酒店酒店式公寓水上游樂(lè)場(chǎng)、兒童樂(lè)園各地風(fēng)格的美食街總投資額：25億元建筑密度：38.55% 曾被福布斯網(wǎng)站評(píng)為全球最大購(gòu)物中心、被美國(guó)曾被福布斯網(wǎng)站評(píng)為全球最大購(gòu)物中心、被美國(guó)新聞周刊新聞周刊評(píng)為評(píng)為 “世界新七大奇觀世界新七大奇觀”的華南的華南MALLMALL 20072007年年9 9月月1919日，正式更名

19、為日，正式更名為“新華南新華南MALLMALL生活城生活城”東莞華南MALL 更名事件華南華南MALLMALL這幾年名聲在外，在造勢(shì)這幾年名聲在外，在造勢(shì)方面做得非常成功，而成熟品牌的方面做得非常成功，而成熟品牌的更名是犯了營(yíng)銷(xiāo)的大忌，更名是犯了營(yíng)銷(xiāo)的大忌，為什么為什么要更名呢？要更名呢？ 商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場(chǎng)的需求商業(yè)定位和業(yè)態(tài)規(guī)劃與市場(chǎng)的需求情況產(chǎn)生偏差情況產(chǎn)生偏差，更名是對(duì)目前現(xiàn)狀，更名是對(duì)目前現(xiàn)狀的反思和調(diào)整的反思和調(diào)整! !東莞華南MALL 更名事件東莞華南MALL 根源與調(diào)整v華南華南MALLMALL照搬了歐美郊區(qū)照搬了歐美郊區(qū)MALLMALL的模式。的模式。v購(gòu)物中心體量太大

20、，住宅尚未開(kāi)發(fā)致使購(gòu)物中心體量太大，住宅尚未開(kāi)發(fā)致使人氣不足，人氣不足，v本身不在一線城市核心商圈，消費(fèi)力不本身不在一線城市核心商圈，消費(fèi)力不強(qiáng)。強(qiáng)。v華南華南MALLMALL的餐飲娛樂(lè)板塊加上購(gòu)物僅實(shí)的餐飲娛樂(lè)板塊加上購(gòu)物僅實(shí)現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的現(xiàn)之前業(yè)態(tài)設(shè)置的5555。v文化展示、健康休閑類(lèi)的商家則完全沒(méi)文化展示、健康休閑類(lèi)的商家則完全沒(méi)有實(shí)施。有實(shí)施。v各類(lèi)主力店也比預(yù)期的少了各類(lèi)主力店也比預(yù)期的少了5050，同類(lèi)同類(lèi)商業(yè)替換率也超過(guò)商業(yè)替換率也超過(guò)3030。 根源調(diào)整東莞華南MALL 調(diào)整方向新華南新華南MALLMALL生活城不僅完成名稱(chēng)、標(biāo)識(shí)等外在形象的更新，項(xiàng)目的理念創(chuàng)生活城不僅完成名

21、稱(chēng)、標(biāo)識(shí)等外在形象的更新，項(xiàng)目的理念創(chuàng)新、市場(chǎng)定位等方面也作出了重大調(diào)整，新華南新、市場(chǎng)定位等方面也作出了重大調(diào)整，新華南MALLMALL生活城已由原來(lái)的生活城已由原來(lái)的“主題購(gòu)物公園主題購(gòu)物公園”升級(jí)為升級(jí)為“新城市主義國(guó)際生活街區(qū)新城市主義國(guó)際生活街區(qū)”。購(gòu)物將只是購(gòu)物將只是“國(guó)際生活街區(qū)國(guó)際生活街區(qū)”里的一個(gè)功能而已，不再是唯一的核心功能，里的一個(gè)功能而已，不再是唯一的核心功能，它與其他業(yè)態(tài)如娛樂(lè)、餐飲、酒店、寫(xiě)字樓、住宅、休閑、旅游等功能組它與其他業(yè)態(tài)如娛樂(lè)、餐飲、酒店、寫(xiě)字樓、住宅、休閑、旅游等功能組合成超級(jí)復(fù)合業(yè)態(tài)群，以合成超級(jí)復(fù)合業(yè)態(tài)群，以滿足人們滿足人們“一站式一站式”的的“生

