全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案深層思考的結(jié)晶壹加貳聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn)20081120全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷策略架構(gòu)表核心關(guān)鍵的難題在哪我們的工作1、了解市場(chǎng)2、自我認(rèn)知3、項(xiàng)目定位4、營(yíng)銷策略5、推廣策略PART1了解市場(chǎng)六安六安依山襟淮，承東接西，區(qū)位優(yōu)越。東與省會(huì)合肥市相連，南與安慶市接壤，西與信陽(yáng)市毗鄰，北接淮南市、阜陽(yáng)市。貫淮淠而望江海，連鄂豫而銜中原，是大別山沿淮經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心城市?，F(xiàn)轄金安、裕安兩區(qū)和壽縣、霍邱、金寨、霍山、舒城五縣，以及省級(jí)六安經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和葉集改革發(fā)展試驗(yàn)區(qū)。全市188個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、8個(gè)街道?？偯娣e18萬(wàn)平方公里。2007年末六安市總?cè)丝跒?95萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為422，城市人口持續(xù)增長(zhǎng)，從人口規(guī)模來(lái)看，六安市人口規(guī)模已位于安徽省前列。四條高速寧西高速、商景高速、合武高速、合阜高速三條國(guó)道312國(guó)道、105國(guó)道、206國(guó)道三條鐵路寧西鐵路、滬漢蓉鐵路、阜陽(yáng)六安安慶一條航道淠淮航道縱橫全境機(jī)場(chǎng)六安至合肥駱崗機(jī)場(chǎng)僅需1小時(shí)，交通十分便捷公路四通八達(dá)，公路通車(chē)總里程8426公里城市發(fā)展規(guī)劃1、合六巢享受“同城”待遇構(gòu)建省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈，圈內(nèi)各個(gè)城市的通訊、金融等都要突破行政壁壘，合肥、六安、巢湖三地市民未來(lái)能夠在諸多方面享受到“同城”待遇，省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)實(shí)現(xiàn)“五同”，就是交通同管、信息同享、水利同修、金融通兌、城市同建。在通信方面，取消手機(jī)用戶的長(zhǎng)途、漫游費(fèi)，三地通話按當(dāng)?shù)厥性挊?biāo)準(zhǔn)計(jì)費(fèi)。在交通方面，合六巢之間取消收費(fèi)站，發(fā)展一小時(shí)大公交。實(shí)現(xiàn)三市金融的通融通兌，可以開(kāi)通同城票據(jù)交換業(yè)務(wù)、免收異地存取款手續(xù)費(fèi)。2、打造省會(huì)“旅游圈”目前，重點(diǎn)加強(qiáng)旅游景點(diǎn)聯(lián)結(jié)線路的建設(shè)，打通巢湖至萬(wàn)佛湖、佛子嶺水庫(kù)、萬(wàn)佛山和天堂寨的快速旅游道路。未來(lái)，“省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈”將以合肥市為中心、巢湖和大別山為依托、兩小時(shí)高速路程為半徑，構(gòu)建泛巢湖國(guó)家級(jí)旅游區(qū)。3、建跨區(qū)域“經(jīng)濟(jì)特區(qū)”成立一個(gè)跨行政區(qū)域的實(shí)驗(yàn)區(qū)，建議由分屬合六巢三市的肥西縣三河鎮(zhèn)、廬江縣同大鎮(zhèn)、舒城縣杭埠鎮(zhèn)組成省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈的試驗(yàn)區(qū)，可作為省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)具有先試先行權(quán)的“新特區(qū)”。培養(yǎng)試驗(yàn)區(qū)成為省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈高度融合的示范區(qū)、研究成果轉(zhuǎn)化基地、農(nóng)民工回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)基地。規(guī)劃展望合六巢三市下轄12個(gè)縣，人口約占全省24。按照三市“十一五”規(guī)劃，到2010年，GDP總量將占全省的30。省會(huì)經(jīng)濟(jì)圈要力爭(zhēng)成為全省經(jīng)濟(jì)最具活力、輻射力最強(qiáng)的核心增長(zhǎng)區(qū)域。房產(chǎn)市場(chǎng)1、當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入飛速發(fā)展階段六安房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，得益于區(qū)域城市化進(jìn)程不斷加快，舊城改造日益推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于快速上升的發(fā)展時(shí)期。特別是合巢六經(jīng)濟(jì)圈的帶動(dòng)以及合六葉高速公路的貫通的利好因素刺激，六安的房地產(chǎn)市場(chǎng)異常火爆，進(jìn)入飛速發(fā)展期。2、房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)量持續(xù)增長(zhǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈去年以來(lái)是六安市住宅市場(chǎng)上的供應(yīng)量快步向前的一年，全年可供銷售的商品房約117萬(wàn)，主要集中于城南區(qū)一帶，這一區(qū)域20萬(wàn)以上大盤(pán)將近5個(gè)，另外還有其他板塊和市中心的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)量的持續(xù)增長(zhǎng)必將加劇六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。3、開(kāi)發(fā)商實(shí)力的競(jìng)爭(zhēng)加劇，進(jìn)入品牌比較時(shí)期六安市房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)火爆，吸引了大批實(shí)力開(kāi)發(fā)商進(jìn)入，如華泰及成功置業(yè)，他們帶來(lái)了先進(jìn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和開(kāi)發(fā)理念，吸引著六安市居民的目光。