1、2015 年鞍山市城區(qū)土地級別與基準地價更新成果報告（ 最終稿 ）鞍山市國土資源局二一六年六月目錄一、關(guān)于土地級別范圍說明及宗地土地級別的確認 1二、關(guān)于基準地價內(nèi)涵及設(shè)定條件 1三、基準地價修正體系 2（一）區(qū)域因素修正系數(shù)表 2（二）個別因素修正系數(shù)表 20四、土地級別邊界描述 25（一）商業(yè)用地級別邊界描述 25（二）住宅用地級別邊界描述 26（三）工業(yè)用地級別邊界描述 27五、專題研究方面的成果應用 28（一）其他用途土地與基準地價的銜接 28（二）劃撥權(quán)益價 30（三）地下空間土地使用權(quán)價 31七、基準地價計算公式 32一、關(guān)于土地級別范圍說明及宗地土地級別的確認1、土地級別范圍說明

2、是對土地級別圖劃定的土地級別四至的簡要說明，在確定宗地的土地級別時以土地級別圖為準，同一宗地不能跨2個或2個以上級別, 如果土地級別圖界限不明顯的依土地級別范圍說明為依據(jù)。2、商業(yè)用地以道路為界限的（不含高架橋、鐵路與公路相鄰以及道路兩側(cè) 通達不暢的），低級別一側(cè)臨路第一宗地歸入高級別。二、關(guān)于基準地價內(nèi)涵及設(shè)定條件基準地價是在某一時點上，城鎮(zhèn)各土地級別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)，在設(shè)定容積率水 平下和設(shè)定土地開發(fā)程度下的各種用途（商業(yè)、住宅、工業(yè)）法定最高出讓年限 完整的土地使用權(quán)平均價格。表12015年鞍山市城區(qū)基準地價內(nèi)涵表內(nèi)容用途 、估價期日平均 容積率開發(fā) 程度年限使用權(quán)類型商業(yè)2015年1月1日

3、1.8六通一平40年出讓國有土地使用權(quán)住宅2015年1月1日1.5七通一平70年出讓國有土地使用權(quán)工業(yè)2015年1月1日1.0五通一平50年出讓國有土地使用權(quán)注：“六通一平”指：宗地外通上水、通下水、通電力、通電訊、通道路、通暖氣和宗地內(nèi)場地平整;“七通一平”指：宗地外通上水、通下水、通電力、通電訊、通道路、通暖氣、通煤氣和宗地內(nèi)場地平整;“五通一平”指：宗地外通上水、通下水、通電力、通電訊、通道路和宗地內(nèi)場地平整。土地還原率設(shè)定：商業(yè)用地為7.2 %;住宅用地為6.5 %;工業(yè)用地為6.0 %三、基準地價修正體系（一）區(qū)域因素修正系數(shù)表1、商業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（一級、二級）表2商業(yè)用地

4、區(qū)域因素修正指標說明表 （一級、二級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心距離（米）1200相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15與公交車站距離（米）800公交車站車流量 （輛/小時）300(250,300(200,250(150,200w 150與火車站距離（米）1200與長途汽車站距離（米）1200宗地形狀正方形、長方形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地坡度宗地地勢平坦， 無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20與路面相對落差小于或等于土20cm 20cm 60cm 60cm土 100cm 100cm土180cm大于土 180c

5、m臨街門面寬度（米）80(50,80(30,50(10,30w 10宗地自身深度（米）100環(huán)境質(zhì)量大氣環(huán)境質(zhì)量 優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量一 般，有輕微噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較差，有噪聲 和空氣污染大氣環(huán)境質(zhì) 量差，噪聲 和空氣污染嚴重注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表3商業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（一級、二級）單位：%檔次 修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心距離+4.50+2.250.00-2.25-4.50相鄰道路寬度+3.00+1.500.00-1.50-3.00與公交車站距離+2.50+1.250.0

