1、北京商業(yè)地產(chǎn)研究報(bào)告正如當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段,商業(yè)地產(chǎn)也不可防止的遇到開展瓶頸.然而投資永遠(yuǎn)關(guān)注未來,隨著政治、經(jīng)濟(jì)、人口、社會(huì)技術(shù)等方面的開展,在一個(gè)很長(zhǎng)的時(shí)間維度中,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)仍處于生命周期中的成長(zhǎng)期,他所遇到的僅僅是區(qū)域性結(jié)構(gòu)問題.本報(bào)告拿北京市場(chǎng)作例,窺一斑而知全豹,指出商業(yè)地產(chǎn)突出的問題：一是區(qū)域開展不平衡致使工程選址失誤,投資設(shè)想不能契合當(dāng)?shù)叵M(fèi)者的習(xí)慣.二是開發(fā)周期中未能采取招商先行的策略,定位與落位不符.三是對(duì)營(yíng)運(yùn)工作的重視程度不夠.四是電商沖擊下的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新力缺乏.本文最終希望通過探索區(qū)域結(jié)構(gòu)性失調(diào)的原因從而獲取商業(yè)地產(chǎn)投資過程中的決策因素.商業(yè)地產(chǎn)廣義上通常指用于各種零

2、售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式,從經(jīng)營(yíng)模式、功能和用途上區(qū)別于普通住宅、公寓、別墅等房地產(chǎn)形式.以辦公為主要用途的地產(chǎn),屬商業(yè)地產(chǎn)范疇,但不在本文所指范圍內(nèi).一、宏觀環(huán)境分析現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫與時(shí)機(jī)并存,但目前來看只是區(qū)域性泡沫,如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出了世界興旺國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積,北京甚至超出了人均2平方米,這顯然是存在泡沫的,而對(duì)于中西部地區(qū)及二三線城市來說,人均面積缺乏0.5平方米,這顯然是不存在泡沫的,并且即使同屬北京市下轄商業(yè)工程,不同商圈繁榮程度也是不一樣的.這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡.下面我們重點(diǎn)分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡

3、的原因.一經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境分析2021-2021年北京城市總值指標(biāo)L0OODO.OO&DOOT.DO6000000二力漆.為30000.00000JJJJJJ2021251年512年2.岬年2口3年2僅年總值億元1人均國(guó)內(nèi)生聲總值i元2021年至2021年間,北京市總值指標(biāo)及人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值雖然每年都在增長(zhǎng),但增速卻逐年放緩.另一方面,近年來局部區(qū)縣政府在土地立項(xiàng)審批過程中未以城市對(duì)商業(yè)及經(jīng)濟(jì)的承載水平為根底,未能科學(xué)規(guī)劃,間接導(dǎo)致商業(yè)類型同質(zhì)化、商業(yè)工程不能與區(qū)域產(chǎn)業(yè)配套及消費(fèi)優(yōu)勢(shì)吻合,從而導(dǎo)致區(qū)縣內(nèi)商圈商業(yè)量大不強(qiáng),商業(yè)坪效每況愈下.二人口及社會(huì)環(huán)境分析2021-2021年北京市常住人

4、口統(tǒng)計(jì)圖201晦20212C12年202120212021年22002150210020502m1的口19001E5D根據(jù)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),2021年末,北京市常住人口2170.5萬人,比上年末增加18.9萬人,增長(zhǎng)0.9%,增量和增速分別比上年減少17.9萬人和0.8個(gè)百分點(diǎn).其中,常住外來人口822.6萬人,比上年末增加3.9萬人,增長(zhǎng)0.5%;增量減少12.1萬人,增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn).2021-2075年北京居民收支圖城泊居民人均可支配收久f元城港居民人均哨善勝寺出,元2021年全市實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)消費(fèi)總額1.86萬億元,同比增長(zhǎng)8.7%.商品性消費(fèi)中,限額以上批發(fā)零售企業(yè)實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上零售額2021