同時(shí)大量高品質(zhì)大盤(pán)上市，使得整體市場(chǎng)的主導(dǎo)方向已轉(zhuǎn)向品牌的營(yíng)造和比較階段。4、產(chǎn)品層次逐步完善，建筑形式逐步多元化2005年前，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)上開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，基本以多層為主；但是到2007年2008年，市中心板塊如濱河御景、六州首府相繼開(kāi)發(fā)純高層項(xiàng)目，城南板塊也逐步向著品質(zhì)大盤(pán)的方向發(fā)展；和順名都城、上城國(guó)際、龍湖山莊、香格里拉花園、錦繡華府等超級(jí)大盤(pán)，種種跡象表明，六安市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品層次將逐步完善，建筑形態(tài)也將趨于多元化。6、居民進(jìn)入理性消費(fèi)時(shí)期，住宅市場(chǎng)整體去化良好六安市目前的樓盤(pán)只要定位合理，大多數(shù)銷售狀況都比較好。另一方面隨著市場(chǎng)供應(yīng)量的加大，居民的購(gòu)房需求得到部分有效釋放，開(kāi)始進(jìn)入理性購(gòu)房消費(fèi)階段，使得開(kāi)發(fā)商開(kāi)始重視項(xiàng)目的前期定位和策劃，注重小區(qū)品質(zhì)的提升。7、以自主需求為主，投資市場(chǎng)尚未形成六安城市規(guī)模較小，房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)初步較快發(fā)展階段，內(nèi)部可以推動(dòng)投資的資源少，因此，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)類型依然處于自用為主的較單一狀態(tài)，投資也是以投資商鋪為主。住宅投資目前市場(chǎng)還沒(méi)有形成，整體市場(chǎng)仍然是自買(mǎi)自用的狀況。市場(chǎng)供求分析1、土地供給分析土地供應(yīng)量巨大，城南及新區(qū)成供應(yīng)重點(diǎn)土地供應(yīng)列表年份全市（畝）20062602其中城南（1110）200718522007及2008年上半年出讓的土地加市場(chǎng)存量，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年將會(huì)有400萬(wàn)平米的銷售面積，按照六安每年銷售的面積約100萬(wàn)平米來(lái)看，市場(chǎng)供應(yīng)量比大，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)和壓力。2、市場(chǎng)供求趨勢(shì)分析房屋供求趨勢(shì)分析市場(chǎng)供給量不斷加大，有效需求呈遞減趨勢(shì)目前六安市區(qū)人口31萬(wàn)左右，人均居住面積15左右，根據(jù)城市規(guī)劃要求，到2010年城市人口將達(dá)到40萬(wàn)人，按人均住房面積在25計(jì)算，將需要近550萬(wàn)的住房，每年有100萬(wàn)方左右的市場(chǎng)需求量。但是，持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)限制了部分市場(chǎng)需求，使得有限需求呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)。六安正處在城市拆遷改造和新城建設(shè)階段，老城區(qū)拆遷量較大，南部新城建設(shè)土地供應(yīng)量增加，未來(lái)幾年內(nèi)將處在房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的高峰期。3、市場(chǎng)價(jià)格分析房?jī)r(jià)大幅上漲，拐點(diǎn)尚未呈現(xiàn)1999年9月，六安撤地設(shè)市，房地產(chǎn)市場(chǎng)從2000年后正式開(kāi)始起步發(fā)展。在這短短的五年多時(shí)間里，房?jī)r(jià)已經(jīng)有了較大幅度的上漲，從最初的980元/漲至現(xiàn)在的3050元/。從目前市場(chǎng)情況來(lái)看，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)尚言之過(guò)早。本部分結(jié)論從總體上看，六安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的動(dòng)力主要有來(lái)自于經(jīng)濟(jì)環(huán)境趨好，宏觀政策有力驅(qū)動(dòng)，城市化加快和城建拉動(dòng)等因素。預(yù)計(jì)今年六安房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)受有利因素的影響，前景依然看好。六安市商業(yè)狀況分析1、六安歷年社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比較結(jié)論近年來(lái)，隨著政府規(guī)劃和購(gòu)物環(huán)境的改善，六安商貿(mào)業(yè)取得了的迅猛發(fā)展。社會(huì)消費(fèi)品零售總額的增長(zhǎng)幅度逐年加大，已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展階段。六安商業(yè)業(yè)態(tài)及階段認(rèn)識(shí)六安商業(yè)業(yè)態(tài)分為為街鋪、百貨公司、大型超市、連鎖專賣(mài)店、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等,規(guī)模由十幾平方至幾萬(wàn)平方米不等。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)商場(chǎng)名稱百貨商場(chǎng)規(guī)模較大，品種齊全，毛利相對(duì)較高，多采用專柜經(jīng)營(yíng)方式白云商廈、商之都、金商都主題性商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種限于一定主題國(guó)美電器、蘇寧電器等專業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種專業(yè)性較強(qiáng)義烏小商品市場(chǎng)，順達(dá)大市場(chǎng)，建材大市場(chǎng)等超市采用開(kāi)放式貨架經(jīng)營(yíng)方式，主營(yíng)家庭日常必需品，毛率低，客流量大蘇果超市等連鎖專賣(mài)店規(guī)模較小，利潤(rùn)高夢(mèng)特嬌、真維斯等六安商業(yè)正由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)3、目前六安商業(yè)格局六安市區(qū)商業(yè)格局主要包括市級(jí)商業(yè)中心、區(qū)級(jí)（城市次中心）商業(yè)中心（含亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心）、特色商業(yè)街和社區(qū)商業(yè)中心。