6、0-1.25-2.50公交車站車流量+2.00+1.000.00-1.00-2.00與火車站距離+3.00+1.500.00-1.50-3.00與長途汽車站距離+3.00+1.500.00-1.50-3.00宗地形狀+2.00+1.000.00-1.00-2.00宗地坡度+1.50+0.750.00-0.75-1.50與路面相對落差+1.50+0.750.00-0.75-1.50臨街門面寬度+4.00+2.000.00-2.00-4.00宗地自身深度+2.50+1.250.00-1.25-2.50環(huán)境質(zhì)量+2.50+1.250.00-1.25-2.50小計+32.00+16.000.00-16

7、.00-32.002、商業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（三級、四級、五級）表4商業(yè)用地區(qū)域因素修正指標說明表（三級、四級、五級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心距離（米）1400相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15與公交車站距離（米）900公交車站車流量 （輛/小時）250(200,250(150,200(100,150w 100與火車站距離（米）1400與長途汽車站距離（米）1400宗地形狀正方形、長方形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地坡度宗地地勢平坦， 無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20與路面相對落差小于或等于土20cm

8、 20cm 60cm 60cm土 100cm 100cm土180cm大于土 180cm臨街門面寬度（米）80(50,80(30,50(10,30w 10宗地自身深度（米）100環(huán)境質(zhì)量大氣環(huán)境質(zhì)量 優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量一 般，有輕微噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較差，有噪聲 和空氣污染大氣環(huán)境質(zhì) 量差，噪聲 和空氣污染嚴重注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表5商業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（三級、四級、五級）單位：%檔次 修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度+4.00+2.000.00-2.00-4.00道路級別+2.6

9、0+1.300.00-1.30-2.60與公交車站距離+2.20+1.100.00-1.10-2.20公交車站車流量+1.80+0.900.00-0.90-1.80與火車站距離+2.60+1.300.00-1.30-2.60與長途汽車站距離+2.60+1.300.00-1.30-2.60宗地形狀+1.80+0.900.00-0.90-1.80宗地坡度+1.30+0.650.00-0.65-1.30與路面相對落差+1.30+0.650.00-0.65-1.30臨街門面寬度+3.30+1.650.00-1.65-3.30宗地自身深度+2.20+1.100.00-1.10-2.20環(huán)境質(zhì)量+2.20

10、+1.100.00-1.10-2.20小計+27.90+13.950.00-13.95-27.903、商業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（六級、七級）表6商業(yè)用地區(qū)域因素修正指標說明表（六級、七級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服中心距離（米）1600相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15與公交車站距離（米）1000公交車站車流量 （輛/小時）200(150,200(100,150(60,100w 60與火車站距離（米）1600與長途汽車站距離（米）1600宗地形狀正方形、長方形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地坡度宗地地勢平坦， 無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(1

11、0 ,15 (15 ,20 20與路面相對落差小于或等于土20cm 20cm 60cm 60cm土 100cm 100cm土180cm大于土 180cm臨街門面寬度（米）80(50,80(30,50(10,30w 10宗地自身深度（米）100環(huán)境質(zhì)量大氣環(huán)境質(zhì)量 優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量一 般，有輕微噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較差，有噪聲 和空氣污染大氣環(huán)境質(zhì) 量差，噪聲 和空氣污染嚴重注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表7商業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（六級、七級）單位：%次修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣繁華程度+3.1

12、0+1.550.00-1.55-3.10道路級別+2.10+1.050.00-1.05-2.10與公交車站距離+1.80+0.900.00-0.90-1.80公交車站車流量+1.40+0.700.00-0.70-1.40與火車站距離+2.10+1.050.00-1.05-2.10與長途汽車站距離+2.10+1.050.00-1.05-2.10宗地形狀+1.40+0.700.00-0.70-1.40宗地坡度+1.00+0.500.00-0.50-1.00與路面相對落差+1.00+0.500.00-0.50-1.00臨街門面寬度+2.60+1.300.00-1.30-2.60宗地自身深度+1.80

