利海大學(xué)城含浦項目策劃報告提案?20070326利海的實踐重新想象意大利與之前諸多策劃報告有所不同的是，本提案的主旨不在于創(chuàng)造，甚至不在于提出建議，更多的是合富輝煌基于對利海集團(tuán)以及大學(xué)城項目的理解，而作出的相關(guān)分析和切實可行的操作方案。界定開發(fā)商目標(biāo)項目本體分析（區(qū)位、規(guī)劃、交通、景觀、配套、地塊分析）市場分析長沙宏觀市場分析高端大盤市場分析市府區(qū)域市場分析客戶分析長沙中端、高端客戶分析形成定位競爭戰(zhàn)略市場定位形象定位客戶定位發(fā)展建議規(guī)劃建議其他建議（建筑風(fēng)格、園林、配套等）開發(fā)周期和入市產(chǎn)品建議商業(yè)建議價格預(yù)測利海大學(xué)城項目投標(biāo)報告提綱是迅速回收資金是利潤最大化是銷售的持續(xù)增長是品牌和知名度各位同仁，你們認(rèn)為我們的目標(biāo)是什么？目標(biāo)溝通目標(biāo)溝通經(jīng)過和利海集團(tuán)長沙項目團(tuán)隊的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為利海集團(tuán)長沙大學(xué)城項目的主要目標(biāo)是：穩(wěn)健開發(fā)，贏得合理的銷售價格和銷售速度通過本項目的操作在長沙建立一定品牌知名度，為利海在長沙的進(jìn)一步發(fā)展打下基礎(chǔ)。PURPOSE1:PURPOSE2:問題界定經(jīng)過和利海集團(tuán)長沙項目團(tuán)隊的多輪溝通和討論，我們認(rèn)為利海集團(tuán)長沙大學(xué)城項目目前需解決的核心問題是：07年高端大盤云集，我們?nèi)绾瓮怀鲋貒?？利海集團(tuán)在廣州的成功開發(fā)項目托斯卡納已經(jīng)在長沙被原封不動的抄襲，在營銷立意上如何重新打造一個新概念？QUESTION1:QUESTION2:0101020304054項目本體項目由湖南利海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)；長沙利海項目位于望城縣含浦區(qū)學(xué)士路聯(lián)絡(luò)線以南、連豐路以北、象嘴路以東、車塘河路以西；項目占地面積總占地約583畝，其中代征城市道路面積為52.75畝；地塊用地性質(zhì)為居住用地。利海大學(xué)城項目項目概況根據(jù)《長沙市總體規(guī)劃（2001－2010）》，長沙市將發(fā)展成“一主兩次四”組團(tuán)的多中心分散組團(tuán)式城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌背鞘兄黧w指河?xùn)|城區(qū)集中聯(lián)片發(fā)展區(qū)域，2020年城市建設(shè)用地124平方公里，城市人口146萬人。其中環(huán)線以西的地區(qū)為城市中心區(qū)?！皟纱巍焙游餍鲁菛|至湘江，西至都市區(qū)邊界，北至谷山，南至勒江河，規(guī)劃為文教科研區(qū)及市級行政中心和高科技產(chǎn)業(yè)基地。星馬新城位于城市主體東面，規(guī)劃利用其特有的對外交通優(yōu)勢，大力發(fā)展新型工業(yè)、高科技農(nóng)業(yè)、航空產(chǎn)業(yè)和文化休閑產(chǎn)業(yè)。含浦組團(tuán)規(guī)劃為大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的生活居住用地。含浦組團(tuán)結(jié)構(gòu)以居住小區(qū)—居住區(qū)為主，規(guī)劃建設(shè)用地9平方公里，到2020年居住人口控制在9萬人左右區(qū)位分析－整體規(guī)劃和區(qū)域定位含浦區(qū)位于湘江以西的南部，東臨湘江，北臨大學(xué)城，西至長潭高速西線，南至火星大道延長線，用地范圍包括含浦鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)，其規(guī)劃面積為76．61平方公里，屬望城縣管轄。根據(jù)《長沙市城市總體規(guī)劃》對該區(qū)的定位，含浦分區(qū)將作為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地。其中，含浦鎮(zhèn)重點發(fā)展高教園區(qū)，坪塘鎮(zhèn)作為配套生活居住用地。含浦區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一園、一心、二區(qū)、四軸、二帶的結(jié)構(gòu)模式”，一園即含浦科教產(chǎn)業(yè)園，一心即行政商貿(mào)中心，二區(qū)即傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)和現(xiàn)代工業(yè)發(fā)展區(qū)，四軸即四條交通軸線：含浦大道、三環(huán)線、坪塘大道和蓮坪大道，二帶即湘江風(fēng)光帶和靳江河風(fēng)光帶。含浦分區(qū)進(jìn)行高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃和建設(shè)，是實施“科教興湘”戰(zhàn)略的一項重大措施，對于推進(jìn)長沙河西開發(fā)，促進(jìn)長沙市“西文東市”格局的形成也具有重要意義區(qū)位分析－區(qū)域前景西三環(huán)南二環(huán)

西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南中醫(yī)藥大學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院通程凱盛園本案楓華府第星語林汀湘十里洋湖垸森林公園生態(tài)(濕地)保護(hù)區(qū)陽光100國際新城岳麓山公館項目地塊周圍路網(wǎng)發(fā)達(dá),道路狀況良好,交通通達(dá)性好。但是目前項目周邊的公共交通缺乏,只有912路公交車途經(jīng)項目,對普通消費者到達(dá)項目有一定的阻力。原生態(tài)的自然景觀保留較好,城市的污染少.周圍有白鶴生態(tài)自然保護(hù)區(qū)、洋湖垸森林公園等生態(tài)綠肺，自然風(fēng)景良好。項目交通體系和景觀概況周邊配套分析——生活配套缺乏，生活氛圍不濃厚湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院位于長沙岳麓山大學(xué)城含博科教園，面積978畝。學(xué)院現(xiàn)有教師和各類專業(yè)技術(shù)人員350余人，其中具有教授、副教授以上高級技術(shù)職務(wù)和博士、碩士學(xué)歷的教師100余人，教授15人。湖南中醫(yī)藥大學(xué)前身是1934年創(chuàng)辦的湖南國醫(yī)?？茖W(xué)校，是一所以教學(xué)為主體，集科研、醫(yī)療、校辦產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展的高等中醫(yī)藥學(xué)府，為湖南省重點本科高校。學(xué)?，F(xiàn)有專任教師657人，外聘教師156人，學(xué)生約6000人。含浦校區(qū)占地1130多畝。傍南二環(huán)、西三環(huán)，道路通暢；僅有912路公交車與城東相連；屬于城郊區(qū)域，周邊生活配套嚴(yán)重缺乏；周邊為高校區(qū)，生活氛圍不濃厚。項目周邊用地狀況地塊呈長條L形分布，地勢較為平坦。東面、西面、南面三面臨馬路。在北向和地塊中有部分山體和坡地。西向是湖南中醫(yī)藥大學(xué)，南邊有部分安置房。地塊本身景觀資源相對缺乏，無明顯水系資源可利用。項目地塊現(xiàn)況分析項目所處區(qū)域目前屬于城郊區(qū)域，并未處于長沙城市主發(fā)展軸線上；項目所處片區(qū)前景良好，規(guī)劃定位為高尚生活片區(qū)；項目周邊交通路網(wǎng)完備，交通通達(dá)性好，但目前公交系統(tǒng)尚不發(fā)達(dá)。周邊目前缺乏必備的生活配套設(shè)施，生活氛圍不濃厚；項目地塊自身無景觀資源優(yōu)勢，但具備一定可塑性。項目本體分析小結(jié)項目為城郊非資源型大盤02市場分析01020304055長沙市場12005年長沙市場成交面積首次大于竣工面積，房價穩(wěn)定上升，基本消化了市場前幾年的市場積壓；2003年、2004、2005年商品房銷售均價分別比上一年上漲3.9％、7.61%、10.6%，價格上揚幅度逐年遞增；其中住宅均價2005年為2539元/m2；項目所在區(qū)域開福區(qū)均價為2060元/m2；2005年商品房增長幅度（10.6%）低于可支配收入增長（12.8%），房價有較大的上漲空間資料來源：調(diào)研資料2000-2005長沙商品房價格走勢圖2001-2005長沙銷售面積圖商品住宅價格商品房成交面積近年大幅度增長，供求關(guān)系趨于平衡，價格平穩(wěn)上揚施工面積逐年大幅增加一方面說明新開工面積逐年增加，另一方面說明土地放量逐年增加；后期退出市場的供應(yīng)量將大幅增加；市場存在不確定性因素；預(yù)計2007年推向市場的供應(yīng)量在1000萬平方米左右，市場發(fā)展受到考驗。2000~2005年長沙房地產(chǎn)市場竣工面積與施工面積情況資料來源：調(diào)研資料成交量逐年增加，施工面積逐年放量增長，市場發(fā)展存在不確定因素長沙非市場化運作的商品房有三種：經(jīng)濟(jì)適用房公務(wù)員小區(qū)參照公務(wù)員小區(qū)定向開發(fā)的商品房長沙經(jīng)濟(jì)適用房放量較大，自1998年以來，長沙市共建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房1037.36萬平方米自2004年5月18日辦理第一起經(jīng)濟(jì)適用房審查，迄今共辦理20626起；06年1月1日至6月22日，共完成經(jīng)濟(jì)適用房資格審查2000起.長沙各機關(guān)、事業(yè)單位幾乎均擁有自建的安置房，以甚至低于成本的價格對內(nèi)銷售，嚴(yán)重分流了市場購房的主力群體。2004-2005經(jīng)濟(jì)適用房面積供應(yīng)情況20042005資料來源：調(diào)研資料長沙房地產(chǎn)市場化程度不高，經(jīng)濟(jì)適用房大量存在，商品住宅價格上漲受限2004-2005長沙商品房供應(yīng)面積比例情況商品住宅商業(yè)用房辦公用房2004年批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積361.67萬平方米,辦公用房預(yù)售面積21.45萬平方米,商業(yè)用房預(yù)售面積36.35萬平方米2005年批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積459.84萬平方米,辦公用房預(yù)售面積31.78萬平方米,商業(yè)用房預(yù)售面積86.36萬平方米資料來源：調(diào)研資料長沙商品房供應(yīng)以住宅為主，商業(yè)、辦公用房供應(yīng)比例較小2004年2005年各數(shù)據(jù)均以2006年12月份為參考開福區(qū)開福區(qū)大盤比較多，聚集效應(yīng)很強，銷售情況較好，但銷售量集中在經(jīng)濟(jì)適用房和定向開發(fā)住宅，價格處于中低水平2006年在售樓盤約47個芙蓉區(qū)：芙蓉區(qū)是傳統(tǒng)城市中心，銷售價格最高2006年在售樓盤約101個雨花區(qū)雨花區(qū)集中了較多經(jīng)濟(jì)適用房，價格處于較低水平，是長沙的置業(yè)熱點區(qū)域2006年在售樓盤約84個天心區(qū)天心區(qū)是新的政務(wù)中心，且區(qū)北靠近芙蓉區(qū)，配套比較完善，價格處于較高水平2006年在售樓盤約64個岳麓區(qū)岳麓區(qū)亦屬新政務(wù)區(qū)，但由于交通配套尚未完善2006年在售樓盤約71個2542岳麓區(qū)3166雨花區(qū)2627開福區(qū)3224芙蓉區(qū)3380天心區(qū)1222127512122333764各區(qū)預(yù)售房價格及當(dāng)月銷售套數(shù)對比