根據(jù)六安城市總體規(guī)劃原則和商貿(mào)業(yè)發(fā)展定位，六安市區(qū)商貿(mào)流通業(yè)將形成“一心二群三區(qū)多街多點(diǎn)”的整體發(fā)展格局。一心即由市級(jí)商業(yè)中心區(qū)塊，作為六安市本級(jí)輻射整個(gè)六安市域乃至周邊地區(qū)和縣（市）的市級(jí)商業(yè)和現(xiàn)代商務(wù)中心。二群在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線的城市東部，磨子潭路南段的城市西南部形成兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)群，服務(wù)輻射六安市域。三區(qū)在城西南和城東各形成裕安、金安兩區(qū)的商業(yè)中心，成為市區(qū)的副商業(yè)中心；同時(shí)在城北形成一個(gè)亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心，彌補(bǔ)城北區(qū)域相對(duì)偏離中心商業(yè)區(qū)和兩個(gè)副中心商業(yè)區(qū)的缺陷。多街在中心城區(qū)形成一批具有特色的專業(yè)街。多點(diǎn)形成與住宅、人口分布相適應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心。結(jié)論六安人均GDP、商品零售額和儲(chǔ)蓄額處于較快的增長(zhǎng)水平，居民消費(fèi)能力正在釋放的同時(shí)，消費(fèi)潛力也在增強(qiáng)，六安現(xiàn)有商業(yè)格局由核心商圈、步行街、專業(yè)市場(chǎng)和大量的街鋪組成，六安商業(yè)正由快速發(fā)展向結(jié)構(gòu)調(diào)整階段演進(jìn)，市場(chǎng)表現(xiàn)為街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，六安市總體的商業(yè)布局已經(jīng)完成。商業(yè)中心研究一、市級(jí)商業(yè)中心市級(jí)商業(yè)中心由老城區(qū)商業(yè)中心和新區(qū)商業(yè)中心構(gòu)成。老城區(qū)商業(yè)中心以現(xiàn)有商業(yè)中心（即由皖西路、人民路、梅山路、解放路構(gòu)成的區(qū)塊）為基礎(chǔ)，適當(dāng)集中，并擴(kuò)大規(guī)模，形成更為強(qiáng)大的城市中心區(qū)。以皖西路、解放路為主要軸線布置商業(yè)街，結(jié)合皋城廣場(chǎng)、人民公園，北向聯(lián)系文化館和博物館，西側(cè)連接新建的東大街商業(yè)街。改造提升現(xiàn)有大中型商場(chǎng)或購(gòu)物中心，形成規(guī)模較大、檔次較高、功能齊全、服務(wù)配套、設(shè)施先進(jìn)、錯(cuò)位發(fā)展的態(tài)勢(shì)。通過(guò)公共設(shè)施的綜合布置，強(qiáng)化商業(yè)中心功能。運(yùn)用城市土地配置的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制，促進(jìn)城市中心地段商業(yè)金融核心區(qū)的逐步形成。新區(qū)商業(yè)中心由解放南路、佛子嶺路和梅山南路和新淠河兩岸所構(gòu)成。特別是依托新淠河兩岸建設(shè)一批上規(guī)模、上檔次的賓館、寫(xiě)字樓，引入部分規(guī)模化購(gòu)物中心和高層次服務(wù)業(yè)機(jī)構(gòu)，確立在全市區(qū)商務(wù)中心的形象。緊鄰火車(chē)站的站前區(qū)從發(fā)展商品貿(mào)易市場(chǎng)起步，逐步向高檔次的商業(yè)業(yè)態(tài)推進(jìn)。依托火車(chē)站、汽車(chē)南站服務(wù)區(qū)的建設(shè)，天盈新城等居住區(qū)的形成，和行政中心建成后對(duì)該區(qū)域的帶動(dòng)作用，在解放南路到梅山南路的佛子嶺路兩側(cè)逐步形成新的商業(yè)中心。該中心不僅服務(wù)于周邊居民，更服務(wù)于外來(lái)流動(dòng)人口。市級(jí)商業(yè)中心功能定位分區(qū)基本特色功能定位主要結(jié)點(diǎn)老城區(qū)商業(yè)中心九墩塘現(xiàn)代商業(yè)區(qū)塊大眾化、多樣化、休閑化商業(yè)、商住、商務(wù)購(gòu)物中心、步行街、華聯(lián)超市、街心公園、超市、信息傳媒鼓樓東大街傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)塊休閑化、特色化商業(yè)、商住、旅游步行街、飲食小吃、專賣(mài)店新城區(qū)商業(yè)中心站前商業(yè)區(qū)塊高檔化、精品化商務(wù)、商住、商業(yè)WATER大酒店、站前服務(wù)區(qū)、步行街、專業(yè)百貨、精品購(gòu)物、酒店服務(wù)、商務(wù)辦公、品牌銷售行政中心商業(yè)區(qū)塊綜合化行政、商務(wù)、商業(yè)行政服務(wù)中心、中高檔寫(xiě)字樓、中檔商務(wù)餐飲店、行政辦公、金融商務(wù)服務(wù)二、區(qū)級(jí)商業(yè)中心目前六安將構(gòu)建城西和城東2個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心，形成金安、裕安兩個(gè)城區(qū)商業(yè)副中心，服務(wù)于相應(yīng)的城市分區(qū)。區(qū)級(jí)商業(yè)中心的業(yè)態(tài)設(shè)置原則為鼓勵(lì)設(shè)置大型超市、專業(yè)店、專賣(mài)店、便利店、餐飲、文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)；適度設(shè)置百貨店、倉(cāng)儲(chǔ)式商場(chǎng)、生活服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)。1、金安區(qū)商業(yè)中心位于七里站附近。目前該區(qū)域商業(yè)氣氛不足，設(shè)施簡(jiǎn)單且少。