13、+0.900.00-0.90-1.80環(huán)境質(zhì)量+1.80+0.900.00-0.90-1.80小計+22.20+11.100.00-11.10-22.204、住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（一級、二級）表8住宅用地區(qū)域因素修正指標說明表（一級、二級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15自然環(huán)境質(zhì)量大氣環(huán)境質(zhì) 量優(yōu)，無噪聲和空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì) 量一般，有輕微噪聲和空 氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量較 差，有噪聲和空 氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 差，噪聲和空氣 污染嚴重人文環(huán)境周圍200米以 內(nèi)有公園、大 型綠地或高檔 住

14、宅區(qū)周圍500米以內(nèi) 有公園、大型綠 地或中檔住宅區(qū)周圍有綠地的 普通商品住宅 區(qū)混合住宅區(qū)工礦住宅區(qū)公用設(shè)施條件1000米以內(nèi)有中小學校、醫(yī) 院、郵局、銀 行、運動場館、 影劇院、圖書 館等不少于5 項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中 小學校、醫(yī)院、 郵局、銀行、運 動場館、影劇院、 圖書館等不少于5項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中小學校、醫(yī) 院、郵局、銀 行等不少于4項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中 小學校、醫(yī)院、郵 局、銀行等不少于2項公用設(shè)施2000米以內(nèi)無公 用設(shè)施與公交車站距離（米）800公交車站車流量 （輛/小時）300(250,300(200,250(150,200w 150宗地形狀正方形、

15、長方 形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地坡度宗地地勢平 坦，無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20距商服中心距離（米）1200注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表9住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（一級、二級）單位：%修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度+3.80+1.900.00-1.90-3.80自然環(huán)境質(zhì)量+7.00+3.500.00-3.50-7.00人文環(huán)境+4.00+2.000.00-2.00-4.00公用設(shè)施條件+4.00+2.000.00-2.00-4.00與公交車站距離+2.40+1.200.00-1.20-2.40公交

16、車站車流量+2.20+1.100.00-1.10-2.20宗地形狀+2.00+1.000.00-1.00-2.00宗地坡度+2.00+1.000.00-1.00-2.00距商服中心距離+3.80+1.900.00-1.90-3.80小計+31.20+15.600.00-15.60-31.205、住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（三級、四級、五級）表10住宅用地區(qū)域因素修正指標說明表（三級、四級、五級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15自然環(huán)境質(zhì)量大氣環(huán)境質(zhì) 量優(yōu)，無噪聲和空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì) 量一般，

17、有輕微噪聲和空 氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量較 差，有噪聲和空 氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 差，噪聲和空氣 污染嚴重人文環(huán)境周圍500米以 內(nèi)有公園、大 型綠地或高檔 住宅區(qū)周圍1000米以內(nèi) 有公園、大型綠 地或中檔住宅區(qū)周圍有綠地的 普通商品住宅 區(qū)混合住宅區(qū)工礦住宅區(qū)公用設(shè)施條件1000米以內(nèi)有中小學校、醫(yī) 院、郵局、銀 行、運動場館、 影劇院、圖書 館等不少于5 項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中 小學校、醫(yī)院、 郵局、銀行、運 動場館、影劇院、 圖書館等不少于5項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中小學校、醫(yī) 院、郵局、銀 行等不少于4項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中 小學校、醫(yī)院、郵 局、銀行等不少于2項公用設(shè)施200

18、0米以內(nèi)無公 用設(shè)施與公交車站距離（米）900公交車站車流量 （輛/小時）250(200,250(150,200(100,150w 100宗地形狀正方形、長方 形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地坡度宗地地勢平 坦，無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20距商服中心距離（米）1600注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表11住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（三級、四級、五級）單位：%修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度+3.00+1.500.00-1.50-3.00自然環(huán)境質(zhì)量+5.60+2.800.00-2.80-5.60人文環(huán)境+3.20+