價格

單位：元/m2套數(shù)單位：套長沙房地產(chǎn)市場格局——雨花區(qū)是置業(yè)熱點區(qū)域，芙蓉區(qū)價格最高，本項目所在片區(qū)為非熱點片區(qū)對比項目片區(qū)區(qū)域的核心驅(qū)動力物業(yè)類型戶型（m2）主要客戶當(dāng)前均價（元/m2）岳麓區(qū)長沙的大學(xué)城，大學(xué)聚集區(qū)多層27%；小高層40%高層13%；別墅20%2房90-100；3房120-150；4房150-160；復(fù)式180；連排200-300；獨棟350-500區(qū)域內(nèi)教師、公務(wù)員、企業(yè)主，主要是河西的客戶，河?xùn)|客戶很少2542天心區(qū)以新搬遷的省政府為核心的政務(wù)新區(qū)多層16%；小高層47%高層34%；別墅3%2房90；3房110-130；4房150；復(fù)式210；連排-；獨棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、教師、醫(yī)生3380雨花區(qū)城市傳統(tǒng)體育、文化中心，城市南拓帶來區(qū)域發(fā)展利好多層16%；小高層35%高層41%；別墅8%2房80-90；3房120-140；4房150-170；復(fù)式300；連排-；獨棟-區(qū)域內(nèi)公務(wù)員及事業(yè)單位，市區(qū)內(nèi)的私營業(yè)主3166芙蓉區(qū)城市傳統(tǒng)商業(yè)、商務(wù)、文化教育中心區(qū)域多層20%；小高層22%高層56%；別墅2%2房100；3房130-150；4房140-170；復(fù)式180-200；連排250-280；獨棟300以上城市內(nèi)公務(wù)員、事業(yè)單位、企業(yè)主3100開福區(qū)以物流和影視文化為產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)多層21%；小高層31%高層24%；別墅24%2房90；3房130-140；4房150-170；復(fù)式200；連排180-210；獨棟300區(qū)內(nèi)大學(xué)老師，科研單位，廣電集團(tuán)，較多城區(qū)客戶2627經(jīng)開區(qū)以加工制造業(yè)為主的較為獨立的經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)多層17%；小高層27%高層43%；別墅13%2房80-90；3房130-140；4房150-160；復(fù)式160-200；連排-；獨棟-區(qū)內(nèi)原居民、開發(fā)區(qū)上班族，很少在區(qū)域外置業(yè)2320數(shù)據(jù)來源：調(diào)研資料人文氛圍是本項目所在區(qū)域的一個重要優(yōu)勢，可以吸納部分城區(qū)的客戶，區(qū)域內(nèi)小高層、多層產(chǎn)品較多主力戶型調(diào)研主力產(chǎn)品是三房和四房，以小高層為主要物業(yè)類型。復(fù)式產(chǎn)品相對較少花園洋房產(chǎn)品2006年蔚藍(lán)海岸、美林水郡等項目推出，從銷售情況來看，已被市場認(rèn)可市場供應(yīng)的產(chǎn)品和園林以歐式風(fēng)格為主房型兩房三房四房復(fù)式聯(lián)排獨棟面積80-110110-140140-180170-270180-270250-300市場供應(yīng)產(chǎn)品面積（平方米）：市場供應(yīng)產(chǎn)品數(shù)量：資料來源：調(diào)研資料長沙市場產(chǎn)品戶型、面積分析——三房、四房是主流產(chǎn)品，面積分別集中在110-140和140-180單價:元/M2暢銷平均滯銷2000250030003500400045005000550060006500面積：M280120140200220160180500100240260280300400多層、小高層主流產(chǎn)品區(qū)域高檔住宅區(qū)65萬182374561410139111213151716麓山別墅長沙玫瑰園小高層長沙玫瑰園獨棟蔚藍(lán)海岸花園洋房蔚藍(lán)海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排123456781091112131415麓山別墅長沙玫瑰園小高層長沙玫瑰園獨棟蔚藍(lán)海岸花園洋房蔚藍(lán)海岸連排陽光100小高層圣爵菲斯小高層桂花城小高層桂花城多層桂花城復(fù)式星城世家多層星城世家復(fù)式西街花園電梯房西街花園臨水洋房水云間連排長沙奧林匹克花園美林水郡1617資料來源：調(diào)研資料40萬市場主流產(chǎn)品暢銷滯銷分析——暢銷戶型面積集中在140-180m2之間，非別墅物業(yè)30-40萬左右熱銷，超過65萬將發(fā)生物業(yè)類型轉(zhuǎn)變對比項目片區(qū)代表樓盤銷售量（萬m2）岳麓區(qū)陽光1006-7長沙玫瑰園3-5蔚藍(lán)海岸4.8-5.5雨花區(qū)長沙奧利匹克花園5-6綠城桂花城3-3.5芙蓉區(qū)長房星城世家4-4.5西街花園6-7開福區(qū)圣爵菲斯2-2.5經(jīng)開區(qū)美林水郡3-412345678910年銷售量（萬m2）調(diào)研樓盤年銷售量分析——年銷售量集中在4-5萬之間規(guī)模區(qū)域物業(yè)類型主力戶型（m2）主要客戶當(dāng)前均價銷售情況原因綠城桂花城263畝r=1.3雨花區(qū)以多層為主，少量小高層二房100三房140四房170周邊客戶占50-60%，市區(qū)私營企業(yè)主也比較多5500銷售速度緩慢過高的估計市場和客戶承受能力，均價遠(yuǎn)高于周邊平均價格西街花園270畝r=1.4芙蓉區(qū)多層洋房小高層SOHU80-1202房1103房130-1504房140-190復(fù)式180-230以長沙本地人為主，少量外省市、華僑，其中本地客戶比例約為80%3900銷售情況良好同等價格水平的情況下，花園洋房為創(chuàng)新產(chǎn)品，離市區(qū)近陽光100600畝r=2.49岳麓區(qū)以小高層為主，少量TH2房1103房120-140第一期客戶70%是教師，以師大、湖大和中醫(yī)學(xué)院為主3100銷售情況良好，年消化量超過7萬平米靠近大學(xué)區(qū)，較低的價格，前期大量的教師團(tuán)購蔚藍(lán)海岸1000畝r＝1.6岳麓區(qū)花園洋房(主要產(chǎn)品)TH小高層3房150-180；TH190-210以河西居民為主，約占50%，教師不是很多，本區(qū)域居民、回遷戶、銀行人士、政府官員比較多，卓越集團(tuán)內(nèi)部員工也有一部分，市區(qū)數(shù)量不到20%4200一期已經(jīng)銷售完畢，二期即將開售超低的別墅類物業(yè)價格，前期團(tuán)購市場熱銷/滯銷樓盤分析－性價比是銷售速度的首要影響因素，其次還有距城市的距離，以及產(chǎn)品創(chuàng)新質(zhì)量采光通風(fēng)交通價格環(huán)境會所建筑風(fēng)格服務(wù)人文體驗品牌身份戶型物管配套教育功能核心產(chǎn)品層外圍產(chǎn)品層外延產(chǎn)品層外延產(chǎn)品：區(qū)域外能感受到的，競爭的最高級別外圍產(chǎn)品：產(chǎn)品附加值，有助于提升物業(yè)形象核心產(chǎn)品：與居住基本功能直接相關(guān)因素，商品房發(fā)展初期最集中的競爭層面長沙市場目前產(chǎn)品素質(zhì)的突破主要集中在環(huán)境、功能上合富研究長沙客戶對住宅產(chǎn)品的訴求處于從核心產(chǎn)品打造到外圍產(chǎn)品轉(zhuǎn)換的初級階段27大盤市場2■長沙外來品牌發(fā)展商有北京陽光100、碧桂園、珠江實業(yè)、中體奧林匹克、浙江綠城、深圳卓越、和記黃埔、保利地產(chǎn)等。■長沙將開發(fā)的上千畝大盤有10個以上：陽光100（北京陽光100）、長沙玫瑰園（廣東玫瑰園）、白鶴天池、中洋橘郡（北京中洋）、威尼斯小城（碧桂園）等項目占地面積項目占地面積綠城·青竹園1000畝和記黃埔835畝長沙玫瑰園1000畝卓越·蔚藍(lán)海岸558畝香格里·麓山別墅1300畝汀香十里824畝岳麓山公館638畝陽光100989畝白鶴天池1700畝珠江花城917畝威尼斯小城2580畝雙瑞藏瓏1500畝同升戶湖山莊2300畝長沙奧園506畝比華利山1500畝麗景香山300畝保利榮城1500畝中洋橘郡2000畝住宅大盤長沙布局：品牌發(fā)展商紛紛進(jìn)入，大盤時代到來長沙外來地產(chǎn)開發(fā)商被迫迎合離心式的城市化擴(kuò)張模式（動態(tài)的競爭趨勢）城區(qū)以長沙本地開發(fā)商占據(jù)開發(fā)的中小型項目以碧桂園威尼斯城、綠城高爾夫別墅、保利地產(chǎn)為代表的資源性主題地產(chǎn)從被動郊區(qū)化到新城市化06-08年，長沙外來開發(fā)商的主要項目將集結(jié)在城市邊緣（碧桂園在星沙、和記黃埔在望城、綠城在青竹湖、保利在暮云、萬科的籌備項目在望城）城市擴(kuò)張郊區(qū)城市邊緣11152346789101213二環(huán)線資料來源：調(diào)研資料城市中心1435211741310128169汀湘十里圣爵菲斯長沙玫瑰園比華利山綠城青竹園珠江花城威尼斯小城長奧園同升湖蔚藍(lán)海岸岳麓山公館麓山別墅陽光100和記黃埔項目（占地500畝左右）深圳南山項目（占地500畝左右）141515大盤70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西，和本項目在區(qū)位上大致相當(dāng)規(guī)模容積率自然資源資源評價物業(yè)類型汀湘十里占地824畝0.67靳江河弱多層（規(guī)劃中）、連排（80%）、獨棟（20%）圣爵菲斯占地640畝0.72月亮灣原生森林較強多層（31.3%）、小高（62.9%）、連排（4%）、獨棟（1.8）長沙玫瑰園占地1000畝1.8月亮島、生態(tài)湖較弱小高層（88%）、獨棟（12%）比華利山占地1500畝0.82內(nèi)湖、原生森林強多層（規(guī)劃中）、連排（70%）、獨棟（30%）綠城青竹園建面130萬0.2青竹湖、高爾夫強獨棟（100%）珠江花城占地2000畝1.8兩河、洪山公園弱小高層（35%）；高層（65%）威尼斯小城占地2700畝/騰飛島、松雅湖強獨棟（100%）長奧園建面35萬1.99原生綠地弱小高層（100%）同升湖占地1013畝0.22同升水庫較強花園洋房（95%）、別墅（5%）蔚藍(lán)海岸建面50萬1.6原生綠地弱花園洋房（89.6%）、TH（10.4%）、小高層（規(guī)劃中）岳麓山公館占地638畝0.39岳麓山風(fēng)景區(qū)強連排（60%）、獨棟（40%）麓山別墅建面35萬0.36岳麓山較弱連排（69.5%）、獨棟（30.5）陽光100建面100萬2.49湘江較弱小高層（97%）、連排（3%）本項目？35211741310128169續(xù)下表豪宅大盤多有強勢資源支撐，客戶沒有區(qū)位限制，物業(yè)類型較為單一;資源弱勢大盤一般采用多元產(chǎn)品線的盈利模式戶型價格銷售狀況汀湘十里多層——；連排260-350；獨棟340-465連排起價3650;獨棟起價5000售約30%圣爵菲斯小高層3房130；4房170；連排180-210；獨棟230-300；小高層起價3000，均價3200小高層（花樣年華）售40%長沙玫瑰園小高層3房100-150；4房140-180；連排200-350；獨棟400-1000多層小高起價2600別墅6000均價認(rèn)籌階段比華利山多層——；連排230-285；獨棟350-600——下半年開盤綠城青竹園別墅360-1000（200多套）——下半年開盤珠江花城小高層3房90-120；4房130-160；復(fù)式190-2303500下半年開盤威尼斯小城————下半年開盤長奧園小高層2房80-90；3房120-150；4房150-175；復(fù)式300-3203400一、二期已完成銷售，三期下半年開盤同升湖2房90；3房120，別墅300-400洋房2700；別墅起價3600，均價5000——蔚藍(lán)海岸多層3房150-180；TH190-2103500一期已認(rèn)籌完畢岳麓山公館連排285-350；獨棟380-600起價1100010月開盤麓山別墅連排180-270，獨棟3004500一期售罄，二期售90%陽光100小高層2房110；3房120-1402900二期銷售80%本項目？？——35211741310128169續(xù)上表資料來源：調(diào)研資料獨棟戶型面積多在300-400之間，聯(lián)排別墅戶型面積一般為200-250之間，產(chǎn)品仍以多層和小高層為主供應(yīng)規(guī)模容積率銷售狀態(tài)供應(yīng)規(guī)模容積率銷售狀態(tài)汀湘十里373套0.67在售山水英倫莊園二期160套0.62在售世紀(jì)春天三期96套0.8在售水印山城170套0.33在售長沙玫瑰園32套1.8在售岳麓山公館150套0.39在售比華利山333套0.82在售麓山別墅二期220套0.36在售綠城青竹園200套0.2即將開售早安星城200套——在售青竹湖畔40套0.9在售藏瓏66套1.5即將開售威尼斯小城————在售水云間三期160套0.9在售長泰豪園72棟0.57在售圣爵菲斯300畝——規(guī)劃中352748169111310121415資料來源：調(diào)研資料16當(dāng)前在售別墅物業(yè)約有900套，估計06-07年共有50萬

