1、17對未登記房地產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行及協(xié)助執(zhí)行操作實務(wù)對未登記房地產(chǎn)的強(qiáng)制執(zhí)行及協(xié)助執(zhí)行操作實務(wù)李煒（福建武夷山房地產(chǎn)交易管理所）房屋登記部門在實踐工作中經(jīng)常會需要配合法院辦理各種登記，比如協(xié)助查 封，協(xié)助執(zhí)行。而協(xié)助執(zhí)行房屋登記的，乂會遇到一些沒有登記過的房屋需要登記 部門配合辦理產(chǎn)權(quán)登記，比如沒有辦理首次登記的、購買房屋還沒有辦理轉(zhuǎn)移登記 被法院執(zhí)行等情形，對于此類情況應(yīng)如何合理合法處理，筆者分析如下：一、H前房屋登記部門的操作模式II前在房屋登記部門中對于無房屋登記協(xié)助執(zhí)行的分成兩種操作模式。第一種操作方法是，直接根據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦理轉(zhuǎn)移登記，不去管協(xié)助的房屋 是否合法，是否登記的問題；第二種操

2、作模式是，先補(bǔ)辦需協(xié)助房屋的前手登記，然后再按照協(xié)助執(zhí)行文書 辦理相應(yīng)的轉(zhuǎn)移登記。兩種操作模式都有其法律依據(jù)，第一種觀點的主要法律依據(jù)是關(guān)于依法規(guī)范 人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通知法發(fā)2004 號中的第三條笫二款規(guī)定，“國土資源、房地產(chǎn)管理部門在協(xié)助人民法院執(zhí)行土地 使用權(quán)、房屋時，不對生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知書進(jìn)行實體審查。筆者不 贊同這種觀點，筆者認(rèn)為笫二種操作方式更體現(xiàn)依法行政的程序性和實質(zhì)性的要 求。二、無登記房屋執(zhí)行的法律分析1、從法理和社會分工上來說，我國是行政權(quán)與司法權(quán)分立的，行政部門行使 行政權(quán)，法院行使裁判權(quán)，法院不能替代行政，簡而言之，法院只能

3、裁判權(quán)利，不 能創(chuàng)造權(quán)利。比如土地使用權(quán)或者建筑施工許可、規(guī)劃許可等的取得等，這些權(quán)利 的獲得都是必須經(jīng)過有權(quán)的行政機(jī)關(guān)通過程序來審批的，法院只能在有行政審批即 裁判對象為合法物的前提下，才可以裁判該權(quán)利的歸屬或者轉(zhuǎn)移，而不能直接裁判 某個沒有行政審批過的權(quán)利。例如沒有簽訂土地使用權(quán)出讓合同而非法占地的情況 下，沒有合法建房許可的等等，如果通過法院判決直接轉(zhuǎn)移給笫三人了，雖然登記 機(jī)構(gòu)可能不承擔(dān)法律責(zé)任，但是會造成不良的社會負(fù)面效應(yīng)。比如未辦理首次登記 的房屋質(zhì)量是否合格、消防設(shè)施是否達(dá)標(biāo)等等都不能保障的情況下辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移，有可能導(dǎo)致后面的產(chǎn)權(quán)人在受到房屋質(zhì)量問題的時候就無法維權(quán)和追究相關(guān)

4、責(zé) 任。2、從法院方面的法律規(guī)定中也可以看出，法院的裁判文書是不能繞開合法性 審查的。根據(jù)關(guān)于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若 干問題的通知第二條規(guī)定，“人民法院對土地使用權(quán)、房屋實施查封或者進(jìn)行實 體處理前，應(yīng)當(dāng)向國土資源、房地產(chǎn)管理部門查詢該土地、房屋的權(quán)屬?！钡谌龡l 第二款規(guī)定，“,”國土資源、房地產(chǎn)管理部門認(rèn)為人民法院查封、預(yù)查封或者處理 的土地、房屋權(quán)屬錯誤的，可以向人民法院提出審查建議，但不應(yīng)當(dāng)停止辦理協(xié)助 執(zhí)行事項?！睆囊陨弦?guī)定可以看出法院是有責(zé)任審查其所處理房產(chǎn)合法性的，而且 登記機(jī)構(gòu)在發(fā)現(xiàn)權(quán)屬錯誤時有提審查建議的權(quán)利。最高人民法院關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部

5、關(guān)于無證房產(chǎn)依據(jù)協(xié)助執(zhí)行文書辦 理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)問題的函的通知(法2012 151號)中明確規(guī)定：(1) 各級人民法院在執(zhí)行程療:中，既要依法履行強(qiáng)制執(zhí)行職責(zé)，乂要尊重房屋 登記機(jī)構(gòu)依法享有的行政權(quán)力；既要保證執(zhí)行工作的順利開展，也要防止“違法建 筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。(2) 執(zhí)行程序中處置未辦理初始登記的房屋時，具備初始登記條件的，執(zhí)行法 院處置后可以依法向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)岀協(xié)助執(zhí)行通知書；暫時不具備初始登記 條件的，執(zhí)行法院處置后可以向房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書，并載明待 房屋買受人或承受人完善相關(guān)手續(xù)具備初始登記條件后，III房屋登記機(jī)構(gòu)按照協(xié) 助執(zhí)

