1、福建省物業(yè)管理條例（修訂稿）目錄第一章 總則第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會第三章 前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)管理服務(wù)第五章 物業(yè)的使用與維護第六章 法律責(zé)任第七章 附則注：修訂稿中“黑體加粗”的文字是這次修改過的內(nèi)容。請?zhí)岢鲂薷囊庖姡ㄐ薷牟糠钟眉t色字體標(biāo)記）于7月25日前反饋省住建廳房管處。聯(lián)系人：陳 涯 電子郵箱：148161699聯(lián)系電話傳真一章 總則第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例和其他有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本省實際，制定本條例。第二

2、條 本省行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動適用本條例。第三條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅持以人為本，推行業(yè)主自治管理、專業(yè)服務(wù)與社區(qū)管理相結(jié)合的社會化、市場化管理機制，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、服務(wù)規(guī)范的原則。第四條 縣（市、區(qū)）以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將物業(yè)服務(wù)納入現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、社區(qū)建設(shè)和社區(qū)管理體系，制定、落實扶持政策，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)負擔(dān)；建立和完善專業(yè)化、社會化、市場化的物業(yè)管理機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平?？h（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作?？h（市、區(qū)）的城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政管理部門

3、應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、城市街道辦事處負責(zé)協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)之間的關(guān)系，協(xié)助有關(guān)行政管理部門對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督。居民委員會（社區(qū)居民委員會）根據(jù)有關(guān)規(guī)定對業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督。第五條 鼓勵依法成立物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會應(yīng)當(dāng)加強行業(yè)指導(dǎo)和行業(yè)自律，加大物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)進程，定期公布動態(tài)物業(yè)服務(wù)價格和電梯維保費用基準(zhǔn)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷創(chuàng)新，促進物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。第二章 業(yè)主大會和業(yè)主委員會第六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。符合下列條件之一的，

4、應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上的；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達到50%以上的；（三）首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的。（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同期限內(nèi)依法解除合同或者前期物業(yè)服務(wù)合同到期前90天。業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共同決定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)。未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服

5、務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地居民委員會（社區(qū)居民委員會）、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助共同決定有關(guān)事項。第七條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當(dāng)以經(jīng)批準(zhǔn)的物業(yè)項目規(guī)劃用地范圍、社區(qū)布局、物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模等因素確定。分期建設(shè)或者有兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，其設(shè)置的配套設(shè)施設(shè)備共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。計劃分為不同管理區(qū)域的，由開發(fā)建設(shè)單位在銷售合同中明確約定，及時向房地產(chǎn)行政主管部門備案，并按分期建設(shè)封閉圍墻、獨立門戶和地下停車場。已經(jīng)實施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后

6、可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。第八條 建設(shè)單位在申請辦理新建項目總評審批或核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的同時，向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域要求的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)按照本條例第七條的規(guī)定劃分物業(yè)管理區(qū)域。但對已經(jīng)自然形成且無爭議的區(qū)域，當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會（社區(qū)居民委員會）向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門書面提議后，經(jīng)其確認無異議的，不再重新劃分。需要調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會同城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府，按照本條例第七條的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會（社區(qū)居民委員會）的布局劃分物業(yè)管理區(qū)域。第九條 物

7、業(yè)管理區(qū)域符合本條例第六條第三款規(guī)定條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者居民委員會（社區(qū)居民委員會）、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需要的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建設(shè)規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）其他有關(guān)的文件資料?？h（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門或者居民委員會（社區(qū)居民委員會）、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。首次業(yè)主大會會議籌備組

8、由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表5至11人的單數(shù)組成。其中業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表或者委托的居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表擔(dān)任。街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者受其委托的居民委員會（社區(qū)居民委員會）應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進行監(jiān)督。不具備成立業(yè)主大會條件或業(yè)主委員會不履行職責(zé)達半年以上，無法正常開展工作的，以及具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，可以由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會（社區(qū)居民委員會）、建設(shè)單位、社區(qū)服務(wù)機構(gòu)、業(yè)主代表等組成所在物