19、1.600.00-1.60-3.20公用設(shè)施條件+3.20+1.600.00-1.60-3.20與公交車站距離+1.90+1.000.00-1.00-1.90公交車站車流量+1.80+0.900.00-0.90-1.80宗地形狀+1.60+0.800.00-0.80-1.60宗地坡度+1.60+0.800.00-0.80-1.60距商服中心距離+3.00+1.500.00-1.50-3.00小計+24.90+12.500.00-12.50-24.906、住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（六級、七級）表12住宅用地區(qū)域因素修正指標說明表（六級、七級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度（米）5

20、0(40,50(30,40(15,30w 15自然環(huán)境質(zhì)量大氣環(huán)境質(zhì) 量優(yōu)，無噪聲和空氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 較優(yōu)，無噪聲和 空氣污染大氣環(huán)境質(zhì) 量一般，有輕微噪聲和空 氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量較 差，有噪聲和空 氣污染大氣環(huán)境質(zhì)量 差，噪聲和空氣 污染嚴重人文環(huán)境周圍1000米以內(nèi)有公園、大 型綠地或高檔 住宅區(qū)周圍2000米以內(nèi) 有公園、大型綠 地或中檔住宅區(qū)周圍有綠地的 普通商品住宅 區(qū)混合住宅區(qū)工礦住宅區(qū)公用設(shè)施條件1000米以內(nèi)有中小學校、醫(yī) 院、郵局、銀 行、運動場館、 影劇院、圖書 館等不少于5 項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中 小學校、醫(yī)院、 郵局、銀行、運 動場館、影劇院、 圖書館等不少于

21、5項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中小學校、醫(yī) 院、郵局、銀 行等不少于4項公用設(shè)施2000米以內(nèi)有中 小學校、醫(yī)院、郵 局、銀行等不少于2項公用設(shè)施2000米以內(nèi)無公 用設(shè)施與公交車站距離（米）1000公交車站車流量 （輛/小時）200(150,200(100,150(60,100w 60宗地形狀正方形、長方 形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地坡度宗地地勢平 坦，無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20距商服中心距離（米）1600注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表13住宅用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（六級、七級）單位：%修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣

22、劣相鄰道路寬度+2.60+1.300.00-1.30-2.60自然環(huán)境質(zhì)量+4.90+2.450.00-2.45-4.90人文環(huán)境+2.80+1.400.00-1.40-2.80公用設(shè)施條件+2.80+1.400.00-1.40-2.80與公交車站距離+1.70+0.850.00-0.85-1.70公交車站車流量+1.60+0.800.00-0.80-1.60宗地形狀+1.40+0.700.00-0.70-1.40宗地坡度+1.40+0.700.00-0.70-1.40距商服中心距離+2.60+1.300.00-1.30-2.60小計+21.80+10.900.00-10.90-21.807、

23、工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（一級、二級）表14 工業(yè)用地區(qū)域因素修正指標說明表（一級、二級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15貨運方便程度距主干道小于100米距主干道100 150米距次十道小 于150米或距 主干道150 300米距次干道150 300米或距主干道 300600米距次干道大于300米或距主干道大于600米供電條件24小時供電， 增容有完全 保證供電及一般電 力增容有保證日常電力供 應有保證日常電力供應無 充分保證日常電力供應 無保證供水條件全日供水且增量有保證全日供水一般增量有保證全日供水限時供水無自來水供給排水

24、條件經(jīng)處理循環(huán)利 用經(jīng)處理達標排放直接排入市政 管網(wǎng)排入附近溝渠等地表直接自然排 放宗地坡度宗地地勢平 坦，無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20宗地形狀正方形、長方 形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地面積宗地面積適 宜，且土地利 用充分宗地面積較適 宜，且土地利用 較充分宗地面積及土 地利用程度一 般宗地面積較小或 土地利用不充分宗地面積小于1000平方米或建筑容積率小于0.4環(huán)境質(zhì)量無大氣、噪聲 污染，環(huán)境質(zhì) 量優(yōu)大氣、噪聲污染 輕微，環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)大氣、噪聲污 染程度一般， 環(huán)境質(zhì)量一 般大氣、噪聲污染 程度較差，環(huán)境 質(zhì)量較差大氣、噪聲污染 嚴重，環(huán)境質(zhì)量