22、活需求生活需求”，而非僅僅，而非僅僅滿足滿足“一站式一站式”的的“消費(fèi)需求消費(fèi)需求”。業(yè)態(tài)調(diào)整方面，業(yè)態(tài)調(diào)整方面，增加更多娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特色增加更多娛樂(lè)、休閑、商務(wù)、臨江高檔住宅以及極具特色的歌劇院等等吸引人氣的項(xiàng)目比例，相應(yīng)減少一些購(gòu)物中心、百貨業(yè)態(tài)的的歌劇院等等吸引人氣的項(xiàng)目比例，相應(yīng)減少一些購(gòu)物中心、百貨業(yè)態(tài)的比例。比例。主主題題功功能能業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)東莞華南MALL 開(kāi)發(fā)模式和借鑒經(jīng)驗(yàn)城市綜合體各物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并非越大越好城市綜合體各物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)并非越大越好，核心物業(yè)如購(gòu)物，核心物業(yè)如購(gòu)物中心、酒店體量的大小設(shè)計(jì)必須依靠科學(xué)的測(cè)算得出，同時(shí)還中心、酒店體量的大小設(shè)計(jì)

23、必須依靠科學(xué)的測(cè)算得出，同時(shí)還需要對(duì)城市乃至整個(gè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)有準(zhǔn)確的判斷，需要對(duì)城市乃至整個(gè)宏觀發(fā)展趨勢(shì)有準(zhǔn)確的判斷，以免以免消費(fèi)能消費(fèi)能力難以滿足巨大的消費(fèi)規(guī)模。力難以滿足巨大的消費(fèi)規(guī)模。對(duì)于城市綜合體的市場(chǎng)定位，我們要找到準(zhǔn)確市場(chǎng)空白點(diǎn)和訴對(duì)于城市綜合體的市場(chǎng)定位，我們要找到準(zhǔn)確市場(chǎng)空白點(diǎn)和訴求點(diǎn)。對(duì)于超大型的綜合體而言，求點(diǎn)。對(duì)于超大型的綜合體而言，購(gòu)物功能只是其多項(xiàng)功能中購(gòu)物功能只是其多項(xiàng)功能中的一點(diǎn)，平衡休閑的一點(diǎn)，平衡休閑/ /娛樂(lè)娛樂(lè)/ /購(gòu)物購(gòu)物/ /度假功能最易實(shí)現(xiàn)成功。度假功能最易實(shí)現(xiàn)成功。城市綜合體策劃的模式尚不完善，各個(gè)國(guó)家之間因?yàn)槲幕⒔?jīng)濟(jì)城市綜合體策劃的模式尚不完善

24、，各個(gè)國(guó)家之間因?yàn)槲幕?、?jīng)濟(jì)水平消費(fèi)者心理與行為的差異化而相差甚遠(yuǎn)，水平消費(fèi)者心理與行為的差異化而相差甚遠(yuǎn)，國(guó)內(nèi)綜合體策劃應(yīng)國(guó)內(nèi)綜合體策劃應(yīng)重點(diǎn)考慮本土化的特征。重點(diǎn)考慮本土化的特征。 定定位位體體量量文文化化深圳華潤(rùn)中心深圳華潤(rùn)中心由華潤(rùn)集團(tuán)投資興建，是華潤(rùn)在內(nèi)地最大的投資項(xiàng)目?？偨ㄖ娣e約55萬(wàn)方，總投資逾40億港幣。首期項(xiàng)目包括超大規(guī)模室內(nèi)購(gòu)物及娛樂(lè)中心“萬(wàn)象城”、國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫(xiě)字樓“華潤(rùn)大廈”。其中定位為“深圳最大、華南最好、中國(guó)最具示范效應(yīng)的超大型室內(nèi)購(gòu)物中心”的萬(wàn)象城，總建筑面積達(dá)18.8萬(wàn)方，擁有6層商用樓面，近300個(gè)大小不一、功能不同的獨(dú)立店鋪。深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目基本信息