9、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理臨時委員會，代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責(zé)，以解決無物業(yè)管理的問題。保障性住房物業(yè)可根據(jù)其房屋所有權(quán)權(quán)屬成立業(yè)主大會或由所在地街道辦事處（鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)組織相關(guān)部門、物業(yè)使用人、居民委員會（社區(qū)居民委員會）成立管理委員會，履行業(yè)主大會相關(guān)職責(zé)。第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確認并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積；（二）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（三）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（四）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則；（五）制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單；（六）制定業(yè)主委員會選舉辦法；

10、（七）完成召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面的形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。第十一條 籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)，召開首次業(yè)主大會會議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由委員五至十三人的單數(shù)組成。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)召開首次會議，在業(yè)主委員會委員中推選主任一人，副主任若干人，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期，業(yè)主委員會每屆任期三至五年。業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會

11、、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，觸犯刑律的，依法追究刑事責(zé)任；尚不夠刑事處罰的，依法追究治安管理處罰責(zé)任，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。業(yè)主委員會不能正常開展工作的，物業(yè)所在地的居民委員會（社區(qū)居民委員會）、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時會議對業(yè)主委員會進行調(diào)整。第十二條 業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面

12、積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前期的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)的總?cè)藬?shù)：（一）業(yè)主人數(shù)。按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。一個專有部分有兩個人以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，

13、由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。第十三條 業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用集體討論形式的，可以以幢、單元、樓層等為單位，推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議，也可以由業(yè)主決定以其他方式推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議。業(yè)主大會會議以業(yè)主代表參加的形式召開的，到會業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)能夠代表物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議，代理人應(yīng)當(dāng)持業(yè)主書面委托書并根據(jù)委托內(nèi)容進行投票表決。第十四條 業(yè)主大會會議分為定期會

14、議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)于會議召開十五日前將業(yè)主大會會議時間、地點、議題和議程告知業(yè)主和所在地居民委員會（社區(qū)居民委員會）。有下列情形之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議的；（二）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第十五條 經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主大會議事規(guī)則，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)數(shù)的確定方法、業(yè)主委員會的組成、補選和換屆等事項作出規(guī)定。第十六條 經(jīng)過業(yè)主大

15、會會議通過的管理規(guī)約是業(yè)主之間有關(guān)合理使用、維護、管理物業(yè)等事項以及處理相鄰關(guān)系的共同約定，對全體業(yè)主具有約束力，包括以下主要內(nèi)容：（一）共有或者共用物業(yè)的使用、維護要求；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各類公共費用的分擔(dān)；（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會工作經(jīng)費的籌集、管理和使用；（四）全體業(yè)主及物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)共同遵守的行為準(zhǔn)則；（五）物業(yè)管理爭議的處理方式；（六）違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任。第十七條 經(jīng)過業(yè)主大會會議通過的業(yè)主委員會章程，應(yīng)當(dāng)就業(yè)主委員會議事規(guī)則、委員的權(quán)利和義務(wù)、印章使用和管理辦法、相關(guān)檔案的建立和保管辦法等事項作出規(guī)定。第十八條 經(jīng)業(yè)主大會會議依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)

16、，應(yīng)當(dāng)依法維護業(yè)主合法權(quán)益，促進小區(qū)和諧。業(yè)主委員會履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系；（四）督促業(yè)主履行管理規(guī)約、交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（五）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)管理糾紛依法進行訴訟；（六）根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)在金融機構(gòu)開設(shè)專項維修資金專戶，并按照法律、法規(guī)和國家有關(guān)規(guī)定使用和管理；（七）審議業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的維修、更新、改造物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的報告；（八）就全體業(yè)主共有的房產(chǎn)，辦理

17、登記手續(xù)；（九）定期公布財務(wù)收支情況；（十）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第十九條（原第二十條） 業(yè)主委員會的組成人員及其近親屬不得在本區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)中兼職。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費籌集、管理和使用辦法，由業(yè)主大會決定，但不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供工作經(jīng)費。業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的使用情況應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主、街道辦事處、居民委員會（社區(qū)居民委員會）的監(jiān)督。第二十條（原第二十一條） 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案：（一）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；（三）管理規(guī)約；（四）

