物業(yè)成本費(fèi)用管控實(shí)施細(xì)則(試行)第一章總則第一條目的與依據(jù)為規(guī)范物業(yè)服務(wù)過(guò)程中的成本費(fèi)用管理，提高資源使用效率，降低運(yùn)營(yíng)成本，提升項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益與服務(wù)品質(zhì)，確保物業(yè)項(xiàng)目的可持續(xù)健康發(fā)展，依據(jù)國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)及公司財(cái)務(wù)管理規(guī)定，結(jié)合物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)及本公司實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況，特制定本細(xì)則。第二條適用范圍本細(xì)則適用于本公司所管理的各類物業(yè)項(xiàng)目（包括但不限于住宅小區(qū)、商業(yè)綜合體、寫字樓等）的所有成本費(fèi)用管理活動(dòng)。各項(xiàng)目管理處及相關(guān)職能部門均須遵照?qǐng)?zhí)行。第三條基本原則1.成本效益原則：在保證服務(wù)質(zhì)量的前提下，力求以最合理的成本投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。2.全面控制原則：成本費(fèi)用管控貫穿于物業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)部門，實(shí)現(xiàn)全員、全過(guò)程、全方位的控制。3.責(zé)權(quán)利相結(jié)合原則：明確各部門、各崗位在成本費(fèi)用管控中的責(zé)任、權(quán)限和利益，將成本控制效果與績(jī)效考核掛鉤。4.預(yù)算控制原則：以成本預(yù)算為基礎(chǔ)，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算，對(duì)預(yù)算外支出實(shí)行嚴(yán)格的審批制度。5.精打細(xì)算、杜絕浪費(fèi)原則：倡導(dǎo)勤儉節(jié)約的工作作風(fēng)，反對(duì)鋪張浪費(fèi)，提高資源利用效率。第二章成本費(fèi)用管控內(nèi)容第四條人工成本管控1.人員編制管理：根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的規(guī)模、業(yè)態(tài)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及工作量，科學(xué)核定各崗位人員編制，嚴(yán)格控制超編人員。確需增編的，須履行報(bào)批手續(xù)。2.薪酬福利管理：嚴(yán)格按照公司薪酬福利政策及預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，確保薪酬發(fā)放的合規(guī)性與合理性。優(yōu)化薪酬結(jié)構(gòu)，注重激勵(lì)效果與成本控制的平衡。3.培訓(xùn)與效能提升：加強(qiáng)員工專業(yè)技能和綜合素養(yǎng)培訓(xùn)，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，通過(guò)效能提升間接降低單位人工成本。4.合理排班與加班管理：根據(jù)實(shí)際工作需要科學(xué)排班，嚴(yán)格控制加班，確需加班的應(yīng)履行審批程序，杜絕無(wú)效加班和不合理加班費(fèi)支出。第五條物料消耗管控1.采購(gòu)管理：建立合格供應(yīng)商名錄，對(duì)常用物料實(shí)行集中采購(gòu)或比價(jià)采購(gòu)，力求獲得最優(yōu)采購(gòu)價(jià)格。大宗物料采購(gòu)應(yīng)簽訂采購(gòu)合同。2.庫(kù)存管理：建立物料入庫(kù)、出庫(kù)登記制度，設(shè)置合理的安全庫(kù)存量，避免積壓浪費(fèi)或庫(kù)存短缺影響工作。定期進(jìn)行庫(kù)存盤點(diǎn)，確保賬實(shí)相符。3.領(lǐng)用與消耗控制：嚴(yán)格執(zhí)行物料領(lǐng)用審批手續(xù)，按需領(lǐng)用。推廣節(jié)能降耗技術(shù)和方法，鼓勵(lì)使用環(huán)保、耐用的替代材料，減少不必要的浪費(fèi)。