25、南區(qū)中心區(qū) 萬(wàn)象城北區(qū)華潤(rùn)大廈一期二期五星級(jí)酒店酒店式公寓大型娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目基本信息功能定位：集商業(yè)、辦公、酒店、居住等諸多功能于一體，深圳規(guī)模最大，品質(zhì)最高的綜合建筑群。物業(yè)形態(tài)：萬(wàn)象城、5A甲級(jí)寫(xiě)字樓華潤(rùn)大廈、君悅酒店、酒店式公寓、室外娛樂(lè)休閑廣場(chǎng)深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目定位華潤(rùn)中心的消費(fèi)群體，主要瞄準(zhǔn)中等及以上收入的年輕人和海內(nèi)外游客，希望給市民提供一個(gè)既有購(gòu)物，又有餐飲、休閑、健身、娛樂(lè)、居住的現(xiàn)代化場(chǎng)所，借此改變深圳人的消費(fèi)和生活方式。華潤(rùn)中心，高尚生活華潤(rùn)中心，高尚生活深圳唯一的深圳唯一的 SUPER HOPSCASUPER HOPSCA深圳華潤(rùn)中心 萬(wàn)象城18.818.

26、8萬(wàn)平米深圳商業(yè)航母萬(wàn)平米深圳商業(yè)航母四大領(lǐng)航國(guó)際品牌主力店四大領(lǐng)航國(guó)際品牌主力店永不落幕的時(shí)尚舞臺(tái)法國(guó)（Rel）體驗(yàn)時(shí)尚生活百貨公司 嘉禾影院嘉禾影院 奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng)奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰溜冰場(chǎng) 華潤(rùn)萬(wàn)佳華潤(rùn)萬(wàn)佳City ValueCity Value深圳華潤(rùn)中心 一期盤(pán)點(diǎn)萬(wàn)象城：萬(wàn)象城： 已接待顧客已接待顧客20002000多萬(wàn)人次多萬(wàn)人次， 商場(chǎng)出租率達(dá)商場(chǎng)出租率達(dá)9797，一年銷(xiāo)售總額達(dá)到一年銷(xiāo)售總額達(dá)到1010億元億元。 顧客美譽(yù)度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅顧客美譽(yù)度不斷提升，成為人們眼中深圳最具魅力的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所之一力的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)場(chǎng)所之一深圳華潤(rùn)中心 一期盤(pán)點(diǎn)

27、華潤(rùn)大廈：華潤(rùn)大廈：出租率接近出租率接近100100 4040多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，多家國(guó)際金融機(jī)構(gòu)及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)簽署合約，包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國(guó)百思買(mǎi)等包括匯豐銀行、荷蘭銀行、雅培制藥、美國(guó)百思買(mǎi)等世界世界500500強(qiáng)企業(yè)。強(qiáng)企業(yè)。深圳華潤(rùn)中心 一期盤(pán)點(diǎn)關(guān)鍵詞深圳華潤(rùn)中心 一期成功因素解析華潤(rùn)萬(wàn)象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目華潤(rùn)萬(wàn)象城作為城市核心區(qū)城市綜合體項(xiàng)目為什么為什么一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和寫(xiě)字樓？一期項(xiàng)目開(kāi)發(fā)會(huì)會(huì)選擇商業(yè)和寫(xiě)字樓？一期一期二期二期深圳華潤(rùn)中心 一期成功因素解析深圳華潤(rùn)中心 一期成功因素解析商業(yè)商業(yè)辦公辦公商務(wù)商務(wù)公寓公寓住宅

28、住宅酒店酒店公寓公寓周邊高檔公寓眾多周邊高檔公寓眾多住宅住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多高檔住宅眾多酒店酒店五星級(jí)酒店林立五星級(jí)酒店林立辦公辦公地王大廈等甲級(jí)寫(xiě)地王大廈等甲級(jí)寫(xiě)字樓匯聚字樓匯聚商務(wù)商務(wù)CBDCBD帶來(lái)大量高等級(jí)帶來(lái)大量高等級(jí)商務(wù)人士商務(wù)人士商業(yè)商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)缺乏有影響力的商業(yè)形態(tài)形態(tài)華潤(rùn)中心開(kāi)發(fā)前的現(xiàn)狀分析深圳華潤(rùn)中心 一期成功因素解析關(guān)鍵詞五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店商務(wù)商務(wù)辦公辦公商業(yè)商業(yè)公寓公寓住宅住宅資源平臺(tái)資源平臺(tái)商務(wù)租客商務(wù)租客提升品質(zhì)提升品質(zhì)旅游租客旅游租客商務(wù)消費(fèi)人流商務(wù)消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流住家消費(fèi)人流提升品質(zhì)提升品質(zhì)資源平臺(tái)資源平臺(tái)提升品質(zhì)提升