18、業(yè)主委員會章程；（五）業(yè)主委員會委員基本情況?？h（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在收到上述文件之日起五日內(nèi)發(fā)給業(yè)主委員會備案證明，并出具業(yè)主委員會刻制印章證明。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法刻制、使用和管理印章，違反業(yè)主大會議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會會議和業(yè)主委員會會議的決定，擅自使用業(yè)主委員會印章的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正，并通告全體業(yè)主;造成經(jīng)濟損失或者不良影響的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任并記入個人誠信檔案。業(yè)主委員會任期內(nèi)，備案內(nèi)容發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi)將變更內(nèi)容書面報告?zhèn)浒覆块T。第二十一條（原第二十二條） 三分之一以上業(yè)主委員會委員提

19、議或者業(yè)主委員會主任認為有必要的，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主委員會會議。業(yè)主委員會會議每年至少召開一次。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)有過半數(shù)委員出席，作出決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)的過半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會的決定應(yīng)當(dāng)在作出之日起3日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，公告日期應(yīng)不少于15日。第二十二條（原第二十三條） 業(yè)主委員會任期屆滿前三個月內(nèi)，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會進行換屆選舉。業(yè)主委員會在規(guī)定時間內(nèi)不組織換屆選舉的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期組織換屆選舉；逾期仍不組織的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會（社區(qū)居民委員會）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，組織換屆選舉工

20、作。原業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在任期屆滿十日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會，并做好其他交接工作。因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，可以由物業(yè)所在地的居民委會員（社區(qū)居民委員會）在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下，代行業(yè)主委員會的職責(zé)。第二十三條（原第二十四條） 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格終止：（一）任期屆滿的；（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（三）因疾病等原因喪失民事行為能力的；（四）因犯罪被依法限制人身自由的；（五）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭

21、建、損壞房租外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)的；（六）不履行業(yè)主法定義務(wù)的，欠繳物業(yè)服務(wù)費、水電公攤費或者專項維修資金的；（七）以書面形式向業(yè)主大會提出辭職的；（八）無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加業(yè)主委員會會議的；（九）因其他原因不宜繼續(xù)擔(dān)任的。業(yè)主委員會委員有前款第（一）至（六）項所列情形之一的，其委員資格自然終止；有前款第（七）至（九）項所列情形之一的，須經(jīng)業(yè)主大會會議決定。業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交給業(yè)主委員會。業(yè)主委員會委員資格終止，拒不移交所保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，新一屆

22、業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地的公安機關(guān)協(xié)助移交。第二十四條（原第二十五條） 經(jīng)業(yè)主委員會半數(shù)以上委員或者專有部分占建筑物總面積20%以上且占總?cè)藬?shù)20%以上業(yè)主提議，認為有必要變更業(yè)主委員會委員的，由業(yè)主大會會議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的居民委員會（社區(qū)居民委員會）在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。第二十五條（原第二十六條） 因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的，在解散前三十日內(nèi)，城市街道辦事處或者鄉(xiāng)

23、（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，推選業(yè)主代表。業(yè)主代表、業(yè)主委員會代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)代表、居民委員會（社區(qū)居民委員會）代表組成清算組，在縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門、城市街道辦事處或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府監(jiān)督下，做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。第三章 前期物業(yè)管理第二十六條（原第二十七條） 新建住宅物業(yè)實行前期物業(yè)管理。新建物業(yè)出售前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，對前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容予以約定，并在三十日內(nèi)報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物

24、業(yè)服務(wù)合同終止。住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。投標(biāo)人少于三個或者住宅規(guī)模建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供物業(yè)管理開辦費，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)。所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括以下主要條款：（一）當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況；（二）物業(yè)服務(wù)事項和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)；（三）物業(yè)服務(wù)費的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法；（四）業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利義務(wù)；（五）對物業(yè)服務(wù)投訴的處理；（六）爭議處理方式；（七）雙方約定的其他事項。第二

25、十七條（原第二十八條） 前期物業(yè)服務(wù)事項主要包括以下內(nèi)容：（一）物業(yè)房屋建筑、共用部位和物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的日常維修、小修和管理；（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)安全防范、日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共停車場所管理；（三）物業(yè)裝飾裝修管理；（四）物業(yè)檔案資料的管理。業(yè)主有權(quán)拒絕接受前期物業(yè)服務(wù)合同中沒有約定的有償物業(yè)服務(wù)事項。第二十八條（原第二十九條） 建設(shè)單位在出售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)行政主管部門提供的示范文本，制定臨時管理規(guī)約，并將臨時管理規(guī)約報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設(shè)單位制定的臨時管理規(guī)約，違反有關(guān)規(guī)定和侵害物業(yè)買受人合法權(quán)益的，由縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行