25、 差產(chǎn)業(yè)積聚影響度高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 聯(lián)系一般區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊 密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)聯(lián)系松散 區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松 散區(qū)獨立分布區(qū)注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表15工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（一級、二級）單位：%修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣道路級別+4.40+2.200.00-2.20-4.40貨運方便程度+3.20+1.600.00-1.60-3.20供電條件+2.10+1.050.00-1.05-2.10供水條件+2.10+1.050.00-1.05-2.10排水條件+2.10+1.050.00-1.05-2.10宗地坡度+

26、2.10+1.050.00-1.05-2.10宗地形狀+1.10+0.550.00-0.55-1.10宗地面積+1.10+0.550.00-0.55-1.10環(huán)境質(zhì)量+1.10+0.550.00-0.55-1.10產(chǎn)業(yè)積聚影響度+2.10+1.050.00-1.05-2.10小計+21.40+10.700.00-10.70-21.408工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（三級、四級）表16工業(yè)用地區(qū)域因素修正指標說明表（三級、四級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15貨運方便程度距主十道小 于150米或自備鐵路專用 線距主干道150 -20

27、0米距次十道小于200米或距主干道200-400米距次干道200- 500米或距 主干道400- 800 米距次干道大于500米或距主干道大于800米供電條件24小時供電， 增容有完全 保證供電及一般電 力增容有保證日常電力供 應有保證日常電力供應無 充分保證日常電力供應 無保證供水條件全日供水且增量有保證全日供水一般增量有保證全日供水限時供水無自來水供給排水條件經(jīng)處理循環(huán)利 用經(jīng)處理達標排放直接排入市政 管網(wǎng)排入附近溝渠等地表直接自然排 放宗地坡度宗地地勢平 坦，無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20宗地形狀正方形、長方 形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地面積

28、宗地面積適 宜，且土地利 用充分宗地面積較適 宜，且土地利用 較充分宗地面積及土 地利用程度一 般宗地面積較小或 土地利用不充分宗地面積小于1000平方米或建筑容積率小于0.4環(huán)境質(zhì)量無大氣、噪聲 污染，環(huán)境質(zhì) 量優(yōu)大氣、噪聲污染 輕微，環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)大氣、噪聲污 染程度一般， 環(huán)境質(zhì)量一 般大氣、噪聲污染 程度較差，環(huán)境 質(zhì)量較差大氣、噪聲污染 嚴重，環(huán)境質(zhì)量 差產(chǎn)業(yè)積聚影響度高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 聯(lián)系一般區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊 密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)聯(lián)系松散 區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松 散區(qū)獨立分布區(qū)注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表17工業(yè)用地

29、區(qū)域因素修正系數(shù)表（三級、四級）單位：%修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣道路級別+4.00+2.000.00-2.00-4.00貨運方便程度+3.00+1.500.00-1.50-3.00供電條件+2.00+1.000.00-1.00-2.00供水條件+2.00+1.000.00-1.00-2.00排水條件+2.00+1.000.00-1.00-2.00宗地坡度+2.00+1.000.00-1.00-2.00宗地形狀+1.00+0.500.00-0.50-1.00宗地面積+1.00+0.500.00-0.50-1.00環(huán)境質(zhì)量+1.00+0.500.00-0.50-1.00產(chǎn)業(yè)積聚影響度+2.00

30、+1.000.00-1.00-2.00小計+20.00+10.000.00-10.00-20.009、工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（五級）表18工業(yè)用地區(qū)域因素修正指標說明表（五級）檔次因素指標因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣相鄰道路寬度（米）50(40,50(30,40(15,30w 15貨運方便程度距主十道小 于300米或自備鐵路專用 線距主干道300 -500米距次十道小于300米或距主干道500-800米距次干道300 - 600米或距主干道800-1200 米距次干道大于 600米或距主干道大于1200米供電條件24小時供電， 增容有完全 保證供電及一般電 力增容有保證日常電力供 應有保證日常電力

