1、.成立業(yè)主委員會的必要性及業(yè)主委員會所代表的巨大利益 > 北京市天為律師事務(wù)所 居永和 > 成立業(yè)主委員會的必要性 > 之所以必須成立業(yè)主委員會，是因?yàn)椋簶I(yè)主在購買房屋的同時也購買了房屋下面的土地使用權(quán)。業(yè)主所購買的房屋是能為業(yè)主單獨(dú)占有和使用的，而業(yè)主所購買的土地使用權(quán)卻不能與其他業(yè)主所購買的土地使用權(quán)進(jìn)行劃分。每一位業(yè)主所購買的土地使用權(quán)只能與其他業(yè)主所購買的土地使用權(quán)一起為全體業(yè)主共同享有。因而，只有全體業(yè)主共同行使土地使用權(quán)才能實(shí)現(xiàn)每一位業(yè)主對土地使用權(quán)的行使。但，全體業(yè)主共同行使土地使用權(quán)并不是事事都由全體業(yè)主坐下來討論，這在客觀上既無必要也不可能，所以，必須有一個

2、能代表全體業(yè)主的常設(shè)機(jī)構(gòu)來代表全體業(yè)主行使土地使用權(quán)。這一常設(shè)機(jī)構(gòu)就是業(yè)主委員會。業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使的土地使用權(quán)不僅僅是房屋投影所覆蓋的土地使用權(quán)，而是整個小區(qū)的土地使用權(quán)，因?yàn)?，在開發(fā)商將小區(qū)的房屋全部出售以后，開發(fā)商在此小區(qū)已沒有一磚一瓦、沒有屬于開發(fā)商的一寸土地，小區(qū)的土地使用權(quán)只能屬于小區(qū)的全體業(yè)主。 > 小區(qū)的土地使用權(quán)是一塊巨大的不動產(chǎn)，若沒有業(yè)主委員會代表全體業(yè)主行使小區(qū)的土地使用權(quán)，這一巨大的不動產(chǎn)將被白白擱置，這一巨大的不動產(chǎn)所能創(chuàng)造的巨大財(cái)富將白白地丟失。有這一巨大的不動產(chǎn)而不用，豈能沒有人垂涎？！開發(fā)商正是看中了這一巨大的不動產(chǎn)所能創(chuàng)造的巨大財(cái)富才拼命打壓業(yè)

3、主委員會的成立；開發(fā)商正是看中了這一巨大的不動產(chǎn)所能創(chuàng)造的巨大財(cái)富才在不得已的情況下拼命扶植一個所謂的“業(yè)主委員會”為其傀儡。 > 業(yè)主委員會所代表的巨大利益 > 業(yè)主委員會成立以后，不僅能為小區(qū)全體業(yè)主節(jié)省物業(yè)管理費(fèi)的大筆支出，而且將為小區(qū)全體業(yè)主創(chuàng)造物業(yè)管理方面的巨額收入。絕大多數(shù)業(yè)主關(guān)心的只是物業(yè)管理費(fèi)的支出而忽視或不知道物業(yè)管理方面的收入。事實(shí)上，物業(yè)管理方面的收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于物業(yè)管理費(fèi)的支出。 > 在業(yè)主委員會成立之前，開發(fā)商向已經(jīng)入住的業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)應(yīng)是開發(fā)商應(yīng)向購房人履行的后合同義務(wù)，然而，現(xiàn)實(shí)是：業(yè)主不僅承擔(dān)了業(yè)主委員會成立之前的全部物業(yè)管理費(fèi)用，而且，物業(yè)

4、管理費(fèi)的收取既不明不白亦沒有任何協(xié)商的余地，業(yè)主只能照單付款。以某小區(qū)為例：該小區(qū)每戶每月交納的物業(yè)管理費(fèi)約200元，每年每戶交納的物業(yè)管理費(fèi)約為2400元，該小區(qū)總共約有2000多戶，物業(yè)管理公司每年從小區(qū)收取的物業(yè)管理費(fèi)即超過500萬元。但是，物業(yè)管理公司付出了哪些管理成本呢？小區(qū)的供電和通訊線路、供水供氣供暖管道、電梯、道路、綠地等必要的配套設(shè)施都已經(jīng)具備，而且，這些必要的配套設(shè)施是作為公攤面積列入建房成本由業(yè)主在購房款中承擔(dān)了，無需物業(yè)管理公司再掏一分錢。物業(yè)管理公司所做的物業(yè)管理服務(wù)基本上就是保安和保潔服務(wù)（物業(yè)管理公司受開發(fā)商之托為業(yè)主提供的安裝、維修等服務(wù)是物業(yè)管理公司代開發(fā)商履

