2025年造價工程師案例分析模擬試卷：房地產(chǎn)項目成本核算與分析與應(yīng)用試題考試時間：______分鐘總分：______分姓名：______試題一某房地產(chǎn)開發(fā)項目，建設(shè)用地面積10000平方米，規(guī)劃總建筑面積為30000平方米，其中：住宅建筑面積25000平方米（含套內(nèi)面積24000平方米和公共分攤面積1000平方米），非住宅建筑面積5000平方米。項目開發(fā)周期預(yù)計為3年，土地費用為8000萬元，前期工程費（含勘察、設(shè)計、不包含“三通一平”）占土地費用的5%，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費預(yù)計300萬元，建筑安裝工程費（含毛坯裝修）預(yù)計每平方米建筑面積1200元，公共配套設(shè)施建設(shè)費預(yù)計400萬元，管理費用預(yù)計占開發(fā)建設(shè)投資總額的3%，財務(wù)費用預(yù)計開發(fā)期每年支付利息100萬元，共計300萬元，銷售費用預(yù)計在項目建成當(dāng)年達到頂峰，總額為400萬元，其他費用（如印花稅等）預(yù)計50萬元。項目預(yù)計在開發(fā)完成一年后開始銷售，銷售價格預(yù)計每平方米建筑面積16000元，預(yù)計銷售比例為住宅80%，非住宅60%，開發(fā)期無其他收入。要求：1.根據(jù)上述資料，估算該項目土地成本。2.估算該項目的前期工程費。3.計算該項目開發(fā)建設(shè)投資總額。4.計算該項目總銷售收入。5.簡述該項目成本包括哪些主要部分，并說明土地成本屬于哪個成本構(gòu)成部分。試題二某住宅樓工程，建筑面積3000平方米，結(jié)構(gòu)類型為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。施工單位根據(jù)施工圖紙和預(yù)算定額，編制了項目預(yù)算，其中人工費預(yù)算為150萬元，材料費預(yù)算為600萬元，機械費預(yù)算為100萬元，措施項目費預(yù)算為50萬元，其他項目費暫未發(fā)生，規(guī)費按人工費、機械費之和的10%計取，稅金按計稅基礎(chǔ)（即人工費+材料費+機械費+措施項目費+規(guī)費）的9%計取。施工過程中，發(fā)生了以下事項：（1）因設(shè)計變更，增加建筑面積200平方米，相應(yīng)增加人工費10萬元，材料費30萬元，機械費5萬元，措施項目費3萬元。（2）因業(yè)主原因?qū)е鹿こ虝和?個月，施工單位窩工損失（人工、機械）按原計劃產(chǎn)值的5%計算。（3）施工單位采購的一批材料，因運輸原因損耗率超出定額規(guī)定，超出部分額外花費材料費8萬元。要求：1.計算該住宅樓工程預(yù)算期的計劃產(chǎn)值。2.計算該住宅樓工程預(yù)算期的單位工程預(yù)算成本。3.計算設(shè)計變更增加部分對應(yīng)的預(yù)算成本。4.計算工程暫停導(dǎo)致的窩工損失費用。5.計算材料超耗額外花費對應(yīng)的預(yù)算成本。6.計算該住宅樓工程預(yù)算期的實際總成本（考慮設(shè)計變更、窩工和材料超耗）。試題三某商業(yè)綜合體項目，包含一棟塔樓（主要功能為辦公）和一棟多層裙樓（主要功能為零售商鋪）。項目已進入施工階段，施工單位每月實際發(fā)生的成本數(shù)據(jù)如下：人工費80萬元，材料費200萬元，機械費60萬元，措施項目費20萬元。期間費用中，管理費用本月發(fā)生15萬元，財務(wù)費用本月發(fā)生5萬元，銷售費用因項目尚未完工，本月發(fā)生額為0。項目成本核算采用按月預(yù)提成本的方法。本月實際發(fā)生的建安工程成本中，塔樓占60%，裙樓占40%。上月已預(yù)提的管理費用和財務(wù)費用分別為10萬元和4萬元。要求：1.計算本月該商業(yè)綜合體項目發(fā)生的總建安工程成本。2.計算本月該商業(yè)綜合體項目發(fā)生的期間費用總額。3.計算本月該商業(yè)綜合體項目發(fā)生的總成本（建安工程成本+期間費用）。4.計算本月計入塔樓的建安工程成本和期間費用（管理費用、財務(wù)費用）各為多少。5.假設(shè)本月項目實際完成產(chǎn)值（按預(yù)算成本計算）為300萬元，計算本月成本偏差（CV）和進度偏差（SV）（以預(yù)算成本BCWSS為基準）。試題四某房地產(chǎn)開發(fā)商正在evaluating兩個不同的營銷推廣方案，用于推廣其新建成的小區(qū)。方案A采用線上線下結(jié)合的方式，預(yù)計第一年投入營銷費用800萬元，之后每年遞增10%，預(yù)計共推廣3年。方案B采用傳統(tǒng)廣告投放為主的方式，預(yù)計第一年投入營銷費用600萬元，之后每年遞增15%，預(yù)計共推廣2年。