26、政主管部門責(zé)令其重新制定。第二十九條（原第三十條） 建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的物業(yè)出售合同，應(yīng)將臨時管理規(guī)約、物業(yè)使用說明書以及按規(guī)劃要求建設(shè)的共用配套設(shè)施設(shè)備平面圖作為物業(yè)出售合同的附件。首次業(yè)主大會會議通過的管理規(guī)約生效后，臨時管理規(guī)約即行失效。第三十條（原第三十一條） 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列附屬設(shè)施設(shè)備和共用部位歸全體業(yè)主所有：（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會辦公用房、門衛(wèi)房等物業(yè)管理用房；（二）建設(shè)單位在出售物業(yè)時承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施設(shè)備。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路以及其他公共場地使用權(quán)屬全體業(yè)主。前兩款規(guī)定之外的地下室、底層架空層等配套設(shè)施設(shè)備和共用部位的

27、權(quán)屬在購房合同中，沒有約定或約定不明確的，歸全體業(yè)主所有。第三十一條（原第三十二條） 新建住宅物業(yè)實行物業(yè)交付承接查驗制度。物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備進行查驗，交接雙方應(yīng)當(dāng)做好查驗記錄。物業(yè)承接查驗應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、客觀公正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則?，F(xiàn)場查驗物業(yè)十五日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料；（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；（四）物業(yè)管理所必需的其他資料。未能全部移交前款所列資料的或共

28、用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)書面告知建設(shè)單位，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限和整改的時限。第三十二條（原第三十三條） 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)設(shè)計配置具備水、電、通風(fēng)、采光等基本使用功能和條件的物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房，并按照下列規(guī)定配置物業(yè)管理用房：（一）建筑面積十萬平方米以下的，物業(yè)服務(wù)用房面積按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于50平方米配置；（二）建筑面積超過十萬平方米的，超過部分的物業(yè)服務(wù)用房按照千分之二配置；（三）業(yè)主委員會用房按照不低于25平方米配置；（四）集中建設(shè)的保障性住房、安置區(qū)、改造的老舊小區(qū)還應(yīng)當(dāng)按照不低

29、于總面積千分之三增加配置物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房，收益用于彌補物業(yè)服務(wù)費的不足。城鄉(xiāng)規(guī)劃管理部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時，應(yīng)當(dāng)在許可證及其附圖上載明配套建設(shè)的物業(yè)服務(wù)用房的建筑面積、物業(yè)管理用房的位置，并予以審查。市（縣）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)房屋預(yù)售許可證和辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)注明物業(yè)服務(wù)用房室號。物業(yè)服務(wù)用房、業(yè)主委員會用房屬于全體業(yè)主共有，分別交由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會無償使用。任何組織和個人不得擅自變更用途，也不得分割、轉(zhuǎn)讓、抵押。第三十三條（原第三十五條） 物業(yè)交付買受人之前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費用，由建設(shè)單位全額承擔(dān)。物業(yè)交付買受人之日起，物業(yè)服務(wù)費用由買受人承擔(dān)，雙方

30、另有約定的從其約定。第四章 物業(yè)管理服務(wù)第三十四條（原第三十六條） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在其資質(zhì)等級范圍內(nèi)依照物業(yè)服務(wù)合同約定，提供相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)，并接受業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列事項：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護；（二）公共綠化的維護；（三）公共區(qū)域的保潔；（四）公共秩序的維護；（五）安全防范的措施；（六）車輛的停放管理；（七）物業(yè)使用中對禁止性行為的管理措施；（八）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護費用的賬務(wù)管理；（九）物業(yè)檔案資料的保管；（十）物業(yè)服務(wù)的收費方式、標(biāo)準(zhǔn)及財務(wù)的監(jiān)督管理；（十一）爭議處理方式；（十二）違約責(zé)任；（十三）其他約定的事項。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)

