1、1 主要結(jié)論p 文昌目前是以航天城為發(fā)展重點(diǎn)的海南新興旅游城市。衛(wèi)星城使城市旅游長(zhǎng)期利好凸顯，但短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，從百度搜索指數(shù)來看，文昌主要關(guān)注點(diǎn)在于：相對(duì)其他海南城市的房?jī)r(jià)洼地；旅游度假區(qū)、衛(wèi)星發(fā)射均未形成認(rèn)知p 文昌土地市場(chǎng)供求相對(duì)平穩(wěn)，2014年成交經(jīng)營(yíng)性質(zhì)土地約160萬平米，以14年文昌年商品房成交50萬方計(jì)，土地消化周期約3.2年，去化壓力較大p 文昌14年商品住宅年成交量為46.3萬方，雖較13年同比上漲47%，但年成交量較低，市場(chǎng)容量有限，目前庫(kù)存106萬方，去化周期約27月，隨著15年新增項(xiàng)目的推出，去化壓力將加大p 2014年文昌商品住宅成交金額TOP10排行中，第

2、一位為雅居樂月亮灣項(xiàng)目，成交金額6.8億，本項(xiàng)目排名第4。p 文昌14年別墅年成交量為3萬方，雖然較13年上漲900%，但年去化量仍較低，市場(chǎng)容量有限，存量去化周期約6.2年，套均價(jià)呈現(xiàn)走低趨勢(shì)，未來別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇p 2014年文昌別墅成交金額TOP10排行中，第一位為本項(xiàng)目，成交金額1.69億，成交面積0.62萬方，別墅單盤去化能力有限。宏觀分析：中觀分析：2微觀分析：p本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有10個(gè)，潛在直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2個(gè)，其中不乏雅居樂、世茂等品牌房企。競(jìng)爭(zhēng)樓盤呈包圍之勢(shì)，且整體中觀市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大p整體中觀市場(chǎng)不佳，加之臺(tái)風(fēng)對(duì)月亮灣各樓盤銷售影響較大，市場(chǎng)已出現(xiàn)以價(jià)換量

3、現(xiàn)象，存在惡性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。中南森海灣價(jià)格降至8000元/平米以下，雅居樂月亮灣出現(xiàn)6字頭房源攪局。p文昌別墅主要沿海岸線東側(cè)分布，呈現(xiàn)環(huán)島競(jìng)爭(zhēng)格局，本項(xiàng)目在高隆灣區(qū)域，別墅產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較為明顯，15年清瀾半島也將推出別墅產(chǎn)品，贈(zèng)送面積較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇3 報(bào)告目錄Contents目錄目錄宏觀分析4中觀分析16土地市場(chǎng)17商品住宅市場(chǎng)18別墅市場(chǎng)22微觀分析28競(jìng)品組 324宏觀分析-城市1. 城市宏觀基本面文昌在海南省GDP排行第五，是新晉的旅游熱點(diǎn)城市，同時(shí)依托航天發(fā)射基地發(fā)展相關(guān)旅游業(yè)城市地位文昌市是國(guó)家四大航天發(fā)射基地之一城市地位：國(guó)家航天城，具有深厚文化底蘊(yùn)和椰林、僑鄉(xiāng)特色的熱帶生態(tài)濱海旅

4、游城市。2013年GDP省內(nèi)排名第五。城市定位：特色鮮明的航天城；熱帶生態(tài)濱海旅游勝地；城市統(tǒng)籌發(fā)展示范區(qū)；熱帶高效現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地；文化濃郁的華僑之鄉(xiāng)。城市特點(diǎn)：文昌擁有國(guó)家第一批對(duì)外開放的清瀾港，是三沙市后勤保障基地；文昌物華天寶，人杰地靈，素有文化之鄉(xiāng)、華僑之鄉(xiāng)、椰子之鄉(xiāng)、排球之鄉(xiāng)、名人之鄉(xiāng)、將軍之鄉(xiāng)、書法之鄉(xiāng)、長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的美稱。海南省經(jīng)濟(jì)排名（共18個(gè)）排名2013年GDP（億元）城市1904.64海口市2449.36儋 州 市3373.49三亞市4201.56澄邁縣5175.65文昌市6162.61瓊海市7147.12萬寧市8124.13東方市9119.19臨高縣數(shù)據(jù)來源：2013年海南省

