1、俊發(fā)商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)訓(xùn)練商業(yè)地產(chǎn)概念，講師：牟嘉駿，2、住宅不動(dòng)產(chǎn)是建房子，商業(yè)地產(chǎn)是給建房子靈魂，一、什么是“商業(yè)地產(chǎn)”？ 個(gè)人認(rèn)為，采用以商業(yè)投資組合為主的房地產(chǎn)模式，綜合各行業(yè)的商業(yè)資源，為商品交易、商業(yè)和休閑活動(dòng)提供適當(dāng)?shù)慕ㄖd體，并通過持續(xù)運(yùn)營(yíng)提高房地產(chǎn)估價(jià)，考慮適時(shí)退出的過程。 具有投資、投資的所有屬性，需要持續(xù)運(yùn)營(yíng)，通過運(yùn)營(yíng)提高房地產(chǎn)價(jià)值，退出，商業(yè)房地產(chǎn)必定存在退出的過程，狹義的概念retail real estate用于各種零售、飲食、休閑等生活服務(wù)類的經(jīng)營(yíng)方式的房地產(chǎn)，指百貨商店、店鋪廣義概念商業(yè)實(shí)際狀態(tài)或商業(yè)屬性； 除商店外，復(fù)蓋辦公樓、公寓酒店、連鎖酒店等具有商業(yè)屬性的

2、房地產(chǎn)、3、“商業(yè)房地產(chǎn)”五個(gè)模塊，選擇土地取得：商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)：類似于住宅開發(fā)。 同樣包括定位、修訂、設(shè)訂、施工等招商：招商是“滿足商業(yè)建筑”的過程，但操作過程并不直觀如此簡(jiǎn)單，也談后述的運(yùn)營(yíng)管理：招商不是商業(yè)房地產(chǎn)的最后環(huán)節(jié)， 吐血的經(jīng)營(yíng)才是商業(yè)成功的必由之路退出機(jī)制：商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)公司的戰(zhàn)略需求本質(zhì)上不是開發(fā)的，通過經(jīng)營(yíng)提高評(píng)價(jià)水平后，選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)和適當(dāng)?shù)穆肪€退出。 4、“商業(yè)圈”是什么？一般的定義：由多個(gè)相鄰的商業(yè)體(包括商店、飯店、辦公大樓等)構(gòu)成的區(qū)域，工作的定義：商業(yè)服務(wù)可以涵蓋的區(qū)域，商業(yè)圈，不一定是圓，交通是商業(yè)圈區(qū)域劃分的主要要要素，北辰商業(yè)圈，距離定義：不同的商業(yè)圈類型

3、商有很多階段，需要區(qū)別分析，核心商圈也稱為“第一商圈”，包括商業(yè)周邊消費(fèi)者步行耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對(duì)于萬科住宅區(qū)的項(xiàng)目來說，第一商圈是我們應(yīng)該密切關(guān)注的各個(gè)城市乃至各個(gè)地區(qū)的居民消費(fèi)習(xí)慣不同。 根據(jù)調(diào)查結(jié)果，有必要根據(jù)項(xiàng)目具體區(qū)分核心、次要、邊緣等各層商業(yè)圈范圍的大小和顧客所占比例不同的邊緣商業(yè)圈，如果是目的地型商業(yè)，邊緣商業(yè)圈會(huì)持續(xù)很遠(yuǎn)，邊界會(huì)變得模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征，6、2、商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)分， 分類過程按照一定原則按行業(yè)分類，包括健身服務(wù)和休閑功能商業(yè)地產(chǎn)(健身中心、美容院、SPA )、專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)(專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、商貿(mào)城如義烏小商品批發(fā)市場(chǎng))、居住及辦公商業(yè)地產(chǎn)(辦公大樓、酒店式公寓、財(cái)產(chǎn)

4、式酒店按飲食、娛樂功能、商業(yè)地產(chǎn)(電影城、娛樂城、KTV )、零售功能、商業(yè)地產(chǎn)(百貨商店、商業(yè)街、超市、家庭建材，以及將這些功能合為一體的大型購(gòu)物中心和SHOPPING MALL )、商業(yè)地產(chǎn)6個(gè)行業(yè)類別，8、市場(chǎng)放射范圍分類。 總建筑面積為10-15萬平方米，主力店如大型百貨店、大型超市和批發(fā)店為1-3家，多家主力店、商圈人口為50萬，超級(jí)型為傳說中的超級(jí)購(gòu)物中心和超級(jí)郵箱。建筑面積通常為20-50萬平方米，至少有3-5家大型主力店，如百貨商場(chǎng)、超市、家庭等，商圈人口輻射數(shù)百萬至千萬人，輻射范圍通常包括本城市的全部和周邊城市，區(qū)域型輻射范圍為3-6公里，交通便利，商業(yè)中心較遠(yuǎn)的區(qū)域， 輻射

