1、2011年濟(jì)南媒體事業(yè)部工作計(jì)劃根據(jù)濟(jì)南現(xiàn)階段開發(fā)所面臨的實(shí)際情況，結(jié)合開發(fā)部核心工作內(nèi)容，特對2011年濟(jì)南開發(fā)工作做出如下部署：一、 樓宇開發(fā)1. 按照原定計(jì)劃完成年度開發(fā)目標(biāo)，設(shè)立“樓宇開發(fā)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制”（詳見開發(fā)專員績效管理表）獎(jiǎng)懲分明，提升業(yè)務(wù)人員工作積極性。核心樓宇目標(biāo)：商務(wù)樓目標(biāo)指數(shù)：爭取在原有計(jì)劃上新增 TOP 樓宇 2處、A級寫字樓3處、B級寫字樓2處。2. 開發(fā)期內(nèi)的過程監(jiān)督：對于開發(fā)人員正在跟蹤的樓宇，做到過程監(jiān)控，填寫開發(fā)樓宇進(jìn)度表（周），核心問題要求第一時(shí)間上報(bào)解決。3. 創(chuàng)建濟(jì)南新建樓宇數(shù)據(jù)庫：包含濟(jì)南市區(qū)內(nèi)即將建設(shè)及在建樓宇信息，樓宇屬性等，每月更新。主要獲得途徑：報(bào)

2、刊、網(wǎng)絡(luò)、掃樓、行業(yè)關(guān)系介紹根據(jù)銷售需要進(jìn)行主次分配后進(jìn)行開發(fā)。此項(xiàng)完成時(shí)間2011年6月。二、 陣地維護(hù)及速達(dá)排除速達(dá)近況:1. 對于檔次較高的商務(wù)樓搶占嚴(yán)重，價(jià)格提升較高，新開速度快。2. 一般商務(wù)樓租金回歸理性，與我方水平相差不大，但操作相對靈活。3. 部分燈箱持續(xù)更換液晶，部分液晶有聲，截止2月底與我方共存116點(diǎn)位。排速達(dá)核心思路：1. 重點(diǎn)排除點(diǎn)位放在TOP樓宇、A級寫字樓及銷售指定樓宇。其它點(diǎn)位主要進(jìn)行聲音抵制和更換LCD抵制。2. 排除方式：（1） 合同期內(nèi)的，燈箱抵制更換，液晶屏抵制聲音。（2） 共存樓宇的降租要求。（3） 對方續(xù)簽期間的，可增設(shè)點(diǎn)位、租金等進(jìn)行排擠；允許情況

3、下聯(lián)合框架集中攻關(guān)。（4） 對于可獨(dú)家樓宇，有較高租金或招待費(fèi)的樓宇及時(shí)上報(bào)，審核后執(zhí)行。陣地維護(hù)：因“速達(dá)”問題，故陣地維護(hù)需在TOP樓宇及A級寫字樓宇重點(diǎn)防范。要求：1. 總監(jiān)對系統(tǒng)實(shí)時(shí)檢查：周期內(nèi)續(xù)簽合同的掌握與安排，特別是TOP及A級樓宇。2. 項(xiàng)目歸屬人對其情況密切關(guān)注，如遇漲租、搶占等情況則由部門總監(jiān)第一時(shí)間談判解決；3. 原陣地其它樓宇重點(diǎn)做降租工作，特別對于與速達(dá)并存樓宇。4. “速達(dá)”動(dòng)向關(guān)注及新項(xiàng)目關(guān)注。三、 基礎(chǔ)業(yè)務(wù)整頓與梳理1. 問題樓：（1） 集中力量解決最后剩余的長期存在的問題樓宇，使問題樓控制在合理數(shù)值以內(nèi)。（2） 每日問題樓24小時(shí)內(nèi)回復(fù)、處理。（3） 加強(qiáng)對三