5、年鑒6 城市宏觀基本面0%50%100%200820092010201120122013一產(chǎn)二產(chǎn)三產(chǎn)文昌城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)文昌城市GDP發(fā)展維持在兩位數(shù)高速增長(zhǎng)，近年大力引入旅游地產(chǎn)投資，帶動(dòng)三產(chǎn)比例上升；房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重逐年上升，目前城市房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)過熱的態(tài)勢(shì)。37.2%40.4%42.5%34.0%35.0%36.0%37.0%38.0%39.0%40.0%41.0%42.0%43.0%020406080100120140160180201120122013固定資產(chǎn)投資（億元）其中房地產(chǎn)投資（億元）房地產(chǎn)投資占比城市固定資產(chǎn)投資以及房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)投資于固定資產(chǎn)比值反應(yīng)

6、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康狀況37%較低基本正常正常運(yùn)行基本正常過熱數(shù)據(jù)來源：2008-2013文昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)12%14%23%24%11%11%0%5%10%15%20%25%050100150200200820092010201120122013文昌城市GDP發(fā)展（億元）以及增長(zhǎng)率7 城市宏觀基本面人口經(jīng)濟(jì)文昌呈現(xiàn)典型三線旅游城市特征：人均可支配收入逐年上升，島內(nèi)居民財(cái)富積累速度較快；島內(nèi)消費(fèi)途徑相對(duì)狹窄，城市戶籍人口增長(zhǎng)緩慢050001000015000200002500020082009201020112012201302040608010012014016020082009201020

7、1120122013文昌人均可支配收入（元）05101520253035404550200820092010201120122013文昌社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元元）文昌居民存款余額（萬元）數(shù)據(jù)來源：2008-2013文昌國(guó)民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)55.55656.55757.55858.55959.560200820092010201120122013戶籍人口(萬)8 城市宏觀基本面城市旅游文昌過夜人次逐年增長(zhǎng)，2013年占海南4%的市場(chǎng)份額，城市旅游正在發(fā)力。0204060801001201402011201220131044.31, 28%1228.19, 33%137.26, 4%208.11,

8、6%332.14, 9%139.13, 4%52.56, 1%57.36, 2%29.44, 1%28.98, 1%36.09, 1%27.82, 1%118.57, 3%51.73, 1%66.14, 2%27.49, 1%33.18, 1%54.02, 1% 海 口 市 三 亞 市 文 昌 市 瓊 海 市 萬 寧 市 陵 水 縣 五指山市 定 安 縣 屯 昌 縣 瓊 中 縣 保 亭 縣 白 沙 縣 儋 州 市 東 方 市 澄 邁 縣 臨 高 縣 樂 東 縣 昌 江 縣2013年海南各縣市過夜人次結(jié)構(gòu)圖（萬人次）2011-2013文昌過夜人次（萬人次）數(shù)據(jù)來源：2008-2013海南、文昌國(guó)

9、民經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)公報(bào)三亞市?？谑形牟协偤Ｊ腥f寧市陵水縣詹州市9 城市宏觀基本面城市規(guī)劃文昌城市規(guī)劃以清瀾為中心，沿海岸線規(guī)劃航天城、月亮灣等旅游組團(tuán)。10 城市宏觀基本面城市規(guī)劃城市旅游將會(huì)從“接待服務(wù)型”向“經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)型”轉(zhuǎn)變，內(nèi)容增多，服務(wù)延伸；衛(wèi)星城使城市旅游長(zhǎng)期利好凸顯，但短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)西昌借助航天城優(yōu)勢(shì)，發(fā)展地域文化旅游形成串聯(lián)，僅2013年前三季實(shí)現(xiàn)旅游總收入84.97億元，同比增長(zhǎng)34.54，接待旅游人次達(dá)1450萬人次，同比增長(zhǎng)18。隨著15年衛(wèi)星發(fā)射，城市將會(huì)更加開放，吸引更多資源引進(jìn)。數(shù)據(jù)來源：西昌旅游局11 城市宏觀基本面城市關(guān)注從百度搜索指數(shù)來看，文昌主要關(guān)注點(diǎn)在于