31、供應無 充分保證日常電力供應 無保證供水條件全日供水且增量有保證全日供水一般增量有保證全日供水限時供水無自來水供給排水條件經(jīng)處理循環(huán)利 用經(jīng)處理達標排放直接排入市政 管網(wǎng)排入附近溝渠等地表直接自然排 放宗地坡度宗地地勢平 坦，無坡度宗地地勢較平 坦，坡度w 10(10 ,15 (15 ,20 20宗地形狀正方形、長方 形梯形較規(guī)則較不規(guī)則很不規(guī)則宗地面積宗地面積適 宜，且土地利 用充分宗地面積較適 宜，且土地利用 較充分宗地面積及土 地利用程度一 般宗地面積較小或 土地利用不充分宗地面積小于1000平方米或建筑容積率小于0.4環(huán)境質(zhì)量無大氣、噪聲 污染，環(huán)境質(zhì) 量優(yōu)大氣、噪聲污染 輕微，環(huán)境質(zhì)

32、量較優(yōu)大氣、噪聲污 染程度一般， 環(huán)境質(zhì)量一 般大氣、噪聲污染 程度較差，環(huán)境 質(zhì)量較差大氣、噪聲污染 嚴重，環(huán)境質(zhì)量 差產(chǎn)業(yè)積聚影響度高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)聯(lián)系緊密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 聯(lián)系一般區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系緊 密區(qū)高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)聯(lián)系松散 區(qū)、一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系一般區(qū)一般產(chǎn)業(yè)聯(lián)系松 散區(qū)獨立分布區(qū)注：（表示大于，）表示小于，表示大于或等于，表示小于或等于。表19工業(yè)用地區(qū)域因素修正系數(shù)表（五級）單位：%修正系數(shù)因素優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣道路級別+3.00+1.500.000.000.00貨運方便程度+2.00+1.000.000.000.00供電條件+2.00+1.000.000.000.00供水條件+2.00+1

33、.000.000.000.00排水條件+2.00+1.000.000.000.00宗地坡度+2.00+1.000.000.000.00宗地形狀+1.00+0.500.000.000.00宗地面積+1.00+0.500.000.000.00環(huán)境質(zhì)量+1.00+0.500.000.000.00產(chǎn)業(yè)積聚影響度+1.00+0.500.000.000.00小計+17.00+8.500.000.000.00（二）個別因素修正系數(shù)表1、容積率修正系數(shù)表（1）商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表表20商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率1.01.11.21.31.41.5修正系數(shù)0.71850.75430.78980.8252

34、0.86050.8956容積率1.61.71.81.92.02.1修正系數(shù)0.93060.96541.00001.03451.06881.1030容積率2.22.32.42.52.62.7修正系數(shù)1.1371.17091.20461.23811.27151.3048容積率2.82.93.03.13.23.3修正系數(shù)1.33791.37081.40361.43621.46871.501容積率3.43.53.63.73.83.9修正系數(shù)1.53321.56521.5971.62871.66031.6917容積率4.04.14.24.34.44.5修正系數(shù)1.72291.7541.78491.815

35、71.84631.8767容積率4.64.74.84.95.05.1修正系數(shù)1.9071.93721.96721.9972.02672.0562容積率5.25.35.45.55.65.7修正系數(shù)2.08562.11482.14392.17282.20152.2301容積率5.85.96.06.57.07.5修正系數(shù)2.25862.28692.3152.45332.58782.7184容積率8.08.59.09.510.0修正系數(shù)2.84512.96793.08693.2023.3132注：若容積率不在上表之中，則可利用下文的商業(yè)用地容積率函數(shù)求取容積率修正系數(shù)容積率4.00003.5000數(shù)