平方米別墅投入市場長沙市場小結(jié)市場市場處于加速發(fā)展階段，加大放量大量的經(jīng)濟(jì)適用房和安置房及其價格雙軌制沖擊長沙房地產(chǎn)市場市場上較為暢銷樓盤年銷售量集中在5萬m2左右產(chǎn)品市區(qū)產(chǎn)品以中小戶型為主的小高層、高層為主，二環(huán)線附近以中大戶型的多層，小高層為主，別墅類物業(yè)主要集中在二環(huán)線以外。市場暢銷戶型面積在140-180m2之間，總價在65萬以內(nèi)，平均約40萬，超過65萬產(chǎn)品形態(tài)明顯發(fā)生變化，如由小高層轉(zhuǎn)向TH、別墅等資源型大盤一般采用單產(chǎn)品線開發(fā)模式，而非資源型大盤一般采用多產(chǎn)品線開發(fā)模式價格長沙住宅價格一方面有較大的上升空間，另一方面又面臨著土地、經(jīng)濟(jì)適用房以及新住宅項目的大量供應(yīng)，市場競爭激烈，價格不會出現(xiàn)大幅度的上漲預(yù)計2007年長沙商品住宅均價為3400元/m2左右長沙房地產(chǎn)市場和大盤市場小結(jié)區(qū)域市場3西三環(huán)南二環(huán)西二環(huán)含浦大道象嘴路湖南中醫(yī)藥大學(xué)湖南工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院通程凱盛園本案楓華府第星語林汀湘十里洋湖垸森林公園生態(tài)(濕地)保護(hù)區(qū)陽光100國際新城岳麓山公館含浦片區(qū)樓盤分布圖香格里麓山別墅長沙含浦科教產(chǎn)業(yè)園是望城縣人民政府于2001年籌建的一個以教育產(chǎn)業(yè)為主，其它科技產(chǎn)業(yè)為輔的綜合性開發(fā)園區(qū)。為岳麓山大學(xué)城的遠(yuǎn)期發(fā)展用地以及與大學(xué)城配套的高新產(chǎn)業(yè)用地和生活居住用地。園區(qū)北靠岳麓山風(fēng)景名勝區(qū)，東臨湘江支流靳江河，西接長潭高速西線，國道繞城公路合圍西南，近期規(guī)劃控制面積9.7平方公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃面積21平方公里，已納入國務(wù)院批準(zhǔn)的長沙市2003-2020城市總體規(guī)劃的都市區(qū)范圍。園區(qū)區(qū)位優(yōu)越，目前已引進(jìn)項目16個，總征地面積8000余畝，引進(jìn)投資60余億元。含浦鎮(zhèn)位于長沙市西南，望城縣南端，東抵坪塘鎮(zhèn)，西接蓮花鎮(zhèn)，南毗湘潭縣，北界長沙市岳麓區(qū)。總面積91.8平方公里，轄23個行政村，1個居委會，341個村民小組，總?cè)丝?9700人。含浦科教園規(guī)劃含浦片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)處于快速發(fā)展階段麓南板塊在長沙“山、水、洲、城”的城市定位中，獨占三元：依山、傍水、望洲。山靈水秀，翰墨飄香，集中了岳麓山森林公園、千年學(xué)府岳麓書院、中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大、長沙礦冶研究院以及岳麓山大學(xué)城和含浦科教園，市政配套正在逐步完善，大學(xué)城已開工建設(shè)，醫(yī)院、學(xué)校等也相繼完善。麓南多個項目都在1000畝左右，項目本身就是一個大社區(qū)，都是圍繞岳麓山和湘江這兩處長沙市最富神韻的景觀做文章，充分展現(xiàn)了麓山風(fēng)景優(yōu)美、植被豐富、文化積淀深厚、教育環(huán)境優(yōu)良、交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)的一面。麓南板塊是長沙最適合居住的一塊寶地。麓南板塊——含浦+麓山含浦片區(qū)入駐樓盤星語林汀湘十里、通程凱盛園、楓華府第、香格里麓山別墅麓山片區(qū)入駐樓盤岳麓山公館、陽光100、麓山翰林苑、白鶴天池、中麓園、本案周邊文化景觀資源出眾，眾多開發(fā)商紛紛入駐，片區(qū)未來發(fā)展形勢看好麓南板塊——含浦+麓山含浦片區(qū)麓山片區(qū)項目名稱規(guī)模物業(yè)類型動態(tài)汀湘十里占地824畝，建筑面積35萬平米，一期推373戶獨棟、雙拼、聯(lián)排、中式多層蓄客近一年，07年元月6日一期開盤通程凱盛園占地1200畝，建筑面積105萬平米，總戶數(shù)5322戶多層、小高層、別墅、花園洋房、首批貨接近封頂，預(yù)計07年上半年推出麓山別墅占地1300畝，建筑面積35萬平米，總戶數(shù)900戶獨棟、聯(lián)排一期已交房，二期在售楓華府第占地1032畝畝，總建30多萬平米，一期332畝，多層、小高層、別墅（別墅量少）07年上半年推貨白鶴天池占地1700畝規(guī)劃中項目名稱規(guī)模物業(yè)類型動態(tài)岳麓山公館占地1000畝，建筑面積20萬平米，共700戶獨棟、聯(lián)排、洋房預(yù)計07年上半年推貨陽光100占地近1000畝，建筑面積100萬平米，共7000戶小高層、別墅、多層洋房一期已交房，二期在售麓山翰林苑占地50畝，建筑面積64000平米，共322戶小高層預(yù)計07年上半年開盤中麓園占地63畝，建筑面積36000平米，共193套聯(lián)排、獨立、多層預(yù)計07年上半年推貨麓南片區(qū)（含浦＋麓山）樓盤對比分析含浦區(qū)域市場分析麓南板塊——含浦+麓山麓南板塊樓盤總占地面積達(dá)8100畝以上，已知的總建筑面積達(dá)3800萬平米以上，預(yù)計2007年上半年將推出貨量1500套左右，其中含浦區(qū)域約800套，競爭激烈。到2020年，含浦組團(tuán)結(jié)構(gòu)以居住小區(qū)—居住區(qū)為主，居住人口控制在9萬人左右。目前地產(chǎn)開發(fā)尚處于發(fā)展階段，發(fā)展空間大。麓南板塊雖大學(xué)城的絕佳資源，但在含浦區(qū)內(nèi)目前兩所學(xué)校的教職工大約600多人，其它大學(xué)集中在麓山區(qū)域，大多被麓山片區(qū)所開發(fā)樓盤攔截。區(qū)域發(fā)展前景好，但競爭空前激烈，本項目對外圍消費者吸納能力將是項目成功的關(guān)鍵價格規(guī)劃圖效果圖項目位置聯(lián)排：3600元/平米開發(fā)商：湖南凱達(dá)房產(chǎn)湖南財信控股公司獨別：4800元/平米直接競爭對手分析——香格里麓山別墅點評:目前項目已被卓越集團(tuán)收購,預(yù)計下半年將以全新形象面市.1、項目占地總面積63.21公頃，總建筑面積352000平米2、容積率約為0.36，綠化率約為46%3、規(guī)劃總戶數(shù)800多戶,一期330戶4、澳大利亞五合國際規(guī)劃設(shè)計集團(tuán)設(shè)計5、地中海風(fēng)格、歐式風(fēng)格6、兩面環(huán)山，兩面開敞，座北朝南，山形秀美植被豐富，五千畝白鶴生態(tài)自然保護(hù)區(qū)相鄰7、風(fēng)水：五龍戲珠規(guī)模/規(guī)劃1、在規(guī)劃上充分保留了原有地塊上的景觀資源，利用地形、地勢和豐富水系的特點，建筑了親水別墅、流水別墅、觀水別墅和傍山別墅、依山別墅等，別墅采用地中海建筑風(fēng)格2、聯(lián)排別墅：160－260平米，獨立別墅260－500平米。建筑/戶型園林景觀1、多座原生態(tài)湖泊共筑社區(qū)風(fēng)情，水主題園林。2、私家水岸平臺、私家碼頭、臨水木平臺、水中舞臺、落水瀑布、水中樹池、落水景墻3、森林廣場匯集多種植物，注重喬木、灌木和花卉樹種的搭配，水木相生。5000平米超大會所配備沐浴、健身、中西餐廳等場所；運動場所包括乒乓球場、臺球室、琴房、棋牌室以及大型室內(nèi)籃球場和羽毛球場；會所東側(cè)設(shè)景觀泳池，采用加勒比風(fēng)格。公園：岳麓山、白鶴森林公園學(xué)校:中南大學(xué)、湖大、湖師大、湖南教育學(xué)院、中醫(yī)學(xué)院等幼兒園:自建幼兒園公建配套直接競爭對手分析香格里麓山別墅直接競爭對手分析——香格里麓山別墅優(yōu)勢劣勢岳麓山不可復(fù)制絕佳自然環(huán)境優(yōu)勢及大學(xué)城人文優(yōu)勢成為此項目的最大賣點，成為長沙市別墅銷售最好的項目之一?？蛻簦?3%來自河西，47%來自河?xùn)|，35%為教師，25%為私營業(yè)主，20%為公務(wù)員，14%為企業(yè)高管目前狀況：剩余臨街貨量，即將推出三期30余棟獨立別墅。直接競爭對手分析香格里麓山別墅周邊及自身配套不齊全;在別墅產(chǎn)品越來越成熟的長沙市場，產(chǎn)品設(shè)計水平有待提高。直接競爭對手分析——香格里麓山別墅價格規(guī)劃圖效果圖項目位置獨立：5000元/平米聯(lián)排：4000元/平米開發(fā)商：長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司直接競爭對手分析星語林汀湘十里直接競爭對手分析——星語林汀湘十里規(guī)模/規(guī)劃建筑/戶型園林景觀公建配套“汀湘十里”的園林設(shè)計將江南園林的精巧靈秀、移步異景、曲徑通幽、借景等手法巧妙地加以運用到園林的每一個細(xì)部，既保留有江南園林的神韻又不至于簡單的模仿，在一脈相承的基礎(chǔ)上運用現(xiàn)代建筑材料，融合了湖湘文化加以推陳出新。5大會所、2大文化長廊旅游區(qū)、商業(yè)街、酒店小區(qū)內(nèi)設(shè)專業(yè)幼兒園專車早晚開往市區(qū)購物市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院