4、、四線城市的管理與問題解決。2. 點(diǎn)位優(yōu)化：（1） 無效點(diǎn)位及安全系數(shù)較低點(diǎn)位：1月份聯(lián)合銷售及運(yùn)營所做的優(yōu)化已經(jīng)完成，擬定在第四季度再進(jìn)行一次核查，以便增強(qiáng)點(diǎn)位有效性、降低成本。此項(xiàng)目可作為年度例行持續(xù)下去。（2） 點(diǎn)位更換及增屏：嚴(yán)格把控點(diǎn)位新簽項(xiàng)目有效度，避免“湊數(shù)”現(xiàn)象存在。對以往的較差點(diǎn)位以新簽持續(xù)更換。對于品質(zhì)較高的樓宇內(nèi)，可進(jìn)行有效增屏，擴(kuò)增項(xiàng)目內(nèi)媒體輻射力度。（3） 配合總部要求進(jìn)行點(diǎn)位設(shè)備更新的協(xié)商工作。3. 發(fā)票問題：2011年前之前的發(fā)票收取已取得成效，3月31號前把最終的疑難點(diǎn)進(jìn)行最終的落實(shí)解決。后續(xù)，將開發(fā)初期對樓宇租金發(fā)票問題進(jìn)行嚴(yán)格要求及把控，付款后要求30日內(nèi)收

5、回發(fā)票，逾期收回的需進(jìn)行說明。（附件發(fā)票收取說明）4. 系統(tǒng)不符設(shè)備：截止3月1日，濟(jì)南開發(fā)不符數(shù)為：82臺解決時(shí)間：2011年4月31日前計(jì)劃年度5月及11月為例行系統(tǒng)不符屏數(shù)檢查，并計(jì)入開發(fā)人員考核。對于裝機(jī)數(shù)量較多月份，則進(jìn)行即時(shí)監(jiān)控，防止大規(guī)模問題出現(xiàn)。5. 續(xù)約合同：除特殊情況（如漲租、客戶原因等）外，系統(tǒng)合同需在到期前續(xù)回。凡未進(jìn)行提前上報(bào)未續(xù)原因而過期的合同，將按照考核辦法予以處理（詳見考核辦法）。表格：合同續(xù)簽進(jìn)度表6. 逾期合同處理現(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)逾期合同總數(shù)：未續(xù)原因?qū)⒅痦?xiàng)落實(shí)后進(jìn)行解決，此項(xiàng)工作計(jì)劃在3月31日前解決。7. AB網(wǎng)平衡A1：1274A2：1435差距161點(diǎn)位根據(jù)

6、2011年樓宇擴(kuò)充計(jì)劃，可在3月底前完成平衡。附表如下：未進(jìn)項(xiàng)目數(shù)量2011年計(jì)劃情況說明類別未進(jìn)TOP數(shù)量未進(jìn)A級數(shù)量未進(jìn)B級數(shù)量未進(jìn)C級數(shù)量未進(jìn)總數(shù)一季度二季度三季度四季度截止2月24日的完成情況寫字樓56111（A級1份）3（TOP級2份，A級1份）3（TOP級1份，A級2份）4（TOP級2份，A級2份）與銷售溝通后確定 公寓7101181(B級1份)4（A級2份，B級2份）7（A級3份，B級4份）6（A級2份，B級3份，C級1份）2(A級1份，B級1份)四、 成本控制此工作主要貫徹在以下內(nèi)容中：1. 新簽樓宇成本控制：要求同類樓宇租金成本較2010年均數(shù)下降5-10%。2. 已簽樓宇成