10、：相對(duì)其他海南城市的房?jī)r(jià)洼地；旅游度假區(qū)、衛(wèi)星發(fā)射均未形成認(rèn)知。數(shù)據(jù)來源：百度搜索中心12 城市宏觀基本面城市關(guān)注除了海南、廣東地緣型關(guān)注，文昌關(guān)注度排序依次為北京、浙江滬、重慶以及以山東、河南河北為代表的內(nèi)陸地區(qū)；城市投資外溢需求強(qiáng)于旅游度假。數(shù)據(jù)來源：百度搜索中心補(bǔ)充說明：江蘇、四川對(duì)文昌關(guān)注度高，主要由于有經(jīng)濟(jì)合作項(xiàng)目，在實(shí)際購(gòu)房客戶中，兩省客戶比例較低。13“海南是全國(guó)人民的后花園，文昌是重慶人民的后花園?！鳖伡野埠Ｄ鲜∪舜蟪Ｎ瘯?huì)專職常委、九三學(xué)社海南省委副主委 城市宏觀基本面主要客戶據(jù)統(tǒng)計(jì)，在文昌市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中,有近一半的買家來自重慶，在2007年至2013年間,重慶人在文昌買房

11、的金額達(dá)到48億元；重慶客戶是文昌轉(zhuǎn)化率最高的客戶。數(shù)據(jù)來源：海南日?qǐng)?bào)2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰論壇文昌市副市長(zhǎng)呂小蕾在2013海南省文昌市城市形象推介暨高峰論壇上介紹文昌情況14 城市宏觀丨總結(jié)成交排名p衛(wèi)星城利好短期無法實(shí)現(xiàn)：文昌是海南新晉的旅游熱點(diǎn)城市。衛(wèi)星城使城市旅游長(zhǎng)期利好凸顯，但短期內(nèi)無法實(shí)現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，目前旅游度假區(qū)、衛(wèi)星發(fā)射均未形成認(rèn)知p在文昌市的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目中,有近一半的買家來自重慶，重慶客戶是文昌轉(zhuǎn)化率最高的客戶。15中觀分析2.16年度供應(yīng)占地面積（萬平米）供應(yīng)建筑面積（萬平米）供應(yīng)地塊容積率成交占地面積（萬平米）成交建筑面積（萬平米）成交地塊容積率成交用地樓

12、板價(jià)（元/平米）2009年1211531.3941291.47622010年1121611.4911291.410552011年1711400.81681580.97682012年2182211.01571490.97612013年1462121.51672361.41054 中觀分析土地市場(chǎng)土地市場(chǎng)文昌土地市場(chǎng)供求相對(duì)平穩(wěn)，2014年成交經(jīng)營(yíng)性質(zhì)土地約160萬平米，以14年文昌年商品房成交50萬方計(jì)，土地消化周期約3.2年，去化壓力較大數(shù)據(jù)來源：海南土地管理中心、CRIC系統(tǒng)17 中觀分析商品住宅房產(chǎn)格局目前文昌主要項(xiàng)目分布在市內(nèi)、高隆灣/清瀾港、月亮灣三大板塊。18商品住宅文昌14年商品住

13、宅年成交量為46.3萬方，年成交量較低，市場(chǎng)容量有限，目前庫(kù)存106萬方，去化周期約27月，隨著15年新增項(xiàng)目的推出，去化壓力將更大數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)近三年文昌新開盤項(xiàng)目量時(shí)間2012年2013年2014年新開盤數(shù)量11221426.769.351.183.920.011.333.123.031.446.36774825366896605742201000200030004000500060007000800090000.010.020.030.040.050.060.070.080.090.02010年2011年2012年2013年2014年供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/）

