酒店(商業(yè))顧問公司選擇探討,寧波萬科采購管理部 葛昊然 2011-12-07,本課題要解決的幾個問題：,1、酒店商業(yè)是否要請顧問公司； 2、該如何選擇顧問公司； 3、顧問公司的管理。,以鎮(zhèn)海酒店的顧問聘請過程為基礎(chǔ)，回答以上的問題,住宅的體系相對比較固定，高端商業(yè)地產(chǎn)的到來，無異于狼來了！,鎮(zhèn)海綠核地塊： 五星級酒店及商業(yè)配套 政府要求酒店必須達到國家五星級酒店標準，傾向于高端國際品牌酒店。,五星級酒店來了！,完全陌生的概念 不知從何入手,國際品牌的五星級酒店 如何設(shè)計施工，后期如何進行采購，和住宅差異非常大，一切都是未知。,從結(jié)構(gòu)系統(tǒng)上來講，酒店和住宅主要的差異在哪里？,國際品牌的五星級酒店 機電系統(tǒng)的復(fù)雜程度是五星級酒店和傳統(tǒng)住宅的差異之一,1、暖通工程 空調(diào)系統(tǒng) 采暖系統(tǒng) 機械通風(fēng)系統(tǒng) 鍋爐動力系統(tǒng),4、消防工程 火災(zāi)自動報警系統(tǒng) 火災(zāi)事故廣播系統(tǒng) 自動噴淋系統(tǒng) 消火栓系統(tǒng) 氣體滅火系統(tǒng) 特種設(shè)施防火系統(tǒng) 防排煙系統(tǒng),5、給/排水工程 生活用冷熱水供應(yīng)系統(tǒng) 雨水和廢水排放系統(tǒng) 生活水和廢水處理系統(tǒng) 游泳池和水景過濾系統(tǒng) 綠化水系統(tǒng) 中水回用系統(tǒng) 雨水回收系統(tǒng),3.強電工程 變配電系統(tǒng) 照明系統(tǒng) 動力系統(tǒng) 防雷接地系統(tǒng) 備用發(fā)電系統(tǒng),2、弱電系統(tǒng) 電話及網(wǎng)絡(luò)配線系統(tǒng) 衛(wèi)星電視配線系統(tǒng) 樓宇自動化控制系統(tǒng) 綜合布線系統(tǒng) 安保系統(tǒng)） 背景音樂 緊急廣播、公共廣播系統(tǒng) 車道閘系統(tǒng) 智能一卡通系統(tǒng) 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 智能化系統(tǒng)集成 智能客房系統(tǒng) 弱電機房設(shè)計,6.電梯工程 7.廚房系統(tǒng) 8.洗衣房系統(tǒng) 。,五星級酒店機電系統(tǒng)之復(fù)雜令人感嘆。,國際品牌的五星級酒店 機電系統(tǒng)涉及的工作目前是個空白，不是一兩個工程師或者設(shè)備廠商可以完成。,以上的問題正是機電顧問的工作！,國際品牌的五星級酒店 面臨機電系統(tǒng)的問題，是否要請機電顧問呢？,國內(nèi)商業(yè)酒店項目采用機電顧問的狀況,-摘自機電顧問：商業(yè)地產(chǎn)的煉金者,國際品牌的五星級酒店 是否要請機電顧問？,兄弟公司相關(guān)項目聘請機電顧問情況,與洲際簽意向書后，酒店管理公司明確要求，必須請機電顧問！,國際品牌的五星級酒店-機電顧問 開始尋源,國際品牌的五星級酒店-機電顧問 綜合評估、比較,柏誠是機電顧問公司的鼻祖，歷史悠久，相當(dāng)于黃埔軍校；柏堅、卓展、柏承行都是由柏誠中高層創(chuàng)辦的專業(yè)機電顧問公司； 邁進、貝科、奧雅納、史偉高都是綜合性的建筑工程咨詢公司，機電在其公司業(yè)務(wù)范圍只是一部分。 思邁是最近逐漸增多的新加坡系機電顧問公司，做專業(yè)機電顧問服務(wù)。 國內(nèi)公司諸如中建國際等也有一定的實力和經(jīng)驗，但是國際品牌的五星級酒店涉足較少。,機電顧問-綜合評估、比較,國際品牌的五星級酒店-機電顧問 小結(jié),1、合作意愿很重要。 2、配備的項目團隊主要成員的業(yè)績經(jīng)驗。 