湖南中醫(yī)學(xué)院

中南大學(xué)湖南大學(xué)長沙工業(yè)職業(yè)技術(shù)學(xué)院

含浦鎮(zhèn)中學(xué)、含浦鎮(zhèn)中心小學(xué)、師大附小、師大附中1、總占地面積：824畝，一期：460畝總建筑面積：約30萬平米，一期16.5萬平米2、容積率0.55，綠化率40％，一期總373戶。3、項目巧妙利用靳江河河道改造工程，并結(jié)合項目地地勢地貌傾力打造二三級水系，創(chuàng)建千島湖的特色景觀，形成6大主題島嶼。4、湖南首個新中式親水文化大盤中式建筑風(fēng)格，充分吸收傳統(tǒng)建筑精華，結(jié)合現(xiàn)代理念加以創(chuàng)新，在保持傳統(tǒng)風(fēng)格的同時，融入現(xiàn)代與時尚，現(xiàn)代的工藝、現(xiàn)代的文明、現(xiàn)代的技術(shù)……打造真正適合現(xiàn)代中國人的居所。直接競爭對手分析星語林汀湘十里直接競爭對手分析——星語林汀湘十里項目概況項目名稱星語林.汀湘十里地理位置含浦科教產(chǎn)業(yè)園銷售電話8530777發(fā)展商長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商長沙創(chuàng)普房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承建商湖南省長沙湘華建筑工程有限公司規(guī)劃設(shè)計四川省建筑設(shè)計學(xué)院建筑設(shè)計長沙有色冶金設(shè)計研究院園林設(shè)計四川天筑景典設(shè)計有限公司策劃公司深圳百思勒廣告公司和聲機構(gòu)物業(yè)公司格力物業(yè)產(chǎn)品情況建筑形式別墅建筑規(guī)模200多棟物業(yè)類別獨棟,聯(lián)排雙拼,中式多層認(rèn)購時間06年12月開工時間2006年3月開盤時間2007年1月竣工時間07年年底入住時間一期2007年底經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積占地800余畝,一期占地460畝總建筑面積總面積300000平方米,一期21萬平方米住宅建筑面積約20萬平方米面積區(qū)間270-500㎡可售公建面積約2萬平方米配套公建面積約2萬平方米綠化率40％樓間距10-70多米交屋標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率0.7樓高15米左右物業(yè)費用2元/月/平方米得房率中式多層得房率93%左右層高3米采暖方式中央空調(diào)總套數(shù)一期370戶一梯幾戶中式多層一梯兩戶建筑風(fēng)格中式風(fēng)格產(chǎn)品特色新中式、湖湘文化、親水和江南景觀外部配套情況教育含浦鎮(zhèn)中學(xué)含浦鎮(zhèn)中心小學(xué)、師大附小、師大附中商業(yè)步行商業(yè)街醫(yī)療市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院、經(jīng)猴子石大橋至長沙市中心醫(yī)院交通912休閑坪塘公園、靳江河公園、科教公園、山塘沖生態(tài)公園內(nèi)部配套情況車位車位個數(shù)396個車庫面積每個平均20㎡車位配比1：1配比未定價格在別墅總價中價格約9-10萬元/個新設(shè)備5大會所、2大文化長廊旅游區(qū)、商業(yè)街、酒店智能化電子巡更系統(tǒng)、進(jìn)口高級居室報警系統(tǒng)