14、存量：106萬方去化周期：27.6月 中觀分析商品住宅19商品住宅2014年文昌商品住宅成交金額TOP10排行中，第一位為雅居樂月亮灣項(xiàng)目，成交金額6.8億，本項(xiàng)目排名第4。森海灣項(xiàng)目較為成熟，尾盤低價(jià)清倉(cāng)，故銷售情況較好數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)，實(shí)際調(diào)研，商品住宅：普通住宅、別墅 中觀分析商品住宅排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額（億）成交面積（萬方）成交均價(jià)（元/）1雅居樂月亮灣昌灑鎮(zhèn)6.8 7.0 98002中南森海灣高隆灣5.6 6.2 76503文昌世茂月亮灣昌灑鎮(zhèn)3.5 4.1 76544高龍灣1號(hào)高隆灣2.5 1.5162915銀河灣文城鎮(zhèn)2.1 4.8 43236白金海岸高隆灣1.51.8

15、83797合景月亮灣昌灑鎮(zhèn)1.5 1.7 84298逸龍灣高隆灣1.4 1.4 103179碧桂園椰城譚牛鎮(zhèn)0.91.7 523310海拓瀾灣高隆灣0.7 0.7 970520 中觀分析丨別墅市場(chǎng)別墅市場(chǎng)文昌14年別墅年成交量為3萬方，雖然較13年上漲900%，但年去化量仍較低，市場(chǎng)容量有限，存量去化周期約6.2年，套均價(jià)呈現(xiàn)走低趨勢(shì)，未來別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇數(shù)據(jù)來源：克而瑞數(shù)據(jù)存量：18.8萬方去化周期：6.2年2.34.916.70.01.10.60.33.0920290213159010020030040050060070080090010000.02.04.06.08.010.012.01

16、4.016.018.02011年2012年2013年2014年供應(yīng)面積（萬方）成交面積（萬方）套均價(jià)（萬）21 中觀分析別墅市場(chǎng)成交排名2014年文昌別墅成交金額TOP10排行中，第一位為本項(xiàng)目，成交金額1.7億，成家面積0.62萬方，別墅單盤去化能力有限。數(shù)據(jù)來源：CRIC系統(tǒng)排名項(xiàng)目名稱區(qū)域成交金額（萬） 成交面積（）成交套數(shù)成交均價(jià)（元/）1高隆灣1號(hào)高隆灣16914626460270022雅居樂月亮灣昌灑鎮(zhèn)13050864948150893文昌世茂月亮灣昌灑鎮(zhèn)8896711295125094碧桂園椰城譚牛鎮(zhèn)721374953896235合景月亮灣昌灑鎮(zhèn)5056284036178026百

17、靈頓華僑星城譚牛鎮(zhèn) 1071106451006622 中觀分析丨總結(jié)成交排名p市場(chǎng)容量較?。荷唐纷≌瓿山涣?6萬方，別墅別成交僅3萬方，去化能力弱p庫(kù)存壓力大：14年土地去化周期約3.2年，商品住宅去化周期約27個(gè)月，別墅去化周期約6.2年，去化周期較長(zhǎng)23微觀分析-競(jìng)爭(zhēng)3.24 微觀分析競(jìng)爭(zhēng)格局本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有10個(gè)，潛在直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目10個(gè)，其中不乏雅居樂、世茂等品牌房企。競(jìng)爭(zhēng)樓盤呈包圍之勢(shì)，且整體中觀市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大東方龍灣白金海岸晉唐海灣平海逸龍灣中南森海灣海拓瀾灣本項(xiàng)目蝶戀海清瀾半島同人湘海城書香小鎮(zhèn)椰景灣海的理想紅椰灣富力月亮灣世茂月亮灣雅居樂月亮灣合景月亮