6、行通知書予以登記;不具備初始登記條件的，原則上進(jìn)行“現(xiàn)狀處置”，即 處置前披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，買受人或承受人按照房屋的權(quán)利現(xiàn)狀 取得房屋，后續(xù)的產(chǎn)權(quán)登記事項山買受人或承受人自行負(fù)責(zé)。3、從登記機(jī)構(gòu)的操作性法律規(guī)定來看：(1) 辦理首次登記即是符合法律規(guī)定，并且是必要程序。首先城市房地產(chǎn)管 理法第三十六條規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓;其次物權(quán)法第三 十條、三十一條規(guī)定房屋合法建造即取得物權(quán)，但如需處分則需先辦理登記?？梢?無論是房地產(chǎn)管理法物權(quán)法都體現(xiàn)了無首次登記即無其他登記，無前手登 記即無后手登記的原則。(2) 在房屋登記辦法第三十三條第一款第(三)規(guī)定申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)

7、移登 記，應(yīng)當(dāng)提交房屋所有權(quán)證書或者房地產(chǎn)權(quán)證書;笫(四)項規(guī)定需提交證明房屋所 有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料;且在其對于第一款的解釋說明中說的非常清楚，前款笫(四) 項材料，可以是買賣合同、互換合同、贈與合同、受遺贈證明、繼承證明、分割協(xié)議、合并協(xié)議、人民法院或者仲裁委員會生效的法律文書， 或者其他證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料。從這個解釋說明可以明確看出，生效法 律文書和權(quán)屬證書是兩個完全不同的登記要件，此處的權(quán)屬證書應(yīng)當(dāng)理解為需轉(zhuǎn)移 登記的房屋已經(jīng)完成登記的意思，并不是說必須提供房產(chǎn)證原件，因為實務(wù)中法院 執(zhí)行的，被執(zhí)行人不提供房產(chǎn)證原件的不視同為沒有房產(chǎn)證，因此我們可以得出， 如果需轉(zhuǎn)移的房屋未登

8、記的就不應(yīng)當(dāng)受理新的轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)不予辦理。(3) 無登記房屋在實務(wù)中如果不辦理首次登記的話，則在技術(shù)上也會遇到一些 問題，如登記內(nèi)容確定的問題，按照不動產(chǎn)登記暫行條例笫八條規(guī)定，不動產(chǎn) 登記簿應(yīng)當(dāng)記載不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產(chǎn) 權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；以上種種內(nèi)容都依 賴于首次登記或者上手登記來確定，如果沒有辦理，則相關(guān)內(nèi)容的合法性和真實 性、準(zhǔn)確性都無法保障。三、無產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)協(xié)助執(zhí)行實務(wù)操作、人民法院在裁判房屋所有權(quán)前必須審查其合法性，按最高人民法院關(guān)1于依法規(guī)范人民法院執(zhí)行和國土資源房地產(chǎn)管理部門協(xié)助執(zhí)行若干問題的通 知笫

9、二條規(guī)定處理，但是很多法院在實際工作中并沒用嚴(yán)格按照法律規(guī)定操作， 導(dǎo)致處置后發(fā)生執(zhí)行不能的后果；口前很多地方的房屋登記機(jī)構(gòu)都已經(jīng)可以提供房 屋信息網(wǎng)絡(luò)查詢服務(wù)，法院可以加強(qiáng)這方面的溝通，通過信息平臺的對接來解決查 詢登記增加的工作量問題，如訴爭房屋沒用辦理房屋登記的，則還需審查其是否有 合法的土地和規(guī)劃手續(xù)，屬于什么原因未辦理房屋登記，最好與相關(guān)行政主管機(jī)關(guān) 核實相關(guān)情況（如是否有合法手續(xù)，是否有合法規(guī)劃許可，是否可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù) 等），并到現(xiàn)場核實勘察，以避免處置后房屋承受人無法獲得所有權(quán)的問題。如行 政主管部門明確告知無法補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的，法院在審查后，則不宜直接采取執(zhí)行措 施。如是某些驗收手續(xù)或者費用的問題，或者是被執(zhí)行人怠于登記等可以完善后取 得合法產(chǎn)權(quán)的，則可以進(jìn)行執(zhí)行，并給相關(guān)行政部門下達(dá)協(xié)助執(zhí)行文書。2、房屋登記部門收到法院協(xié)助執(zhí)行文書時，如發(fā)現(xiàn)是無登記信息的，應(yīng)當(dāng)在 協(xié)助執(zhí)行文書的送達(dá)回執(zhí)上注明無登記信息的情況，并III送達(dá)法官簽收復(fù)印留底， 以表明該協(xié)助暫行無法辦理。而且房屋登記機(jī)構(gòu)可以加強(qiáng)和法院的溝通，建議在協(xié) 助執(zhí)行文書中明確山房屋買受人或承受人代為辦理首次登