29、品質(zhì)高消費(fèi)人流高消費(fèi)人流高品質(zhì)商業(yè)的作用書(shū)城書(shū)城深交所深交所發(fā)展銀行發(fā)展銀行國(guó)貿(mào)大廈國(guó)貿(mào)大廈中信城市廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財(cái)富指數(shù)。中信城市廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，世界金融中心的落成，修正了地王商務(wù)圈財(cái)富指數(shù)。華潤(rùn)中心的加盟則對(duì)城區(qū)予以重新定義，升級(jí)為全新的華潤(rùn)中心的加盟則對(duì)城區(qū)予以重新定義，升級(jí)為全新的世界金融中心世界金融中心深圳華潤(rùn)中心 項(xiàng)目對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的作用深圳華潤(rùn)中心 如何成就帝王商務(wù)圈一級(jí)商業(yè)中心一級(jí)商業(yè)中心甲級(jí)寫(xiě)字樓甲級(jí)寫(xiě)字樓星級(jí)酒店星級(jí)酒店l華潤(rùn)寫(xiě)字樓華潤(rùn)寫(xiě)字樓l地王大廈地王大廈l深業(yè)中心深業(yè)中心l發(fā)展銀行大廈發(fā)展銀行大廈l中信大廈中信大廈l萬(wàn)

30、德大廈萬(wàn)德大廈l世界金融中心世界金融中心l華潤(rùn)酒店華潤(rùn)酒店l木棉花酒店木棉花酒店l晶都酒店晶都酒店l萬(wàn)德酒店萬(wàn)德酒店l世界金融中心世界金融中心l華潤(rùn)萬(wàn)象城華潤(rùn)萬(wàn)象城l中信城市廣場(chǎng)中信城市廣場(chǎng)成功硬指數(shù)銀行銀行金融證券金融證券保險(xiǎn)保險(xiǎn)l聯(lián)合證券聯(lián)合證券l大鵬證券大鵬證券l中信證券中信證券l華鑫證券華鑫證券l金元證券金元證券l南方證券南方證券l鵬華基金鵬華基金l友邦保險(xiǎn)友邦保險(xiǎn)l太平洋保險(xiǎn)太平洋保險(xiǎn)l人保人保l中保中保l華泰保險(xiǎn)華泰保險(xiǎn)l深圳發(fā)展銀行深圳發(fā)展銀行l(wèi)中信城市銀行中信城市銀行l(wèi)建設(shè)銀行建設(shè)銀行l(wèi)工商銀行工商銀行l(wèi)農(nóng)業(yè)銀行農(nóng)業(yè)銀行l(wèi)人民銀行人民銀行l(wèi)商業(yè)銀行商業(yè)銀行深圳華潤(rùn)中心 如何成就

31、帝王商務(wù)圈成功軟指數(shù)商業(yè)航母商業(yè)航母5A5A級(jí)寫(xiě)字樓級(jí)寫(xiě)字樓五星級(jí)酒店五星級(jí)酒店華潤(rùn)品牌能量華潤(rùn)品牌能量深圳華潤(rùn)中心 如何成就帝王商務(wù)圈華潤(rùn)能量指數(shù)深圳只有一個(gè)中心深圳只有一個(gè)中心華潤(rùn)中心華潤(rùn)中心深圳華潤(rùn)中心 如何成就帝王商務(wù)圈深圳華潤(rùn)中心 如何成就帝王商務(wù)圈科學(xué)安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏，首先以商業(yè)和寫(xiě)字樓為切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空科學(xué)安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏，首先以商業(yè)和寫(xiě)字樓為切入點(diǎn)彌補(bǔ)市場(chǎng)空白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開(kāi)發(fā)酒店、公寓、住白，贏得良好口碑，匯聚大量人氣后進(jìn)而開(kāi)發(fā)酒店、公寓、住宅提高單位土地面積的價(jià)值。宅提高單位土地面積的價(jià)值。華潤(rùn)中心超越普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)華潤(rùn)中心超越普通房