3、行業(yè)內(nèi)的評價，多方面的反饋。 4、合同中盡量細化，明確工作內(nèi)容及界面。,國際品牌的五星級酒店 -機電顧問的工作價值,高端酒店 項目,業(yè)主,以建筑師 為首的顧 問團隊,施工團隊,1、酒店管理公司與業(yè)主間是分享利益的關(guān)系；國際酒店管理公司相對強勢，往往會提出較高的施工標準，確保其后期營運。 2、酒店顧問公司的價值之一就是在合理的技術(shù)框架下，利用自己的專業(yè)能力與酒店管理公司進行技術(shù)協(xié)調(diào)，迫使酒店管理公司做出讓步，為業(yè)主節(jié)約成本，獲得高性價比的方案。這其中機電顧問作用最為突出。,酒店管理公司,商業(yè)項目投入巨大，后期運營費用也很多,國際品牌的五星級酒店 -機電顧問的工作價值,鄭州某項目機房設(shè)計優(yōu)化及成本對照表,通過專業(yè)能力、經(jīng)驗制定高性價比方案，解決實際問題。,國際品牌的五星級酒店 -機電顧問的工作價值 保證質(zhì)量前提下的成本優(yōu)化,考慮到初投資及綜合運營成本，業(yè)主方及我司提出機電系統(tǒng)的設(shè)計優(yōu)化，柏堅根據(jù)自身的經(jīng)驗及市場價格水平評估，提出了一系列的措施：,并對我方提出的機電優(yōu)化想法進行論證，并與酒店管理公司進行溝通：,對于酒店而言，成本控制的關(guān)鍵在設(shè)計優(yōu)化！,國際品牌的五星級酒店 -機電顧問的工作價值 方案決策的技術(shù)支持,關(guān)于酒店設(shè)計過程中熱源的選擇，曾有過爭論，機電顧問做出了詳細地分析，為業(yè)主決策提供依據(jù)：,提供三種設(shè)計方案，供抉擇：,國際品牌的五星級酒店 -機電顧問的工作價值 招標過程的全程服務(wù),機電顧問的工作貫穿項目整個過程，施工圖審核后，一個重要工作就是機電招標過程中制定技術(shù)標書。這其中包含以下幾個方面： 1、招標前提供品牌推薦，及相關(guān)資源信息，制定招標技術(shù)文件。 2、招標過程中協(xié)助招標答疑，技術(shù)標的評定。 3、定標后，監(jiān)督核對施工單位的技術(shù)標準執(zhí)行情況。 4、工程竣工后，協(xié)助審核，技術(shù)驗收。,機電顧問確定后，燈光、廚房、洗衣房、it影音等顧問需求接踵而來。,國際品牌的五星級酒店 -燈光顧問,國際品牌的五星級酒店 -聲學(xué)、影音、it顧問,長三角地區(qū)聲美華、迪飛兩家市場占比較大,國際品牌的五星級酒店 -幕墻顧問,上海和甲幕墻顧問,國際品牌的五星級酒店 -目前顧問清單,機電顧問是其中最重要的部分，故當(dāng)建筑設(shè)計確定后機電顧問有統(tǒng)領(lǐng)協(xié)調(diào)其他專業(yè)顧問的職責(zé)。,國際品牌的五星級酒店 -同類項目酒店顧問公司聘請,涉及專業(yè)系統(tǒng)設(shè)計、設(shè)備招標、后期施工調(diào)試的專業(yè)工作，需要專業(yè)的人來做。,萬達初期酒店顧問聘請,深圳萬科中心酒店顧問聘請,一個標準的五星級酒店顧問團隊 -可以根據(jù)業(yè)主自身的能力取舍,商業(yè)部分的顧問公司采購策劃 -商業(yè)部分系統(tǒng)復(fù)雜程度介于五星級酒店及住宅之間,以后的項目是否聘請顧問公司？ -需要注意的問題,1、顧問公司聘請規(guī)劃（基本框架及選擇）； 2、工作界面的劃分（機電與弱電、機電與it等）； 3、項目初期的目標成本需要考慮顧問費用； 4、顧問公司的管理（如何協(xié)調(diào)，如何發(fā)揮能動性）。,1、目前全國有十幾個萬科城項目正在進行，而每一個萬科城都有配套的商業(yè)或酒店項目，完全可以借鑒萬達的模式，利用集團的規(guī)模效應(yīng)，做有萬科特色的配