假設(shè)兩個方案均能成功售出相應(yīng)比例的房產(chǎn)，且房產(chǎn)銷售帶來的收入在推廣期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn)。開發(fā)商要求投資回收期不超過2年（按推廣投入費用計算），且凈現(xiàn)值（NPV）至少為正。折現(xiàn)率為10%。要求：1.計算方案A在3年內(nèi)的總營銷推廣投入費用。2.計算方案B在2年內(nèi)的總營銷推廣投入費用。3.簡述投資回收期和凈現(xiàn)值在營銷方案評價中的作用。4.從成本角度分析，哪個方案在短期內(nèi)（2年內(nèi)）似乎更具吸引力？請簡述理由。5.除了成本因素，評價營銷方案時還應(yīng)考慮哪些主要因素？試題五某在建住宅項目，由于業(yè)主變更設(shè)計，導(dǎo)致原施工單位無法繼續(xù)施工，業(yè)主另尋新施工單位進行分包。原施工單位已完成部分工程，發(fā)生了成本費用共計500萬元（其中人工費100萬元，材料費200萬元，機械費150萬元，管理費及財務(wù)費用50萬元）。新施工單位根據(jù)變更后的設(shè)計圖紙，估算完成剩余工程需要投入成本費用共計800萬元（其中人工費150萬元，材料費300萬元，機械費200萬元，管理費及財務(wù)費用50萬元）。業(yè)主與原施工單位就工程結(jié)算和退出補償進行了協(xié)商，最終決定由業(yè)主向原施工單位支付已完成工程的結(jié)算價，并額外支付一定的退出補償費用。結(jié)算時，人工費按原合同約定價格計算，材料費按市場價計算，機械費按實耗臺班計算，管理費和財務(wù)費用按完成產(chǎn)值的一定比例（5%）計算。退出補償費用綜合考慮了原施工單位已投入的成本、設(shè)備閑置損失（按設(shè)備原值的10%計）以及未來尋找新承包商可能產(chǎn)生的招標費用（預(yù)計20萬元）。要求：1.計算業(yè)主向原施工單位支付的原有工程結(jié)算價。2.計算原施工單位設(shè)備閑置損失。3.計算業(yè)主應(yīng)向原施工單位支付的退出補償費用。4.說明業(yè)主向原施工單位支付的總款項（結(jié)算價+退出補償）的理論依據(jù)。5.在處理此類因設(shè)計變更導(dǎo)致的合同終止問題時，施工單位應(yīng)關(guān)注哪些風(fēng)險和應(yīng)對措施？試卷答案試題一1.土地成本=8000萬元解析：土地費用直接構(gòu)成項目成本。2.前期工程費=土地費用×5%=8000萬元×5%=400萬元解析：根據(jù)題意，前期工程費是土地費用的百分比。3.建安工程費=30000平方米×1200元/平方米=3600萬元公共配套設(shè)施建設(shè)費=400萬元管理費用=(土地費用+前期工程費+建安工程費+公共配套設(shè)施費)×3%=(8000+400+3600+400)×3%=5240×3%=157.2萬元財務(wù)費用=300萬元銷售費用=400萬元（按建成當(dāng)年計）其他費用=50萬元開發(fā)建設(shè)投資總額=土地費用+前期工程費+建安工程費+公共配套設(shè)施費+管理費用+財務(wù)費用+銷售費用+其他費用=8000+400+3600+400+157.2+300+400+50=13007.2萬元解析：開發(fā)建設(shè)投資總額是構(gòu)成項目總投資的主要部分，包括土地、前期、建安、公配、管理、財務(wù)、銷售和其他費用。4.總銷售收入=(住宅建筑面積×銷售價格×銷售比例)+(非住宅建筑面積×銷售價格×銷售比例)=(24000平方米×16000元/平方米×80%)+(5000平方米×16000元/平方米×60%)=(24000×16000×0.8)+(5000×16000×0.6)=307200000+480000000=787200000元=7.872億元解析：總銷售收入根據(jù)不同類型建筑的銷售面積、銷售單價和預(yù)計銷售比例計算。5.該項目成本主要包括：土地成本、前期工程費、建安工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、管理費用、財務(wù)費用、銷售費用、其他費用。土地成本屬于項目直接開發(fā)成本中的土地費用部分。解析：根據(jù)成本構(gòu)成理論和題目描述，列出現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的主要項目，并明確土地成本的性質(zhì)。試題二1.計劃產(chǎn)值（預(yù)算成本）=人工費預(yù)算+材料費預(yù)算+機械費預(yù)算+措施項目費預(yù)算=150+600+100+50=900萬元解析：預(yù)算期的計劃產(chǎn)值是各預(yù)算成本項目的總和。2.單位工程預(yù)算成本=計劃產(chǎn)值/建筑面積=900萬元/3000平方米=300元/平方米解析：單位工程預(yù)算成本是總預(yù)算成本除以總建筑面積。3.