對(duì)高消耗物料進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)控。4.廢舊物資處理：規(guī)范廢舊物資（如廢舊燈具、潔具、設(shè)備零件等）的回收、保管和處置流程，爭(zhēng)取殘值最大化。第六條能源消耗管控1.計(jì)量與監(jiān)測(cè)：確保水、電、氣等能源計(jì)量?jī)x表的完好與準(zhǔn)確，定期抄表，建立能源消耗臺(tái)賬，對(duì)能源消耗數(shù)據(jù)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與分析。2.節(jié)能降耗措施：*公共區(qū)域照明推廣使用節(jié)能燈具，合理設(shè)置開關(guān)時(shí)間，根據(jù)季節(jié)和光照情況調(diào)整。*加強(qiáng)供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的日常巡檢與維護(hù)，確保設(shè)備處于最佳運(yùn)行狀態(tài)，減少跑冒滴漏和無(wú)效能耗。*宣傳引導(dǎo)業(yè)主/使用人節(jié)約能源，共同參與節(jié)能降耗。3.設(shè)備節(jié)能改造：在經(jīng)濟(jì)可行的前提下，對(duì)高能耗設(shè)備進(jìn)行節(jié)能技術(shù)改造或更新?lián)Q代。第七條維修保養(yǎng)費(fèi)用管控1.預(yù)防性維護(hù)：制定并嚴(yán)格執(zhí)行公共設(shè)施設(shè)備的定期巡檢和預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，減少突發(fā)故障和大修費(fèi)用。2.維修方案審核：對(duì)于中大修項(xiàng)目或金額較大的維修工程，應(yīng)組織專業(yè)人員對(duì)維修方案和預(yù)算進(jìn)行審核，選擇性價(jià)比最優(yōu)的方案。3.維修材料管理：維修材料的采購(gòu)、領(lǐng)用參照本細(xì)則第五條物料消耗管控執(zhí)行。鼓勵(lì)修舊利廢，控制維修成本。4.外包維修管理：確需外包的維修項(xiàng)目，應(yīng)選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好、報(bào)價(jià)合理的維修單位，簽訂規(guī)范的維修合同，明確維修范圍、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格和保修期。第八條辦公及其他費(fèi)用管控1.辦公用品管理：實(shí)行辦公用品統(tǒng)一采購(gòu)、按需領(lǐng)用制度，鼓勵(lì)使用再生紙等環(huán)保辦公用品，控制非必要辦公用品的支出。2.通訊費(fèi)用管理：嚴(yán)格控制公務(wù)電話費(fèi)用，根據(jù)崗位需要合理配置通訊工具和套餐。3.差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)：嚴(yán)格執(zhí)行公司關(guān)于差旅費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)的報(bào)銷標(biāo)準(zhǔn)和審批流程，倡導(dǎo)勤儉節(jié)約，杜絕鋪張浪費(fèi)。4.外包服務(wù)費(fèi)用：對(duì)于外包的專項(xiàng)服務(wù)（如保潔、綠化、秩序維護(hù)等），應(yīng)在合同中明確服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)格、考核方式，加強(qiáng)對(duì)服務(wù)過(guò)程的監(jiān)督與考核，確保服務(wù)質(zhì)量與費(fèi)用支出匹配。第三章成本預(yù)算管理第九條預(yù)算編制各物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及歷史數(shù)據(jù)，科學(xué)、合理地編制年度成本費(fèi)用預(yù)算。預(yù)算編制應(yīng)細(xì)化到具體項(xiàng)目和月份。第十條預(yù)算執(zhí)行與控制嚴(yán)格按照批準(zhǔn)的預(yù)算執(zhí)行，控制各項(xiàng)成本費(fèi)用支出。預(yù)算內(nèi)支出應(yīng)履行正常審批程序；預(yù)算外支出須按規(guī)定權(quán)限報(bào)批。