規(guī)劃期內(nèi)，努力培育發(fā)展，引導(dǎo)大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)入駐該區(qū)域，并擴(kuò)大大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（特別是有批發(fā)功能的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)）的輻射范圍；引進(jìn)專業(yè)店、專賣(mài)店等品牌商品經(jīng)營(yíng)店鋪；規(guī)劃建設(shè)12條商業(yè)街；合理布局68個(gè)左右的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，以中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心的主體，輔以便利店和社區(qū)配套的商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施。爭(zhēng)取到2010年基本形成副中心商業(yè)區(qū)。2、裕安區(qū)商業(yè)中心規(guī)劃在龍河路到天堂寨路之間的磨子潭路兩側(cè)建設(shè)裕安區(qū)商業(yè)副中心。近期以專業(yè)市場(chǎng)起步，逐步為高一級(jí)別的業(yè)態(tài)所替代。隨著西南部城市新區(qū)的開(kāi)發(fā)和人口的集聚，該副中心可以向霍山路方向拓展。最終形成服務(wù)于城市西南以及裕安區(qū)西南部的商業(yè)中心。規(guī)劃期內(nèi)，重點(diǎn)培育和發(fā)展1處綜合性超市和12條特色商業(yè)街，作為區(qū)域商業(yè)中心的主體。特色街建設(shè)以餐飲、摩托車(chē)修理等為主要業(yè)態(tài)；以中小型超市和農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)作為區(qū)內(nèi)社區(qū)商業(yè)中心的主體，輔以便利店和社區(qū)配套的商業(yè)、服務(wù)業(yè)設(shè)施。3、城北九里溝亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心將以定位于區(qū)級(jí)次中心為主，亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心規(guī)模上比區(qū)級(jí)商業(yè)中心要小一些，服務(wù)人口也相對(duì)少一些，但在商業(yè)設(shè)施的檔次與功能上，要比社區(qū)商業(yè)功能區(qū)高與全面。到2010年，六安市區(qū)將建立1個(gè)亞區(qū)級(jí)商業(yè)中心。結(jié)合城北改造和淠河新村等的建設(shè)，在解放北路梅山北路交叉口以北區(qū)域形成區(qū)級(jí)商業(yè)中心，主要為周邊地區(qū)及城市北部地區(qū)服務(wù)。級(jí)次指標(biāo)設(shè)置地域功能定位服務(wù)對(duì)象服務(wù)人口基本商業(yè)面積基本設(shè)置業(yè)態(tài)與業(yè)種配套行業(yè)市中心商業(yè)區(qū)城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)，歷史形成的商業(yè)集聚地購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休閑、旅游，并于金融商務(wù)結(jié)合國(guó)內(nèi)外及本市消費(fèi)者15萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、大型百貨店、專業(yè)店、專賣(mài)店、文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)區(qū)域商業(yè)中心居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚區(qū)、公共交通集散地購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休閑該地區(qū)及外來(lái)消費(fèi)者15萬(wàn)8萬(wàn)平方米購(gòu)物中心、超市、百貨店、文化娛樂(lè)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)社區(qū)（居住區(qū)）商業(yè)人流集中、交通便利的地段保障該地區(qū)居民日常生活，提供必要的服務(wù)當(dāng)?shù)鼐用?2萬(wàn)0515萬(wàn)平方米超市、便利店、醫(yī)藥店、菜市場(chǎng)、餐飲生活服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)新區(qū)商業(yè)中心城市規(guī)劃的新區(qū)中心商業(yè)區(qū)，人流集中，交通便利的地段購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休閑、旅游與金融相結(jié)合新區(qū)居民，商圈輻射范圍及外來(lái)消費(fèi)者10萬(wàn)8萬(wàn)購(gòu)物中心、超市、百貨店、專業(yè)店、專賣(mài)店、文化娛樂(lè)、餐飲旅館、金融服務(wù)、旅游服務(wù)、圖書(shū)報(bào)刊、郵電業(yè)結(jié)論市級(jí)商業(yè)中心已基本形成，但尚未形成有輻射力的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)布局體系不夠合理。作為具有一定規(guī)模的中等城市，目前除中心商業(yè)區(qū)外，還未在城市拓展區(qū)形成次級(jí)商業(yè)中心，商業(yè)活動(dòng)過(guò)重地依賴中心商業(yè)區(qū)。市北郊，東七里站，梅山南路、解放南路、六佛路、環(huán)城西路等城市新區(qū)尚無(wú)大商家進(jìn)入。這不僅給市民生活造成不便，而且也對(duì)市區(qū)的交通、環(huán)境等方面帶來(lái)了一系列的問(wèn)題，城市的發(fā)展需要新的、更完善的中心。專業(yè)市場(chǎng)研究伴隨區(qū)域性貿(mào)易集散功能的增強(qiáng)，過(guò)去20多年來(lái)六安形成了以生活必需品、特色產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品和部分原材料為主的專業(yè)市場(chǎng)類型。這些批發(fā)市場(chǎng)輻射本市和周邊縣區(qū)，為六安市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、市場(chǎng)繁榮發(fā)揮了重要作用，但大部分專業(yè)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施和交易方式落后，環(huán)境臟亂差，功能不專、區(qū)塊不明顯。