31、服務(wù)合同中的專項服務(wù)事項委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將物業(yè)服務(wù)合同約定的全部事項一并委托。第三十五條（原第三十七條） 業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)配合公安機關(guān)，與居民委員會（社區(qū)居民委員會）相互協(xié)作，共同做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。發(fā)生安全事故時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。第三十六條（原第三十八條） 物業(yè)服務(wù)合同期滿前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)

32、和業(yè)主委員會無正當(dāng)理由不得單方面提前解除合同。一方要求提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在三十日前告知對方。業(yè)主委員會接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)提前解除物業(yè)服務(wù)合同的通知后，應(yīng)當(dāng)在二十日內(nèi)召開業(yè)主大會會議，決定是否選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十七條（原第三十九條） 物業(yè)服務(wù)合同期滿不再續(xù)訂或者解除物業(yè)服務(wù)合同的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在期滿前二個月在管理區(qū)域內(nèi)進行公告，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在公告截止之日起五日內(nèi)退出該物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者授權(quán)新聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)管理所需相關(guān)資料、物業(yè)管理用房、預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費用及其收支賬目和法律、法規(guī)規(guī)定的其他必須移交的資料。物業(yè)服務(wù)合同終止時，業(yè)主委員會與原

33、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)成立移交小組，負責(zé)處理相關(guān)債權(quán)債務(wù)和物業(yè)管理資料移交等事務(wù)。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以未結(jié)清債權(quán)債務(wù)為由拒絕移交或者退出。物業(yè)服務(wù)企業(yè)無正當(dāng)理由單方面解除合同的，建設(shè)主管部門在其誠信檔案中予以記載。對誠信檔案中有不良記錄的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，在一定期限內(nèi)限制其承接新的物業(yè)服務(wù)項目。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，居民委員會（社區(qū)居民委員會）可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府委托下，根據(jù)應(yīng)急管理的需要負責(zé)組織不超過六個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔(dān)。經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在街道辦事處、鄉(xiāng)（

34、鎮(zhèn)）人民政府、居民委員會（社區(qū)居民委員會）的監(jiān)督指導(dǎo)下由業(yè)主自行管理。業(yè)主自行管理中需要開具發(fā)票的，業(yè)主委員會可以持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府或者居民委員會（社區(qū)居民委員會）的證明材料，向稅務(wù)部門申請辦理臨時稅務(wù)登記證，憑臨時稅務(wù)登記證可以向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門申請領(lǐng)用發(fā)票并自行開具。第三十八條（原第四十條） 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開、收費標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。保障性住房的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，非保障性住房的前期物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，前期物業(yè)服務(wù)具體收費事項、標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人就服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)服

35、務(wù)合同中約定。業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費價格由業(yè)主大會決定，具體物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，由當(dāng)事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公示服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、計費方式、收費依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項。業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同約定及時足額交納物業(yè)服務(wù)費，除物業(yè)服務(wù)收費之外任何形式收費均應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主簽訂書面收費協(xié)議或合同。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用，未結(jié)清費用的房屋登記中心不予以辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記業(yè)務(wù)。第三十九條（原第四十一條） 物

36、業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，向最終用戶收取有關(guān)費用：（一）業(yè)主自用的向業(yè)主收??；（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收??；（三）公共使用的由業(yè)主分攤，按照合同約定收取。供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護等管理責(zé)任及有關(guān)費用。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。前款所列單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收本條第一款規(guī)定費用，也不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止提供服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收本條第一款規(guī)定費用的，可以根據(jù)雙方約定向委托單位收取手續(xù)費，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。第四十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照國家

37、、省的有關(guān)規(guī)定向房地產(chǎn)行政主管部門定期報送信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料。第五章 物業(yè)的使用與維護第四十一條（原第四十二條） 業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)使用與維護，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、管理規(guī)約的規(guī)定及業(yè)主大會的決定，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：（一）擅自拆改房屋承重結(jié)構(gòu)；（二）侵占、損壞共用部位、公共場地、共用設(shè)施設(shè)備；（三）違章搭蓋建筑物、構(gòu)筑物；（四）擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途或者外觀；（五）違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、寵物；（六）違反規(guī)定擺攤設(shè)點、占道經(jīng)營；（七）違反規(guī)定傾倒垃圾、污水和拋擲雜物；（八）在建筑物、構(gòu)筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；（九）堆放