32、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，以購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等多重功能的互補(bǔ)共贏為主要經(jīng)營(yíng)模式，以城市運(yùn)營(yíng)的高度，動(dòng)等多重功能的互補(bǔ)共贏為主要經(jīng)營(yíng)模式，以城市運(yùn)營(yíng)的高度，實(shí)現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。實(shí)現(xiàn)了復(fù)合地產(chǎn)的最高境界。開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)節(jié)奏節(jié)奏地理地理位置位置華潤(rùn)中心選址符合大型華潤(rùn)中心選址符合大型Shopping MallShopping Mall的選址原則，形成了的選址原則，形成了華潤(rùn)華潤(rùn)帝王財(cái)富圈，未來(lái)可持續(xù)發(fā)展。帝王財(cái)富圈，未來(lái)可持續(xù)發(fā)展。運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)城市城市深圳華潤(rùn)中心 成功關(guān)鍵點(diǎn)Part Three大連萬(wàn)達(dá)專(zhuān)題研究POINT 1大連萬(wàn)達(dá)的二次擴(kuò)張第一次擴(kuò)張住宅地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)間：2001年標(biāo)志型項(xiàng)目：長(zhǎng)春沃爾瑪購(gòu)物

33、廣場(chǎng)POINT 1大連萬(wàn)達(dá)的二次擴(kuò)張第二次擴(kuò)張商業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)時(shí)間：2009年標(biāo)志型項(xiàng)目：長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū) 項(xiàng)目規(guī)模：投資規(guī)模達(dá)200億元、占地面積18.34平方公里（約2.7萬(wàn)畝） 開(kāi)發(fā)模式：萬(wàn)達(dá)、泛海、一方、億利、用友和聯(lián)想等多方聯(lián)合開(kāi)發(fā)。長(zhǎng)白山國(guó)際旅游度假區(qū)規(guī)劃圖POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)單店純商業(yè)組合店城市綜合體2002-20032003-20042005-至今POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)春重慶路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)長(zhǎng)春重慶路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 濟(jì)南泉城路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)濟(jì)南泉城路萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 南京新街口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南京新街口萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代大連萬(wàn)達(dá)（單店）POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的

34、主營(yíng)業(yè)務(wù)之一 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第二代大連萬(wàn)達(dá)（純商業(yè)組合店）沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)沈陽(yáng)太原街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)南寧萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)武漢萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之一 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代大連萬(wàn)達(dá)（城市綜合體）北京北京CBDCBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)北京石景山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)上海五角場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨萬(wàn)達(dá)集團(tuán)2007年成立的萬(wàn)千百貨，目前已在北京、上海、南京、成都等地開(kāi)業(yè)1111家家百貨店，2010年將開(kāi)業(yè)1717家家店。計(jì)劃到2012年開(kāi)業(yè)6565家家店，營(yíng)業(yè)面積200200萬(wàn)萬(wàn)平方米，年銷(xiāo)售額150150億億元元，成為中國(guó)

35、一流的連鎖百貨企業(yè)。POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨哈爾濱香坊店成都錦華店上海南匯店P(guān)OINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之二 連鎖百貨西安碑林店北京石景山店西安解放路店P(guān)OINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之三 高級(jí)酒店目前已開(kāi)業(yè)目前已開(kāi)業(yè)8家五星和超五星級(jí)酒店家五星和超五星級(jí)酒店20102010年將開(kāi)業(yè)年將開(kāi)業(yè)8家五星和超五星級(jí)酒店家五星和超五星級(jí)酒店計(jì)劃到計(jì)劃到20122012年開(kāi)業(yè)年開(kāi)業(yè)45家五星和超五星酒店，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)家五星和超五星酒店，營(yíng)業(yè)面積超過(guò)200萬(wàn)萬(wàn)平方米平方米北京萬(wàn)達(dá)索菲特大飯店北京萬(wàn)達(dá)索菲特大飯店北京萬(wàn)達(dá)鉑爾曼大飯店北京