5、.9億元,同比增長(zhǎng)40.2%,占全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá)19.5%.此外,在居民消費(fèi)價(jià)格方面,2021年全市居民消費(fèi)價(jià)格水平同比上漲1.8%,漲幅為近5年較低水平.八大類商品和效勞工程價(jià)格“七升一降,其中衣著類上漲幅度最大為3.6%,其次為交通和通信類、居住類和煙酒及用品類,分別上漲2.8%、2.6%和2%,食品類價(jià)格上漲1.6%,家庭設(shè)備用品及維修效勞類下降0.1%.三技術(shù)環(huán)境分析中國(guó)互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息中央發(fā)布的?2021年中國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)研究報(bào)告?顯示,截至2021年12月,我國(guó)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物用戶規(guī)模到達(dá)3.61億,較2021年底增加5953萬人,增長(zhǎng)率為19.7%;我國(guó)網(wǎng)民使用網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的比例從

6、48.9%提升至55.7%.報(bào)告顯示,2021年我國(guó)網(wǎng)絡(luò)零售交易額為2.79萬億元,同比增長(zhǎng)49.7%,相當(dāng)于同期社會(huì)消費(fèi)品零售總額(26.2萬億元)的10.6%.而且,網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物市場(chǎng)依然保持著較高的活潑度,全年交易總次數(shù)173億次,年度人均交易次數(shù)48次.互聯(lián)網(wǎng)的普及和各大電商平臺(tái)的迅猛開展,使網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物成為人們?nèi)粘ＯM(fèi)中重要的組成局部.這一技術(shù)革新加劇傳統(tǒng)商業(yè)“閉店潮的涌現(xiàn).二、北京商業(yè)地產(chǎn)微觀環(huán)境分析正如中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入陣痛階段,商業(yè)地產(chǎn)業(yè)不可防止的遇到開展瓶頸.目前商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性問題,包括供需失衡,傳統(tǒng)商業(yè)物業(yè)亟需升級(jí)改造等問題.(一)整體市場(chǎng)分析一方面,當(dāng)居民的根本居住需求得到滿足,可

7、支配收入增加的時(shí)候,支出必然轉(zhuǎn)向商業(yè)消費(fèi),所以如果把商業(yè)地產(chǎn)放在一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間軸內(nèi),商業(yè)地產(chǎn)在我國(guó)仍然處于上揚(yáng)階段.另一方面,商業(yè)地產(chǎn)在現(xiàn)階段的開展過程中確實(shí)面臨一些結(jié)構(gòu)性的問題.1 .北京市場(chǎng)概述(1)經(jīng)過過去二十多年的逐步積累,商業(yè)地產(chǎn)供給遠(yuǎn)大于需求,最終導(dǎo)致局部空置問題出現(xiàn),商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)階段有盤活存量的課題需要解決.(2)北京市四環(huán)以內(nèi)不再新批新建商業(yè)工程,導(dǎo)致城市中央土地資源稀缺,價(jià)格隨之水漲船高,常住人口增長(zhǎng)水平不及價(jià)格增速,形成開展結(jié)構(gòu)性倒掛.這種情況下,眾多房企將投資目光轉(zhuǎn)向城市開展新區(qū)及生態(tài)修養(yǎng)區(qū),但是這些區(qū)域一方面人口收入、消費(fèi)不能支撐商業(yè)如此轉(zhuǎn)移,另一方面生活方式與商業(yè)定位不