公建配套規(guī)劃圖規(guī)模規(guī)劃價格開發(fā)商：湖南省經(jīng)投實業(yè)有限責(zé)任公司岳麓山公館1、占地面積:425389.29平方米，總建筑面積:168000平方米2、建筑密度:15%，綠化率:71%，容積率:獨棟0.2聯(lián)排約0.3，總棟數(shù):332，總戶數(shù):700戶，停車位:9123、項目區(qū)內(nèi)主要建設(shè)復(fù)式花園洋房、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、花園別墅、豪華別墅、別墅莊園、高級寫字樓和五星級度假式酒店會所。公交路線912、603路中小學(xué):南方大學(xué)湖南中醫(yī)學(xué)院湖南工業(yè)技術(shù)學(xué)院預(yù)計價格:聯(lián)排起價120萬/棟獨棟起價400萬/棟預(yù)計該項目07年上半年上市。目前無詳細(xì)資料。直接競爭對手分析——岳麓山公館直接競爭對手分析價格規(guī)劃圖效果圖項目位置公寓均價:3400元/平方米開發(fā)商：陽光100（湖南）置業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司陽光100國際新城直接競爭對手分析——陽光100國際星城規(guī)模/規(guī)劃建筑/戶型園林景觀公建配套現(xiàn)代中式園林景觀，陽光100聘請易道（EDAW）景觀設(shè)計，為社區(qū)創(chuàng)造出一個全新的自然開放的休閑、人性化、充滿生機和活力的立體生態(tài)環(huán)境。設(shè)計師將建筑圍合形成庭院，構(gòu)造出猶如傳統(tǒng)四合院中的建筑與庭院，庭院與庭院由門洞相連，形成院套院多進(jìn)的庭院組合，創(chuàng)造出中國人向往的庭院生活空間。

周邊配套：中小學(xué):中南工大、湖南師大、湖南大學(xué)、工業(yè)職院、南方大學(xué)、師大附中、師大附小、含浦鎮(zhèn)中學(xué)、含浦鎮(zhèn)中心小學(xué),醫(yī)院:市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院,其他:商業(yè)街、社區(qū)餐館。內(nèi)部配套：體育設(shè)施包括：國際標(biāo)準(zhǔn)泳池、籃球場、足球場、羽毛球場、網(wǎng)球場等等；教育設(shè)施包括兩所幼稚園、一所九年制學(xué)校等。1、總占地面積：986畝，一期：160余畝總建筑面積：約100萬平米，一期16萬平米2、容積率1.9，綠化率40％?？倯魯?shù):6500戶

3、集高尚住宅、公寓、TOWNHOUSE、SOHO、商業(yè)為一體的綜合性國際都市大盤。產(chǎn)品設(shè)計沿襲陽光100產(chǎn)品設(shè)計的一貫風(fēng)格；國際主義，新式住宅。由澳大利亞DCM設(shè)計事物所與日本安藤忠雄設(shè)計事物所設(shè)計，該樓盤建筑風(fēng)格現(xiàn)代而大膽、特色鮮明而尺度簡潔、頗具震撼力。直接競爭對手分析陽光100國際新城直接競爭對手分析——陽光100國際星城項目概況項目名稱陽光100國際新城地理位置岳麓區(qū)猴子石大橋西頭北側(cè)銷售電話86588888657888發(fā)展商開發(fā)商陽光100（湖南）置業(yè)發(fā)展有限公司承建商湖南省第六工程公司規(guī)劃設(shè)計日本安藤忠雄設(shè)計事務(wù)所\澳大利亞DCM建筑設(shè)計事務(wù)所建筑設(shè)計日本安藤忠雄設(shè)計事務(wù)所\澳大利亞DCM建筑設(shè)計事務(wù)所園林設(shè)計日本安藤忠雄設(shè)計事務(wù)所策劃公司無廣告公司天橙物業(yè)公司萬怡物業(yè)產(chǎn)品情況建筑形式小高層建筑規(guī)模50棟物業(yè)類別住宅別墅認(rèn)購時間2005年開工時間2004-06-18開盤時間2005年10月18日竣工時間2006年年底入住時間06年底經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積988.86畝總建筑面積680625.平方米住宅建筑面積35萬㎡面積區(qū)間80-254㎡可售公建面積10萬㎡配套公建面積13萬㎡綠化率41%樓間距30-40米交屋標(biāo)準(zhǔn)毛坯容積率1.5樓高8-12層物業(yè)費用小高層為1.3元/平米得房率84%層高3米采暖方式待定總套數(shù)6500戶一梯幾戶一梯兩戶建筑風(fēng)格時尚簡明產(chǎn)品特色面積偏大，許多戶型不方正。外部配套情況教育大學(xué)城周圍商業(yè)暫無醫(yī)療市四醫(yī)院、武警總醫(yī)院交通912,902,603,152,804路休閑暫無內(nèi)部配套情況車位車位個數(shù)440車庫面積約㎡3.5萬車位配比0.25：1配比待定價格待定價格待定新設(shè)備暫無智能化安裝黑白可視對講機、警急求助報警按鈕公建配套建筑戶型項目位置開發(fā)商：湖南繼善投資發(fā)展有限公司

楓華府第（在建）1、占地面積:218077.65平方米，總建筑面積:320000平方米。2、共規(guī)劃了84棟住宅，其中13棟小高層住宅，17棟低層住宅，54棟多層住宅，總戶樹1972戶。小區(qū)內(nèi)還設(shè)有幼兒園、商業(yè)服務(wù)樓、商業(yè)物業(yè)管理樓及地下車庫等配套設(shè)施。3、容積率1.55，綠化率40%，一期用地332畝,后期控規(guī)用地700畝,一期用地規(guī)劃總建筑面積近30萬平方米。中南大學(xué)、南方大學(xué)、汽車西站的巴士、17所小學(xué)，包括師大附中新校區(qū)；已入園和計劃入園高校8所，省內(nèi)3所已進(jìn)入“211工程”的重點大學(xué)亦擬入駐，已建成和規(guī)劃建設(shè)的醫(yī)院4所，將建5個文體廣場與7個綠化廣場。一期用地規(guī)劃總建筑面積近30萬平方米，是以多層住宅為主、分別插入點式小高層、板式小高層及現(xiàn)代別墅的高品質(zhì)住宅區(qū)，多種物業(yè)形態(tài)并存，層次變化豐富。同時小區(qū)規(guī)劃建設(shè)商業(yè)步行街和集中商業(yè)項目，商業(yè)規(guī)劃建筑面積約2萬平方米。直接競爭對手分析——楓華府第規(guī)模規(guī)劃通程·凱盛園位于岳麓山大學(xué)城的中心位置，一期1200畝，二期近1400畝。項目區(qū)內(nèi)主要建設(shè)普通住宅、公寓、別墅?？倵潝?shù)為221棟。該項目是與中南大學(xué)合作開發(fā)的定向住宅項目。首期開發(fā)有多層15幢、高層5棟，建筑面積為101770平方米，另有車庫近20000方；預(yù)計在10月份推出，目前已被廣東上誠實業(yè)收購，在改組中。開發(fā)商：湖南楚盛園置業(yè)發(fā)展有限公司(現(xiàn)轉(zhuǎn)讓中)直接競爭對手分析——通程凱盛園戶型配比表直接競爭對手分析——通程凱盛園序號戶型面積套數(shù)比例1二房二廳95244%2三房二廳125-14439865.7%3四房二廳161-2039215.2%4五房二廳157-2809014.9%5六房以上30720.3%606片區(qū)特征樓盤少，規(guī)模大，品牌化程度高。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單一，高端以獨立別墅為主，低端以小高層為主，兩極分化嚴(yán)重?？蛻糨椛浒霃介L。洋房客戶以河西教師、醫(yī)生為主，別墅則吸納全市高端客戶，甚至外省投資客。價格現(xiàn)狀聯(lián)排價格在3800-4000元/平米，獨立別墅在4500-5000元/平米，陽光100國際新城洋房均價已經(jīng)升至3400元/平米含浦片區(qū)樓盤特征分析區(qū)域市場小結(jié)片區(qū)市場處于房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展階段，眾多品牌發(fā)展商進(jìn)入，未來發(fā)展前景良好；片區(qū)內(nèi)客戶來源廣泛，而價格水平呈穩(wěn)步上漲趨勢。片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品兩極分化嚴(yán)重，中間層產(chǎn)品目前較為稀缺，本項目可以考慮走差異化路線來超越競爭，以中高端產(chǎn)品為主力產(chǎn)品線。03客戶分析010203040528中端客戶分析2長沙房地產(chǎn)市場中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：陽光100教師是最大的客戶群，占整個客戶的27%。其次是高級白領(lǐng)，占了18%。再次是私營企業(yè)主，占了17%。其他的客戶還包括有醫(yī)生、公務(wù)員、金融人士等等。長沙市場中端客戶組成長沙房地產(chǎn)市場中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：景秀江山教師是最大的客戶群，占整個客戶的近三成比例。其次是醫(yī)生，占了21%。再次是公務(wù)員，占了15%。其他的客戶還包括有高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主、工會干部等等。長沙市場中端客戶組成長沙房地產(chǎn)市場中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：美林銀谷教師是最大的客戶群，占整個客戶的25%。其次是國企事業(yè)單位職員，占了17%。再次是私營企業(yè)主和醫(yī)生，各占12%。其他的客戶還包括有高級白領(lǐng)、公務(wù)員等等?？蛻舴植嫉谋壤^為平均。長沙市場中端客戶組成長沙房地產(chǎn)市場中端客戶構(gòu)成從上表中我們可以看出：四季美景南方航空公司職員、傳媒人士是最大的客戶群，各占整個客戶的22%。其他的客戶還包括有高級白領(lǐng)、公務(wù)員、醫(yī)生等等。客戶涵蓋的范圍非常廣泛。長沙市場中端客戶組成長沙房地產(chǎn)市場中端客戶以教師為主，涵蓋了傳媒人士、高級白領(lǐng)、私營企業(yè)主、醫(yī)生等多種階層，可以說屬于高尚職業(yè)的階層。總體來說，中端客戶以長沙的中產(chǎn)階級為核心階層。他們既不屬于城市的頂富階層，也不需要為滿足生活需求而忙碌奔波。他們是一個城市的支柱階層。中產(chǎn)階層是長沙房地產(chǎn)市場中端客戶的核心力量長沙房地產(chǎn)市場中端客戶構(gòu)成長沙市場中端客戶組成選擇多層洋房主要是認(rèn)為價格便宜，占比為58.6%，又進(jìn)一步說明了長沙人對房價相當(dāng)敏感，也說明長沙客戶需要進(jìn)行價格引導(dǎo)和教育，從而本項目達(dá)到洋房的價值最大化。選擇電梯洋房的主要原因是有電梯，方便。建議本項目洋房產(chǎn)品帶電梯，適應(yīng)客戶需求。選擇多層洋房主要是因為價格便宜