5、范圍好的主力店是大型超市和百貨店，至少有45個(gè)主力店，社區(qū)型輻射范圍3公里，總建筑面積5萬平方米，商圈人口5-10萬人，主力店是標(biāo)超和大型超市，有時(shí)還有電影院、電器賣場(chǎng)、體育用品賣場(chǎng)、兒童主題等多個(gè)主力店包括鄰近型輻射范圍1在內(nèi)的主力店是中型超市、標(biāo)準(zhǔn)超市和飲食的主力店，目的地型依賴于目的消費(fèi)行業(yè)，如旅游、娛樂、休閑等來吸引客流，很難具體定義輻射范圍，主力客群大多在項(xiàng)目所屬區(qū)域以外，甚至在外地，“飛地”的按商業(yè)地產(chǎn)6大類型、9、房地產(chǎn)形態(tài)分類，底商為商業(yè)(辦公大樓、住宅或酒店附屬底商，深度超過40米，整體性好，應(yīng)分割數(shù)百平方米以上的大鋪地)，獨(dú)立商業(yè)(以獨(dú)立鋪地、零售、娛樂為主的純商業(yè)、娛樂包

6、括辦公大樓、公寓、酒店等多種形態(tài))、商業(yè)街區(qū)(2個(gè)以上商業(yè)街組合或Block街區(qū)建筑形式的商業(yè))、商業(yè)街(2列商店之間包圍，形成相對(duì)獨(dú)立的街道)、街道鋪(分散配置，沿街排列，縱深短(單列鋪)各店鋪的面積通常在10-200平方米之間)，注意： BLOCK是5個(gè)單詞的縮寫： Business、Liefallow、0pen、Crowd、Kind。 建筑特點(diǎn)： 1、以建筑高度相對(duì)較低、抑揚(yáng)頓挫的BLOCK為主要居住單元3 .道路尺度科學(xué)舒適，生活氛圍濃厚4 .豐富的商業(yè)和休閑套餐，以及富有情調(diào)的景觀。商業(yè)地產(chǎn)6大房地產(chǎn)形態(tài)，10，問題：1，昆屬于哪種商業(yè)類型，2，正義坊屬于哪種商業(yè)類型？ 十一、三、商

7、業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住房開發(fā)有什么不同？ 方中信、楊冪、12、策劃水平不同，開發(fā)過程不同，利益關(guān)系不同，住房開發(fā)的理論基礎(chǔ)是產(chǎn)品供求理論，商業(yè)開發(fā)是投資理論住房的本質(zhì)是商品，商業(yè)的本質(zhì)是有長(zhǎng)期收益權(quán)的金融工具住房定位的依據(jù)是供求理論， 商業(yè)定位的依據(jù)是投資和金融理論商業(yè)價(jià)格的直接依據(jù)是租金及其預(yù)期上漲空間和住宅的不同商店銷售價(jià)格的定價(jià)基礎(chǔ)是租金，租金有上升空間，銷售價(jià)格有上升空間商業(yè)定位的出發(fā)點(diǎn)是開業(yè)后整體經(jīng)營(yíng)成功的商業(yè)運(yùn)營(yíng)的“馬太效應(yīng)” 總體運(yùn)營(yíng)不成功的商業(yè)，逐漸總體衰退，形成真正停滯資產(chǎn)的大量商業(yè)總體運(yùn)營(yíng)不成功，帶來長(zhǎng)期的巨大負(fù)面影響(沈陽萬達(dá)廣場(chǎng)因運(yùn)營(yíng)失敗，必須拆除重建)。 即使是銷售型的商業(yè)，

8、如果將來整體的運(yùn)營(yíng)不成功，廣泛的社會(huì)問題(如沈陽等幾個(gè)一、二代萬達(dá)廣場(chǎng)群的抱怨和帶來巨大的社會(huì)影響的事件)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住房開發(fā)的差異，理論基礎(chǔ)的差異，客戶的差異，13， 商業(yè)客戶的研究現(xiàn)在我們還不知道的領(lǐng)域的商業(yè)服務(wù)的34萬平方米的商場(chǎng)的放射范圍是23公里，沿著交通干線道路的放射范圍還在延長(zhǎng)的g級(jí)區(qū)域的商業(yè)輻射的客戶規(guī)模最大，通常10倍到100倍需要住宅所有者研究投資者的需求，不僅是個(gè)人投資者， 機(jī)構(gòu)投資者也需要研究的機(jī)構(gòu)投資者的需求與個(gè)人投資者不同，例如機(jī)構(gòu)投資者對(duì)整體經(jīng)營(yíng)的辦公大樓感興趣，需要研究各行業(yè)的業(yè)者的商業(yè)的最終利用者是業(yè)者。 企業(yè)經(jīng)營(yíng)的好壞決定了持有型商業(yè)的收益不同行業(yè)的企業(yè)