8、相符.(3)結(jié)構(gòu)性問題還表達(dá)在北京商業(yè)地產(chǎn)定位過于單一,體驗(yàn)式、文娛業(yè)態(tài)尚未充分開發(fā)利用.2.2021-2021年北京商業(yè)地產(chǎn)土地供給及價(jià)格分布(1)近兩年北京市商業(yè)地產(chǎn)土地供給明顯減少,但與此相對(duì)應(yīng)的,樓板價(jià)卻在不斷飆升,供求矛盾明顯,轉(zhuǎn)移土地投資方向勢(shì)在必行.年北京商業(yè)用地面穩(wěn)供給圖500000口45DC00D400000035DMOD3000000250000020000001500000Q2021-2021年北京商業(yè)用地樓板價(jià)(二)區(qū)域市場(chǎng)分析叫麗,TW-IfflwnnMnraaKQ,m4HAM軍食胃正高,;£一31商工箱麗電二同tn外機(jī)I南門南“省仙橋讒困CBDftW-從地

9、圖上看,北京目前重點(diǎn)商圈多集中在城市的東北部區(qū)域,開展成熟,輻射范圍較廣1 .CBD商圈(1)供給分析近兩年,CBD及泛CBD地區(qū)并無新增商業(yè)物業(yè)投入使用.據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),截至2021年底年,CBD商業(yè)面積已超100萬平方米,作為新興的市級(jí)商業(yè)中央,CBD已超越西單、王府井,成為北京規(guī)模最大的商業(yè)區(qū).(2)需求分析對(duì)CBD地區(qū)的商鋪需求有明顯增長(zhǎng)的主要行業(yè)如下：CBD有較大需求,尤品牌服飾作為商鋪市場(chǎng)消化量最大的租戶類別,品牌服飾對(duì)時(shí)尚聚集地其是中高檔及高檔品牌.餐飲數(shù)以百萬計(jì)的工作人口,且有大量的商務(wù)往來,都為餐飲業(yè)創(chuàng)造巨大的商機(jī),CBD也隨之成為餐飲業(yè)的必爭(zhēng)之地.展廳鑒于收入較高人群的聚集

10、之地及體驗(yàn)式消費(fèi)的轉(zhuǎn)變,致力于創(chuàng)造獨(dú)特體驗(yàn)的中高檔品牌將會(huì)把開設(shè)展廳的目標(biāo)鎖定在CBD.配套效勞由于在CBD工作與生活的人群數(shù)量龐大,將需要不同類別的配套效勞,如票務(wù)、商業(yè)印刷、快遞、便利店、洗衣店等,對(duì)配套店鋪數(shù)量的需求亦相對(duì)較大.(3)市場(chǎng)形勢(shì)產(chǎn)品定位普遍高啟客戶定位是產(chǎn)品定位的依據(jù).據(jù)?北京CBD商業(yè)開展規(guī)劃(2021-2021)?預(yù)測(cè),CBD的消費(fèi)人群約有70萬,其中,年輕時(shí)尚的商務(wù)白領(lǐng)約45-50萬,常駐財(cái)富階層及涉外人士各約有7.5萬,商務(wù)旅行人群約2.7萬,文化休閑人群約34萬,觀光人群約4-8萬.另據(jù)資料顯示,CBD擁有北京高檔商務(wù)寫字樓的70%、跨國(guó)公司駐中國(guó)代表處的65%和

11、北京代表處的95%、外國(guó)銀行在北京分行的90%、北京十大寫字樓的全部和十大賓館的80%等等.因此,CBD商業(yè)工程紛紛立足于及全面覆蓋高端消費(fèi)者的種種個(gè)性化需求,定位在高檔和著名品牌上.其中,立志與世界500強(qiáng)攜手的萬達(dá)廣場(chǎng)、號(hào)稱移植上海新天地的建外SOHO和籌劃營(yíng)造歐式風(fēng)情商業(yè)走廊的珠江帝景可以說是典型代表.商鋪?zhàn)鈨r(jià)平穩(wěn)上揚(yáng)目前CBD商業(yè)業(yè)態(tài)較單一,主要以購(gòu)物中央為主,又相對(duì)集中在國(guó)貿(mào)、嘉里中央.況且自國(guó)貿(mào)二期后,新增供給較少,因此面對(duì)穩(wěn)步上升的市場(chǎng)需求,商鋪平均租金平穩(wěn)上升,首層優(yōu)質(zhì)商鋪月租金為90150美元,空置率一直保持在2%的較低水平.東區(qū)成為開展重心目前CBD西部和北部都已經(jīng)形成了一