36、3.0000 系正 2.5000修 2.0000率匸5000容 1.00000.50000.0000圖1商業(yè)用地容積率關(guān)系模型圖商業(yè)用地容積率數(shù)學模型:Y = 0.2966X + 0.5023從商業(yè)用地容積率數(shù)學模型上看，R2=0.995，說明容積率與其對應的修正系數(shù)呈顯著相關(guān)關(guān)系，該容積率修正系數(shù)表可行。（2）住宅用地容積率修正系數(shù)表表21住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率1.01.11.21.31.41.5修正系數(shù)0.87750.90250.92720.95170.97601.0000容積率1.61.71.81.92.02.1修正系數(shù)1.02381.04731.07061.09371.1165

37、1.1391容積率2.22.32.42.52.62.7修正系數(shù)1.16151.18361.20551.22711.24851.2697容積率2.82.93.03.13.23.3修正系數(shù)1.29061.31131.33181.35201.37201.3917容積率3.43.53.63.73.83.9修正系數(shù)1.41121.43051.44951.46831.48681.5052容積率4.04.14.24.34.44.5修正系數(shù)1.52321.54111.55871.57601.59321.6100容積率4.64.74.84.95.05.1修正系數(shù)1.62671.64311.65931.67521

38、.69091.7064容積率5.25.35.45.55.65.7修正系數(shù)1.72161.73661.75131.76581.78011.7941容積率5.85.96.06.57.07.5修正系數(shù)1.80791.82151.83481.89781.95492.0060容積率8.08.59.09.510.0修正系數(shù)2.05122.09042.12372.15102.1724注：若容積率不在上表之中，則可利用下文的住宅用地容積率函數(shù)求取容積率修正系數(shù)容積率圖2住宅用地容積率關(guān)系模型圖住宅用地容積率數(shù)學模型：Y = 0.1566X + 0.8442從住宅用地容積率數(shù)學模型上看，戌=0.9595，說明容

39、積率與其對應的修正 系數(shù)呈顯著相關(guān)關(guān)系，該容積率修正系數(shù)表可行。2、交易期日修正系數(shù)表根據(jù)中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)上公布的鞍山市年度地價指數(shù)確定交易期日修正系數(shù)，鞍山市近幾年地價指數(shù)情況如下：表22鞍山年度地價指數(shù)情況一覽表年份2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年商業(yè)143147154161161172173住宅135139145152151160162工業(yè)132132122123124123123注：數(shù)據(jù)來源于中國城市地價動態(tài)監(jiān)測網(wǎng)由于本輪鞍山市城區(qū)的基準地價基準日為 2015年1月1日，以2014年的地 價指數(shù)為基準，測算其它年份的交易期日修正

40、系數(shù)結(jié)果如下：表23交易期日修正系數(shù)表年份2008 年2009 年2010 年2011 年2012 年2013 年2014 年商業(yè)修正系數(shù)0.82660.84970.89020.93060.93060.99421.0000住宅修正系數(shù)0.83330.85800.89510.93830.93210.98771.0000工業(yè)修正系數(shù)1.07321.07320.99191.00001.00811.00001.00003、年期修正系數(shù)表(1)商業(yè)用地年期修正系數(shù)表表24商業(yè)用地年期修正系數(shù)表使用年期12345678910修正系數(shù)0.0716 ().1384 0.2!007 0.2538 0.31300

41、.36360.4108 0.4548 0.49)59 0.5342使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.5699 ().6032 0.6343 0.6633 0.6903，0.71560.7391 0.7611 0.78!16 0.8007使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.8185 0).8351 0.8!506 0.8651 0.8786，0.89120.9029 0.9139 0.9；!41 0.9337使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.9425 0).9508 0.9)586 0.9658 0.9725，0.978

42、80.9847 0.9901 0.99)52 1.0000(2)住宅用地年期修正系數(shù)表表25住宅用地年期修正系數(shù)表使用年期12345678910修正系數(shù)0.06180.11980.17430.22540.27340.31850.36090.40060.43800.4730使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.50590.53690.56590.59310.61870.64270.66530.68650.70640.7250使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.74260.75900.77450.78900.80260.81540.82750.83870.84930.8593使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.86860.87740.88560.89340.90060.90740.91380.91980.9