9、組合可以有效地分享人流，增大利潤(rùn)，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住房開發(fā)的差異，修訂水平的差異，開發(fā)過程的差異，利潤(rùn)關(guān)系的差異，理論基礎(chǔ)的差異，客戶的差異，14，修訂設(shè)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目如何滿足企業(yè)的要求，如何確保企業(yè)利潤(rùn)最大化，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量企業(yè)的需求(特別是可見性和可達(dá)性)，獲得最大的商業(yè)利潤(rùn)，以及如何使發(fā)展者獲得最大的租賃和銷售利潤(rùn)，是訂正企業(yè)的重要問題。 招商前置的各行業(yè)對(duì)商店的要求具有不可替代性，商業(yè)地產(chǎn)的修訂必須以招商為基礎(chǔ)，伴隨著整個(gè)招商過程，不能避免修訂設(shè)定錯(cuò)誤造成的投資損失。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住房開發(fā)的不同、修訂水平不同、開發(fā)過程不同、利益關(guān)系不同、理論基礎(chǔ)不同、客戶不同

10、、15、 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目選址過程更加嚴(yán)格的商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查比住宅復(fù)雜商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的定位比住宅開發(fā)的定位更加系統(tǒng)化商業(yè)地產(chǎn)的推進(jìn)比住宅的推進(jìn)更加明確商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)開放、運(yùn)營(yíng)、管理三個(gè)環(huán)節(jié)多，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)的差異， 修訂水平的差異、開發(fā)過程的差異、利益關(guān)系的差異、理論基礎(chǔ)的差異、客戶的差異、16、商業(yè)地產(chǎn)和住宅開發(fā)的差異、土地開發(fā)過程、土地取得、地域選擇是關(guān)鍵，經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析和生活結(jié)構(gòu)研究區(qū)域結(jié)構(gòu)調(diào)查和城市發(fā)展修訂計(jì)劃研究商業(yè)發(fā)展修訂計(jì)劃和政策研究區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)， 商店分布與經(jīng)營(yíng)狀況的市場(chǎng)調(diào)查與分析典型性調(diào)查與研究區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量分析消費(fèi)者消費(fèi)行為調(diào)查與研究項(xiàng)目選址條件研究商圈的確定

11、與研究目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)消費(fèi)集團(tuán)定位目標(biāo)投資小業(yè)主定位目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)特色定位項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位項(xiàng)目行業(yè)功能定位項(xiàng)目規(guī)模位項(xiàng)目形象定位、整體修訂建筑風(fēng)格和立面修訂商店結(jié)構(gòu)和內(nèi)部分割方案行業(yè)別商店功能修訂景觀修訂方案交通組織修訂方案、銷售、招商、銷售交樓、開業(yè)、清盤、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、住宅開發(fā)、地區(qū)選擇是關(guān)鍵，宏觀市場(chǎng)調(diào)查微觀市場(chǎng)調(diào)查、供求分析消費(fèi)者調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)品分析、 形象定位市場(chǎng)定位目標(biāo)客戶群定位產(chǎn)品定位，整體修訂建筑風(fēng)格和立面設(shè)置修訂景觀修訂，銷售團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立，營(yíng)銷方式多樣化，銷售團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立招商團(tuán)隊(duì)創(chuàng)立，活動(dòng)少?gòu)V告，廣告訴求以投資理念為主，、持續(xù)經(jīng)營(yíng)、很大差異，17、 區(qū)別1 :商店的定位首先是最終用途

12、商業(yè)的最終用途形式及其組合很多，如所有長(zhǎng)期持有、分散銷售必須規(guī)定商業(yè)定位和住宅定位的區(qū)別2 :商業(yè)的可持續(xù)經(jīng)營(yíng)很重要，定位的立論基礎(chǔ)是無論有無銷售， 判別定位是否合適最重要的標(biāo)準(zhǔn)是可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的可行性，區(qū)別3 :商業(yè)定位的結(jié)果規(guī)定了利益最大化的行業(yè)組合，區(qū)別4 :商業(yè)定位比住宅對(duì)定制生產(chǎn)同行業(yè)商店的需求消除面積、接近位置差異的其他要求基本相同的理想定位方法是在方案落地前， 至少主力店已經(jīng)有了明確的意向，區(qū)別5 :商業(yè)定位不是一次性的工作商業(yè)定位，而是需要后期運(yùn)營(yíng)，為了保證真正的落地必須做更好的商業(yè)定位。 2-3年，最長(zhǎng)5年要適應(yīng)新的市場(chǎng)環(huán)境。 商業(yè)地產(chǎn)的利潤(rùn)發(fā)生模式更為復(fù)雜，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是多種權(quán)益關(guān)系、開發(fā)者、小業(yè)主、經(jīng)營(yíng)者、