雖然專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展有區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較低的根源，但總體上看，目前專業(yè)市場(chǎng)的類型不全，重復(fù)建設(shè)現(xiàn)象嚴(yán)重，成交額少，輻射能力不強(qiáng)，管理不規(guī)范。規(guī)劃在市區(qū)形成兩個(gè)專業(yè)市場(chǎng)群。東部專業(yè)市場(chǎng)群設(shè)在皖西大道十里鋪到皋陶墓一線，重點(diǎn)發(fā)展工業(yè)品、原材料物質(zhì)、汽車(chē)等專業(yè)市場(chǎng)；西南部專業(yè)市場(chǎng)群設(shè)置在磨子潭路南段，重點(diǎn)發(fā)展小商品、建材、五金裝潢等市場(chǎng)。另外，在北部九里溝發(fā)展蔬菜、糧油等批發(fā)市場(chǎng)。名稱地址類型建筑面積（平方米）營(yíng)業(yè)面積（平方米）建設(shè)投資（千元）年成交額（萬(wàn)元）就業(yè)人數(shù)（人）義烏小商品市場(chǎng)裕安區(qū)經(jīng)濟(jì)園小百貨批發(fā)3500030000300040002000建材大市場(chǎng)齊云西路建材200001800017002000850南門(mén)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)解放中路農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)1000080002000010000500紫竹林農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)紫竹林路農(nóng)副產(chǎn)品綜合市場(chǎng)3800330042001000150裕安區(qū)建材批發(fā)市場(chǎng)磨子潭路建材4000380040003600160裕安公交商品市場(chǎng)解放南路百貨批發(fā)300028003800800120溫州裝飾建材市場(chǎng)大別山路15號(hào)建材14000100001200015000600大別山路瓜果市場(chǎng)大別山路34號(hào)瓜果60005000900018000240三里崗農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)六佛路農(nóng)副產(chǎn)品200018001600300100瑤海家具城解放南路家具200018001600100085七里站市場(chǎng)東七農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)3500300040001000100青年路市場(chǎng)青年路農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)3500300090001600120金橋商貿(mào)城三里橋農(nóng)產(chǎn)品綜合市場(chǎng)3000230080002000120六安大市場(chǎng)公安路工業(yè)品綜合市場(chǎng)4000350010000230060皖西商貿(mào)中心皖西路布匹市場(chǎng)420036001000400080皖西鋼材市場(chǎng)安豐路生產(chǎn)資料3000580070003600117皖西商城皖西西路批發(fā)市場(chǎng)450042001500220185長(zhǎng)青路市場(chǎng)人民路小商品65006000400凌元市場(chǎng)解放南路小商品批零50004000120六安茶葉市場(chǎng)健康路茶葉批零50004500170鋼材市場(chǎng)皖西路55號(hào)批零15001000800200016機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)皖西路55號(hào)批零70060050080023目前六安各主要市場(chǎng)基本狀況六安義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)一、二期六安義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)是裕安區(qū)2001年底引進(jìn)的重點(diǎn)招商項(xiàng)目，項(xiàng)目一期占地80多畝，投資3000多萬(wàn)元，建成店面800余間，于2002年10月28日竣工試營(yíng)業(yè)，2004年2月正式開(kāi)業(yè)。到2005年，該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商品90來(lái)自義烏市場(chǎng)。市場(chǎng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常經(jīng)過(guò)兩年多的運(yùn)營(yíng)，該市場(chǎng)800多個(gè)店面已全部或租或售給經(jīng)營(yíng)戶，入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)率100，市場(chǎng)已步入逐步繁榮發(fā)展軌道。二期于2006年4月28日順利開(kāi)業(yè)，占地面積41畝，建筑面積4萬(wàn)平方米，與項(xiàng)目一期及周邊的順達(dá)大市場(chǎng)、永康大市場(chǎng)、財(cái)富廣場(chǎng)共同構(gòu)建了中部地區(qū)規(guī)模空前的市場(chǎng)帶和商貿(mào)流通集散中心，它們的建成，推動(dòng)了裕安的快速發(fā)展，擴(kuò)大了整個(gè)義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的規(guī)模，東、西區(qū)市場(chǎng)連體，占地100畝，商鋪約1500間，集服裝、鞋帽、布匹、五金家電、食品百貨為一體，是當(dāng)前皖西及周邊地區(qū)規(guī)模最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)，市場(chǎng)布局合理，配套設(shè)施完善，享受政府給予的多項(xiàng)優(yōu)惠政策。已成為公認(rèn)的小商品批發(fā)中心。義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)在交通上具有一定得的優(yōu)勢(shì)，物流系統(tǒng)已經(jīng)基本完善，可以承攬來(lái)自各地的產(chǎn)品貨運(yùn)。周邊市場(chǎng)情況順達(dá)大市場(chǎng)，光彩國(guó)際大市場(chǎng)硬件設(shè)施配套一般。沒(méi)有配置人行電梯和包括寬帶網(wǎng)在內(nèi)的通訊系統(tǒng)等。面積主要商鋪鋪位建筑面積在1740平米之間。銷售價(jià)格根據(jù)目前市場(chǎng)行情，價(jià)格約在400014000元/平方左右。租金價(jià)格經(jīng)與部分?jǐn)傊鳒贤私饽壳颁佄蛔饨饍r(jià)格如下一期1200025000/間/年；二期600015000/間/年；總體來(lái)看，租金水平較樂(lè)觀。