7、本控制：降租為核心，保持為根本，部分樓宇適當(dāng)控制。3. 速達(dá)共存成本控制：對于只能共存的樓宇明確降租。4. 點(diǎn)位較差且對銷售不影響的樓宇拆除。5. 準(zhǔn)確判斷客戶意圖，對招待費(fèi)嚴(yán)格把控。6. 已簽訂終止協(xié)議項(xiàng)目的余款回收。五、 擴(kuò)增計(jì)劃準(zhǔn)備1. 二線城市的擴(kuò)容現(xiàn)濟(jì)南業(yè)務(wù)以樓宇LCD為主，發(fā)展中的城市也將逐步架設(shè)新網(wǎng)點(diǎn)，開發(fā)新項(xiàng)目。針對此特點(diǎn)，內(nèi)部我們需提前掌握一線城市開發(fā)形態(tài)及經(jīng)驗(yàn)，外部則需關(guān)注市場行情，為后續(xù)擴(kuò)增打下基礎(chǔ)。2. 三四線城市擴(kuò)容根據(jù)公司的發(fā)展規(guī)劃，為三四線城市擴(kuò)容做好準(zhǔn)備。在加強(qiáng)對現(xiàn)有點(diǎn)位的管理外，更需對三四線城市的近期樓宇發(fā)展做出摸底。以濟(jì)寧為例，城市建設(shè)速度在2005年至今發(fā)

8、展較快，中高檔次寫字樓數(shù)量攀升，暫時(shí)未有詳細(xì)數(shù)據(jù)和情報(bào)。我部需對此信息整合，以備后續(xù)開發(fā)利用。六、 管理與考核嚴(yán)格遵守公司現(xiàn)有規(guī)章制度，對于違反者堅(jiān)決實(shí)施。使員工從思想上高度關(guān)注并執(zhí)行。相關(guān)部門管理辦法會(huì)根據(jù)時(shí)段管理需要進(jìn)行擬定，并呈報(bào)上級。建立KPI考核體系，明確淘汰機(jī)制。加強(qiáng)過程監(jiān)督，以數(shù)據(jù)論賞罰。根據(jù)考核，實(shí)施末尾淘汰制。1. 對于正式員工實(shí)施3個(gè)月疊加考核得分，末尾淘汰。2. 新進(jìn)員工可實(shí)行第1月評議，第3月實(shí)施考核的方式。（詳見開發(fā)專員績效管理表）七、 學(xué)習(xí)與發(fā)展向優(yōu)秀城市學(xué)習(xí)，主要包含業(yè)務(wù)談判、管理模式等。要求員工建立工作日志，對業(yè)務(wù)工作進(jìn)行記錄，總結(jié)提升。組織業(yè)務(wù)研討、分享會(huì)議，

9、提升業(yè)務(wù)人員能力拓寬思路。總結(jié)出一套適合自身城市開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。八、 人員調(diào)整與儲(chǔ)備第一季度淘汰1人 第二季度淘汰1人年度數(shù)據(jù)滾動(dòng)末尾淘汰1人招聘需求：1. 3月31日前新進(jìn)1人，4月15日前新進(jìn)1人。2. 招聘要求：（1） 形象端莊，舉止得體，較強(qiáng)的表達(dá)力及領(lǐng)悟力；（2） 熟練掌握辦公軟件； （3） 耐心細(xì)致，追求完美；責(zé)任心強(qiáng)，承壓能力強(qiáng)；較強(qiáng)的談判能力，具備團(tuán)隊(duì)合作意識； （4） 熟悉濟(jì)南地形；有當(dāng)?shù)匚飿I(yè)、房地產(chǎn)工作經(jīng)驗(yàn)為佳；（5） 年齡40歲以下，男女不限；有銷售經(jīng)驗(yàn)者優(yōu)先；九、 危機(jī)與防范1. 對“速達(dá)”的關(guān)注（1） 發(fā)展趨勢（2） 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)（3） 陣地?cái)U(kuò)展（4） 租金政策2. 對內(nèi)部人員的關(guān)注為防止同行滲入，對內(nèi)部人員進(jìn)行緊密關(guān)注，思想上、工作態(tài)度及執(zhí)行力。如有動(dòng)作堅(jiān)決予以打擊。以上即為2011年