選擇電梯洋房的主要原因是有電梯，方便高端客戶3項目名稱項目位置主力購房人群山水英倫望城縣雷鋒鎮(zhèn)中南大學(xué)、湖南師大教授，麓谷科技院科技園科技人員以及河西的私營企業(yè)主蔚藍(lán)海岸岳麓區(qū)新區(qū)政府對面中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大老師，麓谷高新科技園，市、區(qū)政府、湘雅三醫(yī)院、遠(yuǎn)大鈴木、腫瘤醫(yī)院汀湘十里含浦科教產(chǎn)業(yè)園內(nèi)中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師大教授，河西的部分私營企業(yè)主水云間芙蓉區(qū)政府東側(cè)周邊市場私營企業(yè)主、區(qū)政府、省政府公務(wù)員、周邊銀行高層管理者，湖南電視臺高層人員美林水郡世界之窗東北側(cè)金鷹影視城傳媒人士、湘雅醫(yī)院醫(yī)生、三一重工職員、南航、國防科大老師圣爵菲斯金鷹影視文化城周邊金鷹影視城記者、主持、高層管理者、國防科大老師、開福區(qū)與芙蓉區(qū)范圍內(nèi)的私營企業(yè)主同升湖雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)同升湖分布比較廣泛、主要為市內(nèi)私營業(yè)主，企事業(yè)單位高層綠城桂花城雨花區(qū)長沙大道旁主要為高橋及附近私營企業(yè)主、建筑開發(fā)商、外地投資商、電臺、政府官員

長沙市場部分高端物業(yè)購買人群區(qū)域分布

從表中我們可以看出：水云間私營企業(yè)主是最大的客戶群，幾乎占了整個客戶的一半。其次是醫(yī)生，占了16%。再次是公務(wù)員，占了12%。這三者與其他客戶的比例差別較大。長沙房地產(chǎn)市場高端客戶構(gòu)成

長沙市場部分高端客戶構(gòu)成

從表中我們可以看出：香格里麓山教師是最大的客戶群，占整個客戶的24%。其次是高級白領(lǐng)，占了18%。再次是公務(wù)員，占了17%。其他的客戶還包括有工程師、企業(yè)主、醫(yī)生等等。長沙房地產(chǎn)市場高端客戶構(gòu)成

長沙市場部分高端客戶構(gòu)成

從表中我們可以看出：同升湖山莊私營企業(yè)主是最大的客戶群，占了整個客戶的70%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級白領(lǐng)等，但所占比例不大。長沙房地產(chǎn)市場高端客戶構(gòu)成

長沙市場部分高端客戶構(gòu)成

從上表中我們可以看出：華盛新外灘私營企業(yè)主占了整個客戶的18%。其他客戶還包括公務(wù)員、教師、醫(yī)生、高級白領(lǐng)等，值得注意的是在整個購買客戶中有約20%的投資客戶。長沙房地產(chǎn)市場高端客戶構(gòu)成

長沙市場部分高端客戶構(gòu)成

從以上調(diào)查圖表所示，我們不難發(fā)現(xiàn)，長沙私營企業(yè)主在當(dāng)前長沙房地產(chǎn)市場高端客戶主要構(gòu)成情況．盡管各項目在主要客戶構(gòu)成成分上有一定出入，但不可否認(rèn)私營企業(yè)主絕對是其中的核心力量，其次是醫(yī)生、公務(wù)員、教師、公司高級白領(lǐng)。長沙房地產(chǎn)市場高端客戶構(gòu)成私營企業(yè)主是長沙房地產(chǎn)市場高端客戶的核心力量

長沙市場部分高端客戶構(gòu)成

從以上各高端物業(yè)的購房人群列表來看，我們發(fā)現(xiàn)：購房者來源體現(xiàn)了比較明顯的區(qū)域性分布特征；大多項目主力客戶人群相對來說比較集中的來自于項目周邊的私營企業(yè)主，以及周邊的企事業(yè)單位的高層管理者和白領(lǐng)階層等上層中產(chǎn)階層。