36、萬(wàn)達(dá)鉑爾曼大飯店 POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之三 高級(jí)酒店哈爾濱萬(wàn)達(dá)索菲特大酒店哈爾濱萬(wàn)達(dá)索菲特大酒店大連萬(wàn)達(dá)國(guó)際飯店大連萬(wàn)達(dá)國(guó)際飯店P(guān)OINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之三 高級(jí)酒店P(guān)OINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之三 高級(jí)酒店重慶萬(wàn)達(dá)艾美酒店重慶萬(wàn)達(dá)艾美酒店青島萬(wàn)達(dá)艾美酒店青島萬(wàn)達(dá)艾美酒店P(guān)OINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之三 高級(jí)酒店三亞康萊德酒店三亞康萊德酒店大連康萊德酒店大連康萊德酒店西安萬(wàn)達(dá)大酒店西安萬(wàn)達(dá)大酒店P(guān)OINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之三 高級(jí)酒店沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)大酒店沈陽(yáng)鐵西萬(wàn)達(dá)大酒店濟(jì)南萬(wàn)達(dá)凱越大酒店濟(jì)南萬(wàn)達(dá)凱越大酒店無(wú)錫萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登大酒店無(wú)錫萬(wàn)達(dá)喜來(lái)登大酒店太原萬(wàn)達(dá)威斯汀大

37、酒店太原萬(wàn)達(dá)威斯汀大酒店南京萬(wàn)達(dá)希爾頓大酒店南京萬(wàn)達(dá)希爾頓大酒店淮安萬(wàn)達(dá)大酒店淮安萬(wàn)達(dá)大酒店P(guān)OINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)新增21家影城新增200塊銀幕全國(guó)18%的票房亞洲排名第一50家五星級(jí)影城400塊銀幕全國(guó)15%的票房中國(guó)排名第一擁有110家以上影城擁有銀幕1000塊年收入30億元全國(guó)25%以上的票房排名全球前八200920102012POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)北京萬(wàn)達(dá)影城（CBD店）北京萬(wàn)達(dá)影城（龍德店）北京萬(wàn)達(dá)影城（石景山店）POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)北京萬(wàn)達(dá)影城（CBD店）北京萬(wàn)達(dá)影城（龍德店）北京萬(wàn)達(dá)影城（石景山店）POIN

38、T 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)全資興建的大連金石國(guó)際文化產(chǎn)業(yè)基地位于大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)，規(guī)劃占地面積4500畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，總投資35億元。影視制作基地按照國(guó)際一流標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，包括景觀區(qū)、攝影區(qū)、后期制作工廠、服裝道具工廠、交易中心和影視會(huì)議中心 。計(jì)劃2010年開(kāi)業(yè)，將建成為中國(guó)最好的影視制作基地。POINT 2大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè) 萬(wàn)達(dá)集團(tuán)出巨資成立了影視制作公司，宗旨是制作主題健康和積極向上的優(yōu)秀影片，為社會(huì)和諧和精神文明建設(shè)做貢獻(xiàn)。 建設(shè)中的大連萬(wàn)達(dá)美術(shù)館，建筑面積2萬(wàn)平方米，建成后無(wú)論是硬件設(shè)施還是館藏作品都達(dá)到國(guó)家級(jí)水準(zhǔn)。POINT 2

39、大連萬(wàn)達(dá)的主營(yíng)業(yè)務(wù)之四 文化產(chǎn)業(yè)POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代產(chǎn)品 選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。 建筑、業(yè)態(tài)：?jiǎn)误w商業(yè)樓，地下一層，地上四層；業(yè)態(tài)分層布局，地下是停車(chē)場(chǎng)，一樓是分割銷(xiāo)售的小店鋪，二、三樓是超市，四樓是電影城。 規(guī)模：占地面積1.2-2萬(wàn)平方米，建面5 萬(wàn)平方米左右。 商戶：萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單式商業(yè)” 為其吸引了國(guó)際知名的商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)， 如沃爾瑪、美凱龍、百盛等，這些商戶對(duì)于萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的消費(fèi)人流的吸引起到了顯著的貢獻(xiàn)，也構(gòu)成了萬(wàn)達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)的核心優(yōu)勢(shì)。POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第一代產(chǎn)品 招商要點(diǎn)：利用沃爾瑪作為商業(yè)號(hào)召力， 同時(shí)與時(shí)代華納等機(jī)構(gòu)結(jié)為戰(zhàn)略合作伙伴，投資于購(gòu)物中心，然