5、行與業(yè)主簽訂的購房合同中的義務(wù)，不屬于物業(yè)管理服務(wù)的范圍）。在物業(yè)管理公司每年收取的500萬元的物業(yè)管理費(fèi)中，保安人員和保潔工人的工資又能用去500萬中的多少呢？保安人員和保潔工人的工資其實(shí)少得可憐，這500萬元中的絕大部分就是“暴利”。業(yè)主委員會成立以后，業(yè)主委員會將委托會計(jì)師事務(wù)所為小區(qū)的物業(yè)管理提供會計(jì)服務(wù)，每一項(xiàng)物業(yè)管理方面的開支都在陽光之下。如果業(yè)主委員會管理有方，不僅小區(qū)的物業(yè)管理方面的開支會遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于500萬，而且，業(yè)主委員會通過行使小區(qū)的土地使用權(quán)所創(chuàng)造的收入即能完全滿足小區(qū)物業(yè)管理方面的開支，無需業(yè)主為小區(qū)的物業(yè)管理掏一分錢。也許還會有贏余用于小區(qū)的建設(shè)（即物業(yè)管理零收費(fèi)，上海

6、的部分小區(qū)已經(jīng)做到這一點(diǎn)）。 > 業(yè)主委員會能通過哪些方式為小區(qū)創(chuàng)收呢？比如：小區(qū)內(nèi)的車庫、店面和場地的出租收入，住宅樓的樓頂和墻體懸掛廣告的收入，銀行存款利息，投資于產(chǎn)業(yè)或證券的投資回報(bào)等等。業(yè)主委員會通過行使小區(qū)的土地使用權(quán)創(chuàng)收還有其它多種方式。業(yè)主委員會能創(chuàng)收多少，是無法預(yù)計(jì)的。 > 在業(yè)主委員會成立之前，小區(qū)的土地使用權(quán)所能創(chuàng)造的收入被誰拿走了呢？被開發(fā)商拿走了。開發(fā)商出賣了車庫和店面，樓頂和墻體懸掛廣告的收入被灌進(jìn)了開發(fā)商的腰包，小區(qū)內(nèi)的球場被開發(fā)商開辦的物業(yè)管理公司用來向業(yè)主掙錢，有些開發(fā)商甚至將小區(qū)的土地也切出一塊賣掉了。除了住房以外，小區(qū)內(nèi)一切所能被出賣和出租的屬于

7、業(yè)主的東西，幾乎都被開發(fā)商出賣和出租了。業(yè)主委員會成立以后，所有被開發(fā)商非法出賣和出租的都將被收回，屬于全體業(yè)主的共同財(cái)富終將回到業(yè)主手中。 > 除了以上物業(yè)管理中的支出和收入這兩項(xiàng)巨大的物質(zhì)利益以外，業(yè)主委員會的成立亦將使小區(qū)的管理步入真正科學(xué)和法制的軌道。比如：業(yè)主每年向業(yè)主委員會交納多少物業(yè)管理費(fèi)，小區(qū)內(nèi)是否允許開辦公司、商場、歌廳或美容院，小區(qū)內(nèi)的垃圾應(yīng)如何投放等等都將在業(yè)主大會公約中作出規(guī)定，如果業(yè)主拒交或不按時交納物業(yè)管理費(fèi)，或違反業(yè)主大會公約在小區(qū)內(nèi)開辦公司、商場、歌廳或美容院，或不按業(yè)主大會公約的規(guī)定亂投亂放垃圾，業(yè)主委員會即可代表全體業(yè)主對違反業(yè)主大會公約的業(yè)主提起訴訟。若沒有業(yè)主委員會，物業(yè)管理費(fèi)難以收取，開不開公司、商場、歌廳或美容院、垃圾如何投放等都由業(yè)主隨心所欲、各行其是，因?yàn)闆]有法律的限制。再比如：業(yè)主委員會委員再也不像以前的類似的組織那樣是一個輕松、沒有責(zé)任的差事。業(yè)主委員會委員的活動若超出業(yè)主委員會章程的范圍和權(quán)限給業(yè)主造成損失的，業(yè)主可以對業(yè)主委員會提起訴訟要求賠償；業(yè)主委員會對業(yè)主作出賠償后，業(yè)主委員會可以要求實(shí)施超出業(yè)主委員會章程的范圍和權(quán)限行為的委員對業(yè)主委員會作出賠償。除了