18、灣方圓月亮灣在售項(xiàng)目新增項(xiàng)目榮昱月亮灣觀瀾灣25 微觀分析競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤價(jià)格策略高隆灣中南森海灣推出折后折后起價(jià)7400元/的房源高隆灣逸龍灣報(bào)價(jià)14000元/，但是每月推出一定量7600元/的低區(qū)房源高隆灣海拓瀾灣報(bào)價(jià)11000-12000元/，但是每月推出一定量8900元/的低區(qū)房源月亮灣雅居樂月亮灣報(bào)價(jià)9000元/，55平米公寓位置不限38萬封頂，折合房源6900元/月亮灣世茂怒放海低區(qū)戶型7000元/起，觀海特價(jià)房源8200元/數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場(chǎng)人員市調(diào)區(qū)域價(jià)格整體中觀市場(chǎng)不佳，加之臺(tái)風(fēng)對(duì)月亮灣各樓盤銷售影響較大，市場(chǎng)已出現(xiàn)以價(jià)換量現(xiàn)象，存在惡性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。中南森海灣價(jià)格降至8000元/平

19、米以下，雅居樂月亮灣出現(xiàn)6字頭房源攪局。別墅競(jìng)爭(zhēng)文昌別墅主要沿海岸線東側(cè)分布，呈現(xiàn)環(huán)島競(jìng)爭(zhēng)格局，本項(xiàng)目在高隆灣區(qū)域，別墅優(yōu)勢(shì)較為明顯，15年清瀾半島也將推出別墅產(chǎn)品，且其別墅贈(zèng)送面積較大，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)將加劇 微觀分析27 微觀分析丨總結(jié)成交排名p競(jìng)爭(zhēng)樓盤呈包圍之勢(shì)，且整體中觀市場(chǎng)表現(xiàn)不佳，本項(xiàng)目未來競(jìng)爭(zhēng)壓力較大p市場(chǎng)已出現(xiàn)以價(jià)換量現(xiàn)象，存在惡性競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。p本項(xiàng)目別墅產(chǎn)品在高隆灣區(qū)域，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較為明顯，15年清瀾半島也將推出別墅產(chǎn)品，且其贈(zèng)送面積較大，價(jià)格形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)THE ENDTHE END 競(jìng)爭(zhēng)分析典型項(xiàng)目中南森海灣位于高隆灣旅游大道，總建面積56萬方，第一次開盤時(shí)間為2010年8月。目前

20、項(xiàng)目已經(jīng)推出案量約20萬方，實(shí)現(xiàn)約17萬方的銷售面積，去化率在85%以上。中南森海灣開盤時(shí)間2010年8月14日總面積56萬套數(shù)11000套產(chǎn)品類型高層小高層社區(qū)風(fēng)格地中海最新活動(dòng)每天3套特價(jià)房，特價(jià)房首付3.1萬起，送1800精裝，特價(jià)房源5166元起，普通房源起價(jià)7088元/送2000元/精裝 價(jià)格寬景美墅 13000元/高層 7000-7200元/（裝修2000）銷售情況官方數(shù)據(jù)：去化85%銅山萬達(dá)寬景美墅特征：6層帶電梯/1梯4戶；56-128多元空間/3.1米層高/一層送花園，頂層送露臺(tái)/最高175%實(shí)用率A4戶型 競(jìng)爭(zhēng)分析典型項(xiàng)目31名稱面積套數(shù)配比去化量銷售均價(jià)（元/平米）一房 40-53約1600 75%約1400套9300二房 65-90約500 25%約380套8800整體高層公寓戶型供應(yīng)以一房為主。數(shù)據(jù)截止至2014.06.30 競(jìng)爭(zhēng)分析典型項(xiàng)目32海拓瀾灣規(guī)劃高層、別墅混搭的物業(yè)類型海拓瀾灣開盤時(shí)間2011年2月20日總面積約14萬套數(shù)800套（一期）產(chǎn)品類型高層、別墅社區(qū)風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格建筑，新亞洲園林產(chǎn)品特征一期開發(fā)高層，以二房為主；別墅物