12、定規(guī)模的商業(yè)區(qū),如以藍(lán)島、豐聯(lián)廣場(chǎng)為中央的朝外商業(yè)街和以燕莎為中央的燕莎商圈.而CBD東部卻一直缺少一個(gè)較有規(guī)模和品牌效應(yīng)的商業(yè)區(qū),因此眾多重量級(jí)工程都選址在此,東部將是未來CBD開展的一個(gè)重心和方向.如華貿(mào)中央正精心建設(shè)16萬商城、國(guó)貿(mào)正著力打造全球最大國(guó)際貿(mào)易中央,加之建外SOHO等周邊商業(yè)街的補(bǔ)充照應(yīng),CBD東區(qū)日益顯現(xiàn)CBD商業(yè)中央的地位.另外,歐洲生活城珠江帝景90萬平方米的集成社區(qū),擁有高檔商住公寓、酒店式效勞公寓、五星級(jí)酒店和高檔會(huì)所、甲級(jí)寫字樓、歐洲風(fēng)情商業(yè)街等,配套之全更是其他工程難望項(xiàng)背.集成社區(qū)受市場(chǎng)追捧從投資類型看,集成社區(qū)已成為最受市場(chǎng)追捧的熱點(diǎn).所謂的集成社區(qū),就是

13、以集成開發(fā)的理念整體解決業(yè)主生活,一次性開工,一次性交付所有設(shè)施,有別于目前通用的滾動(dòng)開發(fā)模式.2 .亞運(yùn)村商圈亞運(yùn)村目前常住人口達(dá)70萬以上和流動(dòng)人口50萬以上,并且規(guī)模日益壯大,范圍延至北五環(huán).供需矛盾突出亞運(yùn)村商業(yè)一直是投資熱點(diǎn),除奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)外部催化及奧運(yùn)建設(shè)內(nèi)部拉動(dòng)的原因外,較小供給量與龐大消費(fèi)人群需求間的巨大懸殊也是一重要原因.大量中高檔商品房讓亞運(yùn)村集中了強(qiáng)力消費(fèi)群體,但亞運(yùn)村現(xiàn)有商業(yè)供給量?jī)H有10萬平方米左右,以北辰購(gòu)物、新奧購(gòu)物中央等幾家為代表的商業(yè)工程,業(yè)態(tài)分布比擬零亂,且文化設(shè)施欠缺,個(gè)性化的商鋪鮮見,難以滿足較高檔次的消費(fèi)需求.商業(yè)面積也無法滿足人們對(duì)更高品質(zhì)生活的需求,巨

14、大的消費(fèi)水平很難得到釋放3 .城市功能拓展區(qū)新興商業(yè)物業(yè)代表工程一通州萬達(dá)廣場(chǎng)墓本概況璃目地扯衡量類型產(chǎn)品美型總售面程出售幃格環(huán)境地理位置工程位于通州永順鎮(zhèn)北苑商務(wù)區(qū)內(nèi),距離地鐵通州北苑站0.2公里,周邊有京通高速、機(jī)場(chǎng)巴士、八通線等,交通情況良好.周邊有國(guó)泰百貨、蘇寧電器、國(guó)美電器等配套,商業(yè)及生活配套十分成熟.隨著北京中央東移,通州新城預(yù)計(jì)于CBD商務(wù)區(qū)相連,形成大CBD商務(wù)區(qū),大商務(wù)區(qū)東至通州新城、西接CBD商務(wù)區(qū)、南臨亦莊商圈、北接?xùn)|壩商務(wù)區(qū),將形成新的核心.市場(chǎng)分析工程位于開展較為成熟的北苑商務(wù)區(qū),周邊居住氣氛成熟,各種生活配套一應(yīng)俱全；工程自身規(guī)劃有47萬平的商辦,是區(qū)域內(nèi)大型的城