長沙市場部分高端客戶特征

市區(qū)在崗人員年收入情況（萬元/年）主要目標(biāo)客戶群2005年市區(qū)國有單位從業(yè)人員數(shù)量為約32萬人，人均年收入2.35萬元左右行業(yè)收入水平最高的為醫(yī)療衛(wèi)生、通訊IT類、政府公務(wù)員類、金融保險、文體娛樂、教育等行業(yè)政府公務(wù)員、教育、醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)不包含各項福利、補貼以及其他形式的收入統(tǒng)計不含私營業(yè)主長沙市穩(wěn)定高收入人群：集中于衛(wèi)生、信息IT、金融、教育、公務(wù)員等機關(guān)事業(yè)單位代表群體：省政府、省委及其他機關(guān)公務(wù)員市政府、市委及相關(guān)機關(guān)公務(wù)員公檢法系統(tǒng)水、電供應(yīng)系統(tǒng)銀行金融系統(tǒng)醫(yī)療衛(wèi)生系統(tǒng)群體特征：普通公務(wù)員及員工收入穩(wěn)定，包括福利、獎金及其他補貼月收入約在4000元左右，年收入在5萬左右住房補貼高，多次置業(yè)的可能性比較大有公務(wù)員小區(qū)或定向開發(fā)小區(qū)購房動機主要是為了自住,改善居住環(huán)境并不認(rèn)可開發(fā)商品牌效應(yīng),關(guān)注產(chǎn)品本身質(zhì)量較多看樓時朋友介紹很重要產(chǎn)品需求一般都是二次以上置業(yè)，要求面積比較大，1600M2以上、總價不超過70萬喜歡戶外空間，對“空中庭院”之類的概念比較看重配套交通要方便要求有一定的生活設(shè)施配套對社區(qū)教育配套沒有太高要求園林對園林沒有具體概念，但要求要精致，環(huán)境要好高收入人群：面積要求160㎡以上，總價不超過70萬高收入人群：面積要求160㎡以上，總價不超過70萬中高檔復(fù)合型社區(qū)多層+復(fù)式60萬<總價<100萬普通住宅區(qū)高層；總價小于60萬財富階層財富階層準(zhǔn)財富階層上層中產(chǎn)白領(lǐng)工薪階層占有型頂端富豪愿意改變生活方式的富裕階層追求文化和品味的泛公務(wù)員收入較高的白領(lǐng)或普通職員本項目的產(chǎn)品構(gòu)成客戶構(gòu)成周邊地市客戶低密度豪宅社區(qū)（別墅類）100萬<總價<200萬大盤的客戶定位是復(fù)合的，不能只針對某一窄眾市場類別行為及生活特征置業(yè)特征置業(yè)目的關(guān)鍵點占有型頂端富豪富豪、多處房產(chǎn)，或投資或居住好面子，講究身份、專屬對好的東西具有強烈的占有欲望很理性，但感性消費關(guān)注尊貴感、環(huán)境、產(chǎn)品品質(zhì)、內(nèi)部交通、社區(qū)物管及安全性第二居所可能性大于第一居所對價格不敏感，能承受高價位對配套依賴性弱產(chǎn)品品質(zhì)要高獨特的生活理念各種產(chǎn)品可能性都有，偏向別墅類物業(yè)占有、二居所、理性人感性消費改變生活方式的富裕階層有一定財富積累，35歲以上視野廣，對城區(qū)依賴性較弱對城市喧雜、擁擠的生活有一定厭煩有一輛以上的車，不存在子女教育負(fù)擔(dān)關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)生活理念、環(huán)境、基本配套第一居所可能性大于第二居所對價格不過度敏感，能承受較高價位對教育及日常生活配套依賴性弱較高的產(chǎn)品體驗要求有別于城市的生活理念產(chǎn)品偏高端，對洋房、聯(lián)排、復(fù)式改變現(xiàn)有城市生活狀態(tài)第一居所、產(chǎn)品及生活體驗追求文化和品味的泛公務(wù)員中高層次，事業(yè)基本有成分布于有權(quán)利的單位或部門基本有車內(nèi)斂，不喜張揚對城區(qū)的依賴相對較弱關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、社區(qū)文化和品味，精神層面大于物質(zhì)層面第二次置業(yè)會關(guān)注價格對生活及交通配套有一定要求社區(qū)品味及文化氛圍要強社區(qū)物質(zhì)層次要偏中檔高舒適及實用的產(chǎn)品產(chǎn)品偏中端，洋房、復(fù)式，四房內(nèi)斂、第一居所、品味和文化生活收入較高的白領(lǐng)，普通職員財富積累階段，25-35歲居住首選離工作圈，生活圈較近的區(qū)域觀念較為開放，容易引導(dǎo)相當(dāng)多人當(dāng)前住宅其父母已有的較大面積住房中關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、價格、配套以第一居所為主部分一次置業(yè)，部分第二次置業(yè)價格特別敏感受其它觀點影響大，自身沒有非常理性的置業(yè)觀念，很容易跟風(fēng)，背應(yīng)到產(chǎn)品品質(zhì)高價格相對低不同于其它社區(qū)的生活體驗偏向高層三房單位，少部分會涉及洋房產(chǎn)品價格敏感、觀念開放地州縣客戶富裕，有不錯的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)喜歡城市生活追求物質(zhì)享受，關(guān)注身份關(guān)注產(chǎn)品、配套、教育；絕大多數(shù)為二次及以上置業(yè)多數(shù)以第二居所為主偏向于中高端物業(yè)，如別墅類，洋房，復(fù)式單位更追求物質(zhì)層面體驗、偶然性強高端產(chǎn)品、別墅產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特點描述年齡及家庭構(gòu)成35-50歲的中年群體,一般為三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般擁有兩套或者以上的住宅物業(yè)經(jīng)濟(jì)能力一般身價在300萬以上價格承受能力一般能承受的總價范圍在80-200萬,部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模較大、環(huán)境好的社區(qū)，市郊洋房、聯(lián)排或者獨棟別墅私車擁有情況一般至少擁有一輛進(jìn)口中檔轎車消費傾向穿著高檔名牌、經(jīng)常出入一些較為高檔的酒店社會交往頻繁而廣泛獲取資訊情況長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)以及圈子內(nèi)的口碑傳播別墅類物業(yè)主力客戶特點寫真高端、別墅產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特征描述目的享受生活，提高自己的身份和價值功能面積中等偏大，能滿足3-5人的使用功能價格對價格不是很敏感付款方式多為一次性付款戶型聯(lián)排、獨棟或者大面積洋房建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、安逸，具有適合散步、平緩體育鍛煉的活動場所、人與環(huán)境共生配套除能滿足生活必須設(shè)施，具有一定品位和檔次的休閑會所、以及有一定水準(zhǔn)的教育設(shè)施也顯得非常重要。管理高標(biāo)準(zhǔn)全方位物管、人性化、安全是第一要素別墅類物業(yè)主力客戶購房需求特征高端、別墅產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特點描述年齡及家庭構(gòu)成25-40歲的中青年群體,一般為兩口或者三口之家物業(yè)擁有數(shù)量一般擁有一套或者以上的住宅物業(yè)經(jīng)濟(jì)能力一般身價在100萬以上價格承受能力一般能承受的總價范圍在35-80萬,部分能夠承受更高的價格需求房型偏向選擇規(guī)模較大市區(qū)的小高層，或者市區(qū)、市郊洋房私車擁有情況一般大多至少擁有一輛國產(chǎn)中檔轎車或者近期有購買私車的打算消費傾向追求新奇和與眾不同的個性、同時有著喜歡追趕潮流、惟恐落后的心理獲取資訊情況長沙主流報紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、電視等以及圈子內(nèi)的口碑傳播非別墅類物業(yè)主力客戶特點寫真非別墅類產(chǎn)品客戶描述主要參數(shù)特征描述目的提高生活的品質(zhì)，體現(xiàn)自己的身價功能面積中等偏大，能滿足3人或者更多的使用功能價格講求實惠實用付款方式多為按揭或者分期，少部分采用一次性付款戶型小面積洋房或者大面積小高層建筑有檔次感和一定文化情調(diào)，生活氣氛較濃園林休閑、舒服、實用，具有適合散步、鍛煉的活動場所配套能滿足生活必須設(shè)施，上下班便利交通，休憩、運動、放松的需要，一定品位的休閑、健身場所，并適當(dāng)有少量兒童游樂設(shè)施及教育配套，較少車位管理人性化、安全是第一要素、綠化、清潔非別墅類物業(yè)主力客戶購房需求特征非別墅類產(chǎn)品客戶描述040102030405市場定位S：具有豐富的自然景觀及深厚的人文積淀周邊路網(wǎng)暢通，交通較為便捷；所在區(qū)域已形成高檔別墅的開發(fā)氛圍項目公司具有雄厚的資金實力和成熟的運作理念項目地塊占地約583畝左右，具有大盤項目分期開發(fā)的規(guī)模優(yōu)勢。W：公交等市政配套系統(tǒng)目前尚不完善,片區(qū)認(rèn)知度有待提高生活配套設(shè)施不全、娛樂、休閑等設(shè)施缺乏，高端競爭項目對市場客戶資源挖掘有先入優(yōu)勢周邊缺乏大型的企事業(yè)單位，項目缺乏較大的客源支撐整體改造力度小，影響到消費者對項目發(fā)展前景的判斷；地塊呈現(xiàn)的L形狀態(tài)，臨道路街面長，對于景觀的發(fā)掘受到制約。O：項目發(fā)揮的空間較大，可以通過細(xì)分市場尋求差異化；項目所在板塊聚集了眾多的開發(fā)項目，具有較高的市場觀注度；含浦組團(tuán)中長期規(guī)劃將使片區(qū)宜居度不斷提升；隨著城市化進(jìn)程的加快和市場商品房價值提升的加速，為項目周邊的房產(chǎn)開發(fā)帶來新的機遇和增長點。T：長沙市場未來放量巨大項目體量大，周期較長，受未來市場變化影響大，具有一定的風(fēng)險。項目地塊存在一定的拆遷量，考量開發(fā)企業(yè)公關(guān)能力；地塊周邊環(huán)境抗性大，嚴(yán)重地影響項目的品質(zhì)與形象。優(yōu)勢的發(fā)掘——項目SWOT分析『客觀性』主動式被動式『主觀性』產(chǎn)品環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會資源）（自然資源）人文服務(wù)3142本項目核心競爭力江景資源優(yōu)勢，河濱公園景觀優(yōu)勢產(chǎn)品細(xì)分及創(chuàng)新“1”—“產(chǎn)品”以獨特性和創(chuàng)新性成為市場關(guān)注的焦點“3”—“環(huán)境”提升項目居住價值，體驗自然，享受自然“4”—“人文性”打造和諧居住氛圍，和周邊人文環(huán)境相適應(yīng).本項目的選擇：“1+3+4”（產(chǎn)品+環(huán)境+人文）——體現(xiàn)“區(qū)域標(biāo)桿價值”大社區(qū)，濃厚的人居氛圍領(lǐng)導(dǎo)者—壟斷價格—產(chǎn)品有不可重復(fù)性—過河拆橋追隨者—搭便車，借勢—以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)—價格戰(zhàn)的制造者補缺者—目標(biāo)明確，挖掘客戶—瞄準(zhǔn)市場縫隙—創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點挑戰(zhàn)者—改變游戲規(guī)則—強調(diào)新的評估標(biāo)準(zhǔn)—強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場次/非主流市場敏銳的機會主義者本項目的競爭戰(zhàn)略——挑戰(zhàn)者：抓住市場機會，力求產(chǎn)品創(chuàng)新和營銷創(chuàng)新本項目市場定位——中高端多產(chǎn)品線歐式人文小鎮(zhèn)市場非資源大盤以多產(chǎn)品線開發(fā)模式為主

客戶歐式風(fēng)格、洋房主導(dǎo)。本體項目為郊區(qū)非資源型大盤項目定位中高端多產(chǎn)品線歐式人文小鎮(zhèn)閱讀長沙長沙缺什么？長沙的地產(chǎn)表情很異域抄襲和贗品充斥了整個地產(chǎn)利海大學(xué)城的出現(xiàn)讓長沙重新想象意大利一個原汁原味的意大利小鎮(zhèn)，拒絕平庸、拒絕“似是而非、貌合神離”的小鎮(zhèn)

一個右岸的小鎮(zhèn)，中產(chǎn)階級享受緩緩慵懶的樂園一個美麗、浪漫的小鎮(zhèn)，一個充滿著奇趣新鮮的小鎮(zhèn)一個發(fā)現(xiàn)、體驗和區(qū)別日常生活之一成不變的小鎮(zhèn)