其他目前一、二期經(jīng)營(yíng)用房自買(mǎi)一半、租賃一半；一般只在一層經(jīng)營(yíng)，二層放貨，經(jīng)營(yíng)者的總投資金額大部分在10萬(wàn)元以下，多為小規(guī)模投資、自主經(jīng)營(yíng)。目前在此經(jīng)商的業(yè)主由三部分人組成，來(lái)源分別為六安市區(qū)，六安鄉(xiāng)鎮(zhèn)，浙江臺(tái)州等地的三方面業(yè)主。產(chǎn)品也主要批向六安底下的各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。經(jīng)營(yíng)狀況出租率達(dá)到99，人氣、環(huán)境、以及經(jīng)營(yíng)管理方面目前在六安市經(jīng)營(yíng)狀況最好六安大市場(chǎng)六安大市場(chǎng)（一、二期）項(xiàng)目是皖、浙企業(yè)聯(lián)合會(huì)副會(huì)長(zhǎng)單位浙江臺(tái)州永安房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)有限公司投資、安徽浙東置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的。六安大市場(chǎng)一期商業(yè)建筑面積21萬(wàn)平方米，約300間商鋪。二期項(xiàng)目是在一期的基礎(chǔ)之上興建的商住工程，總建筑面積為75萬(wàn)平方米；其中商鋪建筑面積為36萬(wàn)平方米。六安大市場(chǎng)第二期依托一期（商鋪地上二層，總建筑面積2萬(wàn)平方米）已經(jīng)成功的綜合大市場(chǎng)和強(qiáng)勁的人氣及購(gòu)買(mǎi)力而興建的，其東面是與一期相連的商業(yè)步行街，南面是六安市的主干道皖西路，西邊是2006年六安市重點(diǎn)工程淠望路，北面是商流人氣旺盛的民惠路。六安大市場(chǎng)二期西、南、北三面環(huán)路進(jìn)出方便，可以泊車(chē)一百余輛。由于靠近市區(qū)，交通一般，同時(shí)政府把常青路市場(chǎng)整體遷入了二期，因而整體經(jīng)營(yíng)狀況較好，但基本上是以零售為主，批發(fā)較少。面積主要商鋪鋪位建筑面積在30平米左右；租金價(jià)格經(jīng)與部分?jǐn)傊鳒贤私饽壳颁佄蛔饨饍r(jià)格范圍為5501500元/月，基本集中在7001000元/月。劣勢(shì)（1）零售為主，檔次不高，主要是靠商品價(jià)格低吸引消費(fèi)者。（2）缺少主力店，拉動(dòng)不了價(jià)格空間和人氣。（3）交通條件限制了物流、倉(cāng)儲(chǔ)等大型市場(chǎng)所必須的條件。六安市順達(dá)大市場(chǎng)六安市順達(dá)大市場(chǎng)占地面積9974畝，總投資8000萬(wàn)元，建筑面積88000平方米。以經(jīng)營(yíng)家具燈飾為主，兼營(yíng)建材五金。六安市順達(dá)大市場(chǎng)，是磨子潭路市場(chǎng)帶義烏市場(chǎng)建成后，第二家大型專業(yè)市場(chǎng)，是六安市2005年十大重點(diǎn)工程之一。順達(dá)大市場(chǎng)開(kāi)業(yè)期間，執(zhí)行二年內(nèi)免工商管理費(fèi)、國(guó)稅、地稅由市場(chǎng)統(tǒng)一支付，并免收一年物業(yè)管理費(fèi)政策，目前租住率達(dá)到97租金價(jià)格經(jīng)與部分?jǐn)傊鳒贤私饽壳案鳂菍愉佄蛔饨饍r(jià)格如下一層2545元/月左右；二層1520元/月左右三層1015元/月左右六安國(guó)際光彩大市場(chǎng)六安國(guó)際光彩大市場(chǎng)是安徽振興集團(tuán)投資億元，規(guī)劃用地畝，建筑面積為萬(wàn)平方米的超大規(guī)模的綜合大市場(chǎng)。該項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期規(guī)劃用地面積270畝，建筑面積30萬(wàn)平方米，已經(jīng)交付使用。二期規(guī)劃用地面積190畝，建筑面積20萬(wàn)平方米，目前正在建造，到2008年年底全部竣工。六安國(guó)際光彩市場(chǎng)設(shè)計(jì)采用復(fù)合、立體式的建筑理念，地下建有10萬(wàn)平方米的大型停車(chē)廣場(chǎng)和倉(cāng)儲(chǔ)，另有2000多米的地下環(huán)繞隧道，一至二層為商業(yè)鋪面，一、二層之間立交環(huán)繞整個(gè)市場(chǎng)，三、四層為商務(wù)、辦公及寫(xiě)字為一體。市場(chǎng)規(guī)劃有五金、建材、鋼材、石材、農(nóng)機(jī)、茶葉、倉(cāng)儲(chǔ)物流等近10類商業(yè)板塊。租售價(jià)格經(jīng)與部分?jǐn)傊鳒贤私饽壳颁佄蛔饨饍r(jià)格如下2535元/月。其他市場(chǎng)自08年7月開(kāi)業(yè)以來(lái)，總體經(jīng)營(yíng)情況較好，已經(jīng)產(chǎn)生了一定的聚集和輻射效應(yīng)，目前在該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的客戶有部分是在溫州市場(chǎng)和該市場(chǎng)同時(shí)經(jīng)營(yíng)。據(jù)了解該開(kāi)發(fā)商目前已把溫州市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)權(quán)買(mǎi)斷，至年底溫州市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶將全部遷移至該市場(chǎng)，這將對(duì)項(xiàng)目的推廣產(chǎn)生積極的影響。目前市場(chǎng)內(nèi)的經(jīng)營(yíng)戶也基本是以六安本地為主，產(chǎn)品以批發(fā)為主，零售為輔。同時(shí)在區(qū)域內(nèi)建材市場(chǎng)布局過(guò)于集中，市場(chǎng)規(guī)模趨于飽和的狀況下，結(jié)合六安實(shí)際情況，將三期項(xiàng)目規(guī)劃為茶葉批發(fā)市場(chǎng)，規(guī)避了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。經(jīng)營(yíng)狀況市場(chǎng)整體共規(guī)劃有商鋪6000間左右。目前一期，二期銷售率為60，出租率在35左右。結(jié)論六安現(xiàn)有專業(yè)市場(chǎng)規(guī)模趨于飽和，商業(yè)物業(yè)消化能力基本被釋放。市場(chǎng)建設(shè)缺乏整體意識(shí)和一盤(pán)棋思想，布局過(guò)于集中，低水平重復(fù)建設(shè)嚴(yán)重。