15、市綜合體工程,必將帶來周邊區(qū)域的開展成熟,同時(shí)工程緊鄰京通快速,地鐵八通線,公交線路眾多,無論自駕還是公共交通出行,是十分方便.工程本身配有甲級(jí)寫字樓、綠色低碳的園林景觀、獨(dú)立的幼兒園、覆蓋全萬達(dá)集團(tuán)面的金街購(gòu)物區(qū),并且與區(qū)域內(nèi)的其他商業(yè)配套形成成熟的大型城市復(fù)合功能區(qū).作為國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭,選址北苑商務(wù)區(qū),聯(lián)通了CBD、通州北苑商務(wù)區(qū)、東壩商務(wù)區(qū)三個(gè)商圈,為區(qū)域帶來了利好.12月底,商場(chǎng)開業(yè),將為通州北苑商務(wù)區(qū)附近帶來更多的人員流動(dòng),使周邊的土地價(jià)值進(jìn)一步升值.三、北京商業(yè)地產(chǎn)存在的主要問題現(xiàn)階段,我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)泡沫與時(shí)機(jī)并存,但目前來看只是區(qū)域性泡沫,如北上廣等一線城市人均商業(yè)面積已經(jīng)超出

16、了世界興旺國(guó)家人均1.2平方米的商業(yè)面積,北京甚至超出了人均2平方米,這顯然是存在泡沫的,而對(duì)于中西部地區(qū)及二三線城市來說,人均面積缺乏0.5平方米,這顯然是不存在泡沫的,并且即使同屬北京市下轄商業(yè)工程,不同商圈繁榮程度也是不一樣的.這種現(xiàn)象我們稱之為結(jié)構(gòu)性失衡.下面我們重點(diǎn)分析北京商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的原因.一內(nèi)在問題1.前期開發(fā)一是拿地過程中未能做到把握政策脈絡(luò),商業(yè)工程選址失誤；二是在開發(fā)過程中未能做到招商先行,導(dǎo)致工程空置率高,工程定位與實(shí)際落位不符；叁拾品牌落位未能遵從業(yè)種落位的原那么,業(yè)種分布不合理,品牌帶動(dòng)水平不強(qiáng),匹配度不夠.2.后期營(yíng)運(yùn)一是經(jīng)營(yíng)的理念不夠,沒有充分熟悉到商業(yè)營(yíng)運(yùn)

17、的重要性,更多的不是培育而是賣斷；二是缺乏專業(yè)人才,對(duì)商業(yè)工程的遠(yuǎn)期近期目標(biāo)有所規(guī)劃.二外在因素一是北京四環(huán)內(nèi)不再批準(zhǔn)新建商業(yè)工程,導(dǎo)致市區(qū)商業(yè)工程供給減少；二是隨著京津冀一體化戰(zhàn)略的實(shí)施,多個(gè)零售商業(yè)搬遷外地,凸顯首都核心功能及結(jié)構(gòu)調(diào)整.四、北京商業(yè)地產(chǎn)的思考思考一：定位商業(yè)定位很關(guān)鍵,是效勞于本小區(qū)的,是輻射周邊的,還是效勞于全市的.假設(shè)僅是效勞于本小區(qū)的,效勞功能就要全、要便利；假設(shè)是效勞于全市的,差異化、特色化經(jīng)營(yíng)就非常重要.同時(shí),區(qū)域年消費(fèi)水平雖有一定比例增加,但大致還是維持在一定水平上,不會(huì)隨商業(yè)地產(chǎn)的增加而有較大波動(dòng).因此,商業(yè)定位對(duì)消費(fèi)的分流、在與新舊商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)中處于優(yōu)勢(shì),