沒有喧嘩的鬧市，沒有筆直的通忂大道，有的只是小橋流水、充滿步行趣味的巷陌，以人為設(shè)計尺度的空間，是小鎮(zhèn)最獨特的魅力，街頭巷尾閑適的茶座和咖啡廳，偷得浮生半日閑的舒適感和親密感，蕩漾在小鎮(zhèn)居民的心中…項目形象定位項目命名建議1——波西塔諾意大利諺語：“看一眼那不勒斯，然后死去?！辈ㄎ魉Z，意大利南部阿瑪爾菲海岸的小鎮(zhèn)。如果說那不勒斯是一頂王冠，那波西塔諾就是王冠上的的那塊寶石。波西塔諾，被譽為地中海最美的小鎮(zhèn)，盛放的鮮花和果樹簇?fù)碇?，像童話世界一樣小巧的房子，在山體或懸崖之上千姿百態(tài)，錯落有致，慢慢由海邊爬上山腰。在這樣的房屋里，總有一面窗正對著大海，陽光下，無邊無際的海洋，藍(lán)得不可思議，變幻的海景是窗間一幅最美的畫。窗外的懸崖拍浪逼到眼前，吹了幾世紀(jì)，總是淡淡的檸檬香，那永不變的那不勒斯海風(fēng)，時時刻刻都在溫柔親吻著您的臉！這世上最親密最美妙的接觸，讓愛情在此茁壯成長。走在古老的石板路上，腳步的清脆回響都是美妙的音樂。只要你一直往下坡路走，遲早會看見美麗的沙灘……項目命名建議2——維羅那城維羅那是意大利最古老,最美麗和最榮耀的城市之一,拉丁語的意思為"極高雅的城市".它所處的位置非常理想,氣候也格外宜人,交通四通八達(dá),是意大利和歐洲鐵路,公路的主要樞紐,因此被稱為意大利之門戶.這里盛產(chǎn)葡萄酒,蔬菜和水果,還有著名的維羅納大理石.維羅納的確是一座非常高雅的城市,她擁有無數(shù)的自然美景,河流,山丘,依山的佳爾湖;她更擁有許多著名的紀(jì)念性的建筑物,具有獨特的城鎮(zhèn)美景.維羅納也被稱作是愛之城,莎士比亞筆下的羅米歐與侏儷葉的愛情故事就發(fā)生在這里維羅那（verona）是意大利具有兩千年歷史的古城，在古羅馬時代已經(jīng)很興盛，保留了許多名勝古跡地理位置意大利北部美譽度究斯提花園莎士比亞小說《羅密歐與朱麗葉》故事的發(fā)生地古代競技場穿過古橋，走進(jìn)玫瑰色的維洛那，瞬時間就好像進(jìn)入了幾個世紀(jì)以前教堂街道利?！げㄎ魉Zor利?！ぞS羅那城結(jié)束抄襲和贗品的時代歐式生活浮現(xiàn)，邊界自開讓長沙享受到原汁原味的意大利生活目標(biāo)客戶定位核心客戶：長沙市區(qū)高收入企業(yè)主、公務(wù)員，南城區(qū)中高收入企業(yè)管理層核心客戶重要客戶重要客戶：大學(xué)城教職員工，岳麓區(qū)高科技企業(yè)員工邊緣客戶邊緣客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)私營業(yè)主，周邊富裕的原住民偶得客戶偶得客戶：其它外省市客戶項目目標(biāo)客戶定位050102030405發(fā)展建議規(guī)劃和開發(fā)周期建議1原則一：劣勢盡可能規(guī)避規(guī)劃降噪：臨路面盡可能布置非主要功能房戶型布置盡可能南向原則二：優(yōu)勢盡可能利用樓棟排布充分利用地塊昭示性戶型布置考慮東北面山景資源的利用原則三：價值最大化在滿足容積率前提下，考慮樓間距，盡可能降低覆蓋率，提高內(nèi)部園林景觀資源好資源位置布置大戶型，資源優(yōu)勢較差位置布置中小戶型，園林景觀資源最大化項目規(guī)劃布局建議價值分區(qū)原則權(quán)重B1B2B3可塑性20%181815進(jìn)入性10%7910資源的可利用性30%282523景觀的可利用性40%403025價值實現(xiàn)938273價值排序123地塊屬性景觀評價其他特征B1背山型景觀最佳私密性最好B2社區(qū)型景觀一般可塑性高B3臨路型景觀一般存在噪音污染影響B(tài)LOCK1BLOCK2BLOC3地塊價值排序:B1>B2>B3規(guī)劃方案一：滿足2.5容積率景觀軸線獨棟別墅連排別墅洋房高層出入口會所商業(yè)街車塘河路連豐路象嘴路山頂公園規(guī)劃方案一方案一詳細(xì)劃分建筑類型土地面積比例建筑面積建面比例平均單套面積套數(shù)容積率類別墅產(chǎn)品獨立別墅100053%3001.50.4%40090.3聯(lián)排別墅133404%80041.0%250320.6多層洋房133404%200102.4%1401431.5帶電梯洋房300159%660338.0%1604132.2高層產(chǎn)品高層（15層）14674044%36685044.5%13028222.5高層（22層）12006036%36018043.7%13027713合計333500100%824078.5100.0%

61892.47方案評價：1、以中央廣場為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；2、高端物業(yè)類型排布在核心區(qū)域，而且東北向為山頂公園，保證了高端產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢和私密性優(yōu)勢；3、此方案容積率接近2.5，項目內(nèi)基本上為高層產(chǎn)品，而此項目周邊都為低密度產(chǎn)品項目，此方案基本上無法與其競爭，因此此方案入市風(fēng)險較大。4、項目離市中心較遠(yuǎn)，高層產(chǎn)品價格不可能過高，從成本方面考慮，此方案也不太可取。5、由于此方案容積率過對高項目品質(zhì)、形象都有一定影響。注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的20%,高層產(chǎn)品占80％規(guī)劃方案二：合理的容積率條件下景觀軸線獨棟別墅連排別墅洋房高層入口會所商業(yè)街象嘴路車塘河路連豐路山頂公園規(guī)劃方案一方案評價：1、項目遵循北高南低的規(guī)劃原則，合理地利用了地塊的地形條件；2、以中央廣場為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；3、沿連豐路規(guī)劃兩層商業(yè)，使小區(qū)與周邊環(huán)境能夠有效區(qū)隔；4、項目以連排作為啟動物業(yè)，確保項目能夠樹立較高的市場形象。建筑類型土地面積㎡比例建筑面積建面比例平均單套面積套數(shù)容積率類別墅產(chǎn)品獨立別墅3335011%100052.4%400290.3聯(lián)排別墅10672036%6403215.0%2502560.6多層洋房5336018%8004018.8%1405721.5帶電梯洋房4002013%8804420.7%1605502.2高層產(chǎn)品高層（15層）3335011%8337519.6%1306412.5高層（22層）3335011%10005023.5%1307703合計300150100%425546100.0%

16261.42方案二詳細(xì)劃分注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的78%,高層產(chǎn)品占22％結(jié)合規(guī)劃方案二的開發(fā)節(jié)奏項目共分四期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，從2007年到2009年底，前期以中高端產(chǎn)品拉升項目形象，中期實現(xiàn)高端產(chǎn)品利潤最大化，后期憑借已經(jīng)建立的高端形象完成高層物業(yè)銷售：1、一期：2007年下半年－2008年上半年，聯(lián)排別墅＋多層洋房入市2、二期：2008年上半年－2008年下半年，聯(lián)排別墅＋多層洋房3、三期：2009年上半年－2009年下半年，獨棟別墅3、四期：2009年中－2009年下半年，高層住宅景觀軸線獨棟別墅連排別墅洋房高層出入口會所1132244車塘河路連豐路象嘴路山頂公園規(guī)劃方案三：內(nèi)膽型開發(fā)模式景觀軸線獨棟別墅連排別墅洋房高層出入口會所商業(yè)街車塘河路連豐路象嘴路山頂公園方案評價：1、物業(yè)類型排布結(jié)合地塊特點和景觀資源分布，實現(xiàn)景觀資源最大化；2、以中央廣場為規(guī)劃核心，通過東西、南北兩條景觀軸線確保各類物業(yè)均能享受較佳的景觀；3、高端物業(yè)類型排布在核心區(qū)域，保證了高端產(chǎn)品的景觀優(yōu)勢和私密性優(yōu)勢；4、可采用由外向內(nèi)的開發(fā)模式，高端物業(yè)實現(xiàn)利益最大化。建筑類型

土地面積比例建筑面積建面比例平均單套面積套數(shù)容積率類別墅產(chǎn)品獨立別墅4002012%120062.0%400340.3聯(lián)排別墅5336016%320165.3%2501280.6多層洋房5336016%8004013.2%1405721.5帶電梯洋房6670020%14674024.3%1609172.2高層產(chǎn)品高層（15層）5336016%13340022.1%13010262.5高層（22層）6670020%20010033.1%13015393合計333500100%604302100.0%

22731.81規(guī)劃方案一方案三詳細(xì)劃分注：類別墅產(chǎn)品用地面積占總用地面積的64%,高層產(chǎn)品占36％景觀軸線獨棟別墅連排別墅洋房高層出入口會所商業(yè)街車塘河路122344項目共分四期開發(fā)，開發(fā)周期為三年，從2007年到2009年底，開發(fā)模式由外及內(nèi)，前期以中端產(chǎn)品入市，和市場形成差異化，中后期完成高端物業(yè)銷售，實現(xiàn)價值最大化：1、一期：2007年下半年－2008年上半年，多層洋房入市2、二期：2008年上半年－2008年下半年，高層住宅＋多層洋房3、三期：2009年上半年－2009年下半年，高層住宅＋多層洋房3、四期：2009年中－2009年下半年，獨棟別墅＋聯(lián)排別墅結(jié)合規(guī)劃方案三的開發(fā)節(jié)奏連豐路象嘴路山頂公園地塊西側(cè)和南側(cè)分別緊鄰象嘴路和連豐路，分別臨路面長為3114011米和3114246米。地塊東側(cè)臨車塘河路，面長為391866米；建議和政府協(xié)商將小區(qū)的主入口設(shè)置在象嘴路方面，對于南向面在保留消防通道的設(shè)置要素下，采取圍合式的布局采取半封閉式圍欄設(shè)計；對于采取社區(qū)商業(yè)布局或是采取區(qū)域商業(yè)布局，根據(jù)選擇的方案考慮規(guī)劃，建議商業(yè)街位置和主入口位置結(jié)合設(shè)置；建議將東北側(cè)山體長期租下建設(shè)成為本項目私家山體公園，將極大程度增加項目價值；雙會所的規(guī)劃，提供一個功能服務(wù)性會所和一個經(jīng)營性商業(yè)會所，經(jīng)營性會所建議和社區(qū)商業(yè)進(jìn)行有效的結(jié)合。項目外圍規(guī)劃建議園林建議2引入人工水景，讓盡可能多的住戶都能“觀水”，打造全水景社區(qū)人工水自然的分格了TH區(qū)、洋房區(qū)和高層區(qū)，增加社區(qū)的層次和各個組團(tuán)的私密性。景觀總體分為一山二水（外部水和內(nèi)部水）的中心點景觀和帶狀線景觀的格局，統(tǒng)一了園林主題。

園林整體規(guī)劃建議——提升“水化率”

尋求水概念的升華和突破，將水概念做到極至：1、水岸TH——引水型/親水型/臨水型/觀水型2、水意向——針對項目水庫的枯水期，通過鵝卵石、枯山水等水的象征性元素來充實水的感覺3、水庭院光雕塑——水、光、影的變奏，將水富于靈魂和神態(tài)，具有極大的觀賞性4、水規(guī)劃（循環(huán)利用）——做到小區(qū)內(nèi)部水系和外部雨水的循環(huán)利用。園林整體規(guī)劃建議——打造“超高”水化率的水岸