38、易燃、易爆、劇毒或者含有放射性物質(zhì)的物品，排放有毒、有害物質(zhì)或者超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音；（十）違反規(guī)定從事妨礙業(yè)主正常生活的經(jīng)營活動；（十一）法律、法規(guī)和規(guī)章禁止的其他行為。第四十二條 縣（市、區(qū)）的城鄉(xiāng)管理、公安、工商、環(huán)保、衛(wèi)生、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政管理部門，應(yīng)當(dāng)加強物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、治安消防、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、房屋及電梯使用等方面的監(jiān)督管理，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。第四十三條 住宅物業(yè)需要使用共有部分增設(shè)電梯等進行二次開發(fā)、改造的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本幢或本單元房屋專有部分占建筑面積三分之二以上且占人數(shù)三分之

39、二以上的業(yè)主同意，符合規(guī)劃、土地、建設(shè)、環(huán)境保護、消防管理等法律、法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并且依法辦理相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)。第四十四條（原第四十三條） 業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主、使用人，并依法加強監(jiān)督管理。業(yè)主或者使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定和臨時管理規(guī)約、管理規(guī)約。業(yè)主、物業(yè)使用人裝飾裝修房屋過程中產(chǎn)生的裝修垃圾，由業(yè)主、物業(yè)使用人負責(zé)清理。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理的，應(yīng)當(dāng)約定清理的費用。第四十五條（原第四十四條） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中有違反國家有關(guān)規(guī)定以及臨時管理規(guī)約、管理

40、規(guī)約行為的，應(yīng)當(dāng)予以勸阻、制止。對違反管理規(guī)約的行為勸阻、制止無效的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告業(yè)主委員會；對違反國家有關(guān)規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在二十四小時內(nèi)報告有關(guān)行政管理部門。有關(guān)行政管理部門應(yīng)當(dāng)及時處理。第四十六條（原第四十五條） 業(yè)主出租或者出售物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)租賃或者買賣合同中，對物業(yè)服務(wù)費用的交納作出約定，并在合同簽訂后十日內(nèi)，將物業(yè)承租人或者買受人、出租期限及物業(yè)服務(wù)費用的交納等約定事項書面告知業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第四十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯由業(yè)主委員會或業(yè)主委員會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照合同約定和特種設(shè)備有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，承擔(dān)特種設(shè)備使用單位職責(zé)承擔(dān)特種設(shè)備日常

41、維護職責(zé)。電梯的日常維護保養(yǎng)單位，應(yīng)當(dāng)對其安全性能負責(zé)，保證電梯的安全運行。接到故障通知后，應(yīng)當(dāng)立即趕赴現(xiàn)場，并采取必要的應(yīng)急救援措施。第四十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)首先滿足本區(qū)域內(nèi)業(yè)主的停車需要，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。建設(shè)單位辦理商品房房屋預(yù)銷售登記后出售或者附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)明示并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示擬出售車位、車庫的產(chǎn)權(quán)證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求購買車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定，每戶業(yè)主只能購買一個車位或者車庫。建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先出

42、租給本區(qū)域內(nèi)業(yè)主，租金按照價格行政主管部門核定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；業(yè)主要求承租車位、車庫的，建設(shè)單位不得只售不租。擬出租車位、車庫數(shù)量少于本區(qū)域要求承租車位、車庫業(yè)主的房屋套數(shù)時，應(yīng)當(dāng)通過抽簽等公平方式確定給未購買或者未受贈車位、車庫的業(yè)主，每戶業(yè)主只能承租一個車位或者車庫，每次承租的期限最長不應(yīng)超過一年。在首先滿足本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，可以出租給本物業(yè)管理區(qū)域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。第四十九條（原第四十六條） 車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地的停放、收費和管理等事項，由業(yè)主大會決定。業(yè)主大會決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共場地車輛停放收取場地使用費的，可以委托