18、十分重要.思考二：營(yíng)運(yùn)以商業(yè)工程為平臺(tái),房企開發(fā)商一方面連接消費(fèi)者,一方面連接合作伙伴包括銀行、建筑企業(yè)、政府、商家和投資人等,構(gòu)筑起來一個(gè)龐大而和諧的“商業(yè)生態(tài)系統(tǒng),各司其職、各取所需：正如電商平臺(tái)一樣,商業(yè)工程也經(jīng)營(yíng)著一個(gè)的平臺(tái),二者都是一個(gè)商業(yè)生態(tài)系統(tǒng).根據(jù)現(xiàn)在頗為流行的“平臺(tái)戰(zhàn)略,這樣的商業(yè)模式是非常具有威力的.只要不發(fā)生重大的變故,商業(yè)工程就能長(zhǎng)期保持持續(xù)開展.思考三：商業(yè)價(jià)值與業(yè)態(tài)規(guī)劃商鋪價(jià)值并不取決于業(yè)態(tài)的大與貴,而是取決于租金利益的最大化和人流的多少.業(yè)態(tài)規(guī)模一定要符合商業(yè)規(guī)律,防止資源的無效浪費(fèi).五、北京商業(yè)地產(chǎn)的投資一投資風(fēng)險(xiǎn)的躲避商業(yè)地產(chǎn)作為復(fù)合地產(chǎn),畢竟與住宅、寫字樓工

19、程不同,開發(fā)經(jīng)營(yíng)需遵循商業(yè)規(guī)律,投資者如在此方面經(jīng)驗(yàn)缺乏,那么風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇同在.對(duì)此,簡(jiǎn)單說,應(yīng)該從選擇商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式、合作方式以及規(guī)劃設(shè)計(jì)、商圈需求等幾個(gè)方面注意躲避風(fēng)險(xiǎn).1 .經(jīng)營(yíng)模式首先,從需求者角度進(jìn)行工程定位,是商業(yè)中央、商業(yè)街、專業(yè)市場(chǎng)、特色街還是社區(qū)商業(yè).其次,從效勞對(duì)象角度進(jìn)行業(yè)態(tài)選擇,是大型購(gòu)物中央、倉(cāng)儲(chǔ)連鎖式超市、專業(yè)市場(chǎng)還是零售店鋪,是綜合型的還是專賣、特色型的.2 .合作方式根據(jù)不同工程的具體實(shí)際情況,在合作方式上可以考慮合作開發(fā)或委托營(yíng)運(yùn)的方式,在具體方式的選擇上要尤為慎重.3 .規(guī)劃設(shè)計(jì)商業(yè)物業(yè),特別是新型商業(yè)物業(yè),根據(jù)其不同的商業(yè)業(yè)態(tài),都有其專業(yè)的人流、物流的設(shè)計(jì)要求

20、和面積、倉(cāng)儲(chǔ)要求.因此,合作方式確定后,應(yīng)先做好規(guī)劃設(shè)計(jì),再開工建設(shè).假設(shè)先蓋好房子再選商家,往往會(huì)因設(shè)計(jì)不合理造成招商難,或出現(xiàn)追加投資、二次改建的被動(dòng)局面.4 .商圈需求對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投入與市場(chǎng)需求關(guān)系緊密,對(duì)此,投資者還應(yīng)了解所在區(qū)域現(xiàn)實(shí)與未來的城市規(guī)劃和商業(yè)布局,以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息,防止信息不對(duì)位造成損失和同一區(qū)域內(nèi)眾多工程的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng).二外投資者的根本考慮1 .商圈規(guī)模商圈有大有小,城市的商業(yè)中央是大商圈,社區(qū)商業(yè)中央是小商圈.處于核心商圈肯定要優(yōu)于其他位置.一般而言,在傳統(tǒng)商業(yè)中央推出的新商鋪非常少,投資的時(shí)機(jī)也非常小.在投資時(shí),應(yīng)多關(guān)注新商圈,由于新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比,投