設(shè)計變更增加的預(yù)算成本=增加人工費+增加材料費+增加機械費+增加措施項目費=10+30+5+3=48萬元解析：直接將設(shè)計變更增加的各項費用相加。4.窩工損失費用=計劃產(chǎn)值×窩工損失比例=900萬元×5%=45萬元解析：根據(jù)窩工損失比例和計劃產(chǎn)值計算損失費用。5.材料超耗額外花費對應(yīng)的預(yù)算成本=額外花費材料費=8萬元解析：題目明確指出額外花費的材料費即為對應(yīng)的預(yù)算成本增加額。6.預(yù)算期實際總成本=原預(yù)算成本+設(shè)計變更增加成本+窩工損失費用+材料超耗額外花費=900+48+45+8=999萬元解析：將預(yù)算期原預(yù)算成本與所有增加的成本項相加。試題三1.總建安工程成本=人工費+材料費+機械費+措施項目費=80+200+60+20=360萬元解析：總建安工程成本是本月實際發(fā)生的各項建安費用之和。2.期間費用總額=管理費用+財務(wù)費用=15+5=20萬元解析：期間費用包括本月發(fā)生的管理費用和財務(wù)費用。3.總成本=總建安工程成本+期間費用總額=360+20=380萬元解析：總成本是建安工程成本和期間費用的總和。4.塔樓計入的建安工程成本=總建安工程成本×60%=360×60%=216萬元塔樓計入的管理費用=(總建安工程成本+總期間費用)×5%=(360+20)×5%=380×5%=19萬元塔樓計入的財務(wù)費用=(總建安工程成本+總期間費用)×5%=(360+20)×5%=380×5%=19萬元解析：將總建安工程成本和期間費用按比例分攤到塔樓和裙樓。期間費用的分攤基數(shù)通常為對應(yīng)的建安工程成本加上期間費用本身。5.CV（成本偏差）=實際成本（AC）-預(yù)算成本（BCWP）=380萬元-300萬元=80萬元SV（進度偏差）=預(yù)算成本（BCWP）-計劃成本（BCWS）=300萬元-300萬元=0萬元解析：成本偏差（CV）衡量成本效率，正值為超支；進度偏差（SV）衡量進度績效，零值表示按計劃進行。試題四1.方案A第1年投入=800萬元第2年投入=800萬元×(1+10%)=880萬元第3年投入=880萬元×(1+10%)=968萬元方案A總投入=800+880+968=2648萬元解析：根據(jù)每年遞增比例計算后續(xù)年份的投入，然后求和。2.方案B第1年投入=600萬元第2年投入=600萬元×(1+15%)=690萬元方案B總投入=600+690=1290萬元解析：根據(jù)每年遞增比例計算后續(xù)年份的投入，然后求和。3.投資回收期是指項目投資得到全部回收所需的時間，是衡量項目短期盈利能力和資金周轉(zhuǎn)速度的指標。凈現(xiàn)值（NPV）是項目未來現(xiàn)金流入現(xiàn)值與未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值之差，用于衡量項目的盈利能力，正NPV表示項目可行。在營銷方案評價中，回收期關(guān)注投入資金的回收速度，NPV關(guān)注整體盈利水平。解析：解釋投資回收期和凈現(xiàn)值的概念及其在項目（或方案）評價中的作用。4.從成本角度分析，方案B在短期內(nèi)（2年內(nèi)）似乎更具吸引力。因為方案B在2年內(nèi)的總營銷推廣投入費用（1290萬元）顯著低于方案A（2648萬元的一半略高，但具體比較需看第三年投入對總3年投入的影響，此處僅比較前兩年）。短期內(nèi)投入成本越低，風(fēng)險越小。解析：直接比較兩個方案在前兩年（或題目指明的推廣期內(nèi)）的總投入成本，選擇較低者。指出短期成本低的優(yōu)點（風(fēng)險小）。5.除了成本因素，評價營銷方案時還應(yīng)考慮：市場效果（如銷售額、市場份額提升）、品牌形象提升、客戶滿意度、方案的創(chuàng)新性和可行性、對銷售周期的影響、資源投入的強度與效果、與整體營銷戰(zhàn)略的契合度等。解析：列舉影響營銷方案選擇的其他重要因素，如市場、品牌、客戶、創(chuàng)新、資源、戰(zhàn)略等。試題五1.已完成工程結(jié)算價=已完成人工費+已完成材料費（按市場價）+已完成機械費（按實耗臺班）+已完成產(chǎn)值×管理費率+已完成產(chǎn)值×財務(wù)費率=100+200（假設(shè)材料按原預(yù)算價或市場價已計入原成本，此處按市場價重新計算，若無明確說明按原價，則不應(yīng)變動，但題目要求按市場價，則視為材料費增加）+150+(500萬元/(100+200+150+50))×500×5%+(500萬元/(100+200+150+50))×500×5%=100+200（假設(shè)市場價高于原預(yù)算價，增加額為8萬元）+150+500×5%+500×5%=100+208+150+25+25=608萬元解析：根據(jù)結(jié)算規(guī)則和題目要求，計算原有工程的結(jié)算價。注意材料費按市場價，管理費和財務(wù)費按完成產(chǎn)值比例