專業(yè)市場(chǎng)檔次低而不專，缺乏網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系。需要升級(jí)換代產(chǎn)品。PART2自我認(rèn)知了解過(guò)去全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃總建筑面積70000。項(xiàng)目由于工程、定位、面積、市場(chǎng)環(huán)境以及代理公司等眾多因素的影響，一度呈現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。在前期銷售中由于市場(chǎng)定位不明確，加之缺乏一定的營(yíng)銷理念，至使項(xiàng)目銷售不利，以至于內(nèi)鋪招商、銷售剩余缺乏賣(mài)點(diǎn)的存量房至今仍在銷售。周邊現(xiàn)況本地塊屬較成熟地塊，周邊交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，同區(qū)同種業(yè)態(tài)物業(yè)林立，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。因此本項(xiàng)目將面臨嚴(yán)峻的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和考驗(yàn)。PART3項(xiàng)目定位定位三元素目標(biāo)消費(fèi)群我們對(duì)誰(shuí)訴求商品競(jìng)爭(zhēng)范疇我們?cè)谑裁礃拥纳唐奉悇e中競(jìng)爭(zhēng)利益點(diǎn)客戶為什么要買(mǎi)我們的產(chǎn)品要確認(rèn)目標(biāo)消費(fèi)者，我們須先檢視1、大環(huán)境暨市場(chǎng)現(xiàn)況，如何增加產(chǎn)品的滲透力2、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有何不利之處3、和競(jìng)爭(zhēng)者比較形象、特性、購(gòu)買(mǎi)者輪廓有何不同之處4、是否有產(chǎn)品升值的潛力5、消費(fèi)者行為的潮流與趨勢(shì)分眾的誕生“分眾”一詞是日本著名研究機(jī)構(gòu)，博報(bào)堂生活綜合研究所于1985年提出（研究課題以社會(huì)生活為重點(diǎn)，尤其重在調(diào)查，分析消費(fèi)者生活與心理的變化）它獲得日本流行語(yǔ)大獎(jiǎng)肯定了這個(gè)名詞對(duì)社會(huì)變遷的解釋能力也肯定了它可能帶來(lái)的思維影響力大眾化的消費(fèi)社會(huì)正逐日崩潰以劃一性為基礎(chǔ)的大眾已經(jīng)快要消失代之而起的是個(gè)別化、差異化的小群體，該研究所認(rèn)為這是一種“被分割了的大眾”因而鑄造出此一名詞為“分眾”定位陳述品牌全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)勝過(guò)（寫(xiě)下競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的描述）訴求中低端商品、收入較低，只為生活的人群是針對(duì)來(lái)說(shuō)（寫(xiě)下目標(biāo)消費(fèi)群的描述）區(qū)域內(nèi)有一定身份，無(wú)需去他處購(gòu)買(mǎi)品牌的人群因?yàn)椋▽?xiě)下品牌的策略性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)）義烏一、二期及周邊成熟市場(chǎng)及皖西地區(qū)輻射中心的優(yōu)勢(shì)能提供（寫(xiě)下能給予消費(fèi)者的利益）義烏一、二期及周邊成熟市場(chǎng)及皖西地區(qū)輻射中心的優(yōu)勢(shì)以高價(jià)值，低價(jià)格,實(shí)現(xiàn)大家投資經(jīng)商的渴望。整體定位啟動(dòng)皖西資本時(shí)代的商業(yè)航母主樓招商定位根據(jù)本項(xiàng)目前期銷售、招商及本區(qū)域特定的因素綜合考量，本項(xiàng)目如按照現(xiàn)有六安及周邊縣區(qū)的品牌能力不足以支撐整個(gè)主樓的去劃，必須借助外力進(jìn)行品牌嫁接和扶植。如與義烏政府聯(lián)合，使“義烏小商品市場(chǎng)”這一品牌走出義烏，走進(jìn)全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)，對(duì)于義烏政府與義烏小商品市場(chǎng)而言，達(dá)到品牌的推廣。對(duì)于本項(xiàng)目而言，借助這一現(xiàn)有的明星品牌，進(jìn)行產(chǎn)品的宣傳推廣，達(dá)到招商與興旺市場(chǎng)的作用。借助品牌，吸引眾多浙江廠家直接在本項(xiàng)目設(shè)立安徽地區(qū)一級(jí)代理，從而使本項(xiàng)目成為浙江商品的一級(jí)交易市場(chǎng)。Y區(qū)招商定位Y區(qū)由于所處位置及平面布局，如按照常規(guī)商鋪進(jìn)行銷售、招商難度較大。故在此區(qū)域思考方向在結(jié)合世界整體經(jīng)濟(jì)危機(jī)，沿海加工制造業(yè)出口過(guò)高，人力成本過(guò)高，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心偏移等幾方面因素綜合考量，定位以加工制造業(yè)的前店后廠或百貨類、IT類產(chǎn)品（山寨）類產(chǎn)品生產(chǎn)商產(chǎn)銷一條龍形式進(jìn)行招商。PART4營(yíng)銷策略全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資方案定位全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)，并引進(jìn)品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的“產(chǎn)權(quán)式商城”投資模式。3、目標(biāo)投資客戶群定位主力客戶群六安區(qū)域中等與中等偏上收入的中年人群。（2）次主力客戶合肥、南京市高收入人群、江蘇周邊市縣投資者。商鋪投資作為一種較穩(wěn)健型的投資模式，較適合以投資置業(yè)獲得固定期限，可保證回報(bào)的理智穩(wěn)健型投資者，同時(shí)同類案例操作實(shí)踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。4、價(jià)格定位物業(yè)價(jià)格的制定是一個(gè)綜合而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟呗赃^(guò)程，在未對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)研之前，制訂本業(yè)態(tài)的商鋪?zhàn)赓U價(jià)格顯然是不科學(xué)的?