43、物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取，并支付代收酬金。收費標(biāo)準(zhǔn)參照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。場地使用費屬于全體業(yè)主所有。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照有關(guān)規(guī)定對車輛停放收取管理費的，參照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。業(yè)主大會成立前，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的，其收費標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門的規(guī)定執(zhí)行。有收取場地使用費的，場地使用費屬于全體業(yè)主所有。私有產(chǎn)權(quán)停車位物業(yè)管理費應(yīng)由車位產(chǎn)權(quán)人于車位交付之日起繳納，車位管理費標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放車輛，不得占用消防通道及影響其他車輛和行人的正常通行。第五十條（原第四十七條） 一個物業(yè)管理區(qū)域有兩個以上獨立產(chǎn)權(quán)單位的，應(yīng)當(dāng)設(shè)立專項維修資金。專項維修資金屬于業(yè)主所有，專項用于物

44、業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。業(yè)主委員會可以向?qū)ｍ椌S修資金代管部門提出申請，將不低于專項維修資金百分之八十的款項轉(zhuǎn)存一年以上的定期存款，專項維修資金代管部門應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起五個工作日內(nèi)予以辦理。利息計入相關(guān)業(yè)主的專項維修資金賬戶。專項維修資金的管理和使用應(yīng)當(dāng)遵循專戶存儲、專款專用、公開透明、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則。第五十一條（原第四十八條） 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理住宅交付手續(xù)前，一次性足額交存首期維修資金，并按照幢(戶)建賬，核算到戶。在國家規(guī)定的保修期屆滿后未出售的物業(yè)，由建設(shè)單位先行交存住宅專項維修

45、資金。已售公有住房的業(yè)主在辦理住宅交付手續(xù)前，將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金賬戶或交由售房單位專項維修資金賬戶。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時，其專項維修資金賬戶中的剩余部分隨房屋所有權(quán)結(jié)算過戶。未按照本條例規(guī)定交存首期維修資金的，建設(shè)單位不得向業(yè)主交付房屋，產(chǎn)權(quán)登記部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記申請。專項維修資金的余額不足首期專項維修資金金額百分之三十的，業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)續(xù)籌專項維修資金，續(xù)籌后的資金應(yīng)當(dāng)不低于首期專項維修資金數(shù)額。對于未及時續(xù)籌所造成全體業(yè)主的經(jīng)濟損失或者危及人身安全的，應(yīng)當(dāng)依法追究責(zé)任人的法律責(zé)任，并將其記入個人誠信檔案。交存的專項維修資金，在業(yè)主大會成立前，由縣級以上地方人民政府

46、房地產(chǎn)行政主管部門或者其委托的單位代管，法定孳息歸業(yè)主所有；業(yè)主大會成立后，專項維修資金的代管由業(yè)主大會決定。第五十二條（原第四十九條） 首次交存專項維修資金的標(biāo)準(zhǔn)：屬帶電梯的小高層及高層商品房繳存標(biāo)準(zhǔn)為150元/平方米；屬不帶電梯的多層商品房繳存標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米；屬帶電梯的小高層及高層拆遷安置房、保障房繳存標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米；屬不帶電梯的多層拆遷安置房、保障房繳存標(biāo)準(zhǔn)為70元/平方米。第五十三條（原第五十條） 使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期已滿；（二）維修項目符合專項維修資金使用范圍；（三）法律、法規(guī)或者業(yè)主大會規(guī)定的其他條件。第五十四條（

47、原第五十一條） 專項維修資金使用報告由相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要維修、更新和改造的，使用專項維修資金應(yīng)當(dāng)經(jīng)住宅專項維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且點總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意或在業(yè)主大會議事規(guī)則中進行約定。已經(jīng)成立業(yè)主委員會的可以在業(yè)主大會議事規(guī)則對專項維修資金的使用和審批權(quán)限進行約定。應(yīng)急使用維修資金參照福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳“閩建20143號關(guān)于緊急情況下使用商品住宅專項維修資金的若干意見（試行）”執(zhí)行。專項維修資金的使用接受業(yè)主大會和有關(guān)行政部門的監(jiān)督。代管專項維修資金的單位，應(yīng)當(dāng)定期公布專項維修資金的收支情況，

48、并接受業(yè)主監(jiān)督。第五十五條 因拆遷或者其他原因造成物業(yè)滅失的，應(yīng)當(dāng)將專項維修資金余額退還業(yè)主。利害關(guān)系人有權(quán)查詢專項維修資金的繳交情況。第五十六條 利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，經(jīng)營收益的70%歸全體業(yè)主所有，用于補充專項維修資金。第五十七條 前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)依法利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)將扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理費用后的經(jīng)營收入，自收到之日起三十日內(nèi)存入專項維修資金專戶，經(jīng)營管理費用支出不得超過經(jīng)營收入的百分之三十。業(yè)主委員會成立后，可以將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行經(jīng)營管理?？鄢飿I(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)共用部位、共