21、資時(shí)機(jī)比擬多,只要我們能及時(shí)發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的時(shí)機(jī),投資回報(bào)將會(huì)非常可觀.2 .地理位置地理位置決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的影響,這在規(guī)劃設(shè)計(jì)及選擇工程時(shí)尤為重要.主要包括門前道路類別、顧客通達(dá)度等.道路類別直接影響消費(fèi)行為,對(duì)商業(yè)選址來說,商業(yè)干道是最好的道路類別,其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道.人流方向和顧客通達(dá)度等因素也非常關(guān)鍵,交通隔欄、快速路、水系等都將影響人流動(dòng)向,進(jìn)而影響顧客通達(dá)度.3 .主力店效應(yīng)有主力店的地方,就會(huì)有無窮的商機(jī).一個(gè)大型百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中央往往會(huì)帶動(dòng)周邊商業(yè)物業(yè)的全面升值,投資可借助主力店的作用充分挖掘工程的商業(yè)價(jià)值,使商鋪?zhàn)魍⒉粩嗌?如華堂商場(chǎng)

22、帶旺了周邊的商業(yè),商鋪的價(jià)值突現(xiàn).4 .客流帶動(dòng)大到天安門廣場(chǎng)、西單文化廣場(chǎng),小到社區(qū)的休閑、娛樂中央,客流聚集的地方,就有商機(jī)人氣,這必是商業(yè)地產(chǎn)地段選擇或規(guī)劃設(shè)計(jì)的重要方面.同樣大型演出場(chǎng)所、體育館、展覽館等和廣場(chǎng)一樣將使該區(qū)域形成特殊商圈,商鋪將產(chǎn)生特殊的價(jià)值.如北京的國(guó)際展覽中央、北京展覽館等附近的商鋪?zhàn)饨鸱浅８?在舉辦活動(dòng)和展覽期間,這些場(chǎng)館周邊的快餐店的營(yíng)業(yè)收入是平時(shí)的幾倍.5 .價(jià)格因素周邊的價(jià)格水平將直接影響工程的價(jià)格水平.六、商業(yè)地產(chǎn)開展的新趨勢(shì)：一、城市多中央開展,副中央商圈蓬勃開展,商業(yè)供給外圍化.過去的商業(yè)多集中在城市中央,租金亦最高；但隨土地、交通、停車、拆遷等因素制

23、約,商業(yè)升級(jí)緩慢難以承載大型商業(yè).多中央的城市開展格局,區(qū)域商業(yè)中央收到重視,更具綜合優(yōu)勢(shì),將拉平與傳統(tǒng)城市核心商圈的地位與租金差距.二、商圈主題化開展趨勢(shì)明顯.一、二線城市購(gòu)物中央開展?jié)u趨飽和.同質(zhì)化危機(jī)加劇了競(jìng)爭(zhēng),各購(gòu)物中央通過布局主題特色來增加自身亮點(diǎn)、吸引客流.局部購(gòu)物中央開始開展多層次、多主體的功能復(fù)合型綜合體,滿足不同消費(fèi)者的需求.三、從一線至三線,商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格失衡加重.從一線城市到三線城市,租售的價(jià)格比值越來越懸殊.商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)缺乏,使得開發(fā)商紛紛采用銷售商鋪或租售結(jié)合的方式.在國(guó)外,商鋪只租不售,有利于運(yùn)營(yíng),在國(guó)內(nèi)卻無法實(shí)現(xiàn),銷售商鋪是中國(guó)特色市場(chǎng)下的產(chǎn)物.四、品牌開店渠道繼續(xù)