，F(xiàn)只針對(duì)商鋪的銷售價(jià)格進(jìn)行初步定位整個(gè)商城均價(jià)計(jì)劃6000元。均價(jià)6000元各層均價(jià)水平層數(shù)面積（平方米）均價(jià)（元）總價(jià)（萬(wàn)元）首層307319000583872310153001643533323250001616427684500124565273541001121356273536009846727353000820582735250068375合計(jì)231146037013954098銷售折扣591631367495、商場(chǎng)主題經(jīng)營(yíng)定位商場(chǎng)主題定位一層主題全佳福精品名店對(duì)象滿足白領(lǐng)、金領(lǐng)消費(fèi)族群對(duì)品質(zhì)生活的要求，同時(shí)也提供家庭主婦在日常家居消費(fèi)之外的較高物質(zhì)需求。產(chǎn)品主要經(jīng)營(yíng)品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。理由避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖突，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者來(lái)講也是一種有益的互補(bǔ)；真正體現(xiàn)了購(gòu)物中心的功能?？刹扇∨c商家提點(diǎn)分成的方式經(jīng)營(yíng)，獲取更大的收益。三、產(chǎn)權(quán)式投資方式1、全佳福品牌批發(fā)市場(chǎng)產(chǎn)權(quán)式投資模式具有以下主要特點(diǎn)業(yè)主和投資者可以根據(jù)自身的實(shí)力投入資金，獲得相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)與收益權(quán)，業(yè)主所購(gòu)買(mǎi)的商鋪，經(jīng)營(yíng)則委托經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)公司與義烏商品城或常熟服裝城、中山燈具城等品牌商家合作，利用其先進(jìn)管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報(bào)。2、產(chǎn)權(quán)式投資方式核心優(yōu)點(diǎn)投資有保障，因?yàn)橛衅放粕碳液蛯?shí)力開(kāi)發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)大幅度降低。最大程度降低置業(yè)門(mén)檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴(kuò)大了顧客層面。高回報(bào)率，產(chǎn)權(quán)式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點(diǎn)高投資回報(bào)率。3、操作關(guān)鍵如何在最短時(shí)間內(nèi)讓六安消費(fèi)者接受產(chǎn)權(quán)式商鋪投資這一全新投資概念。如何在保證開(kāi)發(fā)商利益的前提下降低置業(yè)門(mén)檻，使新模式得到普及。同時(shí)又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報(bào)。四、投資回報(bào)分析1、對(duì)投資者的不同回報(bào)利率對(duì)發(fā)展商的影響假設(shè)一個(gè)A單位鋪位，面積10平方米，總價(jià)10萬(wàn)元，實(shí)際租金水平是30元/平方米/月。成交條件5成十年按揭。我們分別來(lái)比較投資回報(bào)率在65，66，68，8不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內(nèi)的收益發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費(fèi)等情況）回報(bào)率總價(jià)（萬(wàn)）十年收益（萬(wàn)）十年付出（萬(wàn)）實(shí)際收入（萬(wàn)）相當(dāng)于售價(jià)（元/平方米）實(shí)際總收入（萬(wàn)）65103665717100164116610366677000161796810366868680015717810368565600129432、投資者收益分析不同回報(bào)比率對(duì)投資者的影響根據(jù)上面分析，建議采用68的方案，既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內(nèi)，回報(bào)率正好可以抵供樓款。而多出來(lái)的17元可以考慮稅的問(wèn)題?；貓?bào)率總價(jià)首期5成5年一次性回報(bào)實(shí)付首期5成10年月供月回報(bào)回報(bào)與月供差額65105325162554954276610533165549550168105341754956617810541549667117（2）6、8的年回報(bào)率下，投資者投資分析仍假設(shè)三樓A鋪位，面積10平方米，總價(jià)10萬(wàn)元，選擇5成十年的供樓方式。以下分析投資者的收益。投資者的回報(bào)分為2個(gè)階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。A、按揭方式投資分析供樓階段回報(bào)率總價(jià)首期5成5年一次性回報(bào)實(shí)付首期5成10年月供月回報(bào)5年總月供投資者實(shí)付回報(bào)與月供差額681053417549566329404894017在這一階段，投資者的利益體現(xiàn)在兩個(gè)方面一次性回報(bào)5年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付5年月供，5年后回報(bào)抵供樓款。投資者實(shí)際付出不到總價(jià)的5成（48940）就可以完全擁有產(chǎn)權(quán)。10年到70年內(nèi)的回報(bào)預(yù)計(jì)十年后租金水平每月租金收入60年租金收入商鋪增值收益總回報(bào)60元/平方米600元約43萬(wàn)15萬(wàn)58萬(wàn)B、一次性付款方式投資分析回報(bào)率總價(jià)折扣一次性付款5年一次性回報(bào)實(shí)付510年月回報(bào)510年總回報(bào)10年內(nèi)月總付樓款1070年總收益商鋪升值6810萬(wàn)98折98萬(wàn)31850元66150元5308元31850元34300元43萬(wàn)15萬(wàn)如果投資者選擇一次性投資的方式，在前十年內(nèi)他只要付出相當(dāng)1/3的樓款（34300）即可獲得一個(gè)總價(jià)10萬(wàn)元的商鋪?？偨Y(jié)在產(chǎn)權(quán)式投資的模式下，投