第十一條預(yù)算調(diào)整因市場(chǎng)變化、政策調(diào)整或不可抗力等因素導(dǎo)致預(yù)算需要調(diào)整的，應(yīng)提交預(yù)算調(diào)整申請(qǐng)，說(shuō)明調(diào)整原因、調(diào)整金額及對(duì)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的影響，按原審批程序報(bào)批。第十二條預(yù)算分析與考核定期（月度、季度、年度）對(duì)預(yù)算執(zhí)行情況進(jìn)行分析，對(duì)比實(shí)際發(fā)生額與預(yù)算額的差異，查找原因，提出改進(jìn)措施。預(yù)算執(zhí)行情況納入各部門及相關(guān)人員的績(jī)效考核范圍。第四章成本核算與分析第十三條成本核算對(duì)象以各獨(dú)立核算的物業(yè)項(xiàng)目為基本核算單位，按照成本費(fèi)用項(xiàng)目歸集實(shí)際發(fā)生的成本。第十四條成本核算方法按照權(quán)責(zé)發(fā)生制原則，準(zhǔn)確、及時(shí)地核算各項(xiàng)成本費(fèi)用，確保成本數(shù)據(jù)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性。第十五條成本分析定期開展成本分析工作，內(nèi)容包括：*總成本及各明細(xì)項(xiàng)目成本的預(yù)算完成情況。*成本構(gòu)成分析，找出占比重大的成本項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。*成本變動(dòng)趨勢(shì)分析，與上期、上年同期對(duì)比，分析變動(dòng)原因。*成本效益分析，評(píng)估成本投入與所產(chǎn)生效益的匹配度。通過(guò)成本分析，揭示存在的問(wèn)題，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，為成本控制決策提供依據(jù)。第五章成本控制措施與激勵(lì)第十六條目標(biāo)成本管理將成本預(yù)算指標(biāo)分解到各部門、各崗位，明確成本控制目標(biāo)和責(zé)任人，形成全員參與的成本控制體系。第十七條過(guò)程控制與監(jiān)督各部門負(fù)責(zé)人為本部門成本控制的第一責(zé)任人，負(fù)責(zé)日常成本費(fèi)用的審核與控制。財(cái)務(wù)部門及公司相關(guān)職能部門對(duì)各項(xiàng)目成本費(fèi)用控制情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。第十八條信息化管理積極運(yùn)用物業(yè)管理信息系統(tǒng)，對(duì)成本預(yù)算、采購(gòu)、庫(kù)存、能耗等數(shù)據(jù)進(jìn)行信息化管理，提高成本管控的效率和精準(zhǔn)度。第十九條激勵(lì)與獎(jiǎng)懲公司設(shè)立成本控制專項(xiàng)獎(jiǎng)懲制度。對(duì)在成本控制工作中表現(xiàn)突出、成效顯著的部門和個(gè)人給予表彰和獎(jiǎng)勵(lì)；對(duì)成本控制不力、超支嚴(yán)重或存在浪費(fèi)行為的部門和個(gè)人，將視情況予以批評(píng)教育、經(jīng)濟(jì)處罰或與績(jī)效考核掛鉤。第六章責(zé)任分工第二十條公司管理層對(duì)全公司物業(yè)成本費(fèi)用管控工作負(fù)總責(zé)，審批成本預(yù)算、重大成本支出及相關(guān)政策。第二十一條財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)成本費(fèi)用的預(yù)算管理、核算、分析、監(jiān)督，提供成本信息支持，組織成本管控相關(guān)制度的制定與修訂。第二十二條各物業(yè)項(xiàng)目管理處是成本費(fèi)用管控的直接執(zhí)行單位，負(fù)責(zé)本項(xiàng)目成本預(yù)算的編制與執(zhí)行，落實(shí)各項(xiàng)成本控制措施，開展日常成本管理工作。第二十三條各職能部門按照職責(zé)分工，協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督各項(xiàng)目的成本費(fèi)用管控工作，例如工程部門負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)成本的技術(shù)支持與監(jiān)督，行政人事部門負(fù)責(zé)人工成本的政策指導(dǎo)等。第七章附則第二十四條本細(xì)則