40、后將黃金鋪位高價(jià)分零出售。 享受政策：作為國(guó)內(nèi)較為成熟的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商， 各地的政府都表現(xiàn)出極大的熱情，愿意給予較好的政策優(yōu)惠來(lái)吸引萬(wàn)達(dá)進(jìn)駐。POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第二代產(chǎn)品 選址選址：核心商圈的黃金商業(yè)地段。 建筑、業(yè)態(tài)建筑、業(yè)態(tài)：?jiǎn)误w組合式。百貨、超市、建材、影院。 規(guī)模：規(guī)模：占地面積5萬(wàn)平左右，建筑面積1015 萬(wàn)平方米。 經(jīng)營(yíng)方式：經(jīng)營(yíng)方式：若干個(gè)沒(méi)有散售的購(gòu)物中心整體出售，溢價(jià)變現(xiàn)。 設(shè)計(jì)缺陷： 一是沒(méi)有室內(nèi)步行街，整個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有靈魂；店和店之間的聯(lián)系割裂，人流動(dòng)線設(shè)計(jì)不合理。 二是純商業(yè)定位，除了商業(yè)之外沒(méi)有文化、娛樂(lè)、體育、酒店等別的業(yè)態(tài)。 三是零售類(lèi)比例偏大，占總經(jīng)營(yíng)面積 80

41、以上。POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第二代產(chǎn)品 選址：城市副中心、城市開(kāi)發(fā)區(qū)、CBD。 建筑、業(yè)態(tài)：大型城市綜合體，盒子+街區(qū)+高層，引入步行街。百貨、超市、家電、美食、影院、星級(jí)酒店、高端寫(xiě)字樓、高尚住宅、SOHO。 規(guī)模：占地面積10-20萬(wàn)平 ，建面4080 萬(wàn)平方米。 經(jīng)營(yíng)方式：核心商業(yè)部分只租不售，但大型綜合體中的住宅與小型商業(yè)、寫(xiě)字樓的銷(xiāo)售，有效解決了資金支持問(wèn)題。真正實(shí)施了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”模式。 POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品 四菜一湯 “四菜”是四棟商業(yè)體，里面引進(jìn)都是主力店，“一湯”貫穿其中的步行街。 步行街 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)將步行街稱(chēng)之為“靈魂的紐帶”，步行街把幾個(gè)街串連起來(lái)的

42、時(shí)候，會(huì)把小商鋪放在步行街里面，還要讓人流從主力店到主力店之間，必須經(jīng)過(guò)步行街，這也是美國(guó)購(gòu)物的基本原則。 POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品 百貨樓的擺位 一般情況下必須建在項(xiàng)目?jī)蓷l主干道的交叉位置 娛樂(lè)業(yè)態(tài) 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)最初火起來(lái)的業(yè)態(tài)是：電影院、KTV 和室內(nèi)游樂(lè)中心，這三個(gè)業(yè)態(tài)是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)娛樂(lè)樓標(biāo)準(zhǔn)的組合，具有極強(qiáng)的目的性。娛樂(lè)業(yè)態(tài)自身吸引大量的人流，對(duì)展示面、交通等明顯的可達(dá)性要求不是特別高，所以一般會(huì)把娛樂(lè)樓建在相對(duì)比較偏的地方。POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品 POINT 3萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)第三代產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn) 多功能的城市開(kāi)發(fā)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的第三代產(chǎn)品是多功能綜合集中開(kāi)發(fā)，包括有五星級(jí)酒店、寫(xiě)字樓、大型商業(yè)和特色商業(yè)街、公寓、高尚住宅、大型廣場(chǎng)等，這種多功能特性使萬(wàn)達(dá)廣