49、用設(shè)施設(shè)備的經(jīng)營管理費用后的經(jīng)營收入存入市建設(shè)行政主管部門設(shè)立的專戶，經(jīng)業(yè)主大會決定，可以用于抵扣業(yè)主的物業(yè)管理費用以及業(yè)主大會決定的其他事項的支出。第五十八條（原第五十二條） 專項維修資金收取、使用、管理和監(jiān)督的具體辦法，由省人民政府房地產(chǎn)行政主管部門會同財政部門擬定，報省人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。第五十九條（原第五十三條） 物業(yè)在保修期內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量問題的，由建設(shè)單位依法負責(zé)維修。第六十條 舊住宅小區(qū)改造整治中，經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意，并經(jīng)法定程序批準(zhǔn)可以建設(shè)物業(yè)服務(wù)用房和一定比例的物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房。物業(yè)服務(wù)經(jīng)營性用房的經(jīng)營收益作為舊住宅小區(qū)維護管理費用的補充資金，由業(yè)主大會監(jiān)督使用。第六十一條（

50、原第五十四條） 物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益或者他人合法權(quán)益時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時維修養(yǎng)護，其他業(yè)主應(yīng)當(dāng)給予配合。相關(guān)業(yè)主不履行維修養(yǎng)護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會決定或者直接按照管理規(guī)約的約定，可以由業(yè)主委員會委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修養(yǎng)護或者采取應(yīng)急防范措施，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。發(fā)生危及他人房屋使用安全或者公共安全的緊急情況時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時通知業(yè)主委員會或者相關(guān)業(yè)主，組織維修、更新或者采取應(yīng)急防范措施，維修費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。物業(yè)出現(xiàn)法律、法規(guī)、規(guī)章和有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定必須維修養(yǎng)護的情形時，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)進行維修養(yǎng)護。經(jīng)縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門督促限期改正，仍未進行維

51、修養(yǎng)護的，由縣（市、區(qū)）人民政府房地產(chǎn)行政主管部門組織代為實施，費用由相關(guān)業(yè)主承擔(dān)。第六十二條（原第五十五條） 縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)管理投訴受理制度。對業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動中的投訴，應(yīng)當(dāng)及時進行調(diào)查、處理，并將調(diào)查或者處理結(jié)果及時答復(fù)投訴人；屬于其他部門職責(zé)的，房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)當(dāng)場或者在受理后五日內(nèi)告知投訴人向有關(guān)部門投訴。建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理與社區(qū)管理之間的相關(guān)問題。物業(yè)管理聯(lián)席會議由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責(zé)召集，由縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門、公安派出所、居民委員會（社區(qū)居民委員會）、業(yè)主委員會

52、和物業(yè)服務(wù)企業(yè)等方面的代表參加，共同協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中遇到的問題。第六十三條（原第五十六條） 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主發(fā)生物業(yè)管理爭議的，當(dāng)事人雙方可以協(xié)商解決；可以向基層人民調(diào)解委員會申請調(diào)解；也可以依法向仲裁委員會申請仲裁，或者依法向人民法院提起訴訟。第六章 法律責(zé)任第六十四條（原第五十七條） 違反本條例第九條規(guī)定，建設(shè)單位未在規(guī)定期限內(nèi)提出書面報告和相關(guān)資料的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；拒不改正的，對建設(shè)單位予以通報批評，并處以三千元以上三萬元以下的罰款。第六十五條（原第五十八條） 違反本條例第二十條第二款規(guī)定，業(yè)主委員會違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟損失的，由相關(guān)責(zé)任人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。第六十六條（原第五十九條） 違反本條例第二十三條第三款規(guī)定，業(yè)主委員會委員資格終止后未按期移交有關(guān)財務(wù)憑證、檔案等文件資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期仍不移交的，對業(yè)主委員會相關(guān)責(zé)任人予以通報批評，并處以五百元以