24、下沉.目前很多一線城市的品牌企業(yè),已經(jīng)開始深入三四線城市.五、郊區(qū)購(gòu)物中央迎來新時(shí)機(jī).購(gòu)物中央在功能組合方面與百貨公司相比有相當(dāng)?shù)膬?yōu)勢(shì),也必將是未來零售商場(chǎng)的開展方向,而隨著市區(qū)土地供給的減少以及外來文化的影響,目前有越來越多的開發(fā)商開始關(guān)注郊區(qū)大型購(gòu)物中央的開發(fā).六、區(qū)域性商業(yè)中央漸成主流.新競(jìng)爭(zhēng)者不斷參加,使商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于劇烈,行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)亦加快在有更大選址空間的區(qū)域副中央及二線城市速度開店或拿地.同時(shí)城市與村鎮(zhèn)之間交通不斷優(yōu)化、消費(fèi)習(xí)慣與需求不斷改變與提升、政策的利好等因素,均給予地級(jí)市商業(yè)升級(jí)開展帶來機(jī)遇.七、城市規(guī)模擴(kuò)大,擁堵加劇,消費(fèi)者便利化需求增加.高速、高效開展的今天,

25、時(shí)間變?yōu)橄∪辟Y源,交通便利與多事物聯(lián)動(dòng)的需求明顯,便利化越來越備受重視.消費(fèi)者越來越感性,關(guān)注細(xì)節(jié),注重購(gòu)物場(chǎng)所的便利到達(dá)、停車方便、導(dǎo)視清楚、貨品齊全、業(yè)態(tài)豐富.八、消費(fèi)者由“商品消費(fèi)向“場(chǎng)所消費(fèi)開展.消費(fèi)者的鑒賞水平越來越強(qiáng),不但買奢侈品,還要買二線品牌,甚至有一些快銷品牌也是他們的選擇,這樣就需要有一個(gè)大規(guī)模的購(gòu)物中央.而消費(fèi)時(shí)間越來越稀缺,需要在一個(gè)場(chǎng)所完成所有活動(dòng),提升他們的活動(dòng)效率,年輕一代的需求倍增,所以這個(gè)時(shí)候,消費(fèi)者選擇的不僅是一種商品,而是一個(gè)綜合性的消費(fèi)場(chǎng)所.九、新消費(fèi)者更多維度的身份特征,為新業(yè)態(tài)及主題化奠定根底.之前消費(fèi)者的身份很單一,形成了高度一致的需求.現(xiàn)在消費(fèi)者

26、的身份是發(fā)散的,這就決定了每個(gè)商家都有一個(gè)足夠?qū)挼氖袌?chǎng)可以細(xì)分.這樣的趨勢(shì)就可以產(chǎn)生一個(gè)專業(yè)細(xì)分化的商家,正是有了消費(fèi)者多維度的身份,才能保證市場(chǎng)的細(xì)分和新業(yè)態(tài)商業(yè)的產(chǎn)生.三、但愿有一天你會(huì)記起,我曾默默地,毫無希望地愛過你.我這扇門曾為你翻開,只為你一人翻開,現(xiàn)在,我要把它關(guān)上了.四、你看我的時(shí)候我裝做在看別處,你在看別處的時(shí)候我在看你.五、陸上的人喜歡尋根究底,虛度很多的光陰.冬天擔(dān)憂夏天的遲來,夏天擔(dān)憂冬天的將至.所以你們不停到處去追求一個(gè)遙不可及,四季如夏的地方,我并不羨慕.六、沒想到的是,一別竟是一輩子了.七、朋友們都羨慕我,其實(shí)羨慕他們的人是我.愛你,很久了,等你,也很久了,現(xiàn)在,我要離開你了,比很久很久還要久八、Dosomethingtodaythatyourfutureselfwillthankyoufor.從現(xiàn)在開始,做一些讓未來的你感謝現(xiàn)在的自己的事.九、有個(gè)懂你的人,是最大的幸福.這個(gè)人,不一定十全十美,但他能讀懂你,能走進(jìn)你的心靈深處,能看懂你心里的一切.最懂你的人,總是會(huì)一直的在你身邊,默默守護(hù)你,不讓你受一點(diǎn)點(diǎn)的委屈.真正愛你的人不會(huì)說許多愛你的話,卻會(huì)做許多愛你的